城市经济学思考题解全

1、城市经济学思考题思考题一1、城市的功能在现实中是如何体现的？城市功能的含义：是指一个城市在国家和地区的政治、经济和文化生活中应有的作用和能力。它可以分为基本功能与特殊功能，或主要功能与辅助功能。（城市的基本功能是指任何城市都具有的功能，它包括城市的载体功能、经济功能和社会功能。城市的特殊功能是指城市所特有的功能，他与城市所处的地理位置和拥有的自然资源、历史人文背景有关。）例如武汉作为汉江和长江交汇处的城市和位于中国中部的特殊地理位置，造就了他九省通衢的特有功能，为其建立中国的物流中心打下了基础。2、如何理解城市化的一般规律性及其变异现象？城市化是人类社会的一种普遍现象，它有其自身的内在发展规律

2、，而这种规律是由一系列相互联系的规律体系组成的，忽视城市化规律体系的完整性或结构特征，在实际工作中就有可能误导城市化发展。城市化规律是由时间、空间、质态和量态四个维度构成的体系。（一）从时间维度上看，城市化规律表现为城乡人口随着工业化进程发展的有序变化,并呈现出明显的阶段性特征，经济学家称之为城市化阶段。（二）基于空间维度分析，城市化规律表现为由城市“聚集效应”与“扩散效应”所决定的城市与其辐射区域之间在生产方式和生活方式各领域的互动关系。（三）是基于动力维度分析，城市化规律表现为城市化进程与工业化发展相互促进，并与经济发展水平高度相关。城市化的变异现象（1）逆城市化，是指城市化后期大城市的人

3、口和就业岗位向大都市的小城镇、非大都市或远方较小都市迁移的一种分散化过程。这主要是因为城市化中的过度集聚造成的交通拥挤、犯罪增长、污染严重的城市压力日益增大小从而使人们倾向于迁移至郊区居住。（2）城市化水平与产业结构不协调。一般的发达国家第二三产业比重较大、比较发达，并不依赖于第一产业。而我国过多的依赖与第一、第二产业，不利于城市的经济发展。3、城市经济的本质特征是什么？与国民经济的区别体现在哪里？城市经济是指由工业、商业等各种非农业经济部门聚集而成的地区经济,本质特征就在于他的空间聚集性。城市经济是以城市为载体和发展空间，二、三产业繁荣发展，经济结构不断优化，资本、技术、劳动力、信息等生产要

4、素高度聚集，规模效应、聚集效应和扩散效应十分突出的地区经济。城市经济特点是：人口、财富和经济活动在空间上的集中；非农业经济在整个经济活动中占支配地位；经济活动具有对外开放性。城市经济具有辐射性。国民经济是指一个现代国家范围内各社会生产部门、流通部门和其他经济部门所构成的互相联系的总体。工业、农业、建筑业、运输业、邮电业、商业、对外贸易、服务业、城市公用事业等，都是国民经济的组成部分。（从经济内容上看，国民经济的涵盖范围比城市经济更广，包含了农业。第一，国民经济是人们进行物质产品生产经营活动的总过程。这一系列生产、运输、买卖、消费的总体就是国民经济。第二，我国的国民经济分为不同的经济产业。国民经

5、济是由各不相同的经济产业构成，它们有机地结合在一起，就是国民经济。4、分析目前城市化进程中的“城中村”现象。含义：从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村的利弊：利：1、大量外来人口、低收入阶层和弱势群体需要城中村为其提供居所2、体现社会中多元化的社会阶层3、城中村房租便宜，一定程度上降低了城市营商和生活成本4、城市贫富差距大，城中村可以适应不同阶层的需要5、政府尚不能提供充

6、分数量的廉租房屋6、可作为城市发展史的特色之一予以保留。弊：（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体，治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾

7、”。成因：1.我国城市化速度加快，城市建设用地快速扩张的结果。2.由我国城乡二元管理体制（城市和农村不同的管理模式）及土地的二元所有制（城市土地国家所有和农村梯度集体所有）结构所造成的。在国民经济快速发展，房价和土地快速增值的情况下，农民为了追求土地和房屋租金收益最大化的结果。城中村改造：1.保证拆迁补偿款筹集与发放的到位。制定公开透明的补偿政策。2将城中村村民纳为居民时，相应的福利保障制度要跟上，将社会保障由农村保障变为城市保障，实现保障方式的转变，解决农民的后顾之忧。3.为农民开展相应的培训，使其参与就业，解决就业问题。典型案例：武汉洪山城中村改造：例如华师东南门的陈家湾，约有2200村民

8、，暂住/寄住的人口占总居住人口的80%左右。村里到处都是垃圾和违章建筑，小吃店遍地开花。这里市政环卫设施滞后，环境卫生较差，治安管理不力，从而成为黄赌毒的温床。5、请联系实际对“乡村城市化”、“城市乡村化”、“城乡一体化”加以辨析。乡村城市化一般指农村人口转化为非农村人口并向城镇性质的居民点集聚，乡村地区转变为城市地区或在乡村地域中城市要素逐渐增长的过程。马克思指出：古代的历史是“城市乡村化”，而现在的历史是“乡村城市化”即在长期的一个历史阶段，城乡关系是农村支持城市，这叫“城市乡村化”，到建立了独立完整发达的工业和城市体系后，城市要支持农村的发展，这叫“乡村城市化”。乡村城市化是目前中国最大

9、的发展特点，突出特征是很多农民拆迁后住进高楼。城市乡村化是城市化水平高度发达的国家出现的，也叫“逆城市化”，突出特征是城市里的人都愿意去乡下住小别墅，难以忍受大城市里的糟糕的环境。所以，中国目前发展的特点是由乡村城市化慢慢过渡到城市乡村化，最终要实现的是城乡一体化。思考题二1、现实中工业布局与韦伯工业区位理论有差距吗？为什么？韦伯工业理论建立在简单话的假设基础上，仅对少数区位因素作了纯理论的分析，他非常重视运费在工业区位的作用，仅仅强调了产品和原料的重量以及运输的距离，这是远远不够的。在现实中的应用性较差。比如，现在的工业部门越来越复杂，很多工厂的生产过程不是从最初原料开始，而是从半成品或零部

10、件开始，比如制鞋厂，制鞋的原料不是橡胶产地采购的，而是在一个市场中采购半成品制成又到该市场中销售，即原料本身就可以在人口密集的地区取得，而这些地区又是市场区位。另外，现在不受地区限制的遍在原料已经很少了，尤其是在资源稀缺的国家或地区，几乎没有什么原料是普遍存在的，所以现实中的工业布局可能考虑的因素并非是以运费为主。1、韦伯将运费看作距离、重量的函数，并且成比例地增加，而现实中的运费制度则是区段增加并且是远距离递减的，运费率往往因原料、产品的不同而不同，而不是韦伯工业区位理论统一运价体系。且交通网以及运输线路的地形条件不同也影响运费随着现代交通方式的进步，运输方式的不同，运输同样的物品，运输体系

11、也不同。2、在韦伯的假定中，完全竞争市场条件也不现实。3、交通发达的情况下，产品价格中运费所占比重减小，电子产品运费比重只有千分之一。4、技术进步，使得单位产品的原材料消耗下降，以及替代原材料的使用，原材料指向弱化，消费指向增强。5、政策因素，政府在一些地区鼓励工业发展而在另一些地区限制工业发展，直接影响到了工业区位的选择。2、城市化与产业结构变革有何内在联系？城市产业结构指一定质量、一定数量和一定序列的产业部门组合，反映了城市经济的增长高度。城市化的发生和发展受到三大力量的作用：农业的先导传动，农业发展是城市化的初始动力工业化的中坚推动，工业化是城市化的根本动力第三产业的后续拉动，第三产业是

12、城市化的后续动力综上，在城市化诸多动力机制中，可以分解出两大基本力量，即以农业发展为代表的农村“推力”和由工业化与第三产业发展为代表的城市“拉力”。这两股力量以“推”一“拉”，使城市化的历史进程持续地发生和发展着你认同中国城市化模式的分析吗？你有什么独到的见解？比较认同。国外政府和市场交织主导，通常市场占主要地位，中国的城市化则是以政府调控为特色，而且很大程度上侧重于政府主导。从解放初到20世纪80年代，中国城市化速度和规模一直由政府进行严格的计划和控制，以“人口总量”为计划控制的主要目标，以户籍制度为限制，尤其在审批和城市规划的限制上，政府主导行为表现得非常明显。这导致了很多不良影响：1、政

13、府以GDP为考核目标，在城镇化背景下，造成了官员盲目追求政绩和国家鼓励相关政策的红利。出现了很多的“鬼城、睡城”。使得城镇化尤其是新型城镇化不但没能起到推动房地产发展的作用，反而影响了其正常发展。2、生态环境恶化、资源矛盾突出。大气污染、垃圾围城。水资源短缺困扰着许多城市。3、文化缺失，城市建设无序，特色渐失。比如北京的四合院，在大规模拆迁下已经所剩无几。在此可以借鉴世界文化艺术之都的巴黎对于老旧建筑的保护以及对于城市发展的规划4、举例说明企业选址要考虑哪些因素。现代企业根据不同的标准可以划分为不同的企业，我觉得不同类型的企业有必要分开来说明其选址所需要考虑的因素。对于制造性企业来说，具体要考

14、虑的因素有自然资源的可获得性及其价格，交通体系和成本，人力资源，包括工资水平、劳动技能等，还有当地的竞争企业等方面。在这里举一个宝马工业企业选址的例子。高成本的德国似乎是个最不可能建汽车厂的地方，比起东欧同行，德国汽车工人的平均收入要高7倍，而且工作时间还少10%。所以说欧洲和亚种汽车生产商都把生产转业到东欧的低成本国家，但是宝马选择在德国莱比锡建车场，震惊了很多业内的分析师。但是宝马看重的主要是莱比锡的劳动力条件，人口约60万，劳动力丰富，但是它的失业率却达到了22%，超出了正常的失业率奖金17%，也正是这个原因，当地政府给予了大力的支持，工程公会的当地代表表示：“该厂给这座城市的未来带来了

15、真正的希望。”给了它很多宽松的条件。还有就是当地有完善的工业体系，有着悠久的工业传统，工人的技术熟练，除此之外，所有工人都讲德语，省却了棘手且成本高昂的翻译，沟通顺畅。还有就是产品销售条件和生活条件，发达的交通网络便于将产品销往本土的巨大市场，而且当地生活条件良好，能提高员工的满足和留住优秀的人才。基础设施发达，而且产业集群作用强。可以降低制度成本，提高规模经济效益和范围经济效益。交通方面，有稠密的铁路和公路网以及河流经过。零售企业选址的关键在于如何使自己的产品具有可达性，消费者数量往往决定了这个企业的命运。归纳概括为2点：选址的人口消费能力及区域内的城市交通和周边交通的商圈竞争情况。家乐福的

16、法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一标准，所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都能看清楚。人口消费能力可以通过市场调研来获得，包括对区域内人口规模和特征的调查，不同区域内人口的数量额密度、年龄分布、文化水平、职业、人均可支配收入许多指标来划定家乐福的销售区域。再就是交通，选址周围有很多的公交车，或是道路宽敞，交通方便，那么销售范围就会很大。我觉得我们学校旁边的武商量贩就很像家乐福选址的要求。思考题三从促进城市经济增长的目的出发，城市政府应当如何建设公共环境？它包括哪些内容？我国目前应侧重于哪些方面的政策？公共环境：也就是指社会十一度，包括了城市的自然环境、文化和公共

17、品的供给状态。政府公共环境建设包括3个部分：城市投资环境的建设、商业孵化环境的建设、城市经济增长的公共服务政策。城市投资环境只要依靠投资的硬环境和软环境。而城市投资环境是否让人满意可以从2个视角出发，一个是企业，一个是政府。从企业的角度分析，对于同一投资环境要素，不同类型的企业有着差异化的需求；因此，对于投资环境评价，要充分考虑企业的差异化需求，并对不同类型企业的要素权重进行区分。从政府的角度分析。我国城市投资环境有几个特点。是政府的战略选择对投资环境的改善和当地经济发展有相当大的影响。是目前各个城市之间的战略趋同现象比较严重。是投资环境改善不能停留在法律层面，而是从政策宣传到战略实施，从政府

18、决策层到执行层，只有执行力强的城市才是全面的。通过企业、政府双重视角考察环境，从需求供给两个层面来分析环境，城市经济发展的公共环境政策应该：是投资环境的改善，要坚持需求导向，要根据不同类型企业的发展改善投资环境。是城市的发展战略应立足于差异化的定位，避免趋同化的城市战略定位，必定是特点鲜明的战略定位。是与战略定位相配套的政策组合和战略执行不可忽视。战略设计和组合、执行三者环环相扣。商业孵化环境的建设主要是政府有关技术和商业开发区的扶持。其实我觉得，商业孵化环境不见得就那么适宜于创新发展的环境。很多城市都在弄商业开发区，我觉得利用城市本身的特点并加以创新，同样可以达到营造创新发展社会环境的目的。

19、比如说海南三亚，城市的特色景观是一种独特的资源。在城市匀质化发展的今天，人们日益增长的需求决定着城市的特定景观资源是可供经营的，通过营销、旅游策划的手段可以给城市带来巨大的经济收益。但是三亚现在发展过程中，特色景观维护和城市发展之间的主要矛盾。应该说目前的三亚基本保持了原有的“显山露水”的城市整体景观特征和“小、巧、灵”的城市面貌。但是，新时期大规模城市开发建设也对城市特色景观形态造成了一定的破坏。如何平衡需要一定的方针。城市经济增长的公共服务政策，是我觉得是我们国家最应该注意的方面了，强调了那么多年的要强化服务职能，去办这种手续的时候各种麻烦。就拿我去办企业营业执照的事情，政务中心工作人员服

20、务态度太差，很多人都愿意花800元工商代理费去办这个，自己去办就出200左右的工本费。自己办就是很多东西搞不清楚，网站上就只有一个空表格，说明的内容很少，审材料的人员也是极其不耐烦的，大多数都被吼的很惨。办了营业执照，还得去另外两个地方国税、地税登记。手续太麻烦，对一些没有经验和资金的企业来说简直就是一种压榨。2、以具体事例比较城市输出部门与地方化部门产业政策的不同，分析促进二者经济增长的不同目标。104页3、你能否用所学的古典城市增长理论量化各种因素对武汉市城市发展的贡献？（放弃）4、对于制定促进城市经济增长的产业政策，你有什么建议？试分析一个具体城市，说明产业政策对城市经济增长的作用。1、

21、郴州市基本情况介绍1）地理位置：地处湖南省南大门，北接衡阳市，南节广东韶关，南岭北侧。2）自然特色：地形以山地丘陵为主，森林覆盖率高，有“林中之邑”的美誉，自然资源丰富，“中国有色金属之都”，“温泉之乡”，雨热充足。3）人文特色：“天下第十八福地”，悠久的历史，茶马古道重镇。4）人口、交通：人口约500万，京广高铁，“两小时经济圈”，京广高速，厦蓉高速。2、郴州市基本产业政策核心：发展园区经济理念：产城融合，园城一体。措施：1）大力承接珠三角产业转移（如富士康，高斯贝尔等）2）吸引港澳台外商投资，3）大力培育优势特色产业，推进生态园区建设。4）简政放权，行政审批“两集中，两到位。”5）园区配套

22、基础服务设施完善出台政策：1）2009年9月，省委省政府出台关于支持郴州承接产业转移先行先试的若干政策2）2011年11月，与湘南其他两市耒阳永州成功申报国家级承接产业转移示范区上升为国家级战略。发展成果：成功转型升级，跻身全省经济发展第一方阵，园区经济占全市工业比重53%，加工贸易额全省第一，进出口总额全省第二。成功的把原有的依赖矿产资源粗放型的经济模式转移到依靠高新技术产业、高附加值进出口加工、生态旅游产业为经济增长新动力的可持续发展模式。思考题四城市规模经济和城市规模是一回事吗？举例说明二者的区别与联系。城市规模是衡量城市大小的数量概念。主要有城市的人口规模和城市的地域规模两种表达方法，

23、由于城市地域规模往往从属于城市的人口规模，所以城市规模常专指城市人口规模。城市规模经济是指城市非农业生产单位和人口恰好适应城市土地承载力和基础设施的容量，使得生产成本和生活成本都达到最低水平，城市发展啊处于规模经济区间。城市规模经济的具体表现可以从居民个人、企业和城市三个层面分析。1、从个人的角度考察，城市规模效益主要表现在居民货币收入和公共设施的便利两个方面。2、从厂商的角度考察，相应的城市规模效益的主要内容来自生产效率和市场容量两方面。3、从整个城市的角度来看，城市规模的效益表现为城市化经济。二者的联系在于城市的规模决定于城市的规模经济，城市规模经济是城市发展的基础，反过来，由于城市规模的

24、变化，获得一种递增的报酬，又产生一种规模经济效益。简言之，从某种程度上，城市规模越大，城市规模经济越明显。因为城市规模足够大时，城市中的公共设施会更加完善在国务院公布的中国城市规模排名把大城市分为三类，分别是大都会城市、特大中心城市和准特大中心城市。一、大都会城市：1上海2北京3广州4武汉5天津6沈阳7成都8重庆；二、特大中心城市三个城市（排名不分先后）：西安、哈尔滨、南京三、准特大中心城市七个城市（排名不分先后）：深圳、大连、青岛、杭州、苏州、无锡、昆明从这三类排名我们就可以看出一定的端倪，以上海为例，上海属于我国的一线城市，属于国际大都会城市，无论是从教育方面、医疗卫生、行政管理、文化娱乐

25、，还是交通、社会福利及其保障都十分完善，从工业方面上海的工业园区具有规模化，因为本身优良的区位，市场优越，面向世界，工业效益十分可观。从个人、厂商、整个城市都可以看出上海城市规模经济明显，这正好就是由其城市规模影响的。从某种程度上来说，城市规模越大，城市规模经济现象越明显，城市规模足够大的时候，城市中的公共设施建设更加完善和便利，拿上海和宜昌作比较，上海属于国际化大都市，是我国的一线城市，其居民收入和公共设施建设，包括教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、社会福利与保障、行政管理与社区服务等各个方面都非常完善，教育方面，上海有很多著名高等学府，而相对来说，宜昌作为三线城市，消费水平与二线城市武汉相差

26、不多，但是收入居民水平与上海悬殊较大，公共设施方面建设，例如医疗卫生水平、交通等都比不了上海。从工业方面，上海有许多工业园区，例如上海外高桥保税区、徐泾工业园区、上海普陀长征工业区、上海闵行电气工业园区等，规模可观的工业园区使得工业厂商地理位置接近，提高了商业交易效率，样品选定、样品制作、原料采购、批量生产、成批交货、通讯运输到银行结算，都十分便利，节约了各个环节的成本们生产效率得以提高，同时作为国际化大都市，上海拥有大型港口、机场，交通便利，链接全国乃至世界市场，所以市场容量大，产品受众广泛。宜昌虽然也是长江中游的枢纽城市，但是，交通未及上海便利，市场规模有限，同时工业区规模小，生产效率不及

27、上海。综观两个个城市，在一定程度上，城市规模越大，城市规模经济越明显。结合一个案例谈一谈你所理解的集聚经济现象。推动郊区经济的繁荣黄家湖大学城占地50多平方公里,将极大的刺激房地产、金融、餐饮、交通、教育、科技等产业的发展。大学城周围的地价将上涨,城郊失地农民可采多种方式（如出租,代建等）盘活土地资源,取得持续稳定的经济收益,这可以改善郊区居民居住条件,新建公益设施,迅速提高当地经济文化水平,为当地注入经济发展的大量生机,逐步提升城郊的社会经济环境影响力,促进郊区的繁荣。优化城郊资源配置大学城的建设,使高校集中布局,人口集中密集,资源集中整合,既节约大量土地,又可避免基础设施公共设施的重复建设

28、,有效提高了土地、设施等的配置效率。大学城以其开放性,与郊区居民共享资源,如各种设施场所、书店、医院都向居民开放共享,提高了资源的使用效能。另外,大学城后勤社会化将使得与之相关的餐饮、物业管理、清洁卫生等方面可以吸收城郊的剩余劳动力,大量就业岗位将使得城郊的人力资源得到合理有效的配置。3.有利于社区文化构建大学城培养高素质人才的同时,也是二次教育再培训的骨干力量,其成人教育也成为推动终生教育的主要环节,为当地社区成员的思想观念、知识结构的转变创造了良好的直接间接环境。大学城除营造浓厚的学术气氛外,还举办各种社交、人文实践活动,活跃了社区,使居民产生较强的社区意识,提高居民参与社区发展的积极性,

29、丰富居民的生活,而且通过资源共享与优化配置,将会实现郊区生活大学化与大学生活社会化相融的可喜局面。4加快科技园的建设建设大学城可促进教育规模扩大,教育实力增强。这也意味着武汉高等教育走“产学研”一体化道路成为必然和可能,目前,众多高校倡导要办研究型大学,这使得科研成为大学的主要职能之一。大学城又具有科研与创新聚合的优势。客观上需要科技园以充分利用大学城的科研力量和人才资源,建设起大学科研与新兴产业间的联系桥梁,类似于“硅谷”（以斯坦福大学为依托）与“武汉光谷”（以华中科技大学为依托）。“产学研“道路及大学城与产业企业间的互动显然能够带动一批有专业特色的科技园的兴起与发展,这反过来又强化了大学城

30、科技创新与转化的能力,进而提高武汉的创新能力和科技实力。1、如何理解城市经济规模的各种效益点？所谓城市最佳规模存在吗？如何根据实际因素对城市规模进行决策？P0点为城市发展起点。Pl是城市功能基本形成点。这时城市总产出等于基础设施投入存量价值，城市功能开始运行，依托于城市的最初功能，形成城市经济活动的最初规模。P2是城市的最小门槛规模。这点是城市总产出和总投入、城市人均产出和人均投入的左交点，是成本等于效益的城市最小规模。此点之前，城市成本不能得到补充；此点之后，收益超过成本，城市功能开始产生正收益。P3是城市的最低生产规模。在这一点，城市边际成本曲线通过城市人均成本曲线的最低点，意味着城市收支

31、正好相等，城市平均成本最小，是城市能够以规模效益吸引企业的最低城市规模。P4是城市边际效益最高点。即城市化发展的拐点规模。从这一点开始，城市进入适度规模发展期。P5是城市人均效益最高规模。这时城市企业的平均效益或城市居民的人均收入最大。P6是城市最大经济效益的规模。因为在此规模点上，城市边际产出等于边际投入，即城市总产出减掉城市总投入的收益最大。P7是城市最大总产出规模。此点城市总产出规模最高，边际产出为零，超过这一点，城市总产出绝对数量下降，边际产出为负数，因而应当是城市人口的控制规模。但是由于这时的城市总收益仍然为正数，城市规模仍然可以在控制中相应的少量扩大。P8是城市的最大人口规模。它是

32、城市人均产出与人均投入的右交点，这时城市总产出等于总投入，城市总效益为零。以上P3至P8的人口规模，都可以在某种程度上称为适度规模。在市场经济条件下，现实的城市规模就是由集聚经济和集聚不经济的平衡关系所决定的。如果用城市居民人均效用水平的变化来反映集聚经济和集聚不经济的综合作用的结果，那么在其他条件完全相同的情况下，城市居民的人均效用水平U就会随着城市规模P的扩大而呈现如下的变化：开始时随着城市规模的增大而增加，到达一定规模P后，效用反而随着城市规模的增加而下降。城市人均效用水平U最高的规模P就是适度城市规模，即最佳城市规模。当城市规模扩大到已经超过适度城市规模时，人口流入城市，效用水平会降低

33、，但由于效用水平的下降，人口将会发生向其他城市的流出，使得城市规模回到原来的均衡水平。所以，大于适度城市规模的城市规模是稳定的市场均衡，市场经济不存在对这种状况进行自我修正的机制，故在城市建设中应控制大城市。当城市规模小于适度城市规模时，城市规模是一种不稳定的市场均衡，因为城市居民效用水平明显低于大城市，所以，人口还可能流向已经超过适度规模的大城市，从而使得大城市越来越拥挤，因此，迅速使小城市的规模扩大，达到适度城市规模必须引起关注。使城市达到最佳规模必须按照城市的性质、规模和条件，在地域空间上确定各个功能区的布局和城市各要素的科学合理的安排，为城市建设的各个方面服务。通过规划，合理确定城市建

34、设用地规模，使之效益达到最佳。为了使一个城市最快的发展达到最佳规模，首先必须确定城市发展的主方向，即城市的性质。城市的性质是指各城市在国家经济和社会发展中所处的地位和所起的作用。城市性质体现了城市的个性，反映其所在区域的政治、经济、社会、地理、自然等因素的特点，从而据诶的那个城市用地结构，对城市空间形态的拓展起着先导作用，最终影响城市的经济和社会的发展。在确定城市的性质时，可以从以下方面进行综合考虑：（1）国家经济建设的要求与国民经济计划基本建设区域经济结构的地位和作用。（2）该城市所属的区域自然、经济条件，资源、能源、国防条件、历史特征等基础因素。（3）根据生产力布局的要求及区域生产力合理布

35、局的原则，对城市的发展远景设想等一系列重要技术指标与经济效益指标的论证。（4）根据各种客观条件、发展状况、特点等方面的真实情况，明确找出本城市发展中占主要地位的主导部门或优势部门，作为确定本城市性质的重要依据。另外，城市用地布局在城市发展中也起到了很大的作用。没有合理的城市布局，一个城市不可能迅速地达到其最佳的城市规模，应综合考虑区域土地利用和经济、社会、环境条件来对城市进行合理布局。在自然环境条件方面，其评价的主要是气候、水文、地形等条件。气候条件影响城市规划建设的主要气象因素有太阳辐射、温度、湿度、降水和风向等方面。太阳辐射和温度直接影响建筑朝向、建筑间距离、工业生产工艺的适宜性和经济型，

36、以及居住区和建筑降温和采暖措施。降水的多少和强度则影响城市地面排水工程规划设计，风向对城市功能分布布局有直接影响。水温条件对城市生产、生活用水等有重要作用，地形条件对也城市建设有重要作用。在社会经济条件方面，应考虑该城市的工业、农业、对外交通运输、能源等方面。工业布局特点是城市分布的主导因素，农业和对外交通条件是城市发展的制约因素，能源则从根本上决定了城市的发展方向。总之，在努力使一个城市达到最佳规模的过程中，应首先确定该城市的性质，即让这个城市具有一个发展的主方向，而后考虑其自然环境条件和社会经济条件，合理规划城市的布局，使土地的区位优势发挥到最佳，使城市规模贴近于P,即使城市规模达到最佳4

37、、分析武汉的城市规模是否处于适度规模水平。主要从三个方面论述：1、武汉市现在城市规模武汉市首次针对人口发展作出的一项专项研究报告显示，武汉市人口总量已突破900万。未来20年，武汉总人口将每年10万人以上的速度增长，到2015年前后人口规模可能突破1000万。近年来，随着城市化进程的加速，武汉市人口将有一个较长的增长期，人口增长包括外来人口的迁入和本地人口自然增长两个方面。湖北大学、武汉市社会科学第4/5页院的专家即将完成的武汉市人口发展战略研究报告表明，武汉市人口迁入的数量大大超过本地人口的自然增长，目前，迁入武汉的不仅是省内人口，也有其他省市人口。据介绍，截至2007年，武汉市常住人口总量

38、达到了898万。预计经过一年的增长，目前武汉市人口总量已接近910万，是中部六省人口规模最大的城市。2、什么是城市适度规模？城市合理规模是客观存在的，是指有利于发挥城市职能作用，便于安排生产、生活及各项设施，并能收到最佳效果的城市人口规模。从技术经济角度（如城市市政设施基建投资或建设造价与经营费用）以及行为心理和社会学因素考虑，人口为57万和1020万是中小城市两个最佳规模。世界各国提出的城市合理规模的人口指标为：57万人到2030万人（苏联），2535万人（美国），1530万人（日本），25万人左右（英国），3050万人（法国）。3、从上面的论述中，武汉市不处于适度规模，是特大规模，我们也体

39、会到武汉市的拥挤等个方面由大规模引起的问题。思考题五1、城市土地的概念和特征是什么？（一）城市土地的含义广义上的城市土地是指城市行政区内陆地和水域机器地上、地下的空间总称。从行政区域上来划分，城市土地有以下3个层次：（1）城市建成区土地，即城市已开发建成的土地；（2）城市规划区土地，即城市土地利用总体规划和城市总体规划确定的定期发展范围内的土地，除建城区外，还包括近郊的农田和村镇战友的土地；（3）城市行政区土地，是指城市行政区域内的全部土地。从狭义上来看，城市土地是指城市市区即建成区范围内的土地，即城市建设用地，其土地人口密度高，建筑稠密，设施比较齐全。我们通常所说的城市地一般是指城市建成区及

40、其规划区的土地。（二）城市土地的特征城市土地除了具有一般土地的自然特征和经济特征以外，还具有它本身的某些特征，这些特征主要是相对农业土地而言的。（1）城市的区位觉又特殊的重要性。城市土地的优劣程度主要取决于土地的区位特征，区位特征由土地所处位置的集聚经济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。（2）城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性。城市土地的优劣在很大程度上取决于交通运输和城市基础设施的状况，交通运输越通畅城市基础设施越完备，城市土地越能发挥级差效益。（3）城市土地利用方向的多样性。城市经济的社会化程度比较高，具有发达的社会分工和专业化协作，包括工业、商业、建筑业、服务业

41、、旅游业、金融业、交通运输业以及市政管理等各个经济部门。（4）城市土地的本身的价值极其其建筑物和构筑物的价值具有可分性，是可以分别计算的。（5）城市土地的有限性。对于每一个城市来说，土地面积都是有限的，而且随着土地需求的日益增加，土地的稀缺程度将日益严重。2、什么是城市土地投标租金模型？分析城市土地的一般均衡3、结合城市内部空间结构理论，举例对我国城市内部空间结构的功能分区及城市空间结构规划进行系统分析。4、在了解我国现有城市土地利用政策基础上，试分析预测我国未来政策的。基本走向思考题六2、影响住宅市场供求的决定因素有哪些，试着查找相关资料去分析统计社会不同群体的住宅需求收入弹性和价格弹性，分

42、析不同特征群体的住宅需求主要由哪些因素决定需求内生因素：住宅价格对住宅需求的影响。就住宅价格与住宅需求之间的关系而言，简单来说，在其他条件不变的情况下，住宅价格对住宅需求的影响是价格上升，需求下降；价格下降需求上升。需求与价格的变化呈反向运动。这与一般的商品的需求和价格之间的关系没有什么根本的区别。但由于住宅属于生活必需品，又是价值高不流动商品，再变现比较难，故住宅价格弹性比较缺乏，价格的变动对需求的拉动不是太大。家庭收入水平和财富对住宅需求的影响住宅作为一种高档耐用的消费品，从所有者、经营者过渡、转让给消费者，以实现其价值，在很大程度上受到居民收入水平的制约。因为住宅商品的消费主要是以家庭为

43、单位进行的，故而一般是随着以家庭收入的财富为单位来研究，而不是以个人收入为单位来研究。但家庭收入和财富的增加幅度是可以用城市人均可支配收入的增加来考察，反映了居民的购买力水平。在其他条件不变的情况下，城市居民的家庭收入的变化与住宅需求呈正向关系，即收入的增加，购买力相应增强，对住宅的需求也随之增加；反之，收入的减少，对住宅的需求也减少。收入影响住宅需求有两条基本渠道，一是收入影响家庭在住宅上持续不断的支付现金的能力，通过现金支付的承受力来影响住宅需求，二是收入影响家庭成员一生财富积累的预期，通过财富积累的预期来影响对住宅的需求。这两个渠道对住宅需求的影响是不一样的，影响的大小要看哪一个渠道占支

44、配地位。居民的消费结构对住宅需求的影响居民消费结构对住宅需求的影响主要表现在居民的收入中究竟拿出多大的比重花费在住房消费上，这个比重将直接影响到住房商品化以后的租售购买力。城镇居民人均每年消费性支出体现了消费者的消费结构，表现在居民的收入中究竟拿出多大的比重花费在住房消费商，这个比重将直接影响到住房商品化以后的租赁购买力。外生因素经济发展的速度和水平对住宅需求的影响城市的住宅需求的关键是城市居民的支付能力，而支付能力的大小取决于居民的收入和收入分配以及政府的补助能力。居民收入水平的普遍提高以及政府补助能力增加又依赖于经济发展的速度和水平。经济高速增长和水平的不断提高，必然会带来收入的提高、家庭

45、财富的增多和支付能力的增强以及政府财政收入的增加、政府提供补助能力的增强，从而带动住宅需求的增长。经济的高速增长和水平的不断提高还会带来城市商务活动的增强、流动人口的增加和城市化水平的提高，这也会带动住宅需求的增长。城市化进程城市化是当今重要的社会、经济现象之一，改革开放以来，我国的城市化进程十分迅速。城市化的结果是越来越多的农民离开土地，来到了城镇，人口向城市日益集中，依靠住宅市场解决住房的人也日益增多，客观上增加了住宅的需求，城市化还改变了人们的价值观念，使越来越多的农村人口接受了城市生活方式，投身到住宅市场中来，从而扩大了住宅市场，增加了对住宅的需求。利率的变化对住宅需求的影响一般来讲，

46、在短期内利率的变化对住宅的价格和住宅需求有直接影响，利率上升时，住宅开发商的筹资成本会上升，住宅的开发成本也随之上升，住宅的价格也会上升；同时利率上升，住宅购买者住宅按揭贷款的利息就会增加，购买者的支出也就增加，在居民及家庭收入和财富不便的情况下，社会对住宅购买力就会降低，住宅的需求就会随之降低。反之亦如此。由此可见，在短期内利率的变化对住宅需求的影响是反方向的。但在中长期内利息的变化对住宅需求的影响，一般倾向于较为微弱，甚至认为，利率变动后，潜在的住宅需求可以保持不变。利率变动的原因实际上是对通货膨胀的鳄鱼漆，当通货膨胀的预期提高时，利率虽然会上升，但居民对自己的收入的增加和家庭财富的增值预

47、期也提高了。这种收入增长和家庭财富增值通利率的上升相比可能会使同比例的，因而不会加重自己对住宅需求的负担，所以可以未出住宅需求不便，反之亦反。政府的住房政策对住宅需求的影响政府的住宅政策是影响住宅需求的重大因素。政府的住房政策可能是行政性的也可能是经济手段或者两者结合，主要有房屋政策和土地政策以及金融政策等。当政府的住房政策有利于居民得到住宅时，住宅需求就会增长；当政府住房政策紧缩时，住宅需求就会下降。供给土地价格土地价格是住宅成本的重要组成部分，据测算，我国目前土地费用约占商品房价格的20%。土地价格的提高对土地所有者来说意味着收益的增加，因而会增加土地的供给，但这种增加是有限的。提土地价格

48、的提高对住宅开发商来说意味着成本的上升，而对这种局面，开发商一般会采取两种可供选择的对策：一种是向空间拓展以提高房屋容积率，促使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上涨，从而有利于增加房产供给；另一种是缩小生产规模和放慢开发进度，当地价上涨的二因素难以消化时，开发商的收益水平收到影响，同样的资金能够运作的规模也会相应减少，从而会引起住宅供给的减少。撇开其他因素不论，住宅土地价格对于住宅供给有反向关系。住宅土地的价格越高，则住宅供给越少；反之，住宅土地价格越低，则住宅供给越多。其原因是，住宅土地以价格构成了住宅成本和价格的主要部分，对开发者的销售和盈亏构成了直接的制约因素。住宅建筑成本

49、和各项费用住宅建筑的成本主要包括建筑安装的人工费用和建筑材、设备和管理的投入。各项费用主要有咨询调研费、勘察设计费、市政配套费、公建配套费、中介代理费、人防费、行政事业收费等等。在其他一切因素不变的时候，这些成本、费用的升降会增加或减少开发者利益，从容影响供给。住宅建筑成本和各项费用对于住宅供给有反向关系。科学技术和生产力水平。土地的自然攻击是无弹性的，但土地的经济供给是有弹性的，土地经济供给的弹性要受经济实力和科学技术水平的制约。因此，先进的科学技术可以间接的提高住宅商品的供给量。相反，技术落后，生产力水平低下也可能间接的减少住宅供给量，造成土地资源的浪费。2、通过对住宅供给与住宅需求的学习

50、，结合我国当前实际，分析我国住宅市场中空置问题和过度需求问题同时存在的必然性及由此带来的影响，如何减少这个矛盾，试着提出自己的政策与建议3、查找一些数据，分析在一个特定的城市中租房和购房哪个更经济？并试着用社会和文化因素去解释为什么租房和购房给消费者带来不同的心理满足，说明当前某些群体在租房更为经济的条件下还是喜欢购房的原因。一租房购房经济账根据中国青年报社会调查中心和新浪网新闻中心最新的联合调查，在8729名受访者中，87%的人不愿意租房过一生买房和租房到底哪个更划算呢？以北京和平里区域一套50平方米的一居商品房为例，计算了一笔租房及买房的经济账：这套房租价为1500元/月，售价11000元

51、/平米，总价55万元。如果按照房屋租金价格不变计算，租住20年，费用为36万元（1500X12X20）；如果贷款购房，贷款七成38.5万元，期限20年，按照现行优惠利率6.6555%，还款总额为69万元，加上购房缴纳的契税、印花税、代理费、权证过户费等，总计要花约71万元，几乎是租房成本的两倍。可见在北京租房更实惠。二、社会因素分析购房原因（一）购房的增值很大。如果单纯从租房和购房的成本来衡量，同样居住20年，买房肯定是不值的，但是房价的持续上涨可以弥补租房和买房成本的差价。据“链家地产”统计显示，2007年上半年二手房均价同比上涨33.7%，按照这样的涨幅，55万元的房产，一年后可升值为73

52、.5万元。房价的持续上涨也无形中成了消费者乐于购房的主要推动力。也正是由于房价的持续上涨，使得原本简单的租房和买房的经济账变得复杂起来。在这样的投资收益面前，无怪乎许多即便资金不足的消费者，即便啃老，也要购房而不愿租房了。同时，不少买房人认为，买房相对于股票、基金、债券、期货、外汇等金融投资风险更小些。房屋是不动产，随着土地的不断升值其潜力价值也会被激发出来，买房对于资金的保存会更稳妥，风险更小（二）购房者的心理满足购买住宅实际上是购买一种生活，或者说是一种生活方式。正如住宅销售商的广告语“购买一次，享受一生”所言，住宅除了提供购买者一个居住空间之外，实际上还从很多方面对入住者的生活、工作、休

53、闲及家庭发展等产生重要影响。如小区环境和配套设施对于生活、购物、休闲娱乐、子女教育等方面的方便性与舒适性；小区氛围对于入住者的交往、子女成长的有利性；物业管理对于生活的便捷性、家庭人身的安全性；小区的自然环境和人文环境对生活、工作、社交等方面的发展性，等等。事实上，随着消费者生活水平的提高，人们的精神需求如审美、个人价值实现等需要也日趋重要，而这些都会主导着人们的购房行为。住宅对个人及家庭生活的影响，在广度、深度和时间跨度上是其他消费品难以趋及的。也正是由于住宅的购买与生活相关性最显著的特点，才使得购买住宅成为家庭生活中一项艰巨而又神圣的使命。（三）“丈母娘经济”住宅购买是必需性的购买很多80

54、后的年轻人如今已经到了结婚的年龄，先买房后结婚几乎已经成为年轻人的一个潜规则，在新婚时住上一套属于自己的房子是年轻人向往的事情。房子是人们生活中衣食住行中都不可缺少了，有时候往往是经济实力决定了购房的时机，对于每一个没有住房的人，一旦达到购房条件和实力，都会优先考虑房子问题。现在的小康生活水准也由以前三转一唱升级到现代新的小康水平房子和车子，多数的女性择偶标准也瞄准了在城市有一套房子这一不可缺少的条件。所以房子对现代年轻人来说，特别是未婚青年人买房子会是他们优先考虑的头等大事。三、文化传统观念催生购房情结中国自古就有修身、齐家、治国、平天下的古训，齐家指的便是成家立业，成家不能没有自己的一套房

55、子。因此，房子成为中国人有家、有归属感的重要标志，并深入人心。特别是对于北京的北漂一族，租房意味着不稳定，拥有房产则能给他们带来融入北京的强烈心理暗示。同时，由于房子在人们观念中的重要地位，使得房子不仅仅是居住环境的体现，更是个人身份的体现。买房显然比租房更能体现个人价值。”在中国人观念中，只有真正属于自己的房子才算得上是“居者有其屋”4、我国住房问题主要表现在哪些方面？针对这些问题应该采取哪些对策？问题：1、区域性泡沫出现2002年开始泡沫显现，2002年中国行业景气分析报告认为,“国内区域性房地产泡沫已经出现”。判断房地产泡沫的标准有“五高”,即投资的持续超高增长,消费的持续超高增长,房价

56、持续大幅攀升或持续居高不下,房地产投资所占比重偏高及房价收入比（正常46）明显偏高,并且持续两年以上。住房价格是住房市场的核心问题是住房市场运行的关键。住房价格的不合理主要表现为:住房商品的价格,不足以反映住房价值和住房商品的供求;住房商品的价格主要不是通过市场形成的,而是由政府主管部门决定的,因而随意性很大;住房商品的价格上涨太快。租售比过高，国际经验数据：按每月房租计算，租售比值应为1：2001：300；按年房租计算，其比值应为1:171：25。我国以北京2010租售比为例，月租售比1:525，年租售比1:43.75.租售比高，说明存量房市场不是以租养房，而是投机因素更多。我国现阶段房地产

57、市场投机热盛行。2、供求结构失衡近几年,局部地区出现的房地产“热”,不仅因为房地产投资规模大,而且商品住房内部结构也不合理,引起了整个国民经济发展的不协调。一是在房地产投资中,呈现出地“热”房不“热”的局面。许多房地产开发企业,把大量资金投在土地上。许多住房开发项目只是取得了土地的使用权,实际上并没有进行开发。二是在住房开发建设结构中,普通住房比重较小。许多房地产企业把大量的资金,投向高档别墅、高档宾馆、度假村等的开发建设上。3、市场运行不规范住房市场运行不规范,主要表现在，许多住房交易不进入市场,形成“市”不进场的局面;住房市场行政干预过多,缺乏公开、公正、公平的竞争机会;通过不正当的手段取

58、得土地,转手倒卖,形成了住房市场严重的投机局面;住房租税费体系不健全、不合理,住宅与房地产收益流失严重;房地产交易手段原始落后,缺少一整套完整的住房市场服务体系和中介服务组织,如咨询机构和经纪机构,等等。4、法制不健全,行政调控不力改革开放以来,随着房地产经济和住房市场的发展,国家出台了许多关于房地产方面的法律和法规。但是在房地产法律和法规的建设上,还远远跟不上房地产经济和住房市场发展的需要。再加上执法不严,从而形成了无法可依和有法不依的局面。城市土地是国家所有的,城市政府是城市土地所有权的代表,行使城市土地所有者的职能。但是,有些政府行为不规范,对住房市场调控不力,不按照国家的有关政策出让土

59、地,未经规划就出让城市土地;土地供应总量超过经济发展对土地的需求;土地出让价格偏低,金融机构随意拆借资金。影响市场发展的两对矛盾:一、是住房市场的发展大大超越国民经济发展速度的矛盾。尽管住宅业是基础性先导产业,但其增幅高出国民经济增幅不宜过大。在传统住房制度下,住房市场完全由供给推进,福利供给制能保证“住宅供给创造自己的需求”。二、是住房市场的发展与住房制度改革滞后的矛盾。通过住房制度改革,我国住房市场框架初步形成,但还很不完善,需要改革进一步得到深化。比如,停止福利分房后,实行市场化货币分房的关键是职工的住房消费工资化、货币化,这就涉及到工资制度改革。房管所如何由行政性维修管理机构转变为经营

60、性物业管理公司,这就涉及到房管所的改制问题。此外,还有关于适应市场化需要的住房产权产籍管理制度的改革,代理经营机构和机制的建立。房地产市场中的空置问题我国房地产市场中的空置问题一直被作为证明是泡沫的工具。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的城镇住房空置率及住房市场发展趋势调研报告表明，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率高达22.4%。国际公认的房地产开发空置率红灯线为10%,美国的商品房空置率为7%,香港约为3%。可以看出我国房屋空置率很高，值得警醒。政策：坚持市场化方向；合理的住房市场价格下的供给需求，政府行政管制是低效率的。减少行政干预市场，不表示政府完全不作为，可以用市场化手