XXXX年东莞豪宅市场分析及后市展望(客户版)

1、.：.； 东莞中原研讨中心豪宅月报目录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 年市场回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、整体市场回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、豪宅市场回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 豪宅市场总体分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、豪宅市场总体概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、豪宅市场供应概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

2、 l _Toc 三、豪宅市场成交概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、豪宅库存概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、豪宅潜在供应概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 豪宅洋房市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、豪宅洋房市场总体分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、豪宅洋房供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、豪宅洋房成交分析 PAGEREF _Toc h HYPER

3、LINK l _Toc 四、豪宅洋房库存分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、豪宅洋房潜在供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 别墅市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、别墅市场总体分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、别墅供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、别墅成交分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、别墅库存分析 PAGEREF _Toc h HYPERLI

4、NK l _Toc 五、别墅潜在供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 市场展望 PAGEREF _Toc h 第一部分年市场回想 = * CHINESENUM 一、整体市场回想年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅.万，同比去年下降.%，跌破年以来的低位。全年土地成交面积为.万，成交金额.亿元，金额同比下降.%；其中商住用地成交面积.万，成交金额.亿元，同比下降.%。年的土地供应以商住商业用地为主，占比达%，而年的商住商业用地占地仅为%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速开展，土地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经

5、济的长久开展，处理艰苦招商引资、加工贸易转型晋级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产业经济的工业类用地供应。此外年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，外乡中小开发商拿地占比提高。年东莞商品房市场共有个楼盘有新增供应，总供应量为.万，较年上升.%，较年上升近三成。其中住宅供应量为.万，同比年上升.%，同比年添加.%；年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下年以来的新高，缓解之前供应偏紧的为难局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房愿望。从供应产品的构造来看，年东莞新增住宅供应中刚性需求占

6、主流，以下产品合计占供应整体的.%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。年东莞商品房成交面积.万，同比年添加.%，同比年添加.%，成交金额.亿元，较年添加.%，同比年.%。政策微调，刚需积极入市，开发商积极“以价换量等要素影响，年商品房成交面积超越年创历史新高。年东莞商品房均价为元/，较年上升.%；住宅均价为元/，同比上升.%；洋房均价为元/，同比上升.；公寓均价元/，同比上升.%；别墅均价元/，较年下降.%。二、豪宅市场回想年东莞豪宅市场供需根本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为.万，同比上升下降.%；成交面积.万，同比下降.%；成交金额为.亿元，同比下降.%，成交金额占同期东莞住宅成交

7、总额的.%，比重较去年下跌.个百分点；成交均价为元/，与去年相比下降.%。截至年月，东莞豪宅库存面积为.万，合计套，库存面积同比下降.%。年是中央定调坚持并扩展楼市调控效果的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金规划的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，在、月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交都极惨淡。月，随着楼市价钱逐渐伐整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量的营销战略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在“红五月到达一个小高潮，成交方面，因部分豪宅工程积极降价，如南城的中信森林

8、湖、樟木头的丰泰橡树溪谷等工程，低价开盘并且获得较理想的销售率，楼市预期也发生改动，被压制的需求在月得到了一波释放，、月逐渐回缓。月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行年半来初次下调金融机构人民币存贷款基准利率，外部大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说添加了购买力，同时大幅减轻负担，使得张望气氛逐渐散失。月，楼市淡季继续坚持旺盛的交投，整体市场呈现“淡季不淡的可喜局面，月延续月的炽热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高，这一时期豪宅市场供需都坚持平稳的高位运转，豪宅工程保利红珊瑚、北大资源御湾等工程集中开盘，并普遍获得良好的销售率。月，豪宅市场开发

9、商自信心加强，且积极备战“金九银十推盘量大增，到达全年最顶峰值，这个时间积极入市的豪宅工程有碧桂园天麓山、龙泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、锦绣山河等。到第四季，由于前期豪宅存量依然可观有待消化，且开发商忙于刚需主战场，豪宅方面开发商有认识放缓推盘进度，-月的豪宅供应大幅萎缩。在成交方面，整体楼市的活泼度继续攀升，年底出现翘尾效应，豪宅成交也水涨船高，豪宅中的标杆工程如海逸豪庭、御花苑、万科紫台、龙光君御旗峰、中信森林湖成交都过百套。总体而言，东莞豪宅市场与整体楼市走势根本坚持一致，上半年有起有伏，下半年处于平稳上升形状，是一个先抑后扬的过程。第二部分豪宅市场总体分析 = * CHINESENUM

10、一、豪宅市场总体概略年东莞豪宅市场总体供需情况：年东莞豪宅市场目的全线下跌，供需均出现萎缩。据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞豪宅库存面积为.万，合计套(合拼后数据)，库存面积同比下降.%；新增供应面积.万，合计套，供应面积同比下降.%；成交面积.万，合计套，成交面积同比下降.%；成交金额为.亿元，同比下降.%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的.%，比重较去年下降了.个百分点；成交均价为元/，下跌了.个百分点。年东莞豪宅市场目的全线下跌供需惨淡的主要缘由有以下几点：、年宏观经济增长继续放缓，实体经济低迷不振，高端消费需求遭到一定抑制；、年政府、政策大力支持刚需，刚性需求主导整个楼市，豪宅市

11、场彻底沦为配角；、在政策不放松、楼市走势不明朗，豪宅买家担忧高位被套，不敢出手，豪宅工程的消费遭到抑制；、年东莞住宅投资客转向商业工程的动向十清楚显，商业市场各项目的全线飘红，分流豪宅市场客户；、开发商鉴于豪宅市场销售低迷，将主战场放在刚需工程，豪宅推盘志愿不强，部分原方案在年上市的豪宅工程延迟入市，供应一度出现停滞。二、豪宅市场供应概略年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡形状。据东莞中原研讨部监测数据显示，年东莞豪宅供应面积.万，仅次于年的万。从需求方面来看，年东莞豪宅成交面积到达.万，也是仅低于年，也就是说东莞豪宅供需在经过四年的向上开展之后，在年止升下落。供需比明显回落，接近“，供需平

12、衡，仅高于年。年东莞豪宅供应中间大两头小，月供应暴增。年东莞豪宅市场供应整体呈现中间大两头小的局面，月一枝独秀，供应暴增。据东莞中原研讨部监测数据显示，年东莞豪宅新增供应面积总计.万，年为楼市刚需年，大面积的豪宅产品入市相应减少。月度供应量分布来看，年初第一季度的月、月供应最少，月开场东莞楼市出现复苏迹象，豪宅供应稳步上升，至月，迎来传统销售旺季“金九银十，随着、月东莞楼市“淡季不淡的热销，开发商市场自信心加强，大量推盘，到第四季，年底新一轮刚需发力，豪宅成交下降，需求层面的不振，影响新增供应的入市，这一时期东莞豪宅市场以消化库存为主。年东莞豪宅新增供应集中在厚街、虎门、南城、塘厦等区域。年东

13、莞豪宅新增供应分布在厚街、虎门、南城、塘厦、松山湖等区域，其中厚街.万、虎门.万、南城.万，这三个区域新增供应面积位居前三。其中厚街主要由于全新大盘海逸豪庭集中放量套，面积达.万占据冠军位置，虎门的豪宅工程主要有龙泉豪苑、万科紫台、虎门国际公馆，南城主要有中信森林湖、御花苑两个豪宅工程，塘厦虽然豪宅工程众多，碧桂园、万科、金地、三正等工程，但除了碧桂园天麓山有供应套别墅，其他工程货量不多，只能屈居第四。三、豪宅市场成交概略年东莞豪宅市场同比去年量价齐跌。年豪宅市场量价环比去年均现下跌。主要是由于年豪宅工程新增供应大幅减少，同比去年减少了%，直接影响到成交量的变化，其二，年楼市为刚需年，高端豪宅

14、工程的需求遭到抑制。成交均价方面，年为了走量，尤其在上半年，不少开发商采取了积极的降价战略，下半年一些全新入市的豪宅工程如碧桂园天麓山，定价也更趋向理性，是以整体均价同比去年有所下降。经过近四年东莞豪宅和住宅的成交对比可以看出，-年，豪宅所占住宅成交的面积和金额比重都呈现稳步上升，豪宅在住宅市场中的份额越来越高，而到了年，豪宅的占比情况明显下降，仅比年稍好。这是由于年是东莞楼市刚需大量释放的一年，市场以中低端的工程成交为主。豪宅产品不仅供应减少，成交也有所放缓。年东莞豪宅量价月度走势上半年跌宕起伏，下半年稳中有升。年东莞豪宅量价月度走势根本与整体楼市一致，上半年有起有伏，下半年那么处于平稳上升

15、形状。据东莞中原研讨部监测数据显示，年月份由于遭到年年末市场低迷情况影响，成交量全年最差。月市场继续低迷，且由于春节放假的要素，成交虽有起色但依然处于较低程度。月份开场，随着开发商“以价走量措施的实行，以及自年月中下旬以来压制了大半年的购房需求释放，月份成交大增，、月成交缓慢下降，月至月，东莞楼市呈现“淡季不淡的态势，豪宅市场也趋暖，成交量价皆平稳，平稳态势不断延续到金九银十，年末两月放量，在月到达全年最顶峰。年东莞豪宅南城成交面积最多、石碣价钱最高。据东莞中原研讨部监测数据显示，年东莞豪宅成交主要分布在南城、厚街、塘厦、松山湖等地，其中南城成交.万，厚街成交.万，塘厦成交.万，成交价钱最高的

16、是石碣元/仅成交套，都为别墅，其次是万江元/。四、豪宅库存概略年东莞豪宅月度库存上半年变化少，下半年逐渐走高年东莞豪宅月度库存上半年甚平稳变化不大，下半年那么呈现逐渐走高的趋势。据东莞中原研讨部监测数据显示，年东莞豪宅上半年的月度库存变化不大是由于成交量根本与供应量持平，月库存全年最低，仅.万，月豪宅库存全年最高，为.万。年月度消化周期年初飙升，年末走低备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数年豪宅市场月消化周期随市场变化起伏，、月份由于受年年末市场低迷和春节放假影响，成交大幅下降导致消化周期居高，月豪宅成交上升，月消化周期开场下跌。月份至月份，随着成交的

17、稳定，除了、月份相对偏低，月消化周期整体平缓，至年末、月份，随着豪宅市场的成交量大幅上升，月消化周期走低。五、豪宅潜在供应概略年豪宅潜在供应量总体情况：年豪宅潜在供应量大，尤其别墅市场消化压力倍增。年东莞市豪宅潜在供应分析，主要从近期开工未上市、报建规划、成交的土地等数据进展挑选、分析所得。目前统计分析的数据显示年东莞豪宅市场共有个工程有潜在供应，其中有几个工程既有别墅也有洋房，分开统计。加推的工程有个，供应面积总计.万，全新的工程有个，供应面积合计.万。目前统计分析的数据显示，年东莞豪宅市场潜在供应面积.万，其中豪宅洋房潜在供应面积.万，别墅潜在供应面积.万。豪宅工程主要分布在东城、南城、莞

18、城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域。以年豪宅市场.万的年消化量和.万的巨额库存，年如此宏大的潜在供应对于东莞豪宅市场来说无疑是雪上加霜，开发商将面临更加严峻的走货压力。年东莞豪宅工程潜在区域情况：第三部分豪宅洋房市场分析一、豪宅洋房市场总体分析备注：豪宅洋房的定义是指占有顶级山水资源、以富豪阶层作为置业对象的洋房产品，其销售单价通常超越万元/。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺资源的独占性、低密度性和温馨性、装修和装饰的奢华性、居住的尊贵性和高端物业、平安性与私密性、细节表达和会所优势、保值和升值性。豪宅洋房属于最高层次的改善性需求。年东莞豪宅洋房总体供需情况：年东莞豪宅洋房市场供需同比年都出现明

19、显下跌，据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞豪宅洋房市场库存面积.万，同比下跌.%；新增供应面积.万，同比下降.%；成交面积.万，同比下降.%；成交金额.亿元，同比下降.%，成交均价为元/，同比年下跌.%。附：年以来东莞豪宅洋房供需走势图二、豪宅洋房供应分析年豪宅洋房供应同比年出现大幅下降。据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞豪宅洋房新增供应面积为.万，同比出现大幅下降，年东莞楼市受全国大环境影响，市场低迷，尤其在下半年，阅历最惨淡期。开发商对年的市场预期缺乏自信心，许多工程进度缓慢，年月后，市场在刚需刺激下逐渐回暖，刚需产品大量入市，大户型的豪宅洋房新增供应减量。年东莞豪宅洋房新增供应集

20、中在南城、虎门、莞城等区域年东莞豪宅洋房新增供应分布在一线镇区的南城、虎门、莞城、东城、松山湖、塘厦个区域，其中南城、虎门、莞城个区域新增供应面积位居前三。年东莞豪宅洋房新增供应概略:三、豪宅洋房成交分析年东莞豪宅洋房市场量价齐跌。年东莞豪宅洋房市场量价齐跌，成交量同比出现明显下降，据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞豪宅洋房成交面积.万，同比下降.%；成交金额.亿元，同比下降.%，成交均价为元/，同比年下跌.%。从年成交的月度走势来看，成交量最大的是月份和月份，东莞楼市月回暖，呈现“淡市不淡态势，在月到达一个顶峰，进入年末，购房者对楼市价钱上涨的预期加强，改善型置业入市积极，再次带来年末豪

21、宅洋房市场的回暖。年东莞豪宅洋房成交全部分布在一线镇区。年东莞豪宅洋房成交都分布在位于一线镇区的南城、虎门、松山湖、东城、莞城、厚街、寮步、塘厦等地，成交量高的区域和供应量高的区域根本一致。从成交面积来看，南城、虎门、松山湖位居前三甲，南城成交的楼盘有凯名轩、万科翡丽山、御花苑、中信森林湖，虎门成交的工程有龙泉豪苑、万科紫台，松山湖成交的楼盘有万科松山湖号、锦绣山河、紫檀山。从成交价钱来来看，成交价钱最高的是塘厦元/，最低的是厚街元/。年东莞豪宅洋房户型面积以-区间为主导。年东莞豪宅洋房共成交套。从年东莞豪宅洋房成交面积区间分布情况来看合拼后数据，豪宅洋房成交面积-的占据了.%，这一区间成交的

22、工程主要有黄旗山号、万科紫台、御花苑、万科松山湖号、万科翡丽山、君山、龙光君御旗峰；-面积区间成交也很可观，占比.%，主要成交工程有龙泉豪苑、黄旗山号、锦绣山河这些豪宅洋房工程。年豪宅洋房成交面积区间分布情况：年东莞豪宅洋房-万元区间成交最多。东莞豪宅洋房成交-万区间所占比重最大，占比为.%，其次是-万区间，占比为.%，随着总价增高，占比逐渐下行。年东莞楼市刚需大行其道，豪宅市场也衍生出“刚需豪宅一概念，面积适当，总价在万元左右的豪宅洋房单位最受青睐，面积越大，总价越高的单位，购房者的选择更加谨慎。年东莞豪宅洋房成交总价区间分布情况：年东莞豪宅洋房成交概略(前十名)：年豪宅洋房成交之“最：四、

23、豪宅洋房库存分析年东莞豪宅洋房可售存量第四季度攀高。据东莞中原研讨中心监测数据显示，截至年月日，东莞豪宅洋房可售面积为.万，合计套。年东莞豪宅洋房库存的月度走势呈现两头大中间小，年东莞楼市，供应放量、成交旺盛，第四季虽然成交放量，但是供应量远远大于成交量，导致库存大幅添加。年东莞豪宅洋房月消化周期年末走低备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数年月消化周期动摇较大，月处于春节成交量少，消化周期值全年最高，上半年受全国房地产走弱的影响，豪宅洋房去化不佳，月消化周期居高不下。月开场东莞楼市成交不断趋暖，大面积的豪宅洋房也开场上升，去化率逐月提升，月消化周期继续

24、走低。年豪宅洋房个盘月库存概略前十名按套数：五、豪宅洋房潜在供应分析年豪宅洋房潜在供应量总体情况：目前统计的数据来看，年全市豪宅洋房潜在供应量约为.万，全市豪宅潜在供应工程合计个，其中新工程个，待加推的工程个。其中加推工程潜在供应面积.万，全新工程潜在供应面积.万。全新工程有恒大金碧华府、荷塘月色二期、天骄御峰、锦绣山河四期观园。年豪宅洋房潜在供应量区域情况：目前统计的数据来看，年全市豪宅洋房潜在供应量城区有个工程，潜在供应面积.万，镇区潜在供应工程个，潜在供应面积.万，城区潜在供应远大于镇区潜在供应，年的潜在供应工程均分布在一线区域，如城区分布分布在东城、南城、莞城、松山湖，镇区分布在厚街、

25、虎门、黄江。年豪宅洋房潜在供应量工程概略：第四部分 别墅市场分析一、别墅市场总体分析年东莞别墅总体供需情况：年东莞别墅市场新增供应出现微降，成交微涨，与年根本持平。据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞别墅市场库存面积.万，合计套，库存面积同比上升.%；新增供应面积.万，合计套，新增供应面积同比下降.%；成交面积.万，合计套，成交面积同比上升.%；成交金额.亿元，同比下降.%；成交均价元/，同比下降.%。年东莞别墅市场成交量微涨价微跌。二、别墅供应分析年别墅新增供应同比年根本持平。年东莞房地产市场总体来说量价齐升、供需两旺，别墅市场相对是稳中有升，新增供应近三年来很稳定，年和年比较根本持平。年

26、东莞别墅新增供应集分布于厚街、塘厦、松山湖、虎门等区域。据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞别墅新增供应分布于个区域，其中厚街、塘厦、松山湖供应面积所占比重最大，三者占据了过五成的份额。厚街供应的别墅工程有两个，分别是丰泰观山碧水和海逸豪庭，塘厦供应的别墅工程主要有碧桂园天麓山花园、万科朗润园等，松山湖别墅供应的主要工程有保利红珊瑚、万科松湖中心等。年别墅供应以联排和双拼为主。年东莞别墅供应以联排和双拼为主，叠加和独栋相对较少。叠加别墅和独栋别墅的供应比例同比去年有所下降，联排别墅的供应比例继续添加，占比高达.%。双拼别墅的比重也有所增大。年东莞别墅新增供应面积-比重最高。从年东莞别墅新增供

27、应面积区间分别情况来看，以下的面积区间供应为零，-面积区间占比.%，占比最高，供应较多的工程有海逸豪庭、汇景御泉香山，年为刚需年，反响在豪宅市场，小面积低总价的经济型别墅供应与成交俱增；-面积区间占比.%，供应较多工程有丰泰橡树溪谷、富盈公馆；-面积区间占比.%，供应较多的工程有保利红珊瑚、北大资源御湾；-面积区间占比.%，供应较多的工程有海逸豪庭、碧桂园天麓山花园、万科朗润园；-面积区间占比.%，供应较多的工程有碧桂园天麓山花园、海逸豪庭；以上的工程占比.%，主要有虎门国际公馆、万科麓湖、海逸豪庭等楼盘。年东莞别墅新增供应概略前十名：三、别墅成交分析年东莞别墅市场月度成交头小尾大，价钱振荡起

28、伏。年东莞别墅市场成交量涨价跌，但同比年变化幅度微小。据东莞中原研讨中心监测数据显示，年东莞别墅成交面积.万，合计套，成交面积同比上升.%；成交金额.亿元，同比下降.%；成交均价元/，同比下降.%。从别墅供需的月度走势来看，遭到年年底市场低迷的影响，开发商对市场预期自信心减弱，别墅新增供应为零，、月的成交堕入低谷。月开场，随着东莞开发商“低价战略的运用，市场开场回暖，不断到月，豪宅市场供需平稳，为抢“金九银十市场，月别墅市场供应暴增，且购房者市场预期由张望转向积极，年末别墅市场成交冲向顶峰。年东莞别墅成交主要分布在厚街、塘厦、松山湖、樟木头等区域。年东莞别墅成交主要集中在厚街、塘厦、松山湖、樟

29、木头、南城、大岭山等区域，前十个区域别墅成交面积占比过八成，其他镇区那么较分散。厚街成交的工程主要有海逸豪庭、丰泰观山碧水，其中海逸豪庭的经济型联排、双拼别墅以其合理的面积区间、优越的自然资源，深受市场欢迎，为年别墅市场销冠；塘厦别墅市场竞争猛烈，但是接受大深圳区的辐射，有大量深圳客投资置业，成交良好的工程有碧桂园天麓山、三正半山豪苑、万科朗润园、万科棠樾等；松山湖成交的工程主要有保利红珊瑚的定制别墅，该工程区位环境优越，对高端客户较有吸引力；大岭山万科麓湖一个工程独撑。年东莞别墅市场联排类型成交最多。从至年别墅类型成交比重的走势来看，叠加别墅比重前四年都呈现稳步上升今年有所下降，独栋别墅先升

30、后降，联排别墅的比重是先降后升，双拼别墅的比重也是趋升后降。从年别墅类型成交情况来看，联排别墅最受欢迎。“禁墅令的实行使得容积率.以下的工程可操作性小，容积率大致在.-.之间的独栋别墅只能越来越少，而联排、双拼别墅容积率在.-.之间，配建一定比例的花园洋房，可以使整个工程容积率到达.以上，如海逸豪庭、碧桂园天麓山、丰泰橡树溪谷、保利红珊瑚等工程。此外，与大面积总价高的独栋别墅相比，联排、双拼等经济型别墅总价相对较低，高性价比更容易遭到众多中产阶级的青睐，这都是联排和双拼别墅成交所占套数比重较大的缘由。叠加、独栋别墅价钱稳步上升，联排、双拼别墅起伏较大。从近四年各类型别墅的价钱年度走势情况来看，

31、叠加、独栋别墅的价钱趋势是稳步上升，联排别墅的价钱年比年低外，之后呈上升趋势，双拼别墅的价钱是一年跌一年涨的情况。年以下的别墅成交比重上升，经济型别墅受欢迎。从今年别墅的面积区间来看，以下的面积区间占比最大，为.%，其次是-区间的成交占比.%，-和-那么分别占比.%、.%。别墅销售周转时期较长，在阅历年的整体楼市低迷之后，年楼市劲吹刚需风，一些开发别墅的房企，年都在调整产品构造，尽能够地将产品调整为经济型别墅。年的热销别墅工程都是趋向于低总价、小面积方向开展，如海逸豪庭、保利红珊瑚、碧桂园天麓山等。这些经济型的别墅降低了别墅购买门槛，从而争夺洋房客户。年各别墅类型成交面积区间分布概略一览按套：

32、年别墅成交-万元区间占比最多。从今年别墅的成交总价区间来看，万以下的别墅成交占比飙升，这一区间主要成交的是海逸豪庭-的联排别墅和丰泰橡树溪谷-区间的联排别墅。-万元区间的成交占比最高，为.%，主要成交的工程有碧桂园天麓山的双拼别墅、万科朗润园的联排别墅和保利红珊瑚的联排别墅。年各别墅类型成交总价区间分布概略一览按套：备注：万元以下成交的两套别墅成交均价仅元/，是大朗的海杨城三期怡丰苑，这个工程年开盘至今，成交均价不断在元/左右。别墅成交排行情况按面积排序，前十名：年东莞别墅成交之“最：四、别墅库存分析年东莞别墅月度库存呈上升趋势据东莞中原研讨中心监测数据显示，截至年月日，东莞别墅库存面积为.万

33、，在阅历-月库存的继续走高之后，因成交回暖，供应减少，月别墅库存有所回落。据预测年别墅新增供应将会有大幅增长，成交量虽然也会有所上升，但估计供应量远超成交量，年别墅库存仍会上升。年东莞别墅市场月消化周期年初奇高，年末走低。备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数年东莞别墅市场、月遭到成交低迷影响，月消化周期奇高；进入第四季，成交量一路上升，库存平稳，导致月消化周期一路走低。年别墅月库存概略按套排名前十：别墅年月库存区域分布排行情况前十名：别墅类型库存概略：别墅库存面积区间分布情况：五、别墅潜在供应分析年别墅潜在供应量总体情况：目前统计的数据来看，年全市别墅

34、潜在供应量约为.万，全市别墅潜在供应工程合计个，其中新工程个，加推的工程个。由于年东莞楼市以刚需为主，别墅成交受全国大环境的影响成交不理想，在预期不好的情况下，原估计年入市的部分别墅推迟到年，是以年别墅供应将会大增。年别墅潜在供应量区域情况：目前统计的数据来看，年全市别墅潜在供应城区有个工程，潜在供应面积.万；镇区潜在供应工程个，潜在供应面积.万。从区域分布来看，由于近年城区出让的住宅用地较少，城区的别墅工程越来越少，镇区由于分布广，土地贮藏多，因此别墅工程也较城区多。年别墅潜在供应量工程概略：第五部分 市场展望一、经济面：年中国经济平稳上升，城镇化开发成为新的增长点从过往几年中国GDP的季度

35、走势来看，中国此轮经济增速下滑的势头曾经根本得到有效抑制，年一季度同比增长.%，二季度增长.%，三季度增长.%，四季度增长.%。从年月起，中国经济数据开场阐明经济出现明显的触底反弹趋势，新的一年，经济的探底上升迹象愈加显著，股市绝地反弹，市场对于经济的自信心逐渐恢复。但是由于整个国际经济环境的不明朗，外部需求的不确定要素犹存，中国经济增长三驾马车的位置发生变化，当前中国政府大力经过投资来实现经济增长率的上升，而城镇化开发将成为经济新增长点，这将给东莞的二三线镇区迎来更多开展时机。大量城镇人口的市民化带来城市的快速开展，规划、土地、开发、投资、建立，新一轮造城热潮即将掀起。从而带来二三线房地产未

36、来十年的机遇，房地产进入真正的复苏期。与上一轮城建投资热潮不同的是，这一轮的建立开发投资重点放在了城市的欠兴隆区域。例如，东莞谢岗镇粤海工程方案投资亿元，这就是新型城镇化开展的思绪，由于这些二三线区域有着丰富的土地资源，有相关产业配套的根底，艰苦工程的投资和城镇建立比较容易统筹规划。对开发商而言，紧跟城镇化方向规划，未来在东莞二三线区域拿地开发不失为明智之举。二、政策面：年中央楼市政策调控或明紧暗松，以稳定市场预期为主年月份中国经济趋稳上升明显，楼市成交也出现明显的增长，根据国家统计局的数据显示，月当月，全国商品房销售面积同比增长.%，同比增长.%；全国个大中城市商品住宅销售价钱同比上涨.%，

37、同比上涨.%。同时，近期土地价钱出现较大动摇，地王又开场在一些城市出现，引发近期市场对房价上涨的预期，投资需求也开场重新活泼。中国住房和城乡建立部部长姜伟新在中共十八大期间表示，未来仍将坚持房地产市场调控政策不放松。中央坚持宏观调控不松口，但是随着中国经济减速超出政府预期，各个支柱产业的排头兵带动作用变得愈加迫切，在房产税扩容在即，保证房建立逐渐开花结果的阶段，让房地产市场有条件的回归自我调理、供求平衡、价钱平稳，把市场的交给市场将成为长久趋势，当前调控力度“明紧暗松已然浮现。据此分析，他们以为年中央依然坚持房地产市场调控，但政策调控以稳定市场预期为主。因此总体而言，明年政策面他们以为谨慎乐观

38、，房地产快建快销依然是当下的开展趋势，积极提高资金周转率才是王道。三、热点区域：年东城、南城、塘厦是东莞豪宅市场热点从东莞各大区域豪宅工程的报建、开工量来看，年上市的重点工程即将陆续浮出水面，进展先期的品牌导入、产品推行、营销造势阶段，共有个加推工程，个全新工程入市，潜在供应面积合计.万。其中东城、南城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域将是供应量最大的区域，根据监测东城豪宅工程潜在供应面积到达.万左右，将成为年东莞豪宅供应领头羊；南城年除了御花苑和中信森林湖之外，潜在供应新增两个工程：佳兆业帝景中央和水韵东方豪庭，潜在供应面积达.万。塘厦年潜在供应为.万，都是别墅产品，为观澜碧桂园、观澜高尔夫、

39、金地博登湖、万科朗润园、万科棠樾，片区竞争猛烈。四、供应趋势：年豪宅供应激增，供需比近:出货压力大供应量方面，根据测算估计年东莞豪宅潜在新增供应约.万。而截止月底，东莞豪宅库存.万，新增潜在供应加上库存量，年整体供应量过万，按照年.万的消化量计算，供需比接近:，年豪宅市场供过于求的压力和矛盾猛烈，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。五、产品趋势：经济小户型别墅将走俏，豪宅洋房两极分化愈加明显从别墅产品趋势来看，未来越来越多的经济小户型别墅将走俏，此类别墅面积大小得到有效控制，从而让总价区间往下移，实现单价的提升。据东莞中原研讨中心测算，联排、双拼产品依然占据别墅市场的主导位置，但是联排产品

40、在年占比有所下降，而双拼产品比重将提升。年，东莞别墅潜在供应面积约.万，远超越年的.万，其中加推工程个，全新工程估计达个。供应热点区域是塘厦、南城、沙田、松山湖、常平、厚街、万江，主要标杆工程有御花苑天珺湾、观澜碧桂园、碧桂园柏丽湾、天林湖花园、富通圣堤雅、万科松湖中心、莲湖山庄等等，在年楼市预期继续向上，改善型需求入市自信心加强的情况下，别墅市场的热度可望进一步攀升。从豪宅洋房产品趋势来看，年东莞豪宅洋房潜在供应面积约.万，同比年的.万大幅添加，其中加推工程个共.万，全新工程个共.万，分别为东城的天骄御峰、荷塘月色二期，莞城的恒大金碧华府，松山湖的锦绣山河四期观园，这些全新豪宅洋房工程或拥有

41、稀缺资源或占据有利地段，又为品牌房企开发，估计入市价钱高企，但依然会引发一定市场热度。豪宅洋房以加推工程为主，这部分工程在新的一年两极分化愈加明显，口碑好消化速度快的工程价钱巩固，户型面积较大去化困难的工程那么会出现一定程度的降价促销情况。六、成交趋势：年东莞豪宅市场成交量将超越年年东莞豪宅成交面积稍低于年，重要缘由是经过年严峻的政策调控后楼市低迷，年政策鼓励刚性需求购房继续打击投机性需求，年的东莞楼市是刚需年。但从年月开场，随着经济复苏，楼市交投活泼，投资性需求开场入场，对市场的预期自信心加强并将继续到年上半年，况且在年东莞豪宅可售面积应到达近万，市场出货压力空前，开发商自然不敢贸然提价，更倾向快速出货回笼资金，此外在年的豪宅潜在供应中不乏万科、保利、碧桂园、恒大等品牌大开发商的工程，这些房企注重产质量量，在推行、销售上都有自成一体的运营方式，单盘的去化率往往很高。综上几个要素来看，估计年