住房投资决策主要理论讲解

1、住房投资主要内容1. 住房房地产的概念；2. 住房开发性投资；3. 一手房购置性投资；4. 二手房购置性投资。一、住房房地产的概念1. 含义：Residential property由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。 增量住房占城市房地产的比例1998702000200257.666.567.1年份2. 住房房地产的经济运行使用市场租金预期租金使用价值资本价值投资市场资本价值目前回报开发市场土地价值开发活动使用价值投资回报率要求住房的需求f（租金，收入，人口，搬迁费用，其他）住房的供给（存量新建退废）面积和分类型f（建造成本，土地价格、住房价格，空

2、置率）空置率、销售价格使用价值获得成本、使用成本，居住舒适性、生活品质，身份象征使用市场住房投资模式住房开发性投资出租自住出售住房购置性投资出租自住出售住房租赁性投资住房金融资产投资住房开发性投资支出与收益收入支出出售出租管理佣金配套设施经营开发投资费用年经营费用和税金物管费、经营税金等住房购置性投资支出与收益收入支出自用出租产权价值其他（转售等）房款首付年供款年基本费用物管费、取暖费等房屋交易费用，如维修基金、契税等获得收益的相关税费等管理佣金等二、住房开发性投资住房开发性投资概念；住房开发性投资过程。内容：1. 含义在已开发好的土地上进行住房的开发建设，然后对建成的住房进行租售从而收回投资

3、并获取收益的投资活动或过程。 2. 住房开发性投资程序投资分析与决策前期准备建设阶段经营管理市场分析项目策划数据估算财务分析可行性研究报告获得建设用地规划设计与审批项目招投标资金需求方案及融资租售经营物业管理三控制两管理一协调竣工验收投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调市场分析分析内容市场需求分析，市场供给分析，市场租售情况分析，市场趋势分析，市场竞争分析市场供给分析住房供给总量存量在建计划开工已获规划许可改变用途拆除量住房用地潜在市场供给量C1C2C3 C1规划区居住面积已建成区面积已出让面积C2旧城改造中可供开发面积已改造面积C3工业等其他用地可作住房用地面积市场供给

4、结构分析市场供给预测分析 市场需求分析需求潜力新增人口人均居住面积 家庭数量户均可支配收入住房消费倾向需求客户分析消费者偏好、心理、动机和习惯 Who人口数量收入水平性别比例社会阶层职业谁是决策者教育程度谁是使用者居住形态家庭结构Where购买者区域分布地点区位What购买动机面积购买理由环境购买用途公共设施产品规划价格外观造型付款方式When 购买时间购买时机购买季节How 客户反应购买频度销售顺序市场租售情况分析某种住房类型租售情况及其趋势 租售价格租售数量、租售速度、销售比例、空置率、吸纳周期市场竞争分析竞争对手在做什么，能做什么，目标，战略，优势和劣势，竞争策略或反应模式 竞争项目数量

5、、建造时间、定位、卖点、竞争特点、户型组合、公摊方式、定价方式、付款方式、营销策略、销售状况等等市场占有率分析项目吸纳量市场供需缺口市场占有率（基于项目竞争优势基础上的估计）租售进度、价格和销售期及其他建议项目策划拟建项目开发建设过程的计划拟建项目开发方案的谋划区位选择开发投资时机项目规模和档次开发方式户型组合住房开发区位选择：由地选项目or由项目选地？影响因素优 质劣 质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼 通风采光优良较差市政和公共配套设施设施完备，交通便捷不完善环境条件无污染、绿化率高污染、绿化率低经济条件投资活跃不活跃当地居民收入水平高不

6、高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小全面准确地认识区位动态性、相对性、层次性、等级性、稀缺性和可设计性。开发投资时机影响因素内 容房地产经济周期由内在发展规律或惯性所决定的阶段产业政策相关鼓励或限制政策区域经济状况区域经济活力、收入高低、投资活跃度区域房地产市场状况供求力量对比项目规模和档次符合城市规划的前提下，按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。 何谓住房的档次？以武汉市为例，容积率低于1.0/1.5、单套建面不低于140平米、单价7000/总价100万或单价5700/总

7、价80万。户型设计及配比 户型设计：住房功能设置及其在空间上的安排；户型配比：又称户型组合，开发产品的户型种类及其相应占比。 你心目中的理想住房？兼具舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性；动静分离。开发方式基于自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的考虑，从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发方式进行选择。 合作方式如资源互补、交叉营销、分工协作、市场瓜分等。二、新房购置性投资分析新房购置性投资程序；自住型购置性投资影响因素；投资型购置性投资影响因素。内容：购房自住为何也是一种投资？物业具有保值增值的功能；存在适时以售租或抵押等变现的可能性

8、；购而非租房，即意味居住开支节省等利益。1. 新房购置性投资程序明确投资目的现场考察和接触洽谈并签订合同过户、缴纳税费，收房入住或经营购前准备工作知识准备信息准备制定行动方案提示：比较期房和现房，在房源和交易上受限较多，关注“五证”。能列举多少可能的购房目的？如何才能不成为房奴？购房比租房更好吗？有哪些解决住房的途径？2. 自住型和投资型购置投资的影响因素自住型投资型区位生活方式决定地段，公共配套，交通便利程度，居住环境经济活跃、网路发达、配套齐全、用途适宜性强时机楼盘预售时、萧条时期、通胀之前，其他非常时期租售比 ，升值之前的时机，如政策实施之后、规划实施之前产品户型、楼层、质量高尚社区的中

9、大户型，普通社区的中小户型价格与付款方式 依据收入和支出状况选择通常为按揭方式，以租养房或等待升值物业服务 关系到住房的升值潜力关系到住房的升值潜力和对租户的吸引力三、二手房购置性投资分析二手房购置性投资程序；自住型购置性投资影响因素；投资型购置性投资影响因素；新房、二手房购置性联动投资。 内容：1. 二手房购置性投资程序提示：在房源上选择面更广；多依赖中介；获得资金支持较难。类别程 序新房明确投资目的购前准备确定重点待选楼盘，实地考察 确定目标楼盘 接触洽谈签订合同过户，缴纳相关税费，收房入住或经营 二手房查找、筛选房源 联系、考察房源 2. 自住型和投资型购置投资的影响因素自住型投资型区位

10、生活方式决定地段，公共配套，交通便利程度，居住环境经济活跃、网路发达、配套齐全、用途适宜性强时机政策或新盘市场价格走势租售比 ，升值之前的时机，如政策实施之后、规划实施之前产品房屋性质、新旧、户型、建筑结构、质量、权属关系高尚社区的中大户型，普通社区的中小户型交易方式价格与付款方式 私下交易抑或中介交易依据收入和支出状况选择关注营业税、契税等税率的减免及承担者 物业服务及其他 有无及其服务水平关系到住房的升值潜力和对租户的吸引力3. 新房、二手房购置性联动投资 提示：关注租金、空置率或出租率，新房购买价格。内 容影 响 因 素买新租旧用旧房的租金收益偿还新房的按揭贷款 地段、户型、周边环境等已

11、定型 ，个性化的装饰、整理 ，加大推销力度买新租新购买新房后用于出租，用所得租金偿还贷款 以租客的类型和收入来确定拟购房屋的地段、户型、面积和档次 【资料】上海市整治群租行动、北京市五不租行动 近年来，在我国的大中城市，特别是以北京、上海、广州等大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重的“群租现象”，就是两人或两人以上合租一套住房的现象，针对“群租现象”带来的一系列负面后果，一些地方的人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“群租”问题。 2006年9月，上海市区北端的北方佳苑楼盘第一个试点开展取缔非法“群租”行动。12月，上海出台第一个专门约束“群租”行为的地方规定关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)。 这样，所有的“群租房”都是非法的。” 今年出台的上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(20072009年)更是把“群租”作为管理的“头条”。最近，房地局再度下发通知，授予物业公司对房屋租赁备案的管理权限，对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。 据悉，相关部门正在制定关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定，待正式下发后，将集中审核一