2014年12月行业会肖宏伟老师课件

1、房地产营改增全方位准备与应对策略主讲人：肖宏伟2014年12月纳税人俱乐部肖宏伟老师资深税务稽查专家国家税务总局所得税专家库成员国家税务总局督查内审师资北京财税研究院研究员税务干部业务培训兼职教师 房地产建筑业营改增政策猜想：1、营改增前要做好充分学习、准备；2、企业全员参与。特别是项目经理；3、建筑业税率11%；房地产17%?上升。房地产建筑企业对营改增有七点忧虑.doc4、营改增前后的发票管理、税金核算、跨期合同、税企沟通一定要集团统一操作；5、甲供材、挂靠、分包、BT、EPC等模式。6、发票！发票！经营成败必将靠发票！关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知.doc（税总发201412号

2、）依法规范执法行为，避免重复进户执法。统筹进户执法工作，简并进户执法事项。充分利用信息资源，实现信息共享。加强部门工作衔接，切实注重协调配合。严格规范进户执法，坚决纠正违规行为。国家税务总局关于做好组织税收收入工作的通知78号.doc1、依法组织税收收入。坚决不收“过头税”坚决防止突击收税的行为。2、加强征管堵漏增收。不动声色依靠打击违法、堵塞漏洞、科技管理增收，主观努力，提高征管质量和效率。加大土地增值税清算力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理，推进反避税工作，进一步提高税收征管水平。3、认真落实税收政策。第一部分：房地产建安企业营改增制度设计与影响展望 税率、时间、征管、协调1、企业税负

3、挑战2、企业管理模式的挑战3、建筑成本增加的挑战4、新旧制度衔接阶段的不确定因素挑战5、加强对承包人和分公司经营管理6、选择具有增值税纳税人资格的合作商7、加强税法培训，做好相应报价调整一、增值税制度改革进程和展望2013年8月1日全国部分行业试点：剩下全部行业 金融服务，房地产，建筑，文化体育行，生活性服务业加入营改增 2015年底前 （政策发布日期及准备时间未知） 准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！准备时间太少（图）营改增给房地产业带来的影响（图）房地产各阶段价值链影响（图）二、营改增需协调众多相关方利益协调 收入和成本费用、利润变化，对业务影响；.进项税是影响现金流、成本的主要因

4、素； .销项税是否可以转嫁？决定业绩； .协调相关各方在同一价值链上利益分配；.如何协调集团内部各公司利益； .过渡期的处理非常重要； .如何落实营改增带来的益处，如何避免营改增带来的不利影响，如何做到合规；营改增前后房地产价值链中主要关系处理政府 材料设备、供应商 施工企业 各类金融机构 勘察设计广告法律及其他服务商购房人、租户、酒店 物业公司 拆迁公司三、进项税是影响房地产企业现金流和成本的主要因素 .各项前期投入相关的进项税长期无法收回.营改增可能增加的“进项税”：.土地支出土地出让金征收增值税？.各类利息支出金融营改增政策及税率未定 .建筑施工支出建筑业税率提高 .其他各类供应商其他各

5、行业税率提高 .存量房产的进项税如何处理 .新建房产如转为投资性房产，是否巨额进项税长期无法抵扣。房地产开发周期长，“进项税退还”? 四、房地产建筑企业面临营改增八项准备1.增值税抵扣链条的断裂风险防范 2.施工建材合同发票的处理。3.甲方供应大宗设备和材料的税制设计衔接4.人工成本占25%左右无发票抵扣的解决思路 5.设备的折旧、设备设施租赁的利用。 6、挂靠与分包业务的准备与衔接。7.应对劳务发生地的税收管理模式8、跨期合同与发票收款时间的衔接。 营改增税收政策解读及对建筑业影响分析营业税改增值税 建筑业发展遇到了新考验.doc1、营改增对施工企业的经营模式影响？2、营改增对企业财务指标及

6、绩效评价的影响？3，营业税改增值税后对会计核算的影响4，营改增对施工企业经营预算工作的影响？5、营改增对施工企业资金管理的要求？五、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？资金是否结算 完毕？ 是否已全部申报营业税？ 发票是否开具？对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？发票缴销后后续事项如何处理？第二部分、可预见的房地产建筑业营改增主要税务问题及应对策略 国家推行“营改增”改革试点究竟是为了什么？“营改增”的改革脚步已经走到哪儿了？房地产建筑业何时推行“营改增”？2015？营改增对房地产建筑施工企业的影响究竟有多大？营改增的会增加企业税务稽查风险吗？营改增之后房地产企业该如何实施筹划？发票

7、变革会让房地产建筑业雪上加霜吗？1，税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？认定标准，一个增加；500征税范围，两个扩展；生产、生活扣税凭证，三个变化；通用、运输、代开。税率档次，两个变四”6、11、13、17。关于简并增值税征收率有关问题的公告.doc36关于简并增值税征收率政策的通知（财税57号）.doc将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。涉及（财税20099号）（财税2008170号）2，预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？ 试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。建安11%，房

8、地产销售、出租17%3，对于不同类型的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？ 住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？ 对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？ 对于大额进项税是否可能返还，还是留抵？4，营改增改革之前取得的材料、固定资产等有可能不再被允许抵扣，如何解决？参考：实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含）后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照

9、现行营业税政策规定补缴营业税。5，存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？项目划断？营改增前立项办登记的划购地的低税率。之后为正常税率？销售对象为非增值税纳税人可以选择简易计税方法。合同未到期的继续缴纳营业税。6，营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？增值税纳税人分为一般纳税人和小规模。一般纳税人适用一般计税方法计税，可抵扣进项税。小规模适用简易计税方法，不得抵扣进项税 小规模纳税人可以申请成为一般纳税人。不能反向。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。7，长期合同如多

10、年完成总包合同如何处理？试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内，营业税还是简易征收增值税？是否合适的？ 8、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？营改增后，一级开发商仍然可以按净额缴纳增值税？在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？ 项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司

11、的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？9，取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？支付的土地出让金可以抵扣进项税？6%、11%、17%支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？ 抵扣票据认定？10、资金成本利息方面如何抵扣进项税？银行贷款利息方面，银行是否会开具增值税专用发票以抵扣进项税？ 小额贷款公司、典当行、信托公司、委托贷款、民间借贷。发票怎样取得？个人收取利息可以开增值税发票吗？11、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？代建，房地产公司代理业增值税如何处理？ 项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电

12、、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？ 其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？财税【3013】106号十一条：单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务： （一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。 （二）财政部和国家税务总局规定的其他情形12，是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？销售/出租高中低挡住宅是否有不同增值税处理？ 在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值

13、税后，该房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 转让在建工程增值税如何处理？ 质保期结束后，剩余的工程款（质量保证金）才支付，取得增值税专业发票时是否已完成销售，没有相应的销项税抵扣怎么办？13，项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？将自产、委托加工的货物用于非应税项目；将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；将自产、委托加工或购买的货物

14、用于分配给股东或投资者；将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费； 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？14，以房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？投资应该缴纳增值税。合作建房分配时按营业税情况处理？土地增值税。15，项目部纳税地点在哪里？总机构所在地？项目所在地？省市县区？一项目一登记？项目部预缴，总部汇缴？16，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？开发单位同施工单位之间如何进行合适的重新安排？ 签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等）

15、，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？ 对于支付工程款（进度款）时，是否立刻开具增值税专业发票？ 建筑业劳务纳税时间可能影响建设单位开具发票的时点。17，施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？ （一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。18，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？领购增值税专

16、业发票有限额，如何处理？ 建筑业税率提高至11%，是否转嫁销项税给开发公司？增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？ 建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税专用发票的情况，对于部分难以取得增值税专用发票的成本，是否有特殊的处理方式？ 营业税改增值税对房地产建筑业的影响小结建筑企业无法承受11%的增值税税率。调研过程中各种不同类型企业测算结果表明，所有的企业都将大幅增加税负BT、BOT大项目，建筑施工企业融资量大幅增加，垫资施工量大幅增加。大量的BT项目长期没有收入，不知如何缴纳增值税。长时间的大量垫资，建筑企业不堪重负。政府项目

17、、甲方不需要专用发票增值税第三部分、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹划（一）、营改增前夕，纳税人需要做好的准备营改增不重新办税务登记，国税要录税种1.自身经营范围的评估；2.营改增后的税负变化；3.财务核算方式的改变；4.发票的领购、开具、纳税申报的改变；5.上下游供应链的影响；6.可能带来的潜在的发展机遇等。（二）、房地产建安应对内部准备工作（图）.操作层面的内部全方位准备工作1，全面对营改增政策及监管动向进行前瞻性预判，全面梳理内部管理流程 2.全方位地评估和分析“营改增”可能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试。3.探索税务筹划机会 4.研究过渡期税务筹划（如：经营模式

18、的转型升级、商业合同的重新安排、房产项目销售的时间和方式等），提出过渡期方案5.针对增值税风险，提出管理建议 6.为修改增值税管理的各项流程制度及编写各项操作手册进行准备7.开展全方位、由浅入深的营改增培训 8.提出系统改造需求建议 ，包括企业系统与金税系统对接的解决方案9.根据监管要求或内部管理需要，完成营改增相关的内外部研究分析报告营改增前财务操作层面 1.价格修订2.过渡期处理 3.现金流同发票流无法对应 4.发票取得及认证安排 5，发票开具安排6.完成增值税管理的各项流程制度、操作手册过渡期财务与发票处理要点1、利用过渡期，尽快提前开票；2、成本费用进项税额：1）跨越营改增时点的在建项

19、目的做法；2）尽可能地等待进入过渡期，获取进项发票。3、分包获取专用发票。4、内控设计。5、减少个人挂靠。 营改增正式实施后，进行试运行财务操作层面1，推动落实、跟进营改增方案的执行，对业务方案执行和流程进行调整 2，营改增政策出台后操作层面的营改增落实3，营改增政策出台后后续跟踪 4.跟踪增值税下各项工作的运行情况，并对发现的问题及时作出响应5.审核增值税合规水平 （三），房地产建筑业准备工作注意事项及过渡期税务筹划 过渡期处理 .在建项目 .开盘项目 .持有自用项目 .持有待售物业（四），营改增人员调配、产品、业务、流程、合同、文件整理与安排.人员调配 .产品、业务、流程的梳理 .合同、文

20、件整理 .预判政策倾向 .（五），汇总业务、财务、税务、系统情况与需求，有序推进。汇总业务、财务、税务、系统情况.进行影响分析 .总结政策诉求 .提出管理及可能的税务筹划与风险点管控建议（六），对内培训营改增业务和流程的注意事项财务人员培训要点项目经理培训要点全员培训培训方法自学方法（七），会计核算、业务流程、系统修改、制度修订、合同发票各项事务的准备。.会计核算 、.业务流程 、.系统修改 、.制度修订 、.优惠申请 、.合同发票 、.税务合规 、.业务跟踪 、.财务跟踪 、.税务跟踪、.系统跟踪 、。后续管理（八）、营改增前后与供应商的博弈梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用

21、明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。营改增前后与客户的谈判将自家的营改增情况通知供应商和客户，并约定已签订未执行完毕的合同如何履行应有律师出面拟统一的函，措辞温和，言简意赅，说理清晰，叙述清楚为何原来提供服务发票的合同改给增值税票了，感谢客户的支持等等。如果客户也在营改增范围内，他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，影响下一单合同的价格谈判的。（九）、怎样提高可抵扣进项税额修改销售、采购内控流程，体现增值税了解客户是否也营改增，发票在报价中考

22、虑。批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如果不能，也行，降价或不买。（十）、增值税不同税率业务界定，混合销售、兼营业务、混业经营处理纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：（1）兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。（2）兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。（3）

23、兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。（十一）、如何利用一般纳税人和小规模纳税人1、一般纳税人：销售货物或提供应税劳务可以开具增值税专用发票;购进货物或应税劳务可以作为当期进项税抵扣;计算方法为销项减进项。 2、小规模纳税人：只能使用普通发票;购进货物或应税劳务即使取得了增值税专用发票也不能抵扣;计算方法为销售额征收率。简易计税方法：应纳税额=销售额征收率一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。目前明确不能开增值税专用发票的只有纳税人销售使用过的固定资产和旧货，必须开具普通发

24、票（十二）、过渡期优惠政策及财政补贴等申请需提交的材料1.关于申请财政扶持资金的报告；2.营业税改征增值税试点企业财政扶持资金申请/审核表；3.增值税进项税额还原营业税应税收入减除项目明细表及减除凭证(还原营业税减除项目的增值税进项税额抵扣凭证等)复印件；4.营业税应税收入直接减除项目明细表及减除凭证(差额扣除凭证等)复印件；5.增值税完税凭证复印件；6.主管税务机关要求报送的其他有关资料。（十三）、营改增系统修改问题举例 （图）.营改增政策解析.doc1、尽量多取得增值税专用发票2、按规定保管增值税专用发票；3、业务人员在取得发票时应初步判断；4、在规定的时间及时办理抵扣手续；5、抵扣时按规

25、定报送完整的抵扣资料；6、当存在疑问的时候及时询问。（十四）、房地产建筑业应对营业税改增值税的应对小结 一、成立相应的应对部门。整理相关的增值税法规，分析策变化，增值税的思维； 二、销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，提出改进建议； 三、分析营改增后税负和毛利率变化； 四、对财务和其他相关人员的培训和储备。 五、编制公司增值税处理业务指南。包括政策，会计核算，发票及申报、定价策略等。 第四部分：营改增前后房地产开发票据处理风险管控（一）、票据入账的实战操作要点1、财务人员如何规避发票风险？2、会计凭证、票据丢失如何处理最佳？3、跨期费用发

26、票的六种情况税务处理4、原始凭证入账前要处理的14个要点5、企业收到发票后要注意要哪些事项6、没有发票，在什么情况下可以被税务认可？如何提供正当理由？（二）、财务人员如何规避发票风险？会计凭证票据填制的误区与技巧.doc企业发票处理的关键问题.doc企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？哪些支出必须取得发票才可税前列支国家税务总局特别强调，稽查做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。福田某大型商场开具发票把关不严被处罚.doc（三）、增值税发票超期未认证、认证未申报、留抵税额抵欠税处理方法未认证但已过期国税不给开具红字发票账务及纳税申报该如何处理.doc经主管税务机关审核、逐级上报，

27、由国家税务总局同意，允许抵扣进项税额. 一般纳税人增值税扣税凭证已认证未申报抵扣处理方法.doc认证未抵扣的进项税额应该同购入的货物价款一并计入货物成本。石油销售巨额进项税晚到引发怎样用留抵税额抵缴欠税.doc（国税发2004112号）（四）红字增值税专用发票开具攻略.doc纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。国家税务总局关于增值税税控系统打通整合试运行期间红字货物运输业增值税专用发票开具有关问题的通知.doc（五）甲供材料税收困境与争议处理（新）.do

28、c1，甲供料的会计处理问题2、甲供材的税款承担问题3、包工包料合同的处理问题。4、自产货物同时提供建筑业劳务计税依据问题。5、装饰业劳务计税依据问题。6；甲供材料，发票如何开具？（六）、电梯、空调、门禁系统等设备项目票据如何开具国家税务总局2011年第23号公告，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额计税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。（七）、园林绿化工程票

29、据如何开具1，公司承包园林绿化工程的同时外购苗木用于绿化工程，不属于提供建筑业劳务的同时销售自产货物的混合销售行为，应视为提供应税工程劳务，全额按“建筑业-其他工程作业”缴纳营业税。2，提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。3，甲方供绿化苗木，属于甲方供材料征收营业税（八）、项目完工后续支出发票处理房地产项目完工后（已竣工验收合格），土地增值税清算前，后续发生的原计入开发间接费用的工程部、物业人员的工资等费用是否应计入期间费用核算？完工后发生的维修费用，销售的不能扣除，未售的计销售费用。装修费用可计成本。（九）、先开发票后付款法律风险要规避.doc1签订销售合同时，应当在合同条款中明确约定开

30、具发票和支付款项事项。2如果合同没有约定的情况下，尽量按规定在取得款项后再开具发票，因为货物已置于购买方实际控制下（或者劳务服务已提供）。3如若购买方坚持要求先开发票后付款，可要求购买方在接受发票的同时，以书面形式签下一份“先开发票，款未付或款日后再付”（十）、房价打折如何开票？交房面积误差如何开具发票？税务机关对房地产业的发票管理采用的是“综合数据管理系统”，该系统对房地产业收款票据采取预收款收据和发票并用模式，也就是说房地产开发时间长，在初期收款只开具预收款收据，即使缴纳全房款也是开具预收款收据，原因是由于房屋建成后实测面积和合同面积会出现差异。经过实测后，才能确定最终购房价，确定后开具发

31、票。换开发票2011年交房时张先生收到开发商发来的收房通知书，其中注明该房的实际面积比购房合同中要多出2.3平方米，开发商要求张先生补足差价。张先生认为售房合同已经明确购房面积，开发商实际交付面积超出2.3平方米，系开发商自身过错造成，应当由开发商自行负担。双方协商无果，起诉至法院。朝阳区人民法院审理后判令张先生据实支付，补足购房款。（十一）、代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票山东税局：物业管理企业收取代业主支付的水、电、暖、燃气、有线电视、互联网使用等费用时，使用税控收款机或计算机开具服务业、通用发票，开具时应当分项列明代收款项的名称及金额。物业管理企业向业主开具代收费用发票后，水、电、暖、燃气、有线电视、互联网运营等部门不得再向业主开具发票。业主直接向上述部门缴纳费用