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1、房地产会计实务房地产行业营改增政策解析和会计实务：“营改增”是一场全面的，系统性的工程，每一个企业都不得不 将“营改增”作为企业的一把手工程来抓，完成工程的时间紧，任 务重，难度大，对企业的老板和每一位员工都是一场巨大的挑战!建 议企业高度重视争取给企业财务多一些知识储藏！政策要点解读：(1)、房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项 目，可选择简易计税，征收率为5%;(当然也可以不选择)(2)、房地产开发企业销售试点后开工的新工程，或者销售未选 择简易计税的老工程，适用一般计税方法，税率为11%,但可从销 售额中扣除上缴政府的土地价款；(3)、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开

2、发的房地产 工程(无论新工程还是老工程)，都按照5%的征收率计算应纳税额；(4)、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项 目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移 时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。(5)、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款二预收款+(1+ 适用税率或征收率)X3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适 用税率计算;适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5% 的征收率计算。(6)、房地产开发一般计税方法销售额的计算公式如下：销售额 二(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)+ (1+11%)财务费用是企业为筹集生产经营所需

3、资金等而发生的筹资费用, 包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发 生或收到的现金折扣等。企业应通过“财务费用”科目，核算财务费用的发生和结转情 况。初级会计职称会计实务基础习题初级会计职称会计实务基础习题单项选择题1、甲公司购入一项专利技术，购买价款800万元、相关税费10 万元，为使无形资产到达预定用途所发生的专业服务费用50万元、 测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用8万元。专利技术的入 账价值为()万元。A、868B、800C、860D、810【参考答案】A【答案解析】专利技术的入账价值二800+10+50+8=868(万元)。2、采用权益法核算长期股权投资时，对

4、于被投资企业可供出售 金融资产公允价值变动，期末因该事项投资企业应按所拥有的表决 权资本的比例计算应享有的份额，将其计入()。A、其他资本公积B、投资收益C、其他综合收益D、营业外收入【参考答案】C【答案解析】采用权益法核算长期股权投资时，对于被投资企业 可供出售金融资产公允价值变动，期末因该事项投资企业应按所拥 有的表决权资本的比例计算应享有的份额，将其计入其他综合收rw. o3、A公司2014年1月1日支付价款1500万元购入B公司30%的 股份，准备长期持有，另支付相关税费18万元，购入时B公司可辨 认净资产公允价值为10000万元。A公司取得投资后对B公司具有 重大影响。2014年度，

5、B公司实现净利润150万元，假定不考虑其 他因素，那么A公司2014年度因该项投资而影响利润的金额为()万y l oA、 1527B、18C、45D、 1563【参考答案】A【答案解析】此题考核长期股权投资权益法的核算。购入时的会计分录为：借：长期股权投资3000(10000*30%)贷：银行存款1518营业外收入1482期末确认投资收益时的分录为：借：长期股权投资45贷：投资收益45影响利润的金额=1482+45=1527(万元)。4、2014年11月15日，甲公司从二级市场购入丙公司面值为 300万元的债券，支付的总价款为285万元（其中包括已到付息期但 尚未领取的利息8万元），另支付相关

6、交易费用2万元，甲公司将其 划分为可供出售金额资产。该资产入账时计入“可供出售金融资 产一一利息调整”科目的金额为（）万元。A、21（借方）B、21（贷方）C、13（借方）D、13（贷方）【参考答案】B【答案解析】交易费用计入可供出售金融资产的本钱，此题分录 为：借：可供出售金融资产-本钱300应收利息8贷：银行存款287可供出售金融资产-利息调整215、企业购入交易性金融资产，支付的价款为100万元，其中包 含已到期尚未领取的利息5万元以及支付的交易费用3万元。该项 交易性金融资产的入账价值为（）万元。A、92B、95C、100D、105【参考答案】A【答案解析】购买价款中包含的已经到期尚未

7、领取的利息计入应 收利息，包含的交易费用计入投资收益，所以，计入交易性金融资产 的金额为100-5-3=92（万元）o6、甲企业为增值税一般纳税人，本月发生进项税额1700万元， 销项税额5100万元，进项税额转出51万元，同时月末以银行存款 缴纳增值税1000万元，那么本月尚未缴纳的.增值税为（）万元。4349345123492451【参考答案】D【答案解析】本月尚未缴纳的增值税=5100+51T700-1000=2451 （万元）。7、某企业2012年1月1日所有者权益构成情况如下：实收资本 1000万元，资本公积600万元，盈余公积300万元，未分配利润 200万元。本年净利润为1000

8、万元，按10%计提法定盈余公积，按 5%计提任意盈余公积，宣告发放现金股利为80万元。资本公积转增 资本100万元。以下有关所有者权益表述参考的是（）。A、2012年12月31日可供分配利润为1000万元B、2012年12月31日资本公积700万元C、2012年12月31日未分配利润为970万元D、2012年12月31日留存收益总额为970万元【参考答案】C【答案解析】2012年12月31日可供分配利润二年初未分配利润 +当年实现的净利润+其他转入（即盈余公积补亏）=200+1000=1200 （万 元）。2012年12月31日资本公积二600-100=500（万元）。2012年12 月 31

9、 日未分配利润=(200+1000- 1000X10%-1000X5%-80)=970(万 元)。2012年12月31日留存收益总额=300+(1000 X 10%+1000 X 5%) +970=1420 (万元)。8、2012年9月1日，某公司与客户签订一项安装劳务合同，预 计2013年12月31日完工;合同总金额为2400万元，预计总本钱为 2000万元。截止2012年12月31日。该公司实际发生本钱600万 元，预计将要发生本钱1400万元。假定该合同的结果能够可靠地估 计，采用已经发生的本钱占估计总本钱的比例确认收入。2012年度 对该项合同确认的收入为()万元。A、720B、640

10、C、350D、600【参考答案】A【答案解析】此题考核提供劳务收入金额确实认。2012年度完 工进度=(600/2000) X 100%=30%, 2012年度对该项合同应确认的收 入二2400X30% =720(万元)。9、某企业销售商品6000件，每件售价60元(不含增值税)，增 值税税率17%;企业为购货方提供的商业折扣为10%,提供的现金折 扣条件为2/10, 1/20, n/30,并代垫运杂费500元。该企业在这项 交易中应确认的收入金额为()元。320000308200324000320200【参考答案】C【答案解析】企业应该按照扣除商业折扣的金额确认收入，因此 该企业在这项交易中

11、应确认的收入二6000X60义（1-10%） =324000（元）。10、甲企业销售A产品每件500元，假设客户购买100件（含100 件）以上可得到10%的商业折扣。乙公司于2013年11月5日购买该 企业产品200件，款项尚未支付。按规定现金折扣条件为2/10, 1/20, n/30o适用的增值税税率为17%。甲企业于11月23日收到 该笔款项，那么应给予乙公司的现金折扣的金额为（）元。（假定计算现 金折扣时不考虑增值税）A、900100011702340【参考答案】A【答案解析】应给予客户的现金折扣二500X200X （1 - 10%） XI%=900（元）。中级会计实务考点：共同经营中

12、级会计实务考点：共同经营1、共同经营的判断共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承当该安排相关负 债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权 利的合营安排。当合营安排未通过单独主体达成时，该合营安排为共同经营。【教材例5-23】甲公司、乙公司、丙公司建立了一项共同制造 汽车的安排。协议约定：该安排相关活动的决策需要甲公司、乙公 司、丙公司一致同意方可做出；甲公司负责生产并安装汽车发动机， 乙公司负责生产汽车车身和底盖，丙公司负责生产其他部件并进行 组装；甲公司、乙公司、丙公司负责各自局部的本钱费用，如人工成 本、生产本钱等;汽车实现对外销售后，甲公司、乙公司、丙公司各 自获得

13、销售收入的1/3。本例中，由于关于该安排相关活动的决策需要甲公司、乙公司、 丙公司一致同意方可做出，所以甲公司、乙公司、丙公司共同控制 该安排，该安排为合营安排。由于甲公司、乙公司、丙公司只是各 自负责汽车制造的相应局部，并未成立一个单独主体，因此该合营 安排不可能是合营企业，只可能是共同经营。如果合营安排通过单独主体达成，该合营安排可能是共同经营也 可能是合营企业。通过单独主体达成的合营安排，通常应当划分为合营企业。但有 确凿证据说明满足以下任一条件并且符合相关法律法规规定的合营 安排应当划分为共同经营：（一）合营安排的法律形式说明，合营方对该安排中的相关资产和 负债分别享有权利和承当义务。

14、（二）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和 负债分别享有权利和承当义务。（三）其他相关事实和情况说明，合营方对该安排中的相关资产和 负债分别享有权利和承当义务。如果合营安排同时具有以下特征， 那么说明该安排是共同经营：各参与方实质上有权享有，并有义务 接受由该安排资产产生的几乎所有经济利益（从而承当了该经济利益 的相关风险，如价格风险、存货风险、需求风险等），如该安排所从 事的活动主要是向合营方提供产出等;持续依赖于合营方清偿该安 排活动产生的负债，并维持该安排的运营。【教材例5-24】甲公司、乙公司均从事汽车装配和销售业务， 为了保障正常装配过程中对于汽车座椅配件的供应并节约

15、本钱，甲 公司、乙公司共同出资设立丙公司专门生产汽车座椅配件，甲公司 和乙公司各占丙公司50%的股权，对丙公司实施共同控制。协议约 定：甲公司、乙公司均需按其持股比例购买丙公司生产的所有产 品，采购价格以原材料本钱、加工毛利及利息支出之和为基础定 价，以恰好弥补丙公司的运营、筹资等本钱费用;除甲公司、乙公 司外，丙公司不得将其产品出售给其他方;甲公司、乙公司按出资 比例享有丙公司的净利润以及净资产;甲公司和乙公司将从丙公司 购买的产品用于生产。本例中，成立丙公司是为了向股东提供其所有产出。甲公司、乙 公司有权利并且有义务购买丙公司的全部产出，实质上获得了所有 来自丙公司资产的所有经济利益，同时

16、丙公司完全依赖来源于甲公 司、乙公司的采购款以确保其运作的持续性，甲公司、乙公司承当 了丙公司的.负债。因此，该合营安排为共同经营。应当注意的是，不能仅凭合营方对合营安排提供债务担保即将其 视为合营方承当该安排相关负债。合营方承当向合营安排支付认缴 出资义务的，不视为合营方承当该安排相关负债。2、共同经营参与方的会计处理96编辑器对合营安排享有共同控制的参与方（提供控制权的参与方）被称为 “合营方”；对合营安排不享有共同控制的参与方被称为“非合营 方”。（一）共同经营中合营方的会计处理.一般会计处理原那么合营方应当确认其与共同经营中利益份额相关的以下工程，并按 照相关企业会计准那么的规定进行会

17、计处理：一是确认单独所持有的资产和单独所承当的负债;二是共同经营 中的资产、负债、收入和费用按比例确定。【例题】A公司、B公司通过单独主体的形式共同达成了一项合 营安排C公司，A公司和B公司享有C公司中资产的权利并承当其 负债的义务，C公司属于共同经营。因此，A公司和B公司应当根据 相关会计准那么规定对与C公司相关的资产和负债的权利与义务进行 会计处理。根据合营安排C公司的合同条款规定，A公司享有C公 司资产中厂房相关的所有权利，并承当向第三方归还与厂房相关负 债的义务;A公司和B公司根据各自所占权益的比例（各50%）对C公 司的所有其他资产享有权利，并对所有其他负债承当义务。以下是C公司的简

18、化资产负债表：单位：万元A公司应当在其财务报表中记录以下与C公司中资产和负债相关 的信息：.合营方向共同经营投出或者出售不构成业务的资产的会计处理合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外）， 在共同经营将相关资产出售给第三方或相关资产消耗之前（即，未实 现内部利润仍包括在共同经营持有的资产账面价值中时），应当仅确 认归属于共同经营其他参与方的利得或损失。如果投出或出售的资 产发生符合企业会计准那么第8号一资产减值等规定的资产减值 损失的，合营方应当全额确认该损失。（7）、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣 除的土地价款二（当期销售房地产工程建筑面积+房地产工程可供

19、销 售建筑面积）X支付的土地价款。（8）、房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产工程， 不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额 可一次性抵扣；（9）、一般纳税人销售自行开发的房地产工程，兼有一般计税方 法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产工程而无法划分 不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建 设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额二当期无法划分的全 部进项税额义（简易计税、免税房地产工程建设规模小房地产工程总 建设规模）（10）、一般纳税人向其他个人（即消费者个人）销售自行开发的房 地产工程，不得开具增值税专用发票。实务案例说明案例一：A房

20、地产企业（一般纳税人）自行开发了 B房地产工程， 施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15 日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款5250万元， 已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开 具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款 5250万元。2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元（含 2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元，和2016年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？1、由于A房地产企业销售了自行开发的房地产老工程，纳税人 按

21、照方法第八条规定，可选择适用简易计税方法按照5%的征收 率计税。3.合营方自共同经营购买不构成业务的资产的会计处理合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该 资产等出售给第三方之前（即，未实现内部利润仍包括在合营方持有 的资产账面价值中时），应当仅确认因该交易产生的损益中归属于共 同经营其他参与方的局部。购入的资产发生符合企业会计准那么第 8号一一资产减值等规定的资产减值损失的，合营方应当按其承 担的份额确认该局部损失。【例题】A公司和B公司共同设立一项安排C,假定该安排划分 为共同经营，A公司和B公司对于安排C的资产、负债及损益分别 享有50%的份额。2015年12月31日，

22、A公司支付采购价款（不含增 值税）200万元，购入安排C的一批产品，A公司将该批产品作为存 货入账，尚未对外出售。该项产品在安排C中的账面价值为140万7L o本例中，安排C因上述交易确认了收益60万元。A公司对该收 益按份额应享有30万元（60X50%）。但由于在资产负债表日，该项 存货仍未出售给第三方，因此该未实现内部损益30万元应当被抵 销，相应减少存货的账面价值。但B公司对该收益应享有30万元， 应当予以确认（60X50%）, B公司享有的30万元收益反映在A公司存 货的期末账面价值中。（二）对共同经营不享有共同控制的参与方的会计处理原那么对共同经营不享有共同控制的参与方（非合营方），

23、如果享有该共 同经营相关资产且承当该共同经营相关负债的，比照合营方进行会 计处理。否那么，应当按照相关企业会计准那么的规定对其利益份额进 行会计处理。例如，如果该参与方对于合营安排的净资产享有权利 并且具有重大影响，那么按照长期股权投资准那么等相关规定进行会计 处理;如果该参与方对于合营安排的净资产享有权利并且无重大影 响，那么按照金融工具确认和计量准那么等相关规定进行会计处理；向共 同经营投出构成业务的资产的，以及取得共同经营的利益份额的， 那么按照合并财务报表及企业合并等相关准那么进行会计处理。2、纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括5250 万元属于方法第十七条规定的可以

24、开具增值税普通发票的情 形。3、纳税人按照方法第十一条、十二条规定，应在6月申报 期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元。即应预缴税款 =52504- (1+5%) X3%=150万元。(5月预收6月申报预交)4、纳税人应按照方法第十五条规定，在7月申报期应申报 的增值税税款为 5250+ (1+5%) X5%-150=250-150= 100 万元案例二：A房地产企业销售自行开发的房地产工程有关情况同上 例。2016年6月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元(其中：注明的增值税税额为110万元)，纳税人选择放弃选择 简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。(一般计税

25、)问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？1、纳税人按照方法第十一条、第十二条规定，应在6月申 报期就取得的预收款计算应预缴税款。即应预缴税款=5250+ (1+11%) X3%=141. 9万元(一般征收的计税方式下预交款)2、纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括5250 万元属于方法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情 形。即：一般纳税人销售自行开发的房地产工程，其2016年4月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营 业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票3、纳税人应在7月申报期按照方法第十四条规定确定应纳 税额销项税额

26、=5250+ (1+11%) X 11%=520. 3万元进项税额二no万元应纳税额=520. 3-110-141. 9=268. 4 万元。纳税人应在7月申报期申报增值税268. 4万元。会计职称考试初级会计实务：费用2016会计职称考试初级会计实务：费用费用第一节营业本钱主营业务本钱是企业销售商品、提供劳务等经常性活动所发生的 本钱。企业一般在确认销售商品、提供劳务等主营业务收入时，或 在月末，将已销售商品、已提供劳务的本钱转入主营业务本钱。主 营业务本钱按主营业务的种类进行明细核算，期末，将主营业务成 本的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。企业应通过“主营业务本钱”科目，核算

27、主营业务本钱确实认和 结转情况。.企业销售商品(1)销售实现时借：银行存款、应收账款等贷：主营业务收入应交税费一一应交增值税(销项税额)借：主营业务本钱贷：库存商品(2)期末结转损益借：主营业务收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务本钱.提供劳务(1)发生劳务支出时借：劳务本钱贷：银行存款、应付职工薪酬等(2)确认劳务的收入并结转劳务总本钱借：银行存款等贷：主营业务收入借：主营业务本钱贷：劳务本钱(3)期末结转损益借：主营业务收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务本钱.特殊问题其他业务本钱其他业务本钱是指企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活 动所发生的支出。其他业务本钱包括销售材料的本

28、钱、出租固定资 产的折旧额、出租无形资产的摊销额、出租包装物的本钱或摊销额 等。.销售材料的本钱、销售商品领用单独计价的包装物本钱(1)确认收入时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税(销项税额)借：其他业务本钱贷：原材料【销售原材料】周转材料一一包装物【销售商品领用单独计价的包装物本钱】(2)期末，结转本钱到本年利润借：本年利润贷：其他业务本钱.出租无形资产的摊销额和出租固定资产的折旧额(1)每月摊销时借：其他业务本钱贷：累计摊销【出租无形资产的摊销额】累计折旧【出租固定资产的折旧额】投资性房地产累计折旧【本钱模式投资性房地产的折旧额】(2)期末结转本钱到本年利润借：本年利润贷：

29、其他业务本钱第二节营业税金及附加营业税金及附加是企业经营活动应负担的相关税费，包括营业 税、消费税、城市维护建设税、教育费附加和资源税等。企业应通过“营业税金及附加”科目核算企业经营活动发生的营 业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税 费。房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税在“管理费用”科目 核算，但与投资性房地产相关的房产税、城镇土地使用税在“营业 税金及附加”科目核算。（一）计算应交营业税、消费税、城市维护建设税、教育费附加和 资源税等借：营业税金及附加贷：应交税费（二）期末结转到本年利润借：本年利润贷：营业税金及附加第三节期间费用一、期间费用的概述期间费用是企业日常活动发生的不能计入特定核算对象的本钱，