泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告

1、.：.；泰州坡子街工程市场分析及投资测算报告目 录工程概略及周边环境分析.地理位置 .工程现状 .周边环境 泰州市宏观经济环境分析.经济开展 .生活程度 .人口 泰州市商业房地产市场分析.泰州商业市场分析 .市场特点 .市场供应 .需求 .未来趋势分析.问卷调查分析泰州市住宅、办公楼、酒店公寓市场分析 .住宅市场分析.办公楼市场分析.酒店公寓市场分析工程SWOT分析及产品定位.工程SWOT分析 .工程风险提示.商业部分产品定位.产品定位.产品分区.客户定位.价钱定位.住宅、办公、酒店式公寓部分产品定位营销推行.广告战略 .租售战略 .租售面积确实定 .销售进度 .招商管理 .目的商户设定与选择

2、 .招商流程财务分析 .工程开发进度方案.方案出卖为主的财务测算.方案出卖为主的财务测算.方案和方案的比较 结论和建议 第一章 工程概略及周边环境分析. 地理位置本工程位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。工程北面聚集了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设备，是泰州市最为繁华的商业区；工程南面将建立贯穿东城河和西城河的护城河；工程东面是在建的滨河绿地广场。人文、景观、商业，独一无二的地段优势，为本工程的开发提供了有利的条件。. 工程现状年月坡子街进展拆迁改造后建立本工程，目前，工程用地尚未拆迁终了，还有部分住宅用房待拆迁。工程曾经于去年年底开场销售，目前购物中

3、心底层部分曾经销售%左右。该工程用地共六块，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建造一个大型购物中心，其下面三层为Shopping Mall, 上面四至六层为办公用途；其他四块用地规划建造住宅，下面作为商业用途。工程主要经济数据名 称数 值占地面积平方米容积率.建筑密度.%绿化率.%地上部分平方米商业部分.办公楼.住宅.酒店式公寓.屋顶楼梯间.合计.地下部分平方米大卖场车库及设备用房.合计.车位部分个地上车位地下车位. 周边环境工程周边商业气氛浓重，为泰州市最具影响力的商业区域。工程用地为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址，而在周边聚集了众多的商业设备，工程北面为第一百货，东进西路对

4、面为泰州商城和锦泰购物广场，工程南面为泰山购物中心，工程东面曾经建成滨河商贸城，在工程东面的新民路上依然聚集着较多的小商贩，目前人流量比较大。工程东面已建成下沉式滨河绿地广场，待工程南面贯穿东西城河后，该广场将成为泰州市民的一大休闲场所。工程南面附近聚集了中国银行、中信实业银行和农业银行等多家金融效力设备，东北面那么有中医院北院和仁济药房，西面为大浦中心小学，各种生活配套非常齐全。工程北面的东进路贯穿泰州东西，泰州市交通主干道之一的海陵路穿本地块而过，可谓交通非常便利。第二章 泰州市宏观经济环境分析.经济开展近年来，泰州市经济开展迅速，GDP 延续多年坚持两位数增长。年，泰州市GDP到达.亿元

5、，开场步入全国百强市行列，列第位。人均地域消费总值元，增长.%。但从经济总量来看，泰州在江苏省个地级市中相对较少，年都地域消费总值排在第十位，仅高于宿迁、连云港和淮安三市，从城市规模以及整体经济实力上看仍与其苏中重要地域的位置难以匹配。. 生活程度年度，泰州市城市居民人均可支配收入元，增长.%；人均消费性支出元，增长.%。全市城镇职工平均工资元，增长.%。. 人口近年来，泰州市人口继续下降。截至年末，泰州市户籍总人口为.万人，比上年下降.。其中，市区.万人，增长.。全市城镇人口比重到达.%，较上年提高个百分点。第三章 泰州市商业房地产市场分析.商业市场分析.市场特点根据对泰州市商业市场以及居民

6、消费的接触了解后发现，泰州市商业市场主要呈现以下特点：整体消费程度不高，以中档消费为主；影响居民消费的主要要素是价钱，其次才是品牌，反映了泰州市居民对价钱的敏感度较高；人口构造对消费观念的影响。目前泰州市年轻的群体很多在上海、苏南，他们消费主要在外地，而在本地的消费群体以满足生活必需品为主，主要去超市购物，很少去其它商业网点；部分高收入群体选择去外地进展较高档次的购物消费；地域差别对消费的影响。目前泰州主要为本地消费，其中七八成为城区居民消费，其他二三层为周边区域消费者。消费区域集中在工程周边区域；交通情况对消费者的影响。泰州市交通工具以自行车和摩托车为主，但主要商业街和商场等没有足够的停车场

7、所，无法驻留，对商业消费影响较大；目前，泰州商业运营以服装和餐饮为主，尚无运营情况特别好的运营种类，目前运营情况相对较好的为网吧等低消费文娱场所和超市等，中高档消费群体比较有限。.市场供应目前泰州市商业分布主要在以下几个区域：第一百货周边区域沿东进路沿线，分布了金贸大厦、时代购物中心、太平洋电脑城、泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、滨河商贸城、天孚银楼珠宝世界等多个商业工程。总面积约平方米。东进路沿线主要商业分布工程称号位置规模运营种类运营情况金贸大厦东进西路/青年路约m家用电器、小家电等,主力店为苏宁电器普通时代购物中心东进西路/青年路约m百货、超市、餐饮、产权式酒店尚未开业太平洋电脑

8、市场东进西路/青年路约m电脑主机、配件、电脑耗材运营较好泰州第一百货东进西路/海陵北路约m日用百货运营较好泰州商城东进西路/海陵北路约m服装为主已封锁锦泰购物广场东进东路/新民路约m日用百货运营惨淡滨河商贸城东进东路/新民路约m服装、皮革、箱包、餐饮人气缺乏，但出租率较高此外，在原坡子街周边，分布了华联商厦、月星广场、泰山购物中心等多个工程，总面积超越平方米。五一路沿线区域五一路沿线主要是海陵路和五一路的商业街以及在建的财富广场后续部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街铺面，以运营品牌服装、鞋类、皮革、箱包、饰品等为主，铺面面积在-平方米之间，总建筑面积估计约平方米。由于区域临近坡子街

9、，且具有较好的文化底蕴，加上坡子街正处于改造阶段，坡子街原有的不少消费者转移到该区域。目前该区域运营较为胜利，一层沿街铺面人流量比较大，运营效果较好，但二层运营较差，还有不少空铺面，人流量非常少。不过财富广场二期估计还将会有部分商业工程推出，保守估计将到达平方米。在五一路和青年路交汇处聚集了两个新的商业工程，一个是泰山行宫步行街，建筑面积约平方米；另一个是现代城，建筑面积缺乏平方米。这两个工程目前销售情况均不乐观，招商难度较大。文峰千家惠周边区域这一区域拥有文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市运营规模最大、运营种类最齐全、运营情况最好的一家大型商场,总面积约平方

10、米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的，总面积约平方米。时代超市位于它们的南侧，间隔 米，面积约为平方米。此外，紧邻时代超市还有即将搬迁的港澳家具城。济川东路沿线区域本区域集中了太阳商业广场和世纪联华两个较大的商业工程。太阳商业广场位于济川路和青年路交汇处，主力店是好易家装饰城，总面积约平方米，附近还将有主营板材、五金、综合资料的二期工程启动。世纪联华位于济川路和鼓楼北路交汇处，主要为莲花小区提供生活日需品，总面积约平方米，沿街部分转租作餐饮和电信。此外，在泰州市西部扬州路上的新港澳家具城约平方米，运营品牌家具，该工程出租率较高，目前月租金在元/平方米。江洲广场附近的海

11、鸟家具市场运营档次较低，约万平方米。泰州市东部的泰东镇南通路上分布有多个综合市场，总建筑面积约平方米。主要是两个较大的商业市场：苏北商业广场和温泰小商品市场。苏北商业广场以运营床上用品、窗帘布匹、日用百货、办公用品、服装零售、鞋帽针织、箱包、电器等为主，总面积约平方米。温泰小商品市场分为四个区，以运营建材、服装、百货、鞋类、五金、电器等为主，总面积约平方米。此外，嘉诚五金装潢电器市场约平方米、永安装饰资料零售市场约平方米，天中市场平方米。以上各主要商业设备累计面积到达万平方米，还不包括住宅底商以及规模较小的商业设备。此外，随着部分规划和在建中的商业工程陆续完成，如大学城附近的易初莲花平方米，泰

12、州市的商业供应非常迅猛，竞争也将日趋猛烈。.需求 近年来，随着居民生活程度的快速提高，社会消费迅速添加。年，泰州市全社会消费品零售额初次超越亿元，到达.亿元，增长达.%。而从消费构造来看，仍以零售零售贸易为主。年，泰州市零售零售贸易业零售额到达.亿元，增长.%。其中，食品、饮料、烟酒类商品增长达.%，服装、针纺织品类商品增长%，日用品类增长.%，家用电器和音像器材类商品增长.%, 通讯器材类商品增长.%。此外，餐饮业增长也很迅速，年至年，泰州市餐饮业零售额延续三年坚持两位数的高速增长，年为.亿元，增长.%。年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，城镇居民可支配收入增长达.%, 农民可支配收入增长.

13、%。收入的提高为居民改善生活提供了必要的条件，年，泰州市居民消费支出增长较快，市区居民生活消费支出到达元，增长%，农民生活消费支出到达元，增长.%。.未来趋势分析从泰州市目前商业供应和需求情况来看，商业供应增长较快。年新增了滨河商贸城、五星电器、苏宁电器、九州商厦、金贸大厦、锦泰购物广场等多个工程，远远超出泰州市GDP和居民可支配收入增长速度。其结果是市场竞争猛烈，几家欢喜几家愁。从泰州市目前的主要商业网点运营情况来看，泰州市第一百货、文峰千家惠、时代超市、世纪联华超市、太平洋电脑市场运营情况都不错，而锦泰购物广场、滨河商贸城、泰州商城、泰山购物中心等运营情况堪忧，泰州商城运营到如今约两年时间

14、，如今曾经封锁。锦泰购物广场开业不久又预备重新调整业态规划，滨河商贸城虽然如今多数铺面曾经招商完成，但很少有人气。根据前面的分析，估计到年底，泰州市主要的商业设备面积超越万平方米，这还不包括沿街商铺以及住宅商铺。而从泰州市开展来看，泰州市区还是以海陵区所在的老城区为主，新城区以及所辖四个市与市区的联络不够亲密，泰州市区的商业对周边区域的辐射力不够强，泰州市区商业工程所面对的消费群体主要是泰州市区居民。目前，泰州市老城区人口约万人，人均拥有商业面积超越.平方米，远远高出兴隆国家人均商业面积.-平方米的程度。从泰州市商业业态来看：百货商业过多。老城区内目前有泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、

15、滨河商贸城、月星广场、华联商厦、时代购物中心、文峰千家惠、泰山购物中心等多个工程，由于工程众多，相距较近，商品种类与运营管理差别性不明显，所以相互竞争非常猛烈，导致多家商场濒临倒闭。大型超市运营情况较好，尤其是时代超市和世纪联华，年，在大学城附近还将有易初莲花开业，届时，泰州市区大型超市供应也将根本饱和。专业综合市场仍有潜力。从泰州市目前的几个专业综合市场来看，家具市场曾经有港澳家具城、海鸟家具城、好易家装饰城等多个工程，即将开业的青年路、东进西路上的时代购物中心也将有一层作为家具市场，因此，泰州的家具市场根本饱和；目前，泰州市区仅有太平洋电脑市场，该工程规模较小，档次不高，运营情况较好，而随

16、着信息化的普及，电脑以及相关效力将会有非常大的增长潜力，因此，电脑以及电脑耗材等专业市场前景较好；目前，泰州市较大的家电专业市场是五星电器城和苏宁电器，其它的主要是综合百货中的家电市场，作为专业市场的苏宁电器在竞争中无疑占据绝对优势。因此，家用电器市场未来增长潜力不大。从年泰州市居民消费增长来看，通讯器材类增长高达.%，可以看出，未来几年内，泰州市通讯器材市场增长潜力非常大。目前，泰州市休闲文娱场所不少，舞厅、歌厅、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美发中心、浴室等都有，但较为分散，没有专门的休闲文娱一条街或者集中各种休闲文娱于一体的综合休闲场所。未来几年内，随着居民生活程度的提高，精神消费将更为突出

17、，具有精神消费功能的休闲文娱业将迎来快速开展的黄金时期。泰州市的餐饮业不甚兴隆，这与当地居民生活程度息息相关。一方面，上规模、上档次的大酒店、大排挡等较少，运营情况也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意红火，尤其是财富广场边上的海陵路，人流如织，路边上的小吃小贩运营情况非常好。此外，泰州市现有的两家肯德基运营情况也不甚理想，很少出现满座的情形，阐明泰州市消费程度有待提高，餐饮消费还有待晋级。综上所述，泰州市现有的商业功能单一，还不具备同时提供购物、休闲、文娱、餐饮等多种功能，以致于市场竞争猛烈，许多商家运营困难；运营业态单一、不注重运营管理与整体笼统等也是个比较突出的问题。因此，具备购物、休闲、文

18、娱、餐饮以及旅游观光等多功能于一体的综合性消费场所是泰州市商业的必然开展趋势，而完善的运营管理和运营效力也是泰州市商业开展的必然要求。.问卷调查分析调研问卷的统计分析结果如下：现有的店面运营方式和倾向于获取店面的方式问卷调查显示，目前泰州绝大部分运营者是租赁商铺运营，只需少数运营者拥有产权商铺。与之对应的是，将近一半运营者希望未来拥有本人的产权商铺，反映了泰州是相当部分运营者有购买产权商铺的意图。对目前的营业情况的称心程度问卷调查显示，大约%的运营者表示对目前的运营情况感到称心，超越半数%表示目前运营情况普通，只需%的运营者表示不称心。假设有更适宜的商铺出租或出卖，选择新的商铺进展运营或者投资

19、问卷调查显示，约有%的运营者表示，假设有更适宜的商铺出租或出卖，会选择新的商铺进展运营或者投资。阐明泰州市的商铺市场还有较大开展空间，尤其是规划、设计、管理较好的商业设备，运营者情愿而且需求寻觅他们可以接受且以为有利可图的商铺，新入市的商铺是他们的目的选择。以为店铺运营情况的主要影响要素问卷调研发现，运营者最关注的是商铺所在的地段，占到被访者总数的%；其次是市场竞争、商品种类和本身运营方式；而店面装修、市场运营管理等仅占到%。反映了泰州市商业运营还停留在较低档次，运营者不是很注重店铺的环境与笼统等。商铺方式问卷调查显示，对于商铺方式，绝大多数%的运营者倾向于选择店中铺，即商场或购物中心中的铺位

20、或柜台，仅有%的运营者表示倾向于选择市场类商铺，%的运营者表示倾向于选择沿街铺面。商铺建筑面积平方米问卷调查显示，-平方米的店铺最受运营者欢迎，-M,-M,-M几个范围内均在%-%之间。而M以下仅%。价钱接受程度问卷调查发现，%的运营者只可以接受元的月租金，按照平均每个铺面平方米计算，每平方米月租金约为元。大约%的运营者可以接受月租金程度为-元，折算成每平方米月租金-元。可以接受超越元/平方米月租金的不到%。当采用购买方式时，%的运营者表示可以接受售价在元/平方米以内的商铺，%的运营者可以接受售价在-元/平方米的商铺，超越元/平方米的商铺仅%运营者表示可以接受。阐明对于价钱很高的商铺，本地运营

21、者还有一定的心思差距，还必需主要依赖外来品牌运营者。调查显示，对于商铺总价，%的运营者表示可以接受万元以内的商铺，%的运营者心思接受总价在万元以下，可以接受-万元总价的占%，超越万元的仅%。这阐明泰州市运营者所能接受的商铺总价还比较有限，根本上以万元以内的小商铺为主按照元/平方米计算，面积在平方米以内。对于面积较大的商铺还必需依赖外来运营者。对坡子街商业前景%的运营者表示看好坡子街的商业前景，仅有%的运营者明确表示不看好。阐明坡子街确实存在较为明显的地段优势，为多数泰州市运营者所看好。根据以上分析结果以及在市场调查过程中与当地市民的沟通了解，就泰州市商业市场可以得出以下结论：商铺投资需求较大调

22、查显示，目前属于投资的受访者比例只需%，而倾向于购买商铺的受访者达%，相对目前的投资者数量有较大空间。小面积、低总价商铺较为受欢迎调查显示，面积在-平方米之间，总价在万以下的商铺较为受欢迎，这与泰州市居民的购买力有关，大面积的商铺总价较高，普通投资者很难接受。运营管理与运营方式未受注重调查显示，商铺的市场运营管理并没有被运营者所注重，各个商家各自为政，因此容易呵斥无序竞争，产品同质化严重，很难聚集到足够人气。对本工程地段认同度较高由于本工程地段原为泰州市最繁华的商业中心，在泰州市居民中有着无与伦比的知名度，多数运营者比较看好本工程地段的商业前景。第四章、泰州市住宅、办公楼和酒店公寓市场分析.泰

23、州市住宅市场分析泰州目前在售的楼盘主要集中在泰州老城区和新区，也就是东西至江州广场、东进广场，南北至凤凰路和扬州路的四方区域内，目前在售的物业主要是：泰州主要在售楼盘汇总表年月工程称号位置建筑形状价钱总价备注盛和花园泰高路/凤凰路多层、小高层、联体别墅小高层左右，多层售完万在售，目前泰州最大楼盘西湖翠苑汽车南站附近多层、联体和独栋别墅元多，叠加，独栋多层万，叠加万，独栋万位于新区的大盘，但销售情况不如盛和花园鹏欣丽都东进东路小高层小高层均价万老城区目前在售的大盘锦绣华庭城南板块多层元万在售景泰苑城南新区小高层均价在万位于新区的纯小高层楼盘莲花六区城南新区多层均价在万民意工程的代表作凤凰花园城东

24、板块别墅均价万根本售完鹏欣丽园城南板块多层含车库万根本售完阳光花园迎春路幢多层元万万被内定终了启鼎花园东风路号多层元万根本售完泰州住宅市场价钱变动分析年月工程称号开盘价钱如今价钱涨幅新世界花园%盛和花园多层%天阳花园%荣星公寓%怡景花园%黄金家园%西湖翠苑%附注：开盘价钱普通是一期期房价钱，如今价钱，大盘指期的价钱，售完楼盘取二手房价钱，普通不包含税费。从“泰州住宅市场价钱变动表中，不难看出，随着房地产市场的继续昌盛，泰州的房价这里主要是普通商品住宅价钱继续走高，他们没有泰州整体价钱的涨幅，但从上述个案分析后，泰州这两年房价年均涨幅至少在%以上，不亚于上海、南京等热点城市，只不过由于泰州起点低

25、，所以绝对值并不高。由于泰州老城区成片的破旧住宅需求改造，因此泰州人改善居住条件的愿望非常迫切，去年商品房成交面积约万平方，但远远不能满足需求，因此住宅尤其是市中心区域的商品住宅，呈现供不应求的局面。目前在泰州，老城区和新城区的住宅略有不同，新区住宅以大盘为主，物业类型也覆盖了多层、小高层和别墅等等，如盛和花园和西湖翠庭均是泰州目前在售的较大的楼盘代表，而老城区更多的是以普通多层为主的中小型楼盘，如阳光花园仅幢多层。在价钱上，目前老城区的住宅单价普通为元/平米，总价在万之间，如新世纪花园、荣星公寓、怡景花园、黄金家园等，新区的多层住宅普通在元/平米左右，如盛和花园和西湖翠庭，其开盘均价都低于元

26、/平米，但由于楼盘质量优良去化情况很好，在后期价钱有明显的上升，目前多层根本售磬了。小高层产品在泰州还不是主流的物业类型，目前主要在一些大盘中有存在，如鹏欣丽都和新区的盛和花园等，但价钱根本都在元左右了，明显高于多层住宅。曾经售完的小高层产品是位于老城区的黄金家园，为幢层的，阐明泰州市民对此类住宅接受情况比较乐观。但是目前泰州尚没有高层住宅，且由于物业管理费的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。别墅类产品主要针对高端客户，整体来看，纯别墅产品没有出现，主要还是大盘中有叠加和联体别墅的存在，或者有部分独栋别墅，普通叠加别墅价钱在元/平米，独栋别墅价钱普通在元左右，花园面积另行计算。由于泰州整体别

27、墅供应量很小，目前市场消化程度比较正常。值得指出的是，老城区和新区虽然从地理上是相衔接的普通把济川路以南部分当作泰州新城区，但由于起步晚，商业、文娱、餐饮和文化医疗教育等设备远不如老城区成熟，因此虽然营建了大批新住宅区，比如莲花住宅区，但无论是价钱和市场接受度都不如老城区一些质量不怎样高的新楼盘，很多人在新区购置了物业并没有居住，或出租或预备转手套取利润，因此新区住宅的市场风险要高于老城区，去化速度也不如老城区，这种情况假设干年内难以防止。.泰州市办公楼市场分析从严厉意义上讲，泰州目前并没有完好的写字楼市场，由于泰州虽然有一些硬件上能称之为办公楼的物业，但真正进入市场赚取租金维持运营的很少，中

28、高档的办公楼集中在新区，但主要是国有大型垄断企业自建自用的，如中国挪动、泰州电信、以及能源、银行、建立等系统本人拥有的办公楼，很少对外出租甚至出卖。新区有部分产权办公物业，呈现出规模小、档次低、用途混杂的特点，比如金色广场、太阳广场、金茂广场等，普通底层作为招商用，楼上部分作为办公楼招租，根本面向当地的中小型企业或部分投资客。泰州目前中高档办公楼汇总称号位置备注中国工行大楼东进西路和青年路自用泰州电信大楼凤凰东路层，自用中国联通大楼凤凰东路自用江苏一建凤凰东路层，部分对外招租金茂广场东进西路和青年路底层苏宁电器，楼上招租中国银行人民路和青年路自用泰州办公楼市场潜力分析：办公楼市场的开展与一个城

29、市的整体经济程度是亲密相关的。泰州目前的经济开展程度与一线城市上海没有可比性，与省会城市南京也存在宏大落差，与经济兴隆的二、三线城市如苏锡常，也至少有年以上的间隔 。但是泰州在江苏实行“沿江开发战略后，面临一个比较好的历史开展机遇，作为苏中一个重要城市，泰州有其本身优势，目前第三产业的开展速度也非常快，并且有春兰、杨子江药业等支柱型产业集团，因此消费型和效力型行业都有比较好的开展前景，对未来办公楼市场的开展提供了有力的支撑。泰州未来办公楼需求群体特征分析：从北京、上海等拥有完备写字楼市场的城市客户群体类型分析，主要是大型消费型企业的研发、管理中心，外商投资企业的总部、国内金融贸易企业，律师行、

30、会计师行等专业型机构。结合泰州城市的实践情况， 参考大城市办公楼客户群的构成，泰州未来办公楼主要运用群体是：泰州本地中小型商业贸易零售企业，以服装、家电、五金、医药、电信为主，他们对办公场所的要求是面积小，普通在平方米，带有居住和会客的功能，交通便利，分开运营场所近；泰州周普及下属城镇的制外型企业在泰州设立办事处和销售中心，以及江苏省内企业驻泰州的办事处，对办公场所的要求是兼带居住功能，面积合理租金廉价，位于市中心区域，出入方便；泰州本地效力类专业机构，如会计师事物所、律师行、咨询和广告公司等，他们对办公部分的要求是中央商务区、面积合理、物业和信息配置良好，交通便利；泰州和周遍投资客，比较看中

31、市中心、面积合理总价不高，转手方便兼带居住和办公两重性质的办公楼。.泰州酒店公寓市场分析由于坡子街工程体量庞大，在规划方案中，也涉及到了酒店式公寓，因此他们在做市场分析时也把泰州的酒店市场作了调查和分析。泰州目前的酒店比较集中，主要分布在老城区中心和新区的凤凰路沿线。泰州的星级酒店比较少，目前四星和准四星酒店一共家，即泰州宾馆和金钱豹国际大酒店，三星极酒店是花园假日、银河宾馆、原野大酒店。从目前来看，随着泰州在“苏中崛起，经济开展看好，因此酒店市场整体运营情况比较理想，市内高星级酒店出租率居高不下，主要客户是政府及非政府会议、来泰州经商和办公人士，少量旅游者。泰州主要星级酒店汇总表酒店称号位置

32、星级规范建筑形状客房套数房价范围出租率金钱豹国际大酒店凤凰东路号准四星级一幢层套元标房较高花园假日凤凰东路三星级一幢层约套较高银河宾馆西仓路三星级幢层约套标房普通原野大酒店东进路与南通路三星级一幢层套普通国泰宾馆鼓楼南路号二星级一幢层套较高新嘉年华酒店青年南路、永泰路无星级一幢层普通泰州的酒店式公寓产品出现得比较晚，目前市中心一共 个工程。金通现代城曾经销售终了，由于体量适中，地段良好，起初定价也不高左右，总价在万，因此销售情况非常理想。而地段更好的“巴黎光阴产权式酒店，目前推出套在销售，由于其价钱定位较高单价元/平米，总价万，而且和商业部分相衔接，因此销售情况只能说普通。但其年返租，每年%的

33、报答率的销售方式，显然自创了大城市投资类产品的销售方式，但泰州地域的接受程度，只能说是普通。泰州酒店式公寓汇总表工程称号位置建筑形状价钱总价备注巴黎光阴青年路/东进路一幢层，梯户，合计套，楼以下是时代超市。元/平米.万全装修带电器目前在售的是层的部分，但销售情况。开发商提供年%的报答。金通现代城五一路/青年路一幢层开盘时元/平米万全装修曾经销售终了。第五章、工程SWOT分析和产品定位.工程SWOT分析优势Strength商业中心地段优越本工程地处泰州老城区中心位置，是传统商业中心；其商业位置在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此经商者及本地居住者都对之怀有浓郁的区域情结，为本工程后期销售打下

34、良好人气根底。交通便利四通八达本工程四面临街，北面即为东西向主干道东进路，公交线路众多；南北向主干道青年路、鼓楼路分别间隔 本工程不到米，对外交通枢纽汽车西站间隔 本工程不到公里，为引导各区人流会聚以及外地旅游客源发明有利交通条件。环境景观添加卖点本工程被东城河、西城河三面环绕，是泰州城区内主要景观地带，随着沿河治理整顿，其景观功能将会逐渐得到表达，为本工程后期住宅部分入市加分。周边配套设备完备地处老城区中心位置，本工程周边米范围内银行、邮局、医院、学校配套设备具全，方便日常生活及办公需求。地块外形规那么便于规划本工程地块规整，由海陵路、天禄路天然分割，可以节省建立本钱。另外工程规模较大、易于

35、一致规划、合理配套，构本钱身风格，在后期销售中树立品牌笼统。 优势Weakness大规模改造建立破坏商业气氛市中心区域的大规模拆迁改造致使原有的商业气氛被大大破坏，百货零售运营惨淡，商场一层租金普遍跌至元/平米/天以下。而另一方面，五一路等商业街的崛起大大冲击一百商圈，消费人流被分流，一百等传统百货的衰败使得市中心商业凝聚力大大减弱。小商户难以维持、纷纷撤走，原有商业价值一落前丈。这种局面对于本工程吸引外来投资者及本地商户运营者非常不利。工程体量大建立周期长本工程将近万平米的商业体量使得建立周期和销售周期都相对较长；层高的商业中心设计使得高楼层商铺的去化难度更大；资金投入大而回笼速度慢，后期不

36、可预测的风险也变大。投资总价过高客户面窄本工程商铺面积一层分割普遍在平方米之间，总价到达万以上；与财富广场和锦泰城市购物广场万一层沿街相比大大抬高了投资门槛，这也必将延伸销售周期。时机Opportunity政府大力扶持根据近期规划，泰州要加大力度改造老城区，而本工程是泰州市老城改造的重中之重，是规划中金融商贸区的中心，市政府不断予以高度关注。周边城市环境的改善、道路配套的完善都将为本工程发明良好的外部条件。外地开发商大量涌入随着近年来泰州开发建立脚步加快，上海、无锡、常州等各地开发商大量涌入，带来先进的开发理念和建立阅历，同时也带动泰州的房地产市场的快速生长、有利于本地房地产市场规范化。市场引

37、导创新目前泰州的房地产市场刚刚起步，比起常州、南京都有很大的间隔 。无论是商业还是住宅当地的开发建造程度都还在初级阶段，市场上尚未出现形状新颖、运营较好的大型商业中心，假设本工程能从较高起点出发，引进先进的规划设计、灌输新颖的居住、消费理念，那么将成为泰州房地产市场的领跑者。吸引投资目光泰州不断增长的人均可支配收入和居民储蓄余额显示出大量未被释放的潜在消费需求；而随着泰州城市建立加快，对外的知名度和影响力也在不断提升。如能有效引导本地投资需求和吸引外地投资客户将是本工程快速去化的关键。要挟Threat市场竞争压力今年本工程周边公里范围内新建商住综合工程将到达万平方米，包括财富广场二期及鹏欣丽都

38、的商业工程部分，都将在年内上市。“鹏欣先期小高层住宅的热销为其后期商铺预热打下良好的市场根底；财富广场一期沿街商铺的销售和开业旺场运营情况为其博得了市场口碑和起到极佳的市场号召力。相对于这两个工程，本案在抢占市场先机方面已失去优势。供应量的压力此外，新区万平方米的大型商业综合工程新纪元商业广场也已启动，对于地域选择面较广的投资客户的争夺将趋于猛烈。对直接及潜在竞争工程的追踪调研将是本工程制定营销战略的重要根据。.工程风险提示商铺销售风险主要商场运营情况差影响投资自信心随着年年泰州房地产市场开场上升，产权式商铺销售如火如荼，仅市中心区域就有财富广场、锦泰购物广场、府前路商业街、泰山行宫商业步行街

39、等多个大中型工程投入市场。但是这些工程于年底至年初交付运用后的运营情况却多数差强者意，一层沿街租金从元/平方米/天迅速下降至目前的元/平方米/天以内，投资报答率从%下降至%。面对这样市场局面部分中短期投资客户自信心将会大跌，过热的商铺市场也会开场降温，未来价钱的提升将不会非常乐观，对于本工程试图冲击元/平方米以上的高额利润也将会非常困难。高楼层商铺的销售压力目前泰州已运营中的商业物业普遍存在层以上甚至层以上人气严重缺乏、商业价值低靡的情况，因此对于高楼层商铺销售多数采取包租、办公楼如锦泰购物广场、府前路商业街等或酒店时代超级购物中心的方式进展销售。但“锦泰的、层商铺包租年%一次性返还实践是打了

40、个折；、层的“全装修办公楼 元/平方米的价钱还有不少于个点的折扣可谈，去除全部装修本钱和各种方式的明折暗扣，其最后的实践价钱都不会超越元/平方米。根据目前泰州出租型办公楼市场需求较小、市场租金行情彷徨在.元/平方米/天左右计算，投资报答率只需.%。“时代层的产权式酒店可说是“另辟蹊径，经过年%的返租销售营造了“貌似酒店的投资产品。然而实践上由于根本没有可供担保的酒店运营公司去执行酒店运作，所谓的产权式酒店完全是先期回笼资金的一个营销噱头。可以预见这种“产权式酒店对泰州的房地产市场会产生何种负面影响。从上述市场案例可知，高楼层商铺的后期销售压力宏大，其目前的市场情况甚至低于住宅的销售价钱，且未来

41、极易成为死铺。假设长期持有对招商又是一个考验，并且也不符合他们公司一向的运营战略。招商难度大对后期销售奉献小为缓解后期的销售压力，采取前期招商、引入中心主力店的方法被许多商业工程所采用。但是对于像泰州这样的中小城市要引入主力店的存在颇多难点。首先，在拆迁未完成、工程建立没有正式启动前，大型商家普通不会签定正式协议，而意向性谈判那么不确定性要素较多，区域内越来越多的商业物业也使零售商或效力商有更多的选择时机。其次，零售商在思索租金时是以商圈内租金程度做为参考，而非以物业投资方式计算，假设为了借助其品牌知名度或市场号召力带动客户群、添加人气、推进物业销售而引入的话，那么必需牺牲一部分租金利益作为代

42、价。这也是主力店招商的难度所在。另外，一些大型零售商通常会对商业物业设备有其特殊要求，如在工程前期谋划阶段未进展准确功能定位就进展设计施工，那么后期发现问题就能够牵涉到改造及额外资金投入，甚至能够堕入谈判瓶颈。因此，在没有专业商业公司介入、而我公司又没有任何招商阅历的情况下，去运作如此大型商业工程的招商任务将是攀爬探求、举步维艰的，由此付出的“学费本钱也应思索在风险之内。 目的客源定位不清本工程的前期定位包括面积分割无不是以本地自营客户为主要目的消费群。但是从目前已售商业工程来看，买家仍以本地及周边地域投资客为主，自营客户所占比例相当有限，这是其一。根据零售商的运作，即使有银行按揭贷款，购买物

43、业所需的四成购房款也足以使其兴办三、四家同样规模的分店；且一旦市场发生变化，导致此店无法生存时，零售商多数采取撤走的方法以防止更大损失。假设自置物业那么要死撑下去，而物业能否升值尚未可知。因此希望以运营获取利润的零售商直接买下物业，只是一些开发商一相情愿的想法，此其二。要顺利去化本工程将近万平方米的商业体量，仅依托本地消费力是远远不够的。且经过年几轮商铺产品的集中供应，本地购买力已接近饱和。大力拓展异地客户资源、扩展客户受众面将是工程销售的重心所在。另外，在城市建立重心南移、新城高速开展的情况下，老城区对外商业辐射力大大减弱。区域内万人口对应了超越万平方米的商业面积，有限的消费力和仍在不断膨胀

44、的商业建立，如何吸引买家继续投资于商铺将是本工程面临的最大潜在风险。高层住宅市场接受度目前泰州住宅市场主流仍是多层，超越层的高层住宅产品尚未出现。对于本工程高层住宅设计将面临的市场风险主要来源以下几方面：高物业管理费与低得房率的竞争优势高层住宅无可防止会降低得放率和提高物业管理和维护本钱。与多层住宅相比其“性价比明显降低。假设没有其他产品附加值支撑的情况下，要显著抬高高层住宅价钱将很难获得的市场认同工程本身条件导致住宅产品无法向高端化开展由于建造在商场之上，混合型物业质量先天难以提高；商场的规划使得住宅底层大堂等设备也无法完全实现，高档住宅的所要求尊崇感也就无法表达。高层、中档住宅的定位不能不

45、说是个遗憾，对争取高层次客户群体也是一个妨碍。传统居住习惯对新产品的接受度问题对于习惯居住在多层的本地客户，高层住宅不仅是一个新产品的出现，更是一个新型居住观念的出现。在下半年周边住宅产品供应量放大的情况下，如何打动市场、发明营销亮点将是本工程住宅销售的关键。拆迁进度缓慢影响工期拆迁任务复杂、进度一再拖延，迫使本工程工期延迟。假设在投入前期巨额转让资金后如拆迁任务依然没有进展，那么将影响到已订客户的回款期限及动摇潜在张望客户对本工程的自信心。因此，政府的拆迁进度对整个工程的赢利与否举足轻重，需仔细对待其中的风险。.商业部分产品定位.产品定位根据本工程总体定位，结合对泰州市商业市场的综合分析，建

46、议本工程业态选择如下：百货如前文市场分析所述，泰州市百货业曾经出现了供应过量，但运营最好的两家百货是第一百货和文峰千家惠，这两家运营档次在泰州市是最高的，运营管理也是最好的，可以满足泰州市时髦群体与高收入群体的消费需求。本工程可以选择百货业，主要是由于本工程是一个综合性工程，可以聚集大量的消费群体，而百货可以为本工程的主要客户群体提供最全面的休闲式购物效力，是Shopping Mall不可或缺的一种业态。本工程的百货部分能够会与周边第一百货产生直接竞争，但只需在商品种类、总体规划规划、运营管理等各方面处置好，将可以快速的超越对手。大卖场或大型超市从目前泰州市大卖场或大超市的分布来看，泰州市大卖

47、场或大型超市曾经根本饱和，到年底，泰州市将有两家时代购物中心、世纪联华、易初莲花、文峰千家惠等多个大卖场或大型超市，即将营业的东进西路上的时代购物中心间隔 本工程非常近。但从积聚人气的角度出发，大卖场或者大型超市的作用无与伦比，由于本工程含有住宅和办公部分，附近的鹏欣丽都住宅部分规模较大，届时，周边将有数万居民和数万流动人口，加上对外的辐射作用，根本符合大卖场或大型超市的生存条件。不过需求留意的是，由于本工程商业部分主要是地上一至三层，超市假设过多的转租运营将会对其它商业部分产生致命的打击，因此，在引入大卖场或者大型超市时必需限制其转租范围。专卖店和专营店专卖店和专营店运营种类单一，但是利润却

48、很高，是Shopping Mall的主要利润来源之一。经过引入国际知名品牌店以及国内品牌店，可以有效的提高商业档次，满足泰州市高收入以及时髦群体的消费需求。餐饮餐饮是Shopping Mall的一大功能，是购物中心的重要组成部分。在工程周边缺乏环境较好和档次较高的餐饮店，根据国内商业地产的运作阅历，经过引入西餐厅、群众型餐厅、各地风味餐厅、酒吧、咖啡厅和茶楼等，可以迎合各个层次消费者的需求。文娱业文娱业是泰州市最为缺乏的业态，虽然有歌舞厅、网吧等，但是档次不高，效力欠缺。而随着经济实力的加强，居民生活程度普遍提高，对影视、扮演、棋牌、电玩等的需求非常剧烈。本工程可以引入量贩式KTV、电影城、电

49、玩城、棋牌、展览扮演等满足居民较高层次的消费需求。休闲业随着居民生活程度的提高，休闲消费需求日益增长，而泰州市休闲产业尚未起步，如健身、游泳、球类、溜冰、攀岩等根本没有。而随着安康保健认识的加强，对休闲产业的需求前景宽广。本工程可以引入健美、瘦身纤体、室内游泳、保龄球、乒乓球、溜冰等运动，以占据泰州市场的空白。. 产品分区分区原那么：从经济效益角度思索，一层宜安排利润最高的精品店、专卖店以及百货以实现利润最大化。由于餐饮与休闲购物不宜混合在一同，可以在工程东部沿街二层布置餐饮区。二层其它部分布置电脑、手机、家电、音像、书籍等。之所以把餐饮布置在二层，是由于楼层对餐饮的影响较之对百货的影响小。三

50、层由于较难出卖，可以经过包租的方式引入几家规模较大的文娱、运动、休闲等。分区规划：地下一层引入大型超市或者大卖场，以此聚集人气。虽然坡子街在泰州市民中有着非常大的影响力，但是未来周边居民数量相当可观，引入大型超市或者大卖场可以吸引较稳定的消费群体。另一方面，作为超市可以作为本工程购物、休闲、餐饮、文娱的有益补充，提供真正“一站式消费。不过需留意的是，由于时代购物中心间隔 本工程不远，本工程引入大型超市将能够面临较为猛烈的竞争，因此，最好引入规模较大，实力超强的大型超市，如家乐福、麦德龙、大润发等。地上一层沿街部分主要为服装、鞋类、箱包专卖店和连锁店，该部分商铺面积在-平方米之间，共个店面，有充

51、足的人流保证，最适宜做品牌专卖店。经过引入国际二线品牌和国内一、二线品牌，提供泰州市档次最高、种类最齐全的服装、鞋类、箱包效力。一层内铺可以作为百货，以运营珠宝、化装品、工艺品、挂件、饰件、家纺布艺等。工程内街入口几个较大的店面可以用来引入几家银行、药店，作为商业和居住的配套。地上二层东部沿街部分作为餐饮区，引入-家大型高级餐厅酒楼，顺应较高层次消费效力需求。辅以快餐厅、普通群众餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡厅和茶楼等。采用沿街联体铺面出卖方式，即里外两个铺面一同出卖，处理内铺出卖较难的问题。同时，餐饮区与其他区域隔分开来，采用半封锁式管理，以尽量减少对其它区域的影响。地上二层东部其它部分为家电区，

52、运营家电、音像、摩托车、电动车、玩具。地上二层西部北面为电脑手机城，运营电脑整机及配件销售、手机销售，南面为文体区，运营图书、文具、体育用品、办公设备等。地上三层为休闲、文娱区。康体休闲区引入健身、瘦身、美容、室内游泳、保龄球、台球、乒乓球、溜冰等，文娱区引入量贩式KTV、电玩游戏、电影厅、歌舞扮演或戏曲扮演等。 .客户定位本工程由于规模较大，招商与销售时必需面对较为广泛的市场，因此，其客户定位可以细分如下：本地运营户这部分客户有较强的运营理念，对商铺地段和综合环境比较看重，但是价钱接受才干不高。本地投资者这部分客户的潜力较大，辐射范围包括泰州市所属的县市区，其关注的主要是产品升值潜力，追求较

53、高的投资报答率。价钱接受才干较强。异地运营户这是本工程招商和销售任务的重点。本工程应在符合整体规划的领域内尽能够扩展招商面，寻求国际、国内知名品牌入驻，为工程整体价值与笼统的提升发明条件。异地投资者由于本工程规模较大，销售时必然要拓展异地投资者，以尽快实现资金的回笼。工程推行时可以在上海、杭州、南京等地举行工程推介会，设立推行点，同时思索在沿江高速公路和沪宁高速公路上广告推行。.价钱定位本工程商业部分定价遵照相近原那么和时价原那么，相近原那么指的是本工程定价将参照附近与本工程功能类似的工程售价而定，时价原那么指的是假设本工程如今推出市场进展销售时的价钱，即不思索以后市场变化要素对价钱的影响。根

54、据相近原那么和时价原那么，本工程选择附近的锦泰购物广场和财富广场作为参考样本，然后结合本工程本身特点进展休整，从而得出本工程的市场参考价钱。财富广场年开场销售，当时售价较低，与如今不具备可比性，但其租金程度可以作为参考，目前该工程一层外街月租金约为元/平方米，折算售价为元/平方米，二层那么很低，目前运营情况极差，不具备参考价值。锦泰购物广场年下半年开场销售，目前一层沿街铺面售价为元/平方米，二层为-元/平方米，三层约元/平方米。周边工程价钱工程楼层售价(元/M)租赁(元/月/M)锦泰购物广场一层二层三层财富广场一层二层由于本工程规划起点高，功能齐全，届时将有足够的人流保证，且地段位置较财富广场

55、和锦泰购物广场更具有吸引力。思索到工程体量较大，销售时为尽快实现资金回笼，价钱上不能过高，因此，本工程定价如下：商业部分各层市场参考销售均价元/M购物中心一层二层三层住宅底商一层二层三层四层表格中为市场参考销售均价，实践销售时根据销售进度和市场行情调整。.住宅、办公楼、酒店式公寓部分产品定位.住宅部分结合坡子街工程的实践情况，参考前面泰州住宅市场的特性分析，他们对本工程住宅部分提供这样一些建议：主力户型面积控制在平米之间，总价控制在万之间思索到年才干实现住宅预售，单价、总价在目前的根底上有适当涨幅。详细来说，房厅面积在平米，房厅在平米，房和复式在之间，单价控制在之内。从调研来看，虽然泰州出现了

56、跃层、复式、空中花园等建筑平面规划，但接受的程度也是有限的，因此还是以平面和顶楼复式为主，户型配比、面积规划和未来物业装修的规范及物业管理费用应采用主流道路，由于是高层住宅，大房型要限定比例，否那么过高的物业管理费用在销售中会构成抗性。.办公楼部分结合上述泰州市办公楼市场现状及未来趋势的分析，针对坡子街工程所含有的办公楼部分，他们做出如下的产品方面的建议：减少单套面积、控制总价，产品的运用功能以商住两用为主；客户群体以中小型企业为主，装修档次及物业管理的定位，以适用经济高效为主对于购买商铺的业主，在购买办公楼时实行优惠政策，优先思索商业部分的运用者。.酒店式公寓部分由于坡子街工程号地块上目前规

57、划了平方米的酒店式公寓产品，结合他们对泰州酒店公寓市场的调研分析，对该部分产品作出如下建议：进展全装修配置家具，控制主力户型面积，普通在平米/套，单价在元/左右，不思索签返租协议，由于很多泰州投资者对高达%的年租金报答觉得没有法律保证，反而影响了销售，由于他们尽速回笼资金的出发点，和购买者有长期协议容易引发纠纷。酒店式公寓的销售尽量安排在住宅和商业部分之后，由于过高的单价会影响住宅部分的销售提价，而且商业部分在构成热销的前提下，对酒店式公寓的销售会构成剧烈的支撑作用，黄金地段+繁华商业普通是酒店式公寓选址的首要条件。第六章 营销推行. 广告战略、媒体组合整体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做

58、全面覆盖配合。分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。、广告区域电视广告：泰州、南京、扬州、苏州、无锡、常州、南通等地印刷品广告：泰州、江苏、广告方式印刷品：海报、楼书、招商手册或折页；户外广告：布标、T型旗、高速公路广告牌；影视广告：秒促销广告配合专题新闻；报纸广告：硬广告、软文、新闻；、公关战略政府公关获得免税、免费等多项优惠政策；大户公关组织招商团和推介会，在全国进展大户招商、销售；市场公关定期在现场举行各种文艺上演或社会活动，聚拢现场人气。.租售战略.租售面积确实定出于尽快回笼资金的思索，本工程以销售优先，但二层、三层假设全部出卖能够难度较大，而且假设全部出卖，对后续运

59、营管理不利，容易呵斥运营混乱，不利于整个工程笼统。此外，即使全部销售也会有部分物业不可以销售，如尾房、车库、停车场、物业管理用房等。普通来说，大型主力商店是商业物业吸纳客流的锚固点，是商业物业的中心商店，这些商店占用的商铺不能卖，它们在商业物业里所占面积比例普通达-%；商业物业各个运营主题中的重点商户在运营主题里处于主导位置，对消费人流发扬重要的引导作用，所以各运营主题规划的重点商户的铺位也不能卖，这些重点商户在各运营主题中所占用的铺位面积比例约为%。根据以上要求，商业物业可销售铺位面积比例宜控制在%以内。综上所述，本工程租售原那么如下：地下一层出租给大型超市或大卖场；地上一层以出卖为主，对于

60、部分主力店可以选择出租，但要求较长的租约为条件。地上二层以出卖为主，主力店可以选择出租，但要求较长的租约为条件。地上三层以出租为主，也可以出卖。住宅底商以出卖为主，严厉控制出租比例。. 销售进度一层：%招商，%销售，目的为大户或品牌户，不针对散户招商；二层以上：%招商，%销售，目的以散户为主；中城：%招商，%销售，目的以大户整体租赁为主。. 招商管理.目的商户设定与选择、目的商户群本地集团与企业国际性及全国性连锁店品牌店、专卖店、主题店、目的购买人群本地集团与企业国际性及全国性连锁店品牌店、专卖店、主题店本地个体私营业主有投资意向的本地人、外地人、目的商户确定原那么购买优先，如不愿购买那么可思