合川交通街三角花园片区项目可行性研究报告

1、目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc263424674 第一章 总 论 PAGEREF _Toc263424674 h 1 HYPERLINK l _Toc263424675 一、工程概况 PAGEREF _Toc263424675 h 1 HYPERLINK l _Toc263424676 二、工程业主简介 PAGEREF _Toc263424676 h 2 HYPERLINK l _Toc263424677 三、研究内容 PAGEREF _Toc263424677 h 2 HYPERLINK l _Toc263424678 四、报告编制依据 PAGERE

2、F _Toc263424678 h 3 HYPERLINK l _Toc263424679 五、简要结论 PAGEREF _Toc263424679 h 3 HYPERLINK l _Toc263424680 六、主要技术经济指标 PAGEREF _Toc263424680 h 4 HYPERLINK l _Toc263424681 第二章 工程建设背景和必要性 PAGEREF _Toc263424681 h 6 HYPERLINK l _Toc263424682 一、工程建设的背景 PAGEREF _Toc263424682 h 6 HYPERLINK l _Toc263424683 二、工

3、程建设的必要性 PAGEREF _Toc263424683 h 7 HYPERLINK l _Toc263424684 第三章 工程市场分析与预测 PAGEREF _Toc263424684 h 9 HYPERLINK l _Toc263424685 第四章 地块条件分析 PAGEREF _Toc263424685 h 10 HYPERLINK l _Toc263424686 一、地块根本情况 PAGEREF _Toc263424686 h 10 HYPERLINK l _Toc263424687 一地块规划控制条件 PAGEREF _Toc263424687 h 10 HYPERLINK l

4、 _Toc263424688 二地块地理位置分析 PAGEREF _Toc263424688 h 10 HYPERLINK l _Toc263424689 三建设条件分析 PAGEREF _Toc263424689 h 13 HYPERLINK l _Toc263424690 二、工程地块SWOT分析 PAGEREF _Toc263424690 h 16 HYPERLINK l _Toc263424691 一工程优势分析Strength PAGEREF _Toc263424691 h 16 HYPERLINK l _Toc263424692 二工程劣势分析Weakness PAGEREF _T

5、oc263424692 h 17 HYPERLINK l _Toc263424693 三工程时机分析Opportunity PAGEREF _Toc263424693 h 17 HYPERLINK l _Toc263424694 四工程威胁分析Threats PAGEREF _Toc263424694 h 18 HYPERLINK l _Toc263424695 第五章 建设内容及规模 PAGEREF _Toc263424695 h 20 HYPERLINK l _Toc263424696 一、建设内容 PAGEREF _Toc263424696 h 20 HYPERLINK l _Toc26

6、3424697 二、建设规模 PAGEREF _Toc263424697 h 20 HYPERLINK l _Toc263424698 第六章 工程组织管理 PAGEREF _Toc263424698 h 22 HYPERLINK l _Toc263424699 一、组织机构设置 PAGEREF _Toc263424699 h 22 HYPERLINK l _Toc263424700 二、人力资源配置 PAGEREF _Toc263424700 h 22 HYPERLINK l _Toc263424701 第七章 工程建设进度及招标方案 PAGEREF _Toc263424701 h 25 H

7、YPERLINK l _Toc263424702 一、工程建设进度 PAGEREF _Toc263424702 h 25 HYPERLINK l _Toc263424703 二、招标方案 PAGEREF _Toc263424703 h 25 HYPERLINK l _Toc263424704 第八章 工程投资估算及资金筹措 PAGEREF _Toc263424704 h 27 HYPERLINK l _Toc263424705 一、投资估算范围 PAGEREF _Toc263424705 h 27 HYPERLINK l _Toc263424706 二、投资估算依据 PAGEREF _Toc2

8、63424706 h 27 HYPERLINK l _Toc263424707 三、投资与本钱费用估算 PAGEREF _Toc263424707 h 28 HYPERLINK l _Toc263424708 四、资金筹措 PAGEREF _Toc263424708 h 33 HYPERLINK l _Toc263424709 第九章 财务评价 PAGEREF _Toc263424709 h 34 HYPERLINK l _Toc263424710 一、工程各种财务数据确实定 PAGEREF _Toc263424710 h 34 HYPERLINK l _Toc263424711 二、工程财务

9、分析 PAGEREF _Toc263424711 h 35 HYPERLINK l _Toc263424712 三、财务评价结论 PAGEREF _Toc263424712 h 37 HYPERLINK l _Toc263424713 四、主要经济指标 PAGEREF _Toc263424713 h 37 HYPERLINK l _Toc263424714 第十章 风险分析 PAGEREF _Toc263424714 h 39 HYPERLINK l _Toc263424715 一、工程的投资风险 PAGEREF _Toc263424715 h 39 HYPERLINK l _Toc26342

10、4716 二、本工程各阶段的风险控制 PAGEREF _Toc263424716 h 39 HYPERLINK l _Toc263424717 第十一章 社会评价 PAGEREF _Toc263424717 h 41 HYPERLINK l _Toc263424718 一、工程对本地区社会的效益影响分析 PAGEREF _Toc263424718 h 41 HYPERLINK l _Toc263424719 二、工程与所在地区的互适性分析 PAGEREF _Toc263424719 h 41 HYPERLINK l _Toc263424720 三、社会评价结论 PAGEREF _Toc2634

11、24720 h 42 HYPERLINK l _Toc263424721 第十二章 结论与建议 PAGEREF _Toc263424721 h 43 HYPERLINK l _Toc263424722 一、研究结论 PAGEREF _Toc263424722 h 43 HYPERLINK l _Toc263424723 二、有关说明与建议 PAGEREF _Toc263424723 h 43第一章 总 论一、工程概况一工程名称：合川交通街三角花园片区旧城改造工程二建设地址：重庆市合川交通街三角花园片区三工程业主：重庆市江城运业四企业性质：私营五法人代表：赵昌全六业主地址：重庆市合川交通街三角花

12、园片区七投资总额及资金筹措：本工程总本钱费用万元，其中开发本钱中的土地费用、前期工程费用、根底设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。八建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，工程占地面积平方米，建筑面积88184平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。十建设工期工程建设年限为4年。从2021年06月到2021年05月。二、工程业主简介重庆江城运业位于重庆北部区域中心城市合川区交通街504号，公

13、司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。公司主要经营业务有：客、货运输， 出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营为经 营理念，受到社会各界的普遍好评。三、研究内容本工程研究内容主要包括如下：一工程建设的必要性分析；二工程建设的充分性分析；三在工程规划方案根底上，编制工程建设方案；四围绕工程的建设方案，对工程建设本钱进行细分，按本钱单元进行估算； 五为保障工程的顺利实施，配合工程的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足工程开发资金需求的根底上，实现资金本钱最小化；六在工程效益评价含经济、社会、

14、环境评价等方面的根底上，总结工程投资的可行性，对工程整体实施提出建议。?可行性研究报告?对工程的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为工程业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的根底。四、报告编制依据一?中华人民共和国国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?；二?重庆市国民经济和社会开展第十一个五年总体规划纲要?；三?中共重庆市委关于统筹城乡开展加快农村全面建设小康社会步伐的决定?；四?合川区国民经济和社会开展第十一个五年(2006至2021年)规划纲要?；五建设部?房地产开发工程经济评价方法?以及国家发改委?关于建设工程进行可行性研究的试行管理方法?；六国家发改委批准出

15、版的?投资工程可行性研究指南?；七本工程适用的其他国家及地方标准、标准、法规；八业主提供的相关资料。五、简要结论一投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本工程未来开展前景非常好。二目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；三价格定位：按建筑面积计算，住宅局部均价为3200元/平方米，商业局部均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；四财务方面：工程总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。工程缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.

16、03万元，该工程建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，工程税后投资回收期为4.62年。五风险状况：工程抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。六营销筹划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高工程的市场渗透力和吸引力。六、主要技术经济指标工程相关的技术经济指标如表1.1所示。工程技术经济指标表序号名称单位数据I工程经济数据1开发产品投资(含利息)万元26191.13 2资金筹措万元26191.13 3销售收入万元28346.50 4销售税金及附加万元1601.58 5总本钱费用万元26191.13 6利润总额万元553.80 7所得税万元138.45

17、 8税后利润万元415.35 II财务评价指标1投资利润率%2.11%2投资净利润率%1.59%第二章 工程建设背景和必要性一、工程建设的背景合川是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放开展之城。目前，合川正围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略，抓好开展与民心“双十工程，推进“百个重点工作工程，努力走出一条具有时代特征、合川特色的开展之路。三角花园片区工程拆迁地块处212国道旁，是合川北大门，是合川城市形象的重要组成局部，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济开展。合川

18、交通街三角花园片区改造工程是由重庆市合川重庆江城运业投资承建。该公司成立于1950年，更名前为原合川县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达2000余人，公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至交通街三角花园，并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。地界以东以七一水库流水为界，西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂

19、等一万多平米的生产生活用房。随着合川城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重平安隐患等，需要亟待解决。二、工程建设的必要性一是消除平安隐患的需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂、斜陷，加上受2021年特大地震的影响，局部房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的平安隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进一步恶化。再者，三角花园范围内有加油站一座，消防间距严重缺乏，就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大平安隐患。该工

20、程将完成该片区的征地拆迁，并建设8.8万平米建筑物，环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在的平安隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，工程建设非常必要。二是提升城市形象的需要工程拆迁地块处212国道旁，是合川北大门，是合川城市形象的重要组成局部，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市开展。该工程的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城

21、市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使合川走上可持续开展的道路。三是缓解政府拆迁压力的需要该片区占地面积29亩，但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米其中职工宿舍约9000多平米。由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。该工程由重庆江城运业承建，工程所有拆迁安置费由该公司承当，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为合川今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。四是社会安定团结的需要长期生活在

22、三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且平安隐患严重，显得人心惶惶，开展下去可能会形成社会不稳定因素。该工程的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的奉献。因此，该工程建设必要性明显。 第三章 工程市场分析与预测2007年以来，合川房地产开发呈稳步开展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济开展。虽然近年来合川房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地本钱较高，商品

23、房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在一定差距。目前，合川房地产市场勉励较多有利因素，高位运行、供需两旺、稳步开展的态势可以持续相当长一段时间：主要表现在：2021年合川保持了平稳较快的开展势头，消费市场活泼，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入到达7832元，同比增长14.3%，农民人均现金收入3069元，同比增长11.7%，城镇化进程步伐加快。按照合川定位为国内重大城市的规划目标，到2021年底合川城镇化率将到达54.7%的城镇化开展目标，城区人口将新增18.04万人，按30平米/人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过540

24、万平米。同时合川旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的开展。因此，合川市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。第四章 地块条件分析一、地块根本情况一地块规划控制条件三角花园建设工程主要规划控制条件表4.1所示：序号工程名称数值单位备注1建设用地面积2规划建筑面积881843容积率4绿地率%5建筑密度%6规划用途商住二地块地理位置分析工程建设地址位于重庆市合川区交通街三角花园片区，用地总体呈不规那么形，东西长、南北短，用地北侧为水库，地块周围为80年代旧时建筑、汽车客运站、加油站等。以下为地块四个方向的环境情况：三建设条件分析1、地质环境条件 = 1 * GB3 地形、地貌以及不

25、良地质现象合川区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。以侏罗系分布面积最宽，占全区幅员面积四分之三以上。地质构造属新华夏系构造体系，全境有两种地质构造类型：境东及东南部属川东平等岭谷区华蓥山复式背斜褶断带，其余的大局部地区属川中褶带龙女寺半环状构造区。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海拔高度为1284.2 米；最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔185米。全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形；西北部广阔地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型。 = 2 * GB3 地震设防烈度据500年中国地震

26、史及国家地震局1990年中国地震烈度区划图及其使用规定,本地区地震烈度为VI度。2、气候条件合川地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温、降水、日照、风力等均有明显的季节性变化。其特点是冬暖夏热，春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注，春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。境内的南屏、沙坪、东渡等乡镇为境内的高温中心；华蓥山区因海拔高度的升高和山谷冷暖空气交替的结果，气温随之下降，成为境内的低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿度大，气温较高。境内的风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺河风，山区那么多顺槽风。多年平均气温为18度，一

27、年之中以1月最冷，为7.2度，多年平均年降水量1131.3毫米。境内的东部山区降水量偏多，西部地区偏少。由于受太平洋东南季风和北印度洋的西南季风交汇影响，造成秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使合川处于全国少日照的中心区。且时间分布不均，8月日照最多，冬季那么最少。 3、交通条件1公路。合川市等级公路到达1916公里，其中高速公路54.8公里，国省道110.2公里，农村公路1751公里；建立“132城乡交通快畅系统；二级公路乡镇覆盖率100。2铁路。“两纵一横一联铁路建设，“两纵是襄渝铁路和兰渝铁路，“一横是遂渝铁路，“一联是盐双运煤铁路专用线。3“一干两支一重要港航运

28、体系。“十一五期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道320公里，初步形成“一干两支航运体系；初步建成重庆五大重要港之一的合川港，为在远期把 合川打造成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实根底。4、施工条件工程地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供给充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个工程的施工条件较为有利。5、环境保护条件工程对周边的环境及社会影响不大。工程主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，工程拟选场址位置能够为当

29、地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。综上所述，该工程拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等根底设施根本满足工程建设的需要，建设的配套条件良好。二、工程地块SWOT分析区位优势区域市场接受度高工程开发时机成熟周边配套设施不完善环境条件差工程辐射区域有限重庆房地产大势看好“一圈两翼良好影响城市化进程加速未来市场供给量较大工程自筹资金，存在一定财务风险一工程优势分析Strength区位优势本工程在合川区得地独优，地处城区北大门，紧邻212国道及客运站，交通便利。随着开发进度的加大，消费者对该区域接受程度越来越高。区域市场接受高本工程定位的购房消费主体是收入处于中下层的消费人群。该片区

30、因长期以来居民生活、生产条件及环境差，生活质量低下，平安隐患严重，能够拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会根底，市场接受度高。工程开发时机成熟合川成为重庆市“一小时经济圈的重要组成局部，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为合川的北大门，是合川面向外界的一个重要窗口，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆迁本钱高，使得多数承包商望而却步，是政府亟待解决的一个难题。这时江城公司自愿组织资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。二工程劣势分析Weakness周边生活配套设施不够齐全地块周边商业网点和金融机构交齐全的区位离本地块较远；黑山大桥以下沿线主要为小的商业铺面，无酒吧、

31、网吧等娱乐设施；教育机构不健全,与城区教学基地匀较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是工程开发的一大劣势。周围环境条件差工程北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境；同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。工程辐射区域有限本工程离属于旧城拆迁，不利于做高端市场，对工程的市场定位造成影响。如果工程市场定位不好、开发不科学，那么会引起市场风险。三工程时机分析Opportunity重庆房地产住宅市场健康开展需求旺盛,大势看好从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外，近日国务院消息，

32、国家开展改革委员会正式批准我市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，即中国第三个“特区，也无疑为重庆房地产市场的开展带来光明前景。“一圈两翼开展新格局带动当地经济开展，带给工程带来良好的经济环境重庆市党代会提出的“一圈两翼开展新格局，是极富有重庆特色的城乡统筹开展新路子，是重庆最重要的统筹城乡开展举措。全力打造“一小时经济圈，做强主城，做大区域性中心城市，做活小城市，打造一个强有力的统筹城乡的支撑和承载平台。合川属经济圈内，加快县城、中心镇建设，形成自我加压，主动跟进的开展态势。合川区城市化进程加快，给工程带来较多的潜在客户合川区城区人口开展目标为30万人，现在城市人口每年正以1万人的速度递，而且

33、私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之正阳新城、舟白新城的快速开展，必然会带动主城区的开展速度。四工程威胁分析Threats未来市场供给量较大合川区经济开展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区约城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争剧烈。为此，开发时应注重工程本身的设计，以加强竞争力。企业自筹资金，存在一定财务风险该工程投资额达2.6亿元左右，全部为自有资金，且投资回收期为4.6年，工程税后利润约415万元，稍有盈利，假设工程营销、销售稍不到位，就存在一定的财务风险，应该做好各种准备应对可能出现的状况。第五章 建设内容及规模一、建设内容撤除工程地

34、块范围内所有建筑物，构筑物；在撤除工程地块范围内建设住宅、公共配套包括广场、商业、道路等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：一工程区域内的场地平整；二根底工程；三房屋主体工程；四安装工程；五工程区域内的道路建设；六工程区域内的管网建设；七工程区域内的环境和绿化建设。二、建设规模一拆迁规模本工程拆迁面积约20000平米，其中住宅9000平米，非住宅11000平米。二新建规模总建设工程方案综合技术经济指标序号工程计量单位规划要求指标数值所占比重备注一规划建设用地m二居住户套数户套792三居住人数2535四总建筑面积m88184100%其中：计容积率建筑面积m

35、73984五按功能性质划分1住宅建筑面积m613802商业面积m12604六按地上地下局部划分1地上建筑面积m739842地下车库建筑面积m14200七停车泊位辆4571地面862地下371八容积率其中奖励容积率九建筑密度%十绿地率%第六章 工程组织管理一、组织机构设置一组织机构的设立工程组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保工程投资目标的实现。二组织机构图根据业主的实际情况和工程的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，工程的组织机构设置为如图61所示的模式。重庆江

36、城运业经理财务总监行政部人力资源部副总经理副总经理土建部材料设备部装饰部办公室安装部工程经理部 筹划部物业监管部经营部财务部二、人力资源配置一工程经理部：负责工程的方案审定、工程设计、施工招投标工作、工程监管、工程验收等工作。共计31人，其中：1.土建部：在工程工程部的领导下，负责工程土建的质量、进度、投资管理、控制，同时负责土建工程预算决算工作。15人2.材料、设备部：配合工程进度，负责材料设备的采购。3人3.安装部门：根据工程进度安排，指导施工企业进行设备安装，并配合设备生产商进行设备调试运行。5人4.装饰部：负责工程装饰材料选型，对工程的装饰进行质量、进度、投资管理、控制。3人5.办公室

37、：协助工程经理做好工程工程部的日常事务，协调各部门做好本职工作。5人二财务部：作好资金的筹集与运用管理；做好工程工程本钱及费用的核算，加强投资的监控管理。共计3人。三行政部：组织支持各部门。负责对外联络及公共关系；负责与相关建设管理部门的协调保持与政府相关机构畅通的沟通管道；为其它部门提供后勤、法律方面的支持；其它日常事务。共计4人。四人力资源部：负责工程管理公司的人员招聘、人事安排、人员考核等工作。2人五经营部：制订工程的营销策略，开展对外招商、招租和销售工作。6人六物业监管部：负责工程物业管理公司的招聘，处理、解决业主投诉的问题等。40人公司总经理1人、副总经理2人、财务总监1人、总经理助

38、理1人，组织机构共计人员91人。第七章 工程建设进度及招标方案一、工程建设进度本工程建设工期自立项之日起至工程全面建成并投入使用。建设工期主要包括工程前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。参考建设工程工期定额和单位工程工期定额，结合本工程建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期方案为4年。从2021年6月到2021年5月。一工程前期准备：2021年6月2021年12月完成土地征用，工程立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。二建筑工程：2021年1月2021年12月完成土

39、地平整、根底工程、主体工程的建设。三安装工程：2021年1月2021年6月完成安装工程的建设。四其他配套工程：2021年7月2021年5月完成道路、管网、环境、绿化等配套工程的建设。工程竣工验收。二、招标方案根据?中华人民共和国招投标法?，国家计委第3 号令以及重庆市有关工程招标文件的规定，为确保本工程顺利实施，本工程勘察设计、施工及监理进行招投标。方案如下：一招标形式由业主按国家招标法及有关规定，采用公开招标确定施工单位，采用邀请招标确定勘察设计单位和监理单位。二勘察、设计、施工、监理单位资质要求： 勘察设计单位资质：甲级； 施工单位资质：一级； 监理单位资质：甲级。三招标信息发布公开招标公

40、告及其它需公告的信息，在政府指定的媒体上公开发布。四招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本工程的招投标工作，招标中介机构须按照公平、公开、公正的原那么组织完成公告、资审、编标、评标等工作。参加公开投标的单位不得少于7家，参加邀请招标的单位不得少于3家。第八章 工程投资估算及资金筹措一、投资估算范围本工程占地面积平方米，建筑面积88184平方米。工程地块范围内的住宅、公共配套等建筑物、构筑物、环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：一工程区域内的场地平整；二根底工程；三房屋主体工程；四安装工程；五工程区域内的道路建设；六工程区域内的管网建设；七工程区域内

41、的环境和绿化建设二、投资估算依据重庆市建筑工程概算定额CQGS-301-2021；重庆市安装工程概算定额CQGS-302-2021；重庆市市政工程概算定额CQGS-304-2021；重庆市2021年度的?重庆工程造价信息?及合川地区地方材料价格；重庆市有关房地产开发的各种税费规定；重庆市建委有关工程造价文件；业主提供的相关根底资料。三、投资与本钱费用估算一土地费用土地费用是指工程在取得土地使用权过程中所产生的费用。本工程土地出让金免费。二前期费用估算前期工程费主要指工程开发的前期调研、筹划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费等土地开发费用：前期工程费用表二前期费用金额单方造价元/含方案、施

42、工图及园林设计1市场调查及产品筹划费74.09 52设计费176.37 203勘探测量放线70.55 84三通一平110.07 55临时设施费44.09 56行政事业性收费264.55 307前期其它费用35.27 4造价咨询招标代理合计774.99 三拆迁费用：拆迁费用估算表序号房屋名称面积(m)金额(万元备注序号房屋名称面积(m)金额(万元备注1商业用房2621.56 2办公用房1699849.50 3住宅2236781.20 4厂房424.69 5家具厂206.58 6水泥硬化场地45.00 7管网200.00 8堡坎230.00 9修理厂场地填方69500486.50 10土地费用(自

43、有)1200.00 11合瑞汽修厂拆迁费720.00 12加油站拆迁费1200.00 13搬迁费、过渡补偿费和租赁合同违约赔偿费136.00 14高压线搬迁费280.00 合计9381.03 四建安工程费建安工程费包括建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用等。本工程建安工程参见表8.3表8.3：建筑安装工程费表 序号内容总额万元单方费用元/面积1建筑工程费88184住宅建筑6138100061380商业110012604地下车库1680142002安装工程给排水工程4088184消防工程4088184强电工程3588184弱电工程3088184燃气工程3588184智能化工程22881763

44、填方工程61.53 4涵洞工程568合计11823.97 五根底设施建设费估算根底设施建设费是指建筑物2米以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，小区道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实际工程量进行估算。本工程根底设施建设费估算参见表8.4。表8.4：根底设施建设费估算表序号根底设施建设费金额单方造价元/工程量1道路、广场697.76 10006977.57 2管网0.44 20218.05 3燃气(室外)6.08 106082.54 4景观工程13.96 206977.57 5绿地104.12 2005

45、205.78 6夜间照明系统工程3.77 6977.57 7其他配套6.58 6082.54 合计832.70 六开发期间税费开发期间税费是指工程所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本工程为旧城拆迁工程，相关配套费根据相关规定适当减免。具体如表8.5示。表8.5：开发期间税费一览表 序号工程费率总额万元1城市建设配套费002人防异地建设费003规划局手续费4工程监理费5工程保险费0.15%6白蚁预防费7建设工程综合效劳费0.10%8房屋建筑面积测绘费合计六不可预见费根据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，本工程不可预见费定为4%。不可预见费=前期工程费用+

46、根底设施建设费用+建安工程费+开发期间税费*4%=971.71万元。七开发本钱开发本钱=前期工程费用+根底设施建设费用+建安工程费+开发期间税费+不可预见费=25264.35万元。八开发期间费用1管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产工程的开发经营活动而发生的各项费用。按2%计提。建设管理费=前期工程费用+根底设施建设费用+建安工程费+开发期间税费2%=485.85万元。2财务费用本工程贷款13095.57万元，按5年期银行贷款利率计息，计入建设期的财务费用为1251.12万元。见表8.6。表8.6借款还本付息表单位：万元序号工程计算期合计202120212021202

47、12021202120211贷款期初本息总额1095.57 5095.57 9095.57 13095.57 7095.57 1095.57 本期贷款本金1095.57 4000.00 4000.00 4000.00 0.00 13095.57 本期应计利息31.39 177.38 406.58 635.78 750.38 406.58 62.78 2470.85 计入建设期31.39 177.38 406.58 635.78 1251.12 计入期间费用0.00 0.00 0.00 750.38 406.58 62.78 1219.73 本期还本付息31.39 177.38 406.58 6

48、35.78 6750.38 6406.58 1158.35 15566.42 其中：归还本金0.00 0.00 0.00 6000.00 6000.00 1095.57 13095.57 偿付利息31.39 177.38 406.58 635.78 750.38 406.58 62.78 2470.85 期末本息余额1095.57 5095.57 9095.57 13095.57 7095.57 1095.57 0.00 36573.42 3销售费用它指开发建设工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售费用类似工程工程来估算按50元/m2列计，销售费用合计

49、440.92万元。4开发费用开发费用是指与房地产开发工程有关的管理费用、销售费用和财务费用。开发费用=建设管理费+销售费用+财务费用=926.77万元。九总本钱费用汇总表本表中，开发本钱共计为25264.35万元。开发间期费共计为926.77万元。总成费用为开发本钱与开发费用之和为26191.13万元。为了便于对房地产建设工程各项支出进行分析和比拟，把估算结果以汇总表的形式列出，如表8.7所示。 序号本钱工程金额万元开发投资(元/m)1开发本钱25264.35 2865.22 前期工程费用774.99 87.89 根底设施建设费832.70 94.44 拆迁费用10960.45 1243.02

50、 建安工程费11495.67 1303.72 开发期间费用228.84 25.95 不可预见费971.71 110.20 2开发费用926.77 105.10 建设管理费485.85 55.10 销售费用440.92 50.00 财务费用 合计26191.13 2970.32 四、资金筹措本工程所需资金26191.13万元，企业自有资金、银行贷款分别占50%。第九章 财务评价一、工程各种财务数据确实定一工程销售收入确实定 eq oac(,1)工程销售单价的趋稳定1住宅销售单价确实定经实际调研建议本工程住宅均价(按建筑面积计算)为：3200元/平方米。2商铺单价确实定根据实际调研建议本工程商铺均

51、价(按建筑面积计算)为：6000元/平方米。3车位销售的单价通过对类比工程的停车位的价风格查，预定本工程车库单价为2.5万元/个。 eq oac(,2)可销售面积工程可销售建筑面积约88184平方米，其中住宅局部约61380平方米，商铺局部约12604平方米，457车位可供销售。 eq oac(,3)收入预测本工程按照方案将于2021年进入销售阶段，方案住宅、商铺、车位2021年完成总销售数量的60%，当年收回销售价款；2021年完成总销售数量的30%，当年收回销售价款；2021年完成总销售数量的10%，当年收回销售价款。详细方案见表9.1。表9.1：销售收入预测表单位：万元 序号工程合计20

52、21202120211销售进度%60.00%30.00%10.00%2住宅收入3商铺收入4车位收入5销售总收入二税费计算销售税金及附加估算，详见表9.2。表9.2：销售税金及附加估算表单位：万元序号工程合计2021202120211销售收入28346.50 17007.90 8503.95 2834.65 2销售税金及附加1601.58 960.95 480.47 160.16 营业税1417.33 850.40 425.20 141.73 城市建设维护费70.87 42.52 21.26 7.09 教育税及附加42.52 25.51 12.76 4.25 交易手续费56.69 34.02 1

53、7.01 5.67 印花税14.17 8.50 4.25 1.42 3净收入26744.92 16046.95 8023.48 2674.49 二、工程财务分析一分析依据分析依据为建设部2000年发布的?房地产开发工程经济评价方法?。二盈利能力分析盈利能力分析工程在计算期内经营收入28346.5万元，税前利润为553.8万元，扣除所得税后利润为415.35万元。工程缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元。根据利润及利润分配表表9.4、全部投资财务现金流量表表9.5，计算得出以下静态指标：税前投资利润率利润总额/总投资额*100%2.

54、11税后投资利润率税后利润/总投资额*100%1.59工程所得税前投资回收期为4.55年，工程所得税后投资回收期为4.62年。表9.4 利润及利润分配表单位：万元 序号工程合计202120212021202120211销售收入28346.50 0.00 0.00 17007.90 8503.95 2834.65 2总本钱费用26191.13 4063.13 9035.97 9035.97 1512.40 2543.67 3销售税金及附加1601.58 0.00 0.00 960.95 480.47 160.16 4利润总额553.80 -4063.13 -9035.97 7010.99 651

55、1.08 130.82 5弥补以前年度亏损13099.09 0.00 0.00 7010.99 6088.11 0.00 6应纳所得税额553.80 0.00 422.97 130.82 7所得税138.45 0.00 0.00 0.00 105.74 32.71 8税后利润415.35 0.00 317.23 98.12 9公益金343.87 0.00 47.58 14.72 法定盈余公益金229.25 0.00 31.72 9.81 任意盈余公益金114.62 0.00 15.86 4.91 10可供分配利润1948.60 0.00 269.65 83.40 注：1、法定盈余公益金取税后利

56、润的10% 2、任意盈余公益金取税后利润的5%三、财务评价结论该工程符合国家产业政策和开展方向，房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景将令人满意。工程的实施将对工程建设区域附近的城市建设、居民居住条件和居住环境起到积极作用。工程利润总额约为553.8万元，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，开发期内上缴各类税金总计达1740.03万元。工程贷款50%，按5年期银行同期贷款利率计息，需4.5年还完，存在一定的财务风险，故本工程具有良好的社会效益，但经济效益甚微，几乎刚好与投资持平。工程选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从财务方面看该工程可行。四、主要经济指标在此表

57、中主要列出了工程经济数据中的开发产品投资、资金筹措、销售收入、销售税金及附加、总本钱费用、利润总额、所得税、税后利润和土地增殖税，以及财务评价指标中的投资利润率、税后投资利润率、资本金净利润率、内部收益率和投资回收期等指标进行统计。表9.6：主要经济指标 序号名称单位数据I工程经济数据1开发产品投资含利息万元26191.13 2资金筹措万元26191.13 3销售收入万元28346.50 4销售税金及附加万元1601.58 5总本钱费用万元26191.13 6利润总额万元553.80 7所得税万元138.45 8税后利润万元415.35 II财务评价指标1投资利润率%2.11%2投资净利润率%

58、1.59%第十章 风险分析一、工程的投资风险房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的时机或可能性。结合本工程的特点，可能存在以下的风险：一投资决策阶段的风险投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。在此阶段对开发商开发类型、档次、定位等都存在一定风险。二工程勘查设计阶段的风险在前一个阶段决策的根底上，对地块作出合理的规划分区，景观的安排，建筑风格确实定，户型的设计都会直接影响到小区的品质，影响住房销售情况。三工程建设阶段的风险该阶段是投资的顶峰期，易出现资金链断裂的风险。四销售与经营阶段的风险在该阶段主要可能会遇到销售时机选择不当的风险，价格策略不合理的风险，住房出让率地的风险以及意外事故的风险。二、本工程各阶段的风险控制一前期可行性研究阶段工程前期要根据特定工程的常规风险和特殊风险来预测工程可能存在的各种风险，并根据风险躲避原那么来采取各种应付措施。本工程存在的风险主要有政治因素、经济因素、政策因素、环境因素等。对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以躲避的主要风险是经济风险。因此要有足够的资金来开发本工程。二开发阶段跟承包商协商最好