大湾区甲级写字楼指数

1、 大湾区甲级写字楼指数定义 & 说明香港佛山东莞背景大湾区指数数据取样范围甲级写字楼市场的变动。第数，一旨太在平为戴大维湾斯区研内究甲部级发写布字大楼湾市区场甲参级与写者字和楼关指注提供者，可如靠投的参资考者、性开指标发以商、掌业握主大湾和区企内业各租个户城等市，大地湾九区个甲城级市写以字及楼香研港究特地别理行范政围区，界其定中为根大据湾城区市内发深展圳差、异广而州选研定究不时同间的自有2效00研9 年究至时今间；跨度其。它香七港个、内纳入地指城数市取研样究范时围间。自 2013 年至今。澳门暂未被租金指数价格指数城市间的差异。反明映所出有各城城市市间间甲写级字写楼字租楼金租的赁变市化场趋的势

2、共，性进和而不说同反而不同说城明市所间有的城差市异间。字甲楼级写销字售价楼格投的资变市场化趋的势共，性进和度指更数新于。2019字年次发10 月首年甲级写字楼市场总租用成本更新周期甲理费级以写及字相楼关总税租费用等成。本包含净有效租金、物业管大并湾定区期甲进级行写半布，2 大湾区甲级写字楼指数摘 要2度0环19比年下下跌半2年.5，%粤和港3澳.6%大至湾区16甲6.6级和写2字09楼.2租。金和价格指数分别半年同新期增，供大应湾主区要十源一自城深甲圳级，写占字总楼新市增场供新应增的供应75达.4%14。0 同万时平，方米大。湾其区中写，字州空楼置市率场仍平维均持空在置个率位环数比水增平长，2

3、分.5别个为百4分.7点%至和146.8.3%。，而香港和广2有0所19下年降下，半而年其，余十三一城个则大呈湾现区增城长市。中众，城有中八，城深的圳写录字得楼最总高租跌用成幅本，半2.1年%度。环比下跌 6.7%；而东莞则录得最大涨幅，半年度环比增长别约等于深圳和广州总租用成本的 3.8 倍和 4.2 倍。香的港总与租内用地成九本市仍之居间众总城租之用首成，本达的人差民距币犹每存平。方截米止每2月01986年6.末0 元，香港分址的优先备选地之一。量和成交量于下半年的增长可见一斑。州处于下降初期，而如珠海和东莞等城则步入下降末期。如和搬上迁一至期广报深告珠里的所现预象测较，部20分19港年澳

4、上企半业年对更后为勤明办显公，的从租此赁类需租求赁外问询溢鉴用于成毗本邻的深支圳持，的东地莞理的位竞置、争基力建较和其通它达城性市的突提显，升亦以成及为相深对较圳低企的业租选在城中多，城有经八济城环步境入和新供的需市关场系周等期多。种截因至素2变01化9的年影末响，下香，港大、湾深区圳十和广一中所国支市撑场和的引发领。展而素近来期主深要圳为和政珠府海政更策、是激两励个举充措当和有经力济证补明贴的等例因子素，两多企城业基落于户中，央继和而地催方生政更府多所写提字供楼的租不赁同需程求度，的并政提策振支市持场，信吸心引。了众/research 3大经济湾不区确定甲因级素写叠加字供楼过于指求数致多城租

5、金和价格指数下跌大湾区甲级写字楼租金指数 (1H/2009-2H/2019)2201H/2009=100 / 1H/2013=1001801401H 2H20091H 2H20101H 2H20111H 2H20121H 2H20131H 2H20141H 2H20151H 2H20161H 2H20171H 2H20181H 2H2019100香港广州深圳惠州肇庆佛山 大湾区甲级写字楼租金指数中山东莞江门珠海注来：源香：港第、一深太圳平及戴广维州斯租研金究指部数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年大湾区甲级写字楼价格指数 (1H/2009-2H/2019)2801H/2009=10

6、0 / 1H/2013=1002502201901601301H 2H20091H 2H20101H 2H20111H 2H20121H 2H20131H 2H20141H 2H20151H 2H20161H 2H20171H 2H20181H 2H2019100香港广州深圳惠州肇庆佛山 大湾区甲级写字楼租金指数中山东莞江门珠海注来：源香：港第、一深太圳平及戴广维州斯价研格究指部数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年 大湾区甲级写字楼指数年度州环因比基增建长的完3.5善%、和优1质.4项%，目至的交14付2.5加和之1政32.4支。持提振业主广惠州%价。格在指经数济分放别缓半以年及度

7、融环资比渠下道收降紧3.所2%导和致3策的.1现%金，流至动21性3 不和信15心4。，另其一价方格面指，数东分莞别半和2350.611%9 年至末20，9.与2。租社金会指运数动下和跌市原场因前相景似的，看大淡湾情区绪写致字使楼香市港场价足格的指共数同半影年响度下环比深下圳跌年入市的大量新增供应。因此，广州租金指数半年度环比小幅下降 1.5% 至 155.5。另成本一节方约面型，企珠业海于和两东地莞的租赁问需询求量于和下租半赁年活有动所的回增暖长，可从见来一自斑香。港、澳门和 / 或深圳商现务相谈对判稳上定表，现但出广更州大多的数弹业性主，于以下应半对年经有济所放行缓动、，租如赁在需包求括增

8、租长金缓及慢租和赁计条划款于在2内02的0深租表金圳指的数供半过年于度求环情比况下加跌剧，5.4加%之至当1地47经.6济，放跌缓幅现居状大，湾促区使众其城租之金首已。连广续州四市季场较度深下圳跌则，及其对当地经济的影响而环比下跌 1.5% 至 192.6，但指数仍居大湾区众城之首。截但其止十20年19期年涨下幅半仍年达末6，6.6大%湾之区高甲。级尤写为字值楼得租注金意指的数是半，年尽度管环香比港下租跌金指2.5数%因至社1会66运.6，动跌。2港0的19内年部下社半会年运内动，等在因中素国的经综济合持影续响放下缓，、大中湾美区贸写易字争楼端市、场多租城金新和增价供格应指过数量均以有及所香下

9、5/research 5大城湾市区地区生产总值及产业结构分析 大湾区城市地区生产总值(2019)40,00036,00032,00028,00024,000人民币亿元20,00016,00012,0008,0004,0000上海北京深圳香港广州佛山东莞惠州澳门珠海江门中山肇庆注来：源北：京各、市上统计海两局市、数香据港仅政作府对统比计参处考、使澳用门；统香计港暨、普澳查门局，为第20一18太年平全戴年维数斯据整，理GDP 根据当年年末汇率折算为人民币大湾区城市产业结构分布 (2019)100%80%60%40%20%0%澳门香港北京上海广州深圳珠海江门中山东莞惠州佛山肇庆6第三产业占比第二产业

10、占比第一产业占比注来：源北：京各、市上统海计两局市、数香据港仅政作府对统比计参处考、使澳用门；统香计港暨、普澳查门局为，第20一18太年平全戴年维数斯据整，理GDP 根据当年年末汇率折算为人民币港澳租赁需求外溢至广深珠现象更大趋湾明显区，甲政策级支写持字驱动楼多市城租场赁供需需求的分增析长 大湾区甲级写字楼现有存量及空置率(2H/2019)2场0新19增年供下应半共年计，达大湾14区0 万十平一方城米甲，级其写中字，楼市深圳应为的主75要.4的%。新同增期供，应广来州源和，东占莞区新域增总供新应增供分90042%75035%60028%万平方米45021%30014%1507%别新达增供94应

11、,00的0 平6.6方%米和和9.162%2。,00截0 至平年方末米，大占总湾区万平写方字米楼。市场总新增存供应量累计达 2,730大长湾2.7区个写百字分楼点市至场平16均.3%空。置香率港半企年业度租环户比增对经长营1.6支个出百态分度点趋至谨4，.7致%。使全市空置率环比增2需0求19外年溢下和半搬年迁，至港广澳深企珠业的对现后象勤较办上公半的年租更赁为年的明增显长，可从见此一类斑租。赁这问主询要量归和因成于交多量个于因下素半，包社括会许运多动、企澳业门对的成有本限控供制应逐，渐以趋及紧内，地香城港市的0香港深圳广州东莞佛山惠州珠海中山江门肇庆0%持本和续便优利化的两政岸策交和通营运商

12、输环的境条、件较等低。的人力成来源：第一太平戴维斯研究部现有存量 ( 左轴 )空置率 ( 右轴 )7惠州广州中山深圳24.6%。至率半年度之环比增长 6，.5全个市百空分点置求要成顾难为虑诸以多一业。主因和而投暂资性者供过的于主下米，半的年远 新避增免供的应短达而10，8 因万深平圳方定场位，极亦期夯前实景了。深然圳深写圳字的楼城市八社颁布会月，主大建义地设先提深行升圳示了为范“区中”国政特策色的 广州持在广州个位写数水平市，场为空4置.8率%。仍维涨末。租加和之迁有字的限楼租的赁新需增供求保应，持年完扩金成，融搬展机现构了大源面自积金租融赁板成块交的上的广名州特租征。赁若需干求宗呈国稳际定和

13、且国多内元化知 东莞市空置率结构性拉升至 28.9%。信心莞 增强。但新增，供东应莞仍业使全节东、约以成等及本因数的素量考的渐虑支而撑长自的深企圳业迁往主于受续高与完深善圳致地使理莞邻深近间性通、达基性建的出提持 珠海34.1%。此点至于下珠半海年写环字比楼下市降场3空.2 置个率百分因金室。融地企产业企于业、横医琴疗设健立康后企勤业办公和的的房经例济证补。贴例有如效，地横吸琴政引府了提部供分政维力之策持一租支，赁持而成需珠为求大增海湾长更区的是主内甚驱要为驱动明和动显大多城湾租区用成甲本级降写幅明字显楼，港市澳场与总内地租城用市成租用本成分本差析异犹存 大湾区甲级写字楼总租用成本(2H/20

14、19)香港北京澳门上海深圳广州珠海中山东莞佛山惠州江门肇庆0150300450600750900注来：源北：京第、一上太海平两戴市维数斯据研仅究作部对比参考使用人民币每平方米每月大湾区甲级写字楼总租用成本细分 (2H/2019)香港澳门深圳广州珠海中山866.0736.158.971.0324.8295.4已含 29.4228.3202.6已含 25.7207.6177.4已含 30.2113.893.4已含 20.476.667.8已含 8.8东莞佛山惠州江门肇庆70.661.6已含 9.069.552.8已含 16.767.862.6已含 5.256.546.9已含 9.653.548.2

15、已含 5.3净有效租金（人民币每平方米每月）北京上海相关税费（人民币每平方米每月） 物业管理费（人民币每平方米每月）397.9364.9已含 33.0305.4268.6已含 36.8注来：源总：租第用一成太本平包戴括维净斯有研效究租部金、相关税费及物业管理费；北京、上海两市数据仅作对比参考使用大湾区甲级写字楼总租用成本环比变化 (2H/2019)香港澳门广州深圳珠海中山佛山东莞惠州江门肇庆来源：第一太平戴维斯研究部-8%-6%-4%-2%0%2%4%8 大湾区甲级写字楼市场总租用成本(1H/2009-2H/2019)1,000800人民币每平方米每月6004002001H 2H20091H

16、2H20101H 2H20111H 2H20121H 2H20131H 2H20141H 2H20151H 2H20161H 2H20171H 2H20181H 2H20190香港澳门广州惠州肇庆佛山深圳中山东莞江门珠海 来源：第一太平戴维斯研究部深圳录得最大跌幅达 6.7%，东莞则录得最大涨幅达 2.1%2所0下19降年。下这半是年由，多在个大因湾素区造十成一的个，城包市括中社，会包和括经香济港的、不广确州定、性深、圳供、需珠的海不在平内衡的以八及个市城场市的的季写节字性楼因总素租。用反成观本区均域有内其有它较三为个明城显市的，租东金莞降、幅澳，门但和香中港山和的澳总门租与用内成地本城由市于

17、之租间金的上总涨租或用货成币本汇差率距变仍化然则显有著所。上升。尽管多数大湾区城市均9香港 尽的管市社场会信和心，经但济基的于不其确独定特性城不可市避定免位，地香削港弱的了总香租港用下成半年本末仍，在其大总湾租区用的成众本城半中年占环据比首下位降。截1.6至%2至01人9 民年币州的每平4.2方倍米。每月 866.0 元，但仍是深圳的 3.8 倍，广广州 207.6 元，较深圳约低 9.1%。主用成要本受半季年节环性比因下素降影响1.5，%2，01至9 年人下民半币年每广平州方的米总每月租佛山 在之间亟激待烈发的展租的赁第竞三争产的业、综供合应影过响剩下、，以佛及山个的人总业租主用成每本月半6

18、9年.5环元比。继续下跌 3.7%，至人民币每平方米东莞 东突莞显因其其优较势，低并的成租为用有成节本约竞成争本力要而求较的其深它圳城企市业逐作步为的企提业高、选址城的市优内先部备基选础地设之施一的。发随展着以城及市穗经莞济深水城平际铁达路人的民开币通每，平东方莞米的每总月租7用0.6成元本。半年环比上升2.1%，深圳 鉴状于和经尤济为不重确要定的性市增场加供、应持过续剩以现租象，户深主圳导总的租市用场成现本环比持下续跌下达降至6.7人%民，币为每大平湾方区米众每城月中的22最8.3大元跌，幅半。年但从留企积业极，面并来刺看激，租总赁租市用场成新本增的需下求降的有增望长帮。助深圳挽珠海 励政策

19、和财政补贴成效尤为显著，当地部分写字楼2019 年下半年，珠海对企业租赁写字楼所实施的激用成本仍半年环比下降 0.8% 至人民币每平方米每月的租赁需求回暖并释放于市场。虽然，珠海的总租113.8 元，但降幅较上半年收窄 4.7 个百分点。在 2019 年下半年的下跌所引起。澳门 澳平方门米的每总月租用32成4.8本元半年环在比中上国升的1核.1心%，城达市人中民仅币次每于香幅港主和要北由京人，民排币名兑第本三地货; 并币在( 大澳湾门区币中和排港名元第) 的二汇。涨率大疫情湾影区响叠甲加级供写应压字力楼致七租城金处表下降现初周期期，珠海、东莞则因政策支持处下降末期 大湾区甲级写字楼租金表现周期

20、(2H/2019)香港广州澳门深圳佛山珠海中山东莞惠州肇庆江门金长动跌力幅与收第窄三。产肇业庆的写发字展楼动市能场相仍一处致发。展初期，其租金增和半东年莞的政市府场的去政化策并激使励得和当支地持现逐存步项见目效的，空继置而率加下速跌了，下租珠同海时的，市东场莞发和展肇周庆期亦较步上入半此年周维期持。不值变得，注仍意处的下是降，末珠期。海下降末期 澳门因有限供应和相对稳定的资产表现而处上 升末期。上升末期 和且此激影烈响的预租计赁竞于争未来持六续个影月响内租持金续表。现而步入下降初期，抑同的一租市赁场需周求期和。疲佛软山的、业惠主州信、心中等山因和素江，门则两因者供亦过移于位求至个将月大内量持涌

21、续入下的跌新。增广供州应和，深加圳之则经由济于放正缓面的临现着存2压02力0 、年压即香炎港疫主情要的受影自响，20而19步年入中下起降持初续期的，社租会金运预动计及将其于后未新来冠六肺下降初期 上升末期下降初期下降末期上升初期来源：第一太平戴维斯研究部珠海江门1010 /research总结价格指数增长承压。受湾区到内中多国数经城济市增存长在持新续增放供缓、应中过美量贸等易因争素端的、影以响及，大区域于内暂多时个性内的地调城整市期的。写因字此楼，市大场部在分2城01市9 的年写下字半楼年市仍处场租香金港和的价社格会指运数动均料出将现削了弱不其同市程场度信的心下并降致。使与其此租同金时，和截在个至位20数19水年平1，2 分月别底为，香4.7港%和和广4州.8%的，空但置在率2继01续9 徘年下徊半新项年目期入间市均所略推有动上，调空。置相率比攀之升下至，2深4.6圳%受。下此半外年，大东量莞的和空佛置山率的也同由期于空新置增率供均应呈拉现动下而降结趋构势，性其上中升，。政但府珠的海扶的特持质政则策为乃后前者者的的主重要要促推使动原力因之。一；而完全竞争市场尽用管成多本城差租距金仍降较幅显明著。显这，吸但引港了澳部与分内成地本城敏市感