中级经济师-房地产经济专业知识与实务知识汇总

1、经济师房地产专业知识与实务内容汇总 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc243909705 经济师房地产专业知识与实务内容汇总-整理目录版 PAGEREF _Toc243909705 h 1 HYPERLINK l _Toc243909706 第一章房地产经济基本理论 PAGEREF _Toc243909706 h 3 HYPERLINK l _Toc243909707 第一节区位理论 PAGEREF _Toc243909707 h 3 HYPERLINK l _Toc243909708 第二节供求理论 PAGEREF _Toc243909708 h 9 HYPER

2、LINK l _Toc243909709 第三节 地租地价理论 PAGEREF _Toc243909709 h 11 HYPERLINK l _Toc243909710 第四节城市化理论 PAGEREF _Toc243909710 h 12 HYPERLINK l _Toc243909711 第二章房地产征收征用 PAGEREF _Toc243909711 h 16 HYPERLINK l _Toc243909712 第一节房地产征收征用概述 PAGEREF _Toc243909712 h 16 HYPERLINK l _Toc243909713 第二节房地产征收的前提条件 PAGEREF _

3、Toc243909713 h 17 HYPERLINK l _Toc243909714 第三节房地产征收的权限和程序 PAGEREF _Toc243909714 h 17 HYPERLINK l _Toc243909715 第四节房地产征收的补偿和安置 PAGEREF _Toc243909715 h 20 HYPERLINK l _Toc243909716 第三章建设用地使用制度 PAGEREF _Toc243909716 h 24 HYPERLINK l _Toc243909717 第一节建设用地概述 PAGEREF _Toc243909717 h 24 HYPERLINK l _Toc24

4、3909718 第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用 PAGEREF _Toc243909718 h 26 HYPERLINK l _Toc243909719 第三节国有建设用地使用权转让 PAGEREF _Toc243909719 h 34 HYPERLINK l _Toc243909720 第四节国有建设用地使用权出租 PAGEREF _Toc243909720 h 34 HYPERLINK l _Toc243909721 第五节国有建设用地使用权抵押 PAGEREF _Toc243909721 h 36 HYPERLINK l _Toc243909722 第六节国有建设用地使用权收回和

5、终止 PAGEREF _Toc243909722 h 39 HYPERLINK l _Toc243909723 第七节闲置国有建设用地的处理 PAGEREF _Toc243909723 h 40 HYPERLINK l _Toc243909724 第八节集体建设用地使用制度* PAGEREF _Toc243909724 h 40 HYPERLINK l _Toc243909725 第四章房地产市场调研 PAGEREF _Toc243909725 h 42 HYPERLINK l _Toc243909726 第一节房地产市场调研概述 PAGEREF _Toc243909726 h 42 HYPE

6、RLINK l _Toc243909727 第二节房地产调研的内容（三大方面） PAGEREF _Toc243909727 h 44 HYPERLINK l _Toc243909728 第三节房地产市场调研资料的搜集 PAGEREF _Toc243909728 h 46 HYPERLINK l _Toc243909729 第四节房地产市场调研的类型和方法 PAGEREF _Toc243909729 h 47 HYPERLINK l _Toc243909730 第五节房地产市场分析和预测 PAGEREF _Toc243909730 h 48 HYPERLINK l _Toc243909731 第

7、五章房地产投资项目经济评价 PAGEREF _Toc243909731 h 52 HYPERLINK l _Toc243909732 第一节房地产投资概述* PAGEREF _Toc243909732 h 53 HYPERLINK l _Toc243909733 第二节资金的时间价值及等值计算 PAGEREF _Toc243909733 h 54 HYPERLINK l _Toc243909734 第三节房地产投资项目现金流量 PAGEREF _Toc243909734 h 65 HYPERLINK l _Toc243909735 第四节房地产投资项目的财务报表 PAGEREF _Toc243

8、909735 h 67 HYPERLINK l _Toc243909736 第五节房地产投资项目经济评价指标和方法 PAGEREF _Toc243909736 h 69 HYPERLINK l _Toc243909737 第六章房地产投资项目不确定性分析 PAGEREF _Toc243909737 h 77 HYPERLINK l _Toc243909738 第一节房地产投资项目不确定性分析概述 PAGEREF _Toc243909738 h 78 HYPERLINK l _Toc243909739 第二节房地产投资项目盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc243909739 h 78 HYP

9、ERLINK l _Toc243909740 第三节房地产投资项目敏感性分析 PAGEREF _Toc243909740 h 81 HYPERLINK l _Toc243909741 第四节房地产投资项目风险分析 PAGEREF _Toc243909741 h 82 HYPERLINK l _Toc243909742 第七章房地产投资项目方案比选 PAGEREF _Toc243909742 h 88 HYPERLINK l _Toc243909743 第八章房地产开发项目管理 PAGEREF _Toc243909743 h 106 HYPERLINK l _Toc243909744 第九章房地

10、产市场营销 PAGEREF _Toc243909744 h 122 HYPERLINK l _Toc243909745 第十章房地产估价 PAGEREF _Toc243909745 h 141 HYPERLINK l _Toc243909746 第十一章物业管理 PAGEREF _Toc243909746 h 166 HYPERLINK l _Toc243909747 第十二章房地产金融 PAGEREF _Toc243909747 h 185 HYPERLINK l _Toc243909748 第十三章房地产税收 PAGEREF _Toc243909748 h 204第一章房地产经济基本理论【

11、考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年 份单项选择题多项选择题案例分析题合 计2008年5题5分2题4分7题9分2007年4题4分1题2分5题6分2006年2题2分2题4分4题6分【主要内容】第一节 区位理论第二节 供求理论第三节 地租地价理论第四节 城市化理论【内容详解】第一节区位理论1.区位和区位理论1.1 区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2 区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性

12、大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题1单选题】【2008年真题】某城市位于东经ll679，北纬3957，该经纬度反映的是该城市的（ ）。A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案D【例题2多选题】【2008年真题】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（ ）。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位答案BCD1.3 房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落方位距离朝向楼层交通通达

13、性可及性从外到达该宗房地产便捷性从该房地产去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化【例题1多选题】【典型例题】房地产区位主要包括（ ）等要素。A.位置B.交通C.周围环境和景观D.权属E.外部配套设施答案ABCE【例题2单选题】【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（ ）。A.交通比较方便B.很容易从外部到达该房地产C.很容易从该房地产去往别处D.离市中心的距离比较近答

14、案C1.4 区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论在城市周围农业区位如何布局工业区位理论工业企业如何布局中心地理论城市如何布局城市空间理论城市内部各用地功能如何布局2.农业区位理论2.1 杜能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2 杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售

15、成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化（销售价格）和（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润【例题单选题】【往年真题】 按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润答案C解析P=V-（E+T） P+T=V-E=k利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3 杜能农业区位理论的结论杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业

16、区-发展畜牧业2.4 杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2 以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料和限地性原料原料指

17、数限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）【例题单选题】【2008年真题】韦伯提出的原料指数是指（ ）。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案B解析本题考查原料指数的公式。原料指数限地性原料总重量/制成品总重量3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力

18、费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.4 集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大小4.中心地理论4.1 基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售

19、范围消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题单选题】【2007年真题】某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品悄售范围答案A4.2 克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3 克氏中心地理论的结论六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4 克氏市场等级序列多种商品与不

20、同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小5.城市空间结构理论（四种理论）5.1 同心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式【例题单选题】【2008年真题】伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（ ）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”答案D5.

21、2 扇形理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3 多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用5.4 中心商务区土地利用模式三项指标CBD土地利用空间结构（4个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实

22、质与前提假设实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节供求理论1.房地产需求1.1 房地产需求的含义房地

23、产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和【例题单选题】【2008年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ）。A.甲B.乙C.丙D.丁答案A1.2 决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格水平反相关，特例是炫耀

24、物品和吉芬物品消费者的收入水平正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）消费者对未来的预期买涨不买跌【例题多选题】【2008年真题】房地产有效需求是（ ）等因素的函数。A.商品房品质B.消费者收入C.消费对象D.抵押贷款能力E.房地产价格答案BDE1.3 房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化2.房地产供给2.1 房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件

25、）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量2.2 决定房地产供给的因素该种房地产价格水平正相关关系该种房地产开发建设成本反相关关系该种房地产开发技术水平正相关关系房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给2.3 房地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动沿供给曲线的变动价格发生变化供给曲线的平移

26、价格以外的因素发生变化3.房地产均衡价格均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨4.房地产供求与价格关系的特殊性全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节 地租地价理论1.地租与地价的概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其

27、本质是一次性收取的若干年的地租2.地租的产生和发展地 租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系3.级差地租、绝对地租和垄断地租3.1 级差地租级差地租肥沃程度位置级差地租同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态3.2 绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3.3 垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件

28、4.地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地，若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为【例题多选题】【典型例题】地租与地价的关系是（ ）。A.地价是地租的资本化表现B.地租是地价的基础C.对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和D.对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和E.若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率答案ABD解析E应加个条件，即永久租期第四节城市化理论1.城市及其产生和发展1.1 城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是国家或

29、一定地域的政治、经济和文化中心我国的城乡居民点系列为：村乡镇建制镇市城镇或城市包括建制镇和市，城市型居民点乡村包括村和乡镇，乡村型居民点1.2 城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治、经济、文化中心与各种产业集聚地职能单一【例题多选题】【2007年真题】与乡村相比，现代城市的特性体现在（ ）。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低答案BCD1.3

30、 城市的分类序号分类标准1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市100万50万100万20万50万乙丙B.乙丙甲C.乙甲丙D.甲丙乙答案C本题考查净现值指标的计算NPV甲300（P/A,10%,8）1000NPV乙520（P/A,10%,8）2000NPV丙600（P/A,10%,8）3000该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数（P/A，10%,8）只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。根据以上两次比较大小，可知，乙甲，甲丙，所以三者排序为乙甲丙。2.2净现值率比较法净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现

31、值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。净现值率（NPVR）是净现值与投资现值之比，其计算公式是：NPVR=NPV/IP上式中，NPVR为净现值率；NPV为净现值；IP为方案的全部投资现值。例71中A、B、C三个方案为例，利用净现值率进行方案比较。假设ic仍为l0%。分别采用公式（71）计算各方案的净现值率。NPVR（10%）A=116.03/200=0.58015=58.02%NPVR（10%）B=145.03/300=0.48343=48.34%NPVR（10%）c=136.72/400=0.3418=34.18%经比较可知A方案最优

32、。显然，采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，所以评价的结论就可能不同。在这个例题中，采用净现值率评价指标的结论是方案A为最优方案，即当决策者受到的最大制约是资金不足时，三个方案中选择方案A是较合理的。2.3差额投资内部收益率法含义：差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。公式：过程：（1）把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列。在进行方案排列时，通常要设一个投资额为零的方案，即零投资方案。这是因为有时所有可供选择

33、的方案在经济上均是不可取的，但是在方案比选时，总能选出一个相对较优的方案，而这选出的相对较优的方案实际上也是不可取的。为了防止此类情况发生，把投资额为零的方案也作为一种方案来考虑。（2）选择初始投资最少的方案为临时的最优方案。通常是先把零投资方案作为临时最优方案（设各投资方案的初始投资从小到大的排列顺序依次为A0、A1、A2、A3，An。，其中A0为零投资方案）。（3）计算差额投资（A1-A0）方案的差额投资内部收益率IRRA1-A0。若IRR A1-A0iC，则去掉AO方案，把A1方案视为临时最优方案；再计算差额投资（A2-A1）方案的差额投资内部收益率IRRA2-A1,若IRR A2-A1

34、iC，则去掉A1方案，A2方案成为临时最优方案，依此分别计算各方案的差额内部收益率；若IRR A1-A0 iC，则去掉A1方案，A0方案成为临时最优方案，再计算差额投资（A2-A0）方案的差额内部收益率IRR A2- A0，若IRR A2- A0 i。=15%，所以划掉A0方案，A1方案成为临时最优方案。然后取A3方案同A1方案比较。用A3方案的净现金流量减去A1方案的净现金流量，得到（A3-A1）新方案的现金流量如表74所示。求IRRA3-A1表7-4（A3-A1）方案现金流量表 单位：万元 年末方案A1A3A3-A10-5000-8000-30001-1014001900500令i1=10

35、%，则（A3-A1）方案的净现值NPV1为：NPV1=500/10%1-1/（1+10%）10-3000=72.28（万元）令i2=11%，则：NPV2=500/11%1-1/（1+11%）10-3000=-55.38（万元）IRRA3-A1=10%+72.28/（72.28+-55.38）（11%-10%）=10.57%因为IRRA3-A1=10.57%iC=15%，故方案A2优于A1方案。由于所有的方案都已比较过，A2方案就是最优方案。标准上例表明，用投资差额内部收益率法比选方案的判别准则是：若IRRiC，则投资大的方案为优；若IRRiC，则投资大的方案为优B.IRRiC，则投资小的方案为

36、优C.基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率D.在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率进行比选答案B【例题2多选题】【典型例题】下列说法中正确的有（ ）。A.内部收益率最大准则只有在基准收益率大于被比较的两个方案的差额内部收益率的前提下才成立B.基准收益率大于被比较的两个方案的差额内部收益率时，如果将投资大的方案相对于投资小的方案的增量投资用于其他投资机会，会获得高于差额内部收益率的盈利率时，用内部收益率最大准则进行方案比选的结果就是正确的C.基准收益率大于被比较的两个方案的差额内部收益率时，如果将投资大的方案相对于投

37、资小的方案的增量投资用于其他投资机会，会获得低于差额内部收益率的盈利率时，用内部收益率最大准则进行方案比选的结果就是正确的D.基准收益率小于被比较的两个方案的差额内部收益率时，内部收益率最大准则选择方案就会导致错误的决策E.基准收益率小于被比较的两个方案的差额内部收益率时，内部收益率最大准则选择方案仍然成立答案ABD2.4 差额净现值法含义：对于互斥方案，利用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法，称为差额净现值法。公式： NPV= =NPVA-NPVB过程：首先计算两个方案的净现金流量之差，然后分析投资大的方案相对于投资小的方案所增加投资在经济上是否合理，即差额净现值是否大于零。按投资额从小

38、到大排列，比较，先设有一个零投资方案,每比较一次就淘汰一个方案，其方法与投资差额内部收益率法是一样的。标准：若NPVO，表明增加的投资在经济上是合理的，投资大的方案优于投资小的方案；反之，则说明投资小的方案是更经济的。另外，由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致。例73 对表72所示的投资方案的现金流量，试在基准收益率为15%，寿命期均为10年的条件下，用差额净现值法选择最佳方案。解将表72的现金流量整理为表76。表76互斥方案A1,A2,A3的净现金流量表 单位：万元方案初始方案年净收益A000A1-50001400A3-80001900A2-

39、100002500A1- A0-50001400A3- A1-3000500A2- A1-50001100（1）A1方案与零投资方案相比，其差额净现值为NPVA1-A0=1400/15%1-1/（1+15%）10-5000=2026.8（万元）由于NPVA1-A0=2026.8万元0，说明A1方案的绝对值效果是好的，划去A0方案，A1方案为临时最优方案。（2）A3方案与A1方案相比，其差额净现值为：NPVA3-A1=500/15%1-1/（1+15%）10-3000=-490.62（万元）由于NPVA3-A1=-490.62万元0，说明A2方案为优。因为所有的方案都已比较过，所以最佳方案为A2

40、方案。【例题多选题】【典型例题】对于需要比较多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的有（ ）。A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的E.用差额净现值法对互斥方案比选的结论也往往与用净现值率法比选的结论不一致答案ABCE2.5差额投资回收期法含义：差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营

41、成本的节约额逐年回收所需要的时间，即：公式： Pa=K/C=（K2-K1）/（C1-C2）标准：当Pa小于基准投资回收期Pc，说明追加投资的经济效益是好的，选择投资大的方案；若PaPc说明追加投资不经济，应选择投资小的方案。当两个方案的年产量不同时，即Q2Q1,若K2/Q2K1/Q1,C2/Q2C1/Q1,其差额投资回收期Pa为：Pa=（K2/Q2-K1/Q1） / （C1/Q1- C2/Q2）当PaPc，投资小的方案为优。注意结论互斥方案比选，净现值法、差额净现值法和投资差额内部收益率法的评价结论具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。原因是净现值从投资总额的效益角度评价净现值率从单位

42、投资的效益角度评价。如果资金表现为短缺要素，采用净现值率作为比选判据较为合理；相反，当事先明确了资金范围时，应采用净现值来衡量，以实现有限资金的合理使用。【例题1多选题】【典型例题】关于差额投资回收期法，下列表述中不正确的有（ ）。A.差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间B.若方案的年产量相同，当差额投资回收期Pa小于基准投资回收期Pc，应选择投资小的方案C.若方案的年产量相同，当差额投资回收期Pa大于基准投资回收期Pc，应选择投资大的方案D.若两个方案的年产量不同，当差额投资回收期Pa小于基准投资回收期Pc，投资大的

43、方案为优E.若两个方案的年产量不同，当差额投资回收期Pa小于基准投资回收期Pc，投资小的方案为优答案BCE【例题2多选题】【典型例题】下列对互斥方案的各种比选方法表述中，不正确的有（ ）。A.净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性B.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性C.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论有时会得出相反的结论D.净现值从投资总额的效益角度评价，净现值率从单位投资的效益角度评价E.在进行互斥方案比选时，应究竟选择哪个判据，主要看资金的限制条件，若资金为短缺要素，此时采用净现值作为

44、比选判据较为合理答案BE3.计算期不同的互斥方案比选3.1年值法3.2现值法3.1年值法净年值法净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值（NAV）进行比较，以年值较大的方案为优。例74 互斥方案A、B、C的现金流量见表77，试在基准收益率为10%的条件下选择最优方案。表77 A、B、C方案的现金流量 方案投资额（万元）年经营收入 （万元）年经营成本 （万元）年净收益 （万元）寿命期（计算期） （年）A30011529865B360145371086C450189471428解 由于各方案的计算期不同，故采用净年值法进行比选。解法一：各方案的年净收益已在表77中计算出来，因为各年的净收益相等，所

45、以其净年值只要将初始投资额乘以等额分付资本回收系数，求出初始投资在计算期内每年的等额支付额，然后用年净收益减去这个等额支付额即可。计算如下：NAVA=-30010%（1+10%）5/（1+10%）5-1+86=6.86（万元）NAVB=-36010%（1+10%）6/（1+10%）6-1+108=25.34（万元）NAVC=-45010%（1+10%）8/（1+10%）8-1+142=57.65（万元）因为NAVCNAVBNAVA，所以方案C为最优方案。解法二：求各方案的净年值：NAVA=-300+86/10%1-1/（1+10%）5 10%（1+10%）5/（1+10%）5-1=6.86（万

46、元）NAVB =-360+108/10%1-1/（1+10%）6 10%（1+10%）6/（1+10%）6-1=25.34（万元）NAVC =-450+142/10%1-1/（1+10%）8 10%（1+10%）8/（1+10%）8-1=57.65（万元）费用年值法在有些情况下，各互斥方案之间的效益基本相同或具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时可用费用年值法进行方案比选。费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较低的方案为较优方案。例75 有A、B两个互斥方案，效益相同，有关数据见表78。若基准收益率为10%，试选择最优方案。表78 A、B方案费用 单位：万元 方

47、案初始投资年经营成本残值计算期（年）A1603289B1304696解 这两个互斥方案由于效益相同，计算期不同，可用费用年值法进行比选。ACA=16010%（1+10%）9/（1+10%）9-1+32-810%/（1+10%）9-1=59.19（万元）ACB=13010%（1+10%）6/（1+10%）6-1+46-910%/（1+10%）6-1=74.68（万元）因为ACA NPVA，所以B方案优于A方案。年值折现法年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。例77某投资项目有A、B两个互斥方案可供选择，各方案的有关数据见表710，试在基准收益率为l2%的条件

48、下用年值折现法选择最优方案。表7-10 A、B方案的有关数据 单位：元 方案投资额年净收益计算期A8003606B12004808解取最短的计算期6年为共同计算期，用年值折现法求各方案的净现值。NPVA =-800+360/12%1-1/（1+12%）6=680.11（万元）NPVB =-120012%（1+12%）8/（1+12%）8-1+480 （1+12%）6-1/12%（1+12%）6=980.32（万元）因为NPVBNPVA,所以选B方案。差额内部收益率法用内部收益率法进行计算期不同的互斥方案经济效果评价，首先需要对各方案进行绝对效果检验，然后再对通过绝对效果检验（NPVO或IRRi

49、C）的方案用计算差额内部收益率的方法进行方案比选。就一般情况而言，用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，应满足下列条件之一：初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长；初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短。例7-8 某投资项目有A、B两个互斥方案，计算期分别为5年和3年，各自计算期内的净现金流量如表711。若基准收益率为l0%，试用差额内部收益率法进行方案比选。表711 A、B方案的净现金流量表单位：万元 012345A-3009696969696B-100424242解（1）先进行各方案绝对效果检验，计算每个方案在各自计算期内的内部收益率。A方案：令i1=18%，则有：N

50、PVA（18%）=-300+96/18%1-1/（1+18%）5=0.21（万元）令i2：=19%，则有：NPVA（19%）=-300+96/19%1-1/（1+19%）5=-6.47（万元）IRRA=18%+0.21/（0.21+6.47）（19%-18%）=18.03%B方案：令i1=12%，则有：NPVB（12%）=-100+42/12%1-1/（1+12%）3=0.88（万元）令i2=13%，则有：NPVB（13%）=-100+42/13%1-1/（1+13%）3=-0.83（万元）IRRB=12%+0.88/（0.88+0.83）（13%-12%）=12.52%由于IRRA=18.0

51、3%iC=10%，IRRB=12.52%iC=10%，故A、B方案均能通过绝对效果检验。（2）检验能否使用差额内部收益率法进行方案比选。计算初始投资大的A方案的平均净现金流：-300/5+96=36（万元）；计算初始投资小的B方案的平均净现金流：-100/3+42=8.67（万元）；初始投资大的A方案的平均净现金流大于初始投资小的B方案，且A方案的计算期（5年）长于B方案的计算期（3年），因此可用差额内部收益率法。（3）计算A,B方案的差额内部收益率IRR。可列出下列等式：-300+96/IRR1-1/（1+IRR）5IRR（1+IRR）5/（1+IRR）5-1-100+42/IRR1-1/（

52、1+IRR）3IRR（1+IRR）3/（1+IRR）3-1=0 （1）令i1=20%，并将其代入（1）式得：-300+96/20%1-1/（1+20%）520% （1+20%）5/（1+20%）5-1-100+42/20%1-1/（1+20%）320% （1+20%）3/（1+20%）3-1=1.14（万元）0令i2=21%，并将其代入（1）式得：-300+96/21%1-1/（1+21%）521% （1+21%）5/（1+21%）5-1-100+42/21%1-1/（1+21%）321% （1+21%）3/（1+21%）3-1=-0.31（万元）0用内插法求IRR如下：IRR=20%+1.1

53、4/（1.14+0.31） （21%-20%）=20.79%（4）因为IRR=20.79%iC=10%,所以应选年均净现金流量大的A方案。【例题多选题】【典型例题】一般情况而言，用差额投资内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，下列说法中正确的有（ ）。A.满足初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期短的项目可以采用B.满足初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长的项目可以采用C.满足初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短的项目可以采用D.满足初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期长的项目可以采用E.项目满足初始投资额大的方案年均净现金流大的条件即可，计算期无关紧要答案BC4

54、.房地产投资项目可行性研究报告4.1房地产投资项目可行性研究的含义和作用4.2房地产投资项目可行性研究的主要依据4.3房地产投资项目可行性研究的工作步骤4.4房地产投资项目可行性研究报告的结构4.5房地产投资项目可行性研究报告的编制4.1房地产投资项目可行性研究的含义和作用房地产投资项目可行性研究的含义房地产投资项目可行性研究是在项目投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建

55、设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。房地产投资项目可行性研究的作用（1）申请项目核准的依据。（2）项目投资决策的依据（3）筹集建设资金的依据（4）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据。（5）下阶段规划设计工作的依据。（6）项目考核和后评价的依据。【例题多选题】【典型例题】投资项目可行性研究报告的作用有（ ）。A.为申请项目核准提供依据B.为项目筹集建设资金提供依据C.为项目考核和后评价提供依据D.为项目决策提供依据E.招投标的依据答案ABCD4.2房地产投资项目可行性研究的主要依据（15项）

56、（1）国家相关法律法规；（2）国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准、地方政府法规及规定；（4）城市规划行政主管部门出具的规划意见；（5）国有建设用地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；（8）项目建议书是对房地产投资项目的总体设想，主要论证项目的必要性，同时初步分析项目建设的可能性，它是进行各项投资准备工作的主要依据；（9）委托人的意图，是指可行性研究的承担单位应

57、充分了解委托人建设项目的背景、意图、设想，认真听取委托人对市场行情、资金来源、协作单位、建设工期及工作范围等情况的说明；（10）自然、地理、气象、水文、地质等基础资料；（11）经济、社会、人口、就业以及房地产供需情况等基础资料；（12）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（13）国家和行业所规定的经济参数和指标；（14）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；（15）可行性研究所需要的其他资料。4.3房地产投资项目可行性研究的工作步骤7个步骤（1）接受委托（2）组建工作小组（3）制定工作计划（4）调查研究（5）方案研制与优化（6）项目的经济评价（7）编写可行

58、性研究报告4.4房地产投资项目可行性研究报告的结构可行性研究报告的基本构成（1）封面。（2）摘要（3）目录（4）正文（5）附表附图（6）主要参考资料房地产投资项目可行性研究的内容（11项）1.项目总说明2.项目概况3.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定4.市场分析和建设规模的确定5.规划设计方案的选择6.资源供给条件分析7.环境影响评价8.项目开发组织机构和管理费用的研究9.开发建设计划的编制10.项目的经济评价及社会效益分析11.结论及建议4.5房地产投资项目可行性研究报告的编制投资项目经济评价应遵循的基本原则（1）“有无对比”原则（2）效益与费用计算口径对应一致的原则（3）收益与风险

59、权衡的原则（4）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则（5）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤（1）资料搜集与整理统计（2）项目规划方案设计（3）项目进度安排（4）项目总投资费用估算（5）项目的租售计划及价格预测（6）项目资金筹措计划（7）基本报表的编制及经济指标计算（8）对经济评价指标的检验（9）不确定性分析和风险分析（10）可行性研究报告的结构设计（11）可行性研究报告的编写第八章房地产开发项目管理【本章历年考试情况】本章所占分值一般在7分左右【本章的特点】叙述性为主，没有计算分值固定难度不大，容易理解经过充分准备可以不丢分【本章学

60、习方法】仔细阅读教材，认真听课做相关的练习，帮助找到考点，熟悉相关理论在做练习的基础上，带着考点再进行教材阅读主要内容1. 房地产开发项目管理概述2. 房地产开发项目招投标3.房地产开发项目进度、投资和质量管理4. 房地产开发项目合同管理1. 房地产开发项目管理概述1.1房地产项目的定义与特征1.2房地产项目全寿命周期1.3房地产项目的系统构成1.4房地产项目管理的含义1.5房地产项目管理过程1.6房地产项目管理组织1.房地产开发项目管理概述1.1房地产项目的定义与特征工程建设项目的概念是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按照特定的程序完成的一次性任务