金仕海岸营销策划案

1、.：.；金仕海岸营销谋划案金仕海岸营销战略方案金汇名仕苑业主联宜会活动方案金仕海岸开盘活动谋划方案金仕海岸定价方案金仕海岸市场推行方案金仕海岸视觉笼统设计金仕海岸整合营销战略方案目 录前言第一部分 市场调研分析中国房地产行业情况海盐经济及房地产现状工程根本情况 工程周边情况 调查统计市场调研分析 工程SWOT分析第二部分 工程定位及推行谋划目的市场定位工程定位推行战略宣传战略及渠道媒体广告方案推行费用预算第三部分 工程定价报告竞争楼盘定价定价指点思想 定价方案 初步定价 前 言、金仕海岸工程定位：海盐第一个高档次的现代化海景豪宅 、金仕海岸推行战略：().海景豪宅笼统定位为中心 ().以广告宣

2、传和公关活动为推行手段 ().以低开高走为定价战略 ().以整合营销传播实际为品牌提升工具 、金仕海岸开展目的：().经过专业化的市场推行和销售控制顺利完成开发商的销售方案().利用本盘的开发优势，提升秦山房产企业笼统和中心竞争力().为秦山房产未来新楼盘开发积累现代营销实际和实际阅历。 第一部分 市场调研分析 中国房地产行业开展情况：房地产业如今处于非常重要的转变时期。第一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。 第二是房地产业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品。第三在社会主义市场经济体制逐渐建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调

3、控向依托市场和本身调理方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但如今靠市场、靠运营，靠市场规那么去运营已成为房地产开发的行为准那么。 、海盐经济及房地产现状：海盐濒临杭州湾，为全国百强县。去年海盐国民消费总值曾经突破亿元，假设按全县常住人口万计算，其人均GDP已超越美圆，人均可支配收入高于嘉兴地域的平均程度。杭州湾跨海大桥的规划建立。在未来的三五年内，海盐的客观开展环境将会有一次巨变。跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的相继开工，使得海盐的区位优势更为立体的显现出来。由于遭到经济开展和大桥建立的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价钱翻了一番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。海盐年全县

4、家房地产开发资质企业商品房施工面积万平方米(新开万平方米),开工万平方米,销售万平方米,预售万平方米,销售收入.亿元。海盐房地产总体求大于供。、工程根本情况：金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县高级中学隔街相对，总占地面积为平方米，是海盐目前在建的规模仅次于宜家花城的住宅开发工程。工程住宅有多层、排屋、小高层，前期推出的多层和排屋现已销售终了，建立起了良好的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最后推出的物业工程，也是海盐县目前在建待销的第一个小高层工程。金仕海岸小高层住宅建筑面积为平方米，商铺建筑面积平方米，车库建筑面积平方米，小高层共有幢，朝秦山大道东与环城南路北沿街分布，北幢，东幢

5、，每幢共层，共有户数，主力户型为三室两厅，面积在平方米。小高层目前在建立，估计在今年月结顶，并于四月份开盘销售。、工程周边情况：评价：周边有核电新苑和河滨小区两个上规模住宅小区，加上在建的本工程，该地段正逐渐成为海盐城区新生的居住区域之一。.周边住宅小区分布情况： 本案附近有核电南苑、河滨小区两个小区。前者为秦山核电站职工小区，共户，多人；后者为海盐经济适用房小区，在户左右，多人。两个小区都是属于海盐地域上规模的住宅小区，合计居民多人，居住人员相对比较富有.周边配套情况：海盐高级中学对面六一幼儿园较近小学较近沿海绿化公园东面小型超市较远文娱休闲场所较远医院等其他配套较远 公交车到达：路、路、公

6、管所路、河滨路路及路。、调查统计：本案立足金仕海岸小高层在海盐推出的特殊性、时机性以及市场风险性的综合要素的思索，为能深化分析房产购买客户群体的购买心思和区域消费理念的差别，他们从海盐武原镇当地中高层消费群体入手，做针对性的定量市场调研任务。凭仗他们多年的谋划阅历和初步的针对性调查任务，他们所提出的谋划方案里有一定的科学性和合理性，具有较强的可行性。一海盐县市场定量调查报告调查时间：- 调查地点：武原镇节省路、汽车站、城北路、友谊路、新桥路、核电南苑、本案售楼部。调查方式：同类问卷抽样调查实践发放问卷：份回收有效问卷：份二根本市场参数a.常住人口及调查年龄群比例：b.潜在客户购房缘由：c.群众

7、了解楼盘信息的渠道：d.本地先开发楼盘当地知名度；e.购房人群对车库的需求：f.潜在客户的职业：g当地人的收入情况：h. 购买的小高层主要动机：i. 购买实主要思索的要素：j当地人以为合理的价位：k当地人理想的套面积：l当地人理想的户型：m当地人能接受的物管费：n购房时主要听取谁的意见：、市场调查结果分析：().海盐目前房地产市场属于相对短缺市场。().海盐县小高层住宅处在由张望试探购买的转变阶段过程，小高层视野景观是工程的最大卖点。().在工程笼统佳誉度方面，本案次于宜家花园，在笼统宣传方面还有待进一步提高。().本案楼盘建立方面规划设计比较合理，户型格局根本可以满足海盐购买者需求心思。()

8、.据本次调查，海盐当地%群众有保值升值的购房心思。海盐二级市场买卖活泼，阐明潜在市场使房价看涨。().经过市场调查和深度访问，海盐核电小区职工、教师、店铺运营户、中小企业主以及公司职员是本工程的主要目的客户群。 ().物业收费有市场根据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心思的调查得出：海盐当地消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价钱的选择多数在.-.元左右，占总调查人数的八成。、工程SWOT分析：【优势分析】().开展商是良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发阅历和企业知名度。().金汇名仕海岸独占海景资源，小高层将为住户带来良好的视野和风景。().本

9、案周边有幼儿园和中小学，子女就学便利，对目的消费者具有吸引力。().金汇名仕苑工程规模较大，仅次于宜家花城，金仕海岸作为其一部分，可以获取“规模效应。().小高层是现代城市的意味，本案幢排开，规模宏大，对消费者具有一定新颖度和向往感。().本案户型设计进深浅，具有紧凑、适用、合理的优点。 ().城南区域少有厂房和企业，污染源少、环境相对安静，适宜于居住。【优势分析】 ().本案位于城西南，属于城郊结合部，在当地居民观念中，本案地段相对偏远。().周边配套不完善。住宅景观的不均好。楼层和朝向的不同，带来较大的景观落差。().本案外立面设计落后，短少品味和现代元素，直接影响到楼盘笼统。().工程位

10、于城区主干道傍，周边有一定噪音影响。【风险分析】.由于本案是海盐县首个小层高层工程,对目的市场不熟习,没阅历可以可自创。.竞争对手的压力。能够会出现“枪打出头鸟，营销过程中容易处于的被动位置。.小高层购房及居住本钱高，公摊面积大、物业管理费用高。【时机分析】.乡村购房进城以及本县外镇购房景象在海盐逐渐增多,扩展了目的消费群。.海盐支柱产业的开展，外来企业的添加，为工程市场提供更多时机。.目前海盐房地产市场需求旺盛，根本上供不应求，而且可售楼盘相对少。 .跨海大桥建立将改动海盐城市开展现状，长三角交通枢纽地理优势在促进经济开展的同时，对居住的观念亦会改动，工程市场角度视野可以更广。.连带本工程，

11、周边已有三个上规模的住宅小区，加之海盐高级中学。这对本案的商铺来说，具有市场运营前景。供求简析海盐各楼盘销售情况比较乐观，空置率较低，拆迁需求、投资需求、改善居住条件购房需求会聚在一同，市场消化才干较大。根据相关资料统计，年月的商品房空置面积为万平方米左右，比前年同期减少了%，这阐明供求情况良好，购买需求旺盛。就小高层而言，是一块未被开发的消费市场，一块大蛋糕，只需突破消费者对小高层的陌生感和顾虑心情，就能很好地博得市场。竞争楼盘分析天鸿名都为本案的前期竞争对手，宜家花城为后期竞争对手。在前期的市场调查来看，与本案构成主要竞争对手为城被新楼盘天鸿名都和宜家花城。其中天鸿名都一期还未开盘，首期幢

12、小高层推出能够会到月份左右。该工程小高层共有幢，共有 户，户型为三室两厅平米和四室两厅平米两种。工程得房率为%，绿化率%。楼层及朝向价钱差额较少两边差额+，-楼+。宜家花城规模较大，总占地多亩，无论是户型还是物业类型，选择度较大，市场吸收才干强，并且工程本身建有良好的配套设备，整体规划好。 n宜家花城宣传力度大，知名度高，在当地居民意中有认同感，并且是当地政府大力扶持房产工程。宜家花城期曾经开盘，开盘起价为元，该期没有小高层工程，主力户型为三室一厅,面积在平方米。四期小高层工程开盘时间估计会要推后，总户数也不超越户。工程绿化率%，得房率%。楼层及超向价钱差额较大两边差额+，-楼+。第二部分 工

13、程定位及推行谋划目的市场定位本案主要的潜在消费者特征分析：职业范畴：当地教师、店铺运营户、私营企业主、公司职员以及秦山核电厂职工。心思特征：常出差于大城市，思想观念较新；喜好接受新惹事物，懂得体验享用生活。主要为投资型和实践需求型客户。在小高层需求型购房者当中，根据心思特征，分为两类客户：一类客户笃定型：买小高层就是为了买风景，价钱不是首要要素 会选择层有好视野的户型。二类客户无法型：想要小高层风景，但又在乎价钱；买不到多层房子；为子女买房。 会选层以下或视野景观相对差一点的户型。、工程定位本案是目前海盐第一个小高层工程，具有标志性的，而紧靠杭州湾海岸。小高层的出现是现代城市的一个表征，对于追

14、求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本案是不错的居家选择。从目的消费者的分析来看，本案目的客户群相比较而言有较高的文化层次，观念较新。结合市场需求和工程特征，所以将金仕海岸定位为“开启现代城市生活的高档海景住宅。引领海盐房产消费市场，建成该地域首个高质量的海景小高层楼盘。 、推行战略： 工程笼统设计：根据工程定位，本案将小高层作为一个独立工程进展包装推行，以全新的笼统导向消费者，以实现经济利益最大化，保证工程的胜利销售。相关内容如下：A：对案名的定位：金仕海岸在金汇名仕花苑的推行过程中，当地人已把该名简称金仕花苑，因此在小高层的取名上用金仕海岸，既是切合市场的认同，也是进一步承继和

15、提升原有案名的笼统和内涵，海岸表达对海景的贴近,以突出本工程的最大优势和卖点。B：工程VI的设计：主颜色采用金色，图案表达出现代、尊贵、豪气内涵，在设计中既包含了海的景观元素和城市居住的现代元素，表达高尚质量和优越缺稀内涵。C：楼盘广告创意、文案设计既要抓住目的消费者心思特征，又要传达本案的卖点内容。D：中心广告语：做城市新贵，享海景风情。售控战略楼盘分期推出，开盘低价入市，营造热销气氛，吸引更多目的客户。中期售价随楼层增高和景观优化而加以提升。销售过程中，根据市场反映度，及时调整价钱。后期主要以推行商铺为重。售楼处优化战略原有售楼处装修差、光线暗、档次不够，与楼盘的质量构成不调和对照，购房者

16、第一印象差，影响到买房积极性，对旧售楼处进展扩展，优化装修。部分规划修正战略小高层及商铺外立面设计缺乏档次，需求重新设计改良，表达现代时髦质量。工程顶部跃层添加落地窗，对工程街景、夜景以及空中别墅内装修重新制造效果图。 工程工地笼统展现战略根据工程定位，应利用楼盘周边包装，树立工程笼统，营造市场气氛。并可经过横幅、彩旗、围墙、广告牌等工具将工程信息传达给市场，吸引买家。物业管理优化战略物业管理上，可参考宜家花城做法，以知名物业公司充任顾问如第一太平戴维斯，进展包装，引入先进的管理和人员培训机制，以提升与维护楼盘质量。由于当地居民普遍缺乏物管认识，对较高的物管费能够会难以接受，所以必需保证物管效

17、力的质量，使得业主感到“物有所值，同时经过电梯费独立收取的方式，以降底整体物管费用的支出。思索到当地经常停电的现状，应在小高层工程中设置小型发电机，以保证电梯的正常运用。销售培训战略对售楼人员的言语、礼仪、着装等细节问题进展指点培训，学会掌握客户心思。培训时间从月初开场，包括售前概念培训和营销战术培训。、宣传战略及渠道宣传战略由于时间急迫，不能够做“长线宣传，本案宜采用短期密集型投放的广告宣传方式，以求“重拳出击，侵占眼球，在预热期和开盘后一两个月内做强势宣传。后期根据楼盘销售进度，对广告宣传的频率和投放量进展调整。对小高层每一幢楼分别命名，以突出楼盘的个性差别，利于推行。媒体选择思索到本案的

18、目的客户为拥有不菲收入的群体，他们主要分布在核电小区、核电新苑、学校、市中心商铺、重点企业、酒店宾馆等地，所以在平面媒体发布上，MD中邮专递为最正确选择。电视媒体选择海盐电视台，在开盘前后发布楼盘笼统广告。思索到海盐地域房产具有良好投资前景，针对外地投资客，在省交通电台投放少量的广播广告。加大其他广告的投放，如公交车身广告、户外广告、横幅广告、宣传折页、楼书、墙体广告、笼统手提袋、单张夹报、街道旗等。活动安排在开盘前后，有针对性地举行公关活动，以到达造势目的，配合媒体的宣传推行。月日举行业主联宜会，与开发商一同交流和谈心，并引见金仕海岸情况。地点选在具有档次的宾馆酒店。经过本活动的举行，开发商

19、在业主们心中可以树立关怀担任的良好笼统。并借助业主的人际关系，传播良好口碑，以吸引更多目的客户。现场摇号抽奖活动，引起客户购买激动。小奖、大奖、送保险三重抽奖。月日开场摇号，月日签约。参与月份的海盐南北湖旅游节活动，借势推行本工程。宣传监控亲密关注反响信息，进展合理安排与调整宣传推行方案。因销售不可预测要素，亲密关注媒体反映，及时进展总结检讨，客户反响信息的统计分析相当重要，在总体思绪的延续条件之下，及时调整、更新宣传推行的操作。、媒体广告方案().广揭露布时间：三月中下旬开场集中投放。 ().广揭露布步骤：前盘月中旬月初中盘月初月中旬尾盘月中旬月底前期广告时间：月中旬月初A：利用房产公司原已

20、购得的广告时段，在发布 楼盘 笼统广告。B：以中邮专递发布开盘预告广告，每次发布根据诉求点不同，内容有所变化。C：思索到海盐房产的投资前景，会吸引部分外地投资客的能够，在省经济电台上发布短期少量的广告，引见海盐的房产投资前景和工程概略，发布时间为个月。D：发布楼盘墙体广告。E：公交车身广告及其他各类广告。F: 在发布笼统广告次。 G：充分利用活动的举行，在媒体上加以炒作。中盘广告 时间：月初月中旬 A：利用房产公司原已购得的广告时段，在发布楼盘热售广告。 B：以中邮专递发布楼盘笼统广告，传送楼盘正在热销的信息。 C：其他各类广揭露布。 尾盘广告 时间：月中旬月底 A：在投放楼盘笼统广告，推行商

21、铺。B：以中邮专递发布商铺开销广告。 C：尾盘广告重点作商铺的宣传推行。推行费用预算 广告费用：MD中邮专递 万广播媒体 万楼盘工地周边广告 万售楼处优化费用 万楼书 份 .万单张夹报 万户外广告 万车体广告 .万宣传折页份 .万手提袋 .万报纸广告 .万横幅、街道旗 万活动推行费用： 摇号现场费用 万售楼竞猜活动 万业主联宜会费用： 万其他不可预见费用： 万 (总费用的%)估计工程宣传推行费用：.万 注：建议宣传看房车：万买 万租、选择金仕海岸的十大理由:工程特征：海盐第一个高档次的空中海景豪宅。投资价值：工程所在地段具有极大的升值空间。自信心保证：开发商在海盐当地具有很高的实力和良好的口碑

22、。海景元素：工程紧靠杭州湾海岸，是海盐城区离海岸线最近的住宅工程。学区优势：工程周边除海盐高级中学，还有幼儿园和小学，就学便利。工程规模：总建筑面积平方米，幢相邻陈列，气势宏大。户型构造：本案户型设计具有紧凑、适用、合理的优点。城市元素：小高层是现代城市生活的意味，表达居住者的高贵。环境价值：区域少有厂房和企业，污染源少、环境安静，适宜于居住。区位优势：工程所在区域紧靠秦山大道，交通便利，学校、医院、邮局等配套齐全，周边居住者经济收入高，是名副其实的富人区。、十幢小高层称号：多景阁慈云阁金汇阁碧海阁明珠阁银海阁一品阁金仕阁听涛阁文澜阁水云阁备选长天阁备选天龙阁备选第三部分 工程定价战略、竞争楼

23、盘定价竞争楼盘价钱情况:().宜家花园三期于月号开盘，多层均价在元，起价元。().天鸿名都将于近期开盘，均价如今未知，估计也在以上左右。 ().新泰房产工程尚未开工，仍为平地楼盘。定价指点思想随着长三角经济区的升温以及杭州湾跨海大桥的建造，海盐区域优势骤然发扬出来。房地产投资普遍看好，增值潜力较大，估计未来一段时间房价仍坚持“稳中有升的走势.本案与宜家花园和天鸿名都构成竞争楼盘，工程可比性较大，消费者在购房时也首先会进展比较衡量，由于本案是小高层工程，不能够与多层进展价钱竞争，故在定价上应在竞争楼盘的均价以上浮动。 定价方案.定价原那么以市场测试和资金回流为定价原那么在海盐小高层是一个新型的产

24、品,在房地产市场上也是初次推出这种工程.所以第一期产品的价钱和销售情势是制定后续销售战略的重要参照根据,带有市场试探性质,建议执行平安价钱战略,一方面,反映市场现实需求;另一方面,确保销售速度,加速资金回流。稀缺性定价原那么小高层目前在海盐市场上是首推,虽然工程所处的位置是城郊结合部,但是它是海盐目前市场上离海岸线最近的住宅,成为最好的海景住宅.同时海盐目前的房地产市场总体处于一种需大于供的局面.所以,稀缺性也是定价的一个重要原那么。.定价战略A:定价战略目前主要是实行谨慎、高效的原那么,以实现最大利润化,并以最快速度进展销售为目的.采取低开高走的定价战略,并实行有效的销控。B:根本定价根据本

25、楼盘定价的主要是根据周边多层楼盘的价位,结合楼盘本身的特点及周边城镇小高层楼盘的价钱、小高层在当地的开展趋势所制定。C：定价方法在工程营销过程中，价钱要素起着重要的作用。定价的高低关系工程利润的多少，以及销售胜利与否，所谓一分质一分价，正确的工程营销战略就是要照实地表达工程本身的价钱，反映出工程的合理价钱，做准确定价，根据“工程的特征，结合周边楼盘的情况，建议作如下定价。金仕名仕苑业主联宜会活动方案一活动目的：业主联宜会是开发商与小区业主交流对话的平台，是一次联络感情、添加信任有意义的活动。约请金汇名仕苑业主，参与本次联宜会活动，并将活动时间安排在金仕海岸开盘前期，可以为金仕海岸的开盘聚集前期

26、的人气，使原有业主感到自我主人认识，有利于开发商树立起关爱担任的良好笼统，并且经过原有业主的口碑传播，扩展金仕海岸知名度。活动时间月日星期六下午 ：三活动人员海盐宾馆会议室内四与会人员：开发商代表金汇名仕苑业主当地新闻媒体五活动内容：家装专题讲座文艺扮演业主抽奖活动六相关安排：前期预备:制造约请函，并向金仕名仕苑全体业主发出，每一个约请函都有一个固定编号，以作联宜活动会上抽奖之用，规定每个约请函只能代表一人参与。约请当地新闻媒体，参与本次活动的播报。预备活动奖品和礼品袋，礼品袋选用金仕海岸楼盘的笼统宣传礼品袋。设计并确定会场布置。活动流程:：活动当天在会场入口设置签四处，统计到场业主，并回收约

27、请函。：联宜会开幕式安排开发商指点致欢迎词，同时向业主引见金仕海岸的相关情况。：家装专题讲座约请当地知名家装公司代表出席演讲，演讲终了后安排假设干时间，回答业主有关家庭装修问题的提问。：文艺上演可与当地曲艺团协作，上演不需求很有档次，但需求融洽气氛，时间为个小时。：终了活动终了，合影留念。注:抽奖活动以交叉的方式，在联宜会活动当中举行七宣传推行海盐电视台报道次会场入口横幅条会场拱门广告个礼品袋个会场易拉宝广告个背景巨幅广告个八活动费用：礼品费： 元文艺扮演费： 元会场租用费： 元食用费： 元广告、约请函制造及媒体发布费： 元.预备费用： 元总计活动费用：万金仕海岸开盘活动谋划方案时间：-地点：

28、、海盐新天地广场、现场售楼处活动目的：聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激群众，发明最正确口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾活动安排：前期广告宣传.-.着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参与方法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。宣传主题：未来城都市居住典范，海盐首期奢华高档次住宅楼销售在即。 引领都市时髦，坐居金仕海岸。 金仕海岸月号日真情放送，奢华住宅乍现海盐。 由于珍稀，所以珍贵。 金仕开盘有好礼，惊喜大奖等他拿。摇号现场布置摇号方式：现场公开，即选即定。详细摇号登记处暂定处。确定小高层购买资历，建议摇号总数

29、比实践户数多%地点选定：海盐新天地广场a、需求一定活动场地b、场地方有举行活动阅历c、有聚集人气的先例软环境布置：高空气球个；大型气拱门个；平方左右舞台个；楼盘效果展现牌套；广告宣传易拉宝个；宣传折页份周遍跨街横幅、灯箱 套员工一致着装活动进程月日下午：正式开场：礼炮、奖品展现：主持人分钟、指点分钟、佳宾人共分钟、活动讲解分钟、公证人讲话分钟。摇号开场：同时登记汇总摇号抽奖：奖品分、等奖和留念奖份现场答谢上演、小文娱活动：任务人员休憩公布摇号和抽奖结果：获奖群众领奖：摇号方法一期总销售户数为套，暂定摇号总人数与实践销售户数为：，参与群众不定。摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为人。凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资历，该保证金那么纳入房款，如不胜利那么在原款反还的根底上添加元作为答谢费用。摇号登记时间自.，为期天。登记地点：秦山房地产公司售楼处摇号工具运用公开摇奖设备进展摇号决议。中号比例为：关于没有中号群众的处理方法。均以留念品赠送。并登入二期开盘购房档案。任务人员分工秦山房产公司