深圳某地块宗地投资评估报告

1、研究结论胺1.1 宗地基袄本情况傲宗地编号为B3阿03-0041八，地块位于香蜜颁湖，土地用途为邦住宅用地;土地安面积为9354安4平方米，建筑芭容积率矮埃1.4；可建设翱总建筑面积为1罢31000平方伴米,其中：住宅斑127650平艾方米（高层住宅疤85，低层住盎宅占15，但凹最终比例按报建皑实施方案确定）跋；幼儿园300叭0平方米，垃圾袄站50平方米，罢社区管理中心3扳00平方米；土哎地使用年期70跋年，自2003吧年8月25日起爱到2073年8埃月24日止。版竞投中标方应在昂宗地使用权颁转让稗合同签订后5个熬工作日内一次付般清地价款。耙涉及交易标的物哎转让应交的税费叭中，依法属转让碍方应

2、交纳的均由扳甲方承担；依法稗属受让方应交纳捌的由乙方承担。白如转让合同按规岸定需要公证的，挨公证费用甲乙双肮方各承担50%扳。鞍1.2 地价范癌围叭经测算，本地块昂的正常地价范围氨应在霸749318邦7416万霸元人民币之间，案其中市场正常价氨位点应在把80913万胺元，扣除土地转办让契税3，则拔得竞标报价范围碍应在72749熬84870万疤元人民币之间，耙市场正常竞标价埃位点在7855碍7万元人民币。疤对应市场价位点柏80913万元翱，则得相应楼面板地价为6339捌元肮/爸平方米阿.耙1.3 地块投敖资价值懊对应以上地价范俺围，测得相应的瓣投资财务效果指百标如表11所哎示。扒综上，当地价在俺

3、749318佰0913万元人搬民币之间时，属暗于投资安全区；搬当地斑价在80913扳87416万袄元人民币之间时唉，即进入投资风懊险区；超过87埃416万元后，版将进入高风险区肮,投资者需慎重爱考虑。隘表11 宗地办投资财务效果指隘标瓣项目靶地价为7493隘1万元案地价为8091碍3万元佰地价为8741胺6万元捌投资利润率（摆）耙25霸20唉15隘税后利润（万元把）坝24050颁20042氨15684般内部收益率（耙IRR）（%蔼）哎20.08爸16.24百12.48摆财务净现值（F阿NPV）（万元靶）艾20760疤15221傲9199.87板投资回收期（静摆态）（年）俺2.95拔3.0白3.

4、12跋投资回收期（动啊态）（年）昂3.1矮3.2哀3.4把2.0 研究方疤法扮2.1 剩余法懊求地价般运用剩余法来确俺定宗地的最高限碍价，其基本思路白为：拔地价= 房地产扮建成价格（建半筑费专业费斑租售费用税费搬）利润绊该方法的操作程白序如下：扳研究待估宗地的颁基本情况般选择最佳开发利摆用方式阿估算开发后的房哀地产价芭格懊估计建筑费、专熬业费、利息、税般费、租售懊费用和开发商应澳得的利润求地价澳2.2 运用拔建设项目经济评摆价方法与参数肮进行宗地的财务肮评价拔建设项目的财务瓣评价一般分两个背层次，即：全部把投资的财务效果熬评价和自有（权笆益）资金的财务癌效果评价。扮 板全部投资的财务凹效果评价

5、肮，即排除财务条挨件的影响，将全稗部资金（包括全扒部借贷资金和权安益资金）作为计皑算基础，考察项八目的盈利能力。伴由于它不考虑投百资资金的来源构俺成，以及借贷还澳本付息和所得税唉的问题，所以它拜实际上是一种简八化了的、投资项癌目扒“凹息、税前哎”背的盈利能力分析八，借癌此可佰以在各个投资项澳目或方案间建立背相互比较的共同敖基础，以便考察熬项目是否有投资罢的价值，在分析翱是否可行的同时吧，进行方案的选霸优。瓣 盎自有（权益）资捌金的财务效果评瓣价颁，即从企业的角扳度出发，分析包奥括财务条件在内把的两类因素对项癌目的影响，以企吧业投入的权益资佰金为计算基础，拜而所谓考察企业氨投入所投入的权白益资金

6、的盈利能背力，实际上是对澳项目息、税后的啊盈利能力的分析捌。同时，还考察凹企业的生存能力柏、偿债能力、利办润及其分配，以隘及各方投资者的碍盈利能力等。埃 在本宗俺地评估报告中，啊选用全部投资的哎财务效果评价法案，分析该地块的鞍投资盈利能力傲八通过碍全部投资的现金拌流量表，得出项皑目内部收益率（爸FIRR）、投败资回收期（P懊t傲）、财务内部净氨现值（FNPV板）以及投资利润碍率等指标。由此拔来判断该宗地投般资在财务上的可跋行性。稗2.3 研究依百据翱香蜜湖B303柏-0041宗地敖规划指标把国务院发展研究爱中心数据库叭广东省房地产扒统计年鉴搬广东省房地产开奥发各类管理费用瓣标准熬中国人民银行存

7、按、贷款利率稗广东统计年鉴颁搜房网相关数据矮中国人民银行1肮21号文件跋广州市建安工程按定预、决算定额芭3.0 宗地最暗佳利用方式构思澳根据该宗地位于安深圳市福田区香唉蜜湖地段、且建版筑容积率拌皑1捌.4，可以确定板，该地块要想获巴得最大收益，就耙必须按高尚住宅阿区规划，定位于哀高端客户，确保半以优美的景观环把境和国际性的配坝套设施来赢得市皑场。埃3.1 宗地总扒体规划方案设计邦 总基底奥面积 9354疤4碍伴22205哀80 m爸2佰，用地平衡表及按项目主要经济指半标分别见表3班1和表32。高层住宅澳总建筑面积 1皑27650百爸0.85按108拜,霸503 拜m瓣2凹住宅规划为12氨018

8、0 m昂2 稗/氨户，平均每套面霸积为150 m颁2 疤左右,规划户数稗720户。计划叭规划为121盎4栋11层住宅摆（其中首层架空半绿化），住宅总唉基底面半积计颁11050 m跋2 哀。别墅柏总建筑面积 1瓣27560拔氨0.15芭19瓣,埃148 八m办2 板别墅规划为25稗0350 m罢2 拔/敖栋，平均每栋面摆积为300 m爸2 肮，占地面积计1哀20 m氨2办，规划总栋数为挨64栋。总计占敖地面积为 64叭 袄耙120=768艾0 m懊2 巴 胺 蔼公建配套碍幼儿园3000傲 m疤2 败，按两层考虑，昂其占地计150埃0 m澳2 版，叭社区管理中心 哎300 m熬2 板，垃圾站50

9、鞍m胺2 按，均按一层考虑矮，占地计350敖 m坝2 蔼。停车位唉基于该地块未来跋将规划建设成深柏圳的豪宅区，故巴应至少考虑每户艾一个车位霸（不澳含别墅用户车位凹），建议车库集白中设置，规划7暗20个车位，每澳个车位按35平隘方米考虑，车库俺规划面积位为 爸 720拌俺352520巴0 m按2 靶。耙 班园林、绿化及道佰路翱 唉为体现高尚住宅扒区的品味感，建疤议该住宅区的绿办地覆盖率不低于澳65，可考虑皑将高层建筑的首班层架空绿化。则笆 绿地面霸积为 9354矮4氨肮0.65肮爸m耙2班60803 袄m斑2捌道路规划占地面拌积为 935案44懊扮0.1514绊031 m熬2盎表31 伴 用地平

10、衡表巴项目挨用地面积（背m2 靶）氨所占比重拜(%)翱人均面积（霸m2 /唉人）肮备注靶规疤划总安用地挨93544按芭34.09啊矮一、居住用地巴18730矮20鞍昂佰高层住宅用地败11050傲11.81扒伴首层架空绿化爱低层住宅用地挨7680八8.21唉挨百公建用地叭1850扒1.98唉百疤道路用地暗14032笆15哀扮埃公共绿地傲60803霸65白22.15绊霸二、其他用地败9176矮肮背艾表32 稗项目主要技术经吧济指标按项目板数量按单位坝总户数岸784胺户扮居住人口把2744般人按总建筑面积隘156200疤M皑2扳 澳1.佰高层住宅建筑爱面积版108503哎M挨2盎2.胺低层住宅建筑面

11、案积皑19148吧M百2拌3.奥公建配套建筑面岸积安3350八M唉2按4.敖地下车库建筑面瓣积氨25200拌M捌2邦车位数俺720隘个岸人口密度鞍293板人捌/爱公顷版绿化率皑65跋翱容积率板1.4蔼百3.2 最佳开皑发建设方案设计办建议分期滚动开斑发，首期开发别捌墅及整个住宅区澳的配套规划建设邦，通过别墅的市白场推广来打造项肮目的品牌，提升肮项目的品位，从岸而带动其后的高扒层销售。氨计划整个地块的傲开发建设周期为芭30个月，销售扒周期为24个月暗。其中可行性研般究及规划报批等邦前期准备阶扳段为八6个月，宗地竞胺买后18个月时芭推出首期别墅，哎高层住宅分两期癌推出，计划至4佰2个月时完成全蔼部

12、销售。罢与此对应的项目拌投资与融资计划霸如下表33所懊示.唉表33 挨 项目投资与融艾资计划表芭序号摆项目般建设经营期绊合计瓣1艾笆6捌7啊败12爱13把柏18佰19拌坝24岸25办肮30搬31扮疤36皑37阿板42碍1耙投资总额颁坝隘扳笆敖办唉氨1.1笆建设投资胺白昂绊安安百拔跋1.1.1啊土地成本扳艾80913.8绊6 斑耙蔼肮安霸板1.1.2搬前期工程费版哀755.0笆0熬 蔼393.00 扳坝隘按氨巴1.1.3白建安成本费埃34000.7氨0 岸拔2913.70半 跋11113.0爸0 澳11802.0艾0 碍8172.00叭 斑版叭1.1.5翱基础设施费傲2292.56鞍 哎摆盎11

13、45.78奥 柏687.47 袄459.31 昂班扮1.1.6癌公建配套费唉1185.16袄 袄盎474.06 斑355.55 暗355.55 岸瓣拜敖1.1.7爱不可预见费疤3589.58摆 哎897.39 百538.44 熬430.75 熬430.75 鞍430.7摆5氨 把430.75 懊430.75 澳1.1.8拜管理费扒3590.00鞍 矮512.80 凹512.80 叭512.80 耙512.80 办512.80 矮512.80 白512.80 巴1.1.9隘销售费用哎5384.36唉 爱熬笆807.65 巴1076.87把 般1615.31耙 昂1346.09按 隘538.44

14、敖1.1.10耙利息费用盎埃癌哀白叭办耙耙1.2艾流动资金肮0.00 蔼0.00 伴0.00 奥0.00 艾0.00 傲0.00 埃0.00 挨0.00 背2坝资金筹板措肮鞍般鞍跋挨班把笆2.1板自有资金案稗摆碍跋般哎啊唉2.2俺借款澳奥埃哎傲柏艾扒懊2.3氨销售收入再投入胺鞍扒邦埃般岸扮澳说明：因利息费暗用取决于投标公叭司的融资结构，唉而融资结构的优败劣又取决于公司艾在资本市场的能奥力高低。该宗地拌地价需在成交后暗5日内一次缴清稗，故对竞投人的笆资金压力很大。隘可以考虑竞得土奥地后全部建设缺扳口资金从银行借颁贷。因为项目的白融资结构不明，瓣且项目全部投资叭的财务评价又与皑融资结构无关，吧故此

15、表中的利息拌费用计算和资金敖筹措计划都暂没翱计算。搬4.0 宗地地背价测算癌4.1 地价之拌外的成本测算败参考目前建筑市敖场及房地产开发哎市场的基本行情拌，估算出该宗地坝开发项目的总成搬本费用为686疤51.43万元昂。具体测算详见暗附表1。 半4.2 销售收碍入测算袄参考目前香蜜湖隘地段的住宅市场柏行情，高层为1拌1000元拌/蔼 m拔2绊，低层为220袄00元吧/捌 m败2爱, 奥停车位（为便于版计算，全部按销胺售考虑）为25唉0000元懊/邦个，则测算出总胺销售收入为 1拌79478.3挨5万元。具体测鞍算详见附表1。熬4.3 地价成爸本测算阿 根据目前国胺内房地产市场投安资回报基本现状

16、爱，并综合考虑深柏圳房办地产捌市场的竞争程度败，取定开发商投吧资该宗地的可承奥受回报率极限为捌15，正常期岸望投资回报率为稗20，市场投阿资回报率的上限肮为25。拔则该宗地的地价哀范围为7429爸187416阿 万元，正常市八场期望地价为8瓣0913万元。霸扣除宗地转让契啊税3，则得该按宗地的竞投报价按范围为般727498俺4970万元，捌正常市场水平竞瓣投报价为785按57万元案。具体测算详见唉附表1。伴5.0项目财务安评价背由于香蜜湖B3背030041罢宗地的最终中标啊地价尚处于预测袄阶段，因此选取啊该地块的市场期胺望价作为计算基奥础，来测算该宗罢地的投资价值。斑5.1白 项目盈利能力疤分

17、析扮5.1.1 税般金计算（见表5敖1）奥因为首期发售计罢划在宗地接手后把第18个月时，笆故前一年半内无坝销售收入。而靶土地增值税耙是案按照纳税人转让办房地产所取得的哎增值额和税法规办定的4级超俺额叭累进税率罢来计算征收的隘，增值额是纳税啊人转让房地产所凹取得的收入减除八税法规定扣除项百目金额后的余额按。斑根据房地产行业靶的一般收益水平百，土地增值税应爱缴额基本在销售爱收入的1左右邦。佰5.1.2 损唉益表（见表5跋2）柏由损益表可以看傲出，公司在第一蔼年内利润为负，耙这主要是因为支瓣付巨额地价所致般。第二、三年内唉尽管有利润，但岸仍不足以弥补第办一年的袄亏算蔼。直到最后一年矮才发生所得税的疤

18、缴交。搬5.1.3 宗袄地现金流量表与罢动态盈利分析（佰见表53）蔼由现金流量表和碍动态盈利分析可安以看出，项目的百累计净现金流和斑累计折现现金流版由负变正均要发氨生在最后一个年背度。但项目的内绊部收益率为16爱.24，净现氨值为15221爱万元，均处于较挨高水平。原因在疤于地价要在中标坝后一次缴交完毕盎，造成巨额现金胺流流出，而项目氨的开发建设、销哎售要滞后一段时般间，不过该宗地坝规划建筑面积不靶大，建设周期相拜对较短，故投资叭回收期指标也较背为理想。板相应的地价在7扮4291万元和扮87416万元氨时的投资回报指爱标如表54昂所示蔼。鞍 哎 案 伴 表51 矮 销售税金及附肮加表 哀 奥

19、颁 安（单位：万元）癌澳艾建设经营期阿合计癌序号岸项目隘1凹啊6巴7疤暗12伴13埃邦18扮19鞍坝24斑25稗爱30昂31拌扮36跋37昂爱42皑1胺销售收入败矮败碍42125.6拔0 把41205.8拌3 奥54941.1哀0 败41205.8昂3 哎179478.哎36 吧2版销售税金及附加瓣板安岸2624.42按 斑2567.12颁 罢3422.83矮 癌2567.12扒 八11181.安50 扳2.1般营业税稗白伴懊2106.28唉 班2060.29矮 扳2747.06邦 案2060.29矮 拜8973.92巴 拔2.2奥城市维护建设税摆摆熬埃147.44 翱144.22 肮192.

20、29 癌144.22 盎628.17 搬2.3懊教育费附加办背哀哀63.19 哎61.81 爸82.41 哀61.81 按269.22 跋2.4八防洪工程维护费唉矮邦唉75.83 佰74.17 蔼98.89 扮74.17 翱323.06 癌2.5邦交易管理费胺阿巴按210.63 拜206.03 熬274.71 般206.03 吧897.39 懊2.6八印花税爸凹皑耙21.06 捌20.60 矮27.47 百20.60 拌89.74 拜3芭土地增值税安肮隘埃421.26 敖412.06 跋549.41 佰412.06 胺1794.78案 颁 挨 搬 拔 般 表白 肮52般 奥损益表瓣 艾 般 俺

21、 百 奥（岸单位：万元）百序号挨项目凹合计袄1把跋12霸13把邦24般25邦败36隘36扮八42耙1八销售收入爱179478.安36 蔼0.00蔼42125.6绊0扒96146.9按3柏41205.8八3版2跋总成本费用把149565.哀29 扒89962.2霸3隘33906.5矮7八21520.9坝4袄4175.55柏3罢利润总额懊29913.0板7 拔-89962.皑23哀8219.03皑74625.9爱9办37030.2扮8矮4哎所得税凹9871.31案 霸0.00瓣0.00扮0.00靶9871.31斑5板税后利润伴20041.7哎6 笆0.00袄0.00笆0.00癌20041.7埃6扒

22、6柏盈余公积金按2004.18敖 坝0.00俺0.00般0.00疤2004.18肮7白可分配利润八18037.5板8 碍0.00肮0.00澳0.00瓣18037.5班8澳表53 宗版地现金流量表与胺动态盈利分析 懊 半 （单罢位：万元）澳序号埃项目昂建设经营期氨1般案12败13挨胺24败25霸笆36巴37埃盎42八1邦现金流入爸0.00 八42125.6翱0 叭96146.9柏3 芭41205.8扳3 斑1.1盎销售收入俺0.00 哎42125.6阿0 疤96146.9耙3 癌41205.8靶3 跋1.2办其他现金流入叭0.00 柏0.00 搬0.00 坝0.00 叭2唉现金流出扮87911.

23、0氨5 隘32276.6柏5 绊20431.2班3 案4461.17罢 啊2.1隘建设投资哎87911.0耙5 俺29230.9暗7 鞍13479.8半1 叭1481.99板 叭2.2绊土地增值税暗0.00 背421.26 蔼961.47 绊412.06 哎2.3霸销售税金及附加佰0.00 哎2624.42唉 爱5989.95扳 扮2567.12挨 捌3扒净现金流蔼-87911.把05 背9848.95岸 拔75715.7熬0 哎36744.6摆6 澳4疤累计净现伴金流敖-87911.般05 肮-78062.啊10 肮-2346.4般0 笆34398.2矮7 班5安折现现金流摆-81399.拜

24、12 艾8443.89矮 跋60105.5安6 爱28070.7俺9 阿6爱累计折现净现金跋流佰-81399.斑12 唉-72955.盎23 吧-12849.跋67 翱15221.1矮2 八评价指标瓣爸哎叭熬FNPV(I=班8%)败15221.1唉2 板财务内部收益率背IRR拌16.24%罢投资回收期（静敖态）岸3.03 翱投资回收期（动般态）背3.艾2般0艾 摆表54 俺财务效果指标比伴较扒项目奥地价为7493扮1万时翱地价为8741昂6万时爸内部收益率（I耙RR）（%哎）俺20.08按12.48矮财务净现值（F啊NPV）（万元班）暗20760胺9199.87爸投资回收期（静皑态）（年）耙2

25、.95盎3.12笆投资回收期（动颁态）（年）扒3.1爱3.4芭5.2 项目不败确定性分析埃5.2.1 盈吧亏平衡分析俺假定本宗地开发扳建设投资不变，摆且售价和回款速胺度如基准方案所哎设，则由计算可靶得，当销售率为扳 （80913伴.86686哀51.43）扳/179478板.35*1蔼00%=83.败33% 鞍时，宗地全部投昂资利润率为零。拜一般认为，当盈懊亏平衡点的销售袄率背版70 时，项笆目风险较小。本吧宗地投资盈亏平扒衡点的销售率为靶83.33，岸可见其风险较高岸。暗5.2.2 敏板感性分析版影响本宗地投资邦财务效益的主要安不确定因素为宗懊地获取价格、售白价水平、建设成疤本的高低、建设爸

26、经营期的长短、扮销售税率等。根熬据宗地目前状况班可知，以上诸因柏素中最有可能发白生变化的是宗地绊获取价格的高低罢和未来销售价格叭的变化。因而，岸本宗地敏感性分鞍析主要针对全部爱投资的评价指标拜（FIRR,F袄NPV和投资利霸润率），分别计百算售价上下波动搬5、1碍0和宗地获取扳价格上下波动5柏、10时，傲对经济指标的影艾响。计算结果详爱见敏感性分析表绊54。胺表54 项目罢敏感性分析表碍全部投资白基准方案班地价变动蔼售价变动捌-10%扒-5%白5%澳10%罢-10%背-5%袄5%哎10%挨FNPV摆15221.1按2败22713.1蔼5袄18967.1败3佰11475.1笆1唉7729.09拌

27、829.2安8025.16傲22417.1邦26913.7柏FNPV败升降幅度笆49.22%吧24.61%案-24.61%捌-49.22%背-94.55%百-47.28%坝47.岸28%拔76.82%瓣IRR碍16.24%隘21.54%疤18.79%班13.85%矮11.63%啊7.93%佰12.13%氨20.27%俺24.24%办IRR般升降幅度叭32.64%跋15.70%皑-14.72%蔼-28.39%绊-51.17%奥-25.31%皑24.82%稗49.26%拔投资利润率百20%扒26.86%佰23.34%邦16.84%伴13.84%碍8.00%柏14%伴26%哎32%邦投资利润率升降盎

28、幅度哀34.30%八16.70%扳-15.80%靶-30.80%氨-60.0%半-30.邦0%瓣30.0%扮60.0%耙由表中数据可得霸：案（1）地价、售安价变动对财务净埃现值的影响艾当宗地价格上升爸到20.3时隘，项目的净现值碍等于零，到达临案界点。此时，如靶果地价继续上升熬，则财务净现值把小于零，出现亏敖损。阿售价下降5、板10时，财务芭净现值分别下降岸47.28、靶94.55。澳当售价下降至1爱0.57时，该疤项目的财务净现板值等于零，达到哎临界点，此时，斑若售价再下降，斑则财务净现值小傲于零，出现亏损霸。般（2）地价、售瓣价变动对财务内袄部收益率的影响埃地价上升5、挨10时，将引袄起该

29、宗地的财务啊内部收益率分别柏下降14.72安叭、28.39癌；当地价上升至昂13.67时凹，该项目的财务肮内部收益率等于鞍基准收益率（I挨c碍=8%）,到达疤临界点，此时，蔼如果继续上升，蔼则财务内部收益邦率将达不到预期扳的基准收益率。扒售价下降10摆时，项目的财务班内部收益率已下搬降到7.93隘，不能满足预期懊的基准收益率。办（3）地价、售懊价变动对投资收隘益率的影响按当地价上升10癌时，项目的投埃资利润率将下降巴至13.84氨，已不能满足预昂期的投资利润率芭15。当售价罢下降5时，项绊目的投资利润率靶也将不能满足预扒期的投资利润率般要求。熬从上分析可以看邦出，对财务净现芭值来说，地价获芭取

30、价格和售巴价都是敏感因素熬，相比之下，售办价更为敏感。原哎因在于该宗地地安价要一次性缴清吧，宗地获取价格败的变动数值等于靶全部投资的净现佰值变动值。熬对于内部收益率耙来说，地价比售翱价更为敏感。对爱于静态的投资收阿益率来说，售价霸是更为敏感的因叭素。吧除了地价和售价胺对本项目的影响唉较大外，开发周跋期和销售率对本白项目的影响也值稗得注意。开发周半期拖长除了导致熬资金不能及时回懊收再投入，NP叭V和IRR也会拌下降，投资回收埃期将延长外，还澳会加重资金的使凹用成本。而销售败率低下，即意味搬着投资资金不能凹快速回收，这样皑将使整个项目陷摆入僵局。 安5.2.3 概奥率分析靶为了更精把确地预测该宗地

31、埃投资地风险程度翱，下面用决策树翱来进行计算，详哎看附图1。埃经计算，E(F案NPV) = 搬20228.4碍4 万元袄风险标准偏差隘9949.10霸净现值变异系数吧49.18摆70%跋计算结果表明，挨本地块的期望折皑现净现金收入为阿20228.4唉4万元，处于较芭高盈利水平，而伴净现值变异系数把为49.18版，远低于70拜，说明其风险程瓣度在合理的范围按之中。半6.0 项目综唉合经济评价与建搬议版6.1 项目综版合经济评价巴上述财务效益评瓣估的结果说明，敖本宗地作为面向肮高端客户的豪宅跋开发用地是有较肮好投资前景的。班但由于地价较高耙，且要一次性缴笆交完毕，故对开艾发商的融资、高盎端客户开发、市挨场运作、房地产岸大势把握、政策氨研判等能力要求邦很高。且该地块暗将是以公开竞拍芭方式获取，市场靶的炒做、竞拍现安场的紧张气氛、胺竞投者的不同战佰略导向等都会影矮响到该地块的竞斑买价格，所以是绊否投资该项目不百能仅仅依靠对财爸务指标的分析，艾还要做充分的风氨险分析。败 6.2凹 有关说明及建阿议跋本报告是在未有隘投资方具体融资肮方案的前提下进艾行测算的，仅反敖映地块本艾身的投资