某地产集团盈利能力分析

1、PAGE 熬中央广播电视大昂学六盘水分校毕 业 论 文暗专 业把 癌 颁 靶 懊 霸年 级埃 瓣 霸 盎 皑学生姓名唉 碍 办 叭 半 背 肮学 号颁 背 靶 昂 背 般 俺论文题目敖 昂 昂 搬 邦 扮指导教师凹 霸 把 白 百 暗完成时间隘 安 罢 摆 隘 拌【昂论文案摘要板】稗盈利能力自财务翱报表一出现开始唉就是财务分析的碍重点埃，对于盈利能力盎的分析结果是企艾业获得投资的一拜个重要信息，投隘资者对于上市公熬司的盈利能力分版析十分重视岸。万科地产作为靶我国地产界的龙般头企业，其盈利昂能力的分析在很案大程度上影响着半管理者的决策。班万科地产自上市拔以来，其盈利能盎力基本稳定但是阿其成长能力

2、存在澳一定的不稳定性耙。斑本文主要是通过啊对企业盈利能力靶以及其相关概念扳进行了分析，同挨时对于万科地产盎盈利能力指标进鞍行了概述，通过昂对万科地产的相埃关数据阿进行计算分析，芭找到目前万科地埃产存在的盈利问靶题，进而提出自按己对于改进万科白地产盈利能力的办相关的建议。败【搬关键词拔】敖万科地产；盈利笆能力；指标目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc12820 安一、盈利能力分皑析概述袄 PAGEREF _Toc12820 扮1 HYPERLINK l _Toc16871 碍（一）企业盈利白能力内涵般 PAGEREF _Toc16871 氨1 HYPERLINK l

3、 _Toc17351 鞍（二）盈利能力岸分析指标半 PAGEREF _Toc17351 败1 HYPERLINK l _Toc18640 阿二、对万科股份办有限公司盈利能碍力分析败 PAGEREF _Toc18640 颁1 HYPERLINK l _Toc32172 拔（一）万科股份叭有限公司概况扮 PAGEREF _Toc32172 拔1 HYPERLINK l _Toc10082 碍（二）万科股份罢有限公司盈利能按力指标分析百 PAGEREF _Toc10082 般2 HYPERLINK l _Toc21713 傲1.盈利模式分扮析按 PAGEREF _Toc21713 埃2 HYPERL

4、INK l _Toc639 颁2针对财务数据埃对万科进行分析佰 PAGEREF _Toc639 瓣3 HYPERLINK l _Toc30324 案三、万科股份有巴限公司目前存在办的盈利问题及成岸因捌 PAGEREF _Toc30324 熬3 HYPERLINK l _Toc1737 癌（一）万科股份矮有限公司目前存傲在的盈利问题板 PAGEREF _Toc1737 坝3 HYPERLINK l _Toc10143 办1、获利能力比爱较稳定，但总体八的水平偏低啊 PAGEREF _Toc10143 跋3 HYPERLINK l _Toc19527 肮2、运营能力波白动大斑 PAGEREF _T

5、oc19527 吧4 HYPERLINK l _Toc4802 般3、成长能力缺白乏稳定性哎 PAGEREF _Toc4802 爱6 HYPERLINK l _Toc1065 澳4、流动性强，搬负债率下降哎 PAGEREF _Toc1065 疤6 HYPERLINK l _Toc31452 碍（二）万科股份八有限公司存在的阿问题的原因盎 PAGEREF _Toc31452 岸8 HYPERLINK l _Toc10680 哎四、对万科股份爸有限公司的相关爸建议熬 PAGEREF _Toc10680 啊8 HYPERLINK l _Toc18743 柏（一）增强企业板核心竞争力跋 PAGEREF

6、 _Toc18743 啊8 HYPERLINK l _Toc30643 哀（二）增强公司艾获取现金的能力跋 PAGEREF _Toc30643 奥9 HYPERLINK l _Toc20934 瓣（三）加强公司唉内部结构的治理叭 PAGEREF _Toc20934 艾9 HYPERLINK l _Toc11688 百（四）改善企业哎的资产质量艾 PAGEREF _Toc11688 拌9 HYPERLINK l _Toc19360 懊（五）健全外部稗监管机制昂 PAGEREF _Toc19360 爸10 HYPERLINK l _Toc19727 参考文献 PAGEREF _Toc19727 1

7、0 HYPERLINK l _Toc9777 癌附录 1 唉2006-20靶14年万科房产隘 各财务指标分扒析吧 PAGEREF _Toc9777 傲11 HYPERLINK l _Toc29736 胺附录 2 20叭07-2014爱年 万科集团现背金流量表奥 PAGEREF _Toc29736 拔14 HYPERLINK l _Toc26906 耙附录 3 20芭07-2014澳年 万科集团资皑产负债表稗 PAGEREF _Toc26906 澳19 柏一、盈利能力分癌析概述拌（一）企业盈利捌能力内涵暗盈利能力就是企班业资金增值能力爱，它通常体现为靶企业收益数额的半大小与水平的高摆低。盈利能力

8、分爸析包括经营盈利柏能力分析、资产氨盈利能力分析、暗资本盈利能力分绊析和收益质量分熬析。芭经营应能力分析霸的主要指标是拔营业毛利率、营昂业利润率、营业艾净利率和成本费霸用利润率巴。资产盈利能力捌指标主要是敖总资产利润率、癌总资产报酬率和爸总资产净利率癌。资本盈利能力叭分析主要的指标霸是按净资产收益率、扮资本收益率、每挨股收益、市盈率盎。发展能力分析澳指标主要是捌盈利增长能力分板析、资产增长能奥力、资本增长能盎力分析和技术投翱入增长能力分析昂。邦（癌二按）盈利能力分析霸指标皑首先是霸资产利润把率。绊资产利润氨率是公司税前扒利润爸总额与芭资产安均匀总额的比率柏。它小但能够评般估公司的板资产瓣盈余拌

9、能力柏，而且能够反映吧出公司管理者的安资产配置能力凹。蔼万科地产隘2009年叭资产利润叭率较低，其他年绊份较高，而且呈爸逐年上升的趋势搬。阐明背万科地产败自2009年上搬市以来，矮利润坝总额在小断上升岸，敖资产稗盈余邦能力岸较强，同时也阐班明公司管理者在埃资产配置靶方而有着较强的蔼能力罢。板其次是岸成本皑费用皑利润盎率。敖成本笆费用艾利润傲率是公司的拔利润背总额与瓣成本把费用总额的比率版厂它能够评估公盎司盈余跋能力瓣的摆高低疤，也能够评估公皑司对靶成本澳费用的控制瓣能力扮和经营管理水平板。该目标越高，捌阐明公司为获取埃利润暗而付出的代价越版小，公司的盈余败能力哎越强。拔万科地产伴的鞍成本拌费用

10、岸利润白率在2009-吧2010年呈降袄低趋势，而在2肮010年以后逐哎年上升。阐明公般司在上市前期稗由于岸经营矮成本罢、傲销售巴费用、管理费用吧、财务费用和所拌得税费用等哎成本熬费用的增加，影皑响了笆利润熬总额，然后造拜成本疤钱费用斑利润靶率的降低。上市佰后期爸成本跋费用背利润隘率上升，阐明公颁司盈余蔼能力靶逐年增强，管理埃者对懊成本颁费用的控制扒能力邦也在小断加强。盎第三是股东权益盎报酬按率。股东权益班报酬瓣率反映了公司股八东获取出资按报酬阿的案高低昂，该比率越高，吧盈余靶能力爱越强。矮第四是白销售盎毛利率。皑销售巴毛利率反映公司耙的经营袄成本挨与经营收入的比叭例关系，毛利率奥越大，阐明在

11、经跋营收入净额中经霸营斑成本稗所占比重越小，矮公司经过罢销售佰获取摆利润盎的捌能力跋越强。经过以上背图表拔万科地产销售埃毛利率在逐年上瓣升，经过癌销售拔获取爸利润拜的办能力俺较强俺2.房地产行业败概况拌2.1房地产行哀业的发展状况罢2.1.1 房靶地产行业的发展巴现状埃近年来房价的不斑断上涨,使我国板房地产业热度不吧断提高,房地产案业也得到迅速发绊展,般 幅度之大，范瓣围之广，在我国靶房地产历史上是靶少有的。房子是扳百姓的生活必需凹品，房地产业又背汇集了天下的资吧金。爸从房市的运行层澳面来看：八（1）泡沫成份半开始收缩，市场岸价格在高位运行摆的同时面临较大芭的下降压力，一搬些城市的房价开佰始下

12、降熬2007年以来霸，在紧缩政策调拜控下，我国的房肮市的泡沫成分开搬始收缩，一些城盎市的房价虽然仍捌然较高，但面临百着较大的下降压靶力，并出现了不哀同程度的下调。佰深圳、广州、上百海、北京、东莞矮等城市的房价从吧2007年四季澳度开始下调。其巴中深圳房价在2翱007年11月版环比下跌13.癌5%，此后逐步皑下跌，至200盎8年5月，新建疤商品住宅均价1案1014元/平癌米，回落至20扮07年初的水平芭，与2007年跋10月高峰期的岸17350元/罢平米相比，下跌巴了36%;而且癌据业内人士预测扮，深圳的房价还搬会进一步探底。败广州也出现了类肮似的情况，20斑08年3月，商暗品住宅均价为9捌31

13、6元/平米哎，与2007年爱10月相比，下搬跌了19.5%暗。北京、上海虽按然价格仍然较为般坚挺，但销量也板出现了不同程度扮的下跌，显示其白价格坚挺的基石般并不牢固。把根据国家发展改班革委、国家统计凹局的调查显示，柏继多个月份出现皑涨幅回落之后，隘今年5月份，全唉国70个大中城摆市新房和二手房伴价格的环比涨幅白又分别回落0.疤6和1.5个百拜分点。与此同时背，万科、招商、安和记黄埔地产等按地产商为加快资岸金周转纷纷调低胺价格、打折销售百。同时一些炒家把为尽快脱手、回巴笼资金，也大幅背降低房价进行抛背售。艾（2）成交量萎癌缩，空置率上升肮与房价下调相对哎应的是，购房者安观望情绪严重，耙房市成交量

14、大幅暗萎缩，房地产商败空置率大幅上涨斑。据易居房地产拌研究院的统计显八示，今年1月至邦5月，上海月平百均成交面积为8拌3万平方米，而暗2007年月均爱成交面积为17胺4万平方米，同罢比下降52%;暗其中今年5月成八交量为100.皑89万平方米，凹虽然环比4月份隘增长8%，但同坝比去年4月则下凹降了57%。7拔月上半月上海一霸手商品住宅的成暗交量仅33.6斑2万平方米，环办比下滑22%，绊只相当于去年同阿期成交的三成。伴2008年上半奥年，深圳楼市成傲交量仍然处于下巴降通道之中。根背据世联地产研究捌中心发布的数据昂，2008年6败月深圳一手房成跋交面积为28.傲3 万平米，环版比下降30.3熬%

15、，同比也下降巴45.5%。袄广州市国土房管耙局的数据显示，巴今年上半年全市案十区一手住宅成盎交量仅239.暗78万平方米，柏与去年同期的4办27.82万平伴方米相比大幅度爸下降44%，而矮与2006年同氨期相比降幅更达邦52%。从单月耙来说，今年上半昂年单月成交量最胺大的是6月，为敖64.64万平埃方米，其它月份背全部低于40万挨平方米，成交量爱最低的2月仅2哎3.12万平方扒米，而去年同期爱，每个月楼市成袄交量平均都在6百0万-75万平疤方米之间，足见爱当中的差距。同奥时，天津、杭州奥、南京、武汉、伴重庆、成都、沈笆阳、长沙等许多耙城市的成交量也拔开始萎缩，空置叭率不断攀升。斑（3）紧缩政策

16、百下房地产商面临摆较大的资金压力蔼，房地产金融风安险加大把目前，我国房地吧产商目前面临着挨巨大的资金压力奥。据相关经济学按家分析，目前我班国房地产商面临按5000亿元以暗上的资金缺口。斑一些中小地产商安随时面临资金链拔断裂的风险。同扮时，近年来，房百贷一直被我国银肮行界视为优质贷把款项目，各大银隘行为了争夺此项霸业务展开恶性竞巴争，不断降低门昂槛，导致房贷规暗模成倍扩大。房伴贷业务半“霸一枝独秀颁”把的繁荣背后，是皑潜在的巨大风险熬。据统计，我国案80%左右的土捌地购置和房地产芭开发资金，是直叭接或者间接地来按自银行贷款，而袄个人通过按揭贷傲款买房的人，占靶全部购房总数的版比例高达90%跋，这

17、意味着房地矮产市场的绝大部哎分风险系在金融八机构身上。并且啊，由于房价下跌懊，一些购房者将碍拒绝偿还银行贷白款。而这些风险癌最终无疑都会转按嫁给银行，从而扒导致我国的银行罢业面临巨大的房啊地产信贷风险，艾加剧我国经济波坝动。胺（4）市场开始芭走向分化，一些盎实力较低的房企百正在被洗出市场搬一是土地制度方阿面监管的加强，盎实力较小的房地按产很难拿到地，耙即便拿到地，也瓣要及时支付地款败。二是，信贷紧拔缩，使得房地产叭资金缺乏有效的摆资金来源，一些拔中小房地产又不隘能通过股市发行昂股票来获取资金暗。三是，房价下昂跌和成交量紧缩阿使得房地产资金扮周转困难。四是吧，由于利率提高捌，一些中小房地胺产无力

18、支付巨额颁的房地产信贷的瓣利息。五是，一鞍些中小房地产不盎具有品牌竞争力矮。六是，大型房搬地产更具有实力鞍进行价格战，通般过价格战来清洗巴市场。这些因素挨的共同作用将会氨使房地产市场走爸向分化，一些实胺力较低的房企将爸被清洗出市场，吧从而提高市场集白中度。1月22胺日，北京市建委岸对拟注销资质证傲书的862家房扒地产开发企业名扒单进行了公示;安根据名单，此次佰拟注销的大多数笆还是中小开发企氨业。此外，其他挨城市也纷纷出现按了一些中小房地耙产企业破产倒闭袄现象。当然，在案一些二线、三线百城市，中小房地罢产企业还是有其爱存活的基础的。啊（5）房地产中斑介经营困难邦由于房市不景气岸，成交量急剧下哎降

19、，加上来自房癌市的竞争加剧和爱规范性制度约束背增强，一些房地扮产中介出现了经隘营困难和倒闭。暗去年以来，随着皑“背中天置业卷款逃疤逸扒”皑事件和皑“凹长河地产关门倒按闭熬”暗事件的发生，房熬地产业内一时风扮声鹤唳。今年1啊月11日，创辉氨租售上海所有门熬店一夜之间全部搬关门。而在东莞昂，创辉租售在最版近两个月内关闭拌了近130家店奥面。在北京，地懊产中介巨头中大疤恒基关店50家摆，信一天等退出罢北京市场;北京澳的一些小中介也叭提前关店。案2.1.2 房俺地产行业的优势哎分析扮（1）扳可以规模化的经拜营靶房地产位置的固绊定性、地区性和艾单一性及由此而般兴起的级差效益埃性。由于土地具瓣有不可移动性

20、，肮所有的房产，不百论其外形如何、艾性能怎样、用途扮是什么，都只能啊固定在一定的地俺方，无法随便移爱动其位置。由于芭房地产位置的固摆定性，使得房地蔼产的开发、经营绊等一系列经济活袄动都必须就地进伴行。从而使房地懊产具有区域性的拔特点。此外，因霸每一栋房屋都会唉因用途、结构、板材料和面积以及摆建造的地点、时伴间和房屋的气候疤条件等的不同而鞍产生诸多的相异爸之处，在经济上傲不可能出现大量柏供应同一房地产胺的情况。班（2）澳巨大的价值提升奥空间扮房地产的耐久性扮和经济效益的可把靠性。土地具有扮不可毁灭性;它绊具有永恒的使用暗价值。土地上的班建筑物一经建成岸，只要不是天灾霸人祸或人为的损霸坏，其使用期

21、限案一般都可达数十巴年甚至上百年。癌因此，经营房地哀产风险小，得利拔大，经济效益可敖靠。由于土地是把不可再生的自然八资源，而随着社笆会的发展、人口伴的不断增长，经埃济的发展对土地澳需求的日益扩大盎，建筑成本的提八高，房地产的价斑格总的趋势是不板断上涨，从而使唉房地产有着保值袄和增值功能。挨（3）投资风险癌信号日趋丰富百懊目前，中国每月瓣经济景气分析报拌告的推出，已经扮成为把我国当前搬经济形势和房地跋产投资决策的重笆要参考；同时中斑房指数的推出，拜帮助房地产投资肮商直接了解当前袄房地产发展形势埃各地城市之间的败差异有利于实行澳空间组合的风险拔规避决策；各地柏房地产交易中心隘的建立，减少了耙房地产

22、的私下交绊易，也提高了房邦地产市场信号的稗真实性、准确性般，使房地产投资瓣风险的量测和控瓣制逐步趋于可行暗。业内专家者的拌精辟分析与预测啊也为房地产开发癌提供了多渠道的背科学的判断依据艾。肮房地产行业的劣巴势分析按(1)政府对闲耙置土地的态度越翱发严厉，土地持捌有成本上升将难搬以避免。般(2)房地产行案业在一线城市业版务比重较大，而搬一线城市的增长熬空间日趋有限且耙政策风险较大，颁均对房地产公司隘在未来的增长形拔成隐患。稗房地产行业的发坝展前景拜从宏观经济上看隘，中国人均GD拔P超过2000版美元，长期内房盎地产业正处于快唉速发展的起步阶班段。居民的消费艾能力大大提高，碍消费结构也会变爸化，这

23、种消费结安构的变化主要体袄现在居民对汽车背和住宅这类代表埃着资产和财富的敖商品需求的快速皑增长上。中国宏傲观经济正处于快跋速增长阶段，房鞍地产投资在其中翱起着重要的贡献佰作用，国外经济柏发展历程也证明爸，国民经济中房矮地产业的贡献是澳必需的而且是稳埃定的。 隘 罢同时，中国人口懊的城市化正处于啊加速阶段，城市佰人口购买能力不癌断提高，住房的耙有效需求增加。奥家庭规模的小型背化、家庭世代的扮降低、消费观念百的转变、个性化蔼需求的增加都将爱逐步影响到住房败需求结构，小户俺型住宅将成为住伴宅市场中重要的半组成部分。 瓣 伴国家的宏观调控罢政策使房地产行凹业外部环境发生岸变化，货币的紧懊缩使得企业不得

24、班不承担巨大的资半金压力，开发企扒业将比以往更加巴注重融资能力。巴在资金压力及金白融风险下，很有蔼可能会出现新的邦融资渠道，房地扒产企业的融资手爸段会呈现出多样耙化和专业化。由霸此融资能力所带奥来的强弱分化将熬使行业整合进一靶步展开，各种资扒源向营运效率较皑高的企业集中。碍 奥保障性住房政策鞍将是最为重要、靶影响最为深远的矮产业政策。中国爸房地产将向保障唉性住房倾斜，保把障性住房将成为岸多层次住房供给笆体系的重要组成巴部分，结构性的爱调整过程将主要柏通过土地、信贷捌和税收政策逐步摆调整实现，短期爸内由于市场供应坝量有限，对整个班房地产市场影响袄有限；中长期看哎，结构调整无法挨避免，行业利润班率

25、将回落到合理袄水平，开发企业癌也将更多涉足保肮障性住房开发。按 颁目前中国房地产阿处于行业快速发岸展阶段，短期内案由于新政策影响按，市场不可避免爱出现调整。在土扒地、资金、市场肮观望的压力之下碍，行业内部不断巴调整和变革，市半场将会更加规范爱，远期来看市场矮拥有稳定的需求颁。皑二、对万科股份耙有限公司盈利能拔力分析扒（一）万科股份隘有限公司概况俺万科公司股份有敖限公司成立于1捌984年5月，俺是当前中国最大芭的专业扮住宅拌开发公司。20半06年公司完结绊新开工面积50拌0.6万平方米百，竣工面积32癌7.5万平方米俺，完成销售收入跋212.3亿元佰，结算收入17啊6.7亿元，净拌利润21.5亿

26、俺元，交税24.拜2亿元。至20斑06末，公司总哀资产485.1般亿元，净资产1阿48.8亿元。靶以理念奠基、视霸品德道德重于商阿业利益，是万科办的最大特征。万耙科以为，据守价佰值底线、拒绝利爸益诱惑，坚持以拌专业挨能力敖从商场获取公正拔报答，是万科取矮得成功的柱石。半公司致力于通过拌规范、透明的公拔司文化和稳健、碍专心的开展形式罢，成为最受客户柏、最受投资者、袄最受职工期待，盎最受社会敬重的拜公司。凭仗公司跋管理和品德准则隘上的体现，公司癌接连四年当选办“跋中国最受敬重公澳司埃”奥，接连三年取得吧“案中国最好公司公版民澳”案称谓。肮万科1988年巴进入拜住宅扒职业，1993巴年将群众隘住宅翱

27、开发确定为公司摆中心事务，20靶06年事务掩盖碍到以珠三角、长霸三角、环渤海三矮大城市经济圈为柏要点的二十多个跋城市。迄今为止袄，万科共为九万半多户中国家庭供扮给了凹住宅稗。凹通过多年尽力，唉万科逐渐确立了半在阿住宅跋职业的竞赛优势埃：奥“胺万科颁”柏成为职业第一个翱全国驰名商标，板旗下按“癌四季花城摆”罢、坝“邦城市花园邦”案、拜“板金色家乡拔”岸等品牌得到各地败消费者的承受和吧喜欢；公司研制背的邦“邦情形花园洋房笆”皑是中国背住宅绊职业第一个专利百产品和第一项发敖明专利；公司物吧业效劳通过全国芭首批ISO90瓣02质量体系认案证；公司创立的肮万客会是敖住宅昂职业的第一个客斑户关系安排。肮万

28、科是国内第一盎家延聘第三方组唉织，每年进行全巴方位客户满意度伴调查的摆住宅案公司。依据盖洛啊普公司的调查结邦果，万科200巴6年客户满意度鞍为87%，忠诚袄度为69%。至鞍2006年末，叭均匀每个老客户碍曾向6.41人爸引荐过万科楼盘奥。绊万科1991年皑变成深圳证券交板易所第二家上市岸公司，2006八年底总市值为6笆72.3亿元，岸排名深交所上市澳公司第一位。上扒市16年来，万扳科主营业务收入把复合增加率为2凹8.3%，净利笆润复合增加率为吧34.1%，是昂上市后继续盈余佰增加年限最长的伴中国企业。公司绊在开展过程中两巴次当选福布斯柏“罢全球最好小企业袄”把；屡次取得投皑资者联系、芭亚洲钱银

29、等世暗界威望媒体评出斑的最好公司管理斑、最好投资者联胺系等奖项。凹（二）万科股份摆有限公司盈利能半力指标分析胺1.盈利模式分白析绊作为一家专业的暗住宅开发公司，哎万科企业股份有靶限公司现已居于坝房地产行业的龙白头地位。其有一笆套自己的盈利模皑式。特点可以概疤括为三个方而:跋专注于商品住宅办开发，业务聚焦皑经济核心区，享岸受高净利率，业艾绩更多来源于规摆模扩张。芭图 氨1袄 万科地产盈安利模式分析扳2针对财务数据叭对万科进行分析盎(1)净捌资产隘收益率。万科爸12翱到耙14邦年的稗资产熬收益率半分别伴为16.懊37安0a,懊13搬.办12邦0a,8.斑76按00,呈逐步降奥低之势，且降幅昂越来傲

30、越大百。但经过联系职斑业平均值来看，罢万科的净埃资产凹收益率每年均比拜职业平均值高，熬而且啊12坝年到扮14芭年万科的净隘资产版收益率比吧行业八平均值败分别蔼高1.靶31氨,1.半45扮,2.拔27伴个百分点，由此翱能够得出万科的胺净埃资产翱收益率较同职业懊来说是一向处以俺职业前列，并在爱不断进步。一起阿13坝到岸14安年净邦资产摆收益率在遭受全奥球金融危机的影吧响下，仍坚持了俺相对较好的收益鞍率，也说明了万百科公司具有比较岸稳定的盈余吧能力般。稗(2)每股收益把。截比到捌14板年第三季度，万矮科的每股收益出摆现下跌的趋势，按且跌幅逐步加人爸，标明公司的获耙利哎能力俺在削弱，股东的八出资效益在

31、变差蔼，每一股所获得隘利润哀在削减。邦(3)皑销售癌毛利率。从20氨12芭年至20背13唉年，万科的跋主懊经营务收入由3拔55个亿上升到澳410个亿，有摆一个较人的上升耙，但因为鞍主肮经营务背成本白上升幅度较人，扒致使爸13阿年的经营哀利润俺较笆12翱年比较仅增民1翱个亿，耙销售笆毛利率降低2.佰99个百分点。把依据绊14般年前三季度的数芭据推算，靶14般年的艾主碍经营务收入为3蔼94个亿，版主稗经营务把成本伴为275个亿，哎主岸经营务氨利润碍为扮12唉9个亿。斑主百经营务收入有小绊幅降低，败主鞍经营务拌成本佰人幅提高，按主蔼要是因为钢材等按一系列建材价格俺上涨形成的，截哀至第三季度，万按科靶

32、14邦年的坝销售百毛利率为30.稗2100,与靶13耙年比较降幅较人柏，标明万科的盈邦余阿能力绊在削弱。但与职澳业平均值比较，白万科的拔销售拜毛利率仍高出同盎职业9个百分点敖。袄(4)拌销售爸净利率。20安13隘年的净利润较瓣12凹年有所降低，降耙低幅度高达16拌.7400,其矮中有挨近一半的俺降幅都是因为经版营收开销造成的爸。依据按14懊年前三季度的净岸利润推算隘14碍年的全年净利润笆为39.43亿爸元，根本与阿13笆年相等。暗14阿年的版主安经营务收入为3办94个亿，与般13蔼年比较有小幅降鞍低。胺12瓣年到扮13绊年的挨销售爸净利率降幅较人拜，截比吧14澳年第三季度，暗销售绊净利率有所上

33、升敖。标明万科的净斑利润开端了一个敖比跌上升的进程懊，一起也标明房艾地产职业的景气袄指数有所上升。扒(5)总胺资产碍报酬率。20白12阿年到20案14斑年，万科的俺资产叭总额始终保持增昂民的态势。万科胺总佰资产案的添加没有带来盎净利润的平等添岸加，致使公司的皑总奥资产暗报酬率不断降低隘，标明公司使用埃资产暗发明的利润在不背断降低，公司的啊资产爱使用功率低下，唉盈余爱能力把较弱。鞍(6)每股净挨资产案。万科20坝12埃年到20搬14把年的净叭资产安总额呈上升趋势隘，且胺13爱年到背14芭年第三季度上升叭幅达较人。在流傲通股股数削减的蔼情况下，净凹资产盎总额的添加天然霸引起每股净挨资产阿的添加叭。

34、罢三、万科股份有隘限公司目前存在拌的盈利问题及成扮因碍（一）万科股份肮有限公司目前存把在的盈利问题摆1、获利能力比啊较稳定，但总体熬的水平偏低艾本文选用有代表败性的利润率进行哀统计和分析，能把够反映获利能力艾的指标资产报酬阿率、营业利润率拜、净资产利润率叭、成本费用。哎图 氨2艾 万科地产案净岸利润表斑分析图瓣 版 袄 数据来源：班万科地产年统计拔数据扳有上图可以看出澳万科地产的净利鞍润是逐渐增加的霸，但是增长得幅矮度越来越小。吧图爸 3 万科地碍产2006-2败014年净资产艾收益率走势图哀 数据来源凹：万科地产年统皑计数据澳2、运营能力波邦动大靶营运能力是指企伴业通过组合生产按资料或者内部

35、人敖力资源，以实现扒财务目标的作用胺的大小。本文采摆用了存货周转率啊、应收账款周转凹率和流动资产周氨转率及其相应的奥周转天数来分析斑营运能力。败图吧4埃 万科地产把总资产周转率分绊析败 （次/周）案 唉 数据来源：股版吧万科地产数据叭分析瓣图板 5 万科地产背应收账款周转率隘历年走势图 （肮天/次）扳 数据来源：耙万科地产年统计唉数据肮图 6 万科地隘产存货周转天数澳统计分析图坝 数据来源：奥万科地产年统计柏数据捌从以上数据分析唉可以看出，万科隘地产在近三年的啊运营能力波动都疤比较大。其中，拌存货周转率、应鞍收账款周转率和扳流动资产周转率爱三个指标表现的颁变动趋势相同。艾说明行业整体营袄运能力

36、缺乏稳定澳性，有待通过管熬理改善。跋3、成长能力缺跋乏稳定性佰企业的成长能力班指的是它的未来八发展速度和发展颁趋势，它随市场氨环境变化而变化班，所以有必要在艾进行实证前分析敖企业成长能力，阿本文选用了四个癌指标:营业利润扒增长率、总资产翱增长率、资本保癌值增值率、营业跋收入增长率。敖图哎 7 万科地产罢2006邦疤2014年归属哎净利润增长率分案析图板营业利润增长率按大于0，表示代碍表该行业在本年啊度有所增长，财佰务指标数值越高颁表明增长幅度越澳大。胺由上图可以看出蔼万科地产的营业芭利润增长率不稳扮定，也说明万科埃地产的成长能力凹不稳定。氨4、流动性强，靶负债率下降敖图笆 8 万科地产瓣资产负

37、载率 历肮年走势图凹 数据来源暗：股吧万科地产哀数据分析袄图案 9 万科地产肮历年流动比率走坝势分析图半 数据来源暗：万科地产年统爱计数据俺图笆 12 万科地搬产2005-2哀014年速动比耙率走势图扒数据来源：股吧唉万科地产数据资按料汇总 邦首先是短期偿债阿能力。邦短期偿债能力即肮企业用流动资产澳偿还流动负债的把能力，只有企业佰具备了充分的常哀怀债务能力，债矮权人能力按时取瓣回本息，也能力案提高盈利能力，柏确保投资者利益氨。本文选用流动哎比率和速动比率胺并对他们的季度伴增长率进行了统摆计和分析。邦短期偿债能力指爱的是公司用流动耙资产去偿还流动八负债的能力。受伴20扳13矮年经济危机影响凹，耙

38、2014百年该行业整体短盎期偿债能力都不伴强，速动比例和癌流动比例都较小伴。但是随着经济鞍的复苏，万科地蔼产发展恢复，企摆业的偿债能力逐爱步增长。然而过跋高的流动比率也翱会使企业增加机背会成本降低获利皑能力。拌其次是长期偿债白能力。长期偿债暗能力是企业对长矮期负债的承担能疤力和偿还保证能叭力，增加企业长坝期负债既可以促阿进企业生产发展氨，同时也加大了爱企业本身的财务埃风险和资金成本芭，本文采用资产背负债率和产权比靶率及其各白的季奥度增长率加以统案计和分析。把（二）万科股份暗有限公司存在的般问题的原因捌要想调查懊万科地产上市公啊司八的盈余斑能力奥情况，班充分般知道影响盈余水癌平的各种要素是拜必要

39、的。一般来佰说，影响一个公般司的盈余盎能力吧的要素有许多，敖这些要素能够从罢公司外部要素与耙内部要素进行区坝分。外部影响要背素无非是经济环叭境与白法律搬环境等，经济环傲境就比方经济开笆展水平、工业开埃展规划、商品商般场情况及商品的罢竞争力等，柏法律笆环境包含职业原背则，税收罢法律伴等要素。可是这百些外部的要素是巴一个公司不行改阿动的，因而，改佰动公司内部的本扳身条件，合理使佰用公司的资产，肮适时跟进外部环胺境的改动，使用氨好外部环境，改按进内部条件，增碍强本身的环境适傲应性，进步本身按能力蔼，逐渐占有商场敖并扩展商品的商把场占有率。在这懊种情况下，关于阿难以改动的外部胺环境来说，内部唉要素就有

40、了重要伴的研究含义。改澳进公司的盈余水皑平能够经过有用叭调整内部要素，爱合理使用现有本般钱来改进公司的岸内部环境。上市皑公司盈余柏能力阿的内部影响要素哀有两个方面:办暗理要素和财政要隘素。公司的产供邦销办理绊能力白，公司的财政控蔼制班能力爸和公司的危险处拌置柏能力伴这些归于公司的办内部办理要素，斑而会计方针的挑肮选、现金流量的拔保证、公司的规敖划、本钱布局及案公司的盈余模式半等归于内部财政熬要素摆。啊四、对万科股份摆有限公司的相关八建议胺（一）增强企业袄核心竞争力阿公司的主要经济佰来源是其主营业搬务收入，因此，巴主营业务成为公耙司的核心业务，爱其稳定、持久性盎对公司的盈利稳按定性及成长性意背义

41、重大，所以，稗必须提高公司核碍心竞争力，进而盎增加公司的经济邦收入，提升公司吧盈利的持续增长叭性。对于万科地哎产来说，它的核俺心竞争力主要体扮现在产品价格、爸市场占有率和公版司研发水平上，拌因此可以通过三隘个方面来提高企版业核心竞争力:安第一，加强公司吧内部管理制度，熬提高生产效率，碍并不断提高高新蔼技术和人才技术爸水平，降低成本胺，在价格上占有柏优势;第二，适疤当扩大公司业务凹及生产规模，是啊公司尽可能达到百规模经济效益，皑并提高产品质量吧，保持较好的市半场信誉度，进一佰步提高市场占有叭率。拜（二）增强公司败获取现金的能力班现金是公司生存矮与发展不可或缺凹的基础，是企业颁盈利的基本条件斑。现

42、金流动畅通凹与否，直接决定半了公司能否正常败运作。当资金链爱断裂时，公司的瓣运作将会被阻塞颁，若持续得不到熬有效供应，企业伴最终会走向灭亡罢。主营业务产生唉的现金来源是公瓣司主要的、持续癌的、稳定的现金斑来源，所以，提熬高主营业务获取蔼现金的能力对公碍司具有极其重要爱的作用。尤其是艾在目前竞争激烈傲的中国市场，要办想提高公司获取佰现金的能力，需背要在主营业务现稗金收入与贷款收奥入之问找寻平衡案点。当公司现金瓣缺乏的状况发生翱时，公司应通过啊一定的销售途径埃、手段来实现业氨务收入获取现金靶的能力，如优先芭与支付现金的客柏户进行贸易，并般对其现金客户进搬行优惠，以此促袄使客户使用现金扒购买其产品，

43、进搬而增加公司的现般金收入，实现公肮司获取现金的能绊力;当公司的现哎金较为充足时，颁公司可以扩大其奥信用销售度，以蔼便吸引更多的客矮户，实现增加公皑司营业收入的目案的。拜（三）加强公司百内部结构的治理案要使公司的经营柏、管理者与股东般们对公司的发展拌形成一致、统一凹的认知，且能对氨经营、管理者进班行有效的监督、阿约束，进而提升百公司的盈利质量爱，必须完善公司熬的管理结构，形矮成有效的治理、靶管理结构，对公岸司的发展必不可把少。主要考虑股扳权结构、审计委按员、监事会、董佰事会以及股权激拌励政策的治理第霸一，公司经营权奥与公司所有权必吧须分离，真正实安现职、责分离的办结构，能力有效敖促进公司的良性

44、靶发展，减少国有搬股，吸引多元化懊股份，避免一股按独大现象，推广岸股票期权的计划耙;第二，审计委芭员制在我国刚刚凹兴起，有待进一懊步完善和确保实敖施的措施，所以啊要在节俭国外经哎验的同时，结合癌企业白身经营特办点，使审计委员霸的只能得到切实般的发挥。第三，爸中国企业大多监蔼事会权限小或者背无实权，监事会八只能被很大程度耙上削弱，所以要蔼提高监事会权利八，选举有能力的笆人担当，切实起笆到监督作用;第靶四，在董事会发挨面，主要是要加懊大独立董事比重胺和保证独立董事盎独立性，并明确霸其承担的责任和柏风险。第五，为扮提高公司经营、啊管理者的积极性肮，应该制定股权颁激励等政策，增坝强经营、管理者白的主人

45、翁意识，般进而提升公司的爱管理，实现公司拌的良性发展。瓣（四）改善企业扮的资产质量哎资产是公司能正稗常运作的前提条绊件，是公司盈利版的先决条件。资百产质量的好与坏唉直接决定公司的氨盈利能力持续性肮。因此，要提高把公司的盈利能力挨持续性，必须提蔼高上市公司的资捌产质量。可以从把以下儿点来实现拜对资产质量的提皑升。一方面，公袄司应加强账款管班理。当存在贷款板行为时，需对买皑方还款能力及其八信用度作出评估吧，进而确定贷款八额度，降低造成伴坏账的可能程度肮。有必要时，公瓣司针对大额贷款摆的交易，由第三笆方提供担保，在安客户丧失还款能笆力或者不能全额蔼还款时，由第三芭方承担责任，此暗措施就可以有效靶将公

46、司损失降低坝到最小值。另一俺方面，公司应增疤强金融资产的控澳制。为了提高金皑融资产质量，公安司在购入金融资扳产时，不但要看皑重其收益，也要袄看重其风险，在俺收益及风险之问颁找寻平衡点。再安者，公司应增强佰固定资产的控制隘。因为固定资产暗价值大且使用周把期长，所以对固稗定资产的控制就拔显得尤为关键。暗公司应完善固定吧资产管理制度，摆通过对其有效的皑管理，达到延长胺其使用年限，降盎低产品成本，提奥供公司盈利的目绊的。矮（五）健全外部芭监管机制跋外部监管通过强敖制作用也在很大盎程度上影响这企霸业的盈利能力持懊续性，所以不仅伴要在法律法规体癌系上下足功夫，氨减少漏洞，也要罢加强注册会计师爱行业的监管。

47、具埃体包括:首先，柏对证券法规体系艾加强完善，改革盎企业在发行新股唉上的规定和政策颁，改进配股政策傲，如增加配股条哎件，进一步完善扒摘牌制度;其次矮，加强司法介入凹，法律法规体系哎相对比较完善是阿证券监管治化的澳基础，证券监管啊的法治化要求执安法人员借助司法叭手段去约束监管傲者和市场参与者矮的行为，任何一矮个人都有权将发阿现的关于监管者捌或者交易对手的澳非法行文控告至哎法院，要改变政案府监管部门直接凹干预的方式。再摆次，进一步完善疤关于注册会计师版的不规范的制度白和办法，对注册半会计师市场进行伴整顿，组建一批班执业质量一流、澳规模大、社会信摆誉高、素质好的袄大型的会计师事按务所，使注册会芭计师

48、的注册公正班、独立、客观履按行其职责。参考文献胺1翱 埃崔秀芹.持续调办控对江苏上市房翱企盈利能力的影蔼响分析J.背吉林省经济管理懊干部学院学报,拔2013,27昂(5):28-伴31办2胺 版吕恩泉,刘江涛艾.基于杜邦方法搬的房地产公司盈氨利能力分析J班.经济论坛,巴2010,(2败):174-1懊77芭3罢 蔼徐晓然.国内房敖企业绩难掩隐忧稗,万科销售稳增跋强者恒强-万案科地产2011伴年财务报表分析捌J.时代金颁融(下旬),2澳013,(4)败:37-38.伴 癌4翱 爸付东阳,李奕帆摆.房地产龙头万傲科财务质量分析把J.现代商拌业,2008,班(17):22懊7-228唉5芭 叭林萍.

49、万科企业把盈利能力V型反百转的驱动因素探肮究J.长春坝理工大学学报（伴社会科学版）,摆2010,23败(4):72-昂74鞍6笆 跋王秋丽.万科房矮地产信息化管理拔案例研究D背.中山大学,2坝009. 矮7胺 稗刘建华.上市公碍司盈利能力分析埃J.魅力中按国 ,2013熬,(31):9哀0-91. 白8懊 班张钊.上市公司拔盈利能力分析靶艾以汇源果汁为例佰J.市场论鞍坛,2012,案(8):31-背33扳9跋 罢来爱梅.汕头上颁市公司资本结构爱与企业盈利能力板分析J.南背方职业教育学刊岸,2012,0巴2(3):25蔼-33. 颁10阿 跋朱晓红.我国钢八铁类上市公司盈扮利能力分析J阿.商 ,

50、20拜13,(28)俺:284-28懊4. 隘11唉 捌罗丽娟,张火莲肮,王宝玉等.上拜市公司盈利能力傲分析傲肮以宇通客车为例叭J.青年科耙学（教师版）,办2014,35跋(3):228胺-229. 隘12哀 叭赵和玉.广西上哀市公司盈利能力瓣分析J.梧绊州学院学报,2捌012,22(懊4):35-3艾9拜附录 1 柏2006-20芭14年万科房产鞍 各财务指标分叭析癌每股指标瓣2014/12碍/31白2013/12拜/31败2012/12芭/31凹2011/12哀/31拜2010/12蔼/31哀2009/12按/31疤2008/12昂/31把2007/12伴/31吧2006/12吧/31癌基

51、本每股收益(稗元)哀1.43拜1.37碍1.14班0.88疤0.66版0.48按0.37伴0.73白0.39叭扣非每股收益(芭元)俺1.41啊1.37盎1.14肮0.87埃0.64碍0.48袄0.37埃0.72盎0.38艾稀释每股收益(皑元)唉1.43柏1.37芭1.14爸0.88氨0.66耙0.48伴0.37啊0.73叭0.39爱每股净资产(元挨)挨7.9877埃6.98袄5.8稗4.82绊4.02艾3.4拔2.9吧4.26碍3.406霸每股公积金(元罢)暗0.7695啊0.7746哀0.7898背0.8043俺0.7994扮0.7783澳0.7142癌1.8671捌1.2163啊每股未分配

52、利润澳(元)瓣3.8046白3.3325澳2.4272盎1.7221板1.2251爸0.8011把0.5625背0.5869爸0.1903芭每股经营现金流办(元)哎3.7803办0.1747案0.3389伴0.3083按0.2035隘0.8416暗-0.0031芭-1.5189搬-0.692半成长能力指标奥2014/12扒/31澳2013/12澳/31安2012/12靶/31埃2011/12翱/31袄2010/12巴/31摆2009/12巴/31癌2008/12挨/31昂2007/12百/31胺2006/12耙/31拌营业收入(元)扮1464亿碍1354亿邦1031亿柏718亿斑507亿半48

53、9亿蔼410亿白355亿昂179亿坝毛利润(元)暗307亿颁311亿阿268亿耙208亿哎150亿懊108亿岸115亿啊108亿扮49.0亿芭归属净利润(元暗)安157亿绊151亿蔼126亿巴96.2亿拌72.8亿昂53.3亿伴40.3亿鞍48.4亿鞍23.0亿巴扣非净利润(元瓣)邦156亿疤151亿瓣125亿稗95.7亿叭69.8亿百52.3亿罢40.6亿吧47.9亿捌22.1亿唉营业收入同比增笆长(%)翱8.1案31.33八43.65八41.54癌3.75邦19.25罢15.38澳98.27昂69.7阿归属净利润同比佰增长(%)澳4.15罢20.46隘30.4板32.15矮36.65扮32

54、.15把-16.74鞍110.81叭70.17百扣非净利润同比蔼增长(%)柏3.06板20.8捌30.78白36.98岸33.49半28.86疤-15.24盎116.67熬65.4瓣营业收入滚动环稗比增长(%)碍8.32跋12.47扳16.38阿24.53敖21.56安1.85半-6.61笆50.64败32.62搬归属净利润滚动靶环比增长(%)绊2.13癌10.91岸12.86跋26.73坝29.04拔13.06稗-22.5扮75.43岸18.94办扣非净利润滚动阿环比增长(%)罢2.5跋11.4罢12.72唉28.81奥28.35柏12.34百-21.41扮74.25邦20.62敖盈利能力指

55、标吧2014/12俺/31靶2013/12吧/31蔼2012/12埃/31袄2011/12笆/31绊2010/12暗/31蔼2009/12敖/31拌2008/12扮/31奥2007/12敖/31肮2006/12爸/31巴加权净资产收益绊率(%)扒19.17叭21.54伴21.45鞍19.83伴17.79按15.37凹13.24案23.75斑21.9班摊薄净资产收益按率(%)板17.86把19.66澳19.66摆18.17跋16.47败14.26邦12.65靶16.55芭15.39扒摊薄总资产收益按率(%)阿3.91挨4.27跋4.64疤4.53柏5败5.01柏4.23啊7.09阿6.74傲毛利

56、率(%)瓣29.94傲31.47版36.56摆39.78靶40.7肮29.39白39斑41.99拜36.15俺净利率(%)把13.18阿13.51碍15.19叭16.16叭17.43懊13.15隘11.32拜14.97罢13.52白实际税率(%)百23.62叭24.67肮25.66啊26.61扒25.97板25.38把26.61敖30.41八29.45跋盈利质量指标斑2014/12跋/31袄2013/12安/31鞍2012/12半/31啊2011/12拔/31澳2010/12背/31班2009/12案/31阿2008/12柏/31啊2007/12版/31皑2006/12版/31岸预收款/营业收

57、哎入拔1.24瓣1.15盎1.27昂1.55柏1.47奥0.65癌0.58版0.61俺0.49柏销售现金流/营摆业收入盎1.15暗1.13爱1.13霸1.44扳1.74斑1.18拜1.04巴1.26案1.06爱经营现金流/营颁业收入稗0.29安0.01袄0.04拌0.05班0.04案0.19蔼0扒-0.29邦-0.17吧运营能力指标岸2014/12肮/31霸2013/12阿/31扮2012/12澳/31吧2011/12白/31柏2010/12皑/31岸2009/12拜/31绊2008/12佰/31笆2007/12疤/31哎2006/12熬/31蔼总资产周转率(氨次)八0.3败0.32傲0.31

58、袄0.28碍0.29蔼0.38伴0.37斑0.47把0.5败应收账款周转天班数(天)败6.11佰6.6隘5.94阿7.8邦8.19碍6.02啊7.85熬6.23扮7.45挨存货周转天数(哀天)艾1,138.8鞍8叭1,137.0傲8懊1,275.2捌4岸1,422.9敖2唉1,337.3瓣0胺917.9邦1,096.8板9巴879.12颁771.21把财务风险指标昂2014/12扒/31扮2013/12邦/31案2012/12拌/31啊2011/12办/31巴2010/12八/31巴2009/12半/31熬2008/12熬/31肮2007/12爸/31扒2006/12挨/31岸资产负债率(%疤

59、)背77.2霸78霸78.32扒77.1懊74.69盎67板67.44爸66.11捌65.04氨流动负债/总负板债(%)芭88.06蔼88疤87.59吧87.89哎80.5伴73.82隘80.27艾73.7拌67.81鞍流动比率袄1.34绊1.34拌1.4叭1.41斑1.59拌1.91巴1.76袄1.96绊2.19扳速动比率扒0.43啊0.34跋0.41把0.37扳0.56罢0.59扒0.43芭0.59巴0.64把附录 2 20般07-2014爱年 万科集团现八金流量表奥现金流量表八2014/12岸/31敖2013/12罢/31澳2012/12捌/31颁2011/12搬/31翱2010/12耙

60、/31凹2009/12板/31哀2008/12霸/31白2007/12靶/31坝经营:销售商品邦、提供劳务收到佰的现金(元)懊1683亿肮1534亿胺1161亿叭1036亿埃881亿百576亿芭428亿笆447亿翱 收到爸的税费返还(元瓣)懊0百0拔-捌-伴-颁-肮-疤-百 收到皑其他与经营活动凹有关的现金(元阿)稗170亿跋222亿绊54.8亿矮68.9亿凹29.8亿吧18.9亿阿14.8亿艾12.5亿搬 经营叭活动现金流入小伴计(元)矮1853亿癌1757亿邦1216亿埃1105亿耙911亿坝595亿阿443亿伴460亿办 购买俺商品、接受劳务爱支付的现金(元版)艾952亿稗1287亿爱8