电大会计本科财务报表分析形成性考核01-04任务

1、巴万科A 偿债能百力分析白企业的偿债能力霸是指企业用其资搬产偿还长期债务澳与短期债务的能昂力。企业有无支柏付现金的能力和白偿还债务能力，八是企业能否生存案和健康发展的关安键。敖一、万科基本情扒况介绍：芭 万科企业股拔份有限公司成立败于1984年5埃月，以房地产为绊核心业务，是中班国大陆首批公开唉上市的企业之一袄。至背2003年12伴月31日绊止，公司总资产暗105.6亿元啊，净资产47.耙01亿元。 1邦988年12月唉，公司公开向社板会发行股票2,巴800万股，集版资人民币2,8背00万元，资产办及经营规模迅速佰扩大。稗1991年1月澳29日扮本公司之A股在敖深圳证券交易所啊挂牌交易。19拜

2、91年6月，公办司通过配售和定背向发行新股2,埃836万股，集爸资人民币1.2懊7亿元，公司开案始跨地域发展。哎1992年底，吧上海万科城市花佰园项目正式启动扮，大众住宅项目熬的开发被确定为胺万科的核心业务办，万科开始进行扮业务调整。19坝93年3月，本暗公司发行4,5碍00万股B股，佰该等股份于叭1993年5月胺28日癌在深圳证券交易凹所上市。B股募矮股资金45,1碍35万港元，主哀要投资于房地产摆开发，房地产核疤心业务进一步突吧显。1997年皑6月，公司增资叭配股募集资金人伴民币3.83亿凹元，主要投资于哀深圳住宅开发，埃推动公司房地产案业务发展更上一坝个台阶。200隘0年初，公司增矮资配

3、股募集资金啊人民币6.25叭亿元，公司实力伴进一步增强。公哀司于2001年奥将直接及间接持背有的万佳百货股摆份有限公司72办%的股份转让予百中国华润总公司叭及其附属公司，暗成为专一的房地板产公司。200半2年6月，万科搬发行可转换公司柏债券，募集资金哀15亿，进一步斑增强了发展房地按产核心业务的资耙金实力。公司于氨1988年介入班房地产领域，1懊992年正式确班定大众住宅开发绊为核心业务，截靶止2002年底碍已进入深圳、上扮海、北京、天津皑、沈阳、成都、按武汉、南京、长爸春、南昌和佛山袄进行住宅开发，拌2003年万科蔼又先后进入鞍山皑、大连、中山、巴广州、东莞，目氨前万科业务已经敖扩展到16个

4、大拌中城市凭借一贯靶的创新精神及专拜业开发优势，公熬司树立了住宅品版牌，并获得良好碍的投资回报。案二、万科A偿债按能力分析矮（一）短期偿债袄能力分析1.流动比率胺2008年年末凹流动性比率= 袄 = =1.艾76扒2009年年末百流动性比率= 般 = =1.9矮2罢2010年年末埃流动性比率= 搬 =20552袄1000000绊/129651半000000=拌1.59凹分析：万科所在坝的房地产业08罢年的平均流动比百率为1.84，懊说明与同类公司捌相比，万科09白年的流动比率明柏显高于同行业比岸率，万科存在的鞍流动负债财务风白险较少。同时，板万科09年的流翱动比率比08年鞍大幅度提高，说白明万

5、科在09年疤的财务风险有所背下降,偿债能力癌增强。但10年柏呈下降状态，说爱明公司的短期偿案债能力下降了，奥企业的财务状况八不稳定。2.速动比率傲2008年年末板速动比率:= = =0.43懊2009年年末暗速动比率:= = =0.59芭2010年年末皑速动比率:挨= =（205哀5210000背00-3330碍00000）/袄1296510癌00000=0.56肮分析：万科所在熬的房地产业08伴年的平均速动比岸率为0.57，俺可见万科在09耙年的速动比率与胺同行业相当。同阿时，万科在09邦年的速动比率比败08年大有提高哀，说明万科的财霸务风险有所下降颁，偿债能力增强艾。10年，速动阿比率又稍

6、有下降柏，说明受房地产蔼市场调控影响，办偿债能力稍变弱埃。3、现金比率哀2008年的现拌金比率=（货币爸资金+交易性金懊融资产）/流动败负债=1997奥8285900哀/645537扮21902=3背0.95%按2009年的现碍金比率=(23把0019000板00+7404俺71)/680斑5827984拔9=33.8%搬2010年的现巴金比率=378傲1690000稗0/12965拔1000000佰=29.17%艾分析：从数据看哀，万科的现金比爸率上升后下降，稗从08年的30扒.95上升到0扳9年的33.8俺，说明企业的即芭刻变现能力增强碍，但10年又下按降到29.17懊，说明万科的存蔼货变

7、现能力是制暗约短期偿债能力邦的主要因素。笆（二）长期偿债半能力分析1.资产负债率按2008年年末凹资产负债率= 暗 = =0.6敖74笆2009年年末胺资产负债率= 唉 = =0.6稗70矮2010年年末柏资产负债率= 叭 =16105翱1000000蔼/215638傲000000=癌0.747安分析：万科所在案的房地产业08阿年的平均资产负笆债率为0.56鞍，万科近三年的澳资产负债率略高肮于同行业水平，败说明万科的资本颁结构较为合理，澳偿还长期债务的笆能力较强，长期鞍的财务风险较低昂。此外，09年肮的负债水平比0扳8年略有下降，伴财务上趋向稳健隘。10年，资产败负债率上升说明办偿债能力变弱。

8、2.负债权益比笆2008年年末氨负债权益比:昂= = =唉2.07伴2009年年末挨负债权益比:靶= = =2绊.03般2010年年末昂负债权益比:凹= =161矮0510000摆00/5458哀620000=挨2.95邦分析：万科所在昂的房地产业08伴年的平均负债权班益比为1.10扳。分析得出的结唉论与资产负债率挨得出的结论一致安,10年万科的蔼负债权益比大幅俺度升高，说明企拌业充分发挥了负瓣债带来的财务杠扳杆效应。伴3.利息保障倍哀数皑2008年年末版利息保障倍数:胺= = =10哀.62把2009年年末叭利息保障倍数:懊= = =16扮.02背2010年年末艾利息保障倍数:百= =24.

9、颁68跋分析：万科所在蔼的房地产业08吧年的平均利息保按障倍数为3.2芭3倍。可见，万碍科近两年的利息背保障倍数明显高隘于同行业水平，斑说明企业支付利耙息和履行债务契暗约的能力强，存把在的财务风险较办少。已获利息倍把数越大，说明偿蔼债能力越强，从敖上可知，已获利捌息倍数呈上升趋敖势，万科的长期背偿债能力增强。笆万科A营运能力背分析 半一、万科股份有办限公司营运能力傲分析柏营运能力体现了哎企业运用资产的叭能力暗, 俺资产运用效率高败, 叭则可以用较少的瓣投入获取较高的佰收益。下面以具坝体指标来分析万澳科的营运能力啊:柏1、万科股份有班限公司懊营运能力指标分凹析芭（1）埃存货周转率碍 盎 胺 存货

10、扮成本 案 25005暗300000 罢 跋2008年存货隘周转率= 颁 傲 = 阿 伴 =0坝.3280安 邦 罢 存货平均敖余额 7八6235670傲732癌 扒 伴 存巴货成本 板3451470拜0000 白 唉2009年存货绊周转率= 扮 昂 = 哀 拌 =0败.3922案 爱 癌 存货平均坝余额 8柏8002804败691肮 袄 搬 存货佰成本 拔3010735案00000 拔 班2010年存货摆周转率= 矮 唉 = 班 案 =0芭.2692安 斑 绊 存货平均佰余额 1翱1扮1714000拜000把存货对企业经营癌活动变化具有特蔼殊的敏感性背, 袄控制失败会导致背成本过度扳, 摆作

11、为万科的主要敖资产笆, 般存货的管理更是坝举足轻重。由于办万科业务规模扩拔大把, 澳存货规模增长速背度大于其销售增暗长的速度百, 翱因此存货的周转爱率逐年下降（见埃表1）。若该指霸标过小搬, 伴则发生跌价损失跋的风险较大耙,鞍 但万科的销售吧规模也保持了较案快的增长埃, 佰在业务量扩大时巴, 爱存货量是充足货唉源的必要保证翱, 矮且存货中拟开发拌产品和已完工产肮品比重下降颁, 案在建开发产品比碍重大幅上升碍, 隘存货结构更加合啊理。因此皑, 澳存货周转率的波霸动幅度在正常范隘围吧, 佰但仍应提高存货矮管理水平和资产隘利用效率翱, 坝注重获取优质项白目扒, 暗加快项目的开发扮速度柏, 般提高资金

12、利用效蔼率扮, 笆充分发挥规模效柏应般, 佰保持适度的增长傲速度。皑表1 万科澳股份有限公司2扳008-201芭0年存货周转率坝年份半2008唉2009白2010阿存货周转率败0.3280百0.3922拔0.2692应收账款周转率隘 板 阿 邦 销售收入 啊 4099懊1800000挨2008年应收艾账款周转率= 伴 邦 = 蔼 八 =4隘6.23伴 安 扒 稗 平均应收账款爸 88669伴2623.8坝 敖 稗 半 销售收入 吧 4888拌1000000疤2009年应收百账款周转率= 奥 八 = 白 伴 =5隘9.75疤 耙 澳 疤 平均应收账款爱 818092岸050.2败 俺 背 霸 销

13、售收入 澳 5071皑3800000蔼2010年应收昂账款周转率= 懊 哀 = 敖 般 =4伴3.96安 叭 拔 八 平均应收账款伴 11536按35123瓣 相对于200碍8俺年来说2009敖年万科的应收账板款周转率有大幅版提升熬( 岸见表柏2) , 背原因是主营业务扒的大幅上升暗,而2010年爸受房地产市场调翱控影响略有下降耙.百表2 万科笆股份有限公司2按008-201芭0年应收账款周矮转率昂年份鞍2008摆2009翱2010翱应收账款周转率芭46.23皑59.75斑43.96流动资产周转率案 氨 暗 销售般收入 扳 409918斑00000 澳 埃 爱2008年啊流动资产安周转率= 哎

14、 跋 = 摆 耙 =0.3捌924捌 笆 背 平均碍流动资产 1鞍0446400傲0000癌 鞍 爱 销售氨收入 百 488810扒00000 绊 八 靶2009年流动爱产资周转率= 鞍 稗 = 哎 案 =0澳.4010班 傲 稗 平均俺流动资产 1傲2189800般0000百 拜 艾 销售啊收入 案 507138胺00000 艾 佰 搬2010年流动拌资产周转率= 巴 隘 = 笆 皑 =0.3岸020敖 癌 挨 平均挨流动资产 1矮6792600凹0000 跋流动八资产周转率取决鞍于每一项资产周隘转率的高低袄, 奥该指标埃( 鞍见图傲3) 鞍近年的下降趋势扳主要是由于存货班周转率的下降罢,

15、蔼但其毛利率安, 瓣应收账款和固定稗资产利用率的提拔高使其下降幅度巴较小扳, 埃万科要提高总资岸产周转率笆, 懊必须改善存货的爱管理。胺表3 万科叭股份有限公司2斑008-201暗0年流动资产周耙转率伴年份澳2008碍2009办2010班流动资产周转率暗0.5蔼0.4010按0.3020扒 总的来说唉, 拜万科的资产营运拔能力较强袄, 白尤其是其应收账背款的营运能力非俺常优秀背, 绊堪称行业典范。爸但近年来的土地啊储备和在建工程颁的增多百, 艾存货管理效率下邦降较为明显癌, 扮因此造成了总资唉产管理效率降低案, 碍管理层应关注存叭货的管理。另外艾，氨2008年经济肮危机对 HYPERLINK

16、邦房地产埃行业带来了一定败的冲击，但万科百在行业内的成长巴性比较好，其抵澳御风险能力的作肮用下，使得公司佰目前发展比较稳隘定。安2、万科企业股搬份有限公司目前扒存在的问题及对佰策笆(1)资金需求俺的压力日益增大挨。为了满足未来白的资金需求，建暗议万科继续加快安销售，增加经营百活动现金流入，安充分运用财务杠翱杆，积极寻找战澳略合作机会，并癌进一步开拓融资按渠道。澳(2)现金流的佰管理。万科有关拔获得现金能力和盎现金周转能力的拜指标都不令人满扒意，而现金如同巴一个企业的血液捌，缺少现金流会耙使一个蓬勃发展摆的企业陷入瘫痪盎。因此，在看到巴企业优秀的盈利敖能力的同时，也班要提醒万科高度碍重视企业现金

17、的佰管理。败(3)存货的管隘理。万科拥有数肮额巨大的存货量百，这既是未来发芭展的保障，又是案万科风险的主要耙来源，从目前万盎科管理现状来看白，建议进一步优版化存货管理结构板，适度控制存货罢数量。暗此外，搬股权结构分散傲, 啊获得的支持力度唉有限。奥3、万科企业股罢份有限公司未来爱展望耙房地产行业存在八两个根本特点白: 昂首先邦, 胺住宅兼有社会和啊投资属性暗, 鞍是生活必需品和伴改善生活质量的唉重要元素哎,背也投资获利的载哀体。其次敖, 扒中国正处于城市昂化进程中伴, 爱居民的购买力稳啊步增长案, 暗住房货币化改革拜的进一步深入和爱购房信贷业务的奥健康发展将推动柏住宅需求长期持俺续增长。罢中国

18、经济中房地瓣产行业属于增长胺型行业，发展空唉间大，数量庞大暗的中国人口中有奥能力买商品房的耙人数在上升，创白造了巨大的需求隘量。并且稗随着市场的日益绊成熟，消费者的霸房地产开发商品挨牌意识必将逐步白提高，一方面万耙科以软性服务著爸称，正好迎合了佰中高档房产消费隘者的需求，另一败方面万科品牌形傲象十分丰富，为瓣进一步塑造和强柏化品牌也创造了办条件。办2008年初楼罢市宏观调控，万爸科的皑“艾拐点论隘”熬被业界惊为天人耙；2009年楼靶市春天，万科在搬土地市场上似乎胺无所作为；20霸10年初宏观调佰控再至，万科悄版悄开始了其进军爸二三线城市的战昂略部署。在20傲09年地产企业邦意外经历了啊“盎量价

19、齐升百”白的埃“埃不差钱矮”跋好年景后，万科拌的转型是众多地昂产商中的先行者巴。俺二、整体企业营扒运能力分析中存皑在的问题及相关摆建议佰1、营运能力分坝析中存在的问题盎上述这四个比率瓣都是在分析企业稗营运能力时常用半的指标，但在具哎体实务操作中，摆这些指标的计算胺口径，计算方法翱存在着种种局限盎性，在此基础上芭展开的企业经营隘能力分析，必须昂考虑到这些限制岸，做到心中有数白。凹(1)由于现行安应收账款周转次扒数计算公式只是搬简单地将赊销收捌入与应收账款平奥均余额相比，没靶有考虑到实际收邦回的赊销贷款与跋应收账款余额的拜内在联系，在特佰定的条件下，计笆算出的结果与事俺实显然不符。同背时，应收账款

20、周摆转率(次数)计熬算公式中，分子敖是赊销净额，但埃在实际计算中，懊由于企业公开发百表的会计资料很办少标明赊销数字瓣，所以往往就用阿销售总额来取代百赊销净额，这样袄的计算会高估应爸收账款的周转率俺或缩短应收账款傲的回收天数。癌(2)总资产周艾转率的计算中，版现行计算公式拿疤销售收入与企业摆平均资产总额直班接相比。但在企耙业资产中，有一吧部分是与企业销皑售收入的形成没奥有必然联系的，扒如企业的投资数疤额。这些账户的昂存在会歪曲企业佰总资产周转率而昂使其比实际要低氨，也即实际周转矮率要比计算所显坝示的要好。奥(3)哀缺乏对无形资产安等长期资产的具傲体评价。企业资俺产营运能力状况背评价指标体系中碍,

21、八基本指标是流动按资产周转率、总百资产周转率板,版其修正指标也只胺是对流动资产和败总资产营运方面皑的补充。虽然增巴设了不良资产比板率、资产损失比绊率等指标来评价癌企业的不良资产白和潜在损失斑,扒但缺乏对固定资拌产、无形资产使扒用效果的分析、懊评价坝,绊忽视了这些资产傲对企业长期发展安的影响扳,胺其评价的最终结吧果容易导致企业安的短期行为。企罢业总资产中除了败日常周转使用的绊流动资产外翱,肮还应包括无形资啊产等主要的资产跋。企业的商标权碍、专利权、专有哎技术、品牌等无疤形资产是企业长笆期发展过程中百,昂通过经营管理和八技术创新形成的挨重要经济资源暗,稗而且已经成为艾21 安世纪资产管理的懊重点。

22、但由于计班价的困难叭,隘使这些资产在账挨面上难以全面反把映百;俺另外由于无形资跋产对企业经济效肮益的影响具有长跋期性、不确定性班的特点俺,拔因此氨,搬在对企业资产营班运能力进行评价凹时凹,啊应使眼前利益与鞍长期利益的评价八并重扒,案充分考虑无形资罢产在企业经营中办的重要作用。爸(4)暗缺乏对人力资源啊有效利用的评价疤。广义的营运能阿力分析应是企业隘各项经济资源营癌运效率的分析半,哎包括对人力资源扳利用的评价分析暗。而知识经济时阿代的企业劳动主傲体是智力劳动绊,暗智力劳动的知识白价值确认、计量跋、记录和报告巴,霸应该是现代财务盎会计的重要内容熬。因此对企业营背运能力的评价应版具有一定的前瞻扳性懊

23、,埃充分考虑我国经捌济转型时期的特芭殊情况暗,唉全面兼顾人力资把源的投资对开发安新技术、开拓新版市场上的重大作扮用哀,般有利于正确引导疤企业逐步形成技肮术进步机制和知半识创新机制伴,拔合理确定企业经般营方向。坝2、对企业营运啊能力分析的创新翱指标建议昂目前拌,按由于企业外部环拌境的变化捌,癌以会计为基础的拔传统业绩评价体跋系受到了质疑哀,隘实务界和学术界俺都在对此总是进盎行着不懈的研究办。近几年来爱,肮业绩评价的一个爸显著趋势就是在艾业绩评价指标体拌系中引入非财务巴评价指标。经常爸使用的非财务指艾标主要包括搬:坝顾客满意度伴;颁产品和服务的质捌量耙;耙战略目标板,哎如完成一项并购安或项目的关键

24、部澳分巴,奥公司重组和管理傲层交接捌；阿公司潜在发展能盎力背,昂如员工满意度和把保持力、员工培搬训、团队精神扮,啊管理有效性或公胺共责任敖；昂创新能力啊,斑如研发投资及其办结果、新产品开板发能力扒；癌技术目标拔；板市场份额。归纳摆起来翱,岸对企业业绩评价按体系进行改革主芭要有以下三方面奥的原因鞍:袄企业外部环境的绊变化带来巨大的鞍竞争压力、财务笆评价指标本身存白在局限性、传统岸业绩评价体系无隘法满足管理创新皑对信息的需要。霸（一）阿员工满意度和保澳持力芭员工关系着企业颁的成功运营和成胺长。流程、系统绊、计算机和外来跋顾问都可以作为耙辅助工具柏,疤并可能对其有所扳帮助板,癌但使企业运转的扳核心最

25、终还是企扳业的员工。员工按推动客户关系懊,稗他们负责创新与邦提出新的理念。哀员工运营企业佰,伴他们与合作伙伴百共同促进企业的熬成功。员工的工凹作成效是企业成坝功的核心要素。伴但是长期以来啊,搬很多中国的企业板在雇佣员工时扳,蔼往往只关注低廉稗的人力成本艾,拔而忽视了员工的盎生产效率。并且耙,拌很多企业都要承罢担以各种方式保柏证人们就业的社扒会责任。因此他摆们不得不为工作罢中的浪费和低效办买单。随着社会啊的发展笆,挨这种态度需要加岸以改变。拥有低邦成本和对中国市埃场的了解已不再安足以赢得竞争。俺中国的企业今后芭必须更加着重于俺使其员工更有效碍、更主动、更富盎有创造性地从事鞍各自的工作。只皑有员工

26、满意度和败保持力得到保证半,罢企业的管理才会唉显得更加方便和敖有效熬,叭整个企业的营运般能力优势就突显翱了碍,皑这样对企业在市班场上的竞争是相岸当有利的。拜（二）板管理的有效性扒随着人类的进步扳和组织的发展蔼,绊管理所起的作用百越来越大。概括按起来说疤,安管理的重要性主绊要表现在以下两皑个方面安:盎第一，管理使组岸织发挥正常功能坝。管理凹,翱是一切组织正常叭发挥作用的前提皑,稗任何一个有组织暗的集体活动把,翱不论其性质如何摆,爸都只有在管理者挨对它加以管理的翱条件下疤,阿才能按照所要求鞍的方向进行。蔼第二，哎管理的作用还表疤现在实现组织目绊标上。在现实生阿活中敖,哀我们常常可以看翱到这种情况袄

27、,俺有的亏损企业仅隘仅由于换了一个坝精明强干、善于半管理的厂长肮,鞍很快扭亏为盈白;柏有些企业尽管拥捌有较为先进的设颁备和技术埃,哀却没有发挥其应翱有的作用耙;耙而有些企业尽管摆物质技术条件较艾差颁,拌却能够凭借科学叭的管理敖,办充分发挥其潜力奥,鞍反而能更胜一筹碍,胺从而在激烈的社胺会竞争中取得优伴势。通过有效地挨管理败,叭可以放大组织系翱统的整体功能。芭因为有效地管理版,摆会使组织系统的袄整体功能大于组背织因素各自功能败的简单相加之和俺,坝起到放大组织系爱统的整体功能的傲作用。所以，一凹个企业的管理有绊效性对整个企业氨组织的营运能力凹来说至关重要袄,企业应该把握凹其管理的有效性芭，并且重视

28、这一阿指标的分析。败（三）矮市场占有率袄市场占有率吧,爸也可称为耙“柏市场份额扮”颁是企业在运作的阿市场上所占有的巴百分比。在西方澳,拔当一个企业获得奥市场啊25 %疤的占有率时伴,蔼一般就被认为控把制了市场。市场败占有率对企业至蔼关重要翱,败一方面它是反映癌企业经营业绩最癌关键的指标之一哎,拔另一方面它是企般业市场地位最直碍观的体现。市场版占有率对企业很哎重要耙,氨但其含金量对企白业来说则更为重隘要。市场占有率盎并不是企业追求盎的目的扒,俺而是企业为达到笆目的所采用的手白段。很多企业在叭“捌先市场后效益拌”扮、巴“哀先规模后效益罢”肮的误导下捌,邦变成了市场占有艾率的奴隶。所以办,昂把握适度

29、的市场坝份额佰,分析市场份额摆，摆才不会使企业本啊身的行动目的过拌于麻木艾,袄影响了企业本身翱的经营业绩盎,伴以至于影响了外芭界对企业本身的阿营运能力的评价霸,皑使企业价值贬值肮,阿竞争力受到重大扮的影响岸,拔使企业蒙受损失哀。三、结论埃总之，在现在市唉场经济的不断完哎善下，能否对企暗业营运能力体系熬进行正确的分析般，已成为一个企班业在竞争中能否哎取得优势的重要把因素，因为企业办在生存和竞争的拔过程中必然会遇摆到很多内部或外拜部的问题。对于吧外部问题，有时拜决策者和管理者板是不能左右的，稗但是内部问题，啊在大多情况下，疤很大程度上是取昂决于企业内部管笆理层的决策和管按理方法上。就企扳业营运能力

30、的提埃高，打造一个良胺好的营运体系，坝主要是爱“搬人敖”柏的问题。就拿我靶国目前一些企业翱来说，内部各个半部门之间沟通不矮流畅就会阻碍营岸体系的正常运转阿，尤其是在当今埃这个飞速发展的唉时代，错过一步败就可能使企业在癌竞争中处于劣势拜。所以，要使营盎运能力体系得到稗良好的发展和建巴立，首先要解决癌的的拆除企业内拌部各部门的半“熬墙皑”艾，再则就是在保斑持良好的营运能澳力的条件下，还阿要确保企业良好皑的偿债能力，将捌企业在经营过程肮中的财务风险降皑到最低水平。因皑此，一个良好的昂营运能力体系的蔼建立、发展和运办行，必然会使企巴业在竞争和发展袄中顺利进行。碍万科A盎获利能力分析鞍盈利能力关系投岸资

31、者的回报, 稗是债权人收回债哀权的根本保障,颁 是企业至关重坝要的能力。耙1. 营业收入肮分析拌营业收入是企业爱营销能力的综合鞍反映, 是获利氨能力的基础, 败也是企业发展的邦根本。从下表可阿见, 珠江三角岸洲及长江三角洲盎地区是其利润的阿主要来源。企业肮初步形成了以长皑江三角洲、珠江坝三角洲和环渤海搬地域为主, 以安其他区域经济中敖心城市为辅的拜“暗3+X爱”胺跨地域布局。以败深圳和上海为核巴心的重点投资以懊及不断推进的二班线城市扩张是保八障业绩获得快速佰增长的主要因素唉。皑 20百09霸主营业务收入拌净利润比例白结算面积比例癌珠江三角洲区域班27.03%把37.16%挨25.08%班长江三

32、角洲区域班32.38%暗36.46%矮26.06%皑京津以及地区胺32.01%板18.77%暗36.34%瓣其他靶8.58%奥7.60%芭12.52%白2. 期间费用艾分析哀期间费用是企业靶降低成本的能力靶, 与技术水平霸, 产品设计,岸 规模经济和对把成本的管理水平昂密切相关。在营背业费用增长率有哀所降低的3 年靶间, 销售增速挨仍保持上升态势板,除市场销售向按好外, 还反映捌了销售管理水平背有很大的提高。氨由下表可见, 扳管理费用的增长瓣幅度不小, 良绊好的管理关固然岸是企业发展的核搬心, 但也应进版行适度的控制。绊由于房地产业需把要大量资金作后岸盾, 银行借款敖利息大量资本化暗的同时也存

33、在大哀量的银行存款。氨因此, 万科在叭存在大量借款的皑情况下, 其财芭务费用却为负数肮, 管理层应注扒意提高资金利用哀效率。肮 蔼 拌 澳 各项目增长幅拜度表吧年份案2006-20爱07耙2007-20邦08笆2008-20案09巴主营业务利润澳57.01%靶39.04%翱56.79%扳营业费用搬66.48%绊55.99%瓣41.83%皑管理费用班43.17%版0.48%安42.82%挨3. 主营业务啊利润及利润构成懊分析熬主营业务利润率阿分析: 由下表把可见, 06-皑 09 年销售霸毛利率逐渐增长败。07 年根据氨市场供需两旺,奥 房价稳步上升扒的变化以及对未奥来市场土地资源澳稀缺性的预期

34、,按 企业调高了部把分项目的售价,白 项目毛利率明瓣显增长。08 哀年净资产收益率俺为近年来最高点安, 效益取得长半足进步。其项目瓣阶梯形的收入,皑 具有稳定性和挨较强的抗风险能霸力, 抹平了行唉业波动带来的影罢响。翱年份癌2006凹2007跋2008霸2009扳销售净利润霸8.36搬8.5碍11.45案12.79白销售毛利润版20.09罢22.51白25.75稗28.72罢利润构成分析:拔 由上表可见,埃 万科主营业务翱利润呈上升趋势翱, 其中房地产哎业务为其主要来背源, 毛利率保巴持稳定的增长态翱势, 而物业管班理业务获利能力跋有待加强。20懊06 年后净利邦润的增长在很大稗程度上靠营业利

35、笆润的增长, 同搬时投资收益的比唉重下降趋势明显搬。营业外收支净哎额的比重逐渐减班少。捌4. 盈利能力伴指标暗(1) 资产报安酬率和净资产报扮酬率。这两项指耙标呈上升趋势(扒 见下表) 。啊说明企业盈利能笆力不断提高。氨年份伴2006敖2007伴2008哎2009班资产净利率岸4.65%哎5.13%靶5.65%氨6.14%奥净资产收益率懊11.31%肮11.53%蔼14.26%稗16.2敖5%柏( 2) 经营版指数与每股现金败流量。经营现金凹净流量与净利润阿的比率反映了企挨业收益的质量。摆下表显示该指标疤波动幅度较大,耙 说明现金流缺隘乏稳定性, 存拔在较大的风险。班这种不确定性主笆要是由于增

36、加存昂货所致, 因此澳, 万科应加强凹现金流的管理,埃 降低市场风险哎, 提高运作效暗率, 保证业务熬开展的灵活度。碍例如, 08 奥年, 加强对项瓣目开发节奏的管埃理, 加快销售坝, 对不同的采霸用不同的租售策爱略, 进一步消柏化现房库存, 碍加快项目资金周巴转速度; 09奥 年贯彻艾“蔼现金为王版”案的策略,调减全爸年开工和竣工计坝划, 以减少现澳金支出, 都取巴得了不错的效果翱。澳年份挨2006翱2007埃2008敖2009爱经营指数跋0.62坝1.19艾-2.73绊0.34俺每股收益07 巴年的大幅下降是昂由于06 年实凹行了10 增1绊0 的股票股利安政策, 因此,胺 实际股东的收傲

37、益还是增长了。吧该指标一直保持矮较平稳的态势,版 在不断增资的唉情况下, 仍能芭保持一定的每股白收益, 说明万芭科有较强的获利敖能力。09 年板行业平均每股现案金流量为0.4氨04。该指标偏叭低, 主要是由阿于每年公积金转把股使股本规模扩按大, 其次, 暗反映了万科获取爱现金能力偏低。捌年份熬2006岸2007败2008百20摆09矮每股现金流量埃0.26拜-1.06啊0.46佰0.23罢以上分析可见,阿 万科A拥有较俺强的获利能力,般 且这种获利能阿力有很好的稳定懊性。在行业沧海阿桑田变化的十年蔼, 万科一直保邦持了很高的盈利摆水平, 除了市挨场强大需求外,岸 说明其拥有很案高的管理水平和耙

38、决策能力, 另矮外, 规范、均绊好的价值观也是把其长盛不衰的秘瓣诀。蔼04财务报表综澳合分析爱一、总体情况分扒析袄 万科A唉总股本为109蔼.95亿，其中败流通股为93.皑92亿。最新分摆配预案2009坝年第三季度利润隘不分配不转增。唉最新财务指标为俺：每股收益0.爱27元，每股净按资产3.18元扮，净资产收益率皑8.46%，主翱营收入增长率3爸1.06%，净瓣利润增长率29扳.92%，每股摆未分配利润0.霸78元。最新股捌东人数为865半,153，人均吧持股为12,7伴08.98，人颁均持股变动17捌.82%。背 最新市袄场估值指标分别班是，市盈率为8凹2.28、市净蔼率为59.47安、市现

39、率为90蔼.37、市售率矮为55.61、败PEG为66.佰09；而同期行澳业均值分别为4版8.55、45白.73、53.半63、26.5背6、80.51懊。隘二、资产负债分碍析哎1、资产结构与盎变动分析啊 200稗9年09月，万巴科A资产总额为半1佰2,950,2按50.92万元翱，其中流动资产百为12,379蔼,276.80办万元，占比为9矮5.59%，流败动资产占比很高盎，它的盈利能力坝和周转效率对公俺司的经营状况起哎决定性作用；长矮期投资为284稗,510.12罢万元，占比：2埃.20%；固定八资产为125,懊605.71万班元，占比为0.癌97%；无形资翱产及其它资产为懊160,858

40、般.29万元，占瓣比：1.24%熬，。而上期上述奥指标分析别为9颁6.45% 、背1.91% 、办0.77% 、瓣0.87% 。扒资产结构及变动捌表扮项目万元傲2008年09扳月挨2009年09蔼月佰新增%俺2008年占比熬%凹2009年占比袄%柏流动资产笆11,715,斑184.76扳12,379,俺276.80胺5.67%罢96.45%奥95.59%埃长期投资摆231,895盎.19哀284,510拜.12盎22.69%拌1.91%斑2.20%般固定类资产柏93,813.扒18岸125,605肮.71敖33.89%敖0.77%挨0.97%巴其它长期资产绊105,634安.67肮160,85

41、8伴.29奥52.28%氨0.87%傲1.24%败资产总计稗12,146,耙527.80败12,950,拔250.92吧6.62%扮100.00%芭10懊0.00%把净利润爸111,610摆.09蔼134,709阿.72佰20.70%唉 - 氨 - 暗总资产收益率拌2.00%扮2.00%笆0.00%皑 - 唉 - 阿 资产总八额比上期增加8澳03,723.柏12万元，增长跋率为6.62%疤。资产总额增加霸的原因如下：流肮动资产增加66扮4,092.0板3万元，长期投氨资增加52,6跋14.93万元奥，固定资产增加癌31,792.蔼53万元，无形阿资产及其它资产氨增加55,22摆3.62万元；拜

42、相比较而言，流搬动资产有所增加爸，增加5.67奥% ，长期投资阿大幅增加，增加佰22.昂69% ，固定拌资产大幅增加，吧增加33.89叭% ，无形资产岸及其它资产大幅皑增加，增加52背.28% 。版 由此可跋见，从企业资产罢数量来看，长期懊资产、流动资产伴都较上期增加，笆长期资产增加的笆速度快于流动资耙产，资产总额增拌加，长期资产的懊比重增加，企业八调整了资产构成癌的结构。从资产啊的质量来看，资啊产总额增加，净摆利润增加，资产摆增加的速度与净巴利润相同，总资板产净利率保持不白变，企业资产从罢质量上与上期相疤同，新增资产并唉没有带来过多的懊新利润。矮2、流动资产结胺构与变动分析百 流动资翱产总额

43、为12,奥379,276拜.80万元，其百中货币性资产拌(货币资金+交扒易性金融资产)八为2,761,岸461.61万隘元，占比22.般31%；应收票敖据为0.00万皑元，占比0.0笆0%；应收款项隘(应收账款+其唉他应收款+预付伴账款)为942败,592.25板万元，占比7.敖62%；存货为败8,675,2鞍22.94万元拔，占比70.0白8%，存货占比翱很高，它的质量巴决定了流动资产艾的质量，只有加笆强销售及存货管哎理，才能提高流安动资产的整体质败量水平；其它资按产为0.00万袄元，占比-0.捌01%；而上期案上述指标分析别耙为17.02%肮 、0.00%绊 、8.39%颁 、74.58绊

44、% 、0.01氨%。艾流动资产结构及坝变动表盎项目万元捌2008年09懊月靶2009年09罢月肮新增%蔼2008年占比败%蔼2009年占比把%肮货币资金芭1,994,2阿41.78盎2,761,4疤61.61埃38.47%昂17.02%跋22.31%暗交易性金融资产般0.00罢0.00耙0.00%爸0.00%埃0.00%澳应收票据扒0.00拌0.00柏0.00%挨0.00%笆0.00%昂应收账款罢77,767.版00懊50,152.巴32矮-35.51%岸0.66%颁0.41%案预付款项百536,469矮.26蔼473,385叭.47巴-11.76%皑4.柏58%岸3.82%笆其他应收款安36

45、9,149版.37案419,054拔.46暗13.52%按3.15%傲3.39%柏应收关联公司款败0.00澳0.00安0.00%蔼0.00%傲0.00%挨应收利息唉0.00哀0.00斑0.00%懊0.00%敖0.00%拌应收股利癌0.00鞍0.00拜0.00%捌0.00%案0.00%矮存货爱8,737,5蔼57.35蔼8,675,2吧22.94昂-0.71%敖74.58%氨70.08%扳其中：消耗性生熬物资产扳0.00办0.00阿0.00%把0.00%傲0.00%佰一年内到期的非碍流动资产熬0.00搬0.00耙0.00%爱0.00%摆0.00%爸其他流动资产懊0.00埃0.00拜0.00%暗0

46、.00%佰0.00%熬流动资产合计爸11,715,傲184.76皑12,379,芭276.80啊5.67%矮100.00%蔼100.00%俺营业收入耙2,254,1鞍91.30板2,954,3矮83.85伴31.06%埃 - 安 - 按流动资产周转率矮0.21拜0.25搬19.05%半 - 败 - 碍 流动资隘产总额比上期增版加664,09办2.03万元，哀增长率为安5.67%。流拜动资产总额增加隘的原因如下：货靶币性资产增加7吧67,219.跋83万元，其他爸资产增加0.0氨0万元，共计增蔼加流动资产76捌7,219.8鞍3万元；应收款暗项减少40,7耙93.39万元颁，存货减少62按,33

47、4.41挨万元，共计减少笆流动资产103半,127.79巴万元；货币性资袄金大幅增加，增埃加的速度明显快翱于流动资产，货拜币性资金的比重澳上升，公司应付俺市场变化的能力挨很强，但存在资皑金闲置问题；应皑收款项减少，减颁少的速度慢于流翱动资产增加速度哀，应收款项的比案重下降，货款回扮笼情况比上期增岸强；存货减少，版减少的速度慢于拜流动资产增加速背度，存货的比重芭下降，企业销售傲形势良好，存货碍管理取得良好效鞍果。耙 纵观流霸动资产变化可以阿看出：企业贷币笆性资产增长幅度办大于流动资产增半长幅度，并且也芭大于其它类资产跋的增长幅度，说斑明企业应付市场癌变化能力得到增暗强。企业在流动办资产增加的同时

48、半，销售收入也增鞍加，并且增幅大摆于流动资产，流把动资产经营质量班较上期提高较多坝。靶3、固定资产结癌构与变动分析扮 固定资癌产总额为125颁,605.71笆万元，其中固定按资产为115,唉075.92万拌元，占比为91按.62%，在建懊工程为10,5袄29.80万元熬，占比为8.3拜8%，工程物资白为0.00万元懊，占比为0.0办0%，固定资产碍清理为0.00啊万元，占比为0暗.00%；而上耙期上述指标分析笆别为68.60吧% 、31.4奥0% 、0.0坝0% 、0.0岸0% 。哎固定资产结构及啊变动表熬项目万元办2008年09搬月矮2009年09般月袄新增%佰2008年占比澳%敖2009年

49、占比扒%哎固定资产扳64,356.把58艾115,075绊.92敖78.81%颁68.60%阿91.62%扒在建工程伴29,456.胺60败10,529.八80白-64.25%拜31.40%按8.38%柏工程物资澳0.00隘0.00扮0.00%背0.00%澳0.00%斑固定资产清理耙0.00埃0.00板0.00%叭0.00%暗0.00%版固定资产总额爸93,813.摆18柏125,605叭.71岸33.89%唉100.00%按100.00%皑营业收入哀2,254,1哎91.30胺2,954,3版83.85败31.06%昂 - 罢 - 般固定资产周转率扳5.02唉5.14岸2.39%唉 - 版

50、- 唉 固定资颁产总额比上期增疤加31,792败.53万元，增稗长33.89%皑；固定资产总额巴增加的原因如下巴：固定资产增加柏50,719.拌33万元，共计凹增加固定资产5碍0,719.3皑3万元；在建工办程减少18,9爸26.80万元巴，共计减少固定鞍资产18,92癌6.80万元；翱从单项较上期相啊比较而言：固定版资产大幅增加，跋增加78.81拜%；在建工程大盎幅减少，减少6奥4.25%；工鞍程物资基本上没俺有变化；固定资安产清理基本上没罢有变化。扒 由此可爱见，企业固定资伴产总额较上期上癌升，并且营业收笆入较上期上升，办固定资产周转率拜较上期上升，说挨明企业资产从量绊上、质上都好于芭上期

51、，并且营业叭收入增长大于固八定资产增长速度八，固定资产利用傲情况比较良好。挨4、应收款项结袄构与变动分析柏应收款项结构及矮变化表柏项目万元疤200啊8年09月敖2009年09跋月把新增%鞍2008年占比扳%胺2009年占比半%颁应收账款矮77,767.靶00把50,152.拜32傲-35.51%般7.91%捌5.32%把预付款项碍536,469笆.26熬473,385坝.47肮-11.76%把54.55%俺50.22%矮其他应收款斑369,149矮.37斑419,054鞍.46俺13.52%隘37.54%啊44.46%埃应收款项合计办983,385罢.63拌942,592蔼.25芭-4.15%

52、奥100.00%扮100.00%蔼营业收入阿2,254,1斑91.30巴2耙,954,38白3.85挨31.06%懊 - 背 - 俺 本期应耙收款项合计94矮2,592.2隘5万元，其中应坝收账款为50,靶152.32万佰元，占比5.3靶2%，预付款项颁为473,38捌5.47万元，捌占比50.22吧%，其他应收款伴为419,05稗4.46万元，爸占比44.46奥%；而上期上述艾指标分析别为为罢77,767.皑00万元，占比敖7.91% 、皑为536,46八9.26万元，办占比54.55拜% 、为369拔,149.37拔万元，占比37吧.54% 。坝 从单项叭较上期相比较而胺言，应收账款大挨幅

53、减少，减少3挨5.51% 、坝预付款项大幅减挨少，减少11.碍76%、，其他哀应收款大幅增加笆，增加13.5背2% 。瓣 通过分啊析可以看出：在罢应收款项占比中啊，其它应收款为盎50.22%，般占比过大，有可八能存在上级单位耙占用款问题或调熬节利润的问题；板应收账款的变动皑幅度与营业收入傲变动基本相符，背与销售收入变化拔基本协调。八5、存货变动分隘析耙 在存货稗搭配分析中，可皑以看出存货为8吧,675,22啊2.94万元，般营业成本为2,癌061,899肮.60万元；而昂上期上述指标分耙析别为为8,7袄37,557.瓣35万元、为1拌,341,61绊5.95万元。坝 从单项鞍较上期相比较而板言

54、，存货有所减扮少，减少0.7般1% ，营业成阿本大幅增加，增耙加53.69%佰 。存货变化表跋项目万元疤2008年09霸月哎2009年09百月耙新增%俺存货矮8,737,5绊57.35柏8,675,2捌22.94傲-0.71%佰营业成本耙1,341,6扒15.95矮2,061,8奥99.60佰53.69%半毛利率澳0.40百0.30拔-25.00%碍存货周转率癌0.17岸0.24笆41.18%暗 通过毛案利率及存货周转白率的变化分析，暗可以看出企业毛啊利率的下降，促癌进了存货的加速敖周转，说明市场矮上的同类产品已哀经处于相对的过癌剩状态，降价是颁可以带动市场购俺买者的购买欲望哀的。企业可以充颁

55、分利用当前的时背机，进一步巩固拌已取得的成绩；稗另外通过存货的靶搭配分析可以看巴出：企业存货的岸变化与营业成本摆变化协调。板6、长期投资结颁构与变动分析八 企业投埃资总额为284扳,510.12罢万元，其中长期隘应收款为12,昂997.70万凹元，占比为4.昂57%；固定资挨产为248,5爱52.66万元霸，占比为87.熬36%；在建工跋程为22,95安9.76万元，败占比为8.07笆%；埃 从单项袄较上期相比较而版言，交易性金融翱资产基本上没有扮变化，一年内到爱期的非流动资产耙基本上没有变化扳，长期应收款大拌幅减少，减少6岸6.09%，长靶期股权投资基本疤上没有变化，投爸资性房地产基本俺上没

56、有变化，固胺定资产大幅增加瓣，增加40.5背7%，在建工程癌大幅增加，增加袄37.08%。巴投资结构及变动般表拔项目万元瓣2008年09案月巴2009年09把月哀新增%鞍2008年占比敖%跋2009年占比氨%耙交易性金融资产胺0.00绊0.00挨0.00%百0.00%艾0.00%邦一年内到期的非稗流动资产百0.00捌0.00熬0.00%肮0.00%袄0.00%岸长期应收款扳38,330.扒29邦12,997.癌70胺-66.09%扒1阿6.53%澳4.57%澳长期股权投资笆0.00挨0.00半0.00%挨0.00%吧0.00%伴投资性房地产把0.00哎0.00疤0.00%胺0.00%埃0.00

57、%斑固定资产拜176,816颁.20摆248,552拌.66拔40.57%班76.25%隘87.36%翱在建工程碍16,748.斑70拌22,959.岸76罢37.08%矮7.22%佰8.07%邦长期投资合计伴231,895熬.19癌284,510鞍.12隘22.69%扳100.00%懊100.00%背投资收益皑6,814.1稗6唉31,424.暗21癌361.16%奥 - 搬 - 艾 投资总傲额比上期增加5盎2,614.9佰3万元，增长率皑为22.69%背。投资总额增加罢的原因如下：固哀定资产增加71案,736.46跋万元，在建工程伴增加6,211岸.05万元，共鞍计增加投资77案,947.

58、52百万元；长期应收邦款减少25,3岸32.59万元白，共计减少投资办25,332.拜59万元；企业败投资以权益性投八资为主，应关注隘投资项目的盈利伴能力和持续发展鞍能力，本期投资把收益上升，权益肮投资能力增强。瓣7、资本结构分芭析与变动分析翱 企业本稗期资本总额为2拔1,423,0芭80.86万元吧，其中流动负债昂为6,286,扮522.65万拜元，占比为48佰.54%；非流搬动性负债为2,办427,313蔼.29万元，占柏比为18.74版%；所有者权益拌为4,236,般414.97万坝元，占比为32拔.71%；长期霸资本为17,1稗86,665.伴89万元，占比柏为51.46%皑；经营性负

59、债水阿平比较高，日常斑经营生产活动重扒要性比较强，风哀险比较大；而上绊期上述指标分析隘别为55.95斑% 、13.7暗1% 、30.案34% 。扳资本结构及变动案表埃项目万元捌2008年09敖月哎2009年09耙月氨新增%柏2008年占比暗%肮2009年占比氨%哎流动负债稗6,7熬96,103.罢04翱6,286,5挨22.65熬-7.50%爱55.95%坝48.54%爸非流动负债皑1,665,2坝59.46把2,427,3瓣13.29埃45.76%昂13.71%拌18.74%半所有者权益八3,685,1捌65.30胺4,236,4蔼14.97熬14.96%凹30.34%俺32.71%隘负债和

60、所有者权八益总计爸12,146,叭527.80蔼12,950,稗250.92氨6.62%邦100.00%班100.00%肮 资本总昂额比上期增加1澳,906,22盎2.46万元，绊增长率为9.7败7%。资本总额唉增加的原因如下奥：非流动性负债哎增加762,0懊53.84万元凹，所有者权益增搬加551,24败9.67万元，暗共计增加资本1叭,313,30叭3.50万元；癌流动负债减少5笆09,580.盎39万元，共计扮减少资本509碍,580.39跋万元；从单项较扒上期相比较而言拌，流动负债有所捌减少，减少7.柏50% ，非流氨动性负债大幅增佰加，增加45.斑76% ，所有捌者权益大幅增加懊，增