XX城市花园项目策划方案

1、. ：.；第 PAGE 29 页 共 NUMPAGES 29 页“*城市花园工程谋划方案2004年9月25日目 录 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc84126887 第一篇 工程分析 PAGEREF _Toc84126887 h 4 HYPERLINK l _Toc84126888 一、市场分析 PAGEREF _Toc84126888 h 4 HYPERLINK l _Toc84126889 一 工程优势与优势分析 PAGEREF _Toc84126889 h 4 HYPERLINK l _Toc84126890 二 工程时机与要挟分析 PAGEREF _To

2、c84126890 h 4 HYPERLINK l _Toc84126891 二、工程定位 PAGEREF _Toc84126891 h 4 HYPERLINK l _Toc84126892 一 工程总体定位 PAGEREF _Toc84126892 h 4 HYPERLINK l _Toc84126893 二 工程功能定位 PAGEREF _Toc84126893 h 5 HYPERLINK l _Toc84126894 三 工程业态定位 PAGEREF _Toc84126894 h 5 HYPERLINK l _Toc84126895 三、卖点分析 PAGEREF _Toc84126895

3、 h 6 HYPERLINK l _Toc84126896 四、入市时机 PAGEREF _Toc84126896 h 6 HYPERLINK l _Toc84126897 第二篇 工程总体营销战略 PAGEREF _Toc84126897 h 8 HYPERLINK l _Toc84126898 一、工程总营销战略分析 PAGEREF _Toc84126898 h 8 HYPERLINK l _Toc84126899 二、纯商业板块营销战略 PAGEREF _Toc84126899 h 8 HYPERLINK l _Toc84126900 一 纯商业板块概念阐释 PAGEREF _Toc84

4、126900 h 8 HYPERLINK l _Toc84126901 二 纯商业板块筹建战略 PAGEREF _Toc84126901 h 8 HYPERLINK l _Toc84126902 三 纯商业板块运营战略 PAGEREF _Toc84126902 h 9 HYPERLINK l _Toc84126903 四 纯商业板块效益分析 PAGEREF _Toc84126903 h 9 HYPERLINK l _Toc84126904 三、纯公益板块营销战略 PAGEREF _Toc84126904 h 10 HYPERLINK l _Toc84126905 一 纯公益板块概念阐释 PAG

5、EREF _Toc84126905 h 10 HYPERLINK l _Toc84126906 二 纯公益板块筹建战略 PAGEREF _Toc84126906 h 10 HYPERLINK l _Toc84126907 三 纯公益板块运营战略 PAGEREF _Toc84126907 h 11 HYPERLINK l _Toc84126908 四 纯公益板块效益分析 PAGEREF _Toc84126908 h 11 HYPERLINK l _Toc84126909 四、综合板块营销战略 PAGEREF _Toc84126909 h 11 HYPERLINK l _Toc84126910 一

6、 综合板块概念阐释 PAGEREF _Toc84126910 h 11 HYPERLINK l _Toc84126911 二 综合板块筹建战略 PAGEREF _Toc84126911 h 11 HYPERLINK l _Toc84126912 三 综合板块运营战略 PAGEREF _Toc84126912 h 13 HYPERLINK l _Toc84126913 四 综合板块效益分析 PAGEREF _Toc84126913 h 13 HYPERLINK l _Toc84126914 五、住宅板块营销战略 PAGEREF _Toc84126914 h 14 HYPERLINK l _Toc

7、84126915 一 住宅板块概念阐释 PAGEREF _Toc84126915 h 14 HYPERLINK l _Toc84126916 二 住宅板块筹建战略 PAGEREF _Toc84126916 h 14 HYPERLINK l _Toc84126917 三 住宅板块运营战略 PAGEREF _Toc84126917 h 14 HYPERLINK l _Toc84126918 四 住宅板块效益分析 PAGEREF _Toc84126918 h 15 HYPERLINK l _Toc84126919 第三篇 营销推行战略 PAGEREF _Toc84126919 h 16 HYPERL

8、INK l _Toc84126920 一、整合营销 PAGEREF _Toc84126920 h 16 HYPERLINK l _Toc84126921 二、包装战略 PAGEREF _Toc84126921 h 16 HYPERLINK l _Toc84126922 一 现场营造 PAGEREF _Toc84126922 h 16 HYPERLINK l _Toc84126923 二 导示系统 PAGEREF _Toc84126923 h 16 HYPERLINK l _Toc84126924 三 环境包装 PAGEREF _Toc84126924 h 16 HYPERLINK l _Toc

9、84126925 四 资料包装 PAGEREF _Toc84126925 h 17 HYPERLINK l _Toc84126926 三、公关战略 PAGEREF _Toc84126926 h 17 HYPERLINK l _Toc84126927 四、广告战略 PAGEREF _Toc84126927 h 18 HYPERLINK l _Toc84126928 第四篇 商业运作战略 PAGEREF _Toc84126928 h 20 HYPERLINK l _Toc84126929 一、进度战略 PAGEREF _Toc84126929 h 20 HYPERLINK l _Toc841269

10、30 二、招商战略 PAGEREF _Toc84126930 h 21 HYPERLINK l _Toc84126931 三、业主战略 PAGEREF _Toc84126931 h 22 HYPERLINK l _Toc84126932 四、规划战略 PAGEREF _Toc84126932 h 22 HYPERLINK l _Toc84126933 五、管理战略 PAGEREF _Toc84126933 h 22 HYPERLINK l _Toc84126934 六、价钱战略 PAGEREF _Toc84126934 h 23 HYPERLINK l _Toc84126935 第五篇 总 结

11、 PAGEREF _Toc84126935 h 24 HYPERLINK l _Toc84126936 一、工程分析 PAGEREF _Toc84126936 h 24 HYPERLINK l _Toc84126937 二、总体营销战略 PAGEREF _Toc84126937 h 25 HYPERLINK l _Toc84126938 三、营销推行战略 PAGEREF _Toc84126938 h 27 HYPERLINK l _Toc84126939 四、商业运作战略 PAGEREF _Toc84126939 h 28 工程分析市场分析工程优势与优势分析1、工程优势工程优势主要包括强强结合

12、优势、土地资源优势、工程定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势。2、工程优势工程优势主要包括*市城市综合经济实力较差，人均可支配收入低，城市消费才干较差；目前周边的工程多数为新建和待建工程，商业气氛优势。工程时机与要挟分析1、工程时机工程时机主要包括“挖空老城区、建立新城区的政策导向为该工程提供了有力的保证；区域内开发了大量的中高档质量新盘，住宅地产的质量提升大。2、工程要挟工程要挟主要包括该区域商业气味较弱，投资者投资自信心缺乏；传统商业的惯性的要挟；本工程新城区并且处在新城区目前的边缘地带，人气难以聚集。工程定位工程总体定位根据定位报告的研讨结论阐明

13、，工程总体定位为*市独一无二的，集山水、森林、文化、观光、度假、休闲、文娱为一体，兼顾城市景观、科普教育、全民健身、绿化生态等多功能的开放性的园林式现代城市生态花园。从称号定位来看，根据市调数据分析、工程市场分析以及现代营销理念，工程采用“*城市花园称号；从概念定位来看，工程力求打造“生态花园的概念，充分利用工程的山水、森林、园林景观特征，打造*市的新城市中心，打造*市“生态花园。工程功能定位根据定位报告的研讨结论阐明，本工程主要包括休闲功能、观光功能、度假功能、游乐功能、科普教育、购物功能、餐饮功能、文娱功能等八大功能。详细功能定位论述如下：休闲功能是指根据工程的地理特征、山水内涵，工程在功

14、能上完善休闲功能，建筑以药材、药浴为特征的休闲洗浴中心，设置公益型健身设备和健身场地，实现并满足市民休闲活动的多样化需求。旅游、观光和度假功能是指工程设置旅游、观光的场所，集山水、森林、植物园、部分原始植被于一身，是市民和游客度假胜地，让游客在休闲、观光的同时度过一个愉快、美丽、安康、生态的周末或假期。游乐功能和科普教育是指思索工程的公益性内涵以及聚集工程人气，设置儿童户外设备、摇摇乐、长颈鹿滑梯、小鸡跷跷板等游乐功能及科普教育功能，开展科普活动、宣传科普知识，宣传*市的历史文化名人。餐饮、文娱、购物功能是指本工程处在四三一片区的生活区范围内，又是政府机构的住宅区，具有较强的消费需求和消费才干

15、，有必要设置配套的购物超市、特征餐饮、文娱工程。居家功能是工程未来的关键盈利点，居家功能主要指在打造*城市花园周边环境，塑造“*城市花园品牌后，城投公司经过土地运营，开发周边住宅小区的居住功能。工程业态定位根据定位报告的研讨结论阐明，本工程按照功能来进展业态划分及业态定位，共分餐饮文娱业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合效力业态等七大业态。餐饮文娱业态设品牌餐饮、特征餐饮、KTV歌城、夜总会等商业工程，为市民和游客提供餐饮、文娱的配套效力。在品牌餐饮方面设置整个*市的婚宴、寿宴中心。本业态是纯粹商业运营业态，是工程营运中最重用的盈利点。购物休闲业态设

16、置中药浴场、阳光沙滩、购物超市小型等商业工程及其他综合效力设备，如宾馆、酒店、茶园、观景亭、花廊等，为市民和游客提供购物、休闲、度假的配套效力。文化科普业态设文化馆、图书馆、老年文化活动中心、青年文化活动中心、*文化名人广场，满足市民文化交流及青少年科普教育的需求。运动健身业态设网球场、乒乓球、公益健身设备等健身活动，为本工程带来大量的人流。康体游乐业态设大型植物迷宫、沙坑、打靶、射箭、儿童天堂、游乐世界地图、游乐中国象棋等游乐设备。旅游观光业态根据工程本身的山水、森林特征，将原始植被维护良好的区域稍加修缮，改造为游客回归自然、接近自然、拥抱自然的旅游观光景区。综合效力业态在办公区设置办公楼、

17、公园派出所、配电房、医务室、苗圃等根底配套设备。入口广场设停车场、入口广场喷泉、广场景观、标志性雕塑及部分公共设备，构成游客休闲、休憩的理想场所，聚集工程人气。卖点分析根据定位报告的研讨结论阐明，工程卖点主要指工程可以吸引消费者、投资者、运营者的特征，是工程区别于其他工程的亮点和特点。本工程的工程卖点主要有*市独一无二的公园概念、独特的文化背景、工程规模效应、强大的品牌效应、物有所值高质量物业、政府的全力支持等六大方面。入市时机本处入市时机是指公园正式向公众开放的时间，恰当的入市时机是工程胜利的重要要素之一。思索工程是公益性和商业性的结合体，在确定入市时机时既要思索公众、政府的利益，又要思索工

18、程的经济价值。本工程入市时机的几个要素如下：公众的等待：公众的等待是尽早享用工程带来的益处，他们往往要求工程越快越好，越早投入运用越好。政府政绩的需求：政府部门从政绩角度思索，希望能把本工程作为为*市民办好事、办实事的政绩工程，入市时机最好能与国家的艰苦节假日挂钩，构成节假日献礼工程。工程本钱和效应：从运营角度看，工程投入营运的时机主要取决于投入运用初期，能遭到宽广市民的最捧，有足够的消费力。建筑施工进度：施工进度也是入市时机的重要要素，其他条件再好，如建立施工每完成，工程也不能如期对外开放。根据以上要素分析，建议将2005年10月1日国庆节作为公园对游人正式开放日，提早1月作为试开放月。 工

19、程总体营销战略工程总营销战略分析 经过对工程的市场调查和分析得出的业态定位分析，站在“*城市花园工程整体来看，按运营效益和利润来源这两个目的来划分，从宏观角度出发，工程可以分为以下四大板块：纯商业地产板块纯公益地产板块综合地产板块住宅地产板块其中，综合地产板块指的是商业和公益交融的地产板块。根据市场对各个板块投资收益的预期，我们要充分调动*市政府和社会的广泛资源，针对每个板块采用适宜本身特质的营销战略。纯商业板块营销战略纯商业板块概念阐释纯商业板块是指在公园中建筑的用于餐饮、休闲、文娱、超市等商业运营运用的商业房产。在公园投入后，在公园运营过程中纯商业板块是公园的重要利润来源。纯商业板块筹建战

20、略本板块房产的筹建战略需求思索该部分房产用地划入公园用地公益性用地还是开发用地，下面就分这两种情况讨论。1、公园用地公园用地属于公益性用地，其房产建成以后不能对外销售，难以寻求协作开发单位，该房产的筹集主要由*城投公司出资开发。当然，*城投公司也可以对外寻求协作，但协作的难度较大。2、开发用地开发用地属于商业性用地，其房产在开场建立并获得销售资历后就可以立刻对外销售，在较短的时间内收回本钱，实现利润。这样，在筹建时就可引入战略协作同伴，由*城投公司出土地，对方出资金，协作共建。主要有以下三种思绪：思绪一：*城投公司独资建筑，但不对外销售，作为*城投公司资产，作为公司长期的利润来源。思绪二：*城

21、投公司独资建筑，并销售给投资者，尽快收回投资。思绪三：*城投公司引入资金实力雄厚的战略投资者，合资建筑，并销售给投资者，尽快收回投资。建议采用思绪三。当然，要引入资金雄厚的战略协作同伴，这就需求在工程筹建前经过准确的市场调查，科学地确定工程定位和业态规划，并根据工程业态规划，寻觅实力雄厚的运营者，在工程未开工建立就确定入驻意向，找到工程运营者，就等于找到了工程购买者、工程的业主，这样，反过来寻觅资金实力雄厚的开发商就水到渠成了。纯商业板块运营战略纯商业板块直接采用对外招商的方法，在招商的过程中可以采用*公司提出的“量身定做，定向招商的战略，即在建筑前，与商家确定入驻意向，并按照商家的层高、承重

22、、通风、通气等特殊要求，量身定做，防止在房屋建筑完成后再作大的调整，节约城投公司的投资。纯商业板块效益分析纯商业板块是公园运营过程中最重要的利润来源，其收入主要在于商家向城投公司交纳的租金及管理费等，详细的收益来源如下：商家交纳的租金商家交纳的管理费商家运营的利润分成协作运营部分房产的增值可以出卖或转让的部分房产房产外墙的广告收入其他商业运营收入纯公益板块营销战略纯公益板块概念阐释 纯公益板块主要是指入口广场、道路、绿化等公园的根本配套部分中，在公园以后的营运中不能对外运营，不能产生直接经济效应的部分建立工程。纯公益板块筹建战略1、绿化工程筹建战略纯公益板块筹建需求发动全市各级政府部门、企事业

23、单位共同参与建立，可按建立单位称号不同设置市委绿化园区、市政府绿化园区、市人大绿化园区、市工商局绿化园区、市国税局绿化园区、市地税局绿化园区、市教育局绿化园区、市电信公司绿化园区、市挪动通讯公司绿化园区等等绿化园区，并在绿化场地设立建立单位责任区留念牌，责任划分到每个详细的单位。各单位不但要担任筹建还要担任以后的维护，当然，大部分单位都没有精神来筹建和维护，最直接的方法就是出资请城投公司担任筹建和维护，这样，就有效的处理了绿化问题。2、入口广场筹建战略入口广场可以利用“胜利人士报答家乡题材，发动有*背景*籍或在*生活、任务过一段时间的胜利人士，报答家乡，建立“*市名人文化广场，并在广场设立一块

24、建立留念牌，记载本文化广场建立的背景，同时也鼓励和报答这些名人出资建立本广场的义举。3、园区道路筹建战略园区道路可以思索采用军民共建、警民共建的思绪，发动*市驻军和武装部队、警察局出资或出力建筑，既弘扬了*市拥军爱民的传统，又能处理园区道路建立，当然，在建立的道路旁也需求做一个精巧的军民共建、警民共建的责任区及建立单位留念牌。4、其他纯公益性建立其他纯公益性建立工程均可采用上述方法，发扬*人民的爱国、爱卫、爱*、拥军爱民等精神，发动全*人民的力量，发动全社会的资源，处理公园纯公益性部分的建立问题。纯公益板块运营战略 纯公益板块主要是为市民和游客提供公益性效力，在这部分场地和设备的运营上，可以成

25、立公园运营管理公司，提供一致管理和效力。纯公益板块效益分析由于纯公益板块主要是为市民和游客提供公益性效力，所以其效益主要在社会效益上，运营效益很弱，主要有以下几部分：对入场的部分运营性活动收取管理费。对在公园内的宣传活动收取管理费。政府财政给予的公园日常营运的补贴。责任建立单位给予的部分维护费用。综合板块营销战略综合板块概念阐释 综合板块是既是公益性质的，又能经过运营活动，盈利产生收入的部分场地和设备。包括由保管山体改造的植物园部分、游乐场所和游乐设备部分、文化馆、图书馆、体育场所等。综合板块筹建战略1、植物园筹建战略植物园是由保管山体重新规划设计而来的生态公园的植物园区，里面规划有苗圃园区、

26、花卉园区、药材园区等园区。详细筹建战略如下：苗圃园区：苗圃园区可以同*市绿化局园林绿化大队结合筹建，思索以后即将成立绿化公司，建议在本次即可与*市绿化局园林绿化大队协作成立绿化公司，共同建立苗圃园区。在苗圃园区的建立上，还可与纯公益板块的绿化部分结合，发动相关部门联动建立。花卉园区：花卉园区可同*市相关花卉公司结合筹建，可以以绿化公司的名义同这些花卉公司协作，作为这些花卉公司的基地。药材园区：药材园区园区可同*市药材公司和全国范围内的中草药研讨机构、医科院校协作，建立为这些单位的药材基地和药学教学和科研基地。2、游乐场地及设备筹建战略游乐场地及设备是盈利才干较强的公益性运营工程，可以直接作为招

27、商工程，对外招商，由运营者担任建立，让其拥有8-10年运营权，合同期满后，该场地和设备移交城投公司。游乐场地及设备的招商对象为国内消费、制造、销售文娱设备的厂家和代理商、国内其他公园内从事游乐工程的运营者以及对游乐工程运营感兴趣的其他个人或社会投资者。3、文化馆筹建战略文化馆是市民享用文化产品，接受文化熏陶的重要场所，是一座典型的公益性工程，是*市文化部门的根本职责。本场馆理所当然的由市文化局和文化部门组织相关力量与城投公司结合筹建，城投公司出土地及商业运营思绪。运营权中公益部分运营权为市文化局，商业部分运营权为城投公司。4、图书馆筹建战略图书馆是市民学习文化知识，提高市民素质的场所，属于公益

28、性质的运营场所，它可以设置完全对市民免费的部分、部分免费的部分以及完全收费、商业运作的部分。本部分可由省、市图书馆两级文图书馆与城投公司结合建立，建立完成后商业运作部分运营归城投公司，其他部分归市图书馆。5、体育场地及设备建立体育场地及设备是市民健身、提高身体素质的场所，可以分为纯公益性质的健身场地和设备以及商业运营性质的场所如白领健身中心等。本部分可由省、市两级体育主管部门和城投公司结合建立。运营权中纯商业运营部分归城投公司，其与公益部分运营权归体育主管部门。6、其它公益性质运营设备建立其它公益性质运营设备可以参照上述的方法，采用国际流行BOT方式，运营者担任投资建立，10-15年运营权，期

29、满后转交城投公司。总之，本板块场地和设备筹建的原那么是尽能够争取协作者或社会资源的支持，以运营权换得投资者的支持。综合板块运营战略综合板块由*城投公司担任商气、人气营造，收取管理费等管理和效力性任务，筹建单位担任前10-15年运营，期满后运营权转交城投公司的战略，当然，期满后城投公司也可继续出让运营权给筹建单位，收取转让费即可。综合板块效益分析综合板块既是公益性行为，又是商业性行为，其收入主要来源于城投公司直接运营部分收入和对外租赁部分的租金收入。详细收入来源如下：绿化公司苗圃的收入植物园药材园区的收入文化馆、图书馆、体育场地的运营收入政府补贴部分场地的租金收入结合建立单位的部分维护性投入住宅

30、板块营销战略住宅板块概念阐释住宅板块主要指城投公司在打造“*城市花园周边环境，聚集商气和人气，塑造“*城市花园品牌后，经过土地运营，引导*市开发商资源，开发周边住宅的部分。住宅板块筹建战略在住宅板块上，城投公司要一直坚持一致规划、一致风格、一致管理的原那么，发扬对住宅板块开发的主导作用，坚持整个区域一致在“*城市花园的品牌下，做大做强“*城市花园品牌。本板块可以以下几种方式建立：部分小区由城投公司本人的房产公司开发部分小区由其他开发公司根据城投公司的总体规划和要求开发部分小区由城投公司和其他房产公司结合开发住宅板块运营战略住宅板块运营的根本原那么是“一致规划、一致品牌、一致管理。城投公司主要采

31、用“用商业和公益板块带动住宅的建立，提升土地价值，走土地开商的道路的运营战略。可以思索住宅小区运用以下子品牌的战略：“*城市花园川西名居区“*城市花园云南名居区“*城市花园紫微苑“*城市花园藤阁苑 “*城市花园碧水锦楼“*城市花园绿杨新屯住宅板块效益分析住宅板块的收益是“*城市花园运作中最大的收益和利润来源，也是“*城市花园运作的目的，住宅板块的主要收益是土地增值带来的收益和直接开发带来的收益。详细收益如下：“*城市花园品牌树立后，带来的土地增值收益城投公司直接开发房产的收益城投公司与协作者结合开发房产的收益 营销推行战略整合营销一切战略思绪的实现，都需求和消费者沟通，都离不开信息传播，营销推

32、行主要采用以大型活动推行作为工程营销推行中的主线，不断以有影响力的活动衔接、影响、并逐渐以看得见的真实打动投资者和运营者及消费者。以公关活动为中心，整合其他资源，辅助以媒体报道、硬性广告、人员促销、事件行销、促销活动、口碑传播、现场包装等，构成强大的市场冲击力。包装战略现场营造工程销售和招商现场周边商业环境应与工程的高档次相一致，让投资者和商家领会到专业效力的水准，欣赏到专业效力的任务精神。由于本工程有餐饮、文娱、休闲等运营业态，因此，在商业环境营造和业态一致规划方面必需留意既要坚持充分的协调一致，又要思索不同的商业目的。导示系统区域导示销售及招商处指示牌业态位置标示牌等：业态标示不仅包括商业

33、楼业态分布，还应包括商业部分的详细业态规划，这样才干给商家以整体业态规划专业效力的觉得。环境包装售楼处和招商处要营造一种整体性的商务气氛，因此招商处环境布置应与售楼处的整体风格一致，并突出温馨的商务气氛。在适当时候利用工程曾经成形的外围环境引进“露天吧，烘托吧类文化气氛，提早培育人脉与商气。资料包装工程宣传等资料印刷品设计风格也应与工程的档次相一致，制造应细致精巧，图片明晰，方案流畅。招商前的印刷品包括：招商手册，租务管理公约、合同范本、宣传海报、进度控制表、业态规划图、工程定位和前景引见、等级口岸分布、商业地产营运公司引见等现场布置，进展招商环境的气氛营造。公关战略一切的公关活动不仅仅针对商

34、业部分本身，而是与整个“*城市园园的销售与招商相得益彰、共同促进的。因此，整个公关活动的组织与谋划需求严密配合，亲密协作，工程的公关活动的费用与日程安排需求在工程运作任务中确定。本工程采用的公关战略详细如下：采用“政府+企业+商家的方式，组织政府、专家学者和商家举行“公园商业运营，“公园与商业媒体研讨，为工程进展新闻炒作，扩展工程的知名度和影响力。在招商突破阶段，在工程现场“露天吧举行工程投资交流会，以“情景互动交流沙龙的方式营造人脉、商气。组织商家对工程进展研讨并调查现场，目的在于阐释公司整体运营战略，压服并争取运营者。经过公园及商铺的营销活动联动协作，组织以时髦消费、休闲文化为主题的活动是

35、工程公关谋划的主线，不断吸引消费者到本工程体验休闲文娱生活，扩展工程影响力。在招商获得胜利，商家预备就绪后，举行一致浩大的开业仪式，与开发商、商家结合举行一些庆贺活动，为工程正式运营预热造势。在招商稳定阶段，组织入驻商家的回访恳谈会，为后期租务管理提供建议。并且，在商家运营一段时间后，将视商家运营情况组织一些管理咨询或管理阅历交流活动，协助 商家提高管理程度和运营档次。广告战略在本工程中，将根据商业地产的特点，积极沟通与协作，制定相应的广告和媒体谋划，保证招商任务的顺利完成。1、广告目的展现“*城市花园及商业运营部分的精品笼统，展现工程全新定位的宏大商业空间，并有效提高工程的知名度与佳誉度。2

36、、广告主题*城市花园，*市新城市中心*城市花园，花园式婚庆、寿宴中心*城市花园，花园式商务、聚会中心*城市花园，花园式旅游、观光中心*城市花园，花园式餐饮、休闲、文娱中心3、广告组合软硬结合，强势推出，并以公关活动作重点突破，并留意招徕国际、国内知名企业的留意。4、广通知求点广告的对象不仅是商家，而且还应该有本地的消费者，经过多方互动，共同提升工程人脉商气。广告的内容必需符合工程的总体定位，需求向商家和消费者诉求的诉求点主要包括工程的九大优势，详细内容如下：1) 优质的整体业态规划2) 未来的商业升值潜力3) 现代化的建筑与人性化的入口广场设计4) 先进的公园商业概念5) 专业的后期租务管理与

37、增值效力6) 周边高尚住宅小区的消费需求7) 周边专业市场运营者及其它潜在的高端需求8) 交通便利，位置优越5、媒体选择根据工程诉求点的营销谋划，建议选用*日报、*电视台、成都商报、华西都市报、四川电视台等，以到达直观、权威的效果。6、效果监控、评价及修正经过对目的商家的回访确定效果，了解商家与消费者对本工程餐饮、休闲、文娱概念的了解，不断修正业态定位。 商业运作战略进度战略结合“*城市花园商业地产部分的目的要求和专业商业地产运作方法，建议采用以下阶段性运营战略：1、第一阶段：招商导入期 采用大手笔创新式的营销活动迅速炒热市场为主，提升本工程的市场关注度，促进招商；采用规模化集中式的商家洽谈构

38、成高比例的意向承租率，并以定向招商为中心，迅速锁定优质商家，再以精良的招商人员进展针对性的招商公关，并签署委托面积80%的框架协议，为引进符合业态规划的商家做好前期任务。2、第二阶段：招商突破期在前期锁定优质商家的根底上，组织商家对工程进展研讨并调查现场，充分阐释“*城市花园商业地产整体运营战略，压服并争取运营者下单，完成80%的招商率。 3、第三阶段：招商稳定期在前期商家资源积累的根底上，针对疑问商家和铺位，调动多方资源，进展强力公关，完成95%的招商率。4、第四阶段：招商维护期协调配合商家入场装修等相关事宜，促成商家顺利开业；继续关注商家的运营管理，维护商业运营的稳定性和开展性，并向商业管

39、理公司移交相关商家资料，确保物业顺利进入后期运营管理期。招商战略1、定向为主，整合实施定向招商根据业态规划，对主力商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商人员重点落实适宜主力商家业态定位的商家资源。以商引商在定向招商的根底上，利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩展宣传，以吸引更多目的商家加盟。广告招商经过各种推行活动和宣传制造题材，扩展“*城市花园商业工程的影响力，吸引目的客户的留意力，促进招商。2、主次清楚，把握节拍根据商家资源贮藏和优化目的客户层，先易后难，严厉控制和把握工程业态定位，完成主力商家的招商任务。掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩展宣传，全面开展招商任

40、务。根据引进的主力商家及品牌商家业态的实践情况，灵敏调整业态，并实施定向招商，提高招商的胜利率。3、积极引导，博得信任对商家要进展正面鼓励和引导，建立商家的运营自信心，对商家提出运营建议，表现最大的真诚度，博得商家的信任。充分把握不利要素，躲避和淡化对本工程的不利言论，对不同态度的商家采取不同的应对战略。对意向性较强、业态相符、运营规模适度的商家，要积极跟进，加强商家运营自信心，消除其对工程的担忧，促使其下决心。对于犹疑、彷徨的商家，找准缘由，对症下药。业主战略1、合理规划，引导实施确定业主自营数量和运营品类，并及时在招商图表上公开，借势引商。根据商家志愿，结合业态规划为商家选择2-3个场地方

41、案，使业主接受商家认定的租金规范。对部分持张望态度之业主，在未签署委托协议前，将其视为自营，并加以公布，既宣传了已进场商家的数量，又能迫使其尽快明确委托出租或自营，有利于招商顺利进展。2、特殊矛盾，积极应对对有对立心情、不配合的业主要采取个别沟通或转移矛盾、无形施压、冷处置及难题回馈、小利驱动等方法，使业主认同租赁方案。对于整体租赁、投资盲目、无主意的业主，要让其感到该规划方案无风险、稳当，不能因个别业主的缘由使方案夭折。规划战略一致规划设计广告位、商家店招、导识系统、POP广告等，有较高的信息能见度。 合理规划工程周边区域，吸引消费者。公园内路灯、商业大楼光彩工程等。人流、车流的动线设计，构

42、成对人、车的有效引导。根据业主委托和自营情况存在变数的实践情况进展动态调整，最大限制坚持规划规划的整体性和完好性。管理战略经过有效组织和组合，充分发扬团队精神，销售部门和招商部门严密配合，相互协作，以完成预定的招商义务为目的。营造良性竞争机制，促进和调动招商人员的任务积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源，充分发扬好个人在专业中的专长。定期组织专业培训，不定期根据招商中的详细情况及时沟通交流，强化、提高每位员工的专业技艺和综合素质，提升整个团队任务效率和才干。组织提供相关资料，加强招商人员谈判技巧，添加招商的胜利率。价钱战略商铺租金价钱思索对业主的投资报答要求，结合资产增值的速度，原那么上采

43、取一致租金的额度、先低后高的租金价钱战略，并逐年进展递增，降低商家前期运营负担，树立商家运营自信心，构成旺铺的局面。根据制定的参考价钱体系及不同口岸等级规范与商家洽谈所能接受的详细租金规范。根据对行业市场情况、业主的投资报答要求，按分区制定租金一致规范。拉大次级口岸与顶级口岸的租金差距，促进次级口岸的出租率，对优质商家提供有宏大吸引力的优惠政策。 总 结工程分析工程优势主要包括强强结合优势、土地资源优势、工程定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势。工程优势主要包括*市城市综合经济实力较差，人均可支配收入低，城市消费才干较差；目前周边的工程多数为新建和待建

44、工程，商业气氛优势。工程时机主要包括“挖空老城区、建立新城区的政策导向为该工程提供了有力的保证；区域内开发了大量的中高档质量新盘，住宅地产的质量提升大。工程要挟主要包括该区域商业气味较弱，投资者投资自信心缺乏；传统商业的惯性的要挟；本工程位于新城区并且处在新城区目前的边缘地带，人气难以聚集。工程总体定位为*市独一无二的，集山水、森林、文化、观光、度假、休闲、文娱为一体，兼顾城市景观、科普教育、全民健身、绿化生态等多功能的开放性的园林式现代城市生态花园。工程功能定位主要包括休闲功能、观光功能、度假功能、游乐功能、科普教育、购物功能、餐饮功能、文娱功能等八大功能。工程按照功能来进展业态划分及业态定

45、位，共分餐饮文娱业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合效力业态等七大业态。本工程的工程卖点主要有*市独一无二的公园概念、独特的文化背景、工程规模效应、强大的品牌效应、物有所值高质量物业、政府的全力支持等六大方面。根据公众的等待、政府政绩的需求、工程本钱和效应、建筑施工进度分析，建议将2005年10月1日国庆节作为公园对游人正式开放日，提早1月作为试开放月。总体营销战略按运营效益和利润来源这两个目的来划分，工程可以分为纯商业地产板块、纯公益地产板块、综合地产板块、住宅地产板块四大板块，针对每个板块采用适宜本身特质的营销战略。纯商业板块是指在公园中建筑的用

46、于餐饮、休闲、文娱、超市等商业运营运用的商业房产，在公园运营过程中纯商业板块是公园的重要利润来源。本板块房产的筹建战略需求思索房产用地划入公园用地还是开发用地。公园用地属于公益性用地，其房产建成以后不能对外销售，该房产的筹集主要由*城投公司出资开发。开发用地属于商业性用地，在筹建时就可引入战略协作同伴，由*城投公司出土地，对方出资金，协作共建。纯商业板块直接采用对外招商的方法，在招商的过程中可以采用*公司提出的“量身定做，定向招商的战略。纯商业板块是公园运营过程中最重要的利润来源，其收入主要在于商家向城投公司交纳的租金及管理费等。纯公益板块主要是指入口广场、道路、绿化等公园的根本配套部分中，在

47、公园以后的营运中不能对外运营，不能产生直接经济效应的部分建立工程。纯公益板块筹建需求发动全市各级政府部门、企事业单位共同参与建立，可按建立单位称号不同设置市委绿化园区、市政府绿化园区、市人大绿化园区等绿化责任园区。入口广场可以利用“胜利人士报答家乡题材，发动有*背景*籍或在*生活、任务过一段时间的胜利人士，报答家乡，建立“*市名人文化广场。园区道路可以思索采用军民共建、警民共建的思绪，发动*市驻军和武装部队、警察局出资或出力建筑，既弘扬了*市拥军爱民的传统，又能处理园区道路建立。纯公益板块主要是为市民和游客提供公益性效力，在这部分场地和设备的运营上，可以成立公园运营管理公司，提供一致管理和效力

48、。由于纯公益板块主要是为市民和游客提供公益性效力，所以其效益主要在社会效益上，运营效益很弱。综合板块是既带公益性质，又能经过运营活动盈利产生收入的部分场地和设备。包括由保管山体改造的植物园部分、游乐场所和游乐设备部分、文化馆、图书馆、体育馆等。苗圃园区可以同*市绿化局园林绿化大队结合筹建，思索以后即将成立绿化公司，建议在本次即可与*市绿化局园林绿化大队协作成立绿化公司，共同建立苗圃园区。花卉园区可同*市相关花卉公司结合筹建，可以以绿化公司的名义同这些花卉公司协作，作为这些花卉公司的基地。药材园区可同*市药材公司和全国范围内的中草药研讨机构、医科院校协作，建立为这些单位的药材基地和药学教学和科研基地。游乐场地及设备是盈利才干较强的公益性运营工程，可以直接作为招商工程，对外招