福州房地产项目工程开发报建流程图解表

1、福州房地产项目工程开发报建流程图解表获得土地信息投资机会分析注意：多关注国土局网站有关土地信息，第一时间收集到土地信息!参加土地招拍挂签土地使用权出让合同，取得征地红线图市勘测院进入现场进行勘测，绘制建筑地形图办结工作日7-10个工作日收费情况：根据项目概况及测绘收费标准确定注意：要与设计院密切配合考虑到地形图的大小。以下工作可同时展开1卩市规划局办理选址意见书（划拨地）或规划红线图（出让地）办结工作日：11个工作日（意见书）收费情况：无确认：地质勘察单位确定施工图纸审查机构，签定图审合同办结工作日：委托不同单位办结工作日不同。注意：建议不选省建筑图纸审查中心。（很严格！）收费情况：按物价局文

2、件规定文件收费（上部施工按项目总概/预算价的取点收费，工程勘察的按项目总概/预算价的3.5%，具体详见有关物价局的文件。）以下工作可同时展开地质灾害评估市人防办窗口办理设计告知书办结工作日：约一周。收费情况：可根据工程概况结合有关地灾收费标准协商确定。办结工作日：2个工作日。注意：应到国土局落实本项目是否需要做地质灾害评估。收费情况：无以下工作可同1时展开F市规划局申请用地规划许可证办结工作日：4个工作日收费情况：无市规划局审核总平规划方案注意：1、用光盘备好总平的电子稿。办结工作日：12个工作日。无收费。2、要与设计院密切配合，及时提供有关信息。1r发改委申请立项（备案）办结工作日：3个工作

3、日。收费情况：无、亠注意：1、备案之前要落实清楚节能评估是否需要做，如果只要填节能登记表，贝U应在备案前多收集节能登记表的范本，规范填与。2、结合自己项目的情况（包括项目是商品房还是安置房、还是综合体还是商业类的、公司性质是外商的还是民营的等等），一定要找环评服务公司，申请环评。办结工作日：报告书约40个工作日，报告表约5-10个工作日。收费情况：报告书约12-20万元。报告表：4000-10000万元注意：可以根据同行业反映的情况以及环保局对各个环评服务单位的考评成绩选择管线总平图报审市规划局主持召开会议，形成会议纪要。市规划局审核管线综合图办结工作日：7个工作日，无收费。注意：1、开会时注

4、意留下参会各专业人员联系方式。2、用光盘备向市发改委问清楚，项目所在地发改局是不是就可以办理备案了。即：当地发改局有无审批权限。3、落实项目情况是否符合“福州市政府关于印发福州市促进重点项目审批工作”有关规定，能否不做招标，自行选择有资质的单位。环评服务公司，确保环评及时、顺利通过。好总平的电子稿。3、要与设计院密切配合，及时提供有关信息。以下工作可同时展开以下工作可同时展开以下工作可同时展开市国土局办理土地使用证办结工作日：现场临时用电申请办结工作日：14个工作日收费情况：按国土局文件规定收取。注意：1、要时时关注国土局办理土地使用证的进度，同时注意做好与财务部门的配合工作，提醒财务人员契税

5、交纳工作可同时展开。2、国土局土地使用证办理完结后需要在证书上粘贴契税发票。变压器容量315KVA以下的（含315KVA）39个工作日，315KVA以上50个工作日。收费情况：现场查勘后做预算。注意：1、临时用电申请提交的资料较多，特别是变压器业主自购时，应注意有关变压资料一定要收集齐全，在报送变压器资料时先到电业局有关部门拿一下有关变压器资料的收件清单。有缺少的资料马上补齐。2、变压器重要部件-互感器的检测，在变压器业主自购时一定要督促厂家及时做好这项工作，送电验收之前把互感器检测与安装工作完成。建筑施工图纸送图纸审查机构审查审查机构出具：图纸审查合格意见书、节能审查合格意见书、备案表等注意

6、：整套文件内容较多，注意妥善保存，很重要。监督站报备、市建设局建筑业处施工图纸备案必收文件！以下工作可同时展开1r确定：环保局环评文件报审市民政局地名办建筑设计方案报审监理单位（环保报建）楼盘名称核准市规划局主持召开会议，形施工单位办结工作日：6个工作日办结工作日：4个工作日成会议纪要。市规划局建筑收费情况：无收费情况：无设计方案审查注意：报建之前，一定要问清楚，、，、八注意:办结工作日：7个工作日。无收费。是不是辖区环保局就可以受理。权1、福州市对住宅、楼宇注意：1、用光盘备好建筑设计限有没下放。这项工作很重要。起名审查较严格，申报之图纸的电子稿。2、要与设计院市广电局窗口有线电视报建环保局

7、缴纳建筑噪声排亏费。收费情况：按月收费，每个月都有公示注意：属地收白天，市局收夜间的前一定要上福州地名网查询一下有关起名最新规定。2、地名办报建一定要做好！后期房地产交易中心楼盘备案时要收地名办审批文件！密切配合，及时提供有关信息。市规划局办理建设工程、市政工程规划许可证办结工作日：两个规划许可证均需要8个工作日案工作。收费情况：委托单位不同收费不同以下工作可同时展开市勘测院办理建设工程规划监测报告（放样、核样回单）办结工作日：根据项目概况确定收费情况：根据提供图纸测算委托广告公司制作规划许可证公示牌，签订制作合同以下工作可同时展开F市建设局科技处办理施工图审查备案注意：同时提醒监理单位、施工

8、单位及时做好备商品房预售面积测算办结工作日：委托单位不同有差别收费情况：无办结工作日：1个工作日收费情况：无以下工作可同时展开监督站报备市建设局气象局报建燃气报建人防报建（图纸审查）办结工作日：2个工作日缴纳散装水泥与新型墙办结工作日：3办结工作日：8个工作日收费情况：收费情况：无体材料专项资金个工作日（不含初定管线、管线审批、破路、勘5元/平方（图纸审查）安全站报备办结工作日：即办收费情况：详见察、设计施工的时间）易地建设费（有易地建设）办结工作日：1个工作日收费情况：详关于“散装水省物价局批示收费情况：一户一表收费收费情况：无泥专项基金结算办法的通文件。（咼层住宅、店面收费不同，具体根据知

9、（榕建2000综19号）报建图纸确定）市消防支队备案、消防图纸审查（消防报建）办结工作日10个工作日收费情况：无注意：按现有规定，规划审核完图纸后再报消防，但根据经验：在建筑施工图出来后送规划局审核前最好把图纸给消防方面看看，听听消防的意见。不然万一规划审核已通过了，但消防又提出整改意见。就很被动。这项工作很重要！市政工程管理处市管科窗口申报办理破路证办结工作日：5个工作日。收费情况：根据项目情况，现场勘察，按米收费注意：1、破路施工先要到华润燃气公司申报有关认可意见。这项工作非常重要！以下工作可同时展开市建设局窗口办理施工许可证，开始施工。办结工作日：1个工作日收费情况：无市环保局窗口办理夜

10、（午）间施工审批办结工作日：2个工作日收费情况：建筑噪声排污费。5600元/月（市局）1F桩基验收（基础验收）注意：与施工单位、监理单位、设计单位密切配合，及时收集有关竣工验收的资料。为后续城建档案馆内业资料验收、建设局竣工验收报备做好准备。市房地产交易中心进行楼盘备案办结工作日：8个工作日收费情况：无以下工作可同时展开白蚂蚁防治公司签定合同，市房管局备案市物价局商品房房标价备案办结工作日：3-5个工作日收费情况：白蚂蚁公司服务费。办结工作日：3个工作日收费情况：无不同公司收费不一样。注意：做好合同谈判工作，应报房管局备案。市房地产交易中心办理商品房预售许可证办结工作日：5个工作日收费情况：无

11、注意：与施工单位、监理单位、设计单位密切配合，及时收集有关竣工验收的做好准备。J资料。为后续城建档案馆内业资料验收、建设局竣工验收报备1r各专业工程竣工：（九块工作内容）广电验收、电信验收、人防验收、消防验收、气象验收、环保验收、规划验收、永久用电报建、永久用水报建收费情况与办结工作日：一、广电验收：，收费情况：安装有线电视信号端有收费380元/户。办结工作日：3个工作日二、电信验收：收费情况：安装网络信号端收费，根据用户选择网络宽带套餐收费。办结工作日：3个工作日三、人防验收：收费情况：无办结工作日：30个工作日四、消防验收：收费情况：无办结工作日：10个工作日五、气象验收：收费内容：详见省

12、物价局批示文件闽价服202183号办结工作日：3个工作日六、环保验收：（办理建设项目竣工环保验收、环境监测）收费内容：1、监测费，收费情况需环保局监测站现场查看后确定。办结工作日：5个工作日（不含环保局监测站现场查看工作日）七、规划验收，收费内容：1、管线竣工验收测量，收费情况：5000-6000元/公里。管线竣工验收测量必须到“福州勘测院”申报。原因：其它单位没有管线资料。2、房屋分层实测报告，收费情况：图纸要带到窗口，根据图纸中的概况指标，现场核定收费办结工作日：约15个-20个工作日（含现场勘察）指定单位：福州勘测院3、项目核样（竣工测量）报告，收费情况：图纸要带到窗口，根据图纸中的概况

13、指标，现场核定收费办结工作日：约15个-20个工作日（含现场勘察）指定单位：福州勘测院八、永久用水报建验收：收费内容：按榕价公字2001120号收费办结工作日：48个工作日九、永久用电报建验收：收费内容：按闽价房（2007）83号住宅供配电设施工程建设费用收费办结工作日：受理申请：1个工作日，以客户到营业厅送交材料开始流程，在客户未到营业厅前，流程挂起。现场查勘、制订方案并答复客户：供电方案人员到现场勘测后制定供电方案，并答复客户；自受理之日起，高压单电源客户不超过15个工作日；高压双电源客户不超过30个工作日。图纸会审：若涉及到供电走廊或配电室红线报批的，需到规划局等单位办理。并对客户提交的

14、工程设计资料，组织相关专业人员审查；高压供电的客户不超过30个工作日。通知缴费及费用交纳：出具交款通知书通知客户交纳费用，1个工作日；中间检查：根据客户设计文件及有关施工标准，组织隐蔽工程中间检查；自受理之日起，高压电力客户不超过5个工作日。竣工验收：根据客户业扩报装的竣工报告，组织客户与各相关部门进行联合竣工验收；自受理之日起，高压电力客户不超过5个工作日。签订供用电合同及装表：对现场具备装表条件的提前备装表，并与客户签订供用电合同及电费结算协议，流程挂起。送电：在办理完成接电前相关事项后，组织送电，高压电力客户不超过7个工作日。合计：64个工作日（高压单电源客户）79个工作日（高压双电源客

15、户）工程建设档案（内业资料）送福州城建档案馆申请验收1、认真核对有关规划许可证、规划用地许可证、施工许可证、人防合格证中有关项目名称是否与图纸名称一致，如有不一致的应及时纠正，写个情况说明函。2、涉及到施工单位方面需要提供的工程建设档案（内业资料），建设单位要开发报建人员与施工单位内业资料人员做好配合工作。督促施工单位内业资料人员严格按福州城建档案馆验收清单中规定的内容做好工程建设档案（内业资料）的整理与收集工作。3、城建档案馆开具整改通知单时应及时通知施工单位，要求施工单位专职内业资料人员一同前往城建档案馆听取整改意见。同时整改通知单复印一份交予施工单位。以下工作可同时展开1r市建设局建筑业

16、处办理竣工验收备案办结工作日：1个工作日收费情况：无、亠注意：1、竣工验收备案中有关报送材料（如：监理评估报告、施工验收报告等）引用的规范版本、评定结论等一定要符合最新的要求。要和监理单位、施工单位的专职内业资料人员搞好配合工作。市建设局科技处申请散装水泥与新型墙体资金结退办结工作日：即办。收费情况：无、亠注意：1、水泥、新型墙体押金涉及到的所有合格证资料要备齐，保证正确无误。2、要及时做好有关材料发票的开具工作。房屋产权测绘办结工作日：约一周。收费情况：委托单位不同，收费情况不同。1F市房地产交办结工作日：8个工作日收费情况：按1栋楼盘易中心办理初始登记备案盂中住宅与商铺店面的套数乘以套数单

17、价进行收费理f所有开发报建资料存档，开具商品房发票、提供商品房产权登记申请表交予业主办理房屋产权证房地产开发公司与设计院合作一般流程第一步骤（时间：双方协商）初步调查阶段成立专项设计组，踏堪现场，与业主进行工作会议，讨论-项目分期-建筑物构件间界限-视野-建筑场地入口-道路及路面-建筑场地环境第二步骤（时间：双方协商）概念规划设计阶段专项设计组依据业主设计任务书内容进行工作，阶段成果除业主要求外尚包括：-总平面规划构思图-分期规划-基地规划/底层规划-总图/首层平面图-基地及建筑物基本数据-建筑物剖面图-总平面交通组织分析构思图-总平面景观分析构思图-城市轮廓分析构思图-各组团的建筑概念设计-

18、各单体平面构思图-工作模型（自制）-各建筑组团面积分配表-可供选择的总体规划草图-第三步骤（时间：双方协商）方案设计阶段专项设计组与业主讨论方案设计。阶段成果包括：-总平面规划图-总平面交通组织分析图-总平面景观分析图-城市轮廓分析图-各建筑组团单体平面图-地下室车库平面图-透视草图-工作模型根据上述设计图，设计院将与业主进行充分讨论，在得到业主对方案的书面意见和书面批准的基础上，将准备进行方案深化设计，提供政府规划部门批准，我们建议在此阶段对方案设计进行充分的讨论，使方案构思与深度达到业主的要求。第四步骤（时间：双方协商）方案报建文本的制作阶段设计组通过对方案的修改以落实业主的要求，完成方案

19、的最后文本。阶段成果包括：-方案设计说明书-经济技术指标-总平面图-总平面交通组织分析图-总平面消防分析图-总平面环境分析图-地下车库平面图-一层平面图-二层平面图-建筑组团主要立面图-建筑组团主要剖面图-整个小区建筑鸟瞰图(彩色、一张、A1号)-建筑透视图(彩色、二张、A1号)-关键设计区域放大立面图-区域细部分析图方案文本得到当地规划部门批准，并收到政府各职能部门对该项目的审查意见书后，开始初步设计阶段的启动工作第五步骤(时间：双方协商)初步设计阶段在本阶段前，业主需提供以下资料：市规划局关于建筑方案审查意见书。市消防局关于建筑方案审查意见书。市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。市环

20、保局关于建筑方案审查意见书。本场地水、电、路现状图。业主对方案修改的进一步意见。本阶段分三个步骤进行内部启动与对外交流阶段进一步确定项目设计组人员，落实初步设计进度表。进行内部修改讨论会，形成一个修改意见书，与业主进行以下的沟通：结合政府职能部门的审批意见，听取业主的修改意见，了解业主对该项目深一步的开发构想。听取中介策划公司的修改意见。经过上述两个会议后，请业主提供明确的修改意见书。深化设计阶段根据书面修改意见书和人防征询单，进行深化设计工作。此阶段要完成以下设计工作中的控制要点和辅助工作。进行住宅平面深化设计讨论，与业主将进行房间家具布置；厨房、卫生间平面设置；阳台的形式；空调位置和电气照

21、明电路设计等讨论会，形成书面设计依据。进行结构选型的讨论会：结构专业根据方案特点，进行优化设计，进行结构方案比较，确定计算原则，经过经济比较后，最终提供结构选型报告，交于业主讨论。地基处理方法及基础形成选型讨论会：结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后，公司组成结构专业技术负责人进行讨论，讨论结果交于业主，经业主出面，组成业主、设计、地质勘察部门和当地有关方面的专家共同开会，确定本工程的地基处理方案及基础形成，形成会议纪要，为工程提前开工打好基础工作。对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。进行给排水专业设计方案的讨论会：确定水费的计费方法，确定室外给水设计、室外排水设计、室内给水、排

22、水设计等设计系统的讨论会，形成设计依据。进行电气专业的设计讨论会：确定电费的计费方法，进行供电设计、电力设计、照明设计和、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故、广播、网络和自动抄表等系统设计工作的讨论会，形成设计依据。此阶段业主需要积极参与，从各专业角度出发提出书面修改和确认工作，将一些设计不合理的地方进行反复调整，最终形成定案，为下步工作的开展做好工作。完成初步设计，提交设计成果阶段根据第二步骤形成的各种设计依据，进行内部设计工作。最终完成符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。在初步设计阶段设计院要完成结构、给排水、电气、空调、消防、人防专业初步设计。3.1在本阶段前，业主需提供

23、以下资料：市规划局关于建筑方案审查意见书。市消防局关于建筑方案审查意见书。市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。市环保局关于建筑方案审查意见书。本场地地质勘察报告，包括场地地震安全性评价，设计地震动参数确定，人工地震波合成等。本场地水、电、路现状图。业主对方案修改的进一步意见。3.2在本阶段，设计公司所要做的工作：完成结构、给排水、电气、弱电、暖通、建筑、经济、消防、人防等专业的初步设计文件。报建文件的汇总与装订。协助业主完成初步设计报批。第六步骤(时间：双方商定)施工图阶段在本阶段前，业主需提供以下资料：市规划局关于初步设计审查意见书。市消防局关于初步设计审查意见书。市人防办关于初步设计

24、审查意见书。市环保局关于初步设计审查意见书。(上述业主提供的资料以政府批准为准。)在本阶段，设计院要完成全部设计内容的施工图设计：1)建筑体现原建筑方案的设计理念。总体布局合理，交通组织流畅，建筑平面布置更加合理，室内空间尺度符合功能及心理要求规划、交通、消防、人防、通讯、法规要求。符合施工图设计文件编制深度规定。结合国际上的先进构造方法及当地的地方法规及有关部门要求，研究主要节点构造是否可行，材料选择是否适宜，施工的可实施性及造价控制。满足各专业提出的各项要求。2)结构设计符合规定及建筑机电专业要求，确保结构安全，提供不少于两个结构方案，邀请业主参加方案讨论会，确定方案。尽量做到结构优化，构

25、造合理，节省投资。3)给排水满足规划、消防及人防部门的要求。满足市政管网的给水、排水、雨水接口情况及水压情况。给水、排水、雨水、空调凝结及消防各系统合理。符合规范、法规、标准。合理运用新技术、新材料，设备选型适用、经济。4)电气高低压变配电系统及干线系统、主要设备选型合理。变压器，发电机容量的选择合理。应急电源选型合理。高低压变配电室及电气竖井设置合理。高低压配电系统的接地方式安全可靠。低压配电系统电击措施完善。火灾自动报警系统的设置符合规范。空调满足建筑室内使用要求；符合规范法规标准，理解表达全面，各系统的布置设计合理。各系统所选用的材料、设备和安装经济简便，施工切实可行。各系统中的风机房、

26、空调机房合理经济，各种机房内设备布置及流程合理，管线配合无冲突。防排烟系统中各种阀门的设置、控制满足消防要求。对设计中的相关进风、排风、排烟、防烟、空调、风系统及水系统的合理性和可行性进行优化。若设计中采用新技术、新设备，对设备选型的可靠性和经济性进行验证。人防满足人防征询单要求及规范要求。满足平战结合要求。满足建筑造型及空间视觉要求(地面各类出口)。施工图设计阶段，设计院除完成单体设计之外，尚负责完成用地红线范围内的总图设计、综合管线设计，但不包括各楼宇的室内二次装修设计、环境设计、幕墙等专业公司设计。四、工程设计工作的控制要点及工作成果1、初步设计阶段在当地规划局、消防局、人防办和环保局对

27、方案审查通过的前提下，业主对方案审查批准的条件下，设计院在初步设计阶段完成以下设计工作中的控制要点和工作成果：结构专业结构选型：结构专业根据方案特点，进行结构方案比较，确定计算原则，进行经济比较，并召集业主、设计人员和专家共同开会协商，确定结构选型，最终提供结构选型报告。地基处理方法及基础形式选型：结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后，设计公司组织结构专业技术负责人进行讨论，讨论结果交于业主，经业主出面，组成业主、设计、地质勘探部门和有关地基处理及基础形式方面的专家共同开会，确定本工程的地基处理方案及基础形式，形成会议纪要。对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。最终完成满足国家规范

28、要求的结构专业初步设计的文字说明工作和绘图工作，计算书经校审后保存归档。2）给排水专业室外给水设计确定供水干管的位置、方向和管径，确定用水量，确定给水系统（生活和消防系统）的划分及分区分压供水方案，确定冷却循环水系统的方案。用水量计算应包括园林绿化的用水量。室外排水设计：确定污水和雨水的排放系统。室内给水排水设计a）给水确定给水系统分区供水的方案，计算水箱和水池的容量，水箱高度，确定管道的材料，进行设备选型。对消火栓、自动喷淋和水幕等系统，确定其设计原则，依据计算标准，确定系统组成内容和控制方式，进行主要设备的选型。协助专业公司进行气体灭火系统的设计工作。b）热水确定热水的供应方式，确定用水量

29、、水温、小时变化系数、用水时间、最大（小）时用水量和耗热量进行设备、管材的选型。c）排水确定屋面雨水的排水系统，确认计算采用的降雨强度和重视期，进行雨水管材的选型。通过以上工作，给排水专业提交计算书归档，提交符合国家制图深度要求的初步设计说明和图纸。3）电气专业供电设计确定用电负荷的等级、供电回路及设备用电、电源的容量和型号，进行变配电站的数量和容量的计算，确定其位置及布置方式。与给排水、暖通专业协商，确认各专业主要设备运行信号及操作电源装置，满足设备控制方式，满足防火设计。确定防雷与接地的设计方案。电力设计确定导线、电缆的材质和型号，选择其敷设方式。确定配电箱等配电设备的安装方式。提供特殊照

30、明负荷的用电量。照明设计确定照明电源、电压、容量、照度标准及配电系统形式；进行光源及灯具的选择，确认装饰灯具，应急照明障碍灯及特种照明的装设及其控制方式。其余系统的设计进行、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故广播和三表自动抄表等系统的设计工作。通过以上工作，电气专业最终提交计算书归档，提供符合国家制图深度标准的初步设计说明书及图纸。暖通专业通风、空调、制冷根据国家规范，确定房间冬、夏季温度、相对湿度、空气洁净度、新风量、噪声标准及通风换气量等。通过计算确定空调冷、热负荷量。确定通风、空调系统的形式及区域划分，空气处理或净化方式，气流组织及控制方法。确定空调系统冷源及冷煤；冷冻水、冷却水

31、参数、系统形式和控制方法。选用风管和管道的材料及保温材料。对空调通风系统方案的合理性做专题论证会。防烟、排烟确定防烟及排烟的各个系统。对防烟楼梯及其前室、消防电梯前室或合用前室、走道和中庭进行合理的防烟系统设计，提出最经济的方案。根据建筑材料，根据防火分区合理地安排地下室的排烟系统，统筹设计各类风口、阀门启闭的控制程序及防烟、排烟系统与平时通风系统的联系。提供电气专业消防控制所需的资料。经过以上工作，暖通专业最终提交一份计算书归档，提供一份符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。人防设计根据建筑材料和人防办人防征询单，设计院建筑专业做人防初步设计工作，组织其他专业完成各自的人防初步设计工作

32、，并负责人防与非人防工程之间的协调工作，最终完成符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。2、施工图阶段初步设计与施工图衔接阶段根据当地各有关政府职能部门对初步设计的审查意见书，对初步设计进行有关法规方面的调整，在征得业主同意的情况下，进行施工图设计。此阶段要继续贯彻设计意图，各专业进行深化、落实的设计工作。辅助专项设计阶段在施工图设计阶段中，设计院应分批、分阶段与业主及相关专业咨询公司展开交流与沟通。日常施工图实施阶段完成施工图阶段的人防与非人防工程的协调工作，完善施工图阶段各专业之间的协调工作。落实建筑物定性，进行人防、消防专题设计。建立完整的施工图操作管理体系。建立定期与非定期例会相结

33、合的方法，及时解决施工图设计中出现的问题。对外联系与沟通对外联系一律采用书面文字加签名的形式。最终施工图设计成果建筑、结构、给排水、通风、消防、电气和人防等施工图。工程进展配合工作为满足工程提前开工的要求，在初步设计将业主提供基坑支护辅助工作。在初步设计完成报批后，以初步设计的桩基图纸提供业主，做基础提前开工报建手续。五、质量计划(见下表)序号质量控制占八、控制内容和质量要求进度承担人控制部门或负责人质量记录执行情况1收集设计原始资料，落实设计条件各专业收集的设计原始资料，内容齐全、正确；收集国内外有关部门技术水平资料及调查落实新技术、新工艺、新材料、新设备的采用；了解地方规划、环保、消防、供

34、电等部门的要求，协助建设单位签订征地、供电、供热、给排水等必要的协议文件，落实市政条件。各专业负责人总工程师2编制设计大纲设计大纲编制符合(QW11-2/ZB)的规定。设计大纲按项目分列总工程师批准后发各专业负责人、总师办、计划经营室贯彻执行。项目经理总工程师设计大纲3互提资料互提资料内容正确、齐全，符合各专业互提资料深度(QW10-1/ZB)的规定；互提资料后如有修改，应及时书面通知有关专业进行相应修改。各专业负责人项目经理互提资料4校对审核设计校对与审核按(QW11-2/ZB)规定执行。各专业校对审核人总工程师工程设计校审记录表5图纸会签各专业设计图纸按各专业会签提纲(QW-10-2/ZB

35、)进行相互会签，确保专业间的技术接口协调一致。各专业负责人设计项目经理会签表6设计文件设计策划、接口、输入、输岀符合设计合同和设计大纲要求，符合QW9/ZB、QW10/ZB、QW11/ZB、QW12/ZB的规定。设计人总工程师7设计评审总工程师室负责组织本工程设计文件的设计评审。总工程师室设计评审纪要8设计成品归档归档的设计文件、图纸应齐全无误，符合档案管理办法(QW7-5/ZB)的规定。项目经理档案室9设计成品复制及发送设计成品复制及发送程序、质量要求执行成品程序、签署与交付程序(QW3/ZB)资料员初步设计及施工图设计总策划施工图设计策划初步设计策划组织各专业设计组人员V核准进度施工图设计

36、大纲是否重新补充及日期各专业互提资料配合进度，终提日期不得超过本阶段日程之1/3是否、何时设计评审何以综合定案各专业设计人完成自校日期各专业出图校审后出图日期各专业完成校对后会签日期各专业完成审核后出图日期项目策划表项目进度表简单项目策划和初设/施工项计策纲录单专业项目策划表（二）设计评审流程图确定业主要求（委托书、合冋、往来函件）确定法律法规相关要求（含强制性条文）JL确定评审组成员项目经理按策划日程组织评审结合项目情况邀请技委会成员和设计组外专家参加指定专人做好原始记录评审组抓住质量特性问题，组织各专业评议，征求改进建议归纳主要存在问题，择优确定相应改进措施听取项目经理的申诉签署评审结论项

37、目经理责成相关专业负责人执行评审结论评审组验证评审结论实施情况相关文件管理评审程序设计合同管理规定（三）设计验证流程图（四）现场服务流程图五、设计周期工作成果：概念规划设计、修建性详规设计、单体方案至方案深化设计、初步设计、施工图设计及后期施工配合工作（包括：方案报建文本制作、配合方案审查通过、方案深化设计、初步设计、施工图报建蓝图及后期施工配合工作）工作概念规划设计文本双方协商；提交单体方案设计文本双方协商；提交方案报建文本双方协商；初步设计蓝图双方协商；施工图设计文件双方协商；备注：土方开挖、基础施工图可根据设计的进展提前提交现场，利用时间差，节约施工交叉时间。房地产项目开发程序和业务流程

38、、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注提出项目建设的必要性和依据、发改委（计划局）拟建规模和地点、资源、条件、项目建议书（申请报告）以计划管理为主；投资估算和资金筹措、建设进度规划、土地、环保、项目安排、效应分析。水利、林业、旅游前期项目选址方案项目核准或备案资料:阶段等部门参与选址；设计任务书、投资计划申请报告、城市规划意见、用地经济、计划、建设预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步初步设计（建设方案）保持方案、占用林地审核、矿藏设计和方案审批。压覆评估等+营业执照。办土地使用证：土地出让合同、施工图设计、图纸审查交费证明等；办规划许可证：申

39、请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地建委（建设局）项目准备证、已审批规划图和建筑设计土地、环保、阶段图；消防、人防、项目征地、报建、招标办施工许可证：土地证、规划许规划、建设等可证、招标确定施工队、施工图行政管理部门帯木H口口曰E且子人【冷叔二p皋；申查证明、质量安全监督于续等。项目施工阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）建设局工程质检报告、录等。隐蔽工程验收记验收备案资料:验收备案表、竣建设、规划、工验收报告、验收原始文件、质验收、结算、备案量检测证明，规划、消防、环保消防、环保等行政管理部门项目验收证明、质量保修书。竣工验收资料整理归档建设档案馆内部资料室阶段办产权证

40、资料:土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工产权登记、物业管理房地产管理局验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。、房地产公司项目开发的内部工作流程节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件项目部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况项目部了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑项目部研发部土地价值初判了解地块的

41、上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整项目部了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况项目部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项

42、目开发的方案设计和成本测算。研发部成本控制部项目部销售部工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协议行政办：协议盖章，存档。

43、财务总监项目部上报Lionful公司合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务部：协助办理股权、增资等相关财务问题；行政办：工商局办理公司注册。副总经理项目部财务部行政办投标rF.rrr摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定岀价战术获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等行政办法务：合同条款的草拟和完善；财务部：提供资金。总经理项目部财务部用地规划许可证准备材料，办证提交土地岀让合同和土地岀让金、交易费等交费证明行政办：提供土地岀

44、让合同；财务部：提供资金缴纳岀让金、交易费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制项目申请报告研发部：协助提供相关项目资料项目部研发部向项目备案机关提交申请报告项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地岀让合同资料室：提供土地岀让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规研发：委托设计详规节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办理土地

45、证土地岀让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政部：提供企业相关证明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部项目部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临近商圈现状调研项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行商业运营部研发部销售部（商业部分）预期

46、发展方向等专业论证。项目部同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定研发部商业运营部销售部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提岀产品类型建议，完成项目定位工作商业运营部：配合完成公建类配套定位总经理

47、各部门经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务总监各部门项目发展报告开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划；项目：制订配套费及土地款支付计划。节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在

48、销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提岀改善性意见。研发部销售部成本控制部工程部商业运营部设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察制定设计组织计划万案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订法务：合同文本审核成本：设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订研发：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提岀建设性意见。规划方案结合成本测算的研

49、讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程：从施工角度，对主要部位做法提岀建设性意见；项目：提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）研发：负责提供图纸修建性详规成果各部：提供参考意见详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市政府研发：负责提供图纸建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发：负责提供图纸建筑方案

50、报建图研发：提供报建图纸景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提岀合理化建议。节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指标确定营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定；商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、工程、配套、费用等指标落实。项目考核指标确定营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程：制定工期。年度考核指标调整营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、

51、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；工程：制定工期考核标准。施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定戦本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：营销：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定：准确定、建筑、景观限额指标确定）工程：提供工程技术专业建议。结构方案及设备选型研讨及确定成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告

52、研发：负责提供规划总平面图施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；研发：负责图纸优化变更；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大

53、类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方案设计颐目：提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计戦本控制：成本核算及费用控制景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定研发：负责图纸优化变更工程：对选材、工艺做法提岀专业性意见。施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面图）申报表研发：配合提供设计院的盖章确认土地岀让合同项目：提供土地岀让合同、付款凭证及相关图纸修建性详细规划2份，电子文件1份（注：审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：提供所需图纸申报单位（人）委托代理的，需提交授权委

54、托书建筑方案送审建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院的盖章确认1/500现势地形图1份土地岀让合同项目：提供土地岀让合同、付款凭证及相关图纸投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书取得许可证投资计划大配套财务：提供资金保障小配套财务：提供资金保障消防证明研发：负责提供消防报建图人防证明研发：负责提供人防报建图地名证明节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图研发：出

55、图及图纸问题解决；工程：现场配合。岀放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，岀放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保护工程：组织现场保护移交施工单位研发：现场发现问题，及时解决；工程：组织交接。施工许可证准备相关文件建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价的1/3以上项目年度投资计划（当年计划）施工图审查研发：负责提供施工图及计算书质量监督手续质量监督登记表工程：配合办理安全措施工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。安全施工措施登记表

56、工程：配合现场安全企业投资项目备案规划成果大配套开工前期工作“三通一平”临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量；项目：协助临时电送电、接入水接入；财务：提供资金；成本控制：审核相关费用和成本。场地平整施工组织方案研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料；成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格招投标、签订合同勘察单位研发：提供总规划图等所需的全部资料；成本：配合招投标、测算成本；法务：招投标文件的法务审核、合同审核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商沉降观测节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土

57、建施工单位的公开招标及合同备案T程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同；戦本：共同确定合同约定的各项条款。施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸进行会审研发：配合会审，并负责提供所需的全部图纸。会同设计院进行会审，签定图纸会审记录设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：负责组织设计单位交底和变更。质量监督手续办理质检委托项目：配合办理相关手续。办理安全检查委托环卫、环保等相关报建手续项目临时、永久路口的报建手续项目：配合办理相关手续。申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续开工工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现

58、场清楚标明墙、柱轴线位置研发：负责提供所需的图纸和技术支持。规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、项目：配合桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准。桩基全面施工研发：负责提供所需的图纸和技术支持。桩基检测委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告开槽土方工程支护工程降水工程基础施工地基备案研发：配合参与验收基础施工地基处理研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收研发：配合参与验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础处理竣

59、工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：提供全面的现场签证、水电扣款等基础性资料。节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施工组织设计钢筋混凝土工程施工单位填报材料进场报验单三证（材料岀厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题设计变更研发：配合完成设计变更；成本：核定成本影响施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的调查分析研发：配合分析问题处理方案的制定、审核、审批研发：配合制定方案；成本：核定成本影响处理方案的实施变更签证设计变更研发：配合完成设计变更；成本控制：核定变更成本影响。工程变更工程变更技术经济分析研发：配合技术分析；成本：进行经济分析。工程变更申请研发：协助现场进行变更签证；成本：测算变更对成本的影响，对可行性判断。设计变更研发：配合完成变更；成本：核定成本影响工程款支付工程进度的确