房地产建设可行性研究报告

1、- -目录 TOC o 1-5 h z 第一部分 项目概况 -7 -项目基本情况介绍1.1项目名称:淮安新城一一闽都花苑 -7 -1.2项目地理位置介绍 -7 -1.3项目现状-8 -1.4项目周边设施-8 -项目产生背景项目开发模式 1.5项目经济技术指标介绍 -8 -9 -10 -11 -第二部分项目投资环境和市场研究 -11 -项目投资环境分析 1.1全国政策环境分析-11 -1.2全国经济环境分析 -12 -1.3福州市经济环境分析 -12 -13 -项目竞争环境分析 2.1全国房地产市场分析 -13 -2.2福州市房地产市场分析 -14 -2.3福州房地产市场的需求类型分析 -16

2、-232预防型需求-16-233投资型需求-16 -2.3.4投机型需求-16 -2.3.5福州房地产需求的主要特征 -16 -2.4竞争对手分析 -17 -2.4.1产品供给情况分析 -17 -2.4.2产品类型分析 -18-2.5竞争楼盘分析 -19 -2.5.1金辉淮安半岛-19-2.5.2仁文大儒世家 -21-22 -项目客户群特征分析 3.1大多数人喜欢购置新房 -22 -3.2自用为主导-23 -3.3更喜欢自己装修-23 -3.4三房是首选 -24 -3.5最希望的面积区间 -24 -3.6按揭付款是主流 -25 -3.7年轻人成为主力军 -26 -3.8其他因素-26 -第三部

3、分项目分析及评价 -27 -1.地块解析-27 -27 -1.2 .地势、地形-27 -1.3 .水电保障-28 -1.4 .规划限制条件-28 -2.项目SWO分析 -282.1.项目优势分析-28 -22项目劣势分析-29 -2.3.项目机会分析-30 -2.4.项目威胁分析-30 -2.5.项目SWO分析表-30 -2.6.项目评价-31 -3.项目定位分析 -313.1.项目客户定位-31 -3.1.1客户职业定位 -31 -3.1.2客户特征定位 -32 -3.1.3客户收入定位-32 -3.1.4客户需求定位-33 -3.2.项目产品定位-34 -3.2.1项目开发主题-34 -3

4、.2.2项目产品档次 -34 -3.2.3项目产品类型 -35 -3.3.项目价格定位-35 -第四部分项目规划设计建议与进度安排 -36 -1.项目规划设计建议 -36 - TOC o 1-5 h z 1.1设计依据-36 -1.2设计指导思想 -36 -1.3总平面规划建议 -36 -1.4建筑立面建议-37 -1.5户型设计建议 -37 -1.6景观设计建议-37 -1.7配套设施建议-37 -2.项目开发进度安排-38 TOC o 1-5 h z 2.1建设周期安排-38 -22施工进度安排-38 - HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 2

5、.3销售周期安排（不包括公租房） -38 -第五部分 项目费用估算 -39 -1.项目开发成本估算 -39 -1.1 土地费用的估算-39 -建筑安装工程费用的估算（去除公共配套设施面积）-39-前期工程费用的估算 -39 -基础设施建设费用的估算 -40 -公共配套设施建设费用的估算 -40 -开发相关税费的估算 -40 -其他费用的估算-40 -不可预见费用的估算 -41 -项目开发费用估算 -41-管理费用的估算 -41 -财务费用的估算-41 -2.3 .销售费用的估算-41 -编写投资成本费用估算表 -43 -开发期经营税费的计算 -44 -项目资金筹措 -45 -第六部分项目总销售

6、收入预测-47 - 住宅销售价格（不包括公租房） -47 -销售进度及付款计划 -47 -第七部分项目不确定性分析 -50 -经济效益分析（不包括公租房） -50 -1.1静态盈利能力分析-50 -敏感性分析（遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析） - 51 -2.1盈亏平衡分析 -51 -第八部分项目法律及政策性风险分析 -53 -1.项目政策性风险分析 -53-2项目市场风险分析 -53 -项目经营风险分析 -55 -项目金融风险分析 -55-项目自然环境风险分析 -56-项目风险控制对策 -56-第九部分项目可行性研究结论与建议 -59 -市场调查分析 -59-项目投资与开发分析

7、-60-2.1项目投资环境-60 -2.2项目开发优势-60 -2. 3项目开发实施难点 -61 -结论 -61 -建议 -62 -第一部分项目概况1.项目基本情况介绍1.1项目名称:淮安新城闽都花苑本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与 闽江之间，郁郁葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密 生态环境优美。这里是淮安遗址地，闽都怀古风光，历史悠久人 文环境丰厚。基于特有的人文风光和自热环境本项目暂定为淮安 新城标志型闽都怀古景观住宅。1.2项目地理位置介绍本宗地2012-06号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北 部，三环路以东，福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区 的北侧，

8、乌龙江以南。这里依山伴水、环境优美，四周群峦叠翠、 空气清新，江面开阔、水势平稳是一处不可多得的上风上水的福 地。其驱车约5分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约 10分钟 可达市区，驱车约30分钟畅达长乐机场。1.3项目现状项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。但项目处 于一个坡地的地块，所以需要进行项目土壤的加固，地基要深、 要牢。土地建设需要“七通一平”，处于荒地出所以通水电是首 当其冲的。1.4项目周边设施学校：福州左海学校、福建农林大学、建行政学院、福州科技学院、福建省建材学校、福建经济管理干部学院等。生活配套：佳缘超市、君临大酒楼、华庭大酒店、福建蜂疗 医院、福建农林大学医院。公建

9、配套：李常盛图书馆 中华名特优植物园 金牛山公园等。 银行：中国农业银行。公交：77路、312路、85、乐购和大润发的购物车。1.5项目经济技术指标介绍建议规划经济技术指标总占地面积：141301平方米总建筑面积：254348.23平方米容积率：1.8小区绿化率：30%公共绿地：42390.3平方米配建设施：46000平方米楼面地价：5347米/元建筑密度:20%2.项目产生背景在中央政府坚决不动摇房地产调控的政策基调下，福州市 也加强房地产市场的调控政策。明确工作重点全力惠及民生， 抓好建设用地供应，严禁打击违法违规，促进开发建设，强化市场 监测分析和新闻宣传，积极引导市场。可以看出在坚定不

10、移贯彻 房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基本不 变。但在顺着市场的变化还是有适度的微调如：4月9日福州市调整普通商品房标准首套房贷款实行优惠，6月29日福州市又把公积金贷款上限提至 80万元。在从紧的市场调控下福州市大 力建设保障房项目，很多是通过采用限地价、 竞公租房面积的方 式进行出让的。本项目就规定了配公租房套数，来限制地价款。今年1-5月，福州市房地产开发投资增幅进一步回落，全市 商品房交易量同比略有增长，商品房交易价格比去年同期下降。但相比4月份，5月份市场明显回暖。1-5月市区新批准上市预售商品房面积118.21万平方米，同比下降19%;其中商品房 住宅90.5万平

11、方米，同比下降11.3%。5月份当月批准商品房预 售面积13.9万平方米，环比减少69.8%;其中商品住宅10.32万 平方米，环比减少68.9%。截至5月末，市区累计可售商品房面 积为420.16万平方米，同比增长 44.78%。在市区库存可售的商 品住宅以144平方米以上的大户型为主，占 48.19%，户型90平 方米以下的占12.99%，户型90-120平方米的占16.49%，户型 120-144平方米的占22.33%。从福州市房管局走访的在售楼盘情 况看，5月份一些在售商品房项目推出一些特惠活动，以价换量，或者推出适合刚性需求群体的小户型低总价产品，销售量明显好于前几月。虽然5月份销售

12、形势有所好转，但大部分开发企业认 为，目前的市场行情是在去年底以来坚持“价格回调、以价换量”策略的结果。因此，多数企业以增加销售量、尽快回笼资金为本， 不盲目涨价，否则会破坏来之不易的市场环境，因此预测福州市下一阶段商品房价格将保持稳定。福州市上半季房地产市场销售 以价换量为主，但是在去库存的同时相应的上半年的新开工面积 有所下降，很多地产商看好明后年的市场回暖于是这个时候出手 拿地企业大有人在。在预计明年市场逐步回暖的基调下，本项目的开工建设是一个入市的很好时机。3.项目开发模式本项目采用滚动开发、分期销售、滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼，以销售资金补充建设资金的不足第二部分 项目投资环

13、境和市场研究1.项目投资环境分析1.1全国政策环境分析2010年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的 最高水平，同时要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神 经紧绷的状态。到了今年上半年央行降息，这是3年来首次降息。 6月8日央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时个人住 房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来说是在炎 炎夏日吹来的一阵凉风。 金融政策似有放松的迹象， 然而土地政 策亦有严加管制的动向。为了切实保护土地资源， 维护土地利用 总体规划和城市规划的严肃性， 规范土地市场秩序，有效处置和 充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。 国土资源部发出

14、紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施闲 置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防 范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工 建设房屋，增加市场供应量。1.2全国经济环境分析2012年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓； 国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内生产总值定位增长7.5%。从上半年的国内生产总值227098亿元来看，按可比价格计算，同比 增长7.8%两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。 地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻、 财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。

15、由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续 时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济 增长阶段转换的征兆更趋明显。1.3福州市经济环境分析今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。1-9月实现地区生产总值2568.15亿元，增长11.8%增长相对保持快速 发展。在进出口方面，今年1-8月全市实现进出口总额188.5亿美元，下降2.71%，其中：进口总额63.49亿美元，下降8.96%； 出口总额125.01亿美元，增长0.81%。在

16、人民收入方面，至今年 9月份城镇居民人均可支配收入 22409元，增长13.6%，扣除价 格因素实际增长10.7%;城镇居民人均生活消费支出15100元，增长13.5%。1-9月农村居民人均现金收入 9416元，增长16.5%, 扣除价格因素实际增长13.5%;农村居民人均生活消费支出5875元，增长16.2%。可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增 长快于城镇。在固定资产投资方面，今年1-9月份福州市固定资产投资中固定资产建安投资 1493.39亿元，增长42.9%;而房地 产投资完成691.44亿元，增长2.2%增幅延续回落态势。福州市 经济整体运行良好，投资环境较佳。2.项目竞争环境分

17、析2.1全国房地产市场分析在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%。但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。至6月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。2012年1-5月份，房地产市场开发投资同比增长18.5%，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑了 12.4%和9.1%降幅有所收窄。到了今年九月 份各大企业销售额不同程度的完成了今年的8成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地， 储备资金进入土地 市场。中国是处在一个转型期的国家，经济发

18、展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。2.2福州市房地产市场分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的 一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综 合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效 控制。今年1-9月份福州市商品住宅销售总面积为158.1万平方米，同比增长6.74%。销售套数为1

19、4562套，同比增长6.94%。 然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势， 7月份商品住宅签约量为1655套，8月份为1378套，而9月份 福州市商品住宅签约量则下降至1021套，环比下降25.91%，销售面积10.94万平方米，环比下降24.29%。据调查显示，国庆7 天，福州市区商品房签约 169套，同比下降44.95%，传统的 金 九银十”未能显现。前三季福州市区商品住宅签售变化如图：曲三季度福州市区歲晶住宅销竹变化图艸位艸方来、fi）在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积90平方米以下的占总体的 28.3%, 90-120平方米的占 27.03%, 1

20、20-144平方米的占16.37%，144平方米以上的则占 28.3%。啊三季度福州市区槪品住主销伟套咆面枳分布悄况aof/j12Q-144 平方来从购房群体来看，今年前三季度，福州市（含县市）本地购房者占89%，本省其他地区占7.51%，外省购房者占2.87%，国外 购房者占0.62%。总之福州市房屋销售处在一个起起伏伏不稳定的状态。而到了近几个月又处在一个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。2. 3福州房地产市场的需求类型分析2.3.1.消费型需求传统思想影响下的自住型需求经济增长拉动的改善型需求旧城改造引致的被动型需求城镇人口不断增加带来的外来型需求2.3.2预防型需求预防型

21、需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前 释放出来的需求。比如一些父母提前为子女购买房产、单身青 年提前购房等。2.3.3投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生 的对房地产的需求。由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。2.3.4投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴 利而产生的虚假需求目的在于短期牟利2.3.5福州房地产需求的主要特征多数居民仍以购房而非租房为居住首选。城市化进程加快，外来人口需求较大。对保障性住房的需求增多。对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛对高价位大户型的高档住房需求不减2.4竞争对手分析241

22、产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发 商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租 的房地产商品量。房地产供给类型（1）新建商品房（俗称增量房或新房）（2）过去生产的存货（俗 称存量房或二手房）房地产供给的特征商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品 房的独特属性有以下几点：（1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所有，具有垄断性）（2）房地产供给的滞后性和风险性 新建商品房的开发周期比较长。较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的盲目性和风险性。（3）房地产供给的区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可

23、移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其 供给具有较强的区域性。房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序影响产品价格因素交通便捷因素，地块靠近三环，北上福银高速只需十分钟，进入 市区,火车站仅需二十分钟，并有多辆公交车经过，交通便利.商业繁华因素，随着福州城市化进程的加快，地块周围将迅速发 展为集经济，文化予一身的豪华地段，发展前景不可限量.浓厚的文化气息，处于大学城边上，旁有农林大学，左海学校，理 工学院等，拥有丰厚的文化气息.242产品类型分析A、产品越做越细。将人性化的设计理念切实地在细部中体现， 出现以人为本的“软住宅”。不仅仅是动静分区、功能分区、干

24、 湿分区，卫生间的排水系统、电路设置能否随家庭人口结构而变 化都需仔细的考虑的。目前楼市上有“五亲”空间一说，即亲绿、 亲水、亲地、亲子、亲合，实现人与自然的和谐发展。B、生态环保成为主题。21世纪是生态世纪，住宅设计必须更 好地渗透环保的要求，太阳能的应用、环保建材采用、小区污水 的治理与再生将不足为奇。C、智能化住宅受关注。居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高 所围成的量化空间，而且还应该是一个体现现代生活节奏的智慧 空间，远程抄表系统、宽带网是最基本的设置。D、户型竞争白热化。户型设计不合理是目前市场上空置房的首 要因素。从户型设计趋势看，立体化、功能化是发展的两大趋势，如造价不高而具有更

25、多优势的错层房将主导榕城楼市的潮流因势更替，“小卧室”不再受宠，25- 30平方米大卧室有望出现， 室内门的设计也将“玄关化”，局部和整体的概念更趋和谐统一。 2.5竞争楼盘分析2.5.1金辉淮安半岛东、西、北三面环水，南面为包含福建农林大学等多所大中专院校在内的传统学区。淮安半岛占地约1800亩，前迎石岊山，背负仙洞山，四周群峦叠嶂；3最长滨江岸线达4.5公里，三面环江，江面开阔、水势平稳， 上风上水，作为传世大宅昭示家族世代繁荣。特色别墅，宜居生态地产.价格偏高，目前周边配套不全.楼盘位置中国福州仓山区南台岛最北端建筑面积110000平方米容积率0.39主力户型650-1900平米独栋，4

26、50-750平米类独栋建筑类别独栋,类独栋物业类型别墅价格详情独栋2500万5000万/套类独栋900万1600万/套项目类别名称配套说明距离交通出行公交中央粮库33 38790米地铁左海帝景鼓楼西二4489 米环梅峰路56号教育配套幼儿园闽侯县百福建省福985米益幼儿园州市闽侯小学福建农林县1790 米大学附属洪山桥上中学小学店福建农1870 米福州金山林大学学校福建省福州市仓山区生活配套超市兴隆盛超福建省福1221 米市得利连州市闽侯1362 米公园锁超市县1592 米福建农林梅峰路其它大学李常2181 米盛图书福建省福商专邮政州市闽侯所县其他配套其他闽侯县百益大药房福建省福州市闽侯县98

27、2米2.5.2仁文大儒世家大儒世家归壹墅位于鼓楼区梅亭路北侧，是大儒世家700亩 大盘中唯个别墅地块， 占地约81.7亩，由20栋190-390平 米联排、双拼、叠墅、合院等类别墅组成。通过东南亚的风情景观打造奢华、浪漫、异域风情。以一 条中心水系为纽带，贯穿整个小区，利用小区内的地形高差，形 成优美的自然叠瀑景观。教育配套成熟：小金星国际双语幼儿园、钱塘文博小学、师大文博附中等；距离市中心近；社区配套规划成熟处于市中心，周围环境喧闹，切价格较高，目标消费群少.楼盘位置福州市鼓楼区梅亭路北侧建筑面积56673平方米容积率1.04主力户型190390平方米建筑类型双拼,联排价格详情25000元/

28、平方米项目类别名称配套说明距离交通出行公交梅亭部队53路、66路、70路、16路、86200米地铁左海帝景鼓楼 西二 环梅 峰路56号2233米生活配套超市公园其他万嘉超市游泳馆邮政ATM,工商银行127米100米1273 米,1452米其他配套其他儒勇医药商店180米3.项目客户群特征分析（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）3.1大多数人喜欢购置新房调查结果反映出，打算选购新房占70%;二手房占21%，尚未决定占9%,主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。3.2自用为主导由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途

29、的选择中，自 住占60%，投资占32%，为亲友占4%,为度假占3%,其他占 1%。购房的用途主要是自用为主， 投资客户所占比例不高，在自 用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导， 度假和购 房给亲友的比例较少。其他，1%自住-投资 为亲友 度假其他度假,3% 为亲友，自住,60%4%投资,32%3.3更喜欢自己装修在交楼标准的选择上，毛坯房占50%，厨卫装修占24%，普通装修占19%,精装修占7%。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比 较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。3.4三房是首选在单位房间的选择上，选择 1房占5%, 2房占20%, 3房 占65%, 4房占7%, 5房以上

30、占3%。购房者主要选择三房单 位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。3.5最希望的面积区间希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在 70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在 110-130平米。 整体选择面积的中位数 M0=85平米；选择三房的购房者希望面积在 90-130平米占较大比例，也130平米以上,11%110-13 0 平米,23%90-110 平米,70平米下,6%w 1 /1

31、 ,28%32%有不小比例选择70-90的小三房。整体选择面积的中位数 M0=104 平米； 70平米下I ( 70-90平米90-110平米 110-130 平米-130平米以上3.6按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占78%,一次性付款占22%。按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人 们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对福州住宅市场的支持作 用不容小视。3.7年轻人成为主力军购房者的年龄25岁以下占5%, 25-35岁占75%, 36-39岁 占7%, 40-45岁占7%, 45岁以上占6%。购房者的年龄段主要集中在 25-35岁之间，占75%;显示年 轻的群体是当前置

32、业的主要构成成分。3.8其他因素在促成购买的因素中，环境占重要位置。为了改善居住环境 的占最主要部分；购房者在抉择过程中不是独立的， 受许多其他 因素的影响，大部分人都是大家一起出主意买房， 并受业内人士 的建议影响。置业者关注置业因素分析中， 超过一半以上的置业 者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素 也很重要；大约不到三分之一的置业者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的因 素。第三部分 项目分析及评价地块解析1.1交通条件本宗地项目位于三环路旁，紧靠洪塘大桥南面，周边直达公交有

33、77路、312路、85路以及乐购和大润发购物直达车，交通 条件良好。1.2 .地势、地形本宗地项目处于山地丘陵地带受地形限制，土质疏松，原始植被茂密。中间低两边高分别把农林大学和金辉淮安半岛隔开，可以把山地作为后期项目的绿化公园。没有坚硬的岩石不需要放炮开山，没有旧建筑物利于开发建设。.水电保障本宗地项目位于农林大学等传统大专院校区，周边市政工程配套设施完善。在长期的地区发展过程发展中电缆和引水管道 设施供应稳定基本可以满足本地区的发展需要。.规划限制条件本宗地项目有严格的规划限制要求留有三万多平米的绿化地同时对于楼层高度也有相对的限制。由于是纯住宅项目不可开发商业设施同时周边商业服务区距离相

34、对较远。项目SWO分析2.1.项目优势分析自然资源丰厚，人文气息较浓。本宗地项目拥有着丰厚的自然资源，大量的原生树种，百年古树等，堪称福州的世外桃源。临近乌龙江、闽江，生态资源 丰富，有着山麓起伏的江岸与浓密的百年苍林，随处可见的飞鱼鸟兽，鸟语花香。此处是淮安遗址地、闽都文化历史长廊历史人 文风光悠久。临近双江风景优美，。处于乌龙江与闽江的中间地带，上风上水环境优美。风平浪阔的江面，滚滚流淌的闽江水，微风袭来一阵阵凉意的夏季。 规划建设的游艇港口项目将会给江面点缀点点的星光，江枫渔火 的夜景。（3）周边学区较多，教育配套齐全。处于农林大学等传统学区，人文气息浓烈，学习氛围好，与大学城仅有一江之

35、隔。还有一所初高中的左海学校。（4）直通三环，来往城区相当便捷。交通便利紧靠上街新城，驱车五分钟就可以到达。交通通 达度好，来往荆溪新城以及主城区都相当便捷。22项目劣势分析（1）周边目前大盘扎堆，竞争力较大紧靠金辉淮安半岛项目，与之靠近的还有融侨淮安项目、淮安温泉国际会议中心。与之隔江相对的有220910平米的大儒世家天澜。现有和规划的项目如雨后春笋扎堆而来。（2）项目楼盘层高限制。地块内南侧临山体建筑控制在 60米以下，地块内北侧沿路 建筑控制在100米以下。（3）较大的森林绿地要求。由于本宗地项目处于原始植被分布地区，森林茂密，群峰 叠翠，山峦起伏。所以要求南侧山体应留出 33900平方

36、米用地作 为山体公园绿地使用。（4）周边配套不是很完善，有待加强。本宗地处于刚刚开发的地块，西侧靠近三环那一边没有商 业设施，也没有公交从这里通过。而靠近农大学生街那一侧也只是针对学生的商业设施配套。配套不齐全，还有待于完善。23项目机会分析（1）区域城区规划中心。本宗地项目附近将规划建成大型公建、商业、商务办公、 酒店沿化工路布局，未来将成为福州一大区域中心。 并且属于最 靠近市中心的新城片区，区位优势明显。总的来所升值空间大， 后期投资回报空间大。（2）旅游价值潜力大。拥有得天独厚的原始生态自然环境、淮安遗址地、闽都怀 古景区历史遗产丰富未来旅游价值大。（3）未来升值潜力大。周边有融侨淮安

37、项目、金辉淮安半岛、以及拟出让的淮安 温泉国际会议中心地块，开发潜力大，未来发展后劲大。24项目威胁分析该片区目前周边在售楼盘较多， 并且周边仍规划较多住宅用 地。尤其是与之比邻的1800亩金辉淮安半岛将成为竞争的劲敌。2.5.项目SWO分析表优势（s）劣势（w景观优势，山景、水景；楼盘竞争压力大；人文风光，淮安遗址，闽建设限制大；都古文化；周边生活配套不成熟。教育配套，农林大学传统 校区；临诉主干道直诵三环。机会（0）新城规划区；生态环境优美，旅游价值潜力大；开发力度大，发展后劲大。威胁（t）周边在售楼盘多且规划大。26项目评价本宗地项目处于新城区规划范围内，后期开发的后劲大，竞争激烈。由于

38、处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。最大的优势在于得天独厚的自然风光和人文景 观，是一处不可多得的宜居的风水宝地。直接的竞争对手在于金辉的淮安半岛项目，所以在后期的开发上应注意产品的异质化。项目定位分析3.1.项目客户定位3.1.1客户职业定位客户层次主要职业核心客户高校教授以及研究所的高级知识分子、高新技术产业园工作者重要客户企业高管、企业主、投资者次要客户本地经营者、生意人、外来人员3.1.2客户特征定位特征属性年龄2747岁学历大专以上或本科以上为主收入中高收入家庭（家庭月收入 2000030000以 上）中等收入家庭（家庭月收入1000020000）普通收入家庭（家

39、庭月收入500010000）职业高校教授、高新技术产业人员、企业高管、企业主、个体工商户住房情况以一次置业为主一次置业为辅3.1.3客户收入定位A .本市中上收入阶层。本项目位于农林大学等传统高校 区与大学城只有一江之隔。所以对于广大的高校老师来所本项目 是一个连接工作于生活的最佳居住点。上班方便，进市中心又便捷。此项目毗邻周边的软件新城以及海西高新技术产业园，所以高新技术产业园的高级技术以及管理人员将成为本项目的核心 客户。这两类人群的工作和收入相对稳定，知识丰富消费观念较为超前。B .本市高等收入阶层。企业主、企业高管以及投资者。这 类人群在社会打拼有一定的年限， 社会阅历丰富，生活要求较

40、高。 他们处于社会收入金字塔的顶端，一般年收入都在几十万以上。C.本市中等收入阶层。本地经营者、生意人、外来人员。 此类人群一般为个体工商户、 企业中级管理人员，在本市打拼多 年属于初次置业人员。此类人群一般都是三口一家的小家庭户 主。3.1.4客户需求定位A .周边高校教授以及高新技术产业人员。此类人群受教 育程度高，注重生活品质，平时休闲生活丰富。年龄结构上年轻 的高新技术产业人员追求现代时尚以及文化内涵深厚的社区文 化，而在高校工作的中年教授学者追求传统中华文化韵味。这两类都可以接受高层品质住宅，房型要求为三房两厅为主。B.企业主、企业高管以及投资者。这类人群要么处于二次 置业改善居住要

41、求，要么属于看好投资的潜质。 对于前一种客户 来说住宅的整体环境，人文风光和自然风光都要求较高。 而对后 一种客户来说项目楼盘的区位以及未来的升值空间显得尤为重 要。C.本地经营者、生意人、外来人员。 这类人群一般对于环 境和社区文化要求都不高。这些人原先都是靠着通过租赁来满足 居住的要求，随着收入的增加以及生活的逐步稳定，置业安家的愿望强烈。出于对生活环境的熟悉和方便工作的考虑，本区域居住是其选择购房的主要目的。32项目产品定位321项目开发主题项目开发主体定位：淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。定位诠释：A .淮安新城：点名位置，体现价值。B .标志型：建筑品质的体现，体现在建筑高度、立面、

42、 材质、设计以及风格。C.闽都怀古：体现特有的人文风光和自然风光。D .景观住宅：特有的双江风貌以及原生树种，百年古 树等。322项目产品档次本项目规模较大，且项目具有的人文古迹以及自然风光对 于现代都市生活的人们拥有强大的吸附能力。在尽可能的范围 内，最大限度地吸引与消化市场购买力将会是我们对于产品档次 定位的主导思想。结合本市房地产市场的发展情况以及城市周边区域发展的 状况，潜在消费群体对于综合品质高、配套设施齐全、生态环境良好、社区生活丰富的中咼端的住宅项目需求较咼。与之紧靠的金辉淮安半岛就依托周围特有的自然生态环境，以山高坡度为依托，建造具有地中海风情的纯意大利托斯卡纳建筑风格。从其开

43、发建设和销售情况来说以自然风光和特色建筑群为主体的项目 还是很受市场欢迎，不过本市对于高端项目的消化还是呈现出一 定的饱和状态。与之相对的大儒世家天澜是景观居所、投资地产、 打折优惠楼盘，是鼓楼区罕有的背山面江的稀世宝地。现代主义风格的建筑典雅沉稳，与社区内充满浓郁东南亚异域风情的景观 相融，大气磅礴。大儒世家天澜走的是中挡路线，为普通大众客 户所最求。而本项目的闽都怀古主题以及特有的自热人文风光将 会成为福州市高文化的中上收入者、 高文化的高收入者以及中文 化的中等收入者提供理想的家园。因此，本项目采用差别定位法，走中高档定位路线，有力、有效地最大限度把目标客户群体吸附到项目上来。323项目

44、产品类型结合市场分析以及项目的初步规划布局、建筑面积，体现与紧靠的金辉淮安半岛的异质化竞争， 我们初步确定本项目的楼层 为小高层和高层建筑。本项目地块为住宅用地，所以也就规划为 住宅项目类型。因此，只能在户型设计上来实现产品类型的多样 化。结合福州市产的情况制定出多样化的户型类型，最大限度的吸附目标客户群。3.3.项目价格定位本项目与大儒世家项目最相近所以采用市场比较法来确定 价格。目前大儒世家的均价在15000元左右。为了保证项目可行 性更具有执行的严谨，在相似的楼盘比较下，因与之销售价格更 低，所以把本项目销售价格暂定为 14000元。第四部分 项目规划设计建议与进度安排项目规划设计建议1

45、.1设计依据A .福州市住宅设计规范福州市城市居住区总平面规划福州市城市规划管理技术规定（暂行）D .福州市城市规划条例E.其他相关技术规范、规定。1.2设计指导思想人们从单一的追求居住空间到追求整体居住环境的改善， 推动中国房地产市场的向前发展， 逐渐趋向于绿色环保的景观住 宅。于是设计主要定位于社区规划动态，园林景观特色化，户型 设计三维画、建材设备科技化，社区管理智能化，物业服务人性 化，努力为居民提供一个现代化的生态居住空间。1.3总平面规划建议本项目总平面呈长方行布局， 规划分为东西两大块，在中间 开一条环形的主干道连接小区的各个部分。 小区大致被分为四个 组团区域，贯通东西方向连接

46、三环路与上下店路。1.4建筑立面建议本项目的建筑风格应与紧靠的金辉淮安半岛项目区分开来 形成产品的异质化。金辉淮安半岛项目主打的是意大利地中海风 情的托斯卡纳建筑风格。现今这种炒作欧式建筑风格的项目充斥 于市场泛滥成灾，以此为嚼头反而引起消费者的反感使得客户群 体审美的视觉疲劳。本行项目因借鉴万科金域榕郡的成功案例， 牢牢把握住中国人的居住生活习惯以及审美观。中国历史悠久建筑风格独树一帜，有许多值得借鉴和后人传承的地方。1.5户型设计建议从市场行情得知福州市近期套型面积销售90平方米以下的占总体的28.3%，90-120平方米的占27.03%，120-144平方米的 占16.37%，144平方

47、米以上的则占28.3%。结合市场调查得知人 们比较青睐于中小户型，在这类户型的市场消化上也比较强劲。 所以本小区户型设计规划应以120平米以下为主力户型。1.6景观设计建议本项目处于淮安遗址、闽都怀古景观地区，建议引入中国特 有的园林设计风格结合闽地古典风貌设计出具有独特魅力的园 林景观。1.7配套设施建议本小区计划规划设计机动车停车场、幼儿园、居委会、物业 管理中心、社区活动中心、小区诊所、以及社区超市，除停车场 外总建筑面积达到12000平方米。停车场分为地下停车场和地上停车场，为了减少施工难度和建成成本以及提高小区的安全度，地下停车场位于小区南侧 33900平方米的公园下，地上停车场位

48、于各个组团旁边。预计地下停车位1000个，地上停车位360个， 总共1360个停车位。小区诊所，超市等商业配套设施位于项目 靠近上下电路那一侧与原有的街道商铺连成一片。幼儿园位于第一块靠近南侧公园处，居委会和物业管理中心以及其中一个小区 活动中心位于第二块主干道的一侧。在第一块也设一个社区活动中心。项目开发进度安排2.1建设周期安排本项目按规划设计进行调整后，项目总建筑面积为254348.23平方米，其中住宅面积约为 242348.23平方米，配套 公共建筑面积为12000平方米。本项目计划分四年开发建设:2013 年 60000 平米，2014 年 60000 平米，2015 年 60000

49、 平米，2016 年74348平米。2.2施工进度安排为了争取时间，缩短工期，保质保量的完成工程，本项目采 用平行施工方法。本项目工程计划自2013年开工建设到2016竣 工，总共期为四年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。总共 分为四区四个阶段来进行建设， 每期建设中间采用商品房预售来 快速回笼资金。2.3销售周期安排（不包括公租房）2013年销售10%，结算23023.081平米；2014年销售15%平米，结算34534.621平米；2015年销售20%平米，结算46046.162平米；2016年销售25%平米，结算57557.702平米；2017年销售30%平米，结算69069.243平

50、米第五部分 项目费用估算项目开发成本估算说明：本项目规划设计总建筑面积为 254348.23平方米，其中住 宅面积约为242348.23平方米，配套公共建筑面积为12000平方 米。1.1 土地费用的估算本项目地块已经于2012年10月18日在福州市国土资源局成 功挂牌出让，由保利集团以13.6亿元摘得，地块面积为141301 平方米（合211.95亩），楼面价为5347元/平米。由此，土地费用 已经确定。1.2.建筑安装工程费用的估算（去除公共配套设施面积）建筑安装工程费用 二总建筑面积X 3000元/ m2 = 242348.23 m2X 3000 元/ m =727044690元 1.3

51、.前期工程费用的估算序号项目计算依据计算结果（元）1前期工程费1.1+1.2+1.3+1.4130457241.1水文地质勘查建安工程费X 0.05%363522.341.2三通一平占地面积10元/ m214130101.3设计建安工程费X 1.5%109056701.4项目策划建安工程费X 0.05%363522.3414基础设施建设费用的估算基础设施建设费=建筑面积x 102元/ m2 =290348.23 X 102元/m2 =29615519 元公共配套设施建设费用的估算公共配套设施建设费=公共配套建设面积X 1200元/ m =12000X 1500 元/ m2 =18000000

52、元开发相关税费的估算开发期间税费=建安工程费X 10%=72704469X 10%=72704469元其他费用的估算其他税费=建安工程费X 3%=72704469X 3%=21811340元不可预见费用的估算不可预见费=1-7 项 X 2%=2242222900 2%=44844400元项目开发费用估算（分别按95%计算商品房和5%计算公租房的开费用）2.1.管理费用的估算商品房管理费用=开发成本X 2.5% X 95%=2287069000X 2.5%X 95%=54317888.8 元公租房管理费用=开发成本X 2.5% X 5%=2287069000X 2.5%X 5%=2858836.

53、222财务费用的估算商品房财务费用=(商品房开发成本+销售费用+管理费用)X 6%X 60%=(2172719000+112813365+54317888.8)X 6%X 60%=84234600元公租房财务费用=(公租房开发成本+销售费用+管理费用)X 6%X 60%=(114350000+2858836.2+3598097.3)X 6%X 60%=4349049.52.3 .销售费用的估算（注：销售费用以销售收入为基准来计算，通过前期分析商品房销售均价为14000元，本项目公租房按规定来计算）商品房面积=242348.23 m2 -12117.411 m2 =230230.81 m2公租房

54、面公租房销售面积 二总建筑面积X 5%= 242348.23 m2X5%=12117.411 m商品房销售收入=14000X 230230.81 m2 =3223239000 元商品房利润总额=商品房销售收入-商品房投资成本=3223239000-2172719000=1050520000 元每平米利润=利润总额一总建筑面积=1050520000元一230230.81 m=4562.9 元/ m公租房销售单价=楼面地价+建安成本（3000） +3%X每平米的利润=5347+3000+136.9=8483.89 元/ m2公租房销售收入=公租房面公租房销售面积X公租房销售单价=12117.411

55、 mx 8483.89 元/m =102802782 元商品房销售费用=商品房销售收入X 3.5%=3223239000元X3.5%=112813365元公租房销售费用=公租房销售收入X 3.5%=102802782元X 3.5%=3598097.3 元编写投资成本费用估算表（本表通过比例来求取公租房和商品房的开发费用）投资成本费用估算表序号项目计算依据计算依据（兀）一开发成本1-8项之和2287069000商 品 房2172719000公租房1143500001土地费用土地使用出让期工程费用按合计各类前期费用130457243基础设施建设费建筑面积X 102元/ m

56、2296155194建筑安装工程费总建筑面积X3000 元 / m7270446905公共配套设施建设费公共配套建设面积X 1500元/m2180000006开发期间税费建安工程费X10%727044697其他税费建安工程费X3%218113408不可预见费1-7 项 X 2%44844400二开发费用9-11项之和商品房150365853公租房108059839管理费用开发成本的2%-3%商品房54317888.8公租房2858836.210财务费用（开发成本+销售费用+管理费用）X 6%x 60%商品房84234600公租房4349049.511销售费用销售收入的X3.5%商品房11281

57、3365公租房3598097.3三合计一-二项目商品房2323084853公租房1251559834.开发期经营税费的计算销售收入与经营税金估算表 1序号交易税费的类别计算依据计算结果（元）1销售收入33282910002与交易有关的税费2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.61895439022.1营业税销售收入X 5%1664145502.2城市维护建设税营业税X 7%116490182.3教育费附加营业税X 33492436.52.4防洪工程维护费销售收入X 0.09%2995461.92.5印花税销售收入X 0.05%1664145.52.6交易服务费销售收入X 0.1%3328

58、2913土地增值税销售收入X 1%332829105.项目资金筹措本项目开发投资的资金有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金85600万元作为启动资金，另需向银行借款90000万元 用于投资，剩余部分69224.084万元由销售收入补充，总投资为 244824.084万元。其中100800万元银行贷款利息从住宅的销售收入中支付。贷款偿还计划银行借款采用每年等额本金偿还方案，四年还清，具体如下贷款还本付息估算表（单位：万元）序号项目名称合计12341借款还本付息1.1年初借款累计06750045000225001.2本年借款9000090

59、0001.3本年应付利息1080027004050270013501.4年底还本付息100800252002655025200238501.5年末借款累计67500450002250002资金来源2.1投资回收10080025200265502520023850注：1当年利息=（年初借款本金累计+当年借款/2）x年利 率 本项目采用今年7月6号的年利率为计算标准。第六部分 项目总销售收入预测住宅销售价格（不包括公租房）根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测， 考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅采用灵活销售方法但总体最低控制在每平方米14000元所以都采用1400

60、0元来计算，总共面积 230230.81平方米；商铺按每平方米 50000元，按3600平方米销售计算；地上停车场按每个车位 200000元，按1360个车位销售计算。销售进度及付款计划本项目计划在五年内完成销售，业主都可以采用分期付款或 者一次性付款方式。各年销售计划见表 :销售计划表（%项目合计12345高层1001015202530停车场1001015202530商铺10000404020销售收入预测项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批10%高层23023.0811400032232.2310%停车场136 （个）20万元/个2720第二批15%高层34534.