长三角发展战略

1、.：.； 目的城市选择初步拟定长江三角洲城市范围由上海市、江苏8个及浙江6个两省一市共15个地级以上城市构成，区域面积99610平方公里。为保证本次研讨的针对性，我们将上述城市作以下重叠分类，选出本次拟研讨的典型城市：城市规模等级体系分类城市人口规模万人城市数量城市称号5001上海100-3002南京、杭州50-1004苏州、无锡、常州、宁波20-508南通、镇江、扬州、湖州、嘉兴、绍兴、泰州、 舟山2005年1季度长三角15城市经济运转最新数据统计单位：亿元地域规模以上工业总产值规模以上工业产销率%工业用电量(亿千瓦时)绝对值%绝对值百分点绝对值%杭州1083.4721.796.65-2.4

2、348.6916.1宁波939.6022.497.381.9343.5422.7嘉兴412.6530.497.390.9425.3116.3湖州205.3131.797.15-0.2513.6910.2绍兴615.9825.396.351.3332.2414.4舟山48.5432.696.462.982.3020.6南京875.1923.397.700.9037.177.2无锡1214.1831.296.68-0.2062.4816.9常州541.6125.097.050.8031.2621.4苏州2021.5325.397.000.2099.5422.2南通464.8637.298.060.

3、9022.5218.7扬州334.8636.796.211.2014.4421.2镇江313.2733.994.42-0.6017.2915.0泰州284.2830.595.940.3016.6919.2上海3210.9711.598.90单位：亿元地域地方财政收入财政总支出全社会投资完成额绝对值%绝对值%绝对值%杭州76.4834.949.9728.1177.3823.7宁波54.6714.464.7247.6217.0615.2嘉兴18.6813.111.7014.4114.03-5.3湖州10.9319.810.0033.592.9427.9绍兴18.755.115.1314.8130.

4、42-7.4舟山5.4034.35.8024.928.2728.6南京49.8815.854.7233.8241.5712.4无锡41.9928.639.0420.8284.2913.5常州23.3727.715.280.2150.0016.1苏州73.1929.956.8654.9446.2910.7南通17.2225.722.9614.9187.3935.2扬州12.025.810.6310.585.7735.9镇江11.3736.718.2743.9101.4315.0泰州10.1224.716.5630.978.9121.1上海380.425.5259.5023.1622.7624.4

5、单位：亿元地域限上投资完成额#房地产开发投资社会消费零售额绝对值%绝对值%绝对值%杭州165.0029.649.7043.1213.5813.5宁波209.9922.749.609.5164.8613.0嘉兴102.33-1.119.82-3.193.2812.5湖州86.6836.015.6155.359.6013.3绍兴121.48-4.021.49-7.098.2112.8舟山27.6534.98.6781.825.9212.0南京236.7712.967.4820.1210.0317.8无锡275.3325.545.3829.7173.9818.2常州145.7515.924.0918

6、.296.3515.7苏州434.5511.684.9572.9184.9117.0南通150.649.916.5255.9111.6415.8扬州69.2642.316.0114.366.2915.4镇江76.5017.913.0627.955.8415.6泰州66.6016.713.1039.260.9914.9上海571.6124.7236.6625.8678.6410.2单位：亿元地域金融机构存款余额金融机构贷款余额实践利用外资万美圆绝对值比年初%绝对值比年初%绝对值%杭州5947.573.95091.548.11.937.8宁波3384.374.12785.697.04.59-6.2

7、嘉兴1288.536.5978.314.81.897.4湖州583.357.9432.516.51.06-0.7绍兴1735.6810.91346.318.71.52-17.0舟山350.207.5260.967.50.06-46.4南京4659.484.84396.233.33.73-35.6无锡2958.608.12057.937.86.869.5常州1541.698.81075.328.41.2711.1苏州4441.786.43449.745.914.9835.4南通1718.778.9950.297.92.235.9扬州947.179.0547.3912.60.96-45.3镇江76

8、9.899.2593.577.22.3368.7泰州785.8010.1438.478.80.96152.4上海20567.541.915685.284.219.152.0单位：元地域城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出居民消费价钱指数%绝对值%绝对值%杭州539014.7379425.8102.9宁波552113.92799-8.8102.2嘉兴499012.3318212.5101.6湖州508220329331.3101.8绍兴589212.6279511.0103.6舟山516314.928929.6102.4南京440933.8278931.9102.8无锡470614.72

9、82811.6102.9常州42979.5292617.1104.8苏州490910.2295018.7103.9南通35327.620943.2102.7扬州351722.6202116.9103.5镇江348013.1219514.8103.8泰州318623.2202126.2101.5上海529925.034475.8101.52004年度长三角15城市经济运转数据单位：亿元地域消费总值第一产业第二产业第三产业绝对值%绝对值%绝对值%绝对值%杭州2515.0015.0.105.11332.9016.71043.0014.3宁波2158.0415.5123.505.01230.2016.

10、6804.3015.8嘉兴1050.5616.577.885.4635.0518.3337.6316.2湖州590.6915.464.818.2323.6918.5202.1912.9绍兴1313.8715.392.223.5786.7317.1434.9114.7舟山212.0417.038.2110.091.3021.982.5315.5南京1910.0017.370.005.21005.0020.7835.0014.9无锡2350.0017.451.802.13.5019.4944.7015.5常州1100.6115.551.242.7647.7017.6401.6714.1苏州3450

11、.0017.677.00-0.52268.0020.41105.0014.5南通1226.0615.6148.895.3664.1619.5413.0114.1扬州788.1314.779.796.0419.8717.3288.4713.5镇江781.1614.734.116.6460.5615.7286.4914.2泰州705.2014.782.704.5380.5018.7242.0012.5上海7450.2713.696.71-5.03788.2214.93565.3412.9单位：亿元地域规模以上工业总产值规模以上工业产销率%工业用电量(亿千瓦时)绝对值%绝对值百分点绝对值%杭州414

12、9.1029.998.420.62197.0114.5宁波3522.5426.797.98-0.26170.3120.2嘉兴1666.2332.998.30-0.09102.6023.7湖州766.3731.898.130.1859.5319.8绍兴2546.2732.997.370.02128.7514.2舟山202.4827.896.14-0.569.9322.7南京3285.0230.397.820.45147.6113.8无锡4575.0837.297.670.10247.2423.5常州2021.7331.898.200.60110.7921.1苏州7307.5437.198.300

13、.30386.8627.2南通1603.3639.198.290.9087.9323.4扬州1129.5634.797.00-0.4054.6916.7镇江1073.1127.097.300.3066.9618.3泰州997.3535.197.991.0363.9735.0上海12885.0120.499.10555.089.5单位：亿元地域地方财政收入财政总支出全社会投资完成额绝对值%绝对值%绝对值%杭州197.4619.1195.6319.61205.1819.7宁波151.768.8222.3518.81095.6731.1嘉兴47.8735.159.7226.4633.7020.6湖州

14、29.6217.336.5119.8365.4736.4绍兴50.9223.364.5013.1624.9516.8舟山14.4927.228.9325.3127.8730.5南京169.8829.3259.2023.21201.8826.0无锡187.9533.2190.4023.31114.1324.7常州67.3432.574.3818.0588.6131.8苏州219.5745.9231.8626.71554.8010.4南通52.5926.1100.3922.6605.1735.0扬州38.1436.738.1036.7330.0533.6镇江35.9037.561.7624.832

15、0.5235.1泰州33.9239.964.4127.3306.2432.8上海1119.7224.55.6926.63084.6625.8单位：亿元地域限上投资完成额#房地产开发投资社会消费零售额绝对值%绝对值%绝对值%杭州1100.9523.1328.5427.2704.3415.2宁波1013.6436.8234.4127.2595.6314.2嘉兴557.0424.0114.2457.7325.3414.7湖州331.5445.356.8636.7208.3414.3绍兴596.4318.2116.0055.8335.4314.9舟山117.963623.6630.187.5216.5

16、南京1150.9526.6292.8859.3711.4418.5无锡1072.7523.0195.5848.4579.2118.9常州578.0334.797.9085.5324.0515.5苏州1512.4515.4334.3287.9625.1018.8南通443.7039.259.3922.9384.2516.0扬州257.7132.763.9846.0228.0115.2镇江252.3430.939.1721.3192.0514.2泰州229.9936.439.2826.1200.6915.5上海2897.9727.31721.5630.42454.6110.5单位：亿元地域金融机构

17、存款余额金融机构贷款余额实践利用外资亿美圆绝对值比年初%绝对值比年初%绝对值%杭州5707.2020.54800.0422.414.1039.8宁波3228.1617.12591.1118.121.0321.8嘉兴1207.6012.9933.1616.410.2228.0湖州539.218.1406.218.46.1113.7绍兴1560.8618.41238.9519.18.2310.9舟山324.0917.4242.8422.30.2332.1南京4234.0116.94062.113.625.70无锡2585.1619.91802.4523.520.96常州2.6616.4956.38

18、21.65.36苏州3814.5321.12915.7422.846.48南通1523.4019.1853.2325.210.20扬州839.7416.5470.6912.77.52镇江676.5116.5489.2619.15.60泰州701.1717.6461.4616.83.83上海19994.0515.314972.0115.165.4011.8单位：元地域城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出居民消费价钱指数%绝对值%绝对值%杭州1456512.91121312.7102.5宁波1588211.2112837.8102.7嘉兴1439214.01068916.6103.3湖州6

19、48.4938011.3104.8绍兴1567615.81066014.6103.6舟山1432612.4105498.0104.4南京1160213.883508.1103.0无锡8816.7951713.8104.0常州1286813.8987810.5104.3苏州1445116.997835.5105.0南通1093714.0776814.1104.5扬州985113.2650910.1103.9镇江1085814.973745.8104.1泰州969513.8631810.0104.0上海1668312.21263114.4102.2距上海的交通间隔 分类或城市运动途径体系分类即：1

20、上海与江苏省南部西部一线苏州-无锡-常州-镇江-扬州-南京；2上海与江苏省北部一线南通-泰州；3上海与浙江省北部一线嘉兴-湖州-杭州；4上海与浙江东部沿海一线绍兴-宁波-舟山城市称号与上海市中心的空间间隔 公里苏州、嘉兴50-100无锡、南通、湖州、宁波100-150常州、杭州、绍兴150-200镇江、扬州、南京、泰州200-300舟山400空间城市群系分类城市群城市群构成上海大城区以上海为中心。包括3个层次：中心城区、卫星城镇、外围小城镇，具有典型的都市区的空间构造特点。宁镇扬城市群以南京为中心的。包括南京、镇江和扬州3个中心城市和丹阳、扬中、句容、高邮、江都、仪征6个县级市。苏锡常城市群包

21、括苏州、无锡、常州3个中心城市和常熟、张家港、太仓 、昆山、吴江、吴县、江阴、宜兴、锡山、金坛、溧阳、武进12个县级市。这是我国城市密 度最高的地域，已构成约70 km长的延续分布的产业、人口密集带，具有城乡一体化的大都市区的特征。通泰城镇群以南通、泰州为中心，包括如皋、通州、海门、启东、泰兴 、姜堰、.靖江、兴化等县级市及其下属小城镇。由于这一地域城镇经济实力相对较 弱，城镇间联络不亲密，是一潜在的二级城镇群。杭州湾城市群以杭州为中心的。包括位于杭州湾北翼的杭州、嘉兴、湖州和位于宁绍平原的宁波、绍兴以及海岛城市舟山共6个地级市，萧山、余杭、建德、富阳、临安 、平湖、海宁、桐乡、余姚、奉化、慈

22、溪、诸暨、上虞、嵊州等14个县级市和466个建制城市。杭州与其临近的嘉兴、绍兴已开场构成连片城市带。经过上述城市的交叉分类挑选，我们从四大城市圈中选取两个人口规模在100万以下的典型二线城市，同时，思索其本身房地产开展的情况及与上海的关联程度，确立以下八个城市作为研讨范围：扬州、镇江、无锡、常州、南通、泰州、宁波、嘉兴第三部分 典型城市房地产投资环境分析【扬州篇】1、行业环境分析1自然地理地理位置扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。中国历史文化名城，扬州城区至今已有 2400多年的建城史。地址风貌扬州市地形呈西高东低，从西向东呈扇形逐渐倾斜，仪征市、扬州市区郊区、邗江区北部为丘陵，

23、京杭运河以东、通扬运河以北为里下河地域，沿江和沿湖一带为平原。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、江都2市；京杭大运河纵穿腹地，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯湖，衔接长江，全长143.3公里。此外， 主要河流还有宝射河、大潼河、北澄子河、通扬运河、新通扬河等。自然风光1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区点：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物维护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。多

24、年来，扬州市利用名城优势和景观特征，在“古、文、水、绿、秀上做文章，胜利地开发了一大批旅游“新品、名品、精品，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放气候气温现辖区域在东经11901至11954、北纬3156至3325之间，南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗邻，西与安徽天长、江苏南京、淮阴交界。扬州城位于长江与京杭运河交汇处，东经11926、

25、北纬3224。全市总面积6638平方公里，市区973平方公里。扬州市气候属亚热带潮湿气候区，冬季盛行干冷的偏北风，夏季多为从海洋吹来的湿热的东南到东风，春季多为东南风，秋季多东北风。年平均气温15，年平均降雨量1030毫米。2宏观经济环境扬州城市20002004年运转目的近年来扬州城市运转目的2000-2004年 份指 标20002001200220032004GDP亿元472.12505.46558.93647.22788.13GDP增长率10.58.111.113.414.7人均GDP元/人1051511205123681429017010房地产业亿元19.3020.4822.7530.1

26、2房地产业对GDP拉动4.09%4.05%4.07%4.65%人均可支配收入元/人67347205783387009851人均消费支出元/人49905416557559109695财政收入亿元33.9940.7155.6172.9193.893政策环境十大优势产业经过多年开展，我市工业已初步构成化纤化学、纺织服装、机械配备、电工电器、汽车等十大特征产业，2003年规模以上企业完成现价产值730亿元。其中化纤化学、纺织服装、机械配备、电工电器、汽车等五大支柱产业的产销规模均在100亿元左右；电子信息、生物医药两大高新技术产业开展迅猛，总体规模接近50亿元；日化旅游文体用品、船舶、特征农副产品加工

27、业等三大传统产业近年来也获得了长足的开展，总体规模到达146亿元。4根底设备建立城市建立扬州市水陆交通根底设备优良，运输便利。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需求8个多小时。现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近30家，如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港，根据客户的不同需求，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地域货物的重要中转口岸，年完成货物吞吐

28、量700万吨左右。扬州有港岸线47公里，已开发利用17公里。 公路：京沪和宁通高速公路衔接全市，构成我市一横一纵T型高速公路骨架。长江北岸正在 造防洪、运输双功能的沿江高等级公路，将三港南通港、扬州港和南京港三桥江阴大桥、润扬大桥和南京大桥和三市南通市、扬州市和南京市连成一片。已建成的扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，西与润扬大桥相接。 水路：扬州处于我国东西大动脉长江和南北大动脉京杭大运河交汇处，在历史上就是著名的水运中心。境内航道纵横，现有航道184条，2163公里，其中等级航道819.2公里。京杭大运河扬州段全长143.3公里，终年可通行千吨级船舶，北

29、通江苏的淮安、宿迁、徐州，山东的济宁、聊城、德州，河北的沧州及天津、北京等地；南往江苏的镇江、无锡、苏州和浙江的杭州等地。 铁路：与京沪、宁西主干线相连的宁启铁路曾经国务院正式同意，2002年元月开工建立，2004年建成后，宁启铁路贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。 大桥：扬州至镇江的润扬长江公路大桥即将建成，方案2005年5月开工通车，届时从扬州经过大桥至镇江只需10分钟。 机场：扬州4C级民用机场工程正在争取立项，方案留有4A级机场工程开展余地，该工程建成营运后，将和国内航线联网。 电力：扬州二电厂一期工程两台60万千瓦机组、扬州发电厂以及扬州开发区、扬农集团、磷肥厂三个热电安

30、装，共同构成了比较充实的电力供应体系。 城市道路建立：全年新铺道路面积总长度10.53公里，面积23.91万平方米，维护道路8.17万平方米，疏通下水道253.7公里；新增路灯1280盏。1998年，被全国城市路灯照明协会评为全国最正确路灯景观城市。 邮政：经过体制改革后的扬州邮政构成了独立完好的管理运营体制，邮政业务继续稳定增长，通讯才干及效力程度得到明显加强。当年全市邮政业务总量到达15141万元，比上年同期增长13.56%，实现邮政业务收入23473万元，比去年同期增长22.88%。完成邮政综合网的局域网设计和主机安装；自行开发胜利83客户效力中心3项新业务；完成无线接入网方案前期设计和

31、论证；开通“绿扬邮驿网站；邮政储蓄绿卡入全市金卡系统。“便民用邮户箱工程全面实施，通邮率到达100%。17个集体被授予市级“青年文明号，9人被评为市级“青年岗位能手。邮区中心局QC小组分别获得国家、省优秀QC小组称号。局继续坚持省文明单位称号。 电信：全市已建成程控网、挪动通讯网、无线寻呼网、计算机多媒体通讯网、光纤接入网等8大网络。2001年完成电信业务总量7.72亿元，比上年增长15.3%。年末局用交换机总容量突破百万大关，到达115.83万门，比上年净增14.88万门。年末用户总数达91.43万户，比上年净增18.28万户。其中城市用户达34.52万户，比上年净增4.6万户，计算机互联网

32、5.3万用户，比上年增长3.3万，乡村用户达56.91万户，比上年净增13.42万户。信息港二期工程曾经完成，扬州网站被评为全国百强网站。 供水：全市共有3个自来水厂，全年供水8559万吨，售水7105万吨，新增用户10081户，水质综合合格率达98.7%，新铺、调整供水干道管道69.24公里。 煤气：全年新增煤气用3500户，供气2300万立方米，平均日供应量6.4万立方米，管道煤气气化率达65%。新铺中低压管道20公里，全市累计212公里。2、行业构造分析1供应才干分析土地市场年 份指 标20002001200220032004土地出让面积万481.4190.61出让金亿元35.616.9

33、1平均出让单价元/863.83分类单价元/生地：278.6熟地：1490.3房地产供应情况年 份指 标20002001200220032004房地产开发投资亿元15.4317.9826.1943.8263.98房地产开发投资额增长率17.916.53%45.66%67.32%46.01%2吸纳才干分析房地产市场吸纳情况近年扬州商品房销售面积及销售额20002004年 份指 标20002001200220032004商品房销售面积万89.95102.47114.57192.8115.31市区商品房销售额亿元11.114.7218.0338.72房地产市场价钱程度近年扬州商品房销售价钱走势2000

34、2004年 份指 标20002001200220032004商品房平均价钱元/16902066186026892963市场购买力年 份指 标20002001200220032004城镇人口数量万人122.65130.48170.58人均住宅运用面积/人21.5022.38人均消费支出元/人499054165575591096953、目的城市投资环境综合评价研讨结论城市投资建议【镇江篇】1、行业环境分析1自然地理地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，北纬31373219、东经1185811958。东西最大直线间隔 95.5公里，南北最大直线间隔 76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北

35、与扬州市、泰州市隔江相望。地址风貌镇江市地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，构成以丘陵岗地为主的地貌特征。其间，宁镇山脉大体为东西走向，茅山山脉略呈南北走向。自然风光镇江的风景名胜无处不表达着自然与人文、山水与文化的交流与融洽。风景名胜旅游：大自然的鬼斧神工，培育了“金山之雄，焦山之秀，北固之险，南山之幽，尤以“江、山、寺、洞、泉、林景观俱全而著称，构成了优良的风景名胜体系。先人培育了金山“寺裹山、焦山“山裹寺和北固山“寺冠山的精妙特征，堪称江南建筑艺术瑰宝。这些是山水文化游的根底，也是镇江旅游资源的精粹。气候气温全年汛期降雨量总体偏多，超越多年均值二成，镇江站长江潮位总体低于2002年同期。

36、全市7月4日始继续降雨，7月16日镇江高潮位为7.87米，为全年最高，汛期超警戒水位天数为33天；境内主要河道大运河、句容河、香草河因汛期降雨偏多，超越警戒水位天数多于2002年。5月1日，全市16座报汛水库总蓄水量为9523万立方米，到10月1日，蓄水量为8641万立方米，汛期净减882万立方米，汛期蓄水量远高于2002年同期。镇江市属北亚热带季风气候。根据1971年2000年气候资料统计，市区年平均气温15.6，降水量1088.2毫米，其中梅雨量263.3毫米，日照时数2000.9小时，极端最高气温40.2，极端最低气温-10.1。2003年降水冬季特多，夏季偏多，多次出现连阴雨天气过程，

37、为潮湿年;气温暖日照均正常。2宏观经济环境镇江城市20002004年运转目的近年来镇江城市运转目的2000-2004年 份指 标20002001200220032004GDP亿元452.03502.66560.90643.56781.16GDP增长率10.311.012.314.114.7人均GDP元/人1696718852210182399529234房地产业亿元19.5121.5224.0628.57房地产业对GDP拉动4.32%4.28%4.29%4.44%人均可支配收入元/人717076988202945110858人均消费支出元/人5803623563056969财政收入亿元32.4

38、140.8156.8073.923政策环境主要产业化工、造纸、电子、建材等主要产业快速开展。工程塑料、醋酸、钛白粉、高档工业和文化用纸、DVD、电视机等产品的规模、质量和科技含量，在国内同类产品中处于领先位置。汽车零部件、路面机械、工程机械、工程电器、特种船舶、五金工具、轴承、眼镜、自行车、醋调味品等重点产品。4根底设备建立城市建立港口、口岸 镇江拥有长江岸线258公里，其中负12米深水岸线85公里。已建成泊位个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶。镇江港为对外开放的国际港口、国家主枢纽港之一，有镇江铁路与沪宁铁路相连，与世界50多个国家和地域的120多个港口有运输业务联络。镇江

39、口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。 矿产资源 石灰石、白云石、膨润土及岩监质量优良且储量大，还有铁、铜、铅、锌、钼等金属矿。 市场空间 镇江地处上海经济圈与南京都市圈的交汇处，物流便利，市场容量大，辐射面广。 电、水、气 镇江城乡用电普及率100%。全市发电装机容量187.5万千瓦。市区日供自来水才干57.5万立方米。城市气化率90.5%。 2003年城市建立投入101亿元，实施完成63个城市重点工程和18个民意实事工程。新建和改造檀山路、跑马山路、学府路、黄山南路、润州路、东吴路、梦溪路等城区主干道，总长40.6公里。改造街巷道路面积1.01万平方米

40、，房屋拆迁面积突破150万平方米，完善污水截流系统，新建日处置10万立方米污水处置厂，建成城东渣滓填埋场二期工程。年末拥有公共交通客运车470辆，其中新增45辆。公共交通客运总量达7212万人次。新开辟公交线路2条，优化和延伸线路7条。拥有出租车1254辆。市区自来水日供水才干达63.75万立方米，自来水普及率95.5，煤气供应总量4740万立方米，液化石油气供应总量5.25万吨。城市卫生情况有所改善，实现20小时保洁工程。年末市区拥有路灯3.70万盏，市区路灯亮灯率达98.0。污染物排放总量得到有效控制，其中主要污染物排放量均比上年有所减少。城市烟尘控制区面积64.95平方公里，覆盖率坚持1

41、00。噪声达标区面积44.5平方公里，覆盖率70.8。城市环境功能区根本达标。全年空气质量污染指数由上年的85下降到78，二级以上空气质量天数达294天，生活渣滓粪便无害化处置率100，集中式饮用水水质满足类规范。市区工业废水处置率100，固体废物综合利用率85，其中危险废物处置率100。2、行业构造分析1供应才干分析土地市场房地产供应情况年 份指 标20002001200220032004房地产开发投资亿元12.8614.9519.8032.2939.17房地产开发投资额增长率12.81%16.25%32.44%63.08%21.31%市区房地产开发投资亿元6.4413.2房地产开发投资增长

42、率-4.3151.7新开工面积万57.65178.69施工面积万107174.42142.8市区开工面积万60.1785.3666.7市区87.44151.12旧城改造2000年，围绕市政府重点工程建立，结合旧城改造，全年共发放城市房屋拆迁答应证19宗，撤除各类房屋729户，建筑面积7.55万平方米，比上年增长99%。其中长江路道路拓宽改造拆迁1.96万平方米，镇澄路1.04万平方米，中华路小学0.512万平方米。马家路、岗子下、鲇鱼套、江滨大道等12个片区撤除房屋419户，撤除3万平方米。房地产开发随着长江路的拓宽改造为西部旧城改造带来能够，但本年度的旧城改造依然缓慢，规模开发仍未构成，零星

43、开发依然存在。2001年，镇江市对房地产开发企业的管理力度逐渐加大，各开发企业的投资构造更加合理，逐渐由建商办楼转向住房建立。全年完成开发任务量6.44亿元，比上年增长-4.31%；房屋施工面积107万平方米，比上年增长5.52%，其中新开工面积57.65万平方米，比上年增长26.7%；开工面积60.17万平方米，比上年增长15.48%；销售商品房面积46.33万平方米，比上年增长29.77%；销售额5.5亿元，比上年增长12.24%。2002年，市政公用局完成街巷道路改造条万平方米；维修道路万平方米，修复沟槽万平方米，铺设人行道万平方米、路牙万米；安装主干道路灯盏，铺设线缆公里。截至2003

44、年底，全市有房地产开发企业189家。其中，市区121家，句容市25家，扬中市4家，丹阳市39家；级资质企业2家，级4家，暂2级10家。全市完成房地产开发投资36.15亿元，住宅新开工面积178.69万平方米，开工面积87.44万平方米，销售面积108.43万平方米。其中市区完成房地产开发投资22.49亿元，住宅新开工面积110.85万平方米，开工面积59.19万平方米，销售面积66.26万平方米。全市开工建立经济适用房2.5万平方米。 2吸纳才干分析房地产市场吸纳情况近年镇江商品房销售面积及销售额20002004年 份指 标20002001200220032004商品房销售面积万84.4970

45、.2678.77109.04123.9商品房销售额亿元10.9112.2411.9519.1825.2房地产市场价钱程度近年镇江商品房销售价钱走势20002004年 份指 标20002001200220032004商品房平均价钱元/148316471913市场购买力年 份指 标20002001200220032004城镇人口数量万人97.06100.86102.65104.96117.48人均住宅运用面积/人17.27人均消费程度元/年/人580362356305696973743竞争才干分析加大房地产市场次序整顿力度，开展房地产开发工程审批程序、商品房销售运营行为、结合开发工程等专项检查，抽

46、查企业89家。加强房地产开发企业资质管理，注销4家无开发业绩企业的开发资质。 强化房地产开发工程手册管理，运用开发工程手册管理软件，经过现代化手段提高对开发工程的监管才干。抓好建章立制，建立工程手册验核管理制度、房地产结合开发工程管理制度、房地产开发企业年度考评实施细那么，推行房地产信誉档案管理制度，编印。 强化住宅小区开工综合验收制度，会审18个新建住宅小区的根底配套设计方案图纸，完成10个住宅小区的开工综合验收。推进新建住宅小区开工综合验收合格后方可交付运用的制度。 处理群众反映剧烈的历史遗留问题，责成有关开发公司处理部分住宅小区长期运用暂时用水74幢2478户，处理部分住宅小区长期路不平

47、、灯不亮、下水不畅等方面的问题11项。坚持为企业效力，到现场办公18次，协助 企业协调处理实践问题11项。举行房地产开发企业各类管理人员培训和讲座4次， 400余人次参与。发放900套。树立典型,打造精品楼盘，恒美嘉园经过国家康居示范工程设计方案评审，以香江花城、米山人家、枫林湾等为代表的一批精品楼盘开工建立。3、目的城市投资环境综合评价研讨结论城市投资建议投资区块市场类型选择【无锡篇】1、行业环境分析1自然地理地理位置无锡市位于北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里

48、；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2003年末耕地面积为152.27千公顷。地址风貌无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地域。宜兴地域山体均作东西向延伸，绝对高度500米以上，最顶峰为黄塔顶，海拔611.5米。锡山、江阴和市区的山丘总体上呈北东、北东东走向，其高度由

49、西南往东北逐级下降。最顶峰为惠山的三茅峰，海拔328.98米。区域资源水资源：全市共有大小河道3100多条，总长2480公里。市区河道总长150公里，平水期水体容积800万立方米。太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为44.28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米。因此，无锡地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米。 物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。全市已经过省级以上技术鉴定的矿泉水井泉共有11处，已开发的有5处。生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于

50、地域内以及外来归化的野生维管束植物共141科、497属、950种、75变种。主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、麻栎、锥栗、榆树等。药用植物400多种。鸟类有170多种；鱼类为90多种，太湖中的银鱼，长江中的刀鱼、鲥鱼、河豚鱼是名贵鱼类；兽类有30多种，主要有华南兔、穿山甲、豹猫、黄鼬等。水质：2004年，无锡市水资源监测中心在全市45条主要河道以及太湖、西氿、滆湖、横山水库等主要水域布设了64个地表水水质监测断面点。全年对这些监测断面点的监测资料阐明：无锡地域总体水环境情况与上年相近，水质污染依然严重。除宜兴横山水库、长江江阴段处于类水，其他水体均劣于类水。

51、全年有1.9%的监测断面点符合类水规范，4.7%的监测断面点为类水，9.0%的监测断面点为类水，15.3%的监测断面点为类水，69.1%的监测断面点劣于类水。主要超标工程超标指超越GB 3838-2002类水规范为溶解氧DO、高锰酸盐指数CODMn、五日生化需氧量BOD5、氨氮NH3-N、总磷TP、挥发酚Fn等。气候气温无锡市属北亚热带潮湿区，受季风环流影响，构成的气候特点是：四季清楚，气候温暖，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1月平均气温在2.8左右；7月平均气温在28左右。全年无霜期220天左右。无锡市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属潮湿

52、地域。无锡市区日照时数2019.4小时。常见的气候灾祸有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，部分地域小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。2003年无锡市气候特点是：气温特高，盛夏高温明显，降水正常略少，日照充足。2宏观经济环境无锡市20002004年运转目的近年来无锡城市运转目的2000-2004年 份指 标20002001200220032004GDP亿元1200.170.111580.661901.222350.00GDP增长率11.211.512.815.417.4人均GDP元/人276533124836151

53、43155房地产业亿元42.5150.6059.1769.91房地产业对GDP拉动3.54%3.72%3.74%3.68%人均可支配收入元/人8603945499881164788人均消费支出元6975740575678360财政收入亿元112.06141.92200.85265.58354.74无锡恩格尔系数的历年变化趋势年份2000200120022003恩格尔系数41.840.439.838.0恩格尔系数的逐年继续下降，阐明了无锡市民的消费构造日趋合理，消费才干有了很大程度的提升。3政策环境从无锡的房地产开展来看，无锡的房地产曾经经过了酝踉期和起步阶段，进入了房地产开发的黄金阶段。99年

54、年底以前，无锡房地产市场上普遍以新村房和安居房为主，市场上鲜有进展商业运作的楼盘，而且开发的楼盘普遍规模偏小，市场需求也不够旺盛，房地产工程普遍去化比较慢。2000年随着福利分房制度的取消，无锡的房地产开场起步，在开展初期无锡房地产虽稍有起色，但受开发商整体实力的影响，楼盘质量和规模都不够，整个市场也显得较为沉闷。2001年底，随着无锡确定为开展成特大型城市，城市改造和建立力度加大，大量拆迁户的添加导致了房地产的需求开场急剧添加，无锡的房地产开场升温。2002年初，无锡经过运营性用地市场化运作，开场推行土地拍卖制度，无锡的一级市场被迅速激活，土地供应加大。而开发主体方面，部分无锡的民营开发商经

55、过几年的工程运作使本身实力得到了迅速提高，加上外地实力开发商特别是江阴的大型上市公司凭仗雄厚的资金实力纷纷进入无锡房地产，使得无锡的土地价钱飞涨，而需求方面，由于整个市场延续几年供应量缺乏，导致需求非常剧烈，因此供需的不平衡使得无锡的房价开场大幅上涨。2003年，无锡的房地产开展进一步吸引了外地开发商的留意，外资开场全面进入无锡房地产市场，土地的价值被进一步表达，从而促使无锡的房地产全面升温，可以以为2003年下半年无锡的房地产开场进入了房地产开发的高速增长期。2004年的国家宏观调控是紧缩性调控，其根本特征是：管紧土地、清理工程、收紧银根、控制能源。在此背景下，无锡房地产市场呈现出投资增速有

56、所放缓，供需构造得到初步伐整，供求关系趋于平衡，房价过快上涨的势头得到初步遏制，市场行为不断规范，消费者购房越来越理性，房地产产质量量不断提高，开发商品牌认识得到加强等特点。4根底设备建立城市规划：无锡立足于建立湖滨城市、山水城市，尽快拉开城市框架，扩展建成区面积，开展新城区，有方案、有步骤地改造老城区，推进城市建立南进北伸，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市规划构造。无锡新三年城市建立目的要求：无锡市在前三年城市建立的根底上，掀开新三年城市建立新的一页。2005年2月，中共无锡市委、无锡市政府同意经过“打造山水名城、共建愉快家园2 0 0 52 0 0 7年无锡城市建立

57、开展行动纲要。城市规划与管理：2004年，城市规划的编制和管理全面加强。围绕城市空间资源整合利用需求和湖滨城市特征塑造，大力提升规划编制的广度和深度，进一步健全完善城市规划体系。先后编制完成了以太湖新城中心区详细规划，太湖新城中心区城市设计，南太湖风光带概念规划，双河尖、杨木桥、羊腰湾等重点社区控制性详细规划，梅梁湖、马山和锡惠景区规划，南长街历史街区维护修缮规划，工业规划调整规划，物流、市场规划规划，近期建立规划，城市五线规划等十大规划为代表的一大批控制性详细规划、概念规划和专项规划，顺应了城市建立和经济社会开展的需求，有力促进了城市化进程。规划管理不断加强，城市规划管理在城市建立有序开展中

58、调控作用充分显现。无锡市规划领域第一部地方性法规经市人大常委会一审经过。公用事业:公用设备更加完备。新辟公交线路8条，延伸优化公交线路22条，新增、更新公交车辆200辆，新增公交站棚100个。城市管道煤气家庭用户12.67万户，液化气用户55.89万户，居民燃气普及率为92.5%。自来水日供水才干达133.8万吨，供水总量26670万吨。全市全社会用电量289.70亿千瓦时，较上年增长21.3%。其中工业用电247.24亿千瓦时，较上年增长23.5%；城乡居民生活用电20.31亿千瓦时，较上年增长14.5%。环境维护与治理:城市环境质量进一步改善。全年全市环境空气质量良好以上天数占总天数的比例

59、到达80.9%，空气污染指数年平均值为80，集中式饮用水源水质达标率98%，全市工业废水排放达标率到达95%以上。全市建成各级环境监测站6个、烟尘控制区46个，面积505.4平方公里；环境噪声达标区44个，面积362平方公里。城市绿化：年内市区新增绿地638.7公顷，其中公共绿地127.2公顷，人均公共绿地面积为8.2平方米，建成区绿化覆盖率为37.5%。交通运输：对外：无锡是华东地域主要的交通枢纽，已构成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。7条水运干线沟通相连，9条公路干线通向苏、浙、皖。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地域的主要渡口。无锡机场开通了6条国内航

60、线。近几年来，无锡大交通建立全面展开，建成了沪宁高速公路无锡段，完成了苏南大运河无锡段整治，江阴长江公路大桥将于1999年9月建成。到本世纪末，无锡境内将有上海到成都、黑龙江到海南、上海到北京三条高速公路经过，构成一个高速公路交汇点，无锡作为交通枢纽的位置日益明显。铁路：京沪、城际、新长线路公路：沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路，以及环太湖公路和东干线，构成了“环行+十字的高速公路网河运及港口：无锡江河湖海相通，京航大运河穿城而过，距市区35公里的江阴港是长江出海口重要的换装港之一航空：无锡机场4C级对内城市路网体系：根据城市总体规划确定的城市路网体系，2003年无锡市道桥建立的思绪是：拓展主