济南部分项目投资收益分析

1、矮部分项目投资收懊益分析拌中大槐树片区综扮合改造投资分析搬 扮东到纬十二路，扒西、北至槐村街胺，南到经六路。佰该范围内棚户区皑占地案404.67吧亩，规划建筑面扒积拔 67.06 霸万氨m坝，容积率败2.55隘。改造预计拆迁肮费用为罢7.18颁亿元；上缴规费板2.96伴亿元；建安成本瓣9.65拔亿元。总投资暗21.84坝亿元。预计销售啊收入瓣25.32肮亿元，回报率罢20.94%隘。绊中大槐树南区（氨规划全部为住宅瓣）绊序号耙费用项目稗计算过程八备注笆1癌土地拆迁费巴170班万元扒/胺亩胺*300叭亩啊=51000扒万元癌暗岸盎扳安扒昂2奥爸敖氨鞍百有碍关熬规拜费柏a.背土地出让金摆17.1八

2、万元俺/霸亩笆*300埃亩版=5130拌万元案三类住宅搬 17.1俺万元鞍/哀亩霸 隘b.隘土地管理费氨0.08霸万元捌/背亩癌*300捌亩耙=24俺万元拜管理费拌 0.08肮万元爱/癌亩蔼c.颁综合配套费摆246唉元爸/m *50拌万稗m=1230胺0笆万元安规划新建住宅和按配套公建配套般246叭元胺/ m 癌，耙 疤d.澳人防配套费版30案元败/ m* 5伴0八万阿m=1500伴万元扳人防配套费俺30奥元百/ m捌e.奥技术咨询服务费半2.3爸元办/ m* 5斑0办万坝m=115瓣万元吧技术咨询服务费癌 叭2.3袄元埃/ m敖f. 啊图纸审查费罢4.58邦元傲/ m*50坝万扒m=100扳

3、万元安图纸审查费扮4.58袄元耙/ m熬g半开工手续费懊3.343%*捌80000唉万元袄 =2744俺万元败招标代理费袄0.37%懊，标底费吧0.025%吧，质监费吧0.14%叭，合同公证费八0.01%胺，劳保统筹挨2.6%疤，交易信息咨询坝费爱0.098%艾，造价管理费案0.1%按。瓣规费合计安31609哎万元斑3扳建般安败成颁本佰a.八建安直接费唉1600伴元办/ m*50八万澳m=8000跋0颁（高层）摆 瓣隘小高层按鞍1600颁元氨/ m颁；澳b.蔼水电工程费（外跋）八70斑元翱/ m*50版万癌m=3500爱万元靶水电工程费（外白）按般70凹元案/ m耙；疤c.袄销售费用鞍2100

4、00搬万元拌*0.5%=1坝050案万元办按销售额的哀0.5%柏；疤建安成本合计懊84550跋万元板总佰 扮投鞍 拔资：鞍167159案万元百合计单方造价：佰3343.18跋元袄/ m霸预计销售收入：俺4200蔼元鞍/ m*50艾万办m=2100肮00半万元敖 胺高层、小高层住疤宅巴4200罢元澳/捌 m奥税翱 癌金：办210000胺万元疤*5.5%=1氨1550敖万元氨预计盈利：扮210000扒万元疤-11550捌万元巴 -16715摆9=31288凹万元疤回邦 疤报办 啊率：版18.72%懊容积率：败2.5 瓣建筑面积：佰50版万平方米办中大槐树北区规敖划住宅部分蔼序号笆费用项目盎计算过程

5、隘备注跋1隘土地拆迁费摆170傲万元敖/鞍亩翱*44.80埃亩胺=7616班万元佰拆迁单价为巴170百万元跋/俺亩。绊 跋澳百啊巴摆安2吧白奥澳癌瓣背有哀关搬规翱费扮a.翱土地出让金艾40把万元敖/巴亩邦*44.80靶亩白=1792熬万元挨土地出让金凹40叭万元拌/碍亩。耙b.版土地管理费案0.08办万元颁/把亩盎*44.80搬亩爸=3.58熬万元懊管理费按哀0.08瓣万元靶/靶亩。坝c.傲综合配套费捌246邦元哎/m *7.4鞍7扳万鞍m=1837般.62碍万元靶配套费唉246跋元办/ m霸。艾 哀d.隘人防配套费拜30哎元背/ m*7.傲47把万肮m=224.俺1傲万元啊人防配套费翱30傲

6、元埃/ m坝e.熬技术咨询服务费氨2.3艾元罢/ m*7.败47吧万摆m=17.1隘8胺万元爸技术咨询服务费氨按翱2.3拔元爸/ m罢f.爸图纸审查费矮2般元笆/ m*7.笆47傲万柏m=14.9版4暗万元稗图纸审查费碍2俺元班/ m斑g奥开工手续费敖3.343%*吧11952皑万元邦 =409.9罢5稗万元笆招标代理费拜0.37%癌，标底费熬0.025%昂，质监费鞍0.14%安，合同公证费摆0.01%巴，劳保统筹氨2.6%瓣，交易信息咨询笆费颁0.098%疤，造价管理费板0.1%拜。白规费合计般4721.58靶万元蔼澳哎伴3岸建跋安版成摆本扮a.傲建安直接费昂1600袄元拌/ m*7.昂47

7、碍万癌m=1195傲2拌万元昂高层按靶1600版元般/ m拔b.袄水电工程费（外胺）翱70邦元暗/ m*7.埃47昂万袄m=522.般9埃万元岸水电工程费（外半）按柏70伴元袄/ m暗；霸c.岸销售费用搬31374扳万元罢*0.5%=2斑32.5氨万元哎按销售额的碍0.5%皑；氨熬建安成本合计般14043.6鞍万元罢总爱 斑投按 摆资：败26381.1按8凹万元捌合计单方造价：坝3531.62翱元袄/ m伴预计销售收入：澳4200鞍元袄/m2*7.4拜7m2=313颁74埃万元袄高层按安4200拔元挨/m2耙预计销售收入合笆计：败31374巴万元凹税爸 瓣金：罢31374矮万元哎*5.5% =

8、霸1725.57蔼万元笆预埃 跋计挨 败盈靶 啊利：斑31374-1拌725.57-阿14043.1傲8=3267.班25隘万元伴回阿 霸报袄 按率：艾12.38%八容积率：岸2.5 颁建筑面积：叭6.065岸万平方米跋中大槐树北区规皑划市级公建部分肮序号哀费用项目蔼计算过程胺备注摆1跋土地拆迁费哎220阿万元颁/艾亩霸*59.87爱亩般=13171.熬4稗万元绊拆迁单价为罢231.55靶万元蔼/跋亩。挨 白岸白皑摆拌板碍碍氨a.昂土地出让金蔼36.9奥万元爸/笆亩哎*51.95懊亩摆=1916.9背6办万元哎二类商业办公用板地土地出让金啊36.9俺万元袄/奥亩。氨b.矮土地管理费班0.08把

9、万元耙/懊亩瓣*51.95艾亩暗=4.16澳万元伴管理费爸 0.08背万元隘/奥亩。白c.氨综合配套费唉246邦元把/m *10.案995颁万鞍m=27懊04.77般万元挨配套费胺246八元八/ m隘。澳 白有爸d.俺人防配套费熬30吧元岸/ m*10隘.995扮万柏m=329.霸85稗万元盎人防配套费耙30坝元癌/ m爸2佰关氨e.氨技术咨询服务费捌2.3靶元般/ m*10鞍.995爸万巴m=25.2翱9百万元哀技术咨询服务费拌按败2.3柏元隘/ m盎败规办F. 佰图纸审查费白4.58爱元罢/ m*10斑.995叭万暗m=50.3拌6昂万元敖图纸审查费绊4.58隘元扒/ m摆拜费昂g懊开工手

10、续费捌3.343%*巴21990矮万元霸 =735.1拔3盎万元瓣招标代理费百0.37%办，标底费扳0.025%凹，质监费翱0扮.14%版，合同公证费稗0.01%胺，劳保统筹把2.6%吧，交易信息咨询捌费百0.098%俺，造价管理费哎0.1%瓣。摆翱规费合计百5692.56背万元耙3霸癌建芭安瓣成昂本败a.拔建安直接费鞍10.995邦万颁m*2000翱元把/ m=24皑463.87拜万元霸高层按隘2000哀元暗/ m傲b.氨水电工程费（外唉）坝70把元熬/ m*10靶.995傲万盎m=769.芭65皑万元奥水电工程费（外胺）按拜70拔元佰/ m瓣；按c.蔼销售费用阿54975笆万元埃*1%=5

11、49鞍.75八万元啊按总销售额的胺1%稗；叭建安成本合计败23309.4颁万元伴总佰 疤投颁 澳资：八42173.3俺6叭万元霸合计单方造价：百3835.68笆元蔼/ m氨预计销售收入：矮5000稗元柏/皑 m*10.搬995板万爱m=5497蔼5矮万元白公建挨5000澳元坝/扳 m盎税隘肮 袄金：爱54975*5把.5%=302败3.63伴万元版预挨 暗计罢 背盈翱 斑利：翱54975 扳 3023.6捌3-42173阿.36=977矮8.01捌万元傲回隘 傲报把 扮率：碍23.19%邦肮阿拌胺版靶容积率：稗3.3芭 俺建筑面积：扳10.995搬万平方米跋省立医院周边片绊区投资分析傲 凹东与

12、市中区搭界阿、南至经七路、霸西至纬十二路、氨北至经二路，旧澳城改造涉及振兴稗街、青年公园、百五里沟三个办事捌处。棚户区零星稗散布，合计占地板60坝亩，规划建筑面跋积叭8碍万稗m柏，容积率叭2.0案。预计拆迁费用氨1.2邦亿元；上缴规费把0.41柏亿元；建安成本罢1.05扮亿元。总投资霸2.65扳亿元。预计销售碍收入板3.2斑亿元，回报率昂13.96%绊。吧省立医院片区按序号奥费用项目拔计算过程扳备注八1阿土地拆迁费罢200肮万元案/昂亩霸*60哀亩吧=12000跋万元癌拆迁单价为耙200白万笆/盎亩。笆 翱2半肮a.八土地出让金癌 绊24.45芭万元鞍/凹亩坝*60俺亩懊=2168.7翱2熬万

13、元碍 矮二类住宅俺 24.45版万元瓣/板亩伴疤b.哀土地管理费蔼0.08版万元伴/蔼亩傲*60隘亩芭=4.8 氨万元案管理费按矮0.08肮万元摆/盎亩。昂吧c.挨综合配套费啊246颁元唉/m *8.0氨万霸m=1968翱万元傲配套费霸246柏元般/ m皑。绊 霸有扒d.芭人防配套费败30蔼元哀/ m*8.扮0翱万案m=240鞍万元癌人防配套费巴30芭元暗/ m肮关扮e.耙技术咨询服务费扒2.3般元敖/ m*8.版0疤万罢m=18.4盎万元扒技术咨询服务费鞍按柏2.3阿元百/ m皑规傲f. 巴图纸审查费扳4.58癌元俺/m*8.0板万捌m=61.0捌5岸万元翱图纸审查费办4.58奥元拌/ m坝

14、费佰g翱开工手续费吧3.343%*氨9600凹万元柏 =320.9佰3吧万元哀招标代理费隘0.37%般，标底费隘0.025%埃，质监费靶0.14%白，合同公证费白0.01%胺，劳保统筹扒2.6%啊，交易信息咨询把费案0.098%笆，造价管理费皑0.1%埃。坝规费合计翱4055.77懊万元稗3吧建拜安蔼成瓣本鞍a.邦建安直接费版1200矮元叭/ m*8.绊0吧万绊m=9600皑万元爱造价按办1200隘元翱/ m哎。耙b.俺水电工程费（外按）疤70疤元芭/ m*8.凹0敖万佰m=5安60疤万元背水电工程费（外懊）按绊70岸元皑/ m奥；绊c.岸销售费用伴32000奥万元昂*1%=320跋万元百按销

15、售额的稗1%吧；隘建安成本合计矮10480啊万元芭矮碍芭 办总艾 艾投隘 芭资：拔26535.7翱7八万元耙合计单方造价：傲3316.97疤元佰/ m版预计销售收入：哀 颁4000熬元氨/癌 m*8.0哎万澳m=3200爱0俺万元吧住宅拜 4000癌元昂/扳 m昂税鞍扮 疤金：耙32000*5案.5%=176八0哀万元阿预跋 摆计挨 胺盈搬 哀利：般32000-1白76癌0-26535熬.77=370爸4.23白万元凹回唉 柏报案 办率：班13.96%鞍容积率：埃2.0扳 凹建筑面积：靶8.0拜万平方米爸五里沟片区综合扳改造投资分析埃 邦 摆东起纬五路、西阿到发祥巷、南起八经二路、北到经佰一路

16、，在五里沟佰办事处辖区内，按该片区棚户区总扒占地跋100靶亩，规划建筑面爸积哀 13.33 啊万办m艾，容积率爱2.0凹。拆迁投资把2.00翱亿元；上缴规费阿0.69碍亿元；建安成本凹1.75艾亿元。总投资按4.44斑亿元。预计销售板5.54芭亿元，回报率傲17.85%奥。般 按五里沟片区白序号拜费用项目盎计算过程暗备注岸1拌土地拆迁费绊200哎万元八/半亩班*100.跋亩拌=20000俺万元埃拆迁单价为版200氨万懊/傲亩。鞍 蔼2敖有俺关哀规半费暗a.矮土地出让金（摆2585.69碍万元）半24.45霸万元斑/哀亩爱*88.7稗亩挨=2168.7版2拌万元阿36.9颁万元白/爱亩伴*11.

17、3熬亩奥=416.97俺万元拔二类住宅矮 24.45八万元拜/鞍亩盎二类公建摆36.9安万元皑/笆亩。按b.笆土地管理费拔0.08翱万元凹/霸亩皑*100隘亩癌=8 昂万元翱管理费按凹0.08胺万元版/耙亩。昂c.八综合配套费绊246背元懊/m *13.懊33岸万半m=3279暗.18般万元岸配套费扮246霸元蔼/ m跋。办 澳d.白人防配套费笆30爸元颁/ m*13稗.33跋万稗m=399.昂9敖万元昂人防配套费唉30傲元摆/ m扒e.肮技术咨询服务费哎2.3斑元绊/ m*13按.33鞍万挨m=30.6佰6鞍万元俺技术咨询服务费矮按盎2.3班元哀/ m笆f. 叭图纸审查费靶4.58埃元伴/m

18、*13.懊33瓣万肮m=61.0扒5柏万元拔图纸审查费背4.58疤元办/ m八g傲开工手续费袄3.343%*芭15996罢万元爸 =230.0熬3埃万元伴招标代理费埃0.37%啊，标底费爱0.025%把，质监费坝0.14%按，合同公证费邦0.01%俺，劳保统筹肮2.6%罢，交易信息咨询摆费阿0.098%白，造价管理费靶0.1%熬。拜规费合计板6899.23翱万元巴3爱建艾安皑成霸本翱a.暗建安直接费癌1200拜元捌/ m*13霸.33懊万哎m=1599吧6熬万元氨造价按胺1200斑元皑/ m艾。班b.把水电工程费（外稗）蔼70吧元傲/ m*13傲.33翱万拌m=933.柏1耙万元俺水电工程费（

19、外俺）按拌70斑元胺/ m把；挨c.吧销售费用爱55350斑万元胺*1%=553凹.5拜万元爱按销售额的跋1%八；般建安成本合计板17482.6哎万元皑总隘 捌投蔼 瓣资：吧44381.8熬3办万元袄合计单方造价：绊3329.47板元败/ m搬预计销售收入：瓣（背55350绊万元）颁4000笆元败/跋 m*11.拌3版万板m=4520白0熬万元癌住宅哀 4000耙元搬/叭 m白5000癌元矮/背 m*2.0跋3疤万凹m=1015八0佰万元癌公建摆5000板元半/ m昂税翱扮 案金：安55350*5摆.5%=304按4.25班万元半预敖 盎计办 隘盈邦 捌利：胺55350-3奥044.25-败4

20、4381.8矮3=7923.靶92昂万元傲回奥 把报盎 啊率：瓣17.85%爱容积率：阿2.0伴 背建筑面积：暗13.33爸万平方米坝西市场片区综合芭改造投资分析捌 爱 哎东起铁路扒51绊号家属院、南至挨经二路、西到纬肮十二路、北到津翱浦铁路，棚户区拌总占地拜349.85疤亩，规划建筑面胺积扳41.862肮万蔼m搬，容积率皑2.5斑。预计拆迁投资鞍7.2坝亿元；上缴规费按2.5跋亿元；建安成本爱5.37巴亿元。总投资暗15.07版亿元。预计销售敖收入熬18.80阿亿元，回报率爱17.89%捌。颁西市场北侧北区稗（主要为住宅）拌序号案费用项目般计算过程奥备注蔼1熬土地拆迁费案170碍万元扳/澳亩

21、稗*104.败亩傲=17680哎万元板拆迁单价为拌170癌万扮/芭亩。扒 霸2隘有哀关百规岸费唉a.耙土地出让金扮24.45摆万元翱/班亩背*104 叭亩稗=2550.8拌7昂万元傲二类住宅用地土按地出让金按佰24.45柏万元爸/半亩。稗b.八土地管理费半0.08跋万元吧/疤亩啊*104 安亩唉=8.35肮万元氨管理费按摆0.08鞍万元伴/岸亩。艾c.矮综合配套费阿246澳元岸/m *9.8绊3叭万佰m=2418案.18扒万元傲配套费氨246笆元跋/ m巴。稗 耙d.碍人防配套费拜30哎元袄/ m*9.氨83袄万肮m=294.坝9按万元摆人防配套费巴30隘元袄/ m隘e.扮技术咨询服务费伴2.

22、3吧元懊/ m*9.氨83八万搬m=22.6爸1啊万元澳技术咨询服务费挨按颁2.3吧元巴/ m绊f. 澳图纸审查费拌4.58哀元办/m*9.8案3蔼万八m=45.0熬2邦万元按图纸审查费哀4.58瓣元摆/ m皑g绊开工手续费疤3.343%*跋6881矮万元摆 =230.0柏3稗万元班招标代理费傲0.37%斑，标底费把0.025%办，质监费碍0.14%八，合同公证费班0.01%哀，劳保统筹昂2.6%癌，交易信息咨询百费鞍0.098%罢，造价管理费柏0.1%拌。埃规费合计靶5569.96把万元瓣3俺稗建哀安把成矮本八a.鞍建安直接费哎700扮元板/ m*9.伴83矮万班m=9138稗.53搬万元隘

23、造价按袄700盎元柏/ m胺。癌b.啊水电工程费（外耙）绊70爸元爱/ m*9.耙83矮万稗m=1966隘万元蔼水电工程费（外耙）按敖70笆元癌/ m爸；哎c.耙销售费用案29490吧万元拔*1%=294吧.9哎万元俺按销售额的傲1%背；哀建安成本合计佰7864摆万元奥总氨 白投皑 矮资：爸31113.9瓣6靶万元扮合计单方造价：拔3165.20啊元扳/ m敖预计销售收入：霸3000半元暗/吧 m*9.8袄3阿万蔼m=2949班0矮万元蔼住宅销售预计靶3000扮元岸/坝 m八税稗癌 百金：八29490*5懊.5%=162拌1.95挨万元澳预柏 败计皑 拌亏背 板损：熬29490-1安921.9

24、5-半31113.9哎5 = -32俺45.91摆万元芭容积率：拔1.42般 翱建筑面积：版9.83扒万平方米澳西市场北侧南区扒（以公建和高层斑住宅为主）傲序号昂费用项目扳计算过程捌备注安1拔土地拆迁费蔼200半万元跋/伴亩爸*214.95办亩案=42990蔼万元伴土地拆迁单价为扒200巴万败/案亩。蔼 傲2安翱a.半土地出让金哎30坝万元懊/捌亩柏*214.95翱亩安=7931.6安6败万元板二类商业办公及扒住宅用地出让金岸平均岸30拔万元跋/奥亩。把癌b.瓣土地管理费搬0.08八万元暗/败亩疤*214.95稗亩案=17.2岸万元鞍管理费按挨0.08巴万元肮/拌亩。熬摆c.懊综合配套费八24

25、6岸元俺/m *26.捌672靶万摆m=6561凹.31背万元哀配套费捌246阿元疤/ m八。吧 把有扒d.肮人防配套费碍30矮元捌/ m*26爸.672绊万哀m=800.爸16蔼万元叭人防配套费盎30笆元罢/ m翱关氨e.袄技术咨询服务费埃2.3耙元盎/ m*26版.672笆万扒m=61.3疤5般万元百技术咨询服务费氨按埃2.3按元埃/ m笆规扳f. 盎图纸审查费肮4.58拜元敖/ m*26白.672唉万疤m=122.暗16白万元搬图纸审查费澳4.58靶元版/ m百费埃g瓣开工手续费跋3.343%*瓣34134.2隘万元凹 =1141.艾11矮万元扳招标代理费按0.37%霸，标底费柏0.02

26、5%盎，质监费坝0.14%傲，合同公证费暗0.01%霸，劳保统筹摆2.6%哎，交易信息咨询霸费叭0.098%碍，造价管理费奥0.1%皑。昂规费合计稗16634.9捌5吧万元爱3霸版a.胺建安直接费熬1.95唉万扮m*1000氨元皑/ m=19昂50班万元（二层）扳二层按靶1000俺元袄/ m盎；袄建肮（总计挨34134.2拔万元）阿14.742扒万搬m*1100隘元把/ m=16罢216.2埃万元（多层）扳多层按扳1100肮元斑/ m胺；柏安碍办9.98盎万白m*1600岸元矮/ m= 1懊5968傲万元（高层）案高层按挨1600隘元拜/ m笆。瓣本傲b.哎水电工程费（外芭）皑700埃元吧/

27、m*26佰.672爱万芭m=5334佰.4懊万元拔水电工程费（外傲）按搬70案元昂/ m唉；按耙c.八销售费用蔼131726白万元碍*1%=131扳7.26按万元凹按销售额的百1%扮；吧建安成本合计奥37318.5拌万元艾总投资：巴96943.4疤5吧万元俺合计单方造价：哀3634.93版元翱/ m熬预计销售收入：癌（公建）艾5500埃元熬/鞍 m*16.挨692傲万拌m=9780傲6八万元白公建罢5500叭元半/隘 m靶（住宅）靶4000安元搬/败 m*9.9颁8肮万百m=3992扮0耙万元拔住宅佰4000拜元巴/半 m柏预计销售收入合阿计：爱131726碍万元瓣税般 皑金：爸131726笆

28、万元瓣*5.5%=7霸244.93佰万元板预般 霸计扒 摆盈傲 氨利：把131726-俺7244.93拔-96943.爸45=2753盎7.62瓣万元皑回班 案报隘 百率：坝28.40%斑容积率：扒1.42皑 巴建筑面积：胺9.83把万平方米拔西市场南侧（山盎东绿洋食品厂）般序号柏费用项目艾计算过程哎备注翱1昂土地拆迁费搬11330.3把7唉万元百 案共蔼30.9版亩扮2搬凹a.按土地出让金疤24.45半万元耙/霸亩熬*9.6 疤亩伴=234.72蔼万元俺二类住宅昂 24.45坝万元袄/伴亩胺 柏阿（计岸1020.69肮万元）敖36.9皑万元疤/拌亩鞍*21.3把亩隘=785.97安万元百二类商业瓣36.9班万元白/傲亩捌佰b.昂土地管理费吧0.08氨万元唉/隘亩鞍*30.9 斑亩板=2.47敖万元叭管理费按邦0.08罢万元傲/皑亩。霸有背c.奥综合配套费背246啊元瓣/m *5.3摆62哎万跋m=1319板.05澳