世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130

1、.：.； TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 简介 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .效力内容 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .报告构造 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物业产品开发建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程整体定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .开展组合及规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

2、l _Toc .零售商业物业开展建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店与效力式公寓物业开展建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程主要财务目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 宏观经济政策分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .上海宏观经济分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .宏观政策分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _To

3、c 基地分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .地块现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区位分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 上海零售商业物业市场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要商业区 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .现有供应量 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .未来供应 PAGEREF _Toc h HYPER

4、LINK l _Toc .需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .零售商业形状开展趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .租金，售价及收益率 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 上海酒店物业市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .高档酒店物业市场背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店市场现有供应量 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

5、_Toc .酒店物业未来供应 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店市场需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店物业市场开发趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店物业价钱 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 上海效力式公寓市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .效力式公寓市场背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .效

6、力式公寓市场板块 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .现有市场供应 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .未来供应 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .需求分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .租金、售价及收益率 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主要结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物业产品开发建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .SWOT分析 PAGEREF _Toc

7、h HYPERLINK l _Toc .工程整体定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .开展组合及规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .零售商业物业开展建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .酒店与效力式公寓物业开展建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 初步财务分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程开发根本参数及建立方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 购物中心产品财务分析结果 PAGEREF

8、 _Toc h HYPERLINK l _Toc . 效力式公寓产品财务分析结果 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 商务酒店产品财务分析结果 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程现金流入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程主要综合财务目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 敏感性分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 免责声明 PAGEREF _Toc h 简介.工程背景上海世邦魏理仕公司受PT.DEWATA WIBAWA委托，

9、对上海淮海路综合性开展地块现东湖宾馆地块进展市场定位分析。本次报告的建议部分内容将主要包括工程市场整体定位、开展组合建议，并进展相应的财务分析。.效力内容经讨论确定，本次报告研讨的涉及范围如下：基地分析经济社会环境分析市场研讨开展建议财务分析.报告构造此次报告按章节构造如下：简介工程开展建议要点经济社会环境分析基地分析零售商业物业市场分析酒店物业市场分析效力式公寓物业市场分析开展建议财务分析物业产品开发建议本章内容将简单引见本工程的初步开展建议，包括整体定位及各类物业开发建议的要点，详细的基地分析、市场分析及建议论述将在后面展开。 在提出本工程的整体定位及各类物业开发建议时，他们着重思索了以下

10、方面带来的效益及影响： 保管历史建筑，留意新开发建筑与历史保管建筑风格的交融以充分保管工程特有的建筑风格，在进一步发掘经济效益的同时，充分提高社会效益；提高经济效益，为地方政府添加税收；促进淮海路商圈的晋级，提升淮海中路西段的笼统；扩展功能建筑规模，相比于工程现状，可以提供更多的就业时机。.工程整体定位 结合SWOT分析，思索到工程本身的特点，他们将本工程整体定位如下：.主题概念：霞飞路新时代独特的建筑风格利用历史维护建筑，与现代化的建筑融为一体。创新的购物、生活体验品味时髦，享用高贵生活；New 处于历史与繁华之间的驿站。.功能定位 Functions 零售商业为主，商务居住为辅。.档次定位

11、 高档的购物中心，辅以高档商务酒店与效力式公寓。.开展组合及规划根据以上工程的整体定位，以几地块本身的面积和分布特点，本案工程的开展组合建议为：建筑面积平方米占地面积平方米容积率地块位置购物中心,.A商务酒店,.A效力式公寓,.B保管建筑,*,.C总计,.-资料来源：世邦魏理仕 *初步估计值ABC淮路海中路 东湖路新乐购物中心商务酒店效力式公寓C 保管建筑资料来源：世邦魏理仕 .零售商业物业开展建议 本案工程的零售商业的目的客户群也是将是这些人群，其年龄及特征描画如下：有一定经济根底；-岁 消费者；有品味、受过教育，懂得享用、求新求异。从物业处置的灵敏性以及运营方式的多样性思索，购物中心的方式

12、是比较适宜开展的物业类型，同时购物中心也能有效地实现的高档次零售的目的定位。在规模方面，本案工程零售物业本身的体量要大，要到达一定的规模性，他们以为平米的建筑体量是比较适宜的开展体量 同时建议购物中心建筑体采用目前比较流行的中心挑空、玻璃顶的建筑方式，充分引入阳光，改善消费者的空间觉得。同时，一些特征的建筑小品的引入，可以进一步营造工程特征，例如位于工程顶层的空中花园等。请参考以下图：中空玻璃顶表示图商场效果表示图 空中花园表示图内部挑空环廊表示图 资料来源：世邦魏理仕 购物中心的建议运营内容组合的概念如下：吃：各种风味，高档次的餐厅组合 一个拥有众多餐饮地点选择的理想之地国际美食聚集住：配有

13、代表一种奢华、品味、精致生活方式的各种生活用品组合 充溢创意以及代表不同生活方式的日常用品穿：Wearing一站式时髦中心全套服装搭配 彰显一种精致优雅个人的穿衣品味 行：时髦流行趋势发布中心适宜家庭的一天购物 朋友聚会的首选 在租户组合方面，结合本案工程涵盖的“衣食住行四个主要运营内容及普通大型购物中心租户组合方面的阅历，建议本案工程的初步的租户建议为：奢侈和高档服饰与配饰约占；Luxe 百货公司和主力店；餐饮和酒吧约占；生活用品约占。在租金定位方面，根据商业物业市场分析一章的内容，他们选择与本案工程位置类似、档次相仿的美美百货、百盛、巴黎春天作比较，并参考南京西路久光百货的租金，综合思索交

14、通条件、商业成熟度、档次、规模四个要素，估计本案工程的租金程度估计约为元/平米/月。这个租金程度是运用面积的租金程度，假设按照普通购物中心-%的得房率，换算下来本案工程的首层租金约为元/月/建筑平米。.酒店与效力式公寓物业开展建议在酒店物业方面，建议开发个四星级规范的万平米的酒店，约间客房。包括：客房总数约间；酒店建议交由目前已在国内展开业务的专业酒店管理公司运营；为了满足目的群体对于酒店的潜在需求，建议酒店设备配备如下: 间客房，其中%为规范间，%为奢华间，%行政间和%的奢华套房；餐饮设备，包括大堂咖啡吧，酒吧，餐厅，小时客房效力，露天或室内咖啡吧；一个多功能厅以满足会议/仪式/宴会需求；一

15、个商务中心以顺应商务人士的需求，商务中心同时可以提供宽带上网等效力；休闲设备包括一个专业管理的健身馆，以及蒸汽桑拿房和按摩设备；停车场及相关设备。四星级酒店将布置在A地块的北面。四星规范商务酒店表示图 资料来源：世邦魏理仕酒店物业的价钱定位受市场要素的约束较大，因此，酒店物业的定价需根本上与市中心区域的同档次酒店价钱相仿，但同时由于本案工程酒店物业仅为四星规范，在规模上有处于优势，参考黄浦、静安区的四星级酒店的现时价钱，估计本案工程酒店物业的平均程度约在元/晚。建议效力式公寓为由幢万平米的建筑，位于B地块。主要面向中长期商务租客，为了确保效力式公寓的档次及效力质量，建议效力式公寓由专业酒店或效

16、力式公寓管理集团运营。由于是针对中长期租客，建议设计室厅、室厅、室厅、复式房型，一切房型均配备开放式厨房配电磁炉。 详细设备设备、效力等包括：高档装潢，完备的家电、家具；会所及休闲设备例如商务中心、餐厅、健身房、儿童乐园等；邮政效力、自助银行及外币效力；小时便利店；宽带接口；Wideband客房清洁、洗衣服效力；小时前台、保安效力；常租客机场接送。效力式公寓表示图：资料来源：世邦魏理仕租金方面，参考附近的衡山路号、上海中心、香港广场的效力式公寓租金的现时程度，估计本案工程的效力式公寓的租金程度在元/月/平米左右。.工程主要财务目的财务分析前提假设为：工程年开场预备，年正式开工建立，针对前年即-

17、年的工程现金流进展分析。工程各物业类型开发期如下：物业购物中心效力式公寓商务酒店工程前年现金流入：购物中心 - - - , , 效力式公寓 - - , , , 商务酒店 - - - , , 年度现金流入小计 - - , , , 购物中心 , , , , , 效力式公寓 , , , , , 商务酒店 , , , , , 年度现金流入小计 , , , , , 财务目的IRR内部报答率IRR (所得税前).%NPV净现值NPV(折现率%，万元) ￥投资回本期投资回本期(未思索所得税影响)年宏观经济政策分析上海是中国最大的经济中心和贸易港口，是全国最大的综合性城市，更是全国的贸易中心，金融中心和资讯中

18、心。目前有许多的跨国公司以及国内的大型公司都把中国总部甚至亚洲总部设在上海。由于上海地域的独特性，所以上海对外贸易有着悠久的历史。早在上个世纪的、年代，上海就是远东地域最大的国际贸易中心。目前上海依然以开发浦东和建立成为国际经济、金融、贸易中心的城市为开展战略。.上海宏观经济分析.上海国内消费总值及增长率从以下图中可以看出，经济快速开展阶段是在年至年间，平均年增长率在%左右。在经过一段时间的快速增长后，上海经济开展速度的基数也随之增大，所以从年以后，上海国内消费总值的年均增长率不断坚持在%以上。年上海实现国内消费总值人民币.亿元, 年上海实现的国内消费总值人民币,.亿元, 比上年增长.。由于上

19、海世博会等开展要素，估计在中长期时间内，上海国内消费总值的年增长率将继续坚持在%以上。上海国民消费总值 ( )资料来源：上海统计年鉴上海人均国内消费总值也从年的,元/年(,美圆/年)增长到年的,元/年美圆/年，比上年增长.。.社会消费品零售总额 上海社会消费品零售总额年为.亿元，年为.亿元，平均年增长率为%。年上海社会消费品零售总额为.亿元，比上年增长.。上海社会消费品零售总额- 资料来源：上海统计年鉴.居民可支配收入根据上海统计年鉴的数据，年上海城镇居民人均可支配收入为,元/年，年城镇居民人均可支配收入曾经增长到,元/年。在年至年的年间，上海城镇居民可支配收入的平均年增长为.%。城镇居民可支

20、配收入-资料来源：上海统计年鉴.消费价钱指数上海消费价钱指数从年的升至年的.。如图中所示，年的消费价钱指数为.，仅比年上涨。年到年上海消费价钱指数坚持相对稳定。消费价钱指数-资料来源：上海统计年鉴.外资企业上海外商投资力度继续增长，自年至年，上海每年新批三资企业数量不断在添加。至年末, 在上海投资的国家和地域已达个，财富强企业已有多家进入上海。跨国公司地域总部、投资性公司和研发中心分别到达家，家和家。跨国公司进入上海，不仅使上海挤入世界级城市的行列，同时使得上海的经济和人均收入都有快速增长的作用，同时更使得商业房地产市场日益昌盛。上海外商直接投资资料来源：上海统计年鉴在过去几年内，上海外商投资

21、金额有者快速的增长，年上海实践吸收外资金额为.亿美圆，到年上海实践吸收外资金额已达.亿美圆，平均年增长.。截至年月底，上海市累计同意外商投资企业多家。.上海市旅游经济近年来，上海市旅游业继续良好运营，来上海旅游以及以上海为中心的旅游人数逐渐增长，上海市的城市旅游概念正在逐渐完善。会展旅游、商务调查旅游、休闲度假旅游等构成上海都市旅游的主体内涵并逐渐构成旅游经济新的增长点。国内旅游者来沪人数及人均在沪旅游消费支出年数据为估计数 资料来源：上海年鉴从年到，国内来上海旅游的人数继续增长，由万人增长到万人，平均年增长率为.。 年受非典影响，国内来沪旅游人数锐减，下降到了万人。年全年来沪旅游人数到达新高

22、万人次。估计随着上海日益成为国际化大都市，世博会的召开，众多国际赛事的举行等要素影响，国内来上海旅游的人数将逐年添加。随着上海商务、经济、金融中心确实立，以及上海城市笼统在国际上的不断提升，来沪观光旅游、商务旅游的外国人不断增多，近年来不断坚持了强劲的增长势头。年，合计有.万国际游客入境，平均每天到达人次。估计随着上海作为中国对外的窗口，日益成为国际化大都市，成为中国经济中心，国际上来上海旅游的人员将逐年添加。.宏观政策分析.宏观经济政策年上半年以来,政府出台了多项旨在抑制经济过快增长的宏观调控政策,对于房地产行业而言有较大影响。这些调控政策包括：央行自年月日起提高存款预备金.个百分点。国务院

23、发出通知，决议适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资工程资本金比例。其中，房地产开发不含经济适用房工程资本金比例从%及以上提高到%及以上。五一前夕，银监会出台三条“窗口指点精神，严控贷款。由于目前国内房地产行业的融资渠道过于单一，根本依托银行贷款。随着银根紧缩、利率上浮，加之建筑资料的本钱上升，房地产开发商资本本钱和开发本钱正在逐渐提高。同时，宏观调控政策也使得市场上房贷加息预期的晋级。.房地产政策背景分析年，政府为了控制房地产投资过热的景象，出台了一系列的政策来规范房地产市场的安康运营。.政策内容上海市“期房限转政策根据最新的，“自年月日起，预购人购买的预售商品住房该当在开工并获

24、得房地产权证后进展转让，并按规定办理房地产转移登记；在获得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。由于非居住商品房，如办公用房、商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的.%，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制。上海市“商品房销售网上备案登记制度据规定，沪上新建商品房工程，在房地产开发企业获得预售答应证或者房屋产权证后，上网公布各项“身份资料。内容有：商品房预售答应证或者新建商品房房屋产权证；规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表，包括总的单元套数，以及每单元套的部位、构造、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权益限制情况；商品房销售合同的示范文本

25、；商品房拟销售的价钱等。房地产行业贷款门槛提高年月日，中国人民银行公布了，即“号文件。该文件主要提高了房地产贷款的规范：开发贷款的对象为具备开发资质、信誉等级较高、没有拖欠工程款的房地产企业。贷款应重点支持符合中低收入阶层购买力的住宅工程，限制高档住宅、别墅工程的贷款；对土地贮藏贷款要谨慎发放，且明确其贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超越所收买土地的评价值的%，贷款的期限不得超越年；建筑施工企业不得利用贷款为房产工程开发垫资；在个人商业贷款上，商业银行只能对购买主体构造曾经封顶住房的个人发放贷款，并提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率。.政策出台的市场背景分析年以来上海出现了商品房价钱继续上

26、涨，部分地域涨幅过快的情况，缘由是多方面的，除了商品房供应的阶段性、构造性矛盾外，投资性购房构成规模、短期炒作增多也是一个缘由。据上海市统计局、上海市房地产协会和上海市房地产买卖中心的一份课题调查显示，目前上海投资性购房比重为.%，总体程度尚在警戒线内。不过假设加上一些不确定要素，比如空置半年的商品房中也存在一定比例的投资性购房情况，以及将预售前所谓的“炒楼花计算在内，那么投资性购房的实践比重将超出.%的总体程度。从国外阅历看，当投资性购房比重超出总购房两成时，就意味着房产市场将面临较大风险。虽然本市投资性购房总体比重尚未超出阅历警戒线，但其风险还是值得关注的。为抑制过度投机呵斥的房产市场非理

27、性昌盛，控制房价的过快增长，维护市场的继续安康开展，上海市政府于近期做出了一系列上述政策调整。.新政策的市场效应分析对房地产市场买卖的影响分析“期房限转不会对市场整体情况产生根本性影响，而商品房销售网上登记备案制度那么是从根本上规范房产买卖次序，遏制“炒号哄抬房价，维护市场安康开展的长期制度性举措。有利于表达出真实市场需求信息。投资性尤其是短线投机性购房需求会有明显回落，但对不同类型物业影响度差别较大。短期内客户会持币张望，导致部分区域购房暂时性下降。但由于总体需求并未减少，且房产政策将使未来供应的增长势头区域平缓，因此从长期来看，房产市场的整体价钱不会出现大幅回落。市场买卖将更透明规范，房产

28、投资门槛提高使得投资性需求尤其短期投机需求下降，未来市场价钱趋于平稳，产品供应构造和贷款政策将向中低价房、自住房倾斜。对房地产开发商运营的影响分析有能够导致开发商回款速度和盈利才干下降。开发商的销售控制才干将遭到减弱。会使得自有资本金严重缺乏高度依赖外来资金搞滚动开发的开发商有出现资金链断节的危险市场份额将向大的品牌开发商集中，行业集中度会大幅提高，这也有利于行业的长期规范有序开展。未来的房产开发商将会更加注重企业的营销才干和融资才干，行业集中度提高，行业开展更趋规范。.主要结论上海自年至年GDP坚持了两位数的年均增长率，估计未来上海的经济仍将坚持快速增长，上海国民经济的继续增长为本案房地产工

29、程提供了有力的支持和坚实的根底。上海社会商品零售总额和居民可支配收入在近几年都坚持了快速的增长，为零售商业的开展提供了具有潜力的市场。由于城市竞争力的不断加强，投资环境的不断优化，上海对外商投资的吸引力正不断添加。外资的大量进入对上海经济的开展将起到宏大的促进作用，并使得上海对外籍雇员及旅游者的吸引力不断加强，从而添加了对上海中高档效力性公寓、酒店、办公楼及餐饮文娱设备的市场需求。上海市旅游业继续良好运营，来上海旅游的人数逐年快速增长。随着上海商务、经济、金融中心确实立，以及上海城市笼统在国际上的不断提升，会展旅游、商务调查旅游、休闲度假旅游等将使上海旅游经济坚持高速增长。旅游经济的强劲开展将

30、为上海的酒店业营造良好的外部环境。政府的政策将使地产的投资趋势有所减缓，特别是限制一些不具资质的小型开发商和短期的房产投资行为，这样将有助于房地产市场的稳定增长。但与此同时，政府政策的限制使得可供开发的土地资源更为稀缺，未来的供应更少，从一定程度上反而刺激了物业的升值。因此，长期投资仍具有相当的潜力。对本案而言，未来的前景将长期看好。房产的销售将变得更加透明，以往的销售手段将会有部分失效。基地分析.地块现状本案工程包括个地块，如以下图所示，分别临淮海中路、东湖路与新乐路构成Z字形规划，位于上海高档商圈之一淮海中路商圈的西端。ABC淮路海中路 东湖路新乐资料来源：上海市测绘院地块现状为东湖宾馆三

31、星级，占地约平米其中A地块面积约平米，B地块面积约平米，C地块面积约平米，花园面积约.万平方米，建筑面积.万平方米。宾馆主体建筑包括-号楼。其中-号楼位于东湖路以北的B、C地块，-号楼位于东湖路以南的A地块。东湖宾馆号楼、号楼建于年，是两幢相连的五层花园住宅，为旧上海大亨杜月笙住宅之一，曾为中法银行、交通银行及美国总领事馆运用。由于具有重要的历史文化价值，将予以保管，且新的物业开发也需思索到与保管建筑的在风格上的协调东湖宾馆号楼建于年。是一幢四层公寓建筑，共有客房套，每套间。东湖宾馆号楼及号楼建于二十世纪年代，共有四层公寓楼房两幢。请参考以下图。 资料来源：世邦魏理仕东湖宾馆号楼，位于东湖路号

32、近淮海中路，建于年。主楼是一幢三层法国式的别墅，坐落在一座三角形的大花园内，并有酒吧、中西餐厅、舞厅等；七号院内设有室内游泳池、健身房、桌球房等设备。二十世纪年代苏联驻沪商务办事处曾设于此。 资料来源：世邦魏理仕现有地物除了宾馆设备外，沿东湖路、新乐路还有少数沿街商铺，如便利店、房产中介、餐饮店、服饰店以及美容/保健等。 资料来源：世邦魏理仕.区位分析从现状角度看：淮海中路是上海主要的商业/商务中心之一，包括从陕西路到西藏路.公里长的商业/商务街，这一地段拥有商店约余家，其中包括巴黎春天、美美百货、华享伊势丹、百盛等中高档商业场所。另外还包括力宝广场、香港广场、香港新世界广场、嘉华中心、淮海广

33、场建立中等数十幢顶级写字楼物业。 本案工程周边商业/商务气氛浓重，周边整体档次高。工程东面紧邻嘉华中心、淮海广场建立中两个高档写字楼，并与百盛、巴黎春天、二百永新等中高档商场呼应，西面接近美美百货，其为目前上海销售世界顶级服饰品牌最为权威的百货公司之一。本案工程拥有良好的交通条件，东面距地铁一号线黄陂南路站约米，西面距地铁一号线常熟路站约米。多条公交线路如、等都经过或邻本案工程有站点。工程北面约米处即延安路高架。经过延安路高架及现有周边道路，从本案工程可以便利地到达徐家汇、南京路、中山公园、虹桥机场、火车站、陆家嘴、浦东机场等重要区域。目的地从本案工程出发需车程时间分钟至虹桥机场约至浦东国际机

34、场约至上海火车站约至虹桥商务区约至中山公园商务区约至南京西路商务区约至陆家嘴商务区约资料来源：世邦魏理仕从规划角度看：淮海路中路部分属于卢湾区行政区范围，部分属徐汇区行政区范围，本案工程接近两区界限陕西路，属于徐汇区管辖。但是，无论卢湾区政府或者徐汇区政府，对于淮海中路的未来开展定位起点高，并且明确了以商业/商务为主导的开展方向。卢湾区政府从年起即着手实施淮海中路西段即陕西南路以东区域的商业构造调整，确定了在政府的主导下，依托企业主体复兴集团、淮海集团，经过国际性的中介招商机构世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行，以国际一线品牌为主导、二三线品牌为辅助的思绪来逐渐晋级淮海中路西段的商业档次，力争将之

35、打造称为与南京西路、外滩看齐的上海第三个顶级商业区域，并且经过保管历史建筑、一致规划新建建筑风格的手段，来构成一个建筑风格古典、富有特征的商业区。本案工程接近陕西南路区域，该区域商业层次的晋级将同时提升本案工程的区位价值。而徐汇区政府同时提出了继续集中开展商贸、商务和现代效力业，构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线商务开展框架。在动迁原有一些老旧建立设备的根底上，淮海商圈内的高档次商业/商务设备规模将进一步扩展。在本案工程附近，除了新建的嘉华中心、在建的淮海国际广场之外，襄阳路市场也将在年完成拆迁，其土地运用权受让者香港新鸿基将在该处新建高档综合性商业工程。这些新建

36、或待建工程的出现，曾经并将进一步提升本案工程所在区域的区位价值，并将构成良好的高档次商业/商务气氛，也为本案工程的晋级开展提供了良好的契机。.主要结论本案工程拥有优越的商业/商务地段价值。由于处于淮海中路商圈的西段，并接近徐家汇商圈以及南京西路商圈；本案工程周边拥有成熟的、档次较高的商业/商务气氛，东面距百盛、巴黎春天中高档商业设备约米，西面距美美百货高档商业设备约米，并紧靠嘉华中心，面向淮海国际广场建立中以及待建立中的新鸿基综合工程现襄阳路市场地块，在开展综合性商业物业方面具有良好的现状条件；本案工程具有优越的交通条件，东西两面都有地铁一号线站口陕西南路站和常熟路站，北面接近延安路高架，并有

37、数条公交线路经过。经过现有道路设备，可实现与南京西路商圈、徐家汇商圈、陆家嘴、火车站、虹桥机场等重要区域-分钟车程到达；本案工程中一切地块都直接临街，其中A、B地块两面临街，商业地段价值突出，尤其是A地块，其两面临街，临淮海中路一段长约米，临东湖路一段长约米，是目前淮海中路上少数的可用于开展零售商业的优质地块之一；无论从卢湾区政府或是徐汇区政府的规划看，淮海中路商圈都将向更高的层次晋级调整，区域的零售商业市场将面临洗牌，更多的一二线品牌将被引入到商圈内，本案工程在此时开展高档次的零售商业物业不仅有较好的市场环境，也将促进整个淮海路商圈的晋级，获得良好的社会效益。上海零售商业物业市场作为生长中的

38、国际性大都市，上海的零售商业随着经济的开展以及中国入世的良机，近年来获得了长足的提高，零售商业曾经开展成为上海重要的支柱性产业。上海现存的零售商业区按照规模及集中性，整体上可以分为个层次，即市级商业区、区域级商业区以及社区级商业区。由于本案工程所处的淮海中路商业区是上海重要的市级商业区之一，也是上海中高档商业区之一，因此，本案工程将主要关注上海主要的市级中高档商业区的情况。.主要商业区目前上海现有四个主要的市级高档商业区，即南京西路商业区、南京东路商业区、淮海中路商业区和徐家汇商业区。ngqiaoHongqiao徐家汇南京西路Hongqiao南京东路淮海中路资料来源：世邦魏理仕.南京东路商业区

39、主要工程伊都锦平米日祥百货平米永业百货平米地王百货平米第一百货平米东方商厦平米新世界百货平米惠罗百货平米世茂国际广场平米宝大祥购物中心平米市场定位&目的客户中档及中高档境内外游客及本地居民 商户组合百货商场、时髦服饰、音像、图书以及餐饮商品主要以中档以及中高档次的国内品牌为主国际品牌相对有限交通条件主干道南京东路地铁号线和号线优势商品种类较多，类型丰富在境内外游客中知名度高传统的商业区域优势缺乏国际品牌部分商业设备曾经比较老旧人流量大，购物场所拥堵餐饮以及休闲设备相对较少停车空间缺乏资料来源：世邦魏理仕南京东路商业区的商业设备根本上分布在南京东路步行街两侧，长约公里，东起河南中卢，西到西藏路。

40、地铁号线在步行街上有河南中路站点。目前该商业区的主要商业中心和百货商场的定位都在中档及中高档次，%左右的商业设备是由国内公司运营的，例如地王百货等，%左右的商业设备由境外的专业公司运营，例如东方商厦。南京东路商业区是上海传统的商业区之一，尤其在国内游客及年轻人群中拥有较高的知名度，因此，这个商业区的国际性品牌数量相对较少。南京东路步行街资料来源：世邦魏理世Hongqiao南京东路商业街南京东路步行街位置表示图资料来源：世邦魏理世.淮海中路商业区主要工程巴黎春天平米新华联商厦平米美美百货平米二百永新平米华亭伊势丹平米太平洋百货平米香港广场购物中心平米香港新世界大厦购物中心平米中环广场平米上海广场

41、购物中心平米力宝大厦购物中心平米百盛购物中心平米华狮旗舰中心平米雪豹购物中心平米连卡佛平米新天地平米市场定位&目的客户中高档主要以白领人群为主要目群；商户组合百货商场、电子通讯、时髦服饰、鞋帽、音像、餐饮以及图书主要以中高档次的国际及国内品牌为主交通条件主干道淮海路地铁号线沿淮海路有个站点优势丰富的商品种类有着相对完备的餐饮及休闲文娱设备与淮海路商务办公设备严密结合时髦潮流的发布场所之一优势停车场不够资料来源：世邦魏理世淮海中路商业街的主要部分长.公里，东起西藏路，西至陕西南路。地铁号线沿淮海中路商业街有个站点。淮海中路的主要商业设备包括数个综合性的购物中心及百货商场，一个数量众多的沿街店面。

42、这里的商业物业主要以白领人士以及中高收入人群为主要效力对象。大部分的购物中心或百货商场都是由中外合资的公司运营管理，例如太平洋和连卡佛。淮海中路的主要购物中心及百货商场的管理质量规范较高，其中部分由知名企业运营管理，例如太平洋、伊势丹、百盛等。主要的目的消费者为在市区内任务的白领等。近年来，卢湾区政府与徐汇区政府都在方案将淮海中路的商业档次进一步提升，以到达南京西路的相仿的档次。二百永新资料来源：世邦魏理世Hongqiao淮海中路商业区淮海中路商业区位置表示图资料来源：世邦魏理世.徐家汇商业区主要工程汇金百货平米新路达百货平米 太平洋百货平米第六百货平米东方商厦平米美罗城平米港汇购物中心平米市

43、场定位&目的客户中高档主要以白领人士以及中青年人群为主要效力对象商户组合百货商场、电子通讯、时髦服饰、音像、图书以及餐饮商品主要以国内外中高档次的品牌为主交通条件主干道肇嘉浜路，华山路地铁号线优势丰富的产品类型和品牌接近中高档居住区优势国际品牌数量有限主要以上海市区西部的居民为主要效力对象，辐射范围相对有限资料来源：世邦魏理世徐家汇商业区以数个大型购物中心及百货商场为主，商业区整体定位在中高档。区域内大多的商业设备相对较新，多是-年期间由中外合资的企业开发运营。由于位于上海市区的西部、较好的交通条件以及综合性大规模的商业设备，徐家汇目前是居住在上海市区西部的居民主要的购物场所。近年来，一些顶级

44、写字楼物业在徐家汇区域建立并投入运用，比如钧珧国际广场、港汇广场等。一些国际性公司以及国内大型企业开场陆续进入徐家汇区域办公，由此而逐渐导入了更多的中高收入人群，加强了徐家商业区的消费人群规模。徐家汇商业区资料来源：世邦魏理世徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区徐家汇商业区 SHAPE * MERGEFORMAT 徐家汇商业区位置表示图资料来源：世邦魏理世.南京西路商业区主要工程上海中心平米梅陇镇广场平米恒隆广场购物中心平米中信泰富购物中心平米久光百货平米市场定位&目的客户高档主要面向境内外中高收入阶层商户组合时髦服饰、餐饮主要以国际性高档品牌为主交通条件主

45、干道南京西路地铁号线优势丰富的商品类型和国际性品牌 与高档商务区以及居住区严密结合优势对于普通收入阶层而言价钱难以接受资料来源：世邦魏理世南京西路商业街的主要部分长达.公里，东起成都路，西至华山路，地铁号线在南京西路地下穿行。个顶级的商业物业是南京西路商业区的标志性商业物业，包括梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场和久光百货。这个商业物业主要包含了国际一线品牌，包括阿玛尼、Prada和LV等，主要面向高收入阶层的消费者。此外，一些国际品牌已也在南京西路商业区设立了旗舰店，例如Bally，Tiffany。目前南京西路商业区的商业物业主要由中外合资企业运营，其中香港的零售商占到较大的比例，例如中信泰富。

46、截止到年季度，南京西路商业区的零售商业物业体量大约为平米，平均入住率约为%。南京西路商业区资料来源：世邦魏理仕 Hongqiao南京东路商业区南京西路商业位置表示图资料来源：世邦魏理仕.现有供应量截止到年季度，上海主要商业区的零售商业物业的现有供应量约为平米，其中南京东路商业区约为平米，淮海中路商业区约平米，徐家汇商业区约平米，这三个区域的商业物业平均入住率约%左右，南京西路区域的商业物业体量约为平米，平均入住率约为%。近年来，南京西路和淮海中路商业区的规模和档次有着明显的扩展和提升。南京西路商业区主要受害于其高档商业区笼统确实立，加强了对世界一线品牌产品及主要零售运营商的吸引力。而淮海中路商

47、业区主要受害新天地等新型商业设备的出现，吸引了大量的中高收入人群以及境内外游客的留意力。.购物中心现有供应量工程称号区域建筑面积平米开业年份 楼层市场定位/入住率首层租金元/平米/月宝大祥购物中心南京东路,中档/%. 华狮旗舰购物中心淮海中路,高档/%,.雪豹购物中心淮海中路,中档/%. 美罗城购物中心 徐家汇,中档/% ,.港汇购物中心 徐家汇,中档/%,.上海中心南京西路,高档/% ,.恒隆广场南京西路,高档/ % ,.资料来源：世邦魏理仕 目前上海各主要商业区购物中心类型的零售物业占零售商业物业总量的比例约为-%，总建筑面积约为平米。其中徐家汇商业区拥有体量规模最大的购物中心物业，区域内

48、的港汇广场也是目前上海最胜利的购物中心，其近年的品牌构造调整及越来越多的国际品牌例如Sisley，I.T，French Connection等为之带来了较高的人气。 随着上海中环内土地供应的日渐稀少，以及住宅建立向外开展的趋势，估计未来的购物中心将更多地在中外环之间的区域出现。港汇广场资料来源：xiezilou.haozhai各主要商业区的购物中心物业普通定位在中等档次稍偏高。大部分主要的购物中心物业的商品组合既包括有国内品牌也包括有国际性品牌，前者如淑女屋，后者如I.T.。一些规模较大的物业，如港汇，还包含有部分的文娱休闲功能，如电影院、美容/保健中心等。现有购物中心的单体建筑规模普通在-平

49、米的范围，比较集中的建筑规模是在平米左右。目前上海主要购物中心的运营者中，既包括了国内企业，也包括了境外企业。国际性的零售商业运营者主要东亚及东南亚，包括日本、香港和台湾，例如中信泰富等。现有主要购物中心普通的运营内容包括电子通讯、时髦服饰、音像、图书以及餐饮等。.百货商场现有供应量工程称号区域 建筑面积平米开业年份楼层 市场定位/入住率首层租金元/平米/月伊都锦南京东路,中档%.日祥百货南京东路,中档% . 永安百货南京东路,中高档% ,. 地王百货南京东路,中高档% ,. 第一百货南京东路,中档% ,. 东方商厦 南京东路南京东路,中档%,. 百盛淮海中路,中高档% ,.新世界百货南京东路

50、,中高档% ,. 惠罗百货南京东路,中档 % . 世茂国际广场南京东路,中高档%,. 巴黎春天淮海中路,中高档% ,新华联商厦淮海中路,中档% .美美百货淮海中路,高档% ,. 二百永新淮海中路,中高档%.华亭伊势丹淮海中路,中高档% ,连卡佛淮海中路,高档%,. 太平洋百货淮海中路,中高档% ,. 香港广场淮海中路,中高档% ,. 香港新世界淮海中路,中高档% ,. 中环广场淮海中路,中高档% ,.上海广场淮海中路,中高档%,.力宝广场淮海中路,中高档%,.汇金百货徐家汇,中档% ,.新路达百货徐家汇,中档% ,. 太平洋百货徐家汇,中档% ,.第六百货徐家汇,中档% ,. 东方商厦徐家汇徐

51、家汇,中高档% -%扣点梅陇镇广场Retail District 南京西路,高档% ,.中信泰富南京西路,高档% .久光百货南京西路,高档%.资料来源：世邦魏理仕相对于其他个商业区，淮海中路商业区百货商场的数量更多，并多由国际性的零售商业运营者管理，比如百盛和太平洋百货。目前上海主要的百货商场的定位根本上在中档以及中高档次，其中少数定位在高档。商品组合以中高档次的国际性以及国内品牌的组合为主。由于越来越多的国际性公司在上海设立其亚太区域的总部，由此而导入的外籍人士拉动了对国际性品牌商品的需求。百货公司因此也在国际性品牌方面加大推销力度并获得了比较理想的市场效果。现有百货商场的规模普通在-平米的

52、范围，其中大部分集中在-平米左右的规模。其中部分百货商场由连锁零售商运营，比如太平洋和百盛。.商业街现有供应量工程称号地理位置建筑面积平米开业年份楼层市场定位&入住率平均租金元/平米/月新天地淮海中路, / 高档% ,.南京东路步行街南京东路, -中高档% ,资料来源：世邦魏理仕南京东路商业区主要是步行商业街的方式，整体定位在中高档次。另外一个主要的步行街方式的商业地点就是新天地，其整体定位在高档次。这两条步行商业街包含的商品内容主要为国内中高档品牌及国际性中高档品牌的组合为主。商户中包括部分连锁餐饮及休闲文娱运营者，如Pizza Hut和浪沙KTV。新天地以其独特的石库门建筑风格为特征，由香

53、港瑞安集团开发并持有运营。整体档次较高，真要针对境外游客以及本地的高收入阶层人群。两条商业街的运营内容较广，包括电子通讯、时髦服饰、休闲文娱、音像、图书和餐饮等。商品的品牌及包括国内品牌也有国外品牌。.未来供应-工程称号区域建筑面积平米开业年份目的定位现状开发商第一百货新楼南京东路,中高档在建 百联集团世茂国际广场期南京东路,中高档在建世茂集团Henderson广场 南京东路,中高档规划阶段Henderson 集团瑞安工程南京东路,中高档 规划阶段瑞安集团DAEWOO 工程徐家汇,中高档规划阶段DAEWOO集团新世界南京西路, 中高档规划阶段-群众里南京西路,年后中高档规划阶段-远洋地块 南京

54、西路,年后 中高档规划阶段上海远洋集团嘉里中心二期南京西路,年后 中高档规划阶段 嘉里建立协和城南京西路,年后高档规划阶段协和集团资料来源：世邦魏理仕从上表可以看到，在中短期内，上海中高档次的零售商业物业未来供应主要集中在南京西路、南京东路和徐家汇商业区域。上述未来供应的体量普遍较大，估计平均体量可以到达平米。从类型上来讲，主要的商业物业未来供应根本上是作为大型综合性工程的一部分而存在的。同时他们也可以看到，新增供应物业主要是以百货商场、购物中心的方式窜在。这些物业的开发商和运营将主要香港，例如瑞安、世茂等。新的商业物业的出现将坚强现有主要商业物业的质量。Henderson广场世贸国际广场二期

55、远洋地块协和城嘉里工程群众里工程DAEWOO工程瑞安工程资料来源：世邦魏理仕.需求分析随着上海经济的开展以及中国参与WTO的良好时机，上海零售商业市场的开展估计将坚持较快的增长速度，同时也为国际性零售运营者进入上海提供了较好的时机，众多的国际性零售运营商在加快在上海寻觅进入或拓展市场时机的速度，因此，估计零售商业物业市场的需求也将坚持较强的程度。由于上海居民收入程度整体的不断提高，人均可支配收入从年的元/平米增长到年的元/平米，年均增长率到达.%，显示了上海居民的消费才干正在以较快的速度提高，从而也直接推进了上海零售商业市场的昌盛。年到年期间，上海社会消费品零售总额的年均增长率到达了.%，其中

56、年上海社会消费品零售总额到达了.亿元，占到上海国民消费总值的.%。与此同时，上海的物价程度在政府的调控下，坚持了相对稳定的形状。年，上海商品价钱指数为.点，年下降到.点。而年后，随着国内投资的加大及全球经济的迅速反弹，年物价指数又上升到.点，与年的程度相仿。估计在中短期内，上海的物价指数程度将坚持一定的上升趋势。上海外籍人士数量在近年来显著增多。这些外籍人士主要是作为跨国企业的中高管理层人士。跨国企业在上海总部数量增多以及外籍人士数量的增长也给上海零售商业市场的开展起到了较大的推进作用，其中一个显著的作用就是拉动了商品进口的数额。年到年间，上海商品进口总额的年均增长率到达了.%。外籍人士数来增

57、多不但给上海零售商业市场带来了零售总额的增长，也给上海零售商业市场带来了更新的产品种类及概念。其中部分方式如连锁美容/保健等如今曾经成为高档商业市场的重要组成部分。.消费行为分析目前上海曾经出现跨区域甚至城市进展消费的行为习惯，这主要发生在南京东路和淮海路商业区。很多国内其他省市地域的游客都由在南京东路商业区消费的习惯，而上海本地居民在淮海中路商业区进展消费的频率也相对较高。而居住上海市西部的市民那么倾向于乘车去徐家汇商也进展购物消费。而在节假日期间，这种倾向更加明显。对于上海本地居民及游客而言，淮海中路商业区、南京东路商业区和徐家汇商业区是最受欢迎的周末消费购物的区域，其中淮海中路商业区的百

58、盛和太平洋百货，南京东路的第一百货是最受欢迎的商业场所。而本地高收入阶层人群及外籍人士那么更倾向于在南京西路商业区消费。在南京东路、淮海中路及徐家汇三个中高档此定位的商业区中，普通平均每次消费的金额大约为-元，而在南京西路商业区，这个数字为-元，这也是南京西路商业档次较高的直接反映。徐家汇商业区及淮海中路商业区的主要消费人群的年龄层次主要在-岁，同时南京东路区域的主要消费人群的年龄层次主要在-岁，而南京西路商业主要消费人群的年龄层次主要在-岁。导致每个商业区主要消费人群年龄层不同的主要缘由在于每个商业区的商品种类构造、品牌组合不同。.零售商业物业需求分析由于越来越多的境内外零售商都在寻觅进入上

59、海或拓展在沪市场的时机，因此目前及未来一段时间，各种类型的零售商业物业都面临较大的需求量。然而，上海商业零售物业的供应量显得相对有限，估计短期内不会有较大的零售商业供应，一方面由于各主要商业区内缺乏土地供应，另一方面在宏观政策的影响，银行开场严控房地产开发贷款，部分大型商业工程不得不推迟建立进度。.零售商业形状开展趋势现状：类似于国内其他城市，国有资产背景的百货商场曾经一度是上海零售商业物业市场的主导力量，零售商业物业设备的建立开展也非常缓慢，直到年代后中央政府开场改革开发政策。以后上海的零售商业开展速度随着经济开展而加速前进。到目前为止，上海曾经构成了相对完备的商业体系，包括了丰富的商业类型

60、，如大卖场、百货商场、Shopping Mall以及街铺。上海商业形状的开展过程请参考下表：年以前商业形状以街铺和传统的百货商场为主。-上海零售商业开场快速开展，大卖场、百货商场等商业设备开场建立起来-上海开场出现较高档次的购物中心-如今商业形状更为完备，规模更大，更多国际性的零售运营者出现，更多的百货商场及购物中心到达国际性规范。资料来源：世邦魏理仕从年开场，国际性零售运营商开场登陆上海，一批购物中心、百货商场出如今上海。商业街和大卖场也得到了长足的开展，一批国际性的专业运营商出如今上海并拓展了较广的市场，如家乐福、欧尚、易初莲花等。未来开展趋势上海近年来大规模的住宅建立将刺激到大卖场商业形