北京海尔·首钢文化创意产业园总体开发方案报告

1、打造中国生产创意服务基地开启中国创造元年3象海尔首合文化创意产业园总体开发万奚报告发展愿景CHINACIEAnVECENTER“中国创造中心欄以创意产业为核心，依托国内外大型企业的设计研发中心，集办公及配套的生活、商业设施为一体的综合性产业聚集区中国创造中心创急无处不在主体泗的tiiyf产业选择f客户选择J空间space:+bstyle:I-|r-一丁一一一一一一J一identityI+活动丄factivityIII十:一十创意产业引领新时代全球经济发展，成为国民经济的重要组成部分在英国、美国、日本等国家，文化创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的8%。全世界文化创意产业每天创造

2、220亿美元，并以5%的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14%,英国为12%。（2006年行业资料）创意产业还有效推动产业结构升级。例如，英国经济依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，实现从制造型向创意服务型的转变；日本动漫艺术及相关产业规模，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业。中国中国3%.3%英国美国日本18%18%20%全球文化创意产业占GDP比例文化创倉产业占GDP比例16%r-1-4%14%12%10%10%8%5%6%4%2%0%HB1J2006年文化创意产业的平均增长速度美国英国日本全球“中国制造”走向“中

3、国创造”的时代需求下，发展创意产业、特别是生产性创意产业，显得尤为重要我国目前已有100多种制造产品数量位居世界第一。如今，全世界销售一半的摄像机、30%的电视机和空调25%的洗衣机和20%的冰箱都贴着“中国制造”的标签。根据美国全球财经研究公司的预测，中国会在2008年底之前成为世界上制造业规模最大的国家。但总产值规模仅相当于美国的1/5,日本的1/4强；制造业的人均劳动生产率远远落后于发达国家，仅为美国的1/25、日本的1/26、德国的1/20;技术创新能力十分薄弱，产业主体技术依靠国外，有自主知识产权的产品少，依附于国外企业的组装业比重大，工业增加值率仅为26%,远低于美国的49%、日本

4、的38%、德国的48.5%;低水平生产能力严重过剩。2000-2006年中国GDP增长情况一台国产mp3：79美元IGDPT-増幅|中国企业利润：1.5美交给外国人的专利费45美元出口一台DVD：32美元中国企业利制造成本一一13美元交给外国人的专利费18美元增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急!北京市创意产业蓬勃发展，消费性创意产业以传媒业为代表，生产性则以软件网络计算机服务为主导北京创意产业发展优势明显，基础较好，产值已占到GDP的10.3%;软件、网络及计算机服务，新闻出版,广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，而且设计服务业增长最为迅亀北京市文化创意

5、产业分类;50%40%30%20%洽0%0%上海北京增长率t-占GDP的比例10008006004002000杭州深圳文化创意产业产值（亿元）丄文化艺术2新闻出版二二3广播二电视匚电影-:4嚴件丽舊及耳遍匝广告会展艺术品交易7浚订服务乜族游休困娱乐9其他辅助服务目前北京的文化创意产业以软件网络及计算机服务和传媒业（新闻出版广播电视电彫）为主导，设计服务业等增长迅速年文化们童产业细分产业收入比絞年文化们童产业细分产业增长率対比文牝艺术新闻出版厂椅、电视.电協牧件、网络及计算机展务紳广告会显艺木品交易设计服务休闲堤乐具他桶助服务3%20%6时尚生活VS高端产业：东西呈现不同特点，成熟创意产业区案例

6、798和中关村北京市创意产业聚集区涌现，东西部气质差异已经显现，城市西部更加侧重于发展数字技术以及工业/建筑设计等生产性创意产东部重点发展重点发展传媒产业、古玩乞术、演也宸示、时尚消竇、谡甘与咨樹和知识庐菽服务等产业；本市10个文化创意产业如聚区乍国（U3“重点产业：文化艺术产业、时尚休闲娱乐业及传媒业等“依托资源：CBD及使馆区的时尚消费人群;艺术家群体；央视和北京电视台!/活动人群:，CBD白领为主，外籍人士*/未来趋势：消费性创意产业聚集，时尚消费地，引领消费结构升级重点产业:网络、动漫I、软件和信息服务业及设什服务业等依托资源：中关村科技园，院校科研机构、技术人才，高端产业的产I学研一

7、体化一活动人群：中关村技末人员、.院校和军队政府等大型机构匸作人员未来趋势：偏重生产性创意产业，产业升级的动力源和示范区而西部则侧重软件与信息服务业、数字动漫游戏、数字媒体出版、数字影音、无线增值内容、网络内容增值服务等基于数字技术的文化创惫高端产业，以及工业祀建筑设计等创意产业环节北京西部的整体气质以及计算机软件行业的领先地位，为发展目前还相对薄弱的工业设计类生产性文化创意产业创造了条件全球化的背景下：CHINACREATIVECENTER“中国创造中心汇聚全球创造力发掘中国创造潜力让中国成为全球关注的“创造”舞台结合世界.中国及北京市的创意产业发展背景，确定本项目的产业定位支柱产业一以数字

8、技术为依托，以数字化的工业、建筑设计研发等工业数字设计创意服务业为主要内容，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计的生产性创意产业辅助产业体验式商业及休闲娱乐业与支柱产业相结合，突出体验性、创意性，引领石景山CRD的发展，弓|领北京、全中国的体验经济发展生产性创意产业为主，消费性为辅，相互促进，推动产业结构升级的同时，引领区域消费，丰富区域生活已$守馆“渝戒丨色“mwiI)“i学安消费性文化创意产业生产性文化创意产业定义UC7产品iyfs作用ca二且腕弭0完善各产业的产业链条的中间环节即为包括文化产业在内的各产业提供中间产剧本服装设计工业品外观设广告方案软件建筑设计直接生产

9、满足大众消费产品的文化产业，可产生消费作用服务于个人的精神文化消费需求，丰富人们生活，拉动内需但不能实现相关产业的升级服务于生产领域提升产品附加值.经济发展中提升产业结构的要求，明显突出“生产性服务业”的性质实现从“制造”到“创造的关键所在电影电视作品电子游戏義晴辅表演艺术rru美术品、工艺品制作主园区的支柱产业涉及设计、建筑设计、广告和工艺等创意产业细分产业，辅助产业则主要围绕数字休闲娱乐和创意生活等定义：文化创意产业又叫创造性产业、创意经济，是源自个人创意、技巧及才华，通过运用知识产权,创造财富和就业潜力的行业。通常包括广告、建筑、艺术及古董、漫画、电影、电视、音乐、表演艺术、出版和资讯科

10、技服务等行业。分类：文化创意产业一般可细分为13大类。细分产业类型主要内容视觉艺术从事艺术品的创作及经营表演艺术从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营文化展演设施从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理工艺从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等电影从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等广扌奋电视从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作供应出版从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行广告从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告设计产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、

11、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问数字休闲娱乐从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务设计品牌时尚从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通创意生活源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行、教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体脸活动建筑设计包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业工业设计产业内涵丰富，核心是为产品提供高附加值,其市场需求随着工业国家的发展而逐步增强发达国家的工业设计发展史1000美元2000美元社会进入以创新领导实现价3000美元值增

12、值的经济发展阶段设计在经济运行中设计将成为经济发展的价值开始被关注的重要主导因素之一工业设计的内容.产品设计：根据产品的功能、性能、形式、价格、使用环境的定位，结合材料、技术、结构、工艺、形态、色彩、表面处理、装饰、成本等因素，从社会的、经济的、技术的角度进行创意设计。企业形象设计(CIS)企业识别系统由统一的企业理念、规范的企业行为及一致的视觉形象所构成。.环境设计(人与硬件之间的界面设计)环境设计着重解决城市中人与建筑物之间的界面的一切问题，如：信息、信号系统、环保方案等，从而也参与解决社会生活中的重大问题。.设计管理(DM)设计活动作为企业运作中重要的一部分，在项目管理、界面管理、设计系

13、统管理等产品系列发展的管理中，善于运用设计手段，贯彻设计导向的思维和行为，并将之与战略或技术成果转化为产品或服务的过程。工业设计就会成为先导产业，成为创新资源、增加社会财富、增强综合国力的重要组成部分。“就批量生产的产品而言，凭借训练、技术知识、经验及视觉感受而赋予材料、结构、构造、形态、色彩、表面加工以及装饰以新的品质和资格、这叫做工业设计。根据当时的具体情况，工业设计师应在上述工业产品的全部侧面或其中几个方面进行工作，而且，当需要工业设计师对食迄宣传、展示、亦场芳发等问题的解决付出自己的技术知识和经验以及视觉评价能力时，也属于工业设计的范畴。”国际工业设计联合会(ICSID)目前北京乃至中

14、国的工业设计业主要还是依托大型企业，因此园区客户将以国内外大型企业设计研发总部为核心入驻园区的客户选择“中国创造”的领袖：国内领先企业的全国总部工业设计成果仍然依靠少数大户产出，其他主体的产出与之相比落差很大，大多数中小企业甚至很少有创新成果。例如2002年北京地区的工矿企业专利申请量为1466件，其中联想（北京）有限公司占538件，中国石油化工股份有限公司有513件，而到第三位的中国天燃气股份有限公司则一下跌落为146件，到了第十位北京四维-约翰逊保安器材有限公司则只有22件，落差非常明显。/海尔的“三超双新风”空调获得了2006年德国iF工业设计大奖；/美的荣事达合资公司与台湾著名工业设计

15、公司浩汉（ROVA）公司签下了长期的战略合作协议/奠菱特设工业设计研究室，用以专门对冰洗产品的设计研发；/联想拥有自己的工业设计中心，人员过百“中国创造”的榜样：跨国企业的区域性乃至全球性设计研发总部辅助客户一蕙谿、豔算企业北京有发展总部经济的先天优势，总部经济已经初具规模全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告中,北京连续三年稳居第一，总部经济初具规模北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部总部经济的核心影响因素为人才优势、金融环境、政府办事效率与法规、市场辐射力，而北京在这几个方面无疑都有着先天优势。北京的总部经济发展综合能力最强，对跨国公司和国内大企业集团全国性总

16、部最具吸引力。北京目前的总部经济以通讯和IT总部为主。随着国外企业设计研发总部进一步外迁和中国企业技术总部寻求进入中心城市的趋势下尤其随着中国企业不断追求自主创新能力的提高，总部经济的需求将不断增强。近年来，北京的总部经济发展的凤生水起，在北京市落户的跨因公司地区总部已经达35家.财富杂志世界5。昭企业中，已经有185家企业来束投资，其中7豕在北朿该戈了地区总部.目玄在I匕京市落户的跨因公司地区恐部中，直商务郎认走的地区杀帑有16家，儿耒审认定的地区总部有？9家.其申包揺了金多国际知2的大型跨国集团公司二壹立信（中国）有限公司（瑞典）摩托罗拉（中国）投资有眼公司（美国）丰田汽车（中国）投资有眼

17、公司（日木）卡夫仪品（中国）有限公司（日本IBM（中国）有限公司（美巨）诺基亚（中国）按资有限公司（芬兰）除了玲阳公司争帕入盏北京以外.內资金业总部也絵紛落户北京.裁至2盯件応在京的大型金业集团有266赛，全融企业集团（不包松证券公司）41家.按養业收入毎名.2D05年中国金业500瓷中（以2004年各企业酸IS为凰锯）.北京有91埶占18.2K；100養札：t京有483K.占48也苗10包中更是有殊总挪设左北京.2004年.国务踪国姿委監管下的187家国有企业札有147寂企业总部设衣北京.占78.6X2005中国企事1盯強利2113总部分布（按萼业仪入）4S51上冷钙185拜立苏q:美国SO

18、M阿特金斯国际有限公司美国KPF澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司英国FOSTER美国易道设计公司日本日建设计不间断的设计展览.论坛和研讨会，树立行业领袖地位维持活力，激荡创意灵感，形成产业氛围:确立行业领袖地位:各种规模、内容各异的会议会展竞相登台形成如汉诺威工业论坛、丹麦哥本哈根国际家具展等定期召开.国际知名的会议会展活动L-J汉诺威工业论坛.丹麦哥本哈根国际家具展中国国际工业设计高峰论坛全国工业设计学术大会.中韩设计论坛O07/nW(UM1WUHWHtPIhFrom皿触inChinatoCreatedmCUHainnoiig如衣2*andc-win中国制造走向中国创造聚集人气抿笋知翕度开

19、创工业创意设计类论坛、赛事、节庆活动：冲国创造论坛”“首钢海尔国际工业设计大赛”“国际设计节”展示评选互动开闭幕大型PARTY德国博朗国际工业设计大赛德国红点产品设计大赛德国汉诺威iFDesignAwards设计大赛法国工业设计院Janus大赛欧莱雅工业设计大赛伦敦设计节东京国际设计节新加坡设计节内容丰富、形式灵活的教育培训活动创意活动的中心地标一创意会展中心iIMA：总建面2万平米大型展厅和会议中心，保留现有建筑的高空间、高跨度特点，加以装修利用小型展厅、设计实验室及配套部分，在现有建筑基础上加建、改建，或玉内部加设廊道、玻璃隔断，分割成为多个较小的灵活空间，便于利用申国创造中丿心空叵spc

20、ioe中国的未来的创急无处不在-!呈扁丨1T1|11identity17j*+1gI貂；生注:卷间style；!space:;十VhF.!:facflyityTIII十十工业遗迹或抽象或具象的体现，成为园区的标志性存在，处处体现空间的历史感空间处理上采用中国式园林伸缩自如.曲径通幽的创作手法,尽显中国意境后现代主义连接起过去、现在与未来，蕴含着中国与世界面对未来的姿态源自历史脱今天创造未来未来的方向：于简约中有无穷韵味中国古典主义与后现代主义融合，筑就情感空间中国古典主义与后现代主义都注重对传统的回归手法达到视觉提倡满足现富的心理需求单调的功能主采用装观赏效会人们不仅仅B-02旗舰展示大道体验

21、式商业总建面约3万平米具体业态如餐饮、咖啡厅、特色零售等作为区域产业发展的配套，集中体现先进的建筑技术和建筑艺术总建面约3万平米，偏商务性新建五星级酒店最新产品和概念产品等设计体验总建面约1万平米，地下为主入驻品牌如海尔、美的、吉利、三星、丰田等亠习.“生活休闲和商务休闲设施，突出空间的历史感功能构成及主要规划指标功能占地（万平米）建面（万平米）办公总部设计中心3360创意设计区1530服务公共服务中心22孵化器5酒店152+3配套休闲商业1会展中心82体验式商业3（其中地下1万）小计6390居住2054地上建设合计83161地下建设合计21（1万平米商业+20万平米停车及配套）产业区容积率：

22、1.7居住区容积率：2.7|总容积率：1.95|首钢、海尔联手缔造冲国创造中心”(CCC)全球独一无二的创意产业集群中国创造与世界创造交融的核心地带创意聚焦世界与中国的灵感与激情在此碰撞新的生活、新的世界从此起步首钢海尔创新城历史与未来交汇处A建也恃色.出自名师之手、具口楚1册工业设计氐与止业交化相得益形节能环保弓顺东耒首届首钢海尔国际工业设计论坛新建地标建筑首钢中心+海尔中心“中国创造中心”之于首钢和海尔企业营销窗口、与世界巨头的强势对话平台、雄踞国际舞台的资本品牌影响深入人心,实现看效的企业营销为开发主体在城市运营及房地产开发领域树立领袖形象中国创造中心”之于石景山区一立足于区域经济基础，

23、示范区域未来，开启区域可持续发展石景山“以工立区”的重化工业之路使其产业结构畸形发展：2003年首钢北京地区实现工业增加值68.5亿元，占石景山区GDP的55%,上缴税金占区财政的50%以上、从业人员占全区从业人员的40%左右。2004年首钢北京地区实现工业增加值90亿元，占石景山区总工业增加值的60.8%;上缴税收28亿元，约占石景山区财政收入的55.4%。产业文化创意产业亩产值达到1350万元：根据初步测算,、本园区成功运营之后，年产值预计将超过100亿元。通过国内外领先企业的设计研发总部、知名品牌的旗舰店入驻，提升区域整体形象，确定区域地位。根据案例表明，创意产业园区平均每万平米建筑而积

24、每年上缴税收为约300万元，比率为上300预计木项目创意产业园预计年上缴税收将达到3亿元,地税过亿元。就业文化创意产业1万平米建而直接带动750人就业，智力密集型企业与就业关系是1万平米建而带动1000人就业，综合间接就业带动比率为：1：1000绿色GD倍从环境上提升区域价值贡献于区域产业、税收、就业和环境建设“中国创造中心”示范首钢搬迁后的石景山区域发展本项目产业建面约80万平米，未来预计能够为本区域吸引高素质人才约6万人，带动综合就业将达到7万5千人。能有效解决首钢富余人员就业问题。打造城市全新竞争力，余起城市发展的又一轮高潮2007年北京人均GDP已经突破7000美元数字产业先锋国际经验

25、表明，人均GDP超过5000美元之后，经济活动的商务成本将不断提高,经济的发展将会主要依靠自主创新而创意产业的发展可以形成新的产业集群，提高传统产业的附加值和区域竞争力；可以吸引来自全中国和全世界的创意产业人才和创意产业机构，优化城市人才结构；改变北京的城市面貌和形象,加强城市活力，通过对独创、原创、首创和再创成果的组织，在未来的经济发展城市建设和社会进步方面进一步走在全国的前面这里不是中关村中国创造中心生产创意服务蔵带汽时尚消费地?亠乞Sim=6R这里不是798更科学的规划，更巨大的产业影响这里是北京创意产业新一极，北京经济新引擎，北京城市竞争力的新体现“中国创造中心”之于中国发展工业设计为

26、主的生产性创意产业，有效引领中国创造技术中國創迭日本NEC的统计大约销售增加值的51%来自工业设计；据统计，美国工业设计行业的投入产出比为1：2500,即投入1美元能带来2500美元的回报，英国的投入产出比为1：2100,即1英镑的投入能带来200英镑的回报。创意复兴中團关注中国制融提升中国制造，以设计创珈甬加值并脚创造力，改变高能耗、丿滤0低利润的中国制造集聚全世Madeby“由国创RWrhW步千卅界顺应世界发展趋势，助推创意经济时代在英国、美国2日本等国家，文化创K上意产业已成为经济发展的支柱产业，增/RMi超过GDP的8%oU全世界文化创意产业每天创造220亿美元,并以5%的速度递增。（

27、2006年彳亍业瘵料）厂I依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，英国经济实现从制造型向飞创意服务型的转变。“创意都市”“创意经济”“创意时代”中国创造中心创意世界的新焦点创意经济的新起点日本动漫艺术及相关产业规模，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业。需要政府的相关政策支持建议-貂疆鏗差请求市政府吨沁请求市政府给予政策及资金支持:1、土地出让金和招拍挂土地的溢价部分予以返还；2、将园区纳入中关村科技园石景山园,享受科技园区的产业、税收优惠政策；3、以首钢调整搬迁地区发展文化创意产业为契机，向市政府申请文化创意产业集聚区认定,争取市政府文化创意产业专项资金的支持；4、因涉及利旧改造，

28、请求协助北京市工业促进局给予工：发展资釜支持一请求国务院的资金支持:以加强文化软实力建设的名义，争取国务院、文化部的拨款初步经济测算一经济测算前提首钢和海尔合作模式：从一级开发开始以合作项目公司形式合作，首钢以土地入股，折合资产额取二通厂破产成本10亿元，一级开发的拆迁及搬迁成本由海尔支付，二者共享一级开发收益（开发成本加增值部分）；二级开发继续由二者合作项目公司执行，一级开发收益也全部投入二级开发，其他开发费用均由海尔承担；股权和分红比例取最初投资比例，10亿元比9.382亿元，合首钢51%.海尔49%;2008年开始进行土地一级开发，首钢出地，价值合破产成本10亿元；海尔出拆迁及搬迁成本，

29、以及获取土地使用权证的8820万元，约9.382亿元，土地成本共计18.5亿元；2009年开始，分六年进行开发建设，土地按照年开发进度进行招拍挂进入二级开发，2009年取地成本取700万元/亩，之后每年涨幅假设为5%;测算中假设年初支付土地出让金，年末政府返还出让金，一级开发以后每年实际产生的土地相关费用为一年中出让金的财务费用；自有资金为0,100%银行贷款，财务成本计入项目成本；开发结束后分红，其间每年滚动开发不分红；办公物业中非总部办公的30万平米均用于出租，居住和60万平米总部办公物业出售从一级开燮开始，项目分七年进行投资，投资额达到177.91亿元项目名称投资金额年度2008年200

30、9年201昨201】年2012年20】3年2014年土地成本1162380193820172717175628190420162452164014103329刖期工程费1291812918写字楼建安工程费242500425004250045000375003750037500酒店建安工程费500002000030000商业会展及配套建安工程费1000083331667基础设施建设费9100018500175001750014500140009000住宅建安工程费1080002160021600216002160021600地下建安费462001100088006600660066006600管

31、理费用28031467246724672467246724672不可预见费28031467246724672467246724672合计1779059193820296911297039320464251996253058165772资金来源与运用本项目2008年开始投入开发，08年一级开发一次性投资10.2亿元，09年开始二级开发，开发成本29.6亿元，当年实现回款2012始末再需要银行贷款，项目可以依靠自身收益滚动。序号项目合计年度2008200920102011201220132014一资金来源41369742020007877177906867270446117746216073961

32、461经营活动产生的现金来源22514143150003450583916244493224575932928171.1销售收入19137833150003307503472883646523646521914421.2出租收入1769800143082543737420456915412413酒店收入160650189004725047250472502筹资活动产生的现金来源817000102000300000270000145000002.1自有资金2.2银行借款8170001020003000002700001450003其它来源（政府退款）10000017271717562819042

33、0162452164014103329二资金运用33121382019807580046427935725313920793953343494181开发成本投资17790591938202969112970393204642519962530581657722经营成本121291142703567435674356743销售费用574149450992310419109401094057434销售、经营税金及附加1062151748318357192742023820238106255所得税241612025875515057323275425155766土地增值税1160281160287借

34、款本金偿还8170004020002700001450008借款利息支付（财务费用）735208160321602160011600三盈余资金824816202971314789315451421969522627446728四累计盈余资金2029733177626332140551835778108824836项目现金流量表本项目2008年开始投入开发，动态投资回收期为2.56年;折现率取行业普遍水平，8%。项目合计年度20082009年201婢2011年2012年201拜201弊现金流入32199740487717520686582044611774621607396146政府回款9685

35、60172717175628190420162452164014103329写字楼销售收入10202870150000157500165375173644182326191442商业配套销售收入000商业会展孵化器岀租收入176980001430825437374204569154124住宅销售收入89349701650001732501819131910081823260酒店收入160650018900472504725047250现金流出2486318193160356004372793427531392079395334349418开发成本投资1770239185000296911297039320464251996253058165772经营成本12129114270356743567435674销售费用5741494509923