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1、关于测试状态与答题的技巧大家进入到最后的复习阶段后，要合理安排好自己的时间，要注意工作时间与复习时间的 协调，还有各门课程之间的平衡与相互补充，以保证在测试时能有一种良好的状态。可以适当 地进行一些习题的训练，但做习题并不仅仅是检验自己的复习效果，还要通过做习题来完善自 己的复习。在测试时也要注意答题的技巧，以保证尽可能地多得分。对于单选题，可根据自己的记忆 与理解进行选择。做多选题时要适当慎重，尽量保证选择的答案一定是正确答案，不能选错， 因为选错一个选项本题就不能得分。案例分析题通常会根据背景材料设计出 5 道左右的小问 题，先要从整体上读懂背景材料，理解题目要考核的主要内容是什么，然后分

2、项作答。每道小 题在回答时一定要抓住要点，因为写出要点即能得分。模拟试卷二及分析一、单项选择题 共 30 题，每题 1 分）1一级资质物业服务企业注册资本应为人民币 ）万元以上。A.50B.300C.500D.1000答案： C解读：一级资质注册资本为人民币 500 万元以上，二级资质注册资本为人民币 300 万元 以上，三级资质注册资本为人民币 50 万元以上。2新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起 ）日内，向工商注册所在地直辖市，设区的市人民政府房地产主管部门申请资质。A 30B 45C 60D 90答案： A 解读：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期

3、。物业服 务企业在领取营业执照之日起 30 天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质。3某物业服务企业仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方 M从管理类型和面积上看，该公司符合申报A. 级 ）资质条件二级三级三级暂定答案： .C 解读：一级和二级资质的企业要求管理两种类型以上物业，三级资质要求由委托管理的项 目即可。 TOC o 1-5 h z 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A. 7153045答案： C解读：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文

4、件和中标人的 投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标 人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3 名有排序的合理的中标候选人。招标人 ）。可任选其中一个作为中标人应以报价最低的为中标人应报请房地产行政主管部门确定中标人应按照中标候选人的排序确定中标人答案： D 解读：在评标环节中，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评 标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候

5、选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确 定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他 中标候选人为中标人。物业管理投标的过程包括：准备投标文件，获取招标信息，登记并取得招标文件，参加开标、现场答辩会议，送交投标文件，签订物业服务合同或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是 ）。一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一答案： D 解读：投标的程序为：获取招标信息、项目评估与风险防范、登记并取得招标文件、准备 投标文件、送交投标文件、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同。7物业服务合同由 ）与业主大会选聘的物业服务企业签订。各业主分别业主大会业

6、主委员会代表业主物业建设单位答案： C解读：一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为 合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。临时管理规约由 ）制定。建设单位购房人物业服务企业房地产行政主管部门答案： A 解读：物业销售之前，由建设单位制订临时管理规约。在此阶段，物业服务企业可协助建 设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制订临时管理规约。物业管理的早期介入是建设单位引入的 ）。设计工作项目监理工作开发建设工作物业管理咨询活动答案： D解读：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业 管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业

7、管理的角度对开发建设项目提出的合理 化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物、业管理专业人员提供。 ）之日止的物业管理活动。前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至首次业主大会会议召开业主大会成立C 50%业主入住物业服务合同生效答案： D 解读：前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管 理阶段。选聘了新的物业服务企业也就是物业服务合同生效。业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向 ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。建设单位业主委员会政府主管部门新物业服务企业答案： B解读：在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同

8、、退出物业管理项目 的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。具体应由业主委员会接 收。12 .因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏 等， ）应当负责修复和赔偿。装修人装修企业装修施工人员物业服务企业答案： A解读：因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修 人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人 擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，）。建设单位和物业服务企业将视业主入住不成立建设单

9、位和物业服务企业将视业主入住成立业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立答案： C 解读：教材中没有原话，应根据理解选择。14检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取 ）查验方法。测量敲击使用目测答案： B.解读：这是一个关于实践能力考核的题目。房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括 ）。砖结构木结构钢筋混凝土结构框架结构答案： D解读：按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其 他结构；按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结 构承重和大空间结构承重；按房屋的层次和高度可

10、分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑；按 房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调 ）。事后维修紧急抢修预防性维修大修答案： C.解读：为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要 求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能 够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设 施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备， 更应该实行预防性维修。17.物业供配电系统技术档案不包括A.日常运行 ）记录。客

11、户投诉维修和技术改造各项电器预防性实验和其他测试答案： B.解读：根据常识来选择，技术档案指与设备系统紧密相关的档案。18下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是 ）。挖巢法药杀法熏蒸法诱杀法答案： C.解读：白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等，可根据不同的情况采用 相应方法来治灭白蚁。 下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是 ）。浇水病虫害防治杂草防治绿化改造项目答案： D 解读：物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环 境布置、绿化有偿服务等工作。绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫 害防治、绿化保洁等。 下列关于

12、物业管理区域安全防范工作责任的说法中，表述正确的是 ）物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任物业管理区域内发生刑事案件时，物业服务企业不承担任何责任物业服务企业可对嫌疑人进行留置询问答案： A解读：根据对教材内容的综合理解选择。 下列关于消防通道管理的说法中，正确的是 ）。物业服务企业可视具体情况将部分消防通道化为停车位物业服务企业任何时候都不能将消防通道化为停车场物业服务企业如将消防通道化为停车位，应做好安全警示业主在消防通道停车与物业服务企业无关，无须进行管理答案： B 解读：车辆管理中，车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞

13、消防通道。部分车主为了 方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消 防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆 停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵 塞消防通道。22电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是 当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并 予以安慰；(2 立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；(3 被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协 助；(4 督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；(5

14、 将此次电梯事故详细记录备案。23实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服 务资金年度预决算并每 )不少于一次公布物业服务资金收支情况。三个月半年一年二年答案： C.解读： 酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例 收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服 务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业 服务企业而言，因为酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在 一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应当

15、向全体业主或者业 主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。24 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括 ）和物业服务企业的酬 金。物业服务成本物业服务支出物业服务支出、法定税费物业服务成本、法定税费答案： B 解读：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬 金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有 或者承担。根据以上解释判断。25住宅专项维修资金属于 。管理规约公共设施维护管理规定员工考核办法入住管理流程答案： C 解读：管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其

16、中公众制度主要包括精 神文明建设、管理规约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管 理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容；内部管理制度包括岗 位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、项目技术管理、安防管理等内容。一般在方案中以表格的形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。 27物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是 ）。政府定价政府指导价业主定价物业服务企业与业主协商确定答案： D解读：见物业管理条例相关内容。 28新建物业承接验收时，物业服务企业应向 ）索取物业档案资料。业主建设单位施工单位监理单位答案： B 解读：承接

17、查验不同于项目项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上， 对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林 绿化项目和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划 设计要求建设完成等进行核对查验 。 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是 给予指示或批准时，要用“请示”这个文种。比如，物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示”。“请示”是 上行文或前行文。请示一般是事项性请示，就某一事项请求上级单位（ 或领导 给予指示或批准。 按照住宅室内装饰装修管理办法 建设部令第 110 号），业

18、主在办理住宅装饰装修手续时，物业服务企业或制定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取 ）。管理服务费审批费施工现场管理费装修保证金答案： A 解读：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订物业装饰装修管理协议， 约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，物业装饰 装修管理协议中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运 费。二、多项选择题 共 15 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上选项符合题 意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分) 二级物业服务企业资质证书由 )颁发和管

19、理。国务院建设主管部门省、自治区人民政府建设主管部门省、自治区人民政府房地产主管部门直辖市人民政府房地产主管部门社区的市的人民政府房地产主管部门答案： BD 解读：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务 企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证 书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管 理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三 物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。新设立的物业服务企业在申请资质时

20、，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之 外，还要持 营业执照； (2 企业章程； (3 验资证明； (4 企业法定代表人的身份证明； (5 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。33物业管理招标的主体包括物业服务企业物业建设单位业主大会业主委员会物业所有权人答案： BCE解读：物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（ 单一业主 、物业产权人（ 政府机关或物业产权部门。 三大主体及各自对应的具体情况）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物 业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物

21、业管理的招标组织 工作。一些重点基础设施或大型公用设施的物业（ 如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等 ，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门 或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招 标。 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有 ）。签订合同的主体不同合同终止条件不同前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 答案： ABE解读：注意教材内容中暗含的知识。 下列关

22、于管理规约的说法中，正确的有 ）。管理规约经业主大会通过后生效管理规约对全体业主具有约束力管理规约对物业服务企业具有约束力管理规约对物业建设单位具有法律约束力管理规约仅有道义上的约束力答案： AB解读：管理规约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指 导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业 管理的基础和准则。36 某物业竣工交付 6 个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的 有 ）。立即通知电梯公司解决故障停梯问题电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用建设单位应承担此次事故的全部费用物业服务企业应承担渗漏机房

23、的维修责任及费用电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支答案： AC解读：结合项目保修的有关条款进行判断。 37按使用功能划分，物业可分为 ）物业。居住公共商业工业其他答案： ACDE解读：这是对于物业基本类型的划分。 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括 ）。车辆维修员车辆清洗员交通疏导及管理员停车场保洁员停车收费员答案： CDE解读：根据车辆管理内容来判断。 物业服务企业主营业务收入包括 ）收入。物业管理物业经营政策性亏损补贴物业大修共用部位的租赁收入 答案： ABD解读：主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使 用人提供维修、管理和服务

24、所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收 入。40 物业服务企业利润总额包括 )。企业所属项目上交的管理酬金营业利润投资净收益营业外收支净额补贴收入答案： BCDE解读：物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收 入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。记忆类的题目。物业服务支出的构成不包括 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3 物业管理区域清洁卫生费用；(4 物业管理区域绿化养护费用；(5 物业管理区域秩序维护费用；(6 办公费用；(7 物业服务企业固定资产折旧；(

25、8 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9 经业主同意的其他费用。按照物业服务收费管理办法，物业服务收费实行政府定价政府指导价市场调节价业主定价政府与业主共同定价答案： BC 解读：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和 相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服 务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅专项维修资金可用于 ）。弥补物业管理经费的不足共用部位、共用设施设备的维修共用部位、共用设施设备的更新共用部位、共用设施设备的改造共用部位、共用设施设备的日常维修答案： BCD解

26、读： 2007 年 12 月 4 日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008 年 2 月 1 日起施行。依据该办法，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更 新、改造的资金。 下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有 ）。由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担物业服务费用中不包括法定税费答案： AD解读：物业服务费用包干制

27、是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者 亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。对物业服务企业而言，物业项目管 理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力。 物业管理信用档案的建立范围包括 ）。A.物业服务企业B.物业管理专业人员业主委员会建设单位物业使用人答案：AB解读：根据国家建设部关于建立房地产企业及执（从业人员信用档案系统的通知（津住房函2002193f 号 及其他有关规定，物业服务企业信用档案的建立范围是所有物业服务企 业和物业管理师等执 （从业人员。三、案例分析题 共2题，每题20分）案例分析题 一）某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分

28、业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。编号意见与建议1部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3小区内停车秩序混乱，建议加强管理4小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率咼，建议及时检查更换7某部电梯安全隐患严重，需要大修8建议小区外墙全部翻新9小区老鼠和蚊蝇较多 特别是蚊子），建议采取措施10小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11部分业主要求减免物业服务费12希望提供家政服务13部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽

29、量错开，避免与业主争用电 梯问题1 :解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决不考虑人工、培训等管理成本的增加）？5分）答：1 ）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项2）其中第1、6、9项应在物业服务费中列支；第 7、8项从住宅专项维修资金中列支， 或由全体业主分摊。问题 2：上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如 何处理？ 4 分）答： 1）第 4 项和第 12、 13 项2）物业服务企业应向业主做出解释，第4 项和第 13 项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门 城管、交通等）反映，积极协调，争取 解决，可积极联系家政，按业主要求提供服务；并跟踪事态，及时向业主通报。问