Q3中国房地产行业回顾与后世展望

1、目录 HYPERLINK l _bookmark2 部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧 3 HYPERLINK l _bookmark3 1、住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难 4 HYPERLINK l _bookmark5 2、三大城市群与西北表现最亮眼，九月市场转冷凸显隐忧 5 HYPERLINK l _bookmark6 3、长三角复苏一骑绝尘，城市之间上演冰与火 7 HYPERLINK l _bookmark8 1、行业融资再度收紧，销售大幅回暖助力回款高增 8 HYPERLINK l _bookmark9 2、境外金融市场修复，民企海外发债环比大涨 9 HYPERLINK l

2、 _bookmark10 3、境内发债成本触底回升，境外发债成本持续走低 10 HYPERLINK l _bookmark11 4、信托融资环比大幅回落，平均收益率持续下行 11 HYPERLINK l _bookmark13 1、土地成交热度环比回落，一线与强三线仍最受青睐 12 HYPERLINK l _bookmark14 2、一线与强三线溢价率冲高回落，各线土地流拍率持续回落 13 HYPERLINK l _bookmark17 1、海外疫情第二波来袭，全球经济遭受持续冲击 14 HYPERLINK l _bookmark18 2、全球宽松力度不减，无风险收益率持续下行 15 HYPE

3、RLINK l _bookmark19 3、三驾马车强劲修复，货币环境结构性宽松 16 HYPERLINK l _bookmark20 4、新开工与竣工增速表现疲弱，短期仍受制于市场转冷与融资收紧 17 HYPERLINK l _bookmark22 1、住宅库存回落明显，商办库存去化维艰 18 HYPERLINK l _bookmark23 2、一二线供应与库存齐上升，部分城市去化难言乐观 19 HYPERLINK l _bookmark25 1、偿债规模再创新台阶，房企资金链进一步趋紧 20 HYPERLINK l _bookmark26 2、上半年行业债务恶化，民营房企短期偿债压力巨大

4、21 HYPERLINK l _bookmark27 3、“三道红线”出世，行业或将进入供给侧改革 22 HYPERLINK l _bookmark29 1、头部房企积极补仓，轻量重质提升拿地标准 23 HYPERLINK l _bookmark30 2、加仓一二线及强三线，减仓非核心城市群三四线 24 HYPERLINK l _bookmark32 1、头部房企集中度再上升，行业格局向倒金字塔演变 26 HYPERLINK l _bookmark33 2、房贷利率下行趋缓，市场转冷迹象明显 27 HYPERLINK l _bookmark34 3、金九银十显著弱于去年，市场热度继续回落 28

5、一、政策篇图表 1全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.01-2020.09）5045403530252015105022 3626525 819816283 6817535214520 18 6 15 1 731202 11 4 2 1 1 1112 12 13 77 4 22163 2 6 6 82 22 31134 41 62132203 3 21 23 1212 2 2 31201 1 3 1 3 37 5 21112012 111 114 1 520116 2 3 4 5 6 7 8 9 1 111217 2 3 4 5 6 7 8 9 1 111218 2 3 4 5 6 7

6、 8 9 10111219 2 3 4 5 6 7 8 9 10111220 2 3 4 5 6 7 8 91 M M M M M M M M M M M 1 M M M M M M M M M M M 1 M M M M M M M M M M M 1 M M M M M M M M M M M 1 M M M M M M M MM限商 1限价限售限贷 1限购 1MMM11M1 1 131 3 1 1111123 2 222 12 2 3 8 26 7 21 41 1 1 7 14 1 4 22 5 3 2 5 6 1 8 12 1 3 73 1 62 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1

7、 2 3 1 5 4 52519 8 3 2 6 5 1 32 2 2 1 43201618 3 3 2 621 1 3 1 3 3 7 5 2111 1 2 1121 1111 13321 54 13380.060.040.020.00.0-20.0-40.0-60.060.040.020.00.0-20.0-40.0-60.02020 年 Q32020 年 Q2时间4.774.74销售面积(亿)商品房9.9%3.2%同比(%)4.254.19销售面积(亿)商品住宅10.5%4.1%同比(%)2015-092015-112016-01图表 4商品房及商品住宅2016-032016-05201

8、6-072016-092016-112017-012017-032017-052017-07销售面积当季值及同比增速(2020Q2-Q3)2017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092015-09二、销售篇2015-112016-012016-032016-052016-07图表 3全国不同类型物业销售面积累计同比(%)2016-09图表 22016-11住宅住宅2017-0

9、12017-03全国不同类型物业销售额累计同比(%)2017-052017-072017-09办公楼办公楼2017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11商业营业用房商业营业用房2019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-076.2-17.1 -15.7 -1.00-16.50 -15.30 2020-09图表 5全国主要片区 商品住宅 销售额(红线)与销售面积(橙线)累计同比(亿元,%)三线(18城)-7.4%二线(27城)一线(4城)0.6%1.7%

10、5.3%9.1%7.3%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%销售金额同比销售面积同比图表 649 个世联重点监测城市 商品住宅销售额 及 同比情况(2020 年 1-9 月)图 7监测城市商品住宅销售增速(2020 年 1-9 月)三、资金篇图表 8房地产到位资金 与 累计同比210,000房地产开发资金来源:按月累计值(亿元)累计同比(%)180,000150,000120,00090,00060,00030,00008.04.44.0136,3760.0-4.0-8.0-12.0-16.0-20.0 3.5 3.1 -7.0国内贷款(占比16.5%)自筹资金(占比32.3%)定

11、金及预收款(占比31.8%)个人按揭贷款(占比15.8%)0.830.020.010.00.0-10.0-20.0-30.0图表 9房地产行业到位资金 主要构成占比 及 累计同比走势(%,2017.02-2020.09)图表 10内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q3)境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比400030002000100000.80.50.2-0.1-0.4-0.7图表 11内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q3)3000境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比0.920711213200010000图表 12内地民营

12、房企 境内外合计发债情况(亿元，2020Q1-2020Q3)0.688610730.30-0.3-0.6全行业发行规模(亿元)同比民营房企发行规模(亿元)同比境内574517%境内224419%海外3497-17%海外3109-16%图表 13内地房企 境内 发债加权平均利率情况(%,2014Q1-2020Q3)8.0%央企地方国企民企7.0%6.0% 5.72% 5.0%4.0%3.0%3.72%4.19%图表 14 中资美元债地产信用等级分类收益率表现(%)图表 15 内地 民营房企 境外发债加权平均利率情况(%)A+至A-(左轴)BBB+至BBB-(左轴)BB+至BB-(右轴)B+至B-

13、(右轴)3.520.03.02.515.010.05.02020/1/32020/1/212020/2/142020/3/62020/4/72020/4/302020/5/142020/5/282020/6/122020/6/242020/6/242020/7/82020/7/222020/8/52020/8/192020/9/22020/9/172020/9/302.00.0图表 16投向房地产新增信托项目金额 及 同比新增信托项目规模（亿元）同比（%）50004000300020001000080%60%40%20%0%-8%-20%-40%212932.62.21.81.41图表 17投

14、向房地产的资金信托余额 及 新增信托平均收益率 均下行投向房地产资金信托余额(万亿元）新增地产信托平均收益率(%)2.702.507.46%9%8%7%6%四、土地篇图表 182017.01M-2020.09M 全国招拍挂土地成交情况(所有用地类型)规划建筑面积(亿，左轴)规划建筑面积同比(%，右轴)45.0 42.71 土地出让金(万亿，左轴)土地出让金同比(%，右轴) 41.79 35.0 34.34 25.015.05.205.0-5.080%60%40%20%0%-20%-40%-60%5.3631.455.926.702017-01M2017-03M2017-05M2017-07M2

15、017-09M2017-11M2018-01M2018-03M2018-05M2018-07M2018-09M2018-11M2019-01M2019-03M2019-05M2019-07M2019-09M2019-11M2020-01M2020-03M2020-05M2020-07M2020-09M图表 192020 年 1-9 月各线城市土地招拍挂成交情况(涉宅用地）图表 20各线城市土地招拍挂溢价率(涉宅用地)100%一线二线核心城市群三线非核心城市群三线80%60%40%20%0%21.7%12.6%14.0%5.1%5.8%5.5%2.2%0.0%20.0%18.0%16.0%14.

16、0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%图表 21各线城市土地招拍挂流拍率(涉宅用地)一线二线核心城市群三线非核心城市群三线一、宏观篇图表 22全球(不含中国,左轴)全球新冠病例确诊单日新增(人,2020-10-25)英国法国意大利德国美国巴西500,000印度100,000400,00080,000300,00060,000200,00040,000100,00020,00000图表 23全球 GDP 当季同比(不变价，2020E 为 IMF 预测值)印度中国美国:折年数欧元区19国日本(2011价)英国10.005.000.00-5.00-10.00-15.00-2

17、0.002015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09-25.009-0.1%100%(CPI)2%图表 24全球主要经济体 M2 同比增速飙升(%)中国日本欧元区英国美

18、国30.0025.0020.0015.0010.005.000.00 24.11 10.90 9.00 5.004.003.002.001.002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-090.00-1.00图表 25多国 10 年期国债收益率持续下行(%)中国美国欧

19、元区韩国英国日本17.0015.0013.0011.009.007.002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07 13.50 10.90 2020-092015-07图表 2630.020.010.00.0-10.0-20.0-30.02015-1

20、0投资-消费-出口固定资产投资完成额出口金额2016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-12修复强劲 (同比,%)社会消费品零售总额图表 28社融规模与 M2 同比创阶段新高(%)2018-042018-07M2:同比2018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-0660.0055.0050.0045.0040.0035.0030.0025.000.8-0.8-7.22020-09社会融资规模存量:同比2018-01图表 27制造业 PMI 持续攀升2018-03PMIPMI:新订单

21、2018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-09PMI:生产PMI:新出口订单2019-112020-012020-032020-052020-072020-09图表 29房地产投资、房屋新开工 与 竣工面积累计同比增速(%)房屋新开工面积(左轴)房屋竣工面积(左轴)房地产投资完成额(右轴)40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%15.0%.0%5.0%-5.0%0.0%-15.0%-20.0%-11.6%-15.6%100.0%-3.4%建筑工程土

22、地购置费安装工程房地产开发投资完成额 8.4% 6.1% 5.6%-15.6%2015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09图表 302019-2020 年投资开发完成额

23、构成平均占比图表 31 投资开发完成额构成项同比增速80.0%60.0%旧建筑物购置费, 5%设备工器具购置, 1%安装工程, 5%土地购置费, 34%建筑工程, 55%40.0%20.0%0.0%-20.0%2015-102016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-09-40.0%图表 32商办 待售面积及累计同比增速(%)1.81.51.20.90.60.30.0办公楼待售面积(亿)办公楼

24、待售面积:累计同比(%)商业营业用房待售面积(亿)商业营业用房待售面积:累计同比(%)50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%图表 33商品住宅 可售面积及累计同比增速(%)商品住宅可售面积:累计值(亿)商品住宅累计同比(%)30.025.020.015.010.05.00.040%30%20%10%4.7% 0%-10%-20%22.780.3-1.8%2.6%1.332011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-0

25、92014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09二、库存篇图表 34世联行重点跟踪城市 累计供应面积同比 与 供销比（2020 年 1-9 月）50.0%30.0%10.0%-10.0%-30.0%-50.0%3.002.502.001.501.000.500.00图表 35世联行重点跟踪城市 可售面积 及

26、去化周期(2020 年 9 月末)2019年9月可售面积(万,左轴)2020年9月可售面积(万,左轴)去化周期(月,右轴)25002000 37.1 30.115001000 22.0 50010.65.40484236302418126 2.9 0北广上深京州海圳厦天大兰青沈哈郑长武长贵昆南南苏南成石太合重杭西宁济银门津连州岛阳尔州春汉沙阳明京昌州宁都家原肥庆州安波南川泰包肇江中惠佛舟南徐无汕南廊东珠临安头庆门山州山山通州锡头充坊莞海沂滨庄*广州北京深圳上海*石家庄杭州*苏州兰州*郑州大连*南京*贵阳*合肥成都昆明*南宁宁波*长沙长春青岛厦门*沈阳*哈尔滨*济南*太原*西安武汉天津*重庆*南

27、昌*临沂*廊坊南充汕头*泰安东莞舟山肇庆徐州江门*包头*惠州珠海佛山南通*无锡中山2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4三、债务篇图表 36内地房地产行业境内外合计债券到期情况(亿元，2017Q1-2023Q4)境内债券到期规模境外债券到期规模3000200010000图表 37内地民营房企 境内外合

28、计债券到期情况(亿元，2017Q1-2023Q4)境内债券到期规模境外债券到期规模200015001000500020172034694507439 4559848702017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4全行业到期规模(亿元)环比同比民营房企到期规模(亿元)环比同比2020Q42020H127116

29、7947%29%84%112%2020Q42020H113253753-7%37%73%80%图表 38内地房企 境内外债券合计到期规模（2020 年 Q4 与 2021 年上半年）图表 39内地上市房企净负债率150%央企地方国企民企120%111%115%90%101%105%60%58%52%30%2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q23.002.502.001.501.00图表 40内地上市房企现金短债比央企地方国企民企1.621.021.541.030.50

30、0.000.930.852014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1图表 41TOP50 房企“踩线”情况四、应对篇图表 422020 年 1-9 月拿地金额 TOP20 内地房企50.0%40.0%30.0%20.0%图表 43土地招拍挂成交金额占比(涉宅用地)43.6%一线二线核心城市群三线非核心城市群三线44.0%39.3%40.8% 27.3% 25.1% 24.5% 26.1% 18.1% 27.3% 23.1% 21.8% 10.0%0.0% 10.7% 8.3

31、%8.8% 11.3% 2017年2018年2019年2020年Q1-Q3图表 442020 年 1-9 月土地招拍挂成交金额 TOP20 城市(涉宅+商办用地)图表 452019 年末常住人口新增数(万人)五、市场篇图表 46Top100 房企累计销售额及集中度走势(万亿元,2017-2020Q1-Q3)12.0010.008.00 54.9% 7.3466.7%55.1%10.018.26 70.5% 11.26.0%589.27 69.3% 58.7% 41.0% 8.0180.0%70.0%60.0%50.0%6.004.002.000.0045.4%4.34% 6.07 32.52017TOP20销售 37.4% 5.622018TOP50销售 39.0% 6.222019TOP100销售CR204.746.792020 Q1-Q3 CR5040.0%30.0%20.0%10.0%0.0% CR100图表 47各梯队累计销售额累计同比(%)图表 48 全国房贷平均利率贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年4.904.70 4.854.504.304.10 4.253.903.7