桂林财富名城财富锋尚产权酒店营销策划案

1、.：.；标题：桂林财富名城财富锋尚产权酒店营销谋划案来源：李佳洁作为助理谋划总监的身份参与实际得到的阅历总结。运用：对于房地产商进展产权酒店的推行，扩展酒店的影响力，树立投资新概念，扩展酒店的知名度有自创作用。内容：产权酒店兴起于上世纪年代，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地域兴起，并立刻在瑞士和欧美传播开来。之后的年中逐渐向北美，加勒比海地域以及太平洋地域开展，成为旅游兴隆国家地域颇受群众阶层和企业集团青睐的投资方式。其共同特点是都建于风光优美的旅游业和经济比较活泼的地域，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。年代开场，随着国内经济和旅游业的迅速开展，产权酒店在国内著名旅游及经济昌盛城市已

2、逐渐构成燎原之势，近年来已有几十家产权酒店诞生。国内产权式酒店的开发集中在国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市，但正在逐渐向中小城市转移，这其中又以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。对于地处旅游名城桂林的“财富名城，终究应该如何把握这个商机，进展产权酒店的推行，扩展酒店的影响力，树立投资新概念，扩展酒店的知名度呢？为了让地产商获得更多的利益，吸引投资者的眼球，树立新的投资概念，我提出了：前“呼、后“换、里“应、外“合的战略，对“财富名城进展了全方位的营销谋划。这四个战略对“财富

3、名城打造投资新概念，提高知名度有着宏大的指点性作用。前“呼是需求他们把投资者尽量呼喊过来，这最讲究的是大造气势，呵斥先声夺人之势，呵斥具有宏大的吸引力之势；后“换意在促使人们转换观念，树立投资的新概念，并对酒店的内部机制进展必要的转换，使之更符合投资者的需求；里“应是指为了营销能获得最大的胜利，“财富名城内部员工一定要团结，要一致呼应，一致服从，具备良好的团队协作精神，并且必需有快速的反映才干，能及时处理各种问题；外“合需求他们整合外部的一切资源，通力协作，全力为“财富名城产权酒店进展推行，扩展酒店的影响力，提高其知名度。案例： 年月日，我以助理谋划总监的身份担任工程的谋划实施，并迅速组建了谋

4、划小组。“财富名城 地处桂林三里店商务圈内，该区域为高新开发区、风景区和学院区的三角中心，是集自然景观、人文精华、高科技产业、运动会展、高尚办公、酒店业一体的商务区。这里聚集着国际会展中心、甲天下广场、海关、中行。是该区域商业业态主要是以餐饮、文娱、酒店、休闲、连锁服以及针对普通家庭的零售行业的第三产业。使之成为民休闲、文娱、聚会首选场所。支撑其商业繁华的要素是：该区便利的交通、良好的自然环境、密集的人口以及成熟的市政配套设备，其次也是该区域酒店群运营的根底。随着新开发的住宅/商业地产和本案的成型，以及南城百货的入驻，估计该区域未来几年的内将成为桂林市区最为繁华的效力商业版块。为了能让地产商尽

5、快的翻开销售局面，我在此关键时辰，临危授命，在得到指点的有利支持后，我开场激活本人的脑细胞，充分调动与运用本人的决策基因，凭仗本人的知识，以及这几年来在谋划营销中所总结出来的阅历对全国大环境，中观行业环境，市场竞争环境进展了调查分析，对成因与结果进展比较推测。并思索做出选择及预料未来的变化整理决策。经过仔细的调研，我进展了深化的分析判别：国际环境分析：资料显示，WTO国际贸易组织，全球产权酒店-年年平均增长.%；年，全球个旅游目的地板.万个家庭购买了产权式酒店；到年，全球个国家个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店。Ragatzass.ciates,年代到年代初，全球引入产权式运营的旅游目的地

6、的数量增长了倍，年代初，全球产权式酒店销售收入以达亿美圆，到年，全球产权酒店销售将达亿美圆。一切信息阐明，产权式酒店将成为旅游及贸易开展过程中的一种重要的运营创新方式，同时成为最受群众家庭青睐的投资工具。国内环境分析：目前，对于产权式酒店的运营管理，国内曾经积累了非常成熟的管理阅历，上海、广州拥有众多专业的酒店运营管理公司，加之历来就与国际接轨的管理方式，实践上酒店成型后的运营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的工程公司承当销售后运营管理的职能，开发商均不用为寻觅销售以后的运营管理公司担忧，日后的收益兑现关键在于选用的运营方式与所处地角的匹配性上。桂林楼市分析桂林房地

7、产市场经过近几年的洗礼，在新世纪开场驶入前所未有的快车道，房地产开发和销售均创历史新高，房地产价钱节节攀升，个人购房成为房地产市场消费的绝对主力，整个桂林房地产市场呈现出一片昌盛兴隆的新景象。透视目前的桂林房地产市场，其中一个明显的景象引起了他们的关注。既年新推出楼盘规模日趋增大，楼盘素质越来越高，几万、十万平方米以上工程大量出现，几十万平方米的楼盘蓄势待发。产权酒店作为新的投资卖点，也曾经被市民了解接受。 “财富名城产权酒店分析、工程优势地理位置优越，位于三里店版块；相关效力性配套齐全、成熟。市政重点工程，得到市政府大力支持。工程本身业种丰富，各业种之间互补。该工程在桂林曾经构成了一定的品牌

8、号召力。目前桂林市产权酒店刚起步，有非常大的市场空间。国际级酒店会聚的外城和国际生态住区“双城合壁，将成为桂林乃至全国规模最大、档次最高、规划最好的酒店产业群。、工程优势地理位置的优越性决议着价钱的相对偏高；消费者购买行为日益理性化，使其产生就低不就高的心思。桂林消费者对产权酒店了解并不多，需求引导其投资。目前国内产权式酒店政策制度不完善、市场环境不成熟呵斥一些部分开发商无法兑现报答承诺，给投资者带来较大损失，从而影响本方式的口碑。、工程时机点工程的号召力将吸引较多非区域性的消费群体。外地来桂再次置业者将成为工程的又一目的客群。投资客投资途径正在潜移默化的改动，随着住宅市场投资空间紧缩，加以引

9、导必会将目光转向产权酒店/商业地产。、工程要挟建成期有能够过长，影响销售的展开。周边以及桂林市的不断涌现的投资型工程，将呵斥销售分流景象。经过我组织的谋划小组的仔细分析判别，他们对工程进展了全面的谋划，详细谋划如下：方案一：定位目的客户第一目的群有才干进展二次或三次置业的富商。这部分商家注重投资的报答率，多看重楼盘的利益性，他们以投资做为财富积累的方式，赚取高额的年收益和分红为目的。 第二目的群对旅游由衷热爱的，具有一定资金的外国商客。由于产权酒店除了每年能获得收益和分红外，他们还有其他的报答，享有一些特权，所以可以打动他们的心，进展投资第三目的群具备相当才干、资金的政客。由于“财富名城是国际

10、级酒店会聚的外城和国际生态住区“双城合壁，将成为桂林乃至全国规模最大、档次最高、规划最好的酒店产业群。因此投资此处将得以显示身份的尊贵，同时，投资利益和投资享用都可以得到双赢。第四目的群私营经济中生长的“老板。 该类居民主要以私营业主占多数，文化程度、年龄大小参差不齐，生活条件宽裕，消费才干强。该类居民都有较强的经济实力，手头上拥有不止一个物业，此类客户部分人给人迸发户的觉得，本身也反感他人这么对待本人，需求一个能改动人们评价和本身笼统的地方。方案二：提炼工程卖点将产品的优势最大化的展现给目的客户群如：地段：地处三里店中心位置，坐标性建筑。定位：国际级酒店会聚的外城和国际生态住区“双城合壁，将

11、成为桂林乃至全国规模最大、档次最高、规划最好的酒店产业群。开发商品牌：桂林市富有盛名的地产商主持开发。在推行的过程中，不空洞地推出概念，以工程优秀的质量作为支撑点，引导目的客户群。方案三：价钱战略进展返租式产权酒店方式产权酒店大多分为纯产权式酒店、返租式产权酒店。.纯产权式酒店纯产权酒店的终身产权归购买者一切，购买者经过酒店的运营盈利分红，在不改动运用性质的情况下不影响酒店整体运营购买者有权转让、抵押、承继、租赁，自主权益极大，根据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监视运营的制度都略有不同。.返租式产权酒店其根本的开发方式与分红式产权酒店根本一样，但是在收益方式上与之存在根本差别，分

12、红式产权酒店是以运营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的运营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的运营没有任何关系，其以每年固定的投资报答普通为%为/年为主要的收益表达方式，再就是坐享每年的地产升值，在这一方式下，购买者的收益计算方法普通为：房产总价事先商定的年报答比例普通为%在这一方式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，由于收益与运营效益挂钩的缘由，纯产权式酒店普通采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价钱进展销售，不做区分，但返租式产权酒店那么不一样，其每年的投资报答是由其起初的投资总额直接决议的，所以

13、，以此种方式运作的产权式酒店，其不同的房间根据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决议了购房者的收益大小，而且相对固定。.他们选择返租式产权酒店的方式开发酒店，是由于开发商主体为专业的酒店运营公司，讲究的是利用其专业的酒店运营管理阅历，赚取酒店正常的运营管理的超额利润除去投资者所得，其销售目的不过是回收其开发投资。并且有利于加强投资客的投资自信心。方案四：打造促销规模，提升档次，抢占先机活动一：约请广西区内外知名书画家向桂林市政府和高新区政府、开发商赠送了书画珍品。多名儿童在“清水秀水、他们的家财富名城漓江希望之星书画展上现场作画。活动二：在财富名城展现厅楼下举行了一场“桂林财富名

14、城仲夏之夜管弦音乐会供市民们免费欣赏，提升楼盘的档次。活动三：约请著名的羽毛球好手、名流政客、商客、国际友人与市民同台聚会，打造全民运动的序曲，展现楼盘国际化的气味。活动四：抓住国际摄影节在桂林召开之际，与桂林摄影协会协作，成为活动的资助商，把“财富名城推向国际市场，吸引世人的目光。活动五：开展投资有奖回赠活动。对前名投资者进展.折优惠促销活动，并在每天的投资商中抽取名进展元现金返还活动。活动六：在“十一国庆黄金周时期，在七星公园内组织千人狂欢游园活动，答谢投资商的厚爱。方案五：“财富名城笼统设计.聘请国际知名的建筑设计巨匠对“财富名城整体规模笼统进展设计，在建筑风格，建立规模，建立档次上都以

15、与国际接轨的手法进展表现，使旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动开展，成为桂林世界旅游名城的又一大特征。.建立前期对售楼处的设计：售楼处的外观强调视觉冲击，同时传送繁华的气氛。室内的笼统背景板、展板等主要表达温馨居家感受，让客户感遭到生活其间的惬意、温馨。.放置笼统广告牌：位置：放置在工程之前，在交叉路口呈度朝向漓江东路。这样的放置，可以获得最正确视觉效果，让尽能够多的受众看到。 数量：一块 规格：mm将看楼通道命名为“财富通道，在通道旁留种“财富树。楼盘建立周期时的外墙设计：用色亮丽、鲜活，画面表达都市繁华气氛，展现现代的“财富内涵。.要努力打造员工给世人的良好印象，对员工要进展长期培训，尤

16、其在楼盘前期对售楼小姐要进展一致培训，告戒他们要团结，要一致呼应，一致服从，具备良好的团队协作精神，还要售楼小姐设计一致的制服，展现“财富名城的时髦气氛，国际气味。走国际化的道路，讲究与旅游业的亲密结合，打造国际级酒店会聚的外城和国际生态住区的“双城合壁。方案六：“财富名城提炼品牌概念“财富名城不仅仅是一个旅游景观，更主要是一个能带动多方面开展经济效益、环境效益、社会效益等的综合工程。它提炼的品牌概念是结合国际级酒店会聚的外城和国际生态住区的“双城合壁的理念。其中，“外城将酒店产业群的方式引入了桂林酒店式国际公寓、三星级产权式酒店、五星级酒店、私人酒店聚集一体。同时，还规划了开放式国际风情街区

17、，构成了一个休闲旅游、会展接待、城市商务的复合价值体。因此，假设“财富名城建成，将为桂林的旅游增添光彩，成为一道与众不同的风景线，甚至成为桂林一张独特而亮丽的名片。方案七：打通“三脉，荣辱与共“三脉乃人脉、政脉、商脉，即他们要整合外部的一切资源，包括社会资源，政治资源，商业资源，全力为“财富名城产权酒店进展推行，扩展其影响力。这里最讲究的是公关，有了良好的公关支持，资源就可以最大限制的为我所用。因此，在公关上，我进展了如下战略：、“财富宣言全球大征集活动 向全球征集“财富宣言。征集来的“财富宣言将在财富名城内设置的长廊上雕刻，保管下来。 HYPERLINK cnshu 中国最庞大的资料库下载

18、、种植“财富树活动 在财富公园内开辟一个景区，名曰：财富园，种植“财富树。每一名来财富公园观赏的世界著名富豪都可以在这里栽种一棵树。 、规模超前的“财富商舞活动 在“世界财富日庆贺活动中，身穿艳丽服装的人们，在广场跳起集体舞“财富商舞。 、“财富名服活动 全球征集“财富名服的设计，每年举行一次“财富名服大奖赛。 、“财富名城徽标征集活动 将征集来的“财富名城徽标陈列在展览馆内，评选出最具代表性的徽标作为 “名城的意味。 、“财富名城桔祥物全球大征集活动 在“国际营销节庆贺活动中，每年推出一个“财富城的桔祥物。凡是到此参与庆贺活动的人们都可领取一个桔祥物回家。、“财富论坛活动每年开展一期“财富论

19、坛，约请商界名流进展交流，信息沟通。第一界“财富论坛的论题就是向与会者引见产权酒店，树立投资新概念，扩展“财富名城的影响力。方案八：发动全面广告攻势，造势宣传财富名城的广告宣传要到达以下三个目的： 、 尽竭传达财富名城的优势与卖点； 、 尽快树立起财富名城“非凡人生，超凡享用的物业笼统； 、 直接促进财富名城的销售。 基于以上三个目的，他们把财富名城的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告开展期。 在广告切入期主要经过报纸软文章和报纸硬广告方式尽竭传达财富名城的优势与卖点； 在广告开展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造财

20、富名城“非凡人生，超凡享用的笼统；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。 广告切入期个月 、报纸软文章 主题：非凡人生，超凡享用 记“我为什么选择财富名城 主题：事业生活步步高升 打造投资新概念，报答有下落、系列报纸硬广告 主题：非凡人生，超凡享用 来到这里，等同香港购物天堂 主题：非凡人生，超凡享用 享乐，赚钱两不误 主题：非凡人生，超凡享用 “财富名城就是要让他更加富有 广告开展期个月 、报纸： 从各个侧面打造财富名城“非凡人生，超凡享用的品牌笼统。 、电视：在广西新闻台，广西电视台，桂林电视台黄金时段进展秒钟广告。 、电台 、单张 、户外广告 在上海路，安新路，三里店广

21、场一带作灯柱、路牌、建筑物广告； 在三里店广场中心作巨幅建筑物或路牌广告；在国际会展中心对面树巨幅广告牌； 在桂林火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。、车身广告 在市内、路车做车身广告，并在观光大巴上进展广告宣传。 方案九：有针对性的销售技巧培训A、根本要求：要让本人被客户所认可、销售人员的本身笼统、注重个人的涵养。、锻炼个人的自动交际才干。B、销售技巧方面的锻炼 自信心确实立 工欲成其事，必先利其器自信心是胜利的必要元素，成大事者必定自信心十足。他们要将如“工程是毫无挑剔的的观念，灌输给销售人员使其对工程产生极大的自自信心，从内心深处萌生出对工程的由衷热爱。将这份热情倾注于销售任务中去，事

22、半功倍。方案十：转换内部机制，采用独到胜利的运营方式从酒店的销售操作上看，酒店运营管理方的选择以及监视其日常运营行为的体制、机制即保证购买者利益实现的体制、机制尤为重要。良好的运营方式将建立购买者对酒店未来运营管理的自信心，他们采用的是目前市场上曾经胜利开发的产权酒店的运营方式：开发销售委托专业酒店运营管理公司经管或成立专业的酒店运营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。正常情况下，普通星级酒店的运营本钱占到整个酒店日常营业额的%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，假设附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实践非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高

23、，是其他投资类商品所无法比较的。目前，对于产权式酒店的运营管理，国内曾经积累了非常成熟的管理阅历，上海、广州拥有众多专业的酒店运营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理方式，实践上酒店成型后的运营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的工程公司承当销售后运营管理的职能，开发商均不用为寻觅销售以后的运营管理公司担忧，日后的收益兑现关键在于选用的运营方式与所处地角的匹配性上。经费预算：市场前期调研费 万元 设计制造费 万元 报纸 万元 户外广告 万元 单张 万元 媒体投放 万元活动费用： 万 公关费用 万元前期员工培训费 万 合计：万年月日，我把谋划方案提交地产开发商，经过董事

24、会集体决议，一致认同，并让我立刻组织实施。年月，约请国际设计师对楼盘进展设计，塑造。年月月，进展广告切入，在广告切入期主要经过报纸软文章和报纸硬广告方式尽竭传达财富名城的优势与卖点。年月月，举行“财富宣言全球大征集活动、“财富名城徽标征集活动。年月日，举行“财富论坛活动，重点是向社会引见产权酒店的投资新概念，全程进展电视直播。年月月，进入广告开展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造财富名城“非凡人生，超凡享用的笼统；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。年月日，约请广西区内外知名书画家向桂林市政府和高新区政

25、府、开发商赠送了书画珍品。多名儿童在“清水秀水、他们的家财富名城漓江希望之星书画展上现场作画。在财富名城展现厅楼下举行了一场“桂林财富名城仲夏之夜管弦音乐会供市民们免费欣赏，提升楼盘的档次。年月日，举行羽毛球好手、名流政客、商客、国际友人与市民的同台聚会。年月日晚，举行“财富商舞活动。年月日日，在七星公园内组织千人狂欢游园活动，答谢投资商的厚爱。在此次谋划中，他们没有因循守旧，而是紧紧依托实践情况，打造全新的投资概念。在他们胆大心细的扎实操作中，该工程获得了惊动的宣传效果，致使“财富名城初次在房展会上亮相，立刻艳惊四座，认购量超出供应量的倍，成为当年桂林市房展会上最大的受害者之一。解释：一、前

26、“呼前“呼是需求他们把投资者尽量呼喊过来，这最讲究的是大造气势，呵斥先声夺人之势，呵斥具有宏大的吸引力之势。作为中国房地产领头老大的万科在造势上的功力很值得他们学习。年，万科为了给“四季花城作宣传，举行了华南区首届“鸿粤兄弟连万科四季花城杯越野对抗战活动，两天共吸引台车辆，近人参与了该次活动。万科特意举行该次活动，也是为接下来楼盘的初次交楼作铺垫，为业主带来归属感。在本谋划案中，为了打造先声夺人之势，吸引楼盘投资商的眼球，我约请广西区内外知名书画家向桂林市政府和高新区政府、开发商赠送了书画珍品；又举行了多名儿童在“清水秀水、他们的家财富名城漓江希望之星书画展上现场作画；同时，在财富名城展现厅楼

27、下举行了一场“桂林财富名城仲夏之夜管弦音乐会供市民们免费欣赏，提升楼盘的档次，打造了楼盘的良好笼统，在市民中引起了很大的惊动，这前“呼的效果非同普通。地产商在运用“呼的战略时，要留意这“呼的时间、力度，要着眼实践，不能为了造势，而随意起哄，毫无实践根据。这没有丝毫社会效益、商业效益的“呼喊造势战略，对地产商想起到的效果没有任何协助 。二、后“换后“换意在促使人们转换观念，树立投资的新概念，并对酒店的内部机制进展必要的转换，使之更符合投资者的需求。在这个“换上，北京的潘石屹推出的“SOHO概念，就是一个很不错的例子，经过提出新的概念，使得人们的观念得到转换。由于随着信息时代的到来以及网络的开展，

28、都市里的新潮一族越来越有意或无意地模糊居家和办公室的界限，他们对房地产产生了个性化的需求，他们希望能足不出户尽知天下事，希望把更多的时间花在互联网上。正是看到了这种和传统地产不同的差别性需求，潘石屹和他的公司推出了经过信息技术将居住与办公联络起来的个性化产品，并把其命名为SOHOSmall office Home office。经过对SOHO的概念营销，潘石屹大获胜利。我在谋划本案时，最难的就是让投资者转换投资观念，认清投资产权酒店能获得的收益是非常大的，为此，我开展了“财富论坛活动，首先就是要为市民们树立投资的新概念；同时，对酒店内部也要进展运营变革，不能以传统的酒店运营方式来对“财富名城进展运作，他们采用了返租式产权酒店的方式，聘请专业的酒店运营公司对酒店进展管理运营，让投资者有足够的自信心投资到本工程中来。地产商运用本战略时，最重要的就是要掌握好时代的脉搏，要有超前的观念，及时更新转换本人的思想，切莫让时机白白溜走。三、里“应里“应是指为了营销能获得最大的胜利，“财富名城内部员工一定要团结，要一致呼应，一致服从，具备良好的团队协作精神，并且必需有快速的反映才干，能及时处理各种问题。作为中国前三的招商地产就由于里“应的非常美丽，而打了胜利的一仗。年，招商地产曾面临一次公关危机，但由于决策者及时应对，员工们顶力协作，