江西万科地产公司建筑规划设计制度汇编

1、 . . 735/97万科地产公司建筑规划设计制度汇编 日期：万科益达房地产公司建筑规划设计制度全集计划调整与其他部门工作交接与流程计划调整办理一般流程领导或会议决领导或会议决定的计划调整部门内部计划调整公司其他部门计划调整引起的计划调整部门领导确认具体经办人通知相关部门实施相关部门申请知会重大计划调整请示指示知会相关部门确认完成情况，并反馈给具体经办人反馈反馈指示计划调整的容与要求设计部是公司的主导部门，应合理安排工作计划，要保证细节工作计划和公司的整体工作方向一致性，设计部成员必须充分重视工作计划评估，每个月前月末要填写合理的工作计划节点；在工作中，应由设计部牵动其他部门，完成好各项工作。

2、计划调整是指对原施工管理计划发生合理的调整，例如：因设计变更引起的计划调整、突发事件、设计施工周期改变等等，一般需要公司领导签字，或有关职能部门代签。产生计划调整的主要原因：因设计或施工期限改变导致原定计划调整；公司领导或会议决定产生的计划调整；部部门工作调整产生的计划调整；政府、相关方与客观因素产生的计划调整。所有计划调整必须由部门负责人签字或知会才生效，部门计划调整时，若因本部门调整导致其他部门计划调整，应发相关的知会；重大工作任务延误时间若超过一个星期时间，应以的形式知会公司领导和相关部门计划节点变更没有与时申请，倘若因计划延误产生的重大过失，相关负责人承担相应的责任，受到一定处罚。倘若

3、提前完成工作任务，公司也会给以一定的奖励。工作任务延误不管何种客观原因，经办人都应承担相应的责任；施工图报批报建工作流程表序号 项目流程 设计相关阶段相关部门提交详规报批图纸要求项目部确认 2 修详设计单位选择总体规划调整完成3 修详设计单位合同签订公司总经理层、项目发展部、项目部、设计部、营销部确认公司总经理层、项目发展部、项目部、设计部、营销部确认4 修详规划设计完成5 修详经济技术指标与文本复核6 提交修详规划设计文本7 协助项目部进行修详报批 方案单体平面定稿项目部确认公司总经理层、项目发展部、设计部、营销部确认8 方案单体建筑面积、经济技术指标的核算公司总经理层、项目发展部、设计部、

4、营销部确认9 获得详规批复10 提交方案报批新要求对方案退界、间距、日照、消防、环保、交警、环卫、园林、卫生、民防、规划等部门的内容进行审核11 对方案退界、间距、日照、消防、环保、交警、环卫、园林、卫生、民防、规划等部门的内容进行审核方案单体立面定稿提交报批方案文本协助项目部对市住宅局、卫生、环保、消防、园林、区住宅局、环卫、市交警、民防等部门方案报批 13 协助项目部对市住宅局、卫生、环保、消防、园林、区住宅局、环卫、市交警、民防等部门方案报批14 获得方案批复15 提交扩初报批图新要求项目部确认对扩初设计中环保、交警、环卫、园林、卫生、消防、规划等部门的内容进行审核 16 对扩初设计中环

5、保、交警、环卫、园林、卫生、消防、规划等部门的内容进行审核扩初设计完成17 提交扩初设计图纸协助项目部进行扩初阶段报批工作，并由参与18 协助项目部进行扩初阶段报批工作，并由参与19 获得扩初设计批复提交施工图报建图纸要求 21 进行日照分析计算施工图报建图纸完成21 对施工图报建图纸进行整理和审核22 提交施工图报建图纸23 委托房产交易中心对建筑面积进行预测24 配合项目部进行施工图各阶段报批工作25 获得建筑工程规划许可证全部施工图设计完成提交零星工程或二期工程施工图报建要求提交零星工程或二期工程施工图报建图纸提交商品房销售许可证所需图纸要求提交报商品房销售许可证图纸工作目标部门结构清晰

6、合理；工作程序规有序；通过实践操作与多方面培训，使设计人员达到较高水平，为公司培养人才提供顺畅的渠道。研究发展能力较强，能对公司决策层在拿地、产品类型、技术应用方面提供科学的依据。在产品设计方面充分利用外部资源，结合已有资源，使产品质量处于市场领先地位。成熟的销售道具包装体系，保证烘托销售场所气氛的时效性、完整性。在项目过程跟踪中，建立完善的工作制度、流程规，使工作窗口化、程序化。建立设计成本控制的工作方法，加强节约成本的意识，做到物有所值。建立完善、高效的设计方案与设计效果评审制度，包括前期设计方案和后期完成效果的评审，达到全面的、有目的和有针对性的量化评审。目的为规集团公司和各职能部门的文

7、件分类、编制、更改、传阅、存档、查阅、借阅、下发、作废与电子文档的管理，并满足文件的价值，使其可提供适宜的培训、重复性和可追溯性，特制订本文件管理程序。围适用于集团公司各职能部门各分公司可参照本程序执行职责集团办公室负责以公司名义对、外行文的编制、发文以与存档的文件管理。各职能部门负责以本部门名义对、外行文编制、发文以与存档的文件管理。集团办公室负有对公司文件管理进行指导、监督和检查的职责。方法和过程控制文件的分类：为满足不同顾客之需要与质量改进，公司应对于各类文件予以分类公司部管理文件：以公司名义发出的规章制度、通知通报、人事任免、会议纪要、计划总结等文件。公司对外往来文件：以公司名义与政府

8、部门、上级公司、相关业务单位与其它单位往来文等。职能部门文件：以职能部门名义发出的通知、通报、会议纪要、计划总结、请示报告等。业务报告：项目的调研报告、可行性研究报告、楼盘销售情况、工程进展情况、审计报告、公司按揭情况等。文件的编制 为评价公司管理体系的有效性和持续适宜性，公司各类文件的编制需按规定的格式和编号方法进行，统一使用打印稿，行文应规，不得有错别字。文件标题定为小三号宋体字加粗，文件编号为小四号黑体字，文件容为小四号宋体字。（详见VKZB01-01-001电子传送管理守则：文件输入）各职能部门所有需以公司名义对外发文，都必须到集团办公室文件管理员处获取统一发文编号加盖公章后，方可对外

9、发文，编码方式为：万科总部年度序号，对政府部门发文需使用红头文件纸打印。以公司名义下发的红头文件编码规则为:万字年度序号。职能部门文件编码规则为：集团办公室VKZB（01-万集团办）年度序号，人力资源部VKRS（02-万人字）年度序号，财务管理部VKCW（03-财字）年度序号，结算中心VKJS（04-结算字）年度序号，企划部VKQH（05-企划字）年度序号，设计工程部VKSJGC（06- 设计/工程字）年度序号，审计室VKSJ（07-审计字）年度序号，物业管理部VKWG（08-物管字）年度序号等。职能部门联合发文，按以公司名义下发文件的编码规则执行。如需编制文件，动议人或经授权人需填写文件编制

10、申请表，稿件经部门总经理确认后，按审批权限逐级报批后，方可下发。部门日常零星的通知类且不用存档的文件，可不用编号。各部门文件的版本 各类文件的版本号用来标识文件的修改状态，格式为大写英文字母与阿拉伯数字的组合，未经修改的文件版本号为“A/0”，修改一次版本号升为“A/1”，当版本号从“A/9”升级时，应升为“文件格式的样板（仅限于管理类文件使用）万科企业股份编号名称版本第 页共 页编制更改审核批准生效期 年 月 日 目的：(要明确阐述编制和使用本文件的目的)围：(要明确阐述本文件适用围。) 职责：(要明确阐述本文件所列执行部门或个人的职责。) 格式头定为五号宋体字 （后附正文）文件编号格式（仅

11、限于管理类文件使用）：VK部门简称与编号-XX-XX1 部门本类文件的支持性文件以“001”起顺推，或本类文件的表格文件以“F1”起顺推。部门本类文件顺序，以“01”起顺推。同4.2.公司中文缩写文件的更改 公司任一职员根据经营管理实际需要，均可动议更改管理规章类文件。如需更改文件，动议人需填写文件更改申请表（VKZB01-01-F1）,提交至原文件制订部门，由该部门负责人自行或指定召集人员分专业进行讨论，确定更改容，按审批权限报批，并在获准通过后下发。下发新文件时，请注意修改相关的版本号、生效日期。（详见4.文件的传阅需公司领导审阅的非电子文档类文件（仅为外部来文），由集团办公室负责传递至相

12、关公司领导并签署文件处理表，由集团办公室存档或转相关部门存档。文件的存档 部门须规定本部门文件的归档时间，并做好保管工作，明确标明存档人、案卷题名、案卷号、保管期限等。电子文档的管理公司文件管理员负责文档资料的电脑储存与管理工作，各部门须指定专人负责本部门各类文档的电脑储存与管理工作。电子文档须定期转入文档管理系统，并按文件类别设立相应的子目录，分类保存各类文件，重要文件须加密，且以软盘备份，并指定专人保管。电子文档应妥善保存，如需删除，须报部门负责人批准。文件的公司任一人员均有责任和义务保守公司的经营管理，未经公司或部门负责人授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件，以与其它未经公开的经营

13、情况、业务数据。公司以下文件需严格：办公会议纪要、公司经营战略性会议纪要、财务收支情况、重大事故分析报告、重要合同、薪金福利制度等。部门负责人指定文件管理员负责妥善保管部门文件，并履行监督职能。如文件发生短缺或遗失，追究部门负责人和文件管理员责任。任何人未经批准，不得复印公司重要文件（4.7.1所列文件）。任何人不得利用职务之便，擅自携带公司重要文件外出。有权阅读文件的公司任一人员均需对文件负有相关责任，务必妥善保管所持有的涉密文件。如有泄密，追究当事人行政责任。因违反职业道德，给公司造成经济损失者，公司将依法追索经济赔偿；情节严重者，将提请司法机关追究其刑事责任。文件的查阅、借阅非本公司人员

14、不得查阅、借阅公司重要文件。特殊情况需部门负责人批准。查阅文件不得带离办公室，严禁复印。各部门如工作需要借阅文件时，须填写借阅登记表，经部门负责人批准后方可借阅。借出的文件由文件管理员负责与时收回并检查完整情况，如发现遗失，需在借阅登记表的“备注”栏加以注明，追究借阅者责任。公司文件如需要隔夜借出，须征得部门负责人批准同意后，方可借出，并妥善保管。文件外借时间最长不得超过3天。文件的下发、作废处理新编或更改的管理文件，在获得批准后，由集团办公室下发至各分公司与相关部门，由各分公司与相关部门文件管理员负责与时打印、更新放入文件发放专用袋中。各职能部门的临时性管理文件，在获本部门第一负责人批准后，

15、由部门文件管理员发至集团各部门或各分公司。各职能部门的管理文件，在获分管本部门集团老总批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司。以公司名义下发的各类管理文件，在获集团总经理批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司在文件修改之前，各部门必须严格按照现有管理文件执行。新版文件获准下发并开始生效后，旧版文件自动失效。集团各部门与各分公司，在管理现场，必须使用有效版本之文件。文件的传递与报批为配合公司办公自动化的发展和信息系统的建立，提高工作效率，公司与附属公司间的往来文件均采用电子的形式。目前公司已初步实现集团公司部的互联网，以达到集团信息资源共享与办公自动化、无纸化

16、的目的。文件的报批请详见电子传送管理守则（VKZB01-支持文件：VKZB01-01-001HYPERLINK ./我的文件夹/VKZB01-01-001.doc电子传送管理守则表格VKZB01-01-F1 HYPERLINK ./我的文件夹/VKZB01-01-F1.doc文件编制申请表VKZB01-01-F2 HYPERLINK ./我的文件夹/VKZB01-01-F2.doc文件更改申请表VKZB01-01-F3HYPERLINK ./我的文件夹/VKZB01-01-F3.doc文件发放清单VKZB01-01-F4 HYPERLINK ./我的文件夹/VKZB01-01-F4.doc文件

17、借阅登记表VKZB01-01-F5 HYPERLINK ./我的文件夹/VKZB01-01-F5.doc文件处理表南昌万科四季花城设计流程图项目前期操作流程序号相关部门确认前期报批阶段工作流程计划日期景观设计阶段工作流程设计前期操作流程参考时间序号相关部门确认前期报批阶段工作流程计划日期景观设计阶段工作流程设计前期操作流程参考时间若未完成，请提供完成时间 由项目发展部拿到基础资料No 若未完成，请提供完成时间 由项目发展部拿到基础资料1Yes若未完成，请提供完成时间由营销部获得产品建议书与竞争楼盘与周边配套等No 5日若未完成，请提供完成时间由营销部获得产品建议书与竞争楼盘与周边配套等2 Ye

18、s按标准格式完成项目前期PPT制做3 3日 按标准格式完成项目前期PPT制做Yes请销售、项目发展、财务商讨确定最终产品的容积率与建筑面积完成项目容积率分析报告请销售、项目发展、财务商讨确定最终产品的容积率与建筑面积完成项目容积率分析报告4 3日 Yes确定产品容积率与建筑面积5 1日 确定产品容积率与建筑面积请分管副总过目规划构想图6 2日 请分管副总过目规划构想图请分管副总过目听证会报告7 3日请分管副总过目听证会报告请分管副总和总经理确认设计招标任务书请分管副总和总经理确认设计招标任务书8 5日 请分管副总和总经理确认设计单位邀请9 14日 请分管副总和总经理确认设计单位邀请发标并答疑1

19、0 2日 发标并答疑回标11 25日 回标邀请评单位邀请评单位12 5日 阅读标书阅读标书13 3日开标时间并设计单位讲解开标时间并设计单位讲解14 2日 现场综合各专家意见现场综合各专家意见15 决标并发中标通知书16 3日 决标并发中标通知书请XX方面专家和规划局提出意见请XX方面专家和规划局提出意见17 5日签订设计合同施工图设计单位招标18 10日 签订设计合同施工图设计单位招标开始方案设计施工图设计单位确定开始方案设计施工图设计单位确定19施工图设计合同签订施工图设计合同签订20总体规划完成20日 总体规划完成景观设计单位选择景观设计单位选择详规报批文本完成21建筑单体平面确认14日

20、详规报批文本完成建筑单体平面确认景观设计方案开始景观设计方案开始22 14日建筑单体立面确认建筑单体立面确认景观设计方案完成景观设计方案完成23建筑单体细部确认方案报批文本完成建筑单体细部确认方案报批文本完成14日方案设计文本制作完成方案设计文本制作完成2414日移交前期设计工作给施工图建筑师移交前期设计工作给施工图建筑师255日施工图阶段工作流程序号项目流程相关阶段相关部门确认施工图设计单位选择与评定施工图设计单位招标施工图设计单位确定并签定合同总图调整完成详规设计完成地质勘探报告单体平面确定对单体平面提出意见单体立面定稿对单体立面提出意见基础选型并确定场地标高施工图审查单位选择工程管理部、

21、项目部确认完成报批方案文本方案报批与方案深化设计完成开始扩初设计扩初建筑条件图审图设计部扩初结构水、电、动力、暖通专业审图设计部、工程部、项目部专家论证结构选型扩初设计完成专家论证设计方案扩初批复地盘设计参与施工图设计开始施工图建筑条件图完成设计部评审施工图基础结构完成工程管理部、项目部、设计部评审专家论证结构合理性设备选型、门窗确认、细布做法制桩图桩位图基础图报建施工图现场代表驻现场办公完成施工图报审与企划部对接施工图审图公司审图回复审图意见施工图审图公司出评审报告甲供料确认并出图工程管理部设计部工程管理部项目部成本管理部审图出变更修改图纸施工图交底给地盘建筑师地盘建筑师工作流程序号项目流程

22、相关阶段相关部门确认地盘建筑师接受施工图地盘建筑师驻现场办公协调监督现场代表工作汇报每周工程进度与效果至竣工验收对甲供料进行抽验执行设计变更程序组织相关工程师解决现场问题基础选型并确定场地标高严格执行外墙涂料颜色执行程序深入看图并对现场与图纸间的矛盾提出解决意见参加工程各类验收配合入住手续办理工程竣工后撤出项目部并对文件资料归档景观设计工作流程表序号相关阶段景观设计操作流程相关部门确认总体规划定稿景观设计工作计划制作完成项目总体景观方案 可以是境外景观设计 单位3、 景观方案设计单位选择4、 单位平面定稿 景观方案设计单位确定5、 景观施工图设 景观方案开始设计 计单位选择 6、 景观设计第一

23、轮方案讨 总经理、副总经理、销售 论,并反馈意见 部、设计部综合意见施工图设计单7、 位确定 景观设计第二轮方案讨论,并反馈意见8、 方案深化，材料确定 9、 施工图设计开始 提交项目部选择的材 料清单与样板材料选择完成 11、 施工图设计完成 成本管理部预算评审各专业审图12、 根据评审意见对设计与 材料进行修改13、 施工图发项目经理部，并进行交底 施工现场配合，配合15、 施工效果验收 16、 发设计整改与变更单 17、 竣工验收 总则为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规房地产项目设计的容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。万科集团各房地

24、产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉与的部分，应执行国家、当地现行的有关规、规程和标准。本标准是依据国家有关规与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。本标准遵循以下原则 设计与市场、成本相结合的原则；管理和技术相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则。本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。第二部分投资分析阶段成果标准本阶段工作重点收集项目基础资料完成规划设计草案与可行性分析完成项目可行性研报告规划设计部分完成项目设计工作控制性计划目 录项目基础资料4 1.1 宗地自然条件 41.2 宗地社会条件 6

25、1.3 竞争楼盘 8规划设计的可行性分析12规划设计草案14规划设计的初步概念 14 规划设计草案 144. 项目设计工作控制性计划185. 例 19项目基础资料宗地自然条件宗地自然条件表一表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市围的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区围的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已收集宗地绿化植被与水面

26、分布图植被与水面的定位已制作说明：本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2 . 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表二表1.1.填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高最低平均城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测水文宗地有无地表水池塘 水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠周边地表水常年水位(黄海高程

27、) M周边地表水最高控制水位(黄海高程) M地下水位标高(黄海高程)M宗地水质状况水质良好 水质较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测宗地有无特殊地下物冲沟有 无暗河有 无古墓有 无化石有无地下军用设施、管线有 无地下油罐房有 无其它大型地下建筑物、有 无说明：1依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。宗地社

28、会条件宗地社会条件表一表1.2.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸名称容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已收集区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已收集区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已制作 周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸与拟建道路的拟建时间等已制作周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态与建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑

29、，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已制作市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已收集说明：本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。宗地社会条件表二 表1.2.2填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称当地政策法规要求日照间距系数消防间距 无特殊要求其它间距 无特殊要求规划设计要点总用地面积ha暂无要点总建筑面积 m容积率 建筑密度 绿地率 车位总数限高要求层 或m配套的名称与面积要求退红线要求竞争楼盘信息竞争楼

30、盘列表 竞争楼盘列表表1.3.1填表人：填写日期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部门经手人：年月日市场营销部门经理：年月日设计部经理：年月日“竞争楼盘”，是指区域与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。竞争楼盘设计信息竞争楼盘设计信息表一 表1.3.2.1楼盘名称位置规划总用地面积M总建筑面积M容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他住宅结构形式会所面积M会所个数商业面积M

31、租售幼儿园班小学班景观周边自然景观有 无景观设计面积M包含项目游泳池室外M室M水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格全部容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表二 表1.3.2.2楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计容设计单位名称 规划建筑方案施工图景观方案施工图 室装修部品标准室 外墙面一墙面二窗白铝彩铝塑钢其它公共室电梯品牌电梯厅装修标准其它住 宅 室 毛坯房 标准装修提供 不提供 装修套餐项目品牌或材料入户门/门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格全部容

32、。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表三 表1.3.2.3楼盘名称位置户型 编号户型种类面积(M)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1. 实用率 国家规无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套建筑面积/单套商品房销售面积（套建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2. 单套建筑面积包括套的使用面积、墙体面积与阳台面积。3. 单套使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。规划设计的可行性分析依据宗地自然条件表一（表1.1.1依据宗地自然条件表二（表1.1.依据宗地社会条件表一（表1.2.1

33、）的容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；依据宗地社会条件表二（表1.2.当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案与对应的容积率分析表（表3.2.2.3），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案与完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现）。当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼

34、层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测与经济效益分析，要在工程与与销售计划、投资与收益分析中体现）。（本节容为根据集团企划部项目可行性报告相关要求调整。）规划设计草案规划设计草案的初步概念设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。技术概念：计划采用的重要新技术与其与规划设计的关系。可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。规划设计草案图纸规划设计草案总平面图综合

35、经济技术指标 综合经济技术指标表 表3.2.2.1填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称有无规划要点项目规划总用地 ha容积率居住区用地 ha建筑密度总建筑面积M绿地率 %住宅总建筑面积M住宅总户数 户公共服务设施总面积M汽车位总数 个住 宅 容类 型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）公 共 服 务 设 施 容类 型建筑面积(M)用地面积(M)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽 车 停 车 容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地

36、面车库地面露天交 楼 标 准 容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修说明：根据万科项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层类进行统计。设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。容积率分析表 表3.2.2.2填表人： 填写日期： 年 月 日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分 指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）

37、小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）产品分析规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以与规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大

38、影响的因素；需针对具体情况，分析地块与产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。关于各因素的可参考定义：良好建筑朝向：“南偏东15至南偏西15围”的朝向；不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45围”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块、外的景观资源。项目设计工作控制性计划(此部分容暂缺) 例项目基础资料例序号文件名称万科集团项目设计成果例汇编索引号1宗地城市位置图TZ-1-1 2宗地区域位置图TZ-1-2 3宗地红线图TZ-1-3 4宗地现状照片TZ-1-4 5宗地地形图TZ-1-56宗地绿化植被与水面分布图TZ

39、-1-6 7区域现状图TZ-1-78区域总体规划图TZ-1-8 9区域交通分析图TZ-1-9 10周边交通分析图TZ-1-10 11周边道路断面图TZ-1-11 12周边公共设施图TZ-1-12 13市政管线图TZ-1-13 规划设计草案序号文件名称万科集团项目设计成果例汇编索引号1规划设计草案设计说明TZ-1-12规划设计草案指标表TZ-1-23规划设计草案总平面图TZ-1-3第三部分 设计前期阶段成果标准本阶段工作重点参与产品建议书的编制和确认完成概念设计方案与分析完成项目设计工作总体计划完成项目设计指导书目录 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc104352561

40、项目设计指导书形成的过程文件 PAGEREF _Toc10435256 h 677HYPERLINK l _Toc104352571.1概念设计任务书 PAGEREF _Toc10435257 h 677HYPERLINK l _Toc104352581.2重要节点的审核意见 PAGEREF _Toc10435258 h 677HYPERLINK l _Toc104352592概念设计方案 PAGEREF _Toc10435259 h 677HYPERLINK l _Toc104352602.1设计说明 PAGEREF _Toc10435260 h 677HYPERLINK l _Toc104

41、352612.2综合经济技术指标与产品分析 PAGEREF _Toc10435261 h 677HYPERLINK l _Toc104352622.3概念设计图纸 PAGEREF _Toc10435262 h 677HYPERLINK l _Toc104352633项目设计指导书 PAGEREF _Toc10435263 h 679HYPERLINK l _Toc104352643.1项目概况与用地分析 PAGEREF _Toc10435264 h 679HYPERLINK l _Toc104352653.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划 PAGEREF _Toc10435265 h 6

42、81HYPERLINK l _Toc104352663.3市场定位和产品建议 PAGEREF _Toc10435266 h 682HYPERLINK l _Toc104352673.4成本控制因素与工程管理意见 PAGEREF _Toc10435267 h 682HYPERLINK l _Toc104352683.5概念设计研究结论 PAGEREF _Toc10435268 h 683HYPERLINK l _Toc104352693.6方案设计需要解决的问题 PAGEREF _Toc10435269 h 685HYPERLINK l _Toc104352703.7项目设计各环节的综合分析 P

43、AGEREF _Toc10435270 h 686HYPERLINK l _Toc104352714例 PAGEREF _Toc10435271 h 687HYPERLINK l _Toc104352724.1项目设计指导书形成的过程文件例 PAGEREF _Toc10435272 h 687HYPERLINK l _Toc104352734.2概念设计方案例 PAGEREF _Toc10435273 h 687HYPERLINK l _Toc104352744.3项目设计指导书例 PAGEREF _Toc10435274 h 687HYPERLINK l _Toc104352754.4其它例

44、 PAGEREF _Toc10435275 h 688项目设计指导书形成的过程文件概念设计任务书项目概况与用地分析 应附文：参照本部分 3.1 项目概况与用地分析（第27页）。经济技术指标与设计要求 应附表：第二部分 表3.2.2.1综合经济技术指标表（第15页）。概念设计成果与进度要求应附文：参照本部分 2.概念设计方案（第24页）。甲方提供的附件资料重要节点的审核意见集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见集团规划设计部对设计前期工作结论的意见概念设计方案设计说明应包括对概念设计方案的介绍、分析；对概念设计任务书中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。综合经济技术指标与产品分析综合经济技术

45、指标表 详第二部分 表3.2.2.1 （第15页）产品分析 详第二部分 3.2.3 （第17页）概念设计图纸概念设计图纸目录 概念设计图纸目录表 表2.3.1.1分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图 1:10001：20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005组团基本单元分析图1:5001:10006配套分析图1:10001：20007景观分析图1:10001：20008视线分析图1:10001：20009日照分析图1:10001：200010坡度、坡向分析图1:10001：2000用

46、地地形复杂时需完成11地形改造土方平衡图1:10001：2000住宅单体12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果图或模型照片说明：本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。概念设计图纸深度要求总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。功能分区与产品分布图明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。分期

47、开发示意图考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。配套分析图考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和容；应根据现有市政配套情况与政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。景观分析图表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块、外有价值的景观资源，表达对现状景观

48、的利用方式。景观视线分析图若地块、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地各住宅的观景情况。住宅单体平面图高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。日照分析图体现用地每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。坡度与坡向分析图当用地有坡地时，以不同色块表示用地不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。地形改造土方平衡图根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量项目设计指导书项目概况与用地分析（注：本节容所涉与

49、附图与数据资料，均为第二部分表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2中所列，以下文中不再特别标出。）用地自然条件概况与分析宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图宗地现状宗地四至围应附文：简述宗地四至围应附图：宗地红线图宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点与特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图绿化植被与水面应附文：简述宗地绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图气候气象应附文：简述气温、主导

50、风向、降雨量等指标。水文地质应附文：简述地表水、地下水现状与周围建筑的基础处理情况应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施与管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物宗地社会条件概况与分析区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表交通状

51、况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图公共设施公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共与商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态与建成时间；对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、 管径、埋深、标高应附图：市政管线图开发目标、开发计划与项目设计总体计划项目

52、总体开发目标项目总体定位目标成本和目标利润项目总体开发计划分期开发的规模和进度分期开发的成本和利润应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表项目设计总体计划 应附表：项目设计总体计划表市场定位和产品建议项目总体定位项目市场定位项目竞争优势（针对竞争楼盘）项目目标市场目标客户构成目标客户行为特征项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）产品类型与构成产品构成的种类各产品类型的比例应附表：产品建议表，参见第四部分 表2.3.3（第50页）产品的户型配比建议应附表：户型配比表，参见第四部分 表2.3.4（第52页）公建配套停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停

53、车，庭院停车。公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区巴士。商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量学校、幼儿园：占地、规模、功能首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）首期产品的类型与构成应附表：首期产品建议表，参见第四部分 表2.3.3（第50页）首期产品的户型配比建议应附表：首期户型配比表，参见第四部分表2.3.4 （第52页）首期公共配套要求首期卖场安排销售展示的容选择（商业、会所、样板房）销售展示的卖场位置样板间的搭建方式和位置的初步设想销售策略与销售计划销售推广的策略销售计划应附：销售计划成本控制因

54、素与工程管理意见成本测算根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格应附表：总成本测算表；项目分类成本测算表设计各阶段的设计费用计划设计阶段成本控制方案设计阶段成本控制目标方案设计阶段成本控制措施或建议初步设计与施工图阶段成本控制措施或建议工程管理相关工作与意见地质资料分析基础形式的初步意见初步设计与施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施工程进度计划与设计计划的关系与重要节点应附表：工程进度计划概念设计研究结论概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势

55、、劣势；如有意向方案，应述选择意向方案的理由与深化调整方向。设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表（详第二部分 表3.2.2.1，第15页）规划方面的结论用地布局功能分区与产品类型分布应附文：分析用地外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片道路交通 应附图：交通分析图主入口位置人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设

56、置，明确面积或停车数量、位置等班车车位应附文：明确位置和数量 销售分期分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求组团管理物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求环境景观景观现状应附文：明确保留、利用、改造与消除的因素景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图单体方面的结论公建配套应附文：明确公

57、建规模、占地和容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图住宅设计应附文：明确部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图技术方面的意见建筑研究中心的技术意见土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图日照分析方案应附图：日照分析图技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求方案设计需要解决的问题规划方面的问题用地布局依据功能分区与产品类型分布结论，进

58、行布局设计依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计道路交通满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；满足人车关系要求与停车要求满足公交车与班车停放要求满足消防要求进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计销售分期首期销售卖场销售氛围的营造根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计分期设计应综合考虑以下因素：满足分期的期数、面积、位置要求考虑每期设计上的吸引客户的卖点分期开发时物业管理模式的可行性分期开发时施工组织的可行性分期开发时道路系统的可行性组团与管理依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计根据物业管理模式进行组团

59、管理设计：组团围墙围、入口设置、门卫数量、人车管理等高层项目依据标准层拼接意向深化设计环境景观景观设计具备明确的主题景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等现状景观的利用方式当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析单体方面的问题会所单体方案设计商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用学校、幼儿园总图布置首

60、期住宅单体方案设计、建筑形态、风格与户型技术方面的问题日照间距设计土方平衡设计方案（针对复杂地形时）技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现项目设计各环节的综合分析根据本部门操作能力与项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考虑。确认该项目设计操作的难点。设计任务的细分根据项目