广州市某商业大厦项目财务分析报告

1、.PAGE ：.；PAGE 15广州市某商业大厦工程财务分析报告工程概述一工程主要技术经济目的总用地面积：43960m2总建筑面积：172940m2建筑密度：49.75容积率：5.03地下建筑面积：11743m2地上建筑面积：161197m2西塔楼建筑面积：71771m2东塔楼建筑面积：101169m2已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土构造二工程方案根据市场调查与分析的构造过程略，将该工程两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼以出租为主与一栋全天候商务写字楼以出卖为主三工程功能面积分布，见表1及表2所示。表1 西塔楼全天候商务写字楼功能面积分布表楼层运用功能每层面积平方米总面积平方米负

2、二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术写字避难层1541154118层设备层154115411929层写字避难层154115413139层写字楼15416940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼甲级纯写字楼功能面积分布表楼层运用功能每层面积平方米总面积平方米负二层管理中心、维修间

3、、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层中心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169工程投资估算与资金筹措一工程开发投资估算的各项设定

4、与总投资估算表本工程的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。从工程开场开工起，本工程的剩余土地运用权年限为30年。根据广州市房地产开发的实践情况，本工程各项本钱费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建立费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 工程总投资估算表工程东塔本钱东塔单价西塔本钱西塔单价合计1、开发本钱静态9079927808975600372836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.

5、2 前期工程费1.3 工程建立费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189502043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571480012.5 销售费用002760128938527601

6、2893、总计10126128471000870009328797551712706134二各项投资与本钱费用估算表略三工程投资方案与资金筹措表本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。思索到开发商已投入了50000万元完成了工程前期的有关任务，因此本工程实践资金缺口为55220万元，方案由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。工程投资方案与资金筹措表详见表4所示。表4 工程投资方案与资金筹措表序号工程合计建立运营期200220032

7、00420051投资总额12127124252425433956606351.1建立投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口2.1+2.25520024256582519641017工程销售与租赁收入测算本工程的运营方案是将西塔楼写字楼全部用于出卖，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表

8、7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入万元226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入万元365982005售价00销售率100%销售面积14523销售收入万元19606合计万元78861年份200420052006200720212021202120212021202120212021202120212021商场-1至地面四层平均月租金元380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%

9、92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用万元53335363839384038363438383838租金收入万元30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场-1至地面四层平均月租金元450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%8

10、5%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用万元3839393939394141414141414141租金收入万元62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720212021202120212021202120212021202120212021写字楼平均月租金元147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80

11、%80%租赁费用万元313131414141414131213131313租金收入万元6099980551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金元400415430450470460480450430410450450450450商场1至4层出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用万元835363839384038363438383838租金收入万元2512979397943974593454345414164389036663931393139313931

12、东塔小计万元86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金元150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用万/p>

13、31414141414141414租金收入万元1331177777777771467514675146751467514675146751467514675平均月租金元450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商场1至4层出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用万元3839393939394141414141414141租金收入万元39314127412741274127412743334333433343334

14、333433343334333东塔小计万元1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009工程借款还本付息分析根据建立期每年投资额估算，本工程需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开场还本付息，2021年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本工程当前融资本钱为年利率：5.76*1.16.336。本工程合计需支付利息148001元，详

15、见借款还本付息表8。表8 借款还本付息表单位：元工程建立运营期合计20032004200520062007202120212021年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息11510125511510125511510125511510125511510125557

16、5506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810工程销售与租赁税金及附加测算本工程销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表序号工程计算根据建立运营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加12247120448422.1营业税1*51133183098039432.2城市维护建立税2.1*779128692762.3教育费附加2.1*33455291182.4防洪工程维护费1*0.09203318

17、712.5买卖印花税1*0.05111810392.6买卖管理费1*0.5113183983943土地增值税1*1227366196789表10 租赁税金及附加估算一览表序号工程计算根据合计建立运营期2002200320042005200620072021202120212021202120212021202120211租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1营

18、业税1*5342761524892211851431149914391463112101111117411742.2城市维护建立税2.1*72399117658310010510110295857882822.3教育费附加2.1*310280728364345434441363335352.4防洪工程维护费1*0.096170417212627262625222021212.5买卖印花税1*0.05343029121415141514121112122.6房产税1*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818续表10租赁税金及

19、附加估算一览表序号工程计算根据建立运营期20212021201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税1*511741174117412331233123312331233129512951295129512

20、951295129512952.2城市维护建立税2.1*7828282868686868691919191919191912.3教育费附加2.1*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费1*0.09212121222222222223232323232323232.5买卖印花税1*0.05121212121212121213131313131313132.6房产税1*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107工程财务评价一本工程财务分析的假设前提本工程的财务分

21、析是在对工程的本钱收益测算的根底上，按尽能够接近工程开发实践情况的原那么设定分析的前提假设，并据此进展计算。价钱程度的假定本工程物业的租售价钱是根据市场比较并结合广州市商业物业的开展情况进展时间修正后，得出物业未来推出市场时的价钱。租金升幅的假定在计算本工程的出租收入时，根据广州市商业物业的开展情况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金根本可视为净租金规范。税费的规定本工程物业在销售和出租期间估计发生的税项和费用的计算规范均严厉按照政府的有关规定。出租物业的折旧本工程用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至运营期最后一年2005年至2032年，共28年。出租物业的

22、期末转售价值本工程不思索出租物业的期末转售价值。期望收益率基准收益率确实定设定为7。二损益表与工程静态盈利才干分析详见表11所示。表11 工程损益表序号工程称号计算根据合计20022003200420052006200720212021202120212021202120212021202120211收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入6855303074963184422369728619299

23、8928776292692722924208222222348223482234822总本钱费用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于销售写字楼总本钱分摊38339115021725395852.2用于租赁物业折旧13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483税金1257701230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1销售税金及附加4

24、8421224712043.2租赁税金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值税7892273661965利润总额(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190541459214592145926所得税(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润(5)-(6)3125966390112215

25、334699598951261113367126981297011844101779081977697769776续表11 工程损益表序号工程称号计算根据2021201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入23482234822465724657246572465724657258902589025890258902589025890258902

26、58902总本钱费用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于销售写字楼总本钱分摊2.2用于租赁物业折旧4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103税金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1销售税金及附加3.2租赁税金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674

27、土地增值税5利润总额(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得税(5)*33%4815481555555547054705470547054705470547055487税后利润(5)-(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：工程年投资利润率为9.08基准收益率7，根本到达行业收益程度，可以以为其静态盈利才干满足要求。三现金流量表与动态

28、盈利才干分析全部投资现金流量表本工程全部投资现金流量表如表12所示。表12 全部投资现金流量表序号工程称号合计建立运营期2002200320042005200620072021202120212021202120212021202120211现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入68553630749631844223697286192998928776292692722924208222222348223

29、4822现金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建立投资1712705000024252425433956606352.2销售56311618261314002.2.1销售税金及附加48421224712042.2.2土地增值税7892273661962.3租赁税金及附加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得税15396331475527262734454874621165846254638858

30、3450134473481548153净现金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149252914524145244累计净现金流量-5000-7425-88-19033-60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418续表12 全部投资现金流量表序号工程称号合计建立运营期20212021201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入23482234822

31、3482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建立投资2.2销售2.2.1销售税金及附加2.2.2土地增值税2.3租赁税金及附加4142414241424349

32、4349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得税48154815481555555547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根据评价目的显

33、示：本工程投资回收期为7.89年本工程全部投资净现值NPV86866万元全部投资内部收益率为21.27由此可见，本工程从动态盈利角度分析，满足投资要求。自有资金投资现金流量表本工程自有资金投资现金流量表如表13所示。表13 自有资金现金流量表序号工程称号合计建立运营期2002200320042005200620072021202120212021202120212021202120211现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196

34、061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 2.1自有资金597205242558269660172.2预售收入再投入1767228760196192.3贷款还本付息5755011510115101151011510115102.4销售税金及附加48421224712042.5租赁税金及附加1209295487532534

35、180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值税7892273661962.7所得税15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3净现金流量-52425-363-745-59692333133584966055936177181659214925291452414524 4累计净现金流量-52425-52788-53533-59502-59269-56-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 续表13 自有资

36、金现金流量表序号工程称号建立运营期20212021201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出89588958895894849484948494849484100

37、37100371003710037100371003710037101152.1自有资金2.2预售收入再投入2.3贷款还本付息2.4销售税金及附加2.5租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值税2.7所得税48154815481555555547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净

38、现金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512225237218253072268925284778300553根据评价目的显示：本工程自有资金投资净现值NPV50829万元自有资金投资内部收益率为21.27由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本工程满足投资要求。四工程资金来源与运用表资金来源与运用表集中表达了工程本身平衡的才干，是财务评价的重要根据。本工程的资金来源与运用详见表14所示。表14 资金来源与运用表序号工程称号建立运营期200220032004200520062007202120212021202120

39、2120212021202120211资金来源242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入2265636598196061.2租赁收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有资金242558269660171.4银行贷款60004500350002资金运用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建立投资24252425433956606352.2借款还本付息11510115101151011510115102.3销售税金及附加1224712042.4租赁税金及附加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值税2273661962.6所得税314755272627344548746211658