企业会计准则3投资性房地产

1、第3号准则投资性房地产重点及难点：（1）成本模式转为公允价值模式的核算；（2）自用房地产转为投资性房地产的核算；（3）存货转为投资性房地产的核算 （4）投资性房地产的范围 （5）自行建造投资性房地产的确认 1内容介绍2第一节投资性房地产的定义、特征及范围3范围：45注意：下列特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产。2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，

2、也作为本企业的投资性房地产核算。64.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。5.作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。7第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可

3、直接归属于该资产的其他支出。82.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。9二、投资性房地产的后续支出 原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。 注意：不应通过“在建工程”科目核算。10第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可

4、在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。 11一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。12二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件

5、：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。13（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点：1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”；2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。143.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷

6、记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 15三、投资性房地产后续计量模式的变更 1.要求规定：（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（2）成本模式符合条件的情况下可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。（3）企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。162.处理：成本模式转为

7、公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配未分配利润）。具体处理为：借：投资性房地产成本（变更日的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）利润分配未分配利润（公允价值账面价值）90%，或借记盈余公积（公允价值账面价值）10%，或借记（假定上述处理不考虑所得税的影响）17第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。大多数企业一般情况下，是将

8、原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。18（二）房地产转换的会计处理转换原则： 1.在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，或是做相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。19201.成本模式下的转换核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资

9、性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：注意：房地产公司用“开发产品”科目；流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。 21（2）非投资性房地产转换为投资性房地产：A、自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 贷：固定资产（或无形资产） 投资性房地产累计折旧（或累计摊销） 投资性房地产减值准备22B、作为存货的房地产转为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值） 存货跌价准备（已计提的跌价准备） 贷：开发产品（帐面余额）232.公允价

10、值模式下的转换（1）投资性房地产非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。转换日会计处理：借：固定资产/无形资产等（投资性房地产的公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记，金额倒挤）24（2）非投资性房地产投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积其他资本公积”科目；转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。转换日会计处理：借：投资性房地产成本 （转换日的公允价值）累计折旧（或

11、累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）公允价值变动损益（或贷记资本公积其他资本公积）（差额，倒挤）贷：固定资产（或无形资产）2526二、投资性房地产的处置（一）成本模式下借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（或累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产27（二）公允价值模式下借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借记）借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本（或相反分录）借：资本公积其他资本公积（转换日计入资本公积的金额） 贷：其他业务成本28注意的要点：1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务

12、收入”和“其他业务成本”科目来核算。注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。29本章小结：一、投资性房地产的定义、特征和内容要这样把握三类投资性房地产：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权；二、两种计量模式及其转换；成本模式下折旧、摊销额应计入其他业务成本；成本模式可以向公允价值模式转换（