昆山别墅整体市场策划实施方案

1、 . . 88/88别墅整体市场策划方案 日期：环境篇第一章 宏观环境一、宏观环境分析1地理位置与道路规划位于东经12048211210904、北纬310634313236，地处长江三角洲，是省的“东大门”，处省东南部、与之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3公里，其中水域面积占23.1%。是江南典型的“鱼米之乡”。1989年撤县设市，现辖10个镇和1个国家级经济技术开发区。根据市域公路网规划，境规划新建三条高速公路：绕城高速公路东段（湘城巴城正仪用直）十五期间完成；沪外环连接线，从绕城东南环经

2、大市镇接外环，东距50公里，西邻37公里。航空:虹桥机场（距45公里，约半小时车程），浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:港（中国最大港口、距离60公里）、家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区设有二等客货运输站。公路:区域公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。十五期间完成；太仓高速公路（绕城东北环陆双凤）十五期间完成。 市紧邻市，经济发展迅速，这就要求公路基础建设同步发展。因此，市干线公路将在2010年前全面建成通车。国中观点：便捷的交通条件使区成功的融入大，顺利的接纳了中心城区的扩，

3、其优势地位正日益凸现。2人口 全市计划生育工作进一步加强，人口自然增长稳定在较低水平上。全市出生人口6204人，出生率为9.87，死亡人口3722人，死亡率为5.92，人口自然增长率为3.95。年末全市户籍总人口 637157人，比上年末增加17623人。年末外来暂住人口达625345人，比上年末增加148484人，增长31.1%。外地人与人的比例已高达11，企业员工中外来人口更高达80，城市新增人口无疑会大幅增加对住房需求。未来人口将主要吸纳高素质人群，对外来人口比例有所控制，以合理分配社会资源。国中观点：大量外来人口的进入，不但为的经济发展注入了活力，而且为房地产市场的高速发展提供了基础。

4、3人文环境，自代置娄县至今已有2200多年的历史，历史悠久、文化底蕴深厚。在这里，曾诞生了著名思想家、教育家顾炎武，孕育了“百戏之祖”、“人类口述和非物质遗产代表作”昆曲，还完好保存着有“中国第一水乡”美誉的千年古镇周庄。国中观点：旅游产业的快速发展在带动相关经济发展的同时，也为的房地产业增加了附加值和发展空间，使区域整体竞争力进一步提升。4经济发展历史沿革八十年代初，充分利用紧靠的地理条件，主动接受经济辐射，大力发展横向联合，举办乡镇企业，经济实现了“农转工”；1985年自费举办经济技术开发区，九十年代又抓住浦东开发开放的机遇，大力引进外资，扩大经济规模，经济实现了“转外”；进入新世纪，积极

5、调整优化经济结构，强化产业集聚优势，着力提升产业层次，经济正在实现“低转高”。国中观点：地处后花园的受经济的辐射，经济结构不断优化，适时调整产业层次，经济步入良性发展轨道。5经济现状以外向型经济为支柱的，2005年1-7月份全市GDP突破400亿元，达到400.25亿元，按可比价计算，同比增长22.2%，其中：第一产业5.5亿元，比上年同期下降3.3%；第二产业280.09亿元，同比增长22.0%；第三产业114.66亿元，同比增长24.5%。工业经济仍是推动全市经济快速增长的主要动力，1-7月完成工业增加值262.78亿元，同比增长22.8%，工业对全市GDP的贡献份额达68.9%，拉动GD

6、P增长18.0个百分点。最近又被评为2004年百强县之首。2004年，人均GDP达到33900元，约合4085美元，较1999年净增500美元，显示出经济高速发展的良好态势。对比的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是两地的房价相差却有2倍之多，说明了的房价目前处在一个相对合理的发展区间，受政策的冲击无法和相比，未来房产市场的走向也将是一个健康稳步的过程。国中观点：第二产业所占的比例过高，说明了是以工业为支柱型产业的城市，第一产业的比例逐年下降，部分从事农业的人口将转移到城市的工业化进程中来；人均GDP和差距不大，但是房价却比低将近2倍，说明的房产市场发展还是比较平稳合理，虽然受政策

7、影响房产市场的增长趋缓，但是未来受市场复影响，必将重新回到快速发展的轨道上来。从去年的情况看，以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口，创造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二占三的到帐外资、百分之二的进出口总额。目前，综合实力在省县级市位居第一名，在全国县级市中名列第二，并入选2004年度“最佳中国魅力城市”。去年电机电子同业公会公布的大陆投资环境与风险调查中，被评为“极力推荐投资城市” 引进的台资也占到大陆的十分之一、的四分之一，与相当。美国福布斯杂志首次推出“中国最佳商业城市排行榜”、“未来之星50强”，分别名列第69位和第7位。在1995年以前国务院批准设立的33

8、家国家级经济技术开发区中，开发区综合投资环境列第三位；出口加工区在全国率先封关运作，并在全国同类园区中处于领先地位，去年进出口额114亿美元。国中观点：工业园区和开发区的环境优化，竞技发展持续向好，产业结构不断优化，政府财政收入稳步增加，成为的城市发展建设的基石。6人民生活2004年城乡居民收入继续增加。全市在岗职工平均工资20000元，比上年增长13.6%；农村居民人均纯收入8000元，增幅超过10%；城镇居民人均可支配收入15011元，比上年增长15.2%。居民储蓄存款继续增多。年末城乡居民储蓄存款余额(本外币)188.31亿元，比年初增加33.38亿元，人均（按户籍人口计算）储蓄存款达3

9、万元，比年初增加近4800元。城乡居民生活质量进一步提高。农民人均生活消费支出 6260元，比上年增长14.7% ；城镇居民人均生活消费支出10287元，比上年增长10.6%。2005年16月，市完成GDP338亿元，比去年同期增长22.8%；财政收入59.25亿元，增长47.1%。与此同时，社会事业发展扎实推进，16月，城镇职工可支配收入8837元，农民人均现金收入6817元，同比分别增长18%和16%；2003年城镇恩格尔系数就已经达到31.8，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消费。国中观点:经济的发展为当地房产市场的发展注入了强大的动力，居民人均收入的提高促使当地房地产产品消费的潜在

10、空间正在扩大，同时也推动了当地房产市场的能级提升。城镇居民人均可支配收入15011元，按4000元/房价、3.5人/户、80/户计算，房价：收入6:1，在国际标准围。二、 浦镇区域环境1.区域位置与人文地理浦镇位于位于北纬31度,东经120度,太湖流域东部,镇域围北连市区南界锦溪镇,东靠千灯镇,西邻吴中区甪直镇,同时又处于，、之间的黄金三角地带，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道紧依北缘，机场路贯穿全镇直通虹桥机场，区域面积116.27公里，是面积最大的镇，人口6.8104万，外来人口近4万，被列为现代化中等城市建设的“1+3”重镇之一。2.区域属性浦镇产业特色明显，环境优雅。横贯镇域东西的机

11、场路，把现代工业与生态农业自然分割，更显示人与自然的和谐统一,招商引资作的较好，在全市经济发展水平中处于中游，是一个外向型经济发展的市镇。3.区域经济这几年浦镇经济效益明显提高,2004年全镇完成国生产总值35.2亿元，全年实现财政收入50989万元,全镇人均国生产总值58713元，农村人均纯收入近8090元/人。全镇综合实力进一步提升,在两个文明建设综合考评中位居全市前列，被评为“市财政收入上台阶先进镇”。浦镇的经济重镇地位也得以体现。4.产业结构浦镇已初步形成以电子咨讯、精密模具、新型建材、精细化工、彩印制版等为主的支柱产业，成功形成了“甲鱼、西瓜、蘑菇、花卉苗木、传统水产、无公害粮油”六

12、大农业特色产业，有效实现了农民增收。2004年浦镇第一产业增加值1.4亿元,第二产业增加值24.6亿元,第三产业增加值9.2亿,三产结构比例为4:70:26。第二产业占据比例过大，说明了新人主要被工业企业所吸纳，而第一、二产业的农业和服务业趋于相对弱势，未来浦镇的发展需要逐步改善服务业所占比例过低的现状，促使产业结构更加合理，经济才能良性发展。5土地利用现状浦镇农业用地为79997亩，占总面积的46；城镇建设用地13.75平方公里,占总面积的12%；村庄建设用地面积8.1平方公里，占总面积的7；其他用地41.2平方公里,占总面积的35%。房地产业快速发展，2004年完成房地产投资36424万元

13、，区域浦2010年至少规划一个25公顷的市郊娱乐中心开发用地，总开发面积15公顷，以低建筑低密度开发，多留设户外公共游玩空间为原则。根据浦镇的发展现状，以与浦镇城市总体规划，浦镇规划形成“一心三社区”的空间布局。其中本项目所处的周东社区，规划用地10公顷左右，约居住人口一万人，居住延庆路以北会对现有居民点进行改造，延庆路以南为新增居住用地。第二章 外部环境影响因素一、行业相关政策影响分析老国八条3月底，国务院高层发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。通知一共有八条意见。通知明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。通知要求

14、地方政府与相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，

15、虽涉与问题较多，但提纲挈领，目标高度一致那就是稳住房价。新国八条5月11日电国务院办公厅近日转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 意见指出，保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经

16、济适用住房建设规模、项目布局以与进度安排。 意见明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时意见还强调要切实整顿和规市场秩序，严肃查处违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。 意见分为八个部分:一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以与进度安排，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住

17、房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防贷款风险。七是切实整顿和规市场秩序。强化法治，严肃查处违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。六一新政自2005年6月1日起，对个人购买

18、住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，转让购买两年的（不包含两年）的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税与附加税，买144米以上的房子，须交纳3%的契税。根据发布的新房产政策，购房面积在144米以上的住房，契税将按4%征收。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。

19、加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3以。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120（是144）米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。国中观点：一系列新政的出台，显现了政府稳定房价的决心，也是政府希望营造稳定健康的房产市场，让房价在合理的区间里增长；2005年起长达九年的国家积极的财政政策已经转变成稳健的财政政策，反映到楼市就是希望能有一个健康稳健发展的房产市场；从宏观经济形势的持续向好和政府的超前规划意识来看，几乎找不到房地产业不持续繁荣的

20、理由，但国家有关部门接连不断的调控措施却让目前的市场显得有点无所适从；一方面是旺盛的市场需求（自住和投资）引发的房地产投资的高速增长，另一方面是接连不断针对房地产业的调控措施，既要让开发投资增幅下降，又要让市场需求降温。两者博弈的结果将决定未来房地产市场的发展方向；央行从调控经济这个角度来看，就是对房地产注意节奏，注意质量要控制一下，要把资金多倾向于开发经济房；注重品质、强调性价比将是市场发展的一个必然趋势；楼市，受房产市场波动的影响，目前处于稳步不前的趋势，这种现状，会随这楼市盘整结束而上扬反弹；就目前的房地产市场特点而言，宏观调控的影响会对当地房产市场带来一定影响，尤其是市场上的客源层的分

21、化更为明晰，炒房客基本灭绝，投资客锐减，甚至自住客也处于观望中，市场需求急剧萎缩；虽然是以当地居民的自住需求为主体的（刚性需求），这和市区的房地产市场特点（投资需求占有很高比率）有很大区别，虽然两者特点不同，但两者的联系却非常密切，也就是说的房地产市场发展趋势不会和市区背道而驰，只是向同一方向发展的速度和力度不同。二、今年上半年我国房地产投资特点1房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。2005年上半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元

22、，增长了64.76%，投资总量和规模呈现扩大之势。 2房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004年房地产投资确实是过高、过快了，若不是宏观调控措施与时出台，那么，2005年我国经济将会是一种极其紧的运行状态。今年上半年，由于投资增长惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。 3房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资增速低于固定资产投资增长速

23、度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化；另外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没有必要的。 4房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005年以来，我国固定资产投资增长中，房地产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。 5房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005年以来，我国房地产投资景气指数从年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份进

24、一步下降，已处于近几年来最低状态。如果将2005年中国房地产景气指数与2004年和2003年同期相比较，则可以看出，2005年是我国房地产景气指数下降最为猛烈的时期。 6房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，

25、房地产价格依然在高位上波动。一季度我国房地产价格上涨幅度虽然稍有下降，但依然很高，主要原因是，国家采取的抑制价格过快增长的各项政策均是在3月出台，因此，政策效应不明显。二季度我取了各项综合性政策并不断加大力度之后，房地产价格却并未像人们所预期的那样明显回落，说明其政策效应正面临着严重的考验，也说明国家宏观调控政策在执行过程中没有像执行控制房地产投资过快增长那样坚决，这意味着目前阻止房地产价格下降的力量还很强大。价格下降应是房地产发展变化的合理性轨迹，因为房地产价格下降才符合当前经济发展所处的环境。7三季度与下半年房地产业投资增速稳定在20-24%之间。原因是：第一，2005年上半年我国经济增长

26、保持9.5%的增速，而上半年房地产投资增速是23.5%，正处在一个逐步下降的通道上，因此，房地产投资增速会稳定在这一水平，上下波动应在20-24%之间。国中观点:从2005年上半年我国房地产投资增速来看，其指标呈季度性梯度下降态势，比2004年已经大幅度回落，当前正好处在一个相对稳定、合理增长的时期；从目前房地产投资增速高于固定资产投资增速，但房地产投资占固定资产投资比重下降这一特点综合来看，当前我国房地产投资增长也已进入相对正常增长空间，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。三季度与下半年房地产价格变化的不确定因素增强，但价格下降应是房地产市场发展变化的合理性轨迹。三、2005年房

27、地产市场发展趋势预判总结2005年住宅市场消费需求的总趋势呈现如下特点：与东部大中型城市相比，城市居民人均居住面积还处于中下等水平，居民要求增加居住面积的愿望还相当强烈。随着住房分配货币化政策的推出，职工收入的增长，居民家庭的购房支付能力将大大加强。“十五”时期，是由中等发达地区向高等发达地区转变、居民生活由小康型向富裕型转变的过程，人均GDP将由目前的4200美元增加到7000美元左右，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这期间是住宅需求量最旺盛的时期。城市建设和旧城区改造仍需拆迁一大批居民住房，这些被动拆迁的居民都需要新的住房予以安置。市的外来常驻人口目前已达163万人，预计“十五”时期将超

28、过200万人，其中相当一部分人将定居，估计每年平均需要10万15万套住房。近年来，郊县农民购买商品住房每年约在100万米左右，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民购买商品住房的比例将逐渐上升。随着中国加入WTO与亚洲的经济复，将吸引更多的外商企业进入；西部大开发势必也使许多西部地区各级政府和企业在设立办事机构，这些因素也将推动商品住房的销售。以上说明，的住宅需求在“十五”期间仍将保持增长的趋势，估计平均每年将不少于1200万。2005年市场发展现状:今年以来，供应和成交重心都向外围区域转移。分析各种变化，我们得出以下结论。供应：5月触底后反弹截至7月底，全市商品房总体供应面积自4月以

29、来连续四个月走低。其中，住宅的供应面积在今年4月达到最高峰，单月供应住宅2599万，而5月减少40，仅上市1479万，成为除春节2月份外的“谷底”，6、7两月供应反弹，基本稳定在每月180万的水平。受6月1日起实行的向“普通商品住宅”倾斜的政策影响，近几个月花园和联列住宅的供应受到抑制，公寓占住宅的比重由14月的90左右，升高到57月的95左右。从住宅本身的总体供应来看，供应的环线结构在近几个月变化较大，供应重心外移。外环线以外的面积供应比重从1、2月间的基本少于55，增加到35月的60，再进一步增加到6、7月的70以上。从供应量来看，以外环线为界，外环以的每月供应面积由1、3、4月的100万

30、左右，降低到57月的每月仅60万左右，外环以供应减少，外环以外供应增加；57月，在外环以，中外环间的供应不断减少，中环间和环以的供应则呈现此消彼长的变化。成交：3月起明显减量从今年3月份开始，全市住宅成交面积连续3个月快速减少，5月之后连续3个月基本稳定在每月80万的低位，这一水平大幅低于春节所在2月的13527万。与供应状况相对应，公寓在住宅成交中的比重也在6、7月逐月升高，并在7月达到93的今年最高水平，表明受政策影响，购买行为也在向公寓住宅明显倾斜，花园和联列住宅的成交暂时趋向冷淡。从成交的环线结构来看，中环线以外的成交比重在5月份达到今年的最高值88，6月和7月分别下降到84和78，表

31、明在最近两个月，中心区域的市场份额在回升。价格：7月较6月微幅上涨。近几个月以来，全市一手住宅成交均价波动明显。46月，全市配套商品住宅成交比重较高，造成全市住宅均价连续下降，6月达到今年以来的最低点6424元，7月较6月微幅上涨06，回升到6461元，进入盘整阶段。从各环线情况来看，中环间和郊环以外的7月住宅均价较6月都有9左右的回升。同时，由于外郊环间包含一定的别墅产品，使得外郊环间的住宅均价稍高于中外环间，但如果单看公寓，各环线区域均价还是呈现由市区向郊区逐步降低的层次变化。在五个环线区域中，唯有中环间呈现比较明显的“急涨急跌”的变化，这表明如果缺少环境改善和产品品质提升，价格上涨还是缺

32、乏根本支撑，过快拔高的价格难以得到市场的认同。2005年下半年房产市场趋势:，作为中国的贸易、金融、航运与最大的工业中心，其房地产市场供需两旺的势头至今已持续5年。目前的房地产开发水平在全国房地产一线城市中已遥遥领先，正以稳定的速度增长。接连出台的宏观调控政策，使申城房地产开发更加健康规。2005年楼市的发展走势，无疑成为人们当下备加关注的话题，并将在很大程度上影响购房者的心理预期。“2个一千万”工程冲击房市,今年全市预计将新开工配套商品房1000万、中低价普通商品房1000万，争取实现可预售面积2000万。这将大大改善商品住房的供求状况。这样，以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的

33、65，预计将有20多万户居民得益。第一个“1000万”工程，即1000万配套商品房的建设选址基本确定。除已大规模开工建设的嘉定江桥、南汇周浦等4个老基地将扩地盘外，全市东南西北都有新的选址，现已初步落实12公里的建设基地。配套商品房的招标方式，将实行政府“控地价、控房价”，投标企业“竞方案”。这批配套商品房的价格根据成本加微利的原则进行控制，优先定向供应给轨道交通、世博会园区和经政府认定的旧区改造地块动迁居民，市场上的动迁刚性需求可以得到较好的满足。第二个“1000万”工程，即1000万中低价商品住房建设，也按照政府“控地价、控房价”的招标方式，但不同的是，地价按照土地招标的市场底价来确定，房

34、价实行低于周边市场价格，供应对象主要是没有享受过房改政策或没有买过房的本市居民。在国家宏观政策调控下，下半年房地产市场的期望和估计五个字“收敛性稳定”。其中包含两层意思，第一层意思是供求更加平衡，或者供求矛盾进一步缓解，前提是供求矛盾很紧，供不应求。第二层意思价格经过盘整止跌，最后回复到平稳，它的结果是稳定，它的特点就是收敛性。2005年全市住宅市场供应量情况估计为2200万，相比2004年将减少600万。同时市场需求略超过供应量，估计到2006年供求将趋向平衡。“新政”实施以来四个月的实践清楚地证明，交易量的萎缩是遏制房价上涨的最后“扳手”，是迫使房价由升转跌和市场由旺转冷的最有效力量。最早

35、提出“二、三级市场联动”理论，该理论也解释了目前新房市场低迷的原因，当自住客成为市场主流的同时，三级市场的低迷，也导致了二级增量市场的萧条，开发商纷纷主动调价或变相降价以求吸引客户，但在“买涨不买跌”的心态影响下，售楼处人流如织，连夜排队的景象不复存在。不排除一些开发商受资金链的压力，上演楼价高台跳水的闹剧，时间应该在年底前，此时有银行贷款和施工费用须偿付。 海外基金依旧看好楼市后势，纷纷利用新政后楼市的低迷，频频出击，重点集中在黄金地段的高端房产和办公楼，以整体收购为主要方式，并不以短期套现为目的，着眼中长线回报。在的国际化地位和人民币升值的预期影响下，收购行为风险不大，新政出台后市场的真空

36、期，给这些嗅觉灵敏的海外游资提供了绝佳的进入机会。国中观点：整体市场处于盘整期，跌幅明显，市场转冷；“两个一千万工程”表明了政府再次明确把以商品房居住为主、市民消费为主、普通商品房为主的普通居住消费放在最重要的位置;供略大于求，价格逐渐趋稳 ；房产投资功能弱化，刚性需求占主流 ；成交量大幅萎缩，中介公司举步维艰 ；新房市场受拖累，开发商纷纷降价应对 ；海外基金依旧活跃，着眼中长线回报；初步预计跌3成，回到去年10月行情。第三章 房地产市场分析的社会和经济出现了前所未有的变化，取得了令人瞩目的成就。随着经济结构调整、城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，房地产发展也经历了从小到大、从弱到强的

37、巨大变化，逐渐成为整个社会和经济发展的重要组成部分。还与金融、旅游、服务业等第三产业有着密切的关联度，房地产业特别是住宅建设因此成为国民经济发展的“调节器”一、房地产开发投资2004年固定资产保持了高水平基础上的持续高速增长。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年固定资产投资(万元)6383166834941153000176635818767001183400全社会完成固定资产投资187.67亿元,比上年增长6.2%。其中房产投资2004年1-10月已完成44.92亿元，预计全年将高达55亿元。从上述图表中可以看出自2000年至2001年间，社会固定资产投资呈

38、平稳增长趋势，平均每年以4-5亿的态势发展；而在2001-2003年之间，则呈现出一个陡增的态势，在这2年中市社会固定资产投资增长达到了近110亿元之多。国中观点：2003到2004年间投资资金大量涌入，保持高位运营，市场供需已经达到饱和态势，预计2005年还将保持平缓的增长趋势。二、市历年房地产市场发展趋势统计类别2001年2002年2003年2004年房地产市场投资额（万元）73425134918264582344892住宅项目施工面积（）7511363294328641455911709568住宅项目竣工面积（）518541116162617434413312974住宅项目销售面积（）3

39、4487477336914673481953935住宅项目实际销售金额（万元）100787185091352706544810国中观点：2001至2004年房地产时常投资呈现上扬趋势，这也证明外来资金大量流入房地产市场之中；2001-2004年间住宅项目的施工竣工面积和销售面积都呈现上升趋势，由此可见目前房产市场上市量巨大；2001-2003年间的住宅的销售金额也呈现出大幅上升的态势，这也是在大量的住宅项目入市所带来到的良好氛围，但是到了2004年，住宅项目的总体销售金额相比较2003年则呈现出一定的萎缩趋势，显示出市场对巨大供应的消化能力已显疲态。三、房产发展所呈现的特点1开发投资迅猛增长。

40、今年1-5月份，完成房地产投资额9.77亿元，比去年同期增长190%，其中商品住宅完成投资5.5亿元，比去年同期增长93%。注：摘自统计信息网，其中2004年的指标为当年10月预计指标商品房新开工面积增副继续攀升。今年商品房新开工面积81.05万，比去年同期增长139%，其中住宅71.65万，比去年同期增长134%。销售总量稳步增长，住宅房销售势头看好。今年1-5月的销售面积为20.25万，比去年同期增长31%，预售面积为50.74万，比去年同期增长30%。2住宅所占比例过大。商品房预销售的稳步上升，说明市场在理性发展。在今年的商品房预销售中，住宅面积占93%，说明住宅房仍是今年居民购房的首选

41、；而办公楼在总预销售中占0.1%，说明开发办公楼的市场依然疲软，大部分公司还是自建办公楼，不愿到房地产开发公司购买。3房价上升过快。从19882003年，房价年平均涨幅达13.4%。房价在500元以下价位维持了四年，从5001500元价位维持了八年，而从15003000元价位仅用四年时间。特别是从2001年开始房价加速上升，20012003年涨幅为18.2%、 19.4%、21.4%；2004年尽管受国家宏观调控的影响，至2004年10月底房价已达2954元，涨幅16.0%。（这里所说的房价是全市平均价）。5入住率不高。入住率是判断房地产是否良性发展的重要依据。有关单位进行过调查，认为老城区和

42、开发区的入住率较高，而近两年新建成的小区入住率并不太理想，一方面同小区的配套跟不上有很大关系，尤其是公交线路延伸不够，商贸、教育、卫生、娱乐等设施不配套有着直接关系；另一方面，炒房现象也在一定程度上影响小区的入住率。6房地产开发企业规模偏小。房地产开发中小企业过多。资质为三级、暂定三级与以下的小企业就有187家，约占房地产开发企业总数的90.78。企业规模小，必然导致资金能力相对不足；资质等级低、企业实力薄弱，必然导致房地产企业素质低，住宅产业化水平低，劳动生产率不高。而中型房地产企业不仅数量少，优质企业更少，二级资质企业仅19家。2003年市商品房销售面积前10名的总和仅为69.44万米，占

43、全市的40.1。与十大房地产商占房地产市场80份额相比，还有较大差距。房地产市场中，缺乏大型优质房地产企业的现状，同房地产市场的规模极不相称、同重要产业的集中规律不相称，更重要的是这种状况影响了本产业的效率。7房地产企业竞争激烈.后市将步入平稳发展期。目前从事房地产开发的企业已超过100家，房地产业的市场竞争越来越激烈。2004年今年单从房地产投资额和新开工面积看，分别比去年同期增长190%和139%，远远高于全市平均值水平。但从另一侧面看，房地产业隐含着过热现象。商品房销售面积和销售额的增长远远低于投资额与新开工面积的增长幅度，说明购房人的心态趋于平稳，市场需求相对放缓。从近期来看，我市的房

44、价走势进入平稳发展阶段，今后不会出现房价大副上扬现象；从长期来看，随着城市供地的高度垄断，土地不断增殖，房屋建设标准的不断提高以与经济的不断增长，市民对居住质量的要求越来越高，所以房价仍将呈上升趋势。国中观点房地产供需关系已从起步阶段的产品供应严重不足过渡到了现在供需基本平衡、供应略大于需求的成熟阶段。在这个阶段，开发动作方式、市场需求、政府的土地调控政策与对房地产监管方式和力度、金融扶持程度与运作模式都与起步阶段有了很大的不同。房地产界普遍的认同观念是，房地产发展已从初期的起步阶段发展到现在的中期成熟阶段，但距房地产发达的一线城市的发达阶段还有差距。贰别墅市场宏观篇第一章 别墅市场概况一、别

45、墅市场发展沿革经过数年的开发，的别墅市场已经发展到一定高度，逐渐形成了别墅区域化态势，有的区域目前开发已经接近饱和，市场进入尾声，几年将没有项目再推出，如花园路周边区域。但其他区域目前正处于开发高潮，据不完全统计，目前仍有逾200万平方米的土地储备，主要集中在阳澄湖周边、经济开发区以与淀山湖区域，由此可见这些地方将是未来别墅开发的重点。别墅市场开发重点已从市区西北面转到了市区的南面，合围之势已相当明显。目前别墅开发主要集中分布在五大区域：主要集中在花园路、马路、淀山湖、开发区以与阳澄湖周边区域，下文将以东南西北中五个区位来作板块分析。一些以居住为主的新兴别墅区域逐渐成型，如长江长江北路沿线有“

46、华城美地”、“花都艺墅”、“沛绿园”；东部开发区，比较知名的有“绿地国际家园”，马路沿线至阳澄湖一段，有森林公园、阳澄湖等各个独具特色的公园与湖泊，如“枫桥半岛”、“玉熙山庄”、“克拉水城”、“漾月湾”与“天使湾”等。目前别墅的价格双拼在6000元/平方米左右，10000元/平方米的独栋别墅价格已属高端。购买别墅的人群，已经不再是早期以人为主的状况，近年来，别墅吸引了大量与临近城市的购房人群，前期阶段投资客在这一群体中占有相当比例，现阶段外地购房者对度假型别墅越发青睐，尤其是阳澄湖、淀山湖两个休闲度假别墅区，人的购买力已经显现出来，由于政策影响，投资欲望受到压制，休闲自住成为他们购买别墅的主要

47、意图。目前在售的别墅项目现在有30余个，主要集中在花园路、马路、淀山湖、开发区以与阳澄湖周边区域，这五个区域的别墅占别墅总数的90%以上。国中观点:别墅市场经过数年的发展已逐渐成熟,形成若干别墅板块；目前别墅板块呈现由四周逐渐向中心合围之势，尤以南部淀山湖区域未来别墅市场供应量惊人；别墅市场的客群也因为市场的发展，经历了外籍人士（主要是人）向人再到人这样一个转变过程；未来别墅市场竞争将更趋激烈，市场竞争的方式也将多样化；别墅产品的划分也将更趋明晰，度假休闲别墅将是未来市场的主导产品。二、别墅市场宏观数据2004年17月，别墅与高档公寓投资52534万元，同比增长169.39%。施工面积1106

48、421平方米，同比增长153.44%，其中新开工面积416175平方米，同比增长 89.70%，竣工面积50958平方米，同比增长77.01%，实际销售面积28986平方米。尽管受到别墅用地政策变化、信贷政策收紧与市场供求变化等的不利影响，从发布限批别墅用地文件后，地价开始水涨船高，楼价也随之上升。虽然用地停止供应，但是开发商手中还有大量的土地囤积，土地紧俏、价格上涨使得他们开始将手中的一些地放出去，因此今年上半年别墅的供应量仍然保持了大幅放量的态势，整体别墅市场仍然保持稳中有升的局面，高价位和低价位的别墅都有各自的市场，市场区分日益明显。年份施工面积()竣工面积()销售面积（）销售金额（万元

49、）2002年27553010075199005309282003年802037285357247639990232004年1508267421659417868180184别墅与高档用房统计数据表摘自国中观点：从上表可以看出别墅市场子2002年以来别墅市场保持了快速发展，尤其是2003年各项指标的涨幅均达到了的顶峰，各项数据呈倍数的增长，随着后来政府的政策影响，对别墅用地限批，使得别墅市场在2004年涨幅有所回落；销售面积和竣工面积基本持平，只有2003年竣工面积明显大于销售面积，说明2003年别墅市场处于高速发展期，当地别墅市场去化已显疲态；2004年别墅总体市场仍然保持了持续稳定的上升趋势

50、。三、别墅市场发展趋势1.别墅产品的需求量将不断扩大，在近几年呈稳步上升态势。在多种利好因素的影响下，别墅的总体需求将不断扩大。除了原有需求外，随着经济发展，本地消费者的购买力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了众多海外商家和与临近城市人群进入，他们一般居住需求集中于中高端别墅市场。2.别墅用地停止供应，但产品的供应量将继续增加。虽然别墅类土地供应被叫停势必减少项目增量，但这并不意味着市场供应量会 在短期减少。首先消费群体对别墅产品的需求将继续加强，此外前期已立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了项目开发的前期准备工作，预计未来两年，别墅市场的供应

51、量将会持续放大，形成别墅开发热潮。3.市场总体价格趋于稳定，部分产品价格将会上升。由于需求量和供应量的同比增长，别墅市场平均价格在未来1-2年不会出 现大幅变化。品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少，需求量大，仍会受到追捧，但其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。部分高价别墅以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，价格甚至可能出现较大上升。4.市场的需求促使产品类型花样不断翻新。近年来，别墅和类别墅市场不断有新的类型出现，由于在户型设计上越来越注重对人的关怀，相信未来的别墅市场会涌现出更多体现人文关怀的结构类 型，而市场将会对其品质做出最好的评判。5.产品性价比显著提高，产品整体品质

52、提升。随着别墅规划设计水平的不断提高，且价格增幅不大，别墅的性价比将显著提升，高档别墅的品质和个性化程度也将有较大提高。因此，别墅项目尤其是近期新开盘的项目，其未来整体品质的特点为：(1.)景观与环境资源日益优越。区位已成为决定别墅品质与前途的关键因素，具有优越的交通环境、良好的自然环境以与丰富的可借鉴资源的区域，将依然是别墅开发热点区域，如阳澄湖周边区域。(2.)社区部环境质量与景观质量不断提高。高档别墅项目均呈现出向大户型、大花园、低容积率的方向发展的趋势。中低档别墅也通过增加社区绿化率、建设高档次的园林景观以与优化别墅项目规划形态等措施以满足业主对私密性越来越高的要求。(3.)户外景观与

53、室装修风格日趋统一。户外的生活，包括在别墅私家花园和在整个小区的户外活动，已经成为别墅业主生活的重要部分。庭院作为别墅生活的一部分，地位越来越高，其对业主生活的价值不亚于起居室和卧室。(4.)户型设计不断满足新的生活需求。消费者需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。现在别墅项目的设计在功能上将更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。综上所述，目前别墅市场正处于高速发展阶段，供应量与需求量的同比增长也促进了市场的进一步发展，面对外地大型开发企业的进入，市场竞争愈加激烈，别墅市场正逐步走上品牌化、专业化、规模化的道路；在发展、成熟

54、的道路上，别墅市场正在通过不断弥补自身缺陷、深入了解并引导市场需求、提升项目整体水平 与产品品质、转变营销策略等措施，最大限度地满足消费者的新需求，经过数年的发展，别墅市场将走上一条健康、休闲、舒适的生活道路国中观点目前的别墅产品基本由本地开发商进行开发，其中不少企业综合实力一般，且都是第一次进行别墅开发，开发水平和、等大中型城市相比还有很大的差距。整个行业还有待进一步完善。未来随着万科等大型企业的进入，开发企业之间的竞争将日趋激烈，品牌化、专业化、规模化将是未来开发企业发展的趋势；伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟，别墅市场的竞争逐渐加剧，产品的类型、价格不断呈现分化的趋势。产品定位的独特性、

55、多元性和完善的配套服务已经变成开发商制造和吸引市场需求的法宝；别墅市场正处于高速发展阶段，市场竞争激烈，产品发展正逐步走上品牌化、专业化、规模化的道路，经过数年的发展，它必将走上一条健康、休闲、舒适的生活道路；第二章 分区别墅市场行情别墅市场经过若干年的发展已经初步形成了区域板块特征，各区域别墅市场的开发程度和所反映出来的市场特征都有所不同，下文将从地域位置上予以划分为中、东、南、西、北，五个区域板块，进行市场细分。竞争板块 竞争板块 竞争板块项目基地潜在竞争板块潜在竞争板块一、分区市场行情1中部板块在城市化进程中，中心城区的改造是发展的重中之重，中心城区即环线，东为长江路，南为合兴路，西延至

56、西界之白马泾路，北为马路跨太仓塘昆太路。期间居民居住区已经日趋完善成熟；区域商业繁华，人口密集，贯穿南北的人民路是市商业中心，沿路分布着大型购物商场、银行、宾馆。目前前进路、路、人民路为区域主干道，交通较方便。以人民路和前进路为商业轴带，再扩与邻里社区的商业中心，除了传统的条状商业街，形成聚集式商圈，构成层次分明，完善的城市商业环境。区域别墅产品在档次上较花园路区域为高，因而也吸引了不少台商、外商，以与部分人、人、人，本地业主和政府人员约占客户的60%左右，花园路区域的联体别墅的面积集中在160280平方米左右，销售单价在6000元/左右，主力总价基本控制在110170万元/套之间。独栋别墅的

57、面积为300350平方米左右，价格带主要分布在75009500元/。客户主要为私营业主，本地人为主，部分人、人，少数人、人，以居住为主。该区域山水相间、绿树成林，是市区绿化率较高的地区，开发商也就借势造出一个又一个的山水景色。目前区域的别墅开发已经进入尾声，未来几年基本没有新的产品推出。目前区域住宅项目主要集中在环城北路以北区域，环城北路以南区域在售楼盘商务楼为主，已建成的新住宅社区主要沿柏庐路沿线分布，部分个案分布在震川西路沿线。区域在售住宅楼盘价格带主要分布在3000-5300元/之间。区域市场在推个案简评：1.1 金色港湾物业类型： 独栋 叠加 小高层 商业物业特征: 独栋、联排、小高层

58、依次递进，布局合理，近50%的绿化成就山水桃源，900米河岸景观线，近6500社区水景湖泊，约50米宽滨江绿化带,达10000整体绿化环抱。物业现状： 独栋已封顶，叠加部分封顶，小高层盖到6层，06年下半年交房。客群： 本地私营业主和政府官员占50%，客占30%，客占20%。营销方式： 二期05年4月开盘，销售率85%，目前剩10套左右，小高层9月开盘。售价： 独栋9000-1000元/，总价285万左右，叠加6000元/左右，总价99-115万，独栋花园700。物业地址： 桃花江路108号户型面积： 别墅独栋面积为300平方米，围在260-510平方米，叠加180-210平方米车 位: 未

59、定物 管 费： 2.1元/月项目主题： 北美风，异国调，市中心水岸精品项目简介： 总建面17万方，容积率0.83，别墅容积率0.32，总户数671户，其中独栋37户， 叠加114户 ，小高层500余户，临近国际学校和市政府，业主以自住为主，楼盘品质较高。发 展 商： 新大众房地产发展投 资 商： 大众交通（集团）股份1.2 水秀艺墅物业类型： 双拼 独栋 联排 物业特征： 纯别墅项目，规模不大，交通便利,周边人流较大，道路比较拥堵。物业现状： 05年4月交房，已是现房。客群： 本地人占50%，其余的为、外地占50%营销方式： 02年9月开盘，一次性付款优惠97-98折，销售率98%,目前剩2套

60、左右售价： 独栋7000-8000元/，总价255万，双拼6000-6500元/，总价212万，联排5800元/，总价163万/套物业地址： 花园路与水秀路交汇处户型面积： 双拼327，独栋340-400，联排282，独栋送花园200车 位: 1：1项目主题： 中式和现代简约风格 项目简介： 总建面6万方，别墅4.5万方，容积率0.67，总户数52户，双拼24户 ，独栋13户，联排15户发展商：天一实业1.3 绿洲山语物业类型： 独栋 联排 物业特征： 纯别墅项目，规模较大，交通便利,周边人流较大，道路比较拥堵。物业现状： 2005年9月交房，三期主体结构三层客群：由外地人向新人转移营销方式：