合肥安高城市天地竞标案之营销策划篇

1、.PAGE ：.； 第二篇营销策划篇第一部分：工程分析一、工程概略城市天地工程位于协作化南路与望江西路交叉口东南，距政务文化新区约两公里、中国科技大学仅百米之遥，小区占地余亩，规划建筑面积余万平方米，绿地率约%，住宅车位比%以上。包含多层、小高层、高层住宅和公寓、商铺、会所、大型超市、五星国际大酒店及地下车库等多种物业形状，配套设备完善。二、工程特性分析地段分解望江路、协作化路 两大城市主干道铂金地段； 该地段交通方便，生活配套普通； 临近政务区，分享政务区未来的高尚公共设备配套和共享政务区未来的升值潜力。协作化路及毗邻的黄山路是合肥学区气氛最浓郁的道路，大多数的高校都集中在周边；该区域渐渐成

2、为合肥新兴的中高档住宅区。环境分解本案位处于合肥传统的工厂区，外部环境不尽人意，但根据合肥整体规划和城市中心南移的战略规划，本区域板块未来将是合肥中高档生活区，区域楼盘质素质的提高也进一步拉升整个板块的质量和环境水准。、 配套分解便利生活和商业空间并存工程周边目前暂时还短少大型的商业配套设备；新开发的楼盘商业裙房的店面规模都较小；本工程的酒店和超市为区域提供商业配套效力；影响和辐射周边区域居民的消费。产品分解本工程拥有万平方米建筑面积的体量；同时包含了商业、五星级酒店、精品小户型公寓、住宅四种类型的产品，组合成了一个完好的街区；小区整体极简派的建筑风格，迎合了现代人对生活简明的要求；高低起伏，

3、参差有致的建筑天际线和建筑构件线条，构成了工程特有的建筑风格；充分展现了建筑的艺术性和视觉性，空间感；赋予一个新颖的说法：“未来现实主义风格房型的面积段控制较好，迎合目前中高档消费群体的消费需求。分析结论：三、工程SWOT分析优势规模：万大规模社区。具有规模效应，有营造概念的根本载体。规划：独具一格的建筑规划，高质量的产品形状规划的鲜明主题园林景观。地段：新老城区之间，同时拥有政务区的强势升值潜力和老城区南七商业板块成熟的商业配套和成熟人气。户型：房型设计富有特征，面积控制合理，有利于销售。配套：社区内五星级酒店、商业街和超市带来生活的闲适和温馨。优势本案所处地段正在建立之中，故周边外环境较差

4、，人气稍显缺乏。周边地处传统工厂区，生活配套设备和交通不是很完善。协作化路和望江路都是城市交通主干道，噪音和灰尘污染对本案影响较大。时机随着政务区建立的日益成熟。伴随政务区的即将搬迁。本案地段升值在望；周边地域改造和开发，本板块高尚住宅区的区域笼统曾经得到市场的认同和留意。要挟宏观情势不明朗，进场投资客户大幅度减少，自住买家也普遍存在持币张望的情况；同期市场盘量大，各盘大投入、大手笔营销和传播手法曾经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面；周边个案与本案产品的同质化景象较为严重而且最将会和他们构成最直接的竞争；本案地处政务区和高新区之间，两大区域及开发区个案对本案的客源将会有很大的截流。第二部

5、分：工程定位营销，不是闭门造车；创新，不是天马行空。产品定位，是前行的“航向灯，是撬动市场的支点。一、工程概念定位本工程无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，前卫时髦的建筑风格和希腊文化主题的景观设计表达了一种有韵味的国际都市生活态度，对于快节拍下的都市人，有一定的诱惑力。另外，产品根本定型，入市在即，他们必需再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推行等方面同一方向用力，在根本概念上做“加法，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。 在目前情况下，他们在产品概念上需求遵照两大原那么：商务、文化与自然三者最完美的结合体彻底改动居住文化的内涵定位中心词： 尊贵的 商务的

6、文化的 自然的 希腊文化的社区组团爱琴海主题的景观高绿化率和低密度政务区大景观环境板块片区文化底蕴建筑的文化内涵景观的文化内涵社区的文化活动五星级酒店可商可住的公寓政务区的商务时机建筑风格合理空间智能化配置配套一体化人车分流 结合上述两大原那么，他们将产品风格和生活方向作概念定位： 一座万平方米的国际化情调社区释义： 在居住环境上，他们用“国际化情调生活较前卫的风格来统领产品，在根本风格明晰的前提下，他们用“现代手法演绎“居住文化的特征概念就可以深化人心，得到态度鲜明的认可或否认，绝不“骑墙在此根底上获得明确支持他们定位的客户群消化这个高质量高规范特征国际化情调社区。二、定位支撑希腊文化主题水

7、景景观设计一座建筑、一处房子、一片园林，血脉决议其尊贵，渊源成就其深浅。在摩天楼下，人会觉得本人很微小。必需找到一个点，才可以在转型时代巨浪中找寻到本人的泊岸。安高城市天地平方米水景点缀于整个社区，处处有景，四季有景，确保景观空间的立体感和韵律感。一幅幅美丽的画卷，让回家成为度假的快感游历。草的清嫩、枝叶的味香，瀑布沥沥，水波粼粼，自在小鸟白桦林间跳舞。住的常了、陶冶惯了，也许会不经意间夸耀，这片绿意，不算什么。或流芳百世也纷纷如潮，安高城市天地尊崇生活的美与境，惟独这两个字足以久久的回味。、感受小时幸福的才干 大型超市、时髦商业街区、主题风情会所购物、休闲、享用，与国际同步 安高城市天地精心

8、制造的国际商业街区，为住宅和公寓业主享用极为便利的消费和休憩场所。不论选择公寓办公或投资，还是选择商业街区作为投资重心，安高城市天地将是一个以复合业态、高尚人群相互增值之利益共体。、五星级酒店，赋予城市中心区新生命。五星级酒店，将成为活泼于CBD中央区大量高素质和高消费才干商务人士的最理想选择、玻璃是太阳最密的朋友，轮廓是他人偷窥我的诱惑挑高.，都市公寓，上下空间新次序、户型走过“磨砺，居住走向愉快 好的作品拥有内外兼备的优良质素，在绝佳地段，不断创新，对细节、尺度充分把握，对质量用心铸造孜孜以求，经典户型的设计、合理的面积控制，把完美、温馨的高尚之居所献给欣赏这种生活的人。、在艺术与生活中发

9、明最为完美的平衡对有些人，安高城市天地是一个港湾。对有的人，更像心仪很久的一间咖啡馆。不过，对勾兑时髦的人，安高城市天地便是一曲舒缓的MUSIC。假设他觉得是一杯年的红酒，当然没有错误。这样的生活之旅与体验，有点酷似风格派艺术。不是很难读懂，也不是每个人都能融入其中。安高地产努力于成为高端社区领域倡导景观人居的主要推进者。三、公寓产品的市场定位利用工程五星级酒店的资源优势，实现资源共享，依托整个社区配套设备的完备和五星级酒店式效力，增添工程的附加值。公寓的初步定位：HOH复合型公寓国际潮流的HOH即酒店、办公室、居家三合一复合型酒店式公寓，年产权物业！HOH公寓自用和投资自在转换。您在享用星级

10、酒店式居住、办公的高档次效力的同时，亦可随时经过酒店的日常运营，出租物业以获得长期的利润分成； 第三部分：目的消费群分析人生本就是一个不断寻觅的过程，也是一个不断舍弃的过程！就像真理和错误只是一步之遥一样，买或不买只是几秒钟的时间误差，他的上帝和撒旦永远只是一个事物的正反面。实践的问题是该怎样寻觅那些情愿掏钱给他们的上帝呢？一、目的消费群体预测 工程主要有住宅和公寓两种产品形状，必然导致有两种不同的目的客户群，就要逐个进展有区别的定位分析。 首先他们锁定购买住宅产品的目的客户：城 市 知 性 贵 族本案目的客户群区域定位：区域客户+全市；在合肥长期任务的外省市人群。本案目的客户群年龄定位：主力

11、客户源岁，中心层以年龄在岁的青壮年为主。本案目的客户群家庭收入定位：年收入万以上。本案目的客户群其它特征定位：他们的楼盘是定位于高档楼盘，什么是高档楼盘？高档楼盘是指综合素质较高、价钱程度相对也较高的物业。这类物业普通具备优越的地理位置，小区环境营造上显得高雅温馨，物业质量较高，仅供一部分高收入阶层享有的物业类型。此类产品并不单纯是一项物业，还代表了一种生活方式、生活态度。定位于高档楼盘的消费者普通是这样一个群体： 较为胜利的企业家他们拥有非常丰厚且稳定的收入，大多数曾经结婚生子并拥有本人的小汽车。他们的根本理想曾经得到实现，他们曾经被社会认同为胜利人士。他们曾经有属于本人的一套或多套居所，但

12、为了更温馨的生活享用、为了加强一种身份感，他们还会追求更高档次、更高档次的居所。 金领阶层这个阶层的人士年收入已根本到达万元以上，具有较强的社会优越感。高质量、高档次的生活早已成为这类人群的追求。他们非常留意邻里构造、社区气氛、需求管理人员提供周全、专业的贴身效力。 胜利的商人对于胜利的商人而言，拥有温馨的居所也就是拥有了一个独立的私人空间，可以在忙碌的生意之外找到一个让心灵得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。同时，他们希望拥有了高档次有文化气氛的居所之后可以得到额外的尊重。 胜利的自在职业人士证券、金融投资者、设计师、艺术家。这类人士拥有较为丰厚的收入，对以艺术和文化有着本人独到的见解

13、，自然风光优美、文化气氛浓郁的居住环境是他们的追求。前卫和时髦是他们的生活态度准那么。 外地私营业主在合肥地域经商，很有能够是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求任务方便。具有一定的经济实力，大多项选择择按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此购房时较多思索总价和升值潜力等要素。 附近高校的教师由于本案所处片区内为高校密集区，所以这部分客源为了方便任务，会较多思索本案。而且这部分客源具备一定的购房才干，比较注重地段的便利性。 高新区、政务区的员工和公务员有一定的经济收入，年龄在-岁之间因任务地理位置的缘由，对本案的地域性有一定的认可度。其次他们分析锁定购买公寓的目的客

14、户他们的公寓工程是独特的，因此它的客户目的类型也是独特的，分众的。同时公寓的空间格局也注定了购买公寓客户的级别。同时由于公寓产品的较大体量决议了公寓产品的目的客户群体的包容性和广泛性。 刚起步阶段的小型公司和任务室 都市高级白领及独身贵族。 外地公司在合肥的长期办事机构 投资客户。二、目的客户群总体描画 、群体底线 显然，这一人群在整个社会的金字塔构成中，不是“奠基者，由于万以上的房款，也“要求他们有每年万家庭收入以上的稳定收入，而且有多年的积累，这是这一目的人群的经济底线，是刚性要求。高知与高收入的正比关系，随着社会的提高正在不断的明显，但对高知的了解，决不是浅薄的高学历，而是知识构造丰富、

15、完好的人群，也只需这一人群，可以对工程所蕴涵的深层附加价值给予认同，这是工程目的人群的文化底线。、群体特征 社会的主力源他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英，绝对的胜利者，对本人的经济前景很看好。他们能够是企业家、是技术精英、也能够是政要，甚至能够是内地的富人 。用品味这样的笼统概念进展划分很难。用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：富有。需求社会认同他们的位置及价值。 质量的追求者他们能够已换了两次房甚至更多，如今住的也不错，他们选择新居所的行为带有他们在商场上的作风：稳健、挑剔。虽然如今豪宅很多，但他们仍在张望，真正的缘由是：很少有楼盘让他们真正感到有分量。他们终身中的第二、

16、第三次购房，对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用本人占据的土地的价值，房子的价值来宣告他本身的价值。 时间的竞争者 他们可以在两天之内往返于三个相距公里以上的城市，但匀出一个完好的时间去影院看部电影对他们却是一种奢侈，时间对这一人群来说，是同伴，但更是竞争的对手，他们只需不断的“战胜时间，才干获得更大的空间。 意见的主导者他们在群体中不一定一言九鼎，但也掷地有声，他们多以个体为代表，群体为支撑，构成在圈子中的“意见领袖位置。一件商品在他们当中的口碑传播，有时比广告的宣传要来的更有效。 “文化群落这些人群既融入了外乡的传统文化群落，又以其广大的视野努力的跳出

17、局限，他们是传统与革新的矛盾体，但正是他们不断的聚集，构成代表合肥新气候的“文化群落。这一人群阅历了中国文化架构重新建立的过程，在“一定否认再一定的不断思想碰撞中，使这一人群有对新事物的接受才干较强，有比较敏锐的察看力，也有较为多样的文化视角。三、目的客户总体战略：、羊群效应这里所谓的羊群效应，主要指业界意见领袖的影响下，可以产生吸引众多意见跟随者产生购买的行为效应。他们试图经过吸引业界意见领袖主导型客户的目光与留意力，经过他们的意见影响，来吸引和带动支撑型客户，甚至边沿型客户的购买意向。、影响力阶层一个缺失影响力人物的社会是不公允的，一个遗忘影响力人物的时代是不乐观的，他们在本人的领域或政治

18、、或经济、或文化站得更高，看得也更远，甚至改动人们的生活、改动城市革新的进程、重建整个社会新的价值观和品德观念。衡量影响力阶层的规范在于，他们的影响范围要大于他们的控制范围。第四部分：营销推行主题太阳底下没有新颖的事物，营销创新实践上是旧事物的重新组合。一、中心推行概念主题国际化情调社区 知性贵族生活经典二、主题支撑 中国可以达成一个阶层财富规范的共识，却缺失一个阶层在精神领域的规范。 仅仅拥有财富还缺乏以成为贵族。贵族与档次相关。 财富可以改动社会位置，但优雅档次的构成，却需求知识和气质的积淀，正如西方格言里所说：贵族的构成需求三代人。 迸发户不会是这个城市的知性贵族，由于他们短少知性贵族所

19、应该有的涵养和优雅；刚刚起步的城市精英也不会是知性贵族，由于他们的物质根底薄弱了点。 知性贵族是档次的标鉴，懂得鉴赏，才更懂得欣赏，财富并不稀罕，档次与活力才值得夸耀。 知性贵族在这个社会上意味着财富、权利、位置，意味着一个人所获取的权益，优越性及其高贵的社会位置得到了法律的认可，法律确认了他们的特权与优越性的行为之有效。 知性贵族，当代社会的影响力阶层，是跻身晋级现代中国主流社会的最主要特征。 当“知性与“贵族热情碰撞的时辰，将会缔造怎样的一种信仰，安高城市天地恰是为城市精英和知性贵族奉献的一笔重彩。三、笼统口号引荐 情调与金钱无关，但与生活态度有关 其他备选宣传口号 站在财富的肩上，信奉“

20、生活的享用主义提 倡 漫 步释义： 指出享用国际化情调生活是一群富有而又有文化档次的特殊阶层。 阶层越来越主导着对资源的享有与时机。阶层，是资本，也是资讯，是财富，更是审美。置身精英阶层的审美才干，已成为一个人社会能量的单位以及生活质量的条形码。四、广告标题初拟国际化情调社区，知性贵族生活经典情调与金钱无关，但与生活态度有关没有人可以到达未来，。却可以洞悉未来最珍贵的生活空间，为城市骄子预留国际生活，率先体验安高城市天地，定位这个时代的精彩。高点，制胜权心有多野，未来就有多远一个阶层需求一个独特空间，一个空间可以培育一种气质、财富平台，从容把握事业与生活的节拍、所谓独具慧眼，不只是指看到什么，

21、更是指察看世界的敏锐角度、一夜成名经常寄生于炒作 档次才是底蕴的装订线、可以预见，一个传奇正在上演第五部分：价钱战略一、定价原那么价钱的制定是一个敏感要素，其合理程度直接影响到营销速度、销售周期，并进一步影响到整个工程的投资回收期和利润目的等。就本楼盘而言，定价的根本原那么表达在： 本钱加成原那么：即物业的价钱应是其开发本钱与一定的比例的利润之和，假设利润率低于行业平均利率或社会性投资平均利率，甚至为零或负数，即应视为投资失败。本楼盘由于建立和配套本钱相对较高，因此本钱的要素必需适当思索，但又不能超越市场接受的合理本钱界限。 市场比较原那么：物业的价钱并不是孤立存在的，从客户需求角度而言，市场

22、比较原那么是物业定价的重要原那么，同质同价，优质优价，所谓发掘市场空白，提高物业附加值由此而来。就本楼盘而言，对竞争个案做一定深度的价钱定位分析，将对本身的价钱战略制定有协助 。二、定价方案 城市天地经过现房实景环境规模优势中整合利益点，并借助类比法同类产品性价比烘托本案价值和支撑价钱。 针对城市天地的产品特征，采取分期推行战略，分阶段提高单户总价，降低大户型总价，提高楼层和景观系数，并结合总价组价，逐阶段提升价钱，使存量逐渐变现时被市场接受。、开盘定价方案一：市场试探战略在工程开场以相对较低的价钱试探市场，以到达了解市场，树立自信心的效果。有利点： 高质量楼盘以相对低价入市，构成惊动效应；

23、对本工程价钱的市场定位可以得到充分反响，便于开盘价的调整； 消化速度相对较快，提早回笼资金。不利点： 利润空间相对减少； 在不了解产品前，高价钱会减缓销售。、开盘定价方案二：准现房战略笼统引导期时只推工程及公司笼统，封锁价钱或以一个价钱范围告知。以一期大部分建筑进入地面施工为节点，推出较高的价钱，到达树立楼盘质量、提高利润空间的效果。有利点 树立楼盘的高档质量； 以产品力卖房，加快消化速度。不利点： 资金回笼速度减慢，前期投入资金量较大； 市场对价钱的接受度相对降低； 短期利益的投资客相对减少。结论：上述两种方案各有利弊，针对安高公司房地产开发理念及他们对产品的根本判别，在本工程中建议运用方案

24、一，既市场试探战略。营销战略。三、价钱体系建立；本案建筑规模近万平方米，在其所属的区域板块中属于分量级大盘，其规模效应及对市场的影响力均相当显著，所以本案价钱体系确实定应该在综合分析市场大势、区域市场供应情况、本案未来能够拥有的开展前景等外部环境，以及本案在区域内的地段、位置、本案的产品特点等内部要素以后，才干确定。 根据上述的市场分析及本案SWOT分析，并结合区域内大规模楼盘的定价阅历，我司建议：本案的住宅整盘平均销售单价为元。本案的公寓整盘平均销售单价为元沿协作化路联体商铺价钱为一、二层元/平方米，车库定价为万元/个。价钱定位的根据和支撑如下： 房产新政的房地产的打压，迫使开发商不得不减少

25、对工程的较高利润预期。最直接反映的是东海徽园一期定价在-元，采取趋于保守的房地产定价战略，以预防新政动摇对工程的影响曾经是一些有营销认识的开发商的共识。 整个市场各种隐性降价和优惠曾经成为较为普遍的情况，消费者进入市场更加谨慎，部分热点区域能够会出现死盘，因此市场变数会影响一部分短见开发商率先降价，最终动摇这个市场既存的价钱游戏规那么。最终对市场是消灭性打击。 区域及政务区板块近年来，供应量呈上升趋势，中高档楼盘在短期内已供过于求。 目前本案产品除了较高的容积率和建筑密度以外无明显缺陷和缺乏，产品表现了较好的均好性。同时万建筑规模有大社区的市场印象。 高程度的营销运作将为工程定价博得加分。综合

26、以上分析，我司以为，从市局面来看，本案一方面存在万的平方米的规模和较长的销售周期，另一方面在房产新政的影响不明朗，区域供应量添加的情况，采取保守定价战略，并经过产品质量的塑造，元/平方米的整盘均价根本市场根底。四、主要参照根据、本钱估算本工程地块地价本钱为万/亩，结合合肥市场的建筑本钱及产品档次，预估本工程的住宅本钱价在元/平方左右。、合肥市各区万方、元/平方米以上楼盘价钱一览表区域工程称号位置容积率总建筑面积万m建筑类型价钱蜀山区绿城桂花园杨振宁大道与黄山路口.万平方米多层、小高层 多层均价元/，小高层均价开盘元/新加坡花园城长江西路号.多万平方米多层、小高层、高层、独立别墅二期价钱为-元/

27、，范围-元/。百协大溪地南临黄山路中段，北接长江路.万平方米多层，小高层，花园洋房，小复式公寓、高层、酒店未定，小高层均价估计元，SOHO估计元左右含装修费用新华学府春天黄山路与石台路交叉口.万平方米多层、小高层未定，估计-均价金色池塘长江西路与蜀新路交界处向北米.万平方米多层、小高层、townhouse二期多层元/均价花园洋房均价元/，范围元/。庐阳区元一美邦国际长丰路号 雎溪路与长丰路交叉口.幢高层，幢小高层幢板式、幢蝶式元上城国际北一环和北二环之间万平方米多层、小高层一期多层均价元，小高层元之间元一滨水城颖上路与临泉路交口.%小高层、高层均价元/，售价范围：元/包河区联邦花园马鞍山南路以

28、东，九华山路以北.多层跃、小高层跃元/万振逍遥苑马鞍山路和太湖路交叉口万多层、联体别墅、小高层小高层元起价太阳岛花园宁国路、青年路、望江路交汇处万平方米多层，小高层瑶海区元一时代花园元一时代花园.万幢高层，幢小高层二手房市场上到达多元香格里拉花园临泉路，安徽大市场东侧一期多层、二期小高层，设有商住楼均价元/宝业城市绿苑原安徽迁延机厂.万平方米多层、小高层、高层多层一组团均价元，小高层均元、合肥市部分楼盘车位价钱一览表小区停车问题得到了更多的注重，车位和车库配比最少也到达了%以上，普通都采用地面和地下停车相结合的方法，可租可卖，租金普通为-元/月，售价在-万元/个左右。五、最高价及最低价建议由于

29、本案住宅产品不同位置房屋的优劣差别较大，销售单价的价差应适当拉大，已保证一切房屋均能去化。公寓产品销售单价的价差建议不能过大，满足投资客户的进场。建议本案住宅最高单价在元左右，最低单价低于元，价差可控制在元以内。公寓产品的价差控制在元以内。六、入市价钱及走势入市价钱本案的入市均价建议应比整体均价低元/平方米，约为元/平方米，单价范围：元/平方米价钱走势思索到本案的销售周期较长，阶段性调价应视市场反映随机进展，调价的幅度不宜过大，控制在元/平方米以内，调价的方式可与销售控制结合进展，在对外价目单上不明显反映。七、开盘期前后操作战略、开盘期前后操作战略建议在开盘期前后价钱战略分为四大阶段： 第一阶

30、段： 广告配合下，开场接受约定约定号从号开场，签定无条件可随时撤换的约定购买意向书，宣布预定期价钱，相应泄漏开盘价钱，告知首批预订客户能够的差价。收受诚意金每户万元价钱，进展市场认证、反响和修正。相应的预备任务：售楼处、DM、电视广告片、电脑系统、约定购买意向书文本、户型图 第二阶段： 通知首批约定客户定位相应的预备任务：总平图、单套户型图、价钱体系 第三阶段：开盘 宣布开盘价钱，通知客户在十天内一致签署正式销售合同相应的预备任务：一期总平图、单套户型图、一致售楼说辞、价钱体系 第四阶段：开盘以后价钱稳步上涨。、付款方式建议由于新的政策曾经趋于明朗，银行方面很难再发放八成的按揭尤其是二次置业人

31、群，因此，一些有一定优惠幅度的付款方式将会在一定程度上成为工程销售的有效助力。 一次性付款可以享用折的优惠；签署认购书时支付定金万；签署认购书后天内签署正式买卖合同时支付的总房款含定金；签署正式买卖合同后天内支付的总房款；交房日天内支付的总房款。 银行按揭可以享用折的优惠；签署认购书时支付定金万；签署认购书后天内签署正式买卖合同时支付的总房款含定金；签署正式买卖合同后天向银行恳求为客户提供总房款的贷款。如选择二成按揭的客户，没有折扣优惠。第六部分：营销战略一、营销战略中心 、中心营销理念树立国际化情调社区的市场旗舰笼统快速建立鲜明的品牌内涵，激发市场的高度关注，进展针对合肥的全方位推行 高功能

32、价值，集中表达在城市空间尺度上建筑空间原创的户型设计、适宜创意空间。介于思想空间与立体空间之间，不奢华，不浪费，不局促；主题园林希腊主题爱琴海特征风情园林及景观设计。 高文化价值，集中表达在建筑文化上以希腊文化主题建筑为载体的可以传承和延续的都市生活，衔接了生活的过去、如今和未来，表达了城市生活优越和求新的生活主调。 高质量，表达在建筑的优质资料，环境的优美，良好的人文环境上在保证工程总体均价的情况下，不与竞争对手构成价钱上的竞争，依托工程的高价值内涵，构成区域市场及整个合肥市场的旗舰性市场位置，以推进整个工程的销售。、营销诉求主线 产品主线 主要诉求点：国际化情调社区特征规划园林景观经典户型

33、设计城市地标建筑五星级酒店 区位价值 大型超市和商业街 文化主线主要诉求点：国际化生活情调知性贵族衍生的影响力阶层集群、主线支撑：专业概念上强化国际化情调社区的概念，使其区别于其他楼盘的概念市场笼统上突出基于产品的高端市场笼统；产品笼统上表现一种时髦、尊贵、原创、富有空间感、立体的；居住感受上描画一种新的建筑居所文化，它区别于传统建筑居所，是根据现代人文化生活特征而设计，它融生活性、景观性、功能性和文化性于一体；、总体战略生活方式塑造国际化生活情调+板块启动工程区域生活圈+产品启动城市天地产品本身、总体目的他们的义务是将“城市天地捆绑在“国际化情调社区基座上经过“居所文化及情调生活这个超级发射

34、架用“原创人文的知性贵族做点燃器，对外发射。一旦冲出竞争市场猛烈的“大气层进入无引力无直接竞争对手的太空运转轨道自在运转。城市天地一品牌便可在合肥房地产市场高奏凯歌，一路飘红这也是客户追求的终极目的。二、营销手段为到达城市天地的总战略、总目的，他们必需处理两个问题：、产品营销作为最常规的营销手法，产品营销是做好一切营销任务的根底，在产品营销中，要最大化展现产品创新的价值是产品营销的中心。本案先进的设计理念，创新的产品特征，是产品营销推行的中心要素。在产品营销中要坚持以下方面： 品的创新要突出将国际化情调社区概念做大； 产品的亮点要强化对工程进展不断曝光； 产品的内涵要多元产品要靠主力亮点来拉升

35、，但同时产品其它方面的细节，如建筑细节、产品科技含量、技术含量等等，也要构成有力的支撑，以构成完好的产品体系。、不同产品的差别性营销 商业街为了让消费者表达国际化情调社区的概念文化。因此在工程公开前，首先做一段商业街的样板段，建筑内全部进展精装饰，部分街道景观做出来，同时以极低的租金价钱吸迎一部分品牌商家入主商业街区样板段，制造人气，一切前期进入租赁客户，全部为先签约年，年后租金按当时市场价钱，并且商铺带租约出卖。 公寓本案公寓可以居住也可以办公，力求突出居住办公的新价值方式这个理念。在推行公寓阶段，制造一间大面积空间的公寓样板示范单元，以立剖面的方式展现居住和办公为一体的空间布置格局，同时，

36、整个示范单元一半透明一半实体，实体与透明部分结合的地方显露建筑资料，可以供消费者观赏；同时辅助计算机的全息图像技术，进展建筑体的全面展现，对于整个工程都适用。另外一点，公寓的推行充分强调工程的高额投资报答，在年之内实施固定客户租金报答体系，对于租用本工程公寓的客户在一年内决议购买的，采用已缴付的一定期限内的租金作为购买的首期款，同时也可以带租约向其他客户进展出卖。确保高报答的实现。 住宅除了制造特征房型的现场实景样板示范单元，还可以与商业和公寓进行互动，进展相应的优惠返还。三、销售渠道卖场包装合肥首个楼吧的出现楼吧是集“休闲、看房、购房于一体的新式吧，楼吧内设有经典楼盘展现区，业务洽谈区，休闲

37、区、地产咨询区及办公区，并为消费者提供咖啡、茶艺效力。楼吧里引入了众多的高科技新产品，如电脑网络、触摸屏咨询系统、多媒体演示系统、电子楼书等等，以添加客户获取信息的来源，拓展楼盘的多元化展现途径，发明个互动式的购房过程平台，提供了购房一条龙效力。 楼吧应设在繁华的区域地段，并保证有足够的停车位和停车的便利性。 楼吧的室内面积要求不少于平方米的二层空间。 酒吧、咖啡厅、儿童活动场等未来会所中的个别功能引入其中。着力在客户现场咨询的过程中，营造一种轻松、自在、超前的社区生活空间环境，以进一步的心思暗示方式加强工程对目的客户的感染力和诱导力。 售楼部内设三角钢琴、名画廊、咖啡座等，装修材质、颜色、外

38、观是现代的、有品味的、艺 术的。在袅袅咖啡香，悠扬琴声、幽幽书卷气和优雅油画的气氛里，主流人群将感遭到一种新的生活方式。.样板房样板房的建立是本案笼统质量提升的一大关键。样板房的选择位置上最好朝向绿化、水景比较好的位置，在选料方面应以上乘的资料和独特的设计手法，来展现本案先进的“国际化情调化社区，知性贵族生活经典笼统概念。网络销售设立工程网站，并在合肥房地产专业网站建立友谊链接，经过最快传播途径力求让更多人了解本工程，扩展社会知名度和影响力。客户营销经过采取多种刺激和优惠手法促使老客户引见新客户，促进老客户的口碑传播，吸引更多人购买。实利促销 利用客户心思，采用抽奖或送实物礼品等方式促进销售。

39、四、销售控制及销售节拍销控实施原那么 推出单位价钱应由底至高逐渐高走，确保价钱的攀升； 推出单位以栋为单位，保证每批推出单位的独立性与整体性； 每批推出的单位应注重户型的搭配，保证客户选择的多样性； 每批推出的单位达或以上时推出下一批单位。总体销售节拍的安排此阶段，我司建议以部分住宅导入市场，随后全面出卖商业街。整盘在经过前期半年多的宣传期，积累了相当多的客户数量，要借此引爆市场，在商铺样板段完成后，商铺全面公开出卖。在商铺出卖的同时，进展住宅的后续单元客户的约定登记，商铺销售接近%左右，全面公开住宅片区。住宅全面公开后，进展公寓客户的约定登记并开展产品阐明引荐会。注：详细的销售节拍应根据工程

40、进度的安排进展有效控制。五、促销活动方案一促销在推行中扮演什么角色 最短的时间引起目的人群对工程的最大关注。 在短期内，让目的人群都知道城市天地是具有思想风格和原创文化的生活社区的品牌笼统。 吸引目的人群到售楼现场观赏。 刺激和加强目的人群的购买决心，达成销售。二楼吧内文化活动大放送、“闻香识咖啡咖啡艺术节目的：积淀楼盘“思想含量，吸引消费群的关注和认同。思绪：咖啡，一个欧美生活的典型文化意象，而渐演化成国际生活的一个重要元素。以咖啡为切入点，来突显城市天地的生活态度，很容易彰显出社区文化特质。不失为为一条直通罗马的捷径。内容：与合肥名咖啡店、雀巢咖啡结合举行咖啡艺术节，内容涉及咖啡文化的方面

41、，如咖啡的历史、产地、工艺、妙语、佚文 趣事、名咖啡馆，同时现场限量赠和。活动力邀一些社会，尤其文化界名流参与，并在举行合肥晚报、安徽商报橙周刊等媒体上进展软性炒作。、世界名画展目的：提升楼盘知名度和佳誉度。思绪：名画，与主流人群沟通的另一文化通道，楼吧、名画、主流人群假日生活构成的国际俱乐部生活方式的文化魅力要素。内容：向文物公司或私人租借国内外名画，在城市天地的楼吧二楼公开展览，同时在楼吧一楼举行酒会，设自助餐。、小人书展览活动目的：提升楼盘知名度和佳誉度思绪：它记载了这一代人生长中认识，曾经一遍又一遍地打动过一代人，英雄梦、爱国梦是它们培育起来的。、“换个角度看世界摄影展目的：以文化动摇

42、“主流人群的心弦，树立楼盘笼统。思绪：摄影，是生活，也是艺术。旅游，主流人群们回归自然盼望的外化。，摄影更被视为照顾世界，关注生命的一种有力量的方式。置信每一位旅游者，会用手中的镜头记下本人看到的世界，和内心的真实感受。因此，旅游类摄影作品亦可作为沟通管道之一。内容：与省摄影协会协作，在合肥公开征集优秀摄影作品，题材主要是旅游类作 品，在楼吧二楼举行摄影展，并由观众和评委评选出优秀摄影作品。获奖者可获赠国内免费旅游奖励，道路选 择西藏、云南或新疆自然风光瑰丽的地方。、流金岁月数十年 经典影展 目的：提升楼盘知晓度与亲和力，聚集销售现场人气。思绪：很难想像，假设记忆里短少了让人悲喜哀怒的电影该是

43、什么样子。至少在主流人群们，是由于任务时间的紧张，使他们短少了一种生活乐趣，现实生活的不完美。在戏里，他们还可以做做白日梦，让情感真逼真切淋漓一回。内容： 浩如烟海的中外影视作品中，遴选出部经典 影视片，在售楼部二楼举行影展，本次活动可与结合，举行电影征文活动，可约请一些名导演和艺术家参与。三 开盘前活动大放送、 “心灵与音乐美美相约 目的：吸引市场对工程的集中认识，宣传城市天地原创人文社区的市场笼统。思绪：以安高公司的名义，举行一场目的：吸引市场目的群体的集中认识，宣传风格空间的思想和原创人文家园的笼统。思绪：以万基名义，举行一场交响音乐会，约请目的人群免费参与。、 “书香琴韵 咖啡人生 思

44、绪：在市中心楼吧约定登记客户赠关于咖啡的书、，赠品可谓投其所好，易博得市场认同和客户好感。、“从普罗旺斯到佛罗伦萨目的：促进销售。思绪：旅游，都市人的时髦，对许多主流人群而言，更是一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合主流人群的西风之恋。作为促销手段，想来会为售楼注入几分内力。内容：在一切的预定客户中抽取名侥幸客户参与地中海之旅，现场约请公证处公证。、有文化的孩子不学坏目的：让市场提早感受城市天地的文化和教育上的注重和投入。思绪：暑假期间，让业主孩子接受文化教育，免费学习书法、钢琴、绘画。内容：请市有名的书法、钢琴、西洋美术家，到楼吧二楼举行少儿艺术培训活动。 活动对象仅对业主的孩子。

45、 经过暑假的培训，让家长们感受本人的孩子是变了：变得知书达理有艺术的感情。生活论坛暨画册首发仪式目的：开售之初，培训提升楼盘知名度，构成公众新闻点。思绪：论坛可选择合房网，“论坛最大的附加值却是为工程贴金，建议约请知名社会学者、时髦生活专业人士最好有外籍人士， 在城市天地的楼吧，举行“国际俱乐部生活论坛，同时派发画册。内容：活动内容：力邀社会学者、作家、时髦人士共话“生活的真理。 同时，编印论述城市天地关于生活态度的大型画册现场派发。此画册，无论内容，方式都要精彩，而且风格要表达出现代和人文的情调。促销活动的宣传 合肥有名的咖啡馆、酒吧、茶楼、书店联络，向客户赠送城市天地的明信片或画册宣传生活

46、主张。 与合肥市有名的公园、博物馆、美术馆、音乐厅等场所联络，在门票上印上宣传宣传生活主张及品牌名。四开盘活动大放送、露天+车展+酒会别样开盘礼目的：突显工程的高档风格的市场笼统。思 路：将楼盘的开盘仪式和汽车展览结合起来，营造出时髦气氛，此举效果将更多的表现为眼球效益。内 容： 开发商联络当地的汽车销售公司和酒店，在社区内的草坪边摆放多部高档汽车作为陪衬，来宾可以边观赏社区、边观看车展、边享用纯酿。 向本案的目的人群赠送名车展SHOW的约请券；同时经过报纸公布音讯。 现场每隔半小时举行抽奖活动，送出“名车模型一百辆。六、宣传推行战略、主次明确，多层面交叉浸透 传播课题 配合营销组团、公关组团

47、，快速将本案确立为合肥特征名盘位置。 经过交叉组合，树立“安高房地产业品牌笼统。 配合销售，加快去化速度。 媒体战略 报纸广告、电视广告，网络广告为主。 辅以杂志、车体、户外导示，户外多媒体等多种方式。 传播上不区分“一期、“二期、“三期，而是一致“安高城市天地 视销售需求，公关以多种媒体方式展开。、本案建议的媒体选择 合肥晚报&安徽商报从目前来讲，由于它们的发行量和受众面大，建议作为本案的首选媒体。 交通电台、音乐电台价钱低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对本案的认识度。 安徽卫视、经济频道、电影频道、综合频道电视虽然对楼盘来讲，不是很有直接效果，但对品牌的知名度提升是很有协助 的。 户

48、外广告和指示路牌、工地周边围墙广告 在楼盘附近做指示路牌、引导旗、横幅、在主要交通路口、机场和高速公路入口设置看板。 在工地周边做大型的宣传看板。 公交巴士车身广告、公交车站的灯箱广告在更多地往本案或全市性的公交线路。利用户外广告的长期效应为工程营造市场效应和区域气氛。 、销售道具 模 型：置于接待中心内，展现本案整体规划规划及单体或户型模型，用于现场展现。 效果图：表现社区规划与绿化、景观设计。 立面图： 表现整体楼盘立面效果。 房型配置图：用于销平、销海等印刷品上，了解房型情况和面积，添加美感。 楼书和销平销海：楼书针对有望客户及已购客户开发，展现笼统，细说产品。销平用于寄发，销海用于定点

49、派发，也可作为现场工具。 手提袋：表示案名及产品楼盘笼统，方便客户收取资料，用于现场和房展会。、户外宣传道具 跨街横幅：在现场及周边主要街道，方便客户寻觅。 灯箱：分室内和户外两种，置于现场售楼处内部或外部，周边主要道路口等处。 展板：现场售楼处和展销会展板两种，进展产品细说，配合销售和展出。 引导路牌：楼盘位置图，对客户进展交通引导，设置在主要路口处。 户外看板、高炮：效果图或宣传口号，广而告之，设置在主要路口处。、推行系统主要内容： 市场推行的主要内容由广告宣传、活动促进、现场烘托三大部分组成。 广告宣传：软硬结合软性广告：包括各大新闻媒体的短新闻和楼盘软性宣传广告。硬广告：媒体发布广告

50、活动促进：文武双作 文作：公关活动、事件活动武斗：促销活动 现场烘托：促进购买产品笼统识别系统，包括logo、名片等系列识别设计；工地及户外包装，包括工地美化，途径引导户外广揭露布等售楼处布置、各阶段媒体投放根本原那么：引导期间户外开花，笼统引导 开盘期间集中兵力，急攻快打天强销期间保证频率，根据市场情况，变化进攻节拍留意点： 媒体投放要顺应房地产市场销售淡旺季的规律。五一十一之前是购房旺季，加大媒体的投放量；春节后的-月份、天气炎热的-份是购房的淡季，减少媒体的投放量。 媒体投放应配合艰苦的营销活动。 开盘前后的时期、房展会、艰苦SP、PR 活动的前后时期，适当加大媒体投放量。第七部分：详细

51、营销执行一、营销执行城市天地以整盘概念入市，在短时间内要完成“去化和“塑造这两大义务。这里的概念体系不是开盘期、强销期、继续销售期、尾盘期的概念，而是预热阶段、风潮引爆阶段、风潮流行阶段。整合营销传播的手段重点在于“做势，用各种媒体的整合力量建立进攻的“空中优势。大盘营销有的时候为了表达其品牌实力，在媒体投入上也是大手笔。第一阶段：预热阶段多种手法并用，塑造“国际化情调社区和“国际化情调生活方式；引而不发、激起猎奇心、积累目的客户。、战术目的：塑造国际化情调社区的时髦生活概念，提高产品立意。国际化情调生活方式的诠释，争取“制高点，给客户坚决自信心。产品概念的全面导入，引起市场兴趣，树立入市笼统

52、。引起消费者的广泛参与、关注，让他们先接受概念。不涉及详细产品详细价钱等细节，引起悬念，充分“蓄势同时便于调整。本阶段，经过两大运动、四大阵地进展概念运作；经过两大展现进展蓄势预备：、两大运动国际化情调社区的概念解析和产品引荐。正反论战以国际情调化生活方式不同的观念的支持方来开展论战，构成社会话题，各大新闻媒体延续报道。营造社会热点，为开盘拉开序幕。、四大阵地现场市内楼吧展现市区各交通干道户外广告牌周边引导旗和广告牌、两大展现活动 房展会 围板和广告牌全面出击以上两大展现活动必然会吸引大量客户留意，他们应尽早做好接待、追踪预备，为开盘打好根底。时间为半年！第二阶段：风潮引爆阶段战术目的：软硬结

53、合、文武双做、高低空兼顾，保证个月左右的全新亮相。集中兵力，产品宣传忽然迸发，数月积累的客户促成集中成交，构成“火爆开盘。本阶段除了报纸、电视媒体的狂轰乱炸以及销售促销方式外，他们还思索了活动为品牌树立推波助澜：工程所配备的幼儿园引入知名幼儿园签约仪式；工程引进的中、小学的签约仪式；国际知名的物业管理公司正式签约，提供效力；第三阶段：风潮流行阶段坚持笼统深化；多种方式促销、公关并举；稳定去化速度 战术目的：采用多种公关活动。多样社区业主联谊文化活动，促成人际传播。内外两手稳定增进客户源。鉴于此阶段本案商业街、环境、会所配套，建筑群落等都落成，曾经正式可以将本案卖点直观地进展展现。各阶段和各产品

54、类型的是相互交叉，贯穿的，但是重要的一个前提是必需有半年的一个品牌蓄势期，来确保产品有足够的空间推向市场。二、假日、工程结点广告安排. 开工仪式、构造封顶、外立面出彩等工程进展节点上约请市、区主要指点和公司集团的指点出席，配合活动建议在各大新闻媒体发布新闻性报道文章，并且结合节点活动进展硬广告的推出。. .、.黄金假日结合开盘，在五一节、国庆节降临之际，参与“假日房展会或推出“国庆献礼大型公关活动，并配合推出时点实施广告战略。主题：房展会、“假日回馈“国庆献礼. .、.、中秋、教师节、圣诞节、元旦、春节在一年中的重要节假日，媒体亮相，宣传工程的同时，也宣传了企业的品牌，可为“一箭双雕。主题：“

55、笼统庆贺 第八部分：营销体系为了顺利实现工程的既定销售方案，有必要建立一个完好的，富有杰出任务效率的的营销管理体系，经过工程组销售部与部门内及其它外部公司的严密配合，使整个营销管理体系正常运作，发扬组织销售、指点销售、控制销售、调整销售的作用，进而保证销售方案和销售目的的顺利实现.完善的营销体系描画应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实践组织中运作中应得到相应的一致。一、 组织构造根据行政管理构造的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织构造如图一：现场销售经理销售助理 销售主管 销售主管 出纳专案销售员 专案销售员 其它销售辅助人员该划分是希望通进合理的垂直性管理构造，

56、达成完善部门建立的目的。二、功能体系经过明确的功能划分，在现场销售经理一致指挥下，最大成效的利用内部资源与外部力量广告公司、公关公司获得优秀销售业绩。根据部门效力对象及效力功能性的区别，同时需求建立循环性的效力网络。功能体系构造如图二：工程销售经理整盘谋划及控制推行 销售 信息反响注：此表为功能分块，落实到详细工程操作的三方业主、顾问公司、广告公司职能分功协作上，需与开展商详细商榷后再定。三、岗位职责部门建制根据行政管理的要求，建立垂直管理方式的部门编制构造表示图如图，以经理责制为中心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务开展责、权、利有效落实，真正做到任务配合的有效性，表达团队运作精神，

57、确立了岗位职责的根本框架后，一致管理，分配销售部所属人员的岗位任务。销售经理是销售案场的最高担任人，直接担任推销售及其推行，对下属各级销售人员及行政、客户效力人员行使管理和导权、担任各工程管理制度的直接监视及执行。定期向开展商反响现场销售情况、市场动态，担任与开展商各部门的调协和商洽。与开展商结算应结佣金。销售主管管理、鼓励本组销售人员完成销售义务。协助销售人员进展客户接洽、谈判、签约及各工程销售及售后效力。协助销售经理进展现场管理，并及时反响客户情况、销售人员情况及现场要事。销售人员销售部全体销售人员，职责：产品引见、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后效力。行政、客户效力人员组成包

58、括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售任务。经理担任制在整体的营销方案指点下，详细分解落实现组织建制、营销推行及销售管理的各项任务，并参与详细的各项销售事务，使专案业务流程纳入有序、高效的轨道中，表达应有的沟通了解才干及指点组织才干，发扬客观能动性，掌握利用资源达成目的的各种方法。其职能包括：人力资源管理、方案义务制定、推行控制及评价、销售管理及协调、签约及后续任务。人力资源管理 岗位职责制定人员招聘人员培训及再培训工程培训手册定制人员定岗任务考核方案义务制定 工程总方案 销售方案、推行方案、操作流程、开盘方案 月度方案日常管理方案、工程月度销售、推行及资金方案部门建立

59、方案人力资源配置及贮藏、全员普训、梯队干部培育推行控制及评价 推行方案、费用核定推行中心及主线核定推行表现核定推行绩效评价推行调整建议销售管理与协调 开盘前预备现场管理办公制度管理、销售控制现场协调现金管理信息反响 现场期报现场日报、现场周报、现场月报市场报告快报销售建议重要营销方案签约及后续任务签约款项催收售后效力收楼违约处置人力资源管理下属各岗位的岗位职责制定，对人力资源进展最合理的运作。人员招聘，根据公司中长期开展方案和各任务岗位的特性招聘人员。人员培训，人员综合培训及业务培训。人员定岗，以现有人力资源为根底，指定人员担任不同任务岗位。根据才干绩效考评原那么进展评价，奖勤奖能，对不附合要求者给予及时培训或调整培训。方案义务的制定与实施为了使任务开展富有条理与时效控制性，有必要在整个部门中加强方案概念，以下方案被以为是任务正常稳健开展所必不可少的。工程方案、销售方案平衡本工程供应、市场供应与需求情况，与开展商共同制定工程总体销售期目的及分阶段销售目的，含各期销售面积、单位售价、均价、销售率、房源推量、资金回笼方案及补充应变措施等。、推行方案制定与销售方案挂钩的推行费用、推行节拍、推行费用配比。、操作流程按工程制定常规现场操作流程及任务开展安排，本方案应于开盘前完成和试运作。 开盘方案开盘时间确定、开盘活动筹备。售楼处设定与布置、示范单位选定与装修、模型、楼书及海报制造。