大足广电大厦营销策划方案

1、.PAGE ：.； PAGE 60 - NUMPAGES 60 大足县广电大厦营销谋划方案目 录一部分：市场解析 、宏观政策解读、重庆房地产市场解读、大足房地产市场情况二部分：工程解码、工程区位背景分析、工程经济技术目的、工程SWOT分析三部分：工程定位、工程市场笼统、物理定位、精神定位、产品定位、目的客群定位：城市精英生活群四部分：推行战略、推行执行方案、工程LOGO及VI秀稿五部分：销售解析、定价战略、销售执行六部分：公司引见第一部分：市场解析一、宏观政策解读：.新国八条：第一条：地方政府要确立房价控制目的。第二条：加大保证房供应。第三条：加强买卖税收征收，将不满五年住宅买卖营业税从差额征

2、收改为全额征收。第四条：二套房首付比例提高。第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实践供应量。 第六条：全国范围内的限制购房套数。第七条：约谈地方政府。 第八条：加强言论导向。 年月日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条) ；中国人民银行日晚间宣布，将于月日起上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点大中型存款类金融机构存款预备金率到达的历史新高位。年“限字当头促进房地产市场平稳安康开展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的根本住房需求。一是继续大规模实施保证性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费。添加中低价位、中小套型普通商

3、品房用地供应，加快普通商品房工程审批和建立进度。规范开展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场次序。完善土地收入管理运用方法，抑制土地价钱过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。.重庆房产税内容征收对象：存量的独栋商品住宅；个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价倍含以上；同时满足无户籍、无企业、无任务的个人新购的第二套含以上的普通住房。计税根据：房产买卖价，待条件成熟时按评价值纳税；用于出租的应税住房，按规定征收交纳房产税，不再以租金

4、收入计征；独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税买卖价、适用税率不变。税率：独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价：倍以下：.%，倍含倍：%，倍含以上：.%“三无个人新购的第二套含以上的普通住房：.%免税面积：之前拥有的独栋商品住宅：-平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房：-平方米；一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。计算公式：应纳税额=应税建筑面积建筑面积买卖单价税率。年重庆九城区新建商品住房成交均价元/，年重庆九城区新建商品住房成交均价元/ ；两年均价.元/ ，目前的纳税价钱起点元/。恒安易居观念：遏制房价过快上涨，抑制投资性购房将成为年楼市“主基调；

5、进入楼市调控年，从“新国八条到地方政府控制房价过快上涨的详细政令出台以及沪、渝等地房产税的出台，无不传送着中央政府调控房地产，抑制房价过快上涨的决心，年房市在诸多压力之下变得更加扑朔迷离。二、重庆房地产市场解读：重庆，一座不易降服的城市！这里是最考验开发实力的中国城市。中国地产界应该深度研讨“重庆景象。重庆曾经成为中国商品房供应量最大的城市，成为中国供求比差最大的城市，成为中国房价最敏感的城市，成为中国商品房消费者要求最苛刻的城市，成为中国地产企业盈利才干相比对同类城市最弱的城市。但同时，重庆也成为了中国刚性需求量最大的城市，成为了产品供应最丰富、最创新的城市，成为营销方式最多样化、最务虚的城

6、市。所以，重庆成为中国最考验开发商综合才干的城市“重庆能生存，到哪里都能开展。城市开展规划：根据重庆市-年城市总体规划于年月日经国务院正式同意实施，重庆市的城市定位确定为“我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地域的经济中心，国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。“一圈两翼城市开展战略 “一圈两翼区域开展战略是新情势下重庆完成胡锦涛总书记“战略使命的现实要求。 “一圈两翼区域开展战略，打造“小时经济圈，扩展了长江上游地域经济中心的承载主体并加速其城市化工业化进程，带动以万州为中心的库区和以黔江为中心的渝东南少数民族地域的“两翼共同协调开展。该战略的提出，将有利于

7、我市由“小马带大 车向“大马带大车的转变。两路寸滩保税港区 规划占地.平方公里，其中，空港保税港区. 平方公里，水港保税港区平方公里，估计到年分三期全部建成。经分析评价，以重庆保税港区为中心，公里半径划圈，辐地面积约万平方公里，加之部分经干线交通辐射吸引区域，估计重庆保税港区辐地总面积约平方公里。中国第三区两江新区 “两江新区概念规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区;渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地域、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区;北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积约平方公里。恒安易居观念： 随着十二五重庆战略规划的实施，重庆将逐渐完成从全国

8、二线城市向全国一线城市的战略转变，中国西部唯不断辖市、中国西部独一全国五大中心城市，长江中上游地域经济、政治、文化中心城市重庆的未来城市价值无可限量。年重庆市GDP开展情况重庆市年GDP.亿元，增长幅度.%。受外部环境影响，重庆GDP增长速度低于年和年，但GDP仍坚持了两位数的继续增长，估计年GDP将以%增长率平稳开展,到达年，GDP有望突破亿元。年重庆市财政收入变化情况重庆市普通预算性财政收入从年.亿元增长到年.亿元，增长了近.倍，从年到年每年以%-%幅度增长，由于受国际金融危机影响，年初，重庆市财政收入出现下滑，后经过积极的财政政策实现全年增长的目的。年重庆市城镇人均可支配收入变化情况全市

9、就业人口维持在-万左右，而城镇登记失业率维持在%左右，社会就业人口相对稳定，而城镇人均可支配收入那么从年元增长至年元略低于全国程度%，增长了近.倍。年重庆市城镇人口及住房面积、城镇化率变化情况重庆城镇人均住房面积从年.平米增长到.平米，增长了近平米，居住程度大幅提高，而城镇人口从万增长到万人，城镇化率从%提高到近%，为房地产开发提供了充足的开展空间。年重庆市固定资产投资及房地产投资情况重庆固定资产投资逐年走高，从年亿元增长到年的.亿元，增长了倍，而房地产开发投资那么从亿元添加到.亿元，增长了倍，房地产投资所在比重不断在%-%左右。年重庆市土地出让情况及占财政收入比重随着地价的提升，重庆土地收入

10、逐年走高，提高了近倍，土地收入占财政收入的比重相对年%的比例有所下降，但除年由于土地成交过少外，均占到财政收入%以上，阐明土地收入对财政收入的奉献仍很大，政府仍将其作为财政收入的主要来源。年重庆市房地产市场变化情况重庆近几年房地产市场表现活泼，商品房施工面积逐年增长，-年均坚持在%左右的增长幅度，年受金融危机影响上涨%，年由于上半年增长缓慢，全年增长%，开工面积除年增长%外，其他几年上涨幅度小，而年由于房地产火爆上涨%，销售面积在年提升%，年提升%，从年起均大于开工面积，市场一定程度上表现出供不应求的态势，销售额更是在年突破亿元，同比上涨%。年重庆市主城成交均价变化情况年-年，重庆主城均价一路

11、走高，在年突破建面均价元/平米，年一季度房地产销售量价齐升：我市商品房销售面积.万平方米，同比增长.%，商品房销售均价为元/平方米，与去年同期均价为元/平方米相比，每平方米涨了元，涨幅。恒安易居观念：、重庆宏观经济数听阐明在经济根底、人口、房地产投资、消费等方面都是逐年稳步增长。、重庆的城市规划开展的“一圈两翼保税港区和“两江新区战略，使重庆城市化建立进程提速，为重庆经济开展注入强心剂。、重庆地产宏观数听阐明，重庆在过去从年-年，房价稳步攀升，供应量和销售量也不断坚持平衡增长，截止年月的成交面积曾经超越年最顶峰值。、重庆作为直辖市，无论是在政策、政府投资还是市场方面，处于一种良性开展，重庆地产

12、的产品研发曾经在全国地产中属于前列，但是价钱增长速度和幅度却比较低。三、大足房地产市场情况：一、大足房地产市场简析：全县全年在建房地产开发工程个，商品房施工面积万平方米，开工面积万平方米。完成房地产开发投资.亿元，比上年增长.%。先后引进重庆遵大房地产开发有限公式等余家县外开发企业，打造“蓝湖丽都、“凤凰城等精品商住小区，其中“御墅林枫工程完成投资万元，施工面积万平方米；“蓝湖丽都工程、号楼主体开工，完成号楼桩基，号楼施工至主体层，号楼施工至主体层，总投资.亿元；“宏福丽都、“棠都丽都、“阳光佳苑等工程正施工建立。二、竞争工程分析：蓝湖丽都：蓝湖丽都小区就是由重庆遵大房地产开发开发的房地产工程

13、，位于大足县棠香办事处龙泉村、组。本工程总用地面积为.m，总建筑面积为.m，其中住宅面积.m，公建面积.m，总户数户。蓝湖丽都居住小区住宅楼 总建筑面积为平方米，新建栋住宅楼，地上-层，地下层停车场，可提供约个停车位，另外包括整个工程估计年月底完成。蓝湖丽都目前销售均价：元/平米香山印象：香山印象位于大足新城东关大转向南行米处。交通方便，设备齐备。香山印象目前销售均价：元/平米凤凰城：大足凤凰城，南山之麓，凤凰所栖，宜居之城，宽景阔庭，洋房社区。凤凰城目前销售均价：元/平米时代豪庭：大足时代豪庭位大足东关大转盘旁，大足县棠香街道办事处红星社区，交通便利，设备齐备。时代豪庭目前销售均价：元/平米

14、五星华府：五星华府位于大足东关新区五星大道旁，地处东关新城中心区域，周边生活、交通等配套齐全。五星华府目前销售均价：元/平米恒安易居观念：、本工程所处地段“五星大道迎宾大道沿线目前属于大足县房地产开发热点区域，目前区域内市场放量较大，在工程住房产品面市后将面临较大的市场竞争；、区域内产品以高层产品为主，辅以小高层及城市洋房，产品同质化较为严重，且除蓝湖丽都外其它开放工程体量均不大；、区域内在售或待售工程均价均以突破元大关，部分高质量楼盘销售均价已到达元/平米，但区域内工程整体价差并不明显。第二部分：工程解码一、工程区位背景分析：一、大足县简介：大足县古号“海棠香国，是重庆市独一的世界文化遗产大

15、足石刻所在地和中国首批AAAAA级旅游景区。县城内南、北二山环绕城区，濑溪河清流穿城而过。依托得天独厚的地理区位优势、博大精深的石刻文化和历史悠久的五金机电产业，坚持做大规模、做优环境、做强产业、做精品牌的思绪，实施了棠香、龙岗、龙水组团城市开展战略，其规划面积平方公里，人口规模万人。目前，已建成北环路、二环北路、二路南路、中山路、五星大道、龙中路、陵园路，全长近公里的绕城高等级公路也即将全线贯穿，初步构成了“三纵四横的城市交通网络。实施了濑溪河综合整治、污水处置厂、渣滓卫生填埋场等环保工程，并建成投用了全球首条采用大功率太阳能跟踪式LED路灯，推进了宏声文化广场、滨河公园、灯饰等一批绿化美化

16、工程，完善了自来水、天然气、体育场馆、学校、医院等市政公益设备，城市功能日臻完善，人居环境更趋优化，先后胜利创建了国家级生态示范区、国家卫生县城、全国人居范例城市、全国环境综合整治优秀县城、国家级优秀旅游城区、市级山水园林城市等众多的城市品牌。城镇建立快速推进，坚持依托产业、突出特征的原那么，构成了邮亭、万古、中敖、三驱、珠溪等一批区域性中心城镇，涌现出了旅游资源开发、矿产资源开发利用、现代物流、工业经济、现代观光农业等一批各具特征的城镇群体，城镇的辐射带动作用日渐加强，城镇体系初步完善，城乡一体化格局初见端倪，是重庆市独一的全国乡村城市化建立试点县。大足县一直坚持经济和社会统筹协调的方针,大

17、力实施科教兴县、人才强县和可继续开展战略，推进科教文卫社会事业全面提高。近年先后荣获全国科技任务、特殊教育、体育任务、广播电视先进县等称号，是重庆市独一一处世界文化遗产地和中华一绝鲤鱼灯舞的发祥地。曾先后获“全国特殊教育先进县、教育部“劳动教育实验和“导学教育实验一等奖，获“重庆市政府两基成就奖、“重庆市两基任务先进集体奖、“重庆市一等奖、“重庆市中小学实验教学任务绩效考核一等奖、“重庆市中小学信息技术教育现代远程教育一等奖,被教育部基教司授予“劳动技术教育先进单位等荣誉称号。全县近四年推行科技成果项,获国家专利项。现有人拥有各种专业技术职称，其中高级职称人，中级职称人。建成全国首个农民荷莲太

18、空育种基地。年科技对农业的奉献率到达.%。全县共有各级各类公方法人学校所，其中完全高级中学所市级重点高中所、普通高中所，国家级重点职教中心所，初级中学所，中心小学所，特殊教育学校l所，教师进修校所、幼儿园所；另有高等职业院校所，乡村村小所和具有一定办学规模的社会力量办学单位所。共有在校生人，教职工人。在职兼任教师中，高级职称人，占.%；中级职称人，占.%；初级职称人，占.%；本科以上学历人，占.%；专科学历人，占.%；中专及以下学历人，占.%。全县小学生均占地面积.平方米，生均校舍面积.平方米；初中生均占地面积.平方米，生均校舍面积.平方米。全县有文化单位个，有文化艺术中心、妇女活动中心、老年

19、活动中心、青少年宫等文化设备和个文化站，图书馆藏书.万余册；有文物维护管理机构即石刻博物馆和大足非物质文化遗产维护中心各个。拥有文创、作家、诗词、摄影、美术、音乐、舞蹈、石雕等协会个，一批诗歌、散文、小说结集出版，石刻、五金等特征文化得到发扬，大足石雕被评为巴渝十大民间艺术，大足县被国家文化部命名为“中国民间文化艺术之乡。全县有大足电视台、广电网络传输分公司各个，传输站个，大足电视台自办电视综合节目各套。光纤电视、广电宽带信息网络实现个街镇乡全覆盖，广播电视根本实现村村通，其中有线电视用户达.万户，覆盖率达.%，数字电视用户.万户。全县拥有规范体育馆个，体育场、青少年俱乐部各个，社区、街镇群众

20、性体育健身设备较为完善，全县共有农民体育健身工程个，乡镇农民健身广场个，农民健身途径条，登山步道条，年开场建筑大足县体育运动中心，占地亩，投资.亿,在年完成。拥有门球、武术、信鸽、钓鱼、篮球等群众体育组织余个。年，县门球队荣获全国竞技竞赛冠军。现有国家级裁判人，一级裁判人，二级裁判人。国家体育锻炼达标率.%。近几年，胜利承办项国家级竞赛，项省级竞赛。在重庆市运动会上获得金银的优良成果。龙岗、石马、三驱、古龙被评为全国群众体育先进乡镇。二、工程区位概略：广电大厦工程地处大足县开发热点五星大道迎宾大道区域，紧靠大足县城门户东关大转盘,与著名的五星华府小区为邻，大足县公安局、大足县国土资源和房屋管理

21、局、大足县商务中心办公大楼、中国挪动通讯大足分公司、五星级华帝王朝大酒店等政府机关、职能机构和效力机构分布在周围，人员的层次和素质较高。近年来，随着大足县城区的快速扩张以及众多开发企业的不断涌入，五星大道迎宾大道片区的房地产开发程度有了较大的提升。区域的交通情况、生活配套、文化教育、文娱休闲、餐饮档次等配套设备方面在开发企业和政府的共同努力下也获得了长足的开展，该区域的开展前景是可观的。三、区域配套设备概述：、政府机关、机构大足县公安局、大足县国土资源和房屋管理局、大足县城乡建立委员会、大足县规划局、大足县档案局、大足县行政办事大厅等。 、金融机构重庆银行等。、学校教育机构大足县职教中心、中学

22、、城南中学、城南小学、龙岗三小学和东关幼儿园。、医疗设备大足县妇幼保健院，社区医疗卫生中心等。、商业配套设备顺众名车展览中心，东关农贸市场，独一超市等。、餐饮华帝王朝大酒店、五星华府酒店、东关美食一条街等。、文化、体育、文娱设备大足县体育运动中心以及酒店或小区自有配套的休闲会所、健身场所、乒乓球室、棋牌室、台球室等。、大交通五星大道、迎宾大道、南环路、大铜路、南环二路、成渝高速中线等。、公交线路路：龙水东关大转盘大足新汽车站路：龙水东关大转盘大足新汽车站路：东关大转盘大足老汽车站路：东关大转盘大足西门二、工程经济技术目的：“广电大厦小区总占地面积平方米；总建筑面积近平方米；容积率.；建筑密度.

23、%；绿地率.%；停车位个。小区由两栋高层楼宇其中综合楼层、住宅楼层和四层高的商业裙楼半围合而成，住宅总套数户。其景观环境和配套设备大多集中在小区的中庭花园，宋风宋韵的外型和前庭骑楼石雕广场是本工程的主要亮点。工程的住宅户型以建筑面积平方米左右的三室三厅和平方米左右两室两厅为主力户型；两室两厅平方米左右和平方米左右的一室一厅次之；平方米以上的大面积户型占的比例最小。三、工程SWOT分析：优势Strength、工程区位优势明显，地处大足县门户五星大道咽喉要道，西依迎宾大道、大邮路、成渝B线，南临长途汽车站、大铜路、东关大转盘，周边市政、商业、生活配套齐全；、东关新城的居住成熟、城市开展框架的拉大，

24、宜居新城位置的日益稳定，都将为工程所在区域带来宽广的开展前景；、工程地处五星大道、迎宾大道、南环路、大铜路、南环二路、成渝高速中线等重要城市干道交汇处，交通非常便利；、产品优势：工程拥有大足县目前独一A写字楼产品，属区域地标性建筑；、开发公司大足县城投司的金字招牌及公司资源将为工程的销售保驾护航。优势Weakness、目前东关新区商务、商业气氛尚不浓重，由于大批新建工程尚未交房，因此区域内整体入住率尚不高；、作为非中心的新城区，东关新区整体开展较慢，区域笼统受限，这也直接影响了工程的整体价值。时机Opportunity、政策导向，作为大足县新兴居住及政务中心，政府必将对区域建立投入更多财力、人

25、力，以促进整个区域开展；、目前大足县房地产市场中尚无甲级写字楼产品供应，而本工程的面市即将填补这一市场空缺，其市场稀缺性必将引发新一轮市场关注。要挟Threat、区域内普通住房产品供应充足，且同质化严重，对本工程住房销售呵斥一定要挟；、国家一系列宏观调控政策下楼市又进入新一轮的张望期，楼市后续走向如何尚无定论。第三部分：工程定位一、工程市场笼统：大足门户世界资本，会聚大足定位根据：由工程的地理条件决议工程作为大足县门户级笼统的市场位置，另外从工程产品上划分，住房仅作为工程整体的一个配套，而商务写字楼及裙楼商业才是工程营销的中心，因此在工程整体亮相时的市场笼统更该当将重心放在商务及商业产品上，而

26、非住房产品。因此，大足门户突出的是工程的地理优越性，而作为一个高端资本的聚集地，工程无疑成为了大足未来商务及商业中心及新地标。二、物理定位：大足首席地标级城市综合体定位根据：“城市综合体的概念就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进展组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而构成一个多功能、高效率的综合体。大空间尺度、立体交通体系、现代城市景观、高科技集成设备、地标式的城市建筑等往往都是衡量一个城市综合体工程的重要目的，相对与传统意义的大城市中心城市综合体，本工程其实只具备了部分功能及业态规划，但相对于大足县而言，本工程却可

27、以当之无愧的被称为大足首席地标级城市综合体，他们有完善的商业、商务、居住等产品形状；具有立体的交通网路；温馨的城市景观资源；高新技术产业集群以及大足未来城市地标A甲级写字楼，因此，综上所诉，工程作为大足县首个引入“城市综合体概念的工程，其后期推行及销售必将遭到市场热捧。三、精神定位：用世界的高度看大足定位根据：前面曾经提到，本工程的营销重点及难点均表达在写字楼及商业产品上面，而住房产品仅作为工程整体配套，其销售及推行均不会有太大市场阻力，因此，既然他们曾经提出大足首席地标级城市综合体概念，就应该将这一概念继续升华，作为一个带有政府背景的开发工程，广电大厦最终所承载的市场使命不仅仅是成为大足县未

28、来城市建筑地标，而更应该成为大足县未来经济开展新地标，一个高新技术产业的聚集地，前沿技术、信息的集散地，带动大足经济开展的中心区域，因此他们必需站在更高的高度对待工程的整体推行。四、产品定位：住房定位：精英生活一站式居住区定位根据：作为工程整体的配套，住房产品就整体设计风格、户型构造、面积控制等方面来看与普通住房工程并无差别，但本工程整体市场笼统决议了其不同的功能定位商务精英及城市白领精英的高尚居住区。写字楼定位：大足首席商务纯写字楼定位根据：作为大足首席具备国际规范的写字楼产品却是不争之现实，或许A包括OA： HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank

29、办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA： HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 楼宇自动控制系统作为衡量写字楼产品的国际规范，在大城市中早已司空见惯，但对于大足县房地产市场而言，它绝对是空前的顶级产品。商业定位：大足未来CBD商业中心定位根据：作为工程整体的一部分，工程商业的功能绝不仅仅作为本工程的配套需求而存在，而应该承载未来整个东关新城的区域商业中心的重担，作为大足县首席地标级城市综合体工程，工程所在地必将成为未来新区开展的热点区域，也必将聚集更多的社会资源、前沿信息，其必将带动整个区域商业晋级，因

30、此本工程未来商业价值无可限量。五、目的客群定位：城市精英生活群一、总体描画：总述：他们是高知高收入的中产精英，也许是中收入高文化的“知识英才阶层，也许是高收入中文化的“社会精英阶层。他们具有一样的人生观、价值观与生活情趣接受过良好的教育，注重个人涵养，置身忙碌的城市中，一直坚持着对文化、艺术等精神层面的喜好与追求，向往生态自然、有质量的生活是他们的共同特征。、区域特征：主要大足县城，其次是如龙水、双桥等重要周边乡镇以及部分临近区县客户。、职业特征：政府机关单位、私企业主、个体户、公务员、企业管理人员、教师、医生、律师等。、客户特征：年龄在岁左右，多为三口及以上家庭。、经济程度：家庭收入在万以上

31、，大多有私家车。、消费特点：二次置业居多，部分用以改善及提高现有的居住规范。初次置业为辅。区域忠实度较高，任务忙碌，对交通、生活配套、居住环境要求高；心态年轻，追求生活品味，假设产品设计富有闪亮点，易于引起共鸣，可快速构成激动购买行为。喜欢社交活动，设计时髦，理念超前的产品能引起他们较大购买愿望，并由于喜欢聚居而产生良好的羊群消费效应。由于他们属于中上收入人群，因此对在房价相对合理的情况下不会有太大的价钱抗性。、心思需求： 追求较高品味、较高素质的生活；注重隐私，注重群体认同感；注重楼盘区位及工程质量带来的优越感；生活压力较大，寻觅“心灵居所、“心境空间释放压力；向往享用都市中的便利交通、齐全

32、配套和缤纷多彩的生活。二、细分产品客户定位：、住房客户定位：年龄：-岁之间；客户年龄趋小、但跨度大；职业背景：中小私营业主、中高级公务员、教师、医生、周边厂矿技术工种、从事文化/传媒/传播的自在职业者、企业中层管理人员等；家庭特点：二人世界、三口之家、或部分时间与父母同住；业主每日任务时间长；客户实力：有一定家庭财富积累，家庭年收入万以上，对未来有良好预期，以初次置业为主，部分改善型需求为辅，部分家庭拥有普通或中级轿车。置业关注倾向：环境：希望住在繁华、便利的城市前沿地带；圈层：喜欢都市中心的生活形状，以及城市中心地标物业所带来的优越感；户型面积：面积不需求过大，但能满足温馨感；、写字楼客户定

33、位年龄：-岁之间；职业背景：多为政府机关性质的购买客户及中上规模国营、私营业主，高级合伙人，企业高层管理者等。家庭特点：共同居住的成员较多，-口人。通常为个子女，与一方的父母同住。客户实力：属于城市新富阶层/准财富阶层，家庭年收入万以上，二次或多次置业者，拥有-辆中高级家庭轿车，对所购商务产品接受才干较大。置业关注倾向：工程质量：一个可以表达本身企业公司价值的办公环境，一个可以承载企业开展的良好平台；周边环境及配套：不仅要具有成熟的交通、商务及商业配套，更应该具备成为未来区域商务、商业中心的开展潜力；工程整体笼统：与企业本身的笼统及品味相契合，表达企业及业主本身的尊崇感、优越感；购买动机：以自

34、用为主，投资客户为辅，其大致比例约为：。购买面积：以整层或半层购买居多，以及部分购买才干较强的多层购买客户。、商业客户定位：年龄：-岁之间；职业背景：部分政府机关性质的购买客户或部分私营业主，高级合伙人，企业高层管理者，私营个体户等。家庭特点：家庭成员较多，或者家族较为庞大，有比较雄厚的家庭资金条件。客户实力：属于城市财富阶层，家庭年收入万以上，二次或多次置业者，拥有-辆中高级家庭轿车，对所购商业产品的风险承载才干较大。购买动机及面积需求：购买动机：以自用为主，投资客户为辅，其大致比例约为：。购买面积：根据其详细用途分为几十至上千平米不等。第四部分：推行战略一、推行执行方案：阐明：本推行执行方

35、案是按照工程于年月中旬.开盘为节点行进制定，如工程开盘时间进展调整，本推行方案中所涉及节点将做相应调整。一、筹备期时间：.阶段要点：工程亮相筹备，推行任务开展前各项预备任务落实，包括媒体、人员等方面。中心任务：工程营销团队包括谋划以及销售人员搭建；销售人员培训；相关推行媒体协作合同签署；导入期推行及宣传物料设计及制造。阶段目的：完成营销团队搭建任务，完成人员培训任务，销售人员正式上岗，相关推行及宣传物料制造完成交付运用。二、笼统导入期时间：.阶段要点：工程初次亮相，品牌导入，引起市场高度关注。中心任务：各媒体渠道推行任务执行；大足县房交会工程展现；销售现场正常客户接待。推行主题：传播工程广告总

36、精神及定位，同时传播开发商大足县城投司集团的品牌影响力，将在大足县打造首席城市中心地标级城市综合体。营销通路：推行媒体公交车身广告作为目前大足县为数不多的推行媒体之一，公交车身广告具有受众面广，曝光率高等特点，且其所需费用相对合理，因此其将作为工程线上推行的主要媒体渠道。线下渠道短信息、夹报、派单、营销活动有别于主城房地产开发工程，恒安易居以为区县房地产开发工程的营销更多的应该依托线下渠道作为其支撑，因此在工程亮相阶段短信息、夹报、派单等线下渠道将作为工程宣传及推行的重要渠道；另外如中老年腰鼓扮演、大足县商务投资理财讲座、工程产品推介会等都将作为重要的工程营销活动。销售终端完成销售中心搭建及装

37、修，销售人员进场进展正常客户接待。阶段目的：工程信息迅速传送，吸引市场眼球，制造热点话题；积累意向客户组。三、蓄客期时间：.阶段要点：工程全面推行启动，放卡蓄客，锁定意向客户。中心任务：执行工程蓄客方案，落实工程开盘前各项筹备任务及开盘活动方案确定。推行主题：产品信息传送，区域未来升值潜力炒作，工程在大足县房地产市场中的市场笼统强化。营销通路：推行媒体公交车身广告发布工程产品信息及办卡信息，卖点诉求，提升工程整体笼统，激发购买愿望。线下渠道短信息、夹报、派单、营销活动加大短信息、夹报投放量，添加人手对派单任务进展强化，为销售中心上客做支撑；借政府资源之势进展营销炒作，如热烈祝贺企业正式落户广电

38、大厦等系列活动。销售终端配合工程调性进展营销包装，继续客户接待。阶段目的：完成意向客户登记组，办理VIP卡张。四、开盘强销期时间：.阶段要点：工程强势开盘，力争开门红。中心任务：执行开盘活动方案，借助开盘期优惠措施及销售现场良好销售气氛强力消化房源。推行主题：工程开盘信息发布，大足县首席地标级城市综合体工程热销炒作，树立工程销售口碑。营销通路：推行媒体公交车身广告传送工程开盘信息。线下渠道短信息、夹报、派单、营销活动传送工程开盘信息，以及工程热销炒作开盘后；执行开盘营销活动方案。销售终端营造工程开盘气氛，与工程开盘活动进展一致包装；.工程正式开盘。阶段目的：开盘力争到达%以上房源去化，强销期内

39、到达%房源去化。五、继续期时间：.工程销售行为终了阶段要点：销售衔接，不同产品之间相互进展销售借力。中心任务：借助开盘强销期余威及部分营销活动对所剩房源进展继续销售。推行主题：大足县首席地标级城市综合体精品房源仅余席继续热销中；老带新优惠活动；尾盘促销信息等。营销通路：推行媒体公交车身广告发布工程剩余房源信息，优惠活动等。线下渠道短信息、夹报、派单、营销活动成交客户回馈及老带新活动等。销售终端继续客户接待，剩余房源成交。阶段目的：到达工程房源%以上去化率。二、工程LOGO及VI秀稿：第五部分：销售解析一、定价战略：一、定价方法：市场类比法选取目前区域市场中最具代表性的竞争工程作为参考对象，根据

40、竞争工程目前销售均价作为指点价钱，再根据所选取对象与本司工程的竞争程度进展权重分配，再根据各不同权重项如：工程体量、楼盘质量、工程地段、交通条件、周边配套、产品特性等等要素进展权重评分，最终得出工程价钱修正值。二、定价原那么：产品导向原那么：在完成总均价的前提下，根据产品差别定位和客户差别定位，大胆调整不同批次不同类型产品的价钱程度；整体平衡，部分失衡：从整盘高度确立不同批次不同类型产品的均价。在同期推出的同类产品中有认识地设定梯次，构成适度的不平衡价钱；平价入市：入市价钱与竞争类物业比较坚持一定价钱优势，支持开盘惊动效应的实现；逐渐高走：控制构成销售期内的价钱增势和升值效应；价钱标杆：利用楼

41、王树立价钱标杆，拉升价值感，加快销售速度；比价效应：合理制定价钱差，实现匀速去化；灵敏机动：可以适宜总体市场情势的动摇变化和不可控性，适时利用较差的产品完成现金流目的；执行手段：在制定工程实践均价的根底上，虚高工程外表价钱，以满足企业老客户和新开发客户在价钱层面的满足感。恒安易居观念：根据不同的产品类型，制定合理的价钱体系，平衡工程的销售速度和利润,开盘以性价比高的超值价钱入市快速去化，经过明显的价钱梯度及高性价比的价钱杠杆去化价钱生长性不高的房源；经过价钱杠杆进展房源引导去化，房源好坏掺半；确保开盘旺销。多频次小幅度推售，提升工程笼统，分步骤逐渐翻开价钱空间，经过价钱拉升，呵斥工程升值印象，

42、其后价钱继续提升，发明利润最大化。综上所述，建议：工程住房入市销售均价：元/平米；工程写字楼入市销售均价：元/平米；工程商业入市销售均价：元/平米一层； 元/平米二层； 元/平米三层； 元/平米四层。二、销售执行：主旨: 本案销售方案的制定是以结合区域市场态势同类竞争个案销售现状以及本工程本身情况为根据,经过添加有效的上客量和合理的价钱定位的销售战略拟定,以达各阶段估计的销售目的,顺利完成整盘去化。一、客户积累：蓄客原那么：首先前期放低约定登记门槛，迅速积累根底客源，其次利用工程线上推行及系列营销活动的影响力和冲击力，经过对根底客户的过滤，使目的客群逐渐减少和精准。第一阶段：时间：.蓄客要点：

43、本阶段客户来源主要为经过工程推行或线下渠道知晓本工程而初次来访的客户，因此客户质量良莠不齐，在本阶段的客户积累要点即“广撒网，利用工程推行迅速积累客户量。蓄客目的：积累登记客户组。第二阶段：时间：.蓄客要点：本阶段客户来源主要为前期对工程有过认知或曾经到工程销售现场对工程做过直观了解的客户，其对工程认可度相比第一阶段要高很多，因此本阶段蓄客要点就是将此类意向相对较强的客户转变为他们的VIP卡办卡客户，经过此类营销手段到达进一步锁定他们的意向客户的目的。蓄客目的：积累登记客户组，VIP卡办卡客户组。工程住房一批次推出房源为套，他们按照办卡客户成交比列为:计算，即至少需求VIP卡办卡客户组以上才干

44、保证一批次房源在开盘强销期内到达%约套房源以上的去化率。第三阶段：时间：.蓄客要点：本阶段的客户积存任务主要是为工程二批次住房加推做预备，而且本阶段的上访客户多数为已购房老客户或老带新客户，因此相对于前面两个蓄客阶段而言本阶段客户的意向程度更高，因此该当利用一批次住房销售余威即工程初次开盘所构成的良好市场口碑效应迅速将意向客户转变为VIP卡办卡客户，为二批次住房加推做预备。蓄客目的：在前期登记客户曾经消化掉住房一批次开盘曾经消化的情况下，本阶段力争新积累登记客户组，VIP卡办卡客户组。与住房一批次开盘一样，他们同样按照VIP卡办卡客户成交比例为:计算，即至少需求VIP卡办卡客户组以上才干保证二

45、批次房源加推后到达%以上约套房源的去化率。二、推盘战略：推盘序列推盘时间推盘类别推盘楼层推盘套数.住房一批次年月写字楼一批次/年月住房二批次商业裙楼/年月写字楼二批次/恒安易居观念：、除住房产品销售需求发放VIP卡积累客户外，工程写字楼及商业产品销售均无需发放VIP卡蓄客，写字楼产品受制于市场稀缺等要素，其购买客群有庞大市场支撑，且部分楼层属于内部定购；而商业裙楼具有较大不确定性需求面积、总价等，无法进展集中开盘，因此恒安易居建议本工程写字楼及商业裙楼产品以内部认购的方式进展房源消化，而住房楼销售那么采取市场开盘销售法；、恒安易居建议将工程住房产品共套房源分为两批次推出，工程初次开盘由于客户积累充分，因此第一批次推出套房源，所选楼层涵盖低、中、高各区域房源，而将价值最高及市场接受程度最高的中间楼层层共套房源予以保管而将其作为二批次房源进展加推，同时也为二批次房源加推提价作铺垫。第六部分：认知恒安易居企业简介：恒安易居房地产经纪成立于年，现目前企业员工余人，管理人员人，涉及与房地产相关的全方位效力机构。企业在年被评为重庆市大中介、于年被重庆统计局评为放心中介、房地产经纪人协会会员单位、参与编制、等等。恒安人不断以来努力走在中国房地产市场的最前线，为房地产工程营销提供更专业、更完善的效力。公司秉持一向关注