顺驰地产上海罗店项目市场分析报告

1、. 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座：.；顺驰地产上海罗店工程市场分析报告一、区域概略及规划、区域概略罗店镇地处上海北郊，具有多年历史，是上海市的一个历史名镇,素有金罗店之称。它位于宝山西北部,距市中心公里,东距宝山新城公里，西距嘉定城区公里,北距太仓市公里,行政区划面积平方公里,现有户籍人口.万，下辖个行政村，个捕捞大队，个居委会。年，全镇国内消费总值达.亿元，工业销售产值实现.亿元，外贸出口总额达.亿美圆，劳均收入元，是上海确定的中心镇之一。同上海其它区域相比，罗店的优势主要表达在以下四个方面:、具有门户城镇的区位优势。罗店位居郊环线与沪太路交汇处,是上海北部具备衔接国内外良好水陆交通

2、条件的门户城镇之一。镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联络。 、具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间,与上海设县年代相近,至今已有多年的历史文化积累,素以“商贾云集,贸易甚盛著名。目前镇区内仍保管着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深沉的人文底蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建立,必将进一步提升罗店的知名度。、具有依托宝钢开展特征产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依托宝钢。目前全镇工业产出的一半以上钢铁延伸业,今后可以进一步开展成为“上海(北部)不锈钢精品基地延伸配套的重要组成部分,成为宝山区“一业特强钢铁延伸业的主要基地之一。、具有开展第三产业的宏大潜力。罗店尚未经

3、过大规模开发,现有的城镇化建立密度不高,土地资源丰富,河网兴隆,具有营造大面积生态园区和建立低本钱、高质量现代绿色居住区的有利条件。 作为一城九镇之一,罗店规划建立“特征城镇，将获取改革开放新思绪和招商引资新举措的先发效应,产生更具创意和特征的现代绿色居住区、特征风情旅游点等品牌效应,从而使各方面的优势充分聚焦和展现。、区域总体规划规划构造特征一中心新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特征住宅。三广场市民广场、文化广场、行政广场。二轴线南北向的城市生长轴，将衔接罗店的历史、如今与未来，将罗店的新老文化特征有机地联络与展现。城市功能为老镇区、新镇区共同效力,互补而又完

4、善。东西向的城市功能轴,将展现新镇的景观、休闲与居民活动,构成新镇区向外辐射、对内接纳的功能空间。优美独特的绿化景观一林以森林、湖泊、岛屿为主的生态园林区。规划构成山坡、湖泊、森林,将充分感受特征“依湖而能望山、傍水而能见林的生活意境,表达特征的生态环境。一园生态园向镇区浸透,建立以绿草坪与白桦林相互辉映的具有生态特征的诺贝尔科技公园。在以特征地图为地形特征的公园中,展现着不同国度的景观特征。绿脉环湖绿化景观进一步浸透到居住区组团,横向的绿轴与水系交融,湖泊犹如散落的珍珠与绿化景观交相呼应,构成新镇区绿草、红花、绿树相映成趣,湖泊河流小桥交替生辉的景观特征。人车分别的道路交通人车分别的交通体系

5、。实行机动车道、非机动车道、人行道完全分别,车行以行人优先为原那么。依水而置的非机动系统。道路依水而建,道路与湖泊河流以及小桥驳岸,成为一大景观。以人为本的公交系统。效力半径为米的公交站点设计,是以人为本的交通设计的一大特征。以人为本的公共设备广场、小街、建筑与公园构成了典型特征城镇中心。 行政广场以行政办公楼建筑为主,围合成为行政广场。 文化广场以图书馆、博物馆等建筑为主,围合构成文化中心。 市民广场以特征古典建筑、现代建筑为主,构成商贸、金融中心，围合构成市民活动广场。满足市民多层次需求，强化旅游观光功能。丰富多彩的居住类型生态城：主要分布在生态区以及公园、湖泊边,以独立式别墅为主。花园城

6、：主要在新镇区南北两部分,以联排式别墅或-层公寓为主。现代城：主要分布在罗太路与获泾河中间,以公寓式住宅为主。科技先进的市政环保市政工程管线以地埋为主。排污设备固体与液体自动分别,循环利用；生活渣滓分类搜集,分类处置；建筑环保与节能(包括建筑屋顶花园、建材的环保)等都为他们展现了特征先进的环保技术,为坚持可继续开展发明典范。、镇域构造规划总体开展战略和特征风貌定位按照上海市城市总体规划和市委市政府关于一城九镇试点的总要求,罗店中心镇开展的总体战略目的和特征风貌定位是：用五至十年时间,根本建胜利能规划合理,特征风貌独特,产业特征显著,自然环境优美,人文内涵丰富,信息化程度高,经济、社会、生态协调

7、开展的上海地域独一表达特征小城镇风情的绿色文明都市集镇,建成面向二十一世纪、表达国际一流水准、可继续开展的上海北部地域重要的现代化中心镇。人口规模和镇区规模人口规模。年全镇常住人口总量规模控制在万人,其中镇区人口.万人,占全镇人口%。镇区规模。长久规划镇区面积控制在.平方公里,占全镇土地总面积的近%。其中新镇区.平方公里,内含生态区.平方公里。区功能格局罗店中心镇开发建立的总原那么是：重点建立新镇区，控制维护老镇区；先建好新镇区，再改造老镇区。全镇辖区的功能规划该当表达规划科学、环境生态、经济社会开展协调性的一致。镇区功能格局可分为老镇区、新镇区、生态区、产业开发区四大板块。老镇区规划完善整合

8、，将自然风貌、经济、文化与表达特征风貌的新镇区交相呼应。 新镇区原汁原味地表达特征城镇风情，建成罗店中心镇特征风貌的标志性区域。城依林而建，人临水而居，呈现林、城、水、居有机交融的网壮构造形态。生态园林区地处新镇区内的东侧，规划建成.平方公里的生态园，并利用现有水网构成森林、坡地、湖泊、岛屿、特征童话园、婚庆园、高尔夫渡假园及斯堪地纳维亚冒险园等主题公园，发明特征式良好的生态环境。产业开发区地处真域北部。罗店特征产业的战略定位是：重点开展钢铁精品和不锈钢制品业，并经过建立不锈钢国际买卖展现中心来促进工贸结合型不锈钢产业链的构成。依托宝钢的产业优势，规划开展以不锈钢制品为主的产业区，将产业区划分

9、为不锈钢制品制造区、配套加工区、配套效力区、展现观光区、营销贸易区等。、中心特征风貌区设计入口：湖岸延续的公共建筑,在犹如镜面的湖泊上构成诱人的倒影,将令沪太路上的行人停步留驻。湖边的灯塔将成为沪太路上的标志性建筑,延续的图书馆等公共建筑立面是湖边的景观特征。广场：延续性的建筑，不同特征、不同时代的建筑风格,特征灯塔,将为城镇增添无穷魅力。四面临水,不同的立面将构成丰富诱人的倒影,四面不同的驳岸,吸引游客、行人在此停留。小街：小街蜿蜒曲折,精致而又简约,特征购物使游客与居民流连忘返。沿荻泾河畔,构成小街高低参差的建筑立面，并在碧波荡漾中留下倒影,使得公园中的行人以及居住区的居民可以时辰享遭到小

10、衔的诱人风情。公园：公园将展现各国的特征自然环境、生态地貌及特征文化，其中包括诺贝尔科技主题公园。还有特征的坡地、驳岸、小岛以及具有时代建筑魅力的博物馆、展览馆，为老镇区、新镇区以及游客共同享用。住宅：生态城以简约明快的别墅为主,散落在公园旁，片林中，湖泊河流畔，绿树婆娑、红花摇曳、河水荡漾,构成最优美的生态居住环境。 花园城以联排式别墅或-层延续性公寓房为主,构成延续的庭院空间,临水或近绿,优美的景观,构成安静调和幽雅的居住空间。 现代城为适用的规范公寓房。美观适用的古典式公寓房、轻盈别致的钢构造公寓房、颜色艳丽明快的现代式公寓房都将为新镇区带来丰富多彩的居住新方式。二、目的市场评价分析、固

11、定资产投资分析年-月，宝山区固定资产投资继续坚持快速增长势头，完成总投资.亿元，创历史新高。工业投资稳步增长、房地产投资势头良好、市政设备投资力度加大。投资总量增长较大，但增幅有所回落年-月，全区完成投资.亿元，比上年同期增长.%，增幅比第一季度、第二季度分别回落.和.个百分点。从建立性质来看，根本建立投资.亿元，同比增长.%，其中金罗店完成投资.亿元，占.%；更新改造投资.亿元，同比增长.%；房地产开发投资.亿元，同比增长.%；乡村及私营投资.亿元，同比增长.%。三季度全区完成投资及增幅工业投资稳步增长年 -月，全区完成工业投资.亿元，同比增长.%，占全区投资总额的.%。投资在万元以上的工程

12、共个，完成投资.亿元，占工业投资的.%。其中上海欣龙非织造新资料公司万元、大锐科技开展万元、上环光电万元、工业园区内的农民动拆迁共完成.亿元。房地产开发投资势头良好年-月，全区完成房地产开发投资.亿元，同比增长.%，占全区投资总额的.%，增幅高于去年同期个百分点。从工程用途看，主要是住宅投资，完成.亿元，同比增长.%。从地域看，投资主要集中在以下地域，大场镇完成投资.亿元，占全区房地产投资的.%，居各乡镇之首；随着顾村“四高小区的陆续开工，顾村镇的房地产业开展迅速，共完成投资.亿元，占.%；近年来，宝山西城区建立开发不断加快，杨行已成为宝山房地产业投资的新热点，共完成投资.亿元，占.%。市政设

13、备投资力度加大年-月，全区完成市政设备投资.亿元，同比增长.%，其中道路投资.亿元，同比增长.%。在建的宝山工业园区完成市政设备投资.亿元，占市政设备投资的.%。全区投资建立道路条，投资超亿元的道路条，为金石路、宝杨路改建蕴川路-深水浜。第三产业投资大幅增长今年前三季度在全区投资总额中，第一产业完成投资.亿元，仅占总投资的.%；第二产业完成.亿元，同比增长.%，占.%；第三产业完成投资.亿元，同比增长.%，占全区投资总量的.%。第三产业的投资除房地产业以外，主要公共设备管理业、零售零售业，分别完成投资.、.亿元。艰苦工程建立速度有待加强年-月，全区艰苦消费性工程累计完成投资.亿元，完成全年方案

14、投资的.%。可见艰苦工程离全年方案投资还有一定的差距，艰苦工程的建立还需进一步加强。、房地产业投资分析投资总量创历史新高月，宝山区房地产开发投资完成.亿元，同比增长.%，总量超越历史最高程度。在全部房地产开发完成投资中，住宅投资.亿元，同比增长.%；办公楼投资.亿元，同比减少%；商业营业用房投资.亿元，同比增长.%；其它用房投资学校、车库等.亿元，同比增长.%。按不同物业主体所占比重看，住宅投资占全部房地产开发完成投资的.%，同比下降.个百分点；办公楼投资占.%，同比下降.个百分点；商业营业用房投资占.%，同比上升.个百分点；其它用房投资占.%，同比上升.个百分点。从工程进度看，第三季度房地产

15、投资速度加快，总投资.亿元，同比增长.%，比第二季度投资添加.亿元，比第一季度添加.亿元。第三季度加速投资进度，主要是宝山有部分数量的大型楼盘将在年底全部推出，如经伟城市绿洲一期总建筑面积多万平方米，将分批年内全部推出。 按物业分每季度房地产投资情况 单位：亿元一季度二季度三季度-月年%年%年%年%投资总量.住宅.办公楼.-.-.-.商业营业用房.-.其他.-月宝山区房地产业、建筑业投资情况单位-月%商品房建立投资总额万元.施工面积万平方米.新开工面积万平方米.开工面积万平方米-.空置面积万平方米.-.商品房买卖商品房销售面积万平方米.商品房销售金额万元.存量房买卖存量房成交面积万平方米.存量

16、房成交金额万元.新开工面积继续扩展随着地铁号线、明珠线的延伸，宝山房地产市场情势继续向好，商品房新开工面积也进一步扩展。月新开工面积.万平方米，同比增长%。第一季度新开工面积.万平方米，同比减少.%；第二季度.万平方米，同比增长.%。第三季度万平方米，同比增长.%。月份当月有新开面积万平方米，估计全年新开工面积将突破万平方米。商品房消费继续升温月宝山商品房买卖登记销售.万平方米，同比增长.%，登记销售金额.亿元，同比增长.%，其中期房销售.万平方米，期房销售额.亿元。从近期开盘的楼盘看，销售仍非常火爆。大场镇的经伟城市绿洲阳光水岸家园一期开盘，前期由于累积大量客户，开盘前天就有人排队，月日开盘

17、进入市场，销售情况非常好，加上开发商很好地控制了商品房的总价，给消费者减轻了资金的压力，一期中推出的套房源销售已近尾声，还余套。自开通网上商品房合同备案以来是宝山网上商品房销售比较胜利的大型楼盘。水岸蓝桥于月日开盘，第一批房源套至月日买出将近一半，目前正在进展签约。高境镇的美岸栖庭位于何家湾路南侧，月日开盘销售套房源，提早天就有人排队，而且当天销售一空。月存量房买卖登记.万平方米，同比增长.%，成交登记金额.亿元，同比增长.%。商品房消费继续升温，存量房买卖的市场份额继续扩展，已成为判别房地产市场情况的重要目的。月宝山新建商品房买卖面积与存量房买卖面积根本持平，两者商品房的买卖面积绝对值仅差.

18、万平方米，二、三级市场买卖活泼，进一步推进宝山房地产业的开展。商品房价钱稳步上扬月新开发商品房每平方米销售均价元，同比增长.%；存量房每平方米成交均价元，同比增长.%。从各月情况看，除新建商品房、月份受国家宏观调控影响买卖价钱下跌，月份起买卖价钱一路走高。存量房价钱除、月下跌外也是稳中有升。年月商品房、存量房成交均价情况 单位：元/平方米建立资金较为富余建立资金的相对宽松对房地产增长起到了关键作用。月，房地产到位资金.亿元，同比增长.%，是完成房产投资的.倍。在全部资金来源中，企业自筹资金.亿元，同比增长.%；各类银行贷款.亿元，同比增长.%；上年结余资金.亿元，同比减少.%；其它资金.亿元主

19、要是定金预付款，同比减少.%三、工程SWOT分析STRENGTH优势工程整体规划优势明显。罗店新镇是上海“三城九镇重点建立工程，本案作为新镇中的一员，能借助新镇的整体规划来推行，并有利于人气的聚集。罗店新镇内已建成的美兰湖使得本案有着得天独厚的景观优势。区域内美兰湖高尔夫球场能提升区域档次，有利聚集人气，并能借助其影响来推行本案。顺驰本身品牌优势。作为一家全国知名开发商，且已在上海有过开发楼盘，构成了一定的口碑及品牌笼统，这些都为本案的推行打下了良好的根底WEEKNESS弱点周边生活配套设备尚不完善，人气缺乏，对生活在此的居民生活呵斥一定影响。公交线路缺乏，交通运能缺乏，不利于市民的出行及进入

20、。作为本案衔接市中心的一条重要道路沪太路的道路情况不能令人称心。OPPORTUNITY时机三城九镇建立全面启动，松江新城及安亭亭镇已先于本案面向市场，其胜利阅历值得本案自创。、轨道交通M号线延伸段将接近本案，有利于衔接区域与市中心的交通。、规划中的罗店新镇将建成北欧风格的综合住宅小区，这对于本案价值品牌的提升有着一定的协助 、因地理位置要素，本案能够吸引部分江苏太仓的购房者。THREAT要挟三城九镇的全面开发，罗店开展目前相对过慢年推出的万的供应量将集中在年上半年至年上半年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上能够会构成猛烈的竞争局面。四、工程周边道路情况分析沪太路沪太路是市

21、北区域的主要交通干道，南起内环线，向西北方向穿过普陀、宝山两区，北达江苏省太仓市，沪太路大部分路段为双向车道。由于建成较久，目前路况不算太好，该路上行驶的多为货运车辆，拥堵时间较多。蕴川路蕴川路是市区的共和新路进入宝山的延伸路段，南起外环线，北至长江口，路况较好。月罗公路月罗公路是月浦镇至罗店镇的公路，由于月罗公路将沪太路和蕴川路两条公路串联起来，所以该路对于本案的营销有着重要的作用。A郊区环线北段郊环A北段高速公路为上海北大门衔接江浙两省的重要交通干道。它西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相连，全长.公里。桥梁含高架道路占%，约.公里，路面宽米，为双向车道。江杨北路以西按高

22、速公路技术规范设计，设计车速为公里/小时；江杨北路以东以城市快速干道规范设计，设计车速为公里/小时。该工程全线设宝安公路，嘉浏高速公路，沪嘉高速公路，蕰川路，沪太路座互通式立交桥，并与其他道路相交设置座分别式立交桥。金罗店沪 太 路月 罗 公 路A 公 路郊环A 公 路外环蕴 川 路太仓、浏河方向客源市中心共和新路方向客源宝钢方向客源五、客源流向分析经过对目前地块周边情况的分析，他们将本案客源按照交通出行动线分为三类此客源仅指自住客户，不包含纯投资客：宝钢方向客源宝钢公司地址位于宝山区的东面，是宝山区域经济支柱之一。宝钢公司职工的收入在区域内也属于较高的阶层，有经济实力购买本案的产品。由于宝山

23、区的房产市场起步相对较晚，区域内有产品特征的楼盘很少出现，这部分客源目前均居住在普通的公寓住宅中，但他们的收入层次决议了其客观上有着住房晋级的需求。由于本身居住在宝山，这部分客源对宝山区域概念没有任何的抗性，这一点将有助于本案的营销。所谓宝钢方向客源，不仅仅包含了宝钢公司职工，更有在钢铁行业周围延伸产业的任务人群，如产业链下游钢材零售、物流等行业从业人士。这些客源的任务地点根本以宝钢为中心，在购房需求和区位取向上趋近于宝钢职工。除了上述两类人群，在区政府任务的公务员也有能够成为本案的潜在客户。宝钢方向客源宝钢职工钢铁行业上下游企业从业人员区政府公务员、市中心客源市中心客源是本案需求争取的重要客

24、源，从交通出行动线上看，间隔 本案最近的交通干道是沪太路，而该路目前的路况不容乐观，双向车道的道路，主要以大型的集装箱卡车为主，在非顶峰时间堵车情况亦非常严重。沪太路估计今年拓宽，但估计工期赶不上本案的推行节拍。所以他们估计共和新路至蕴川路至月罗公路这条交通动线是比较符合本案实践的交通出行动线。市区客源的所在区域主要集中在沪北各区，包括虹口、闸北、普陀和杨浦的部分区域。此区域的客户对宝山区域没有较大的地域抗性，对罗店镇也有所认识。从本案车行至沪北各区正常时间在-分钟之间，属于正常的生活半径。、太仓、浏河方向客源由于本案位置曾经属于整个上海市的北部，直线间隔 江苏省的太仓、浏河并不远。A公路郊区

25、环线北端现已通车，从A公路可直接上沪嘉浏高速公路，估计车程也在小时以内。所以本案也有能够吸引一部分江苏区域客源前来购买。由于本案的产品相比同属A沿线的安亭新镇客观上更适宜居民居住，相对来说有一定产品优势。此类客源的职业以个体私营业主为主，有自备车是必然的要素。【总结】总的来说，罗店新镇至市中心的交通对于自住客来说还是不太方便的。所以他们以为，本案的主力客源还是应该立足于区域宝山区内的客户，同时吸引居住在市中心北区和江苏区域的客源，这样的定位应该是比较实践的。六、重点竞争个案分析：鉴于目前罗店新镇尚无在售个案，我司经过调查后以为，同位三城九镇工程之一的“安亭新镇因其产品及地理位置的类似性，值得本

26、案重点参考。同时，位于宝山境内的康桥水都和万科四季花城也是区域重点个案。下面他们将对这三个重点个案进展详细引见。康桥水都开发商：上海东方康桥房地产开展地理位置：水产路号产品形状：公寓、小高层、别墅总建面积：万占地面积：亩容 积 率：.开盘日期：-绿 化 率：%交房日期：/面 积：-.多层主力面积：-价钱范围：元/多层/小高层 元/别墅主力总价：万-.万总户数：户工程简述：地处共和新路高架和外环线交界，间隔 地铁一号线北延伸段起点站共富新村站在建中约米，便利交通衔接市区。依天然河道分布的个围合式组团，联体别墅、低层、多层，共同组成万平方米超大社区，生活配套成熟便利。工程所在宝山新城西区，区内现有

27、集贸市场、杨行地段医院；建行、农行、工行；联华超市、良友、世纪便利以及济光学院、杨泰小学、安琪幼儿园等配套，紧靠蕴川路规划占地亩的大卖场。而亩超大社区内自成体系的完善配套，更包含了上万平米规划的市镇商业中心、社区中心、幼儿园、小学等等。细致关怀，轻松实现全家的便利。万科四季花城开 发 商：上海万科宝山置业 地理位置：江杨北路号产品形状：多层总建面积：万占地面积：万容 积 率：.开盘日期：-绿 化 率：%交房日期：/面 积：-主力面积：-价钱范围：-元/主力总价：万-万物业管理： .元/月总 户 数：户工程简述：四季花城以更成熟、更新颖的规划理念落籍上海宝山新城西区，未来地铁轻轨在建中双向环抱。

28、全方位的资优气氛，激您共同分享美丽、安康、热情、活泼的生活方式！万科地产全新力作累积年成熟开发阅历为上海宝山拂来幸福生活风！占据宝山新城西区中心幅员，江杨北路、友谊西路及规划中的地铁轻轨构筑黄金交通网。首期万平米休闲幅员，特设平米左右商业步行街，倡导美丽、安康、热情、活泼的生活方式。国际著名景观设计公司EDAW“易道巧妙设计三重自然生态过渡空间，平米左右中央景观通廊亲近自然之美。平米左右现代会所，餐饮、超市、健身设备一应俱全。安亭新镇开 发 商：上海国际汽车城置业 地理位置：安亭墨玉路号产品形状：多层、别墅、公寓房总建面积：万占地面积：.平方公里容 积 率：.开盘日期：-绿 化 率：%交房日期：-面 积：-主力面积：-价钱范围：-元/多层、公寓 元/景观房主力总价：.万-万物业管理： .元/月工程简述：小区地处三江交会之地，地理环境独特。沪宁高速在此有上下匝口。独立式、联立式户型，-平方米。位于安亭镇南部，是上海国际汽车城中心居住区。“一城九镇率先启动的第一镇，德国风貌的低密度住宅。新镇规划用地.平方公里，规划居住人口万人，总长约公里。这也是上海郊区新城镇建立中的初次尝试。安亭新镇是上海国际汽车城的重要功能工程之一，将为上海国际汽车城提供高质量的中心生活居住区。月份月月月月月月月去