企业会计准则-投资性房地产课件

1、企业会计准则第3号投资性房地产一、本准则的适用范围 适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用固定资产、无形资产作为存货的房地产，适用存货，销售收入适用收入企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征 定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围特征： 1、投资性房地产是一种经营性活动（与固定资产、无形资产不同）。因其主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方

2、面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。企业持有的房地产除了用于自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，出现将其用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。将投资性房地产与之分开，可以更加清晰反映企业房地产的构成情况及盈利能力。二、投资性房地产的范围（二）下列项目属于投资性房地产 1、已出租的建筑物 必须是企业拥有产权的，以经营租赁方式出租的建筑物。 2、已出租的土地使用权 已出租的投资性房地产租赁期届满，虽暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 3、持有并准备增值后转让的土地使用权 按国

3、家有关规定认定为闲置土地不属于本准则范畴。二、投资性房地产的范围土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设用地属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的（3）法律、行政法规规定的其他情形二、投资性房地产的范围（三）下列项目，不属于投资性房地产 1、

4、自用房地产 其特点在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去。出租给本企业职工居住的宿舍，虽收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。 2、作为存货的房地产 指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。二、投资性房地产的范围（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 如某开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层门市出

5、租给商户，已签订经营租赁合同；其余楼层为普通民用住宅，正在公开发售。这种情况下，如一楼门市可以单独计量和出售，应确认为投资性房地产，其余应作为存货，即开发产品。二、投资性房地产的范围 2、 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 二、投资性房地产的范围 3、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 如，母公司以经营租赁方式出租给子公

6、司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。二、投资性房地产的范围 4、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量的，出租的部分可确认为投资性房地产。三、投资性房地产的后续计量 投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，其后续计量模式有两种： （一）通常应当采用成本模式进行计量 （二）只有符合规定条件的，才可以采用公允价值模式进行计量 相关规定： 1、计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（

7、未分配利润）。 2、已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 3、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不利同时采用两种计量模式。例：2007年，甲企业的一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2009年2月1日，假设企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。2009年2月1日，该写字楼原价为9000万元，已提折旧270万元，账面价值8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%提盈余公积。借：投资性房地产-成本 9500 投资性房地产累计折旧 270 贷：投资性房地产 9000 盈余公积 77 利润分

8、配-未分配利润 693三、投资性房地产的后续计量 （一）采用成本模式计量 1、成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用固定资产、无形资产准则。 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2、如存在减值迹象，应按企业会计准则第号资产减值进行减值测试，并计提相应减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备3、取得的租金收入，作为企业的营业收入 借：银行存款（其他应收款） 贷：其他业务收入三、投资性房地产的后续计量 （二）采用公允价值模式进行计量 1、前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续

9、可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。 2、采用公允价值模式需要满足的条件 （）投资性房地产所在地存在活跃交易市场 （）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 3、说明：投资性房地产采用公允价值模式计量，不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价值计量。如公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产-公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”，公允价值低于账面余额的差额，作相反的会计处理。4、取得的租金收入，借记银行存款，贷记其他业务收入。 四、房地产的转换 （一）房地产的转换形式 实质上是因房地产用途发生改

10、变而对房地产进行的重新分类。这里所说的转换是针对房地产用途发生改变而言的，而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，确凿证据包括两个方面: 一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议； 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。四、房地产的转换转换形式包括：1、投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。如企业将出租的厂房收回用于生产本企业的产品。从事房地产开发的企业将出租的开发产品收回，作为企业的办公楼使用。2、作为存货的房地产，改为出租，相应地由存货转换为投资性房地产3、自用土地使用权停止自用，用于

11、赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产4、自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产5、房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。四、房地产的转换（二）采用成本模式计量的投资性房地产转换的会计处理 在成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 1、作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 2、自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

12、 投资性房地产减值准备四、房地产的转换3、投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）四、房地产的转换（三）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理在“投资性房地产”科目下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,以转换日公允价值作为房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额分以下两种情况处理： 1、投资性房地产转换为非投资性房地产转换日公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。 借：固定资产（转换日公允价值） 公允价值变动损益

13、贷：投资性房地产-成本 转换日账面价值 -公允价值变动 公允价值变动损益四、房地产的转换 2、非投资性房地产转换为投资性房地产 投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。 转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额借记“公允价值变动损益”。 转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额贷记“资本公积-其他资本公积” 。 企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。四、房地产的转换 例：2007年3月，A房地产开发公司与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给B企业。租赁开始日为当年4月15日，该写字楼账面余额45000万元，公允价值为47000万元，当年12月3

14、1日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。 2007年4月15日： 借：投资性房地产-成本 47000 贷：开发产品 45000 资本公积-其他资本公积 2000 2007年12月31日： 借：投资性房地产-公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000五、投资性房地产的处置 （一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产。 在出售或转让时，按实际收到的金额，借记”银行存款”，贷记“其他业务收入”；按该项投资性房地产的账面价值，借“其他业务成本”，按其账面余额贷记“投资性房地产”，

15、按原已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”，已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”。五、投资性房地产的处置 例：甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，按成本模式计量。租赁期满后，将写字楼出售给其他企业，出售价款为30000万元，已收到。出售时，该楼成本为28000万元，已提折旧3000万元。 借：银行存款 30000 贷：其他业务收入30000 借：其他业务成本 25000 投资性房地产累计折旧 3000 贷：投资性房地产 28000五、投资性房地产的处置 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 出售，转让采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按实际收

16、到的金额，借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”；按其账面余额，借记“其他业务成本”，按其成本，贷记“投资性房地产-成本”，按其累计公允价值变动，贷或借“投资性房地产-公允价值变动”。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本，如存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务成本。 例：A为一家房地产开发企业，2007年3月10日，A与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，当日其账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满

17、，企业收回该投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。A企业采用公允价值模式计量。（1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产 借：投资性房地产-成本 47000 贷：开发产品 45000 资本公积-其他资本公积2000（2）2007年12月31日，反映公允价值变动 借：投资性房地产-公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000（3）2008年6月，出售投资性房地产借：银行存款 55000 借：其他业务成本 48000 贷：其他业务收入 55000 贷：投资性房地产-成本 47000 -公允价值变动 1000（4）同时将累计公允价值变动、转换时发生的资本公积转入其他业务收入借：公允价值变动损益1000 借；资本公积-其他资本公积2000 贷；其他业务成本 1000 贷：其他业务成本 2000六、新准则与原制度的对比单独核算和反映投资性房地产，将其与自用房地产和作为存货的房地产加以区别，更清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力适度引入的公允价值计量模式投资性房地产业务是企业的一