环东海域三幅宗地可行性研析报告

1、谨呈：市政建设环东海域三幅宗地可行性研析报告（沟通稿）2010年3月11日研判思路项目是否可行？1、区域是否具备发展潜力？2、房地产市场环境如何？3、项目自身条件是否允许？4、项目可能的发展方向？5、经济效益的评估？第一篇 区位价值支撑第二篇 房地产发展趋势第三篇 项目禀赋条件第四篇 项目定位发展建议第五篇 经济评估研析研析框架第一篇、区位价值支撑研析珠三角城市经济圈长三角城市经济圈京津冀城市经济圈海峡西岸城市经济圈 海峡西岸经济区即将崛起为继长三角、珠三角、京津冀之后的另一重要经济区的大时代，厦门经济特区作为海峡西岸经济区的龙头，必将发挥其辐射带动作用，加快厦漳泉龙经济融合，构筑“大厦门城市

2、群”。 海西经济战略下，厦门将迎来二次城市化的发展契机，促进厦门发展迈向新台阶厦门陆空一小时经济圈 重大交通路网建设，加速奠定厦门海西城市群中心地位。 厦门空中一小时经济圈可辐射到长三角、珠三角、江西、湖南、湖北、安徽等中西部城市；陆上一小时可辐射到漳州、泉州、莆田、龙岩等闽东南、闽西南地区。西客站、动车组的开通，第二机场的建设，将增加厦门城市影响力，福厦、龙厦、厦深、厦成高速，将增强沿海发达地区向内陆腹地辐射能力，伸展海西的筋骨。厦门西客站动车组厦门市加快 “岛内外一体化”，拓展岛外的建设已取得实质性进展，2月25日上午，动员大会举行，意味着岛外迎来了发展的新契机和无限的升值潜力。“岛内外一

3、体化”启动，将加快岛外城市发展 环东海域在岛内外一体化中突显滨海新城的价值海沧板块集美板块同安滨海新城翔安板块岛内板块2009年底，环东海域片区已累计开工18米宽以上主干道25条，联系岛内外的交通网络更加便捷。 随着BRT、丙洲大桥、海翔大道等交通配套的投入使用，滨海新城建设启动，同安区，尤其环东海域将受到更多的关注，片区价值提升毋庸置疑，升值潜力巨大。工业园区生产、生活逐步进入常态化管理阶段。BRT二号线连接岛内及西柯、同安，有效联系其他区域，打破同安客群的内生性。滨海新城建设已经启动，高规划，高起点。1、海西战略下东通道、动车组、西客站的建成，使厦门更紧密的融入西岸经济圈，为厦门经济腾飞、

4、物业增值带来强有力的助推力量。2、“岛内外一体化”战略已经启动，BRT二号线即将通车，同安与岛内外其他区域的联系日臻紧密，必将打破同安原有的内生型市场格局，带动同安房地产市场的全面繁荣。3、环东海域滨海新城建设的启动，交通网络的全面完善，工业园区建成后人口的全面提升，无不意味着片区将迎来重大的历史时机，巨变指日可待。4、项目面临着厦门、同安、区域三位一体的发展时机，宏观条件得天独厚，机会优势明显。区位小结第二篇、房地产发展趋势研析2009年，厦门一手住宅总成交约407万平方米，二手住宅总成交约300万平方米，均达到历史最高水平。 成交均价实现回暖。全市住宅成交均价从一月的6503元/上涨为12

5、月的10810元/。年住宅成交量上涨价回升。 2009年，厦门楼市全面回暖，住宅成交再创新高 2010年春节前，全市住宅成交一度表现出下滑态势，到春节假期，成交量跌至百套以内。但春节之后成交量快速回升，单周成交逾400套。楼市热度并无削减。 成交均价，虽然略有起伏波动，但整体呈现稳中有升的态势，近期相对维持在10500元/平方米上下。春节期间成交回落，近两周已逐渐恢复，成交均价稳中有升厦门楼市“321” 格局基本成型3岛内资源型稀缺地段项目万2岛内项目及岛外核心地段项目万1岛外资源型地段项目万 金都集团、仁文建设等实力开发企业进驻环东海域片区，正式拉开滨海新城建设的序幕东海科技园仁文建设201

6、0TP01-04,总建100万；楼面地价分别为3338/3467/3565/2736元/本案宗地金都2008TG14， 总建34.8万， 楼面地价4500元/土地价值：片区已出让居住用地楼面地价在3300元/以上；开发价值：由于成本刚性，根据成本收益测算，各项目销售的收益点在6000元/以上；决定了片区住宅项目开发价值。地块编号总建面积楼面地价预计售价竞得企业2008TG1434.8万4500元/7200元/金都集团2010TG0122.3万3338元/6000元/仁文建设2010TG0218.5万3467元/6200元/仁文建设2010TG0329.9万3565元/6200元/仁文建设201

7、0TG0429.3万2736元/5400元/仁文建设市场小结1、2009年市场的回暖，厦门楼市实现了成交量及成交均价的双高位。商品住宅物业价值高。2、宏观政策是影响2010年楼市走向的最主要因素。在“稳增长、防通胀”的大背景下，在适度宽松的货币政策主导下，楼市在短期内仍将维持稳定，虽然成交量将呈现调整，成交价格仍将维持在高位。3、环东海域新城建设的启动，预示着片区商品房市场巨大的发展机会。片区内已出让用地楼面地价整体超过3300元/，预计售价逾6000元/，决定本片区物业具有较高的价值。4、本案开发将实现较高的物业价值，同时也面临着相对较好的市场机会，具有较高的市场可行性。第三篇、项目价值分析

8、1、宗地现状分析2、外部价值点提炼3、项目SWOT分析一、宗地现状分析 片区阐述 项目位于厦门环东海域同安西柯片区，区域内经济发展强劲，道路交通四通八达，西柯依托福厦高速公路、同集城市快速车道以及东海域滨海大道，成为厦门交通枢纽及门户，具有极强的对外辐射能力。 宗地地处西柯片区南部，具有丰富的海景资源及交通路网资源，同时，随着BRT交通网络的通达和滨海大通道的贯通，片区将成为环东海域发展起步区。一、宗地现状分析 宗地现状 A地块内部已完成平整工作，BC地块尚有部分仍待进一步平整改善； 地块内部BRT站点、部分绿化带以及C地块北侧酒店业已完工； 三地块外围路网均已完工通车，内部路网尚未明显分割；

9、 周边生活氛围仍较为薄弱二、价值提升机会点挖掘 机会点1：BRT交通网络BRT2号线的贯通，将大大拉近同安与厦门其他各区的距离，加强同安区域的对外吸附能力。本案位于BRT2号线的中心位置，实现快速连接同安及集美区域，另外，随着西柯枢纽中心的投入运营及BRT后续工程的跟进，对外辐射能力将进一步增强，成为环东海域交通枢纽中心。机会点2 环东海域通道的贯通1）滨海大道： 滨海大道的贯通，将有效的缓解同集路的交通压力，同时连接海翔大道，实现区域之间的快速切换。2）海翔大道： 区域内海翔大道东西贯穿，快速联通翔安大道，依托即将开通的翔安隧道，开辟了同安进出岛内的第二通道，快速进出岛内外，空间距离与心理距

10、离同步得到改善。机会点3 翔安隧道的通车 厦门东通道（翔安隧道）是厦门市本岛第五条进出岛公路通道，连接厦门市本岛和大陆架翔安区，是厦门市交通干线路网规划主骨架的重要组成部份，也是厦门环东海域地区发展的重要通道。 翔安隧道的建设及贯通，拓展了城市发展空间，促进了区域社会经济协调发展，大大改善厦门市东部地区的投资环境，也为本案所处区域的发展奠定坚实的基础。 机会点4 区域日渐成熟 随着市委十届十次全会提出加快推进岛内外一体化建设，环东海域滨海作为厦门市沿海湾组团式推进的岛外新城区之一，得到了前所未有的发展契机。 便捷的交通网，将大大地缩短岛内外的距离，实现“10分钟交通圈”，进一步推动岛内外一体化

11、进程。 思明工业园、湖里工业园总用地面积达到100万平方米，大批实力企业的进驻，不仅拉动了区域经济的快速发展，也为大幅提升了区域人口规模。机会点5 片区规划及内部配套设施环东海域同安滨海新城作为全市岛内外一体化建设的重点之一，给同安区提供了新的发展机遇，作为厦门市沿海湾组团式推进的岛外新城区之一，同安滨海新城的配套建设已经基本完成。交通：大大地缩短岛内外的距离。教育：厦门双十中学、厦门六中、同安一中和实验小学，教育资源极为完善。商务、购物、居住：社会保障性住房、外口保障性住房、配套人才用房以及滨海大型购物商业街、同安湾商务营运中心、丙洲酒店等配套设施已经启动。三、项目SWOT分析 优势：景观资

12、源优势： 宗地沿海岸线排列，有较长的海景面，具备景观资源优势。交通便利优势： 城市核心干道汇聚以此，区域具有极强的对外辐射能力，有利于拉近区域空间及心理距离。区域规划优势： 高起点、高标准的区域配套规划，为项目未来发展提供了强劲保障。宗地成本优势： 宗地取得成本较为低廉，未来运作具有较强的灵活性。 劣势：工业区影响劣势： 宗地紧邻工业园区，可能产生噪音、空气等污染，另外，工业区人口混杂，区域档次难以提升。区域成熟度劣势： 区域发展处于起步阶段，各项配套有待完善，当前宜居指数较低、商业氛围有待培育。区域竞争劣势： 2009年厦门岛外土地供应集中放量，未来市场新增体量巨大，市场容量的有限以及项目自

13、身条件，可能导致项目市场竞争力不强。 机会：区域发展机会： 环东海域区域将成为岛内外一体化进程的重要载体，是未来厦门城市发展的重要方向，依托便利的交通网络，区域具备了良好的发展机会。区域容量机会： 思明工业园区、湖里工业园区已经初具规模，将吸纳大量的人口进驻，同时随着西柯片区城市化进程，区域市场容量较大，为本案的去化及经营提供了市场机会。细分市场机会： 2009年，厦门楼市价值强劲回归，中短期内（35年）难以大幅下滑，岛内外核心地段物业预期较高，本案具有争取细分市场的机会。 威胁：区域间竞争威胁： 同安、翔安、集美等区域同禀赋宗地未来供应，将于本案直接形成客户争夺。区域内部竞争威胁： 2010

14、年，随着金帝集团将4幅地块纳入囊中，将吹响同安楼市号角，区域内土地可供规模较大，未来可能与本案产生竞争。政策风险： 温总理在两会期间明确表示，未来将进一步加大“保障性住房”的市场供给，可能导致本案目标客群被分流，造成购买容量的相对下降。项目对策 深入挖掘并宣传区域价值，以运营区域的高度来推动项目前进。 根据项目自身素质，打造与之匹配的高性价比产品，抢占细分市场。 与政府相关部门进行磋商，设置土地竞拍门槛，降低土地市场竞争。 快速进入市场，保证顺利去化部分产品，提升项目知名度，为后续销售奠定基础。 项目位于厦门全市几何中心、环东海域中心区位，具有良好的发展前景，依托城市交通网络及内部规划设施，区

15、域价值将得到极大的提升，为项目的发展提供了较好的市场基础。第四篇、项目定位建议1、宗地禀赋排序2、宗地开发方向界定3、客户支撑4、产品初步建议一、宗地禀赋排序 通过景观面、地块周边环境、地块规模及宗地内部配套设施等方面对A、B、C三幅宗地进行禀赋界定，确定其初步开发方向。地块编号地块禀赋排列描述A地块（一般）地块呈长条状，规模上存在一定局限性；紧邻工业区及埭头溪，宜居指数最低；地块四至无生活商务配套。B地块（较好）地块规模较大，易形成规模效应；紧邻工业区，可能产生噪音、空气污染；地块景观面较为宽阔，且内部规划有学校，对地块价值具有一定提升作用。C地块（最优）地块规模较大，景观面较为丰富；地块内

16、部规划有小学及商业配套，宜居指数高地块周边规划为商住区，未来区域价值认可度较高。不同宗地条件，决定了地块开发方向，通过上述评定，C地块条件禀赋最高，A地块禀赋则相对最低，因此，项目三幅地块应采取差异化开发方向。A地块B地块C地块中端、中低端高性价比产品中端、中高端滨江居所中高端滨海生态社区二、宗地开发方向界定三、客户支撑A地块（高性价比产品）本地居民投资客周边企业一般职工客群支撑客群特征A、社会中等收入者;B、对不动产购房量有限，重视总价;C、生活的便利性是选择的主要标准;D、对内部空间的重视程度高于公共空间;E、两房接受程度最高;F、置业功能主要解决居住问题，但存在趋众性.B地块（滨江居所）

17、本地居民周边企业中层管理岛内部分中等收入人群高铁时代带来的周边城市购房人群客群支撑客群特征A、具有一定的经济实力，重视产品性价比B、选择社区时通常注重社区的便利性，也容易被高品质社区所打动C、对项目品质的认识并不全面，对新事物接受能力较强，容易被打动D、以选择两房、三房为主，另外初具投资意识E、通常对具有良好口碑的社区具有较大的吸引力1C地块（滨海生态社区）本地居民周边企业中高管岛内部分中高收入人群高铁、空中一小时经济圈带来的异地购房客户客群支撑客群特征A、社会中流砥柱，具有较强的经济实力B、选择社区时容易被高品质社区所打动C、对新事物接受能力较强，容易被打动D、以选择三房、大三房为主，理财意

18、识较强E、将住房作为身份地位的象征，购房主观性强烈四、产品初步建议A地块：建筑形态：以小高层产品为主，部分布局高层产品；建筑表现：以欧式风情住宅，打造有区别于工业用房的生态住宅；产品户型：以1房、2房为主力户型，紧凑型3房为辅助户型；物业类型：住宅+底层商业（商业以项目本身及工业区人群为经营对象）；内部配套：基础配套（社区活动用房、物业用房等）。B地块：建筑形态：小高层、高层产品；建筑表现：以现代风格产品，通过明亮的色彩和简洁的线条，打造都市化高尚滨海住宅；产品户型：以2房、3房为主力户型；物业类型：住宅+滨海商业街，以项目本身及工业区人群为经营对象，并具备辐射西柯形成的能力。内部配套：增值配

19、套（如：会所、星级入户大堂、中高端健身场所）C地块：建筑形态：高层产品为主；建筑表现：以现代风格产品，通过柔和的暖色调和现代材料的应用，塑造高档生态滨海社区；产品户型：以3房为主力户型，2房及4房户型为辅；物业类型：住宅+滨海商业街，打造西柯片区核心滨海商业街区。内部配套：增值配套（如：私人会所、五星级入户大堂、中高端健身场所）A 地块经济价值评估B 地块经济价值评估C 地块经济价值评估第五篇、经济评估研析A地块经济价值评估经济指标地块编号：A地块土地位置：环东海域片区滨海旅游路与西柯街交叉口西侧土地面积()：79710.7土地用途：居住商业建筑面积()：200812.3（其中，住宅19081

20、2，商业10000）出让年限(年)：居住70年商业40年绿地率：38%-40%建筑密度：22%-24%备注：分为6小地块；一般在商住项目中，商业面积约占总面积的5%左右，本案商业面积占比以5%初步计算；经济指标价格预测及销售收入（注：由于工程进度尚未确定，价格建议以当前市场价格为定位依据； 预计价格年增长率约为8%10%）根据对项目本体的分析，及对周边项目销售赢利点的分析，初步预计本案销售价格如下： 住宅 6500元/ 商业 10000元/ 车位 13万元/个物业面积单价收入（万元）1住宅收入1908126500元/124027.80 2商业收入1000010000元/10000.00 3地下

21、车位1244个130000个16172.00 合计150199.80 A地块商业约1万，以0.4车位/100进行配比，约需配比100车位；住宅19.08万计算，以平均0.6车位：100配比，应配比地下车位1144位；A地块合计配比地下车位数1244个A地块以19.08万住宅、1万商业及1244个地下车位进行测算，全案总销售额可达150199.80万元。开发成本序号费用名称金额（万元）备注项目开发建设总支出97647.991-10项总和1土地费用37592.01土地费用含土地拍卖成交价格和土地契税2前期费用466.352.12.22.3勘探费用设计费用场地准备费用31.17 385.19 50.

22、00 勘探按用地面积5元/计算设计费用按总建筑面积15元/计算场地准备费用按50万元计算3基础设施费用2567.92 按总建筑面积100元/计算，含供水、供电等费用4道路绿化费用1246.68 按用地面积200元/计算5建筑安装费用41333.16 为建造房屋建筑物所发生的建筑工程、安装费用等5.15.25.45.5地下住宅商业不可预见费用12315.60 26713.68 1100.00 1203.88 按地下建筑面积2200元/计算；按建筑面积1400元/计算按建筑面积1100元/计算按5.1-5.4四项总和的3%计算6开发间接费用1283.96 按地上建筑面积50元/算，含项目报建、消防

23、配套等费用7管理费用1368.42 开发中发生的费用，含人员工资等，合计为2-5项总和的38财务费用7958.82计期四年，年利5.4%9营销费用3004.00如广告费、代销手续费等，按项目销售收入的2计算10公共维修基金826.66公维金缴纳以建筑安装费用的2%提取A地块土地成本以楼面地价为1800元/进行初步计算，此时，土地成本为36146万元，项目开发建设总支出金额为97647.99万元。含：土地费用、前期费用、基础设施费用、道路绿化费用、建筑安装费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、营销费用、公共维修基金共计10项。 不同加价幅度下的投资利润率 举牌价（万元）楼面地价（元） 销售收入

24、(万元)投资总成本（万元）净利润(万元)净利润率36146.161800 150,20097,64823,23123.77%40946.162039 150,200102,64020,59220.06%45146.162248 150,200107,00818,29917.10%48146.162398 150,200110,12816,66115.13%56546.162816 150,200118,86412,07510.16% 如左表所述，我司就土地不同的成交价格进行利润测算，得出相应的结果。项目在楼面地价为1800元/时的税后净利润为23231万元，投资净利润率为23.77%，具有开发

25、价值。 举牌价达40946.16万元，即楼面地价达到2039元/平方米时，净利润率为20.06%，可保障较好的开发利益；建议举牌价不超过48146.16万元，此时楼面地价2398元/平方米，开发净利润16661万元，净利润率为15.13%，项目仍具有一定的开发价值。经济指标地块编号：B地块土地位置：环东海域片区滨海旅游路与西柯街交叉口西侧土地面积()：136694.862土地用途：居住商业建筑面积()：310840（其中，住宅264960，商业45880）出让年限(年)：居住70年商业40年绿地率：30%-40%建筑密度：22%-32%备注：分为10小地块；B地块经济价值评估经济指标根据对项目

26、本体的分析，及对周边项目销售赢利点的分析，初步预计本案销售价格如下： 住宅 7000元/ 商业 12500元/ 车位 15万元/个物业面积单价收入（万元）1住宅收入2649607000元/172224.00 2商业收入4588012500元/45880.00 3地下车位1244个150000个29900.00 合计248004.00 B地块商业约4.6万，以0.4车位/100进行配比，约需配比185车位；住宅26.5万计算，以平均0.8车位：100配比，应配比地下车位2115位；B地块合计配比地下车位数2300个B地块以26.5万住宅、4.6万商业及2300个地下车位进行测算，全案总销售额可达

27、248004万元。价格预测及销售收入（注：由于工程进度尚未确定，价格建议以当前市场价格为定位依据； 预计价格年增长率约为8%10%）开发成本序号费用名称金额（万元）备注项目开发建设总支出169526.261-10项总和1土地费用64654.72土地费用含土地拍卖成交价格和土地契税2前期费用722.782.12.22.3勘探费用设计费用场地准备费用51.27 621.51 50.00 勘探按用地面积5元/计算设计费用按总建筑面积15元/计算场地准备费用按50万元计算3基础设施费用4143.40 按总建筑面积100元/计算，含供水、供电等费用4道路绿化费用2050.98 按用地面积200元/计算5

28、建筑安装费用66858.54 为建造房屋建筑物所发生的建筑工程、安装费用等5.15.25.45.5地下住宅商业不可预见费用22770.00 37094.40 5046.80 1947.34按地下建筑面积2200元/计算；按建筑面积1400元/计算按建筑面积1100元/计算按5.1-5.4四项总和的3%计算6开发间接费用2071.70 按地上建筑面积50元/算，含项目报建、消防配套等费用7管理费用2213.27 开发中发生的费用，含人员工资等，合计为2-5项总和的38财务费用19927.25 计期四年，年利5.4%9营销费用5546.44如广告费、代销手续费等，按项目销售收入的2计算10公共维修

29、基金1337.17公维金缴纳以建筑安装费用的2%提取A地块土地成本以楼面地价为2000元/进行初步计算，此时，土地成本为62168万元，项目开发建设总支出金额为169526.26万元。含：土地费用、前期费用、基础设施费用、道路绿化费用、建筑安装费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、营销费用、公共维修基金共计10项。 不同加价幅度下的投资利润率 举牌价（万元）楼面地价（元） 销售收入(万元)投资总成本（万元）净利润(万元)净利润率621682000 ￥277,322169,52648,51228.62%696682241 ￥277,322177,32644,41725.05%813682618

30、 ￥277,322189,49438,02920.07%948683052 ￥277,322203,53430,65815.06%1104683554 ￥277,322219,75822,14010.07% 如左表所述，我司就土地不同的成交价格进行利润测算，得出相应的结果。项目在楼面地价为2000元/时的税后净利润为48512万元，投资净利润率为28.62%，具有较高的开发价值。 举牌价达81368万元，即楼面地价达到2618元/平方米时，净利润率为20.07%，可保障较好的开发利益；建议举牌价不超过94868万元，此时楼面地价3052元/平方米，开发净利润30658万元，净利润率为15.06

31、%，项目仍具有一定的开发价值。经济指标地块编号：C地块土地位置：环东海域片区滨海旅游路与西洲路交叉口西南侧土地面积()：151977.607土地用途：居住商业建筑面积()：378100（其中，住宅340290，商业37810）出让年限(年)：居住70年商业40年绿地率：40%容积率：1.9-2.8备注：分为10小地块；本案商业面积以占总面积比重10%初步计算；C地块经济价值评估经济指标根据对项目本体的分析，及对周边项目销售赢利点的分析，初步预计本案销售价格如下： 住宅 7500元/ 商业 15000元/ 车位 17万元/个物业面积单价收入（万元）1住宅收入3402907500元/255217.

32、50 2商业收入3781015000元/56715.00 3地下车位1244个170000个48875.00 合计360807.50 C地块商业约3.8万，以0.4车位/100进行配比，约需配比155车位；住宅34万计算，以平均0.8车位：100配比，应配比地下车位2720位；C地块合计配比地下车位数2875个C地块以34万住宅、3.8万商业及2875个地下车位进行测算，全案总销售额可达360807.50万元。价格预测及销售收入（注：由于工程进度尚未确定，价格建议以当前市场价格为定位依据； 预计价格年增长率约为8%10%）开发成本序号费用名称金额（万元）备注项目开发建设总支出216211.601-10项总和1土地费用78644.80土地费用含土地拍卖成交价格和土地契税2前期费用867.832.12.22.3勘探费用设计费用场地准备费用56.62 761.21 50.00勘探按用地面积5元/计算设计费用按总建筑面积15元/计算场地准备费用按50万元计算3基础设施费用5074.75 按总建筑面积100元/计算，含供水、供电等费用4道路绿化费用2264.65 按用地面积200元/计算5建筑安装费用82670.07 为建造房屋建筑物所发生的建筑工程、安装费用等5.