以速度赢取利润-碧桂园的成本控

1、.：.；碧桂园以大盘开发为主。其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。这种产业方式带来的首先是本钱控制的精算，是消费过程的可控制性非常强，使整个消费节拍加快。 一、低土地本钱是碧桂园胜利的不二法门 1碧桂园是全国最大的“地主 “土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。 过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正敦促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地贮藏总可建筑面积到达5400万平方米仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告那么显示，当时的数字是29

2、50万平方米。这些新增土地贮藏遍及广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且根本上位于三线中小城市。 毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，曾经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主之一。中银国际甚至估计，一年后碧桂园的土地贮藏总建筑面积能够增至8600万平方米。 对10年来(碧桂园兴办于1997年)以“大盘开发战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地贮藏的急剧膨胀尚在预料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深化。上述中报披露，碧桂园集团的平均土地本钱仅约占楼盘售价的7.4，平均楼面地价每平方米不超越200元。78月份新增的2000

3、多万平方米土地贮藏，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只需145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。 2碧桂园的低价拿地战略 碧桂园的低价拿地战略：1第一招：先予后取碧桂园超低价圈地的秘诀之一；2第二招：酒店开路“酒店+住宅方式一举两得；3第三招：急人所急杨国强深谙基层政府的心思做成流程图 杨国强曾说过，低土地本钱是碧桂园胜利的不二法门。但在政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这一点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担忧消化不良吗？ 1第一招：先予后取碧桂园超低价圈地的秘诀之一 在韶关市“十一五规划中，武江区芙

4、蓉新城将成为“大韶关的中心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设在新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要两个半小时。 2007年7月12日，碧桂园两家子公司结合竞得的韶关新工程，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢置信的是，占地达239万平方米，总建筑面积430万平方米，且山水资源丰富、开展前景可观的这一大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每平方米楼面地价仅104元。 “碧桂园是经过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓暗箱操作。韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区开展，作为知名开发商和香港上市公司，我们置信碧桂园有足够的阅历与实力。

5、 “其实韶关的地价并不低。韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。2007年6月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339元。而7月20日一幅更接近市区的总面积达37万平方米的地块，最终成交价达3亿元，每平方米地价超越了800元。 “虽然碧桂园新工程离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。假设不是政府支持默许，谁也不能够以如此低的价钱投得。上述人士表示。 实践上，早在2005年，碧桂园就已进入韶关，当时声称将投资100亿元。据知情人士引见，杨国强对当时正在规划中的芙蓉新城表示出浓重兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而在韶关浈江区拿下了其当地首个工程，并命名为“韶关碧桂园。 碧

6、桂园表现出来的务虚作风及出色的效率与才干，让韶关市政府官员对其自信心倍增。比如结合浈江区政府妥善处理了8000亩征地青苗费清点及补偿任务，后又与政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。以后，碧桂园在韶关，尤其是在急剧扩容的新城开发过程中便一路绿灯。 2第二招：酒店开路“酒店+住宅方式一举两得 “一年一个碧桂园，曾经是前些年杨国强最喜欢一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个的目的，但其“克隆战术的精华却一直未变。 在建的浈江区韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城工程也声称，将建造五星级规范的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算非常兴隆的中等城市里，10

7、公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资报答角度看能否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，由于这有助于提高城市笼统，以吸引其他外来投资。 当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与政府关系融洽，在竞争看中的地块时自然握有更多议价筹码。 值得留意的是，在碧桂园8月宣布的全国5个新增工程中，有四个沿用“酒店+住宅的方式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，都方案在工程内建立五星级规范的酒店。 据前述中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做五星级酒店17座。其中开场运营的两座(另有一座为四星级)，即将投入运营的三座，在建的五座，仅20

8、07年7、8月新规划兴建的就达七座。 至于高档酒店及商业配套能大大提升周边住宅的价值，自然是碧桂园乐此不疲的更重要缘由。 3第三招：急人所急杨国强深谙基层政府的心思 起步于乡镇的杨国强最明白基层政府的心思。2007年8月，碧桂园在韶关辖下的县级市乐昌，也获得了一幅8万平方米的土地。乐昌紧邻湖南，境内山高林密，经济开展较落后，而碧桂园是作为当地政府主要招商引资对象“请进来的，据知情人士引见，乐昌市委市政府及外经局、招商办、国土局、规划局、拆迁办等部门为此还组织了结合行动，视碧桂园工程为“提升城市笼统的重点工程。 在湖北的咸宁及随州、安徽和县等不大知名的小城市，碧桂园所到之处，都享用了同样的特殊待

9、遇。除数千万平方米的土地贮藏外，碧桂园在这些城市还参与了至少1800万平方米土地的一级开发。 广东省省情调查研讨中心执行副主任冯胜平称，碧桂园向来习惯于选择二、三线城市作为开发重点，当年碧桂园就是借助城郊大盘起家，对如何控制本钱，如何在二、三线城市翻开局面，有一套成熟而独到的运作方式。 广州市同创杰出房地产顾问公司总经理赵卓文近年来曾调查了碧桂园在广东的20多个工程。他举例说，佛山辖下县级市高明的碧桂园每平方米售价达20003000元，而该市内房价那么根本在1000元左右，碧桂园几乎把这个小城市中的富人全部锁定了，现实上这个工程销售反映非常不错。 “正由于如此，碧桂园很乐意到一些不太知名的中小

10、城市圈地，而后者也急需借助碧桂园之类大名鼎鼎的外来和尚协助 念好本地经济开展这本经。他说。 3碧桂园作为全国最大的地主也有软肋 “碧桂园目前可以动用的银行现金达180亿港元。2007年4月20日胜利登陆港股后，杨国强曾意气风发地宣布。而经过四个多月来近乎疯狂的圈地扩张后，这条后劲十足的大鳄，现金流依然强大。据中期业绩报告显示，2007年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%，换言之，公司上市后所募集资金尚未运用终了。 德意志银行一份研讨报告称，估计2021年碧桂园毛利润将增至38%，到达同业中最高的盈利程度。9月份开场，碧桂园先后成为摩根士丹利资本国际环

11、球规范指数及香港恒生综合指数、恒生中国内地综合指数的成分股。机构投资者的认同，使碧桂园股价迅速攀升，7月底时其股价尚不到9港元，短短1个半月已突破13港元。目前碧桂园港股市值超越1500亿港元。 1短期大规模圈地资金压力宏大 虽然现金流丰富，但短时间内超大规模的圈地，还是给碧桂园呵斥了一定压力。上述中报成认，由于新工程开展及补充土地之需求，将动用IPO(股票初次公开出卖)所得资金，或进展额外借款。而2007年初政府开场征收土地增值税后，碧桂园这类土地贮藏量大、开发周期长的房企，更首当其冲遭到冲击。 2应对大笔增值税，开支大幅添加 碧桂园集团投资者关系部主管刘嘉毅接受记者采访时就表示，为了应对增

12、值税清算，上半年仅此一项公司就添加了3.4亿元的开支，拨备余额到达9.6亿元。但他不赞同碧桂园“滥储土地的外界质疑，坚称公司有一套独特的开发方式，一切土地贮藏都是经过仔细而理性的调查研讨后才进展的。 3“酒店住宅的开发方式也有软肋 从技术层面上说，“酒店住宅这一碧桂园通行的开发方式也有软肋。业界人士称，富力地产、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粤系房企，同样注重开发酒店及商业配套，但实践操作中大都引进知名酒店管理集团担任管理运营，而碧桂园旗下酒店完全由本人开发管理。 “虽然酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务，但同时运营十多座五星级酒店，需求真正国际级的酒店管理才干，杨国强懂这个吗？业界人

13、士对此表示质疑。 对于碧桂园目前土地贮藏存在的一些问题，很多专业人士提出了很好的建议。 第一， 利用时机，增发募资，加固资金链。 凯基证券一位分析师以为，虽然近期政府暂缓实施所谓“北水南调(允许个人投资者投资香港股市)政策，但中期来看政策放开势在必行，像碧桂园这样以广东为大本营的内地房企股，自然“近水楼台先得月。有传闻称，珠三角地域不少民间资金已在加紧集结，只需政府发令枪一响，置信碧桂园等将会迎来一波股价上涨高潮。“碧桂园完全可以充分利用有利时机增发募资，加固其早晚会紧绷的资金链。有分析人士以为。 第二，人事领域扩张，防止人才短板。 碧桂园的高速扩张还从土地和资金延伸到人事领域。自上市后到6月

14、30日止，两个多月内碧桂园新招了3000多名员工，比上市前添加约18%，同时正四处从同行那里争夺中高层管理人才，据传连房企老大万科集团一位副总级人物，也成为其挖角目的。“如今的矛盾是，虽然集团贮藏土地充足，但多年来在广东行之有效的开发和管理方式，向全国扩张后必然要有所调整，而人才贮藏正是我们的短板。碧桂园某区域经理表示。 二、低本钱规模制造彰显竞争优势 任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，并深深地感遭到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配才干，也是碧桂园长期以来坚持规模开发方式发明的奇观。这种“一条龙式的房地产开发方

15、式，从前期谋划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后效力，每一环节都配备快速反响的精英团队，胜利地获得了“高质量与“高速度的双赢。 1低成外乡地为主要利润来源 碧桂园“做生不做熟，经过大规模拿地，将生地做成熟地，碧桂园所参与的地产工程，根本是由土地一级开发阶段就开场介入。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地本钱较低已成为其主要卖点之一，2004至2006年土地本钱仅是售价的67。碧桂园也就是这么发家的，这也是支持碧桂园在广东二十多个工程开发胜利的商业方式。 相关链接： 到2007年1月底，碧桂园在内地持有土地贮藏到达1900万平方米建筑面积。其中97土地已获“土地运用证，另外3仍在办理当中

16、。碧桂园集团主席杨国强在5月28日股东大会后表示，该公司上市一个多月以来，添加了约900万平方米可建筑面积，土地贮藏从上市时约1900万平方米迅速增至约2800万平方米。 碧桂园这样的商业方式，曾经超出普通的房地产商，带有土地开发商的性质。普通的房地产商的利润来源，主要靠卖房子，也就是说房子是他的主要商品，占利润的主体。但是，碧桂园的利润两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。 2规划二、三线城市降低风险 碧桂园目前的开发方式选择了二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，降低了房地产开发的风险。国家对房价的监管比较严厉，但主要

17、还是集中在一线的大城市，并且这些一线城市的土地开发成熟，招牌挂的土地也有限，所以拿地也比较困难，开发本钱相对透明。而在二、三线城市，有大量的未开发土地，资源丰富，价钱相对廉价，更重要的是，开发商还可以经过协议拿地的方式进展开发，这中间有很大的操作空间。 正是由于参与了土地的前期开发与规划，甚至引导和协助政府的土地规划，确保碧桂园可以以低于市场价钱的价钱获得大面积土地，这也是碧桂园获利的关键点。 而碧桂园所获得的土地，在上市前和上市后有一个明显的区别，碧桂园上市之前，多数土地贮藏集中在其发家的珠三角一带，上市之后，延续两次在东北的沈阳和湖南拿到两块地。其中在沈阳获得的四地块总面积超越12000亩

18、，地块性质是居住和商业兼备的混合型用地。而汕尾地块那么是6月份最新公布的地块，土地规划同样也是居住和商业兼备的混合型用地，非常适宜碧桂园方式的大盘开发。 3全产业链本钱控制 碧桂园有成熟的产品方式，可以在三个月内完成一个工程的开发运作。其本钱控制除了土地外，甚至构成完好的产业链，碧桂园在广东几乎扮演了各个环节的一切角色，设计、建筑、装修甚至建材消费全部一条龙效力。“一条龙开发使其本钱控制得非常好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价钱把房子卖给消费者。 从本钱控制出发，这点非常关键，确保其开发周期和开发质量，碧桂园在广东的二十多个工程根本是一样的产品，但是这二十多个碧桂园，曾经在售的，销售情况都不错，比如高明碧桂园，市内的房价根本在每平方米一千元左右，但是碧桂园的房价可以买到每平方米20003000元。 战略分析： 碧桂园的这种内部化买卖方法减少了与外部买卖的本钱，同时它还使得公司能很好地控制本钱。当然，这种减少买卖本钱的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的缘由，经过规模