北京某房地产项目二期可研报告

1、XXXX房地产开发 XXXX项目二期（项目推广名）项目可行性研究报告北京市工程咨询公司编制单位：北京市工程咨询公司公司审定： 名字 总经济师 高级工程师部门 名字 投资咨询部经理 高级工程师项目负责人：名字 工 程 师项目参加人：名字 高级工程师目 录 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc116983913 第一章 总 论 PAGEREF _Toc116983913 h 1 HYPERLINK l _Toc116983914 一、项目概况 PAGEREF _Toc116983914 h 1 HYPERLINK l _Toc116983915 二、项目建设单位情况 PAG

2、EREF _Toc116983915 h 2 HYPERLINK l _Toc116983916 第二章 项目建设背景及必要性 PAGEREF _Toc116983916 h 3 HYPERLINK l _Toc116983917 一、项目建设背景 PAGEREF _Toc116983917 h 3 HYPERLINK l _Toc116983918 二、项目建设必要性 PAGEREF _Toc116983918 h 4 HYPERLINK l _Toc116983919 第三章 市场分析 PAGEREF _Toc116983919 h 6 HYPERLINK l _Toc116983920

3、一、市场供需分析 PAGEREF _Toc116983920 h 6 HYPERLINK l _Toc116983921 二、市场价格 PAGEREF _Toc116983921 h 8 HYPERLINK l _Toc116983922 三、销售预测 PAGEREF _Toc116983922 h 9 HYPERLINK l _Toc116983923 第四章 项目选址和建设条件 PAGEREF _Toc116983923 h 12 HYPERLINK l _Toc116983924 一、选址情况 PAGEREF _Toc116983924 h 12 HYPERLINK l _Toc1169

4、83925 二、建设条件 PAGEREF _Toc116983925 h 13 HYPERLINK l _Toc116983926 第五章 项目建设规模和建设方案 PAGEREF _Toc116983926 h 15 HYPERLINK l _Toc116983927 一、建设规模 PAGEREF _Toc116983927 h 15 HYPERLINK l _Toc116983928 二、规划建设方案 PAGEREF _Toc116983928 h 15 HYPERLINK l _Toc116983929 三、技术指标 PAGEREF _Toc116983929 h 18 HYPERLINK

5、 l _Toc116983930 四、辅助设施与公用设施 PAGEREF _Toc116983930 h 18 HYPERLINK l _Toc116983931 第六章 环境、交通影响分析 PAGEREF _Toc116983931 h 27 HYPERLINK l _Toc116983932 一、环境影响分析 PAGEREF _Toc116983932 h 27 HYPERLINK l _Toc116983933 二、交通影响分析 PAGEREF _Toc116983933 h 28 HYPERLINK l _Toc116983934 第七章 项目组织机构及实施计划 PAGEREF _To

6、c116983934 h 31 HYPERLINK l _Toc116983935 一、项目组织机构 PAGEREF _Toc116983935 h 31 HYPERLINK l _Toc116983936 二、工程建设进度安排 PAGEREF _Toc116983936 h 31 HYPERLINK l _Toc116983937 第八章 投资估算、资金筹措 PAGEREF _Toc116983937 h 33 HYPERLINK l _Toc116983938 一、投资估算 PAGEREF _Toc116983938 h 33 HYPERLINK l _Toc116983939 二、投资计

7、划 PAGEREF _Toc116983939 h 37 HYPERLINK l _Toc116983940 三、资金筹措方案 PAGEREF _Toc116983940 h 37 HYPERLINK l _Toc116983941 第九章 结论和建议 PAGEREF _Toc116983941 h 38 HYPERLINK l _Toc116983942 一、项目财务评价的有关问题说明 PAGEREF _Toc116983942 h 38 HYPERLINK l _Toc116983943 二、财务评价基础数据与参数选取 PAGEREF _Toc116983943 h 38 HYPERLIN

8、K l _Toc116983944 三、成本费用估算 PAGEREF _Toc116983944 h 40 HYPERLINK l _Toc116983945 四、财务分析 PAGEREF _Toc116983945 h 41 HYPERLINK l _Toc116983946 第十章 结论和建议 PAGEREF _Toc116983946 h 43 HYPERLINK l _Toc116983947 一、结论 PAGEREF _Toc116983947 h 43 HYPERLINK l _Toc116983948 二、建议 PAGEREF _Toc116983948 h 43附表：附表1 项

9、目总投资估算表；附表1-1 居民房屋拆迁补偿费用估算表；附表1-2 居民房屋拆迁补偿费用估算表；附表2 投资计划与资金筹措表；附表3 销售收入和销售税金及附加表；附表4 损益表；附表5 借款还本付息表；附表6 现金流量表（全部投资）；附表7 资金来源和运用表。附件：1项目法人营业执照；2北京市规划委员会 “关于三义房地产公司建设商业金融项目的规划意见书（条件）”（X年规意条字0354号）；3北京市规划委员会“关于XXXX项目市政方案协调会会议纪要”（市规会X年15号）；4北京市发展和改革委员会“关于XXXX项目二期项目有关问题的复函”（京发改投资函X年586号）；5北京市国有土地使用权出让合同

10、（京地出合字X年第1085号）。附图：1项目地理位置图；2总平面图；3交通分析图；4景观分析图；5地下四层平面图；6地下三层平面图；7地下二层平面图；8地下一层平面图；9首层平面图；10二层平面图；11三层平面图；12四层平面图；13标准层平面图。第一章 总 论一、项目概况1项目名称：XXXX项目二期工程（项目推广名）2性 质：新建3建设地址及范围项目建设地点位于海淀区XX路5号，海淀区苏州桥西侧。其四至为：东临XX路，西至XX路（西侧为XXXX项目一期），南至新建XX路，北至XX路。4建设内容与规模项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地

11、面积7400平方米。项目总建筑面积11平方米，其中，地上平方米，地下39628平方米，工程建筑总高度70米。5工程进度本项目建设周期为二年半，计划2007年底完工。其中，X年年6月X年年3月，完成项目前期工程和施工图设计，X年年4月2007年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。6项目主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）180262总建筑面积（平方米）119350其中：地上7XX22 地下396283总建筑高度（米）704建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）700其中：地上675 地下257投资估算与资金筹措项目总投资

12、66万元，其中工程费用40万元；工程建设其他费用21万元，预备费31万元，建设期利息14XX.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。二、项目建设单位情况1单位名称：XXXX房地产开发 2成立时间：l XX8年3注册地址：北京市XXXXX4经营地址：北京市海淀区XX路5号“XXXX项目”X座X楼X层5法定代表人：XXXX6注册资本：18300万元7执照注册号：XXXXXXX8企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等10经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。 XXXX房地产开发 现有员工48、

13、具有本科以上学历的员工占52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目选址原为X公司X公司（X）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困

14、难。经政府研究，XX公司X用地列入调整范围，由XXXX房地产开发 负责开发建设XXXX项目小区项目。1XX6年12月25日，首都规划建设委员会办公室第43次联席会议原则同意市规划院所做的XX公司X用地调整规划，并要求该地区配套设施要按规定建设，认真做好城市设计研究，处理好与北京电视台、国家行政学院以及苏州桥上西望的景观关系。19XX年和1XX9年，北京市城市规划管理局对该用地分别下发了规划要点通知书（XX-规要字-0223）、规划设计条件通知书（XX-规条字-0233）、建设规划许可证编号（XX-规地字-0072）、选址规划意见书（XX-规选字-0010），同意该用地建设大型公共建筑。2000

15、年10月l3日,北京市规划委员会市政处主持召开会议（各市政部门负责人参加）,并原则同意了市规划院做的XXXX项目外部市政项目综合方案，为该项目创造了良好的外部市政条件。XXXX项目项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于X年年竣工入住。同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字X年1455号关于开发建设XXXX项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复准予立项。此外，X年年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函X年586号文关于XXXX项目二期项目有关问题的复函同意京计投资字X年1455号关于开发建设XXXX项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复有效期延长至 X年年

16、12月31日。X年年4月北京市规划委员会下发控规调整通知书（X年规控审字0012），原则同意由北京市建筑设计院编制的XXXX项目（项目推广名）控规调整，并重新确定了XXXX项目二期工程规划设计条件及用地范围。由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，XXXX房地产开发 委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。二、项目建设必要性（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置项目选址原为X公司X公司（X），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和

17、城市景观。将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目从筹划到确定建设方案已有多年，现在住宅区已按规划竣工入住，但公建项目拖延至今尚未开工，致使大部分用地未被利用。本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二） 进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五规划中科技园区建设的重点项目。中关村科技园区的高速

18、发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。目前，举办奥运、中国加入WTO和新城市规划的实施对中关村写字楼市场是三大利好因素；而大企业纷纷回流中

19、关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。 中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，必将成为

20、北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。本项目计划在2008年北京奥运会开幕之前完成，届时它将为北京城市建筑再增添一个亮点。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章 市场分析一、市场供需分析（一）市场供给X年年北京写字楼市场经历了宏观调控、“831”土地大限、央行加息、地标之争等重大事件，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格一举走出连续三年来的下跌趋势双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。另一方面，亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。这些商圈的写字楼对CBD、金融街和中关村

21、三大商务聚集区已产生了不小的冲击。X年年新推出写字楼租售项目(包括商务公寓)数量达50家，平均每月4.2家，与X年年同比上升0.2家。总供应量达358万平方米，同比增长8%。伴随着中关村地区经济的腾飞，中关村写字楼的建设规模迅速增长。19XX年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，供给量为9.3万平米，供给不足导致了区域内写字楼长期处于供不应求的状态。1XX9年国务院正式批复北京市和科技部关于加快建设中关村科技园区的请示，给中关村写字楼带来了巨大的发展机遇。 随着X年年1月关于“中关村3年内变样，中关村要以世界500强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点”政策的出现，中

22、关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争异常激烈，产品同质化现象日益严重。 据北京中原房地产经纪公司提供的数据显示，作为北京写字楼市场的后起之秀，中关村区域发展势头十分迅猛，近两年新增写字楼面积近百万平方米。若按市场上公认的中关村西区、中关村南、北大街沿线、知春路、学院路、西北三环沿线这个区域进行统计的话，目前的写字楼总数约有100个左右，占北京市写字楼项目总体的约12.5%；总建筑面积约354万平方米，约占北京写字楼总量的13.6%。据中原地产统计，X年年中关村写字楼供应面积为60余万平方米

23、，X年年新增约50万平方米，由于X年年该区域写字楼集中放量，近40万平方米的存量进入X年年消化，供大于求的局面继续保持，市场竞争仍然比较激烈。伴随这种市场的变化，中关村的写字楼无论在数量、品质，还是在内、外形态上也在快速变化着。近两年，中关村已有中关村金融中心、理想国际、数码大厦、辉煌时代、科技财富中心、百校软件研发中心等甲级写字楼项目先后进入市场。据预测，到X年年中关村计划有90万平方米的优质写字楼竣工，使未来形成的商务区中高档写字楼将占75%。由于2008年奥运会的限制政策，从X年年到2010年期间不会有新增现房。（二）市场需求中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金

24、融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势。由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注。近两年，中关村的入驻企业特点明显，有国资背景或在行业内处于领先地位的大中型高新技术企业在中关村投资置业的趋势渐暖，“国”字头和行业龙头企业成为消化写字楼面积的市场主力；再有就是数以万计的中小创新科技企业，这其中包括大量已获得一定发展积累，有意扎根中关村长期发展的各类高科技企业；同时部分中关村本土成长而目前在东部地区办公的实力高科技企业已经表现出明显的回流趋势。曾经因中关村高档办公物业欠缺及商务

25、环境不够完善，一些在村内成长起来的企业一度离开它们的诞生地，另谋更理想的发展空间。但随着中关村西区以及核心区建设的加快，高档写字楼的大量出现并投入使用，商务环境得到了极大的改善，一些大企业又纷纷回流“村”内。大企业纷纷回流中关村以中关村广场、中关村东区和清华科技园为主的中关村高档写字楼密集区，这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。 世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，据美国财富杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的

26、企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。IT业重整旗鼓为中关村提供了有力的产业支持，而西区的开放预示着中关村的基础设施建设已得到改善，中关村版图的扩大整合了区域资源，对写字楼的需求提供了增长空间，从而吸引了全国乃至世界知名企业入驻。从X年年开始中关村推出了大量在硬软件设施方面具有国际水准的甲级写字楼。目前这些先期入市的写字楼项目已经吸引了大批国内外知名的企业入住。据中关村写字楼商会提供的信息显示，近两年，已有众多大

27、企业落户中关村。大企业的成交特点表现在大面积租赁和购买，如：中关村金融中心B座被新东方学校整栋购买；中国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心2100平方米；新浪、百度、华旗资讯、美国存储技术等IT知名企业，租赁理想国际大厦超过15000平方米；世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积近3万平方米；从中关村广场来看，普天集团、中国电子产业集团、中国蓝星等大型国字头企业已经或即将入驻。种种迹象表明大企业正在悄然回流中关村及周边地区。二、市场价格根据北京写字楼信息网的年终统计数据，截止今年X年年12月北京写字楼市场平均售价14162元/平方米(建筑面积报价)，与X年年相比上涨4.3%；平均租

28、金21.2美金/平方米/月(建筑面积报价)，与X年年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与X年年相比下降18%。据预测，X年年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金则正好相反，预测将会大幅下跌。北京写字楼售价上涨原因一是整个房地产市场涨价之风的“贡献”，二是一大批顶级写字楼的问世；租金上涨得宜于CBD商圈写字楼租金的不断拉升；空置率的下降是由于虽然总体供应增大但形成有效供应(入住)相对有限。X年平方米；售价指数为XX.82点，比上一季度上升0.20点，上扬幅度继续升高(上季度售价指数的上扬幅度为0.05)，参考平均成交售价为10061.4元/平方米。目前中关村地区在建或预售的写字楼中有1

29、/3都是专为大型跨国企业准备的甲级写字楼，平均售价在10000-17000元/平方米。 类似企图ATT、亿城中心、长远天地等几个颇受中小企业青睐的写字楼，价格为650010000元/平方米，主要集中在70009000元/平方米之间。与本项目相邻的中关村西区写字楼基本是以销售为主，价格在1100019000元/平方米，大多数集中在1200015000元/平方米之间。租价在38元/天平方米之间。 表31 中关村5A级高档写字楼价格信息表写字楼名称建筑面积均价位置万平方米元/平米数码大厦A座18000中关村南大街中关村科贸中心2013800中关村大街东南角清华同方科技广场1113000清华东路豪景大

30、厦512000海淀区知春路富海中心12000北方交大西门银谷大厦711717北四环东北角科技财富中心11000海淀区学清路 HYPERLINK :/bj.house.sina /exhibit/1939.shtml t _blank 锦秋国际大厦16200知春路6号CEO HYPERLINK :/bj.house.sina /exhibit/1936.shtml t _blank 首创拓展大厦16600中关村西区10号地大地科技大厦5.1(租)4.5（天）北四环路西北角融科资讯中心4.9(租)28（美金/月）科学院南路柏彦大厦3.4(租)4（天）北四环中路中关村金融中心11待定中关村西区三、销

31、售预测（一）项目定位项目的主要客户群将以高科技企业为主体。近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华京办公总部。本项目写字楼推广方式以出售为主。（二）竞争项目分析未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住及配套设施缺乏、土地成本高等。中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重

32、。据悉，这种交通状况5年以内难以缓解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的IT企业入驻写字楼考虑的基础条件。目前中关村地区在建项目均不具备良好的商务环境。项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上办公用房纵向分割十分方便、可使大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护：建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色办公”最自然、最直接的表现。项目因其区

33、位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。（三）区位优势项目宗地位于北京市海淀区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。项目临近的苏州桥地区为西北三环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥以东为北京理工国际教育交流大厦。通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。由于本项目西侧的项目一期商住高

34、层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣。（四）交通优势项目东临西北三环、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通二环，交通非常快捷便利。（五）政策优势国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进措施，海淀区北扩计划、中关村科技园区管理体制改革方案的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。据海淀区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，海淀区建立了外商投资绿色通道。对于世界500强企业以及高新技术企业

35、在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。（六）销售预测有关部门预测，截至2008年，北京写字楼的整体供应量将达1000万平方米，由于奥运会的召开，X年年后不允许有新开工项目，而写字楼建设周期一般在2年半甚至更长时间，因此从2007年下半年到2010年，相当于4年的时间内没有新增写字楼供应。根据中关村

36、写字楼商会预测，从X年年前后开始，中关村地区的高档写字楼租金售价将开始上涨并持续到2010年前后。 综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔，写字楼售价初步确定为15500元平方米基本合理。 第四章 项目选址和建设条件一、选址情况(一)地址及地理位置项目建设地点在XXXX项目小区东侧，位于海淀区XX路5号。该地块位于海淀区苏州桥西侧，东临XX路，西至XX路（西侧为XXXX项目一期），南至新建XX路，北至XX路。项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。(二)土地权属及占

37、地面积根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字X年第1085号），XXXX房地产开发 已协议出让方式获得XXXX项目二期写字楼（宗地X年）的使用权。该用地毛地价款三义房地产公司已于X年年12月缴清，用地性质为商业和办公。 (三)用地现状目前，项目用地范围内，北侧有居民楼和办公楼（现改为学生公寓）各一座，其中，居民楼共计64户，建筑面积约4000平方米，办公楼面积约4000平方米；东侧临街有若干小饭馆，建筑面积约4200平方米；南侧为汽车租赁公司，建筑面积约3000平方米；西侧为X公司X公司旧厂房，建筑面积约2000平方米。除居民楼、临街小饭馆外，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房属X公司X公司。

38、根据项目单位和X公司的协议，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由X公司自行拆除，项目单位不需要实施货币补偿。该项目建成后，项目单位给X公司提供地上面积为20000平方米的建筑用房作为补偿。二、建设条件（一）地势地貌海淀区地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地；东部和南部为海拔50米左右的平原。（二）水文地质北京市平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。平原区地下水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求

39、。本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。（三）气候海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3 ，1月份平均气温-3.7 ，极端最低气温为-18.5 ，7月份平均气温为26.1 ，最高气温为40.3 。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的68月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的122月份降水量最少。（四）市政条件1雨污水XXXX项目小区污水向东排入苏州街路观状污水管线，

40、小区南红线向北20米范围内污水排入南侧XX路现状污水管线。小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。2上水沿万泉河西路敷设DN400上水管线，与南北现状上水管线连接。沿小区北侧区间路向东修建DN200管线与苏州街路现状管线沟通。3电力XXXX项目住宅小区新建开闭站一座。开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入，本项目用电可从XXXX项目住宅小区引入。4燃气目前，XXXX项目住宅小区北红线外设有DN400的中压燃气管线，小区北侧区间路向东建有DN300的中压燃气管线，本项目可从XXXX项目住宅小区引入。5电信沿万泉河西路敷设24孔电信管道与北侧观状管道沟通，长度约为400米，

41、沿小区北侧区间路修建l2孔电信管道，本项目电信管线可与苏州街原电信管道连通。（五）交通条件项目邻近XX路公交车站、万泉庄公交车站、三义庙公交车站及人民大学公交车站。有26条公共汽车线路经过项目所在地，另外，正在修建的城市轻轨4号线未来也将从本项目附近通过。多条交通线路为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。第五章 项目建设规模和建设方案一、建设规模（一）建筑规划根据1XX9年编制的北京市中心地区控制性详细规划，XXXX项目二期（项目推广名）项目主体用地性质为公建(C2)建筑用地编号为8754-05、8754-03两块用地。根据北京市规划委员会“关于海淀区XX路规划建设商

42、业金融（项目推广名）项目的规划意见书（条件）”（X年规意条字0527号），本项目总用地面积，其中，总建设用地面积，代征道路用地面积7400平方米。建筑物地上控制规模为，高度不超过70米。（二）建设规模项目位于北京市海淀区西北三环苏州桥区的西北角。用地西接XXXX项目一期住宅，南临XX路，东连城市绿化景观用地并与H&DM事务所新近设计的TPT大厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式住宅。项目总建筑面积118350.56平方米，其中地上总建筑面积7872平方米，地下总建筑面积39628平方米。二、规划建设方案（一）设计要求根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧1.5公里(世纪金源MALL)

43、和在用地东侧1.5公里(双安、当代商场)位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目投资风险较高。此外，XX路沿线多为海淀区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。因此，我们将建筑的性质定义为办公综合体。即三栋5A级标准办公单元和一栋可独立使用的返还办公楼，拥有会展、商务、绿色中庭的裙楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金融、餐饮、健身空间。（二）总体规划设计根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城市景观的研究，用地的建筑布局分为两组建筑、三个部分。贴临XX路的用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。每个办公单元的平面布局和

44、立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。用地中部是一个造型丰富，由室外景观绿化缓缓下沉至地下一层的坡地下沉庭园。地下空间因此可以获得充足的采光和通风。用地东北部为一栋相对独立的返还办公楼。其内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。用地西北部设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服务中心，同时兼顾新XXXX项目一期住宅会所的功能。（三）交通规划与停车设计建筑用地结合XXXX项目一期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和XX路共同形成用地的环行通

45、道。在用地内部围绕绿色下沉坡地广场又形成了南北两组建筑的小型环路(南区北向的西餐咖啡厅位置，考虑了紧急情况车辆通行的可能性)。在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。首层临近建筑仅提供一条Vm车道，供贵宾车辆直达门厅。除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。（四）用地绿化与景观设计建筑的绿化设计主要考虑了西侧XXXX项目一期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续性和互补性。使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市

46、园林办公环境。建筑用地内心是一个自由坡地式的下沉园林，五栋主要的建筑围绕这个绿色中心依次展开，同时下沉的绿地空间也为地下公共层和车库层提供了充足的采光。（五）建筑节能设计X年年7月1日开始实施的“公共建筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向(北向、西北向)和夏季日射朝向(西向)；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于0.7，且建筑总窗墙比不应大于0.7；甲类建筑屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的30%。项目的立面设计中特别考虑了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构

47、，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面70%窗墙比的指标。南区建筑综合窗墙面积比为70%，其中，南向为80%；东向为70%；北向为60%；西向为30%。北区建筑综合窗墙面积比为60%，其中，南向为70%；东向为60%；北向为50%；西向为15%。屋面透明玻璃比为10%。（六）结构设计说明结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。本工程地下室三。四层，地上主楼十八层，裙房三四层，主楼由裙房连通，形成多塔结构。基本柱网为84008400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理。1工程所在地区结构设计标准本工程所在地区抗震设防

48、烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为50年；结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；风荷载和雪荷载按50年一遇2梁、板、校本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度：楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。3基础基础方案的选择不仅与建筑物本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。对于本工程这样的深基础结构

49、还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。4特殊部位的处理对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完美。对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔上，须解决两端变形不一致对结构的影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。三、技术指标表5-

50、1 项目主要技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）180262总建筑面积（平方米）118350.56其中：地上78722.56 地下396283总建筑高度（米）704建筑密度30.50%5绿化覆盖率35.00%6停车数量（辆）700其中：地上675 地下25四、辅助设施与公用设施（一）给水排水设计1给水设计1) 本工程给水由市政给水管网供给。2) 用水量及耗热量估算：最高日用水量约为1550m3/d，生活热水热负荷为2700kW。3) 给水系统给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下三层至地上三层，由市政管网直供。中区系统为四层至十一层，由地下生活水池一变频给水装置联合供水。高区系统为

51、十二层至十八层，采用地下生活水池唆频给水装置联合供水。4) 消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火灾延续时间3小时；室内消火栓用水量40升/秒，火灾延续时间3小时；自动喷水灭火系统(中危险级U级)用水量22升秒，火灾延续时间1小时；水喷雾灭火系统(发电机组)喷雾强度20升分钟平方米，持续喷雾时间1小时，喷头工作压力不小于0.35Mpa。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0。8MPa的原则分为

52、高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池水喷雾泵高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀。5) 热水系统本工程为办公、餐厅、厨房、娱乐、会所等用房提供生活热水。生活热水热源由市政热网供给，经热交换器与一次水热交换后，供应60热水。热水系统压力分区与生活给水压力分区一致。6) 中水系统工程收集办公层

53、洗手盆及会所游泳池淋浴洗浴废水作为中水水源，用于卫生间冲厕用水。中水设施处理能力约为15m3/h。中水处理方法采用生物接触氧化法。中水采用贮水池。中水泵屋顶水箱联合供水方式。2排水设计排水分生活污水和洗浴废水两系统。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水经污水泵提升后排入室外，生活污水经化粪池处理，排至市政污水管网。厨房含油污水经隔油处理后排向室外市政污水管网。洗浴废水作为中水水源，排入地下层中水处理站内废水调节池。屋面雨水采用内排水方式排至室外雨水管网。室外场地雨水采用雨水口汇集排至室外雨水管水管网。污水排水总量约为800m3/8。屋面雨水设计重现期按5年，降雨历时5分钟的降雨强度设计。室外

54、场地设计重现期为2年。雨水量约为800L/S。3冷热水计量每栋办公楼总供水管上设总表，各层设分层水表。商业娱乐用水，厨房用水等按使用单元设分表。（二）采暖通风与空气调节 1主要房间空调采暖室内设计参数房间名称夏季冬季新风量m3/h人温度相对湿度%温度相对湿度%办公室2560223050会议中心2560223550娱乐用房2660203550游泳池27-287027-2870全新风直流带全换热器2空调冷负荷约为15000kW；空调通风采暖热负荷为17000kW。3空调及采暖热源由室外热网供给，楼内设集中热交换站。通过水-水热交换器制取空调、及采暖热水，空调热水供回水温度为60/50，采暖热水供回

55、水温度为85/60。4整个建筑物空气调节采用集中冷源。地下三层设冷冻机房，冷水机组总制冷量为1500kW，冷冻水供回水温度为85/60。冷却塔设于裙楼屋面，冷却水供回水温度为32/37。空调水系统系统为；个压力分区，采用两级泵、分区两管制、交流量系统，以实现过渡季节，初夏和初冬不同区域对冷热的不同需求。两级泵采用变频循环水泵按每栋办公塔楼及使用区域设置，便于物业管理及计量，同时降低能耗。5办公部分建议采用全空气变风量空气调节系统，可实现局部区域(房间)的灵活控制，充分满足各区域环境舒适度及室内空气品质要求，对二次装修时平面布局分割适应性更强，吊顶内无冷水管道，无滴水现象发生。裙房公共部分如娱乐

56、及会议中心等采用双风机全空气空调系统，过渡季实现全新风运行。游泳池采用全新风直流空调系统，机组内设置全热交换器，回收排风的能量。6本工程设楼宇自动化(BAS)管理系统，热力，制冷设备和其他空调通风系统纳入楼宇自动化管理系统。设备、自控阀均要求就地手动和控制室自动控制。风机盘管室温控制；新风空调系统送风温湿度控制，办公各层机房空调箱与新风出口联锁控制，新风空调箱风机变频控制；定风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气焙值调节新、回、排风阀开度，过滤器阻力报警；变风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气治值调节新、回、排风阀开度及风机变频控制，过滤器

57、阻力报警，送风量控制；冷水机组随负荷进行运行台数控制；水泵台数和变频控制；7通风系统简述地下车库通风系统采用喷射导流通风方式。地下车库排风冬季由新风机组加热送至室内，并配以诱导风机引射导流至排风口处，废气由排风机排出室外。厨房排风分为灶具排风和全面通风系统两部分，补风系统也相应设置，全面通风补风，夏季去湿冷却，冬季加热后送至室内，灶具排风补风仅冬季加热送至排烟罩。厨房灶具排油烟系统，先经排烟罩处理，达到环保要求，再由外置电机低噪声柜式离心风机排入大气。地下设备机房等房间，新风按需求加热式冷却送至室内，由排风机排出余热和废气，变电室新风冷却处理后送入室内排除变压器散热，并由排风机排出，发电机房的

58、废气由排风机通过直通室外的排风竖并排出。柴油发电机的排烟管满足排放标准后排入室外，并设消声装置。卫生间设排风系统。、8防烟、排烟系统1) 防烟系统不具备自然排烟条件的楼梯问，消防电梯前室及合用前室设正压送风系统，楼梯问采用自垂百叶送风口，前室采用常闭正压送风口。2) 排烟系统长度超过20米的内走道设排烟系统。面积超过100平方米的地上房间(无窗或固定窗房间)设排烟系统。面积超过50平方米的地下房间设排烟系统及补风系统。地下车库设排烟系统及补风系统，排烟与平时通风系统合用。地下变配电室设排烟系统及补风系统。所有排烟口按防烟分区设置，设置在房间上部，排烟口距该防烟分区最远点的距离小于30米。排烟口

59、(或排烟阀)设手动和自动开启装置，由消防控制室控制(或与防灾系统联控)并与排烟风机联锁。9其他1) 根据需要设置用户冷却水系统，可在主机停止运行期间，满足客户24小时空调要求。2) 全空气空调系统空气处理机组内设置中效过滤器，提高室内空气洁净度。3) 每栋办公楼设置冷、热量计量装置。分楼层、分使用区域设置冷、热量计量装置。（三）电气专业1强电部分（1）设计依据根据国家现行的民用建筑电气设计规范，并参考国际标准及各相关工艺对电气专业的要求设计。（2）供电负荷等级消防控制室、通讯机房(交换机房)、网络机房、计算机房、电视机房、监控室、变配电室、发电机房、配电间等的电力和事故照明，以及建筑所有安防消

60、防设备，特定场所的应急照明用电为一级负荷，其余为二级负荷或三级负荷。其中一级负荷涉及计算机系统的电源和事故照明电源为特别重要负荷。（3）负荷估算变压器总装机容量为12000kVA。其中，地下室及公建部分按90VA/m2计算，变压器装机容量预计为9600kVA(6x1600kVA)；会所按125VA/m2计算，变压器装机容量预计为800kVA(2x400kVA)；还建部分按95VA/m2计算，变压器装机容量预计为1600kVA(2x800kVA)。（4）供电电源按业主管理及产权情况，可按两个高压用户申请电源。拟由市电引来双路10kV独立电源，供电局分界小室设在地下一层，变配电室设在地下室，上述三