中南国际商城财务分析报告

1、胺 唉 皑中隘南坝“瓣摩佰尔靶”摆（隘mall笆）、中南国际商叭城财务分析报告皑咨询资质：扒甲懊 跋 背级拜发证机关：湖南碍省科技咨询协会耙湖南省新世纪经按济专家咨询有限叭公司挨 板 翱 稗 笆 案 芭 办 背 绊 2耙004俺年败1百2绊月疤第一矮章翱 拜 伴总把 唉 跋论一、项目名称盎中南耙“叭摩吧尔皑”隘(Mall)岸、中南国际商城鞍二、项目的由来哎及背景按大型购物中心，蔼这种被认笆为熬2邦1矮世纪最重要的复邦合商业业澳态，在中国经历罢了它的实验阶段懊后，如今正在以版数量上的迅速递百增而引发着零售般业的变革，全国吧各地佰建摆“疤摩跋尔跋(Mall班)拌”胺是近年引人注目把的商界现象。大按

2、型购物中心的英鞍文名称板是颁SHOPPIN跋G扳霸MAL按L捌，又简跋称碍MAL哀L吧。音绊译艾“蔼销品挨贸案”皑或芭“半摩扮尔氨”拜，是指包括百货巴店、大卖场以及颁众多专业连锁零班售店在内的超级佰商业中心板。敖 拜世界的大型购物芭中心最早从欧美绊发展而来，大多柏分布在郊区，其隘价格普遍低出城啊区埃2叭0百以上；亚洲一扳些国家根据自己扮面积小、人口多摆集中在市区的特把点，在繁华的城翱市商业区建立了背大型购物中心。班我国的大型购物靶中心有两个起源板，一是上世肮纪拔9拜0按年代中期，和记靶黄埔、长江实业八等香港房地产巨芭头在京沪等大城扒市的黄金商圈兴隘建高档写字楼，隘大多附带有大面盎积的商场裙房，

3、坝从而形成了具有啊香港特色的购物拌中心，如国贸商柏城等。二是传统暗的百货店不断增绊添餐饮、娱乐等皑新的功能，从而耙形成大型购物中版心的雏形，如王把府井的新东安市拌场等俺中拌南哎SHOPPIN班G MAL坝L板同样是一个复合伴商业业态，它集隘多种功能于一体哀，代表着一种新盎的、符合人性需岸求的高尚生活方肮式，是一种先进笆的商业业态聚合半，代表着未来生般活的发展方向。搬根隘据敖MAL艾L奥设立的条件，长澳沙袄市熬200艾3懊年哎GD澳P哎为蔼92蔼8.2吧亿元，人白均敖GD爱P敖为拜1案500扒0矮元拔，败200肮4隘年可突艾破扳100伴0爱亿元，人啊均绊GD霸P拔将超皑过搬MAL胺L佰设立要求的

4、人靶均罢1500凹0胺元。可以说，长稗沙市己步入懊SHOPPIN爸G MAL扒L暗时代，而中捌南癌SHOPPIN俺G MAL柏L半的建立，必将引搬导这一时代的朝捌流。百中南国际商城位板于瓣雨花区境内，与班芙蓉区交界。即邦人民路以南、雨拔花大道以北、火叭星大道以西、二板环线以东。该处澳是长沙市商贸批跋发市场的中心，昂是长沙市商贸市案场发展的重点区疤域，亦是芙蓉区跋和雨花区商贸发扳展的战略重点。傲在距该翱点瓣3胺公里的区域内，百有长沙市常住人拜口阿约叭3版0爱万芭；这里有京珠高皑速与机场高速的耙交汇点，是联接奥长沙五大拔商圈的核心区域矮，长沙五条主干瓣道即人民路、展挨览馆路、劳动路隘、八一路、五一

5、傲路的东部交汇中哎心，地处进出长坝沙最快捷的交通奥要道。高桥附近伴有较高的人气和捌商业聚合效应。肮中南国际商城西稗邻高桥大市场，奥附近还有三湘、盎南湖、马王堆、板万家丽等专业批稗发市场，它们可稗以构成极好白的扒蔼扎堆效疤应伴八，商业覆盖人民芭路、雨花大道、跋二环线、火星大矮道等。周边是收伴入水平较高的居拔民小区。三、项目概况袄 拌 板 埃该项目占拜地盎27白0按亩，总投啊资绊1百2傲亿元，地上总建矮筑面白积案4敖0案万平方米，地下坝总建筑面半积敖1扒5吧万平方米，其中矮，商业面疤积矮3八0把万平方米，由大佰型专业市场、大耙型超市、购物扳中心等商业业态安构成，并配套有安公寓、写字楼、挨仓背储隘2

6、跋5啊万平方米，停车傲位扳500邦0把个，集购物、休肮闲、娱乐、跋餐饮美食颁、健身、旅游柏于绊一体，打造中南斑地区目前规模最靶大、功能配套齐奥全的现代化商业傲中心。拜四、项目投资单邦位基本情况隘 挨本项目由天润五按江房地产开发有扳限公司投资开发哀。公司注册资摆本艾200般0暗万元，为本项目背开发共准备了资爸本斑金版4.坝2百亿元。案五坝、项目的经济地癌理位置选择板1叭、项目经济位置版中南白“把摩拔尔傲”背(Mall)安、靶中南国际商城位叭于芙蓉区与雨花蔼区的交汇地带，安处于长沙市商贸白批发市场的中心癌，是长沙市商贸拜市场发展的重点岸区域，亦是芙蓉挨区翱和雨花区商贸发扳展的战略重点。按该项目将受

7、到各叭级政府的大力支耙持。拔2拔、项目地理位置哎项目地理位置位袄于雨花区境内，氨与芙蓉区交界。矮即人民路以南、蔼雨花大道以北、扮火星大道以西、把二环线以东。具安体来说，项目东伴邻火星大道，西跋邻马王堆路，南胺临火焰路，北澳接傲 伴 按路。耙3傲、项目周边环境唉项目东北面是芙白蓉区政府所在地隘，项目东面则是搬规划待建中的专霸业汽车市场，北盎面是在建中的浙办江服饰博览中心叭，西面则是高桥芭大市场，南面为摆东风汽车专卖店叭及高桥市场拆迁百安居房及门面。班4白、项目交通环境昂项目所在地交通佰通达，进出方便埃。南有雨花大道懊，东有火星大碍道，北有人民路袄，西有二环线。岸与其紧邻的马王哀堆路年内即将拉矮通

8、，火焰路哀及伴 碍 安路也将随着项目袄的展开而拉通。捌公交线路斑有哀12绊1败、蔼12般2熬、绊10邦3碍、敖14靶3阿、芭15熬8安、把30芭1隘、爱34邦8靶、绊60拌3背等瓣8哎条线路通项目所背在地。背5疤、项目配套设施班与项目配套的设鞍施包括水、电、办气、通讯、绿化佰带、停车场、公版厕等盎六、项目的主要跋经济技术指标按1搬、规划总用地面氨积把：扳18.1百5拌公顷肮2绊、规划道路总用稗地吧：搬2.9扮5半公顷鞍3氨、有效总用地佰：熬 15.按1矮4柏公顷板4蔼、规划总建筑面案积哎：俺55.8办9摆万平方米按5氨、其中：按（版1搬）商业门罢面靶:23.4蔼6俺万平方米疤（安2安）疤公安寓

9、碍: 15澳.2板4吧万平方米哎（搬3柏酒靶店隘: 4.爸8跋万平方米伴（疤4靶）写字拜楼隘: 1.6艾0熬万平方米般 氨6拜、建筑密度百：熬 4柏0.9%版7扒、容积率唉：哀 办 2.98邦8哎、绿化率胺：叭 摆 30.5%把第二斑章傲 耙中南白“澳摩柏尔吧”啊(Mall摆)爱可行性分析稗 败 半 绊一、中霸南澳SHOPPIN唉G MAL佰L懊的含义氨 扒 霸大型购物中心，把这种被认爱为哀2碍1跋世纪最重要的复奥合商业业态，在奥中国经历了它的皑实验阶段后，如叭今正在以数量上摆的迅速递增而引伴发着零售业的变唉革。大型购物中傲心的英文名称哎是拔SHOPPIN蔼G颁捌MAL懊L伴，又简背称扳MAL

10、鞍L伴。音耙译摆“袄销品芭贸岸”笆或疤“拜摩俺尔挨”啊，是指包括百货盎店、大卖场以及吧众多专业连锁零安售店在内的超级傲商业中心。它一凹是大：占地面积哀大、停车场规模爸大、建筑规模大暗，营业面积一般安在挨1跋0埃万平方米以上；啊二是多：店铺多爱、功能多，包括昂购物、餐饮、休拜闲、娱乐、文化肮、服务于一体；邦三是经营主题明百确：按照所处地白理位置、自身条把件、当地零售商吧业发展状况确定跋目标市场，并引翱入相应零售商配啊合其市场定位稗。吧 皑世界的大型购物癌中心最早从欧美懊发展而来，大多板分布在郊区，其唉价格普遍低出城把区百2俺0懊以上；亚洲一凹些国家根据自己氨面积小、埃人口多集中在市般区的特点，在

11、繁芭华的城市商业区矮建立了大型购物绊中心。我国的大埃型购物中心有两爱个起源，一是上埃世扳纪颁9爱0坝年代中期，和记半黄埔、长江实业拜等香港房地产巨袄头在京沪等大城熬市的黄金商圈兴半建高档写字楼，伴大多附带有大面爱积的商场裙房，白从而形成了具有奥香港特色的购物阿中心，如国贸商蔼城等。二是传统绊的百货店不断增肮添餐饮、娱乐等把新的功能，从而柏形成大型购物中挨心的雏形，如王俺府井的新东安市败场等昂中阿南罢SHOPPIN袄G MAL爸L斑同样是一个复合霸商业业态，它集吧多种功能于一体暗，代表着一种新傲的、符合人性需哀求的高尚生活方百式。其主要功能斑是：叭购物，营业面隘积霸8罢版1氨2瓣万平方米，规模敖

12、适中。安美食城，由多种爸地方菜系和风味摆小吃、品牌餐饮盎连锁，与洋快餐氨（麦当劳、肯德邦基）等一起组成胺。澳休闲娱乐城，包稗括多功能网吧、拜小型电影院、茶半室、酒吧，小型癌书店阅览室哎，唉KT笆V叭包厢，迪厅，足扮浴按摩及大型公昂众休闲绿化广场败等。八运动健身馆，包耙括小型保龄球馆碍、沙狐球、乒乓爸球、棋牌麻将室捌、健身房等。傲配套设施有大型斑停车场（地下）板银行、邮政、电癌信、货物运输、盎公厕等。氨二、为什么选择鞍摩尔板MAL摆L吧是一种先进的业跋态聚合，代表着伴未来生活的发展斑方向。奥传统单一业态的扳步行街、购物中笆心、商场超市已唉开始走向衰落。暗人们生活水平的搬提高，休闲时间案的增多，尤

13、其是按随着私家车的大扒量增加，人们追爱求一种新的、高吧尚的生活方式。敖休闲经济的比重埃正在迅速增加。啊随着商业网点的罢普及，普通的以敖购物为目的业态蔼已经失去吸引力扳。必须以一种新柏的理念，营造一鞍种新的生活方式扮来吸引投资与消蔼费。矮三、中凹南懊MAL班L耙创立的可行性按1白、长沙环线内的哀商业广场、购物翱中心、步行街竞八争激烈，业态的捌单一，停车场所靶的缺乏，人流的百拥挤，导致其吸白引力的下降。唉2鞍、根据长沙的规熬划，环线内严格袄限制大型购物中拜心，而中安南跋MAL肮L唉正处于环线外侧艾，是理想的构建绊场所。另外，各巴城市正在建立大颁型颁购物中心听证会熬制度，将大大减蔼少同业竞争，在班长

14、沙市未建立听坝证会制度前介入哎，现在是想的时把机。班3哀、根绊据伴MAL案L跋设立的条件，长办沙唉市跋200盎3耙年版GD阿P艾为柏92翱8.2蔼亿元，人熬均哎GD鞍P捌为俺1500拜0碍元案，按200肮4隘年可突霸破拔100霸0奥亿元，人隘均懊GD拜P稗将超版过芭MAL搬L安设立要求的人白均邦1500阿0拌元。稗4艾、根据长沙市的拌商贸发展战略把拌长沙建成全国商蔼业中心城市，并皑力争在十到十五跋年进入全国十强拔，建啊立罢MAL坝L绊符合这一发展战八略。奥5捌、高桥的交通、疤地理环境优越，搬区位优势明显。隘中百南绊MAL扮L哎位于蔼雨花区境内，与班芙蓉区交界。即癌人民路以南、雨百花大道以北、火

15、傲星大道以俺西、二环线以东半。该处是长沙市懊商贸批发市场的爸中心，是长沙市隘商贸市场发展的熬重点区域，亦是办芙蓉区和雨花区摆商贸发展的战略安重点。在距该拔点背3昂公里的区域内，班有长沙市常住人肮口奥约耙5唉0叭万，约占长沙盎市常住人口澳的碍30扒%吧。败6阿、高桥附近有较隘高的人气和商业矮聚合效应。中南皑西邻高盎桥大市场，附近笆还有三湘、南湖拔、马王堆、万家办丽等专业批发市白场，它们可以构俺成极好摆的败暗扎堆效拔应凹捌，商业覆盖人民摆路、雨花大道、笆二环线、火星大爱道等。周边是收敖入水平较高的居敖民小区包括：东背方新城、国杰星阿城、金利苑、惠盎泽园、新桥小区扳、恒业雅苑、幸霸福人家、水云间蔼、

16、马王堆广告隘商城、银力家园啊、宏华花苑、千捌禧华城、富通新拔城、美林景园等颁。摆 白、长沙的人口拜密度平均为每平搬方公里人哀，而此地人口密熬度超过，拔今后几年人口密拔度将继续增加。搬目前高桥附近每按天的客流量约爸万，随着这片土柏地的开发，其它班项目的建设，这癌里的客流量将会肮迅速增加。邦四、中芭南百MAL邦L澳的商圈分析斑 凹 蔼我们一般按距离爸的远近来给商圈安作如下分类：坝 八 挨 百核心商圈：核心奥商圈是最接近购蔼物中心并拥有高扮密度顾客群的区班域，顾客光顾很版方便，核心商圈鞍顾板客一般占购物中碍心的销售额凹的爱5爸5败皑7斑0阿摆 唉。我们统计为车哎行靶1邦0般分钟的路程氨。包括远大佰路

17、、杨家山、四昂方坪、火车站、跋五一路、汽车东把站等地的居民消哎费者。斑 把 奥 斑次级商圈：次级摆商圈是位于核心板商圈以外的邻近伴区域，顾客需花隘费一段时间才能稗到达，这部分商叭圈顾客应该占购八物中心销售额安的敖1伴5绊百2霸5坝碍 般。这样规定的：俺他们是车爱行般10-3暗0俺分钟路程的居民坝，包括赤岗冲、把东塘、井湾子、伴侯家塘、伍家岭芭、河西溁湾镇等邦附近的居民。按 埃 埃边际商圈：边际伴商圈位于次级商隘圈的外围，属于昂较远的辐射区域傲。他们的辐射区笆域较广，可以为澳长沙周边地爱区包括株洲、湘癌潭和长沙周边的岸县市居民。附近皑公交车辆比较多奥，有通向整个长唉沙市的交通条件瓣，附近商业相对

18、矮比较发达。碍2爱、商圈顾客的来艾源扳 懊 伴中败南背SHOPPIN岸G MAL氨L矮估计的商圈范围背，在这一范围内搬，服务的对象，凹即顾客来源可分叭为三部分。巴 氨 哀（拌1癌）翱 安居住人口捌指居住在高桥附扳近的常住人口，扮这部分人口具有岸一定的地域性，跋是核心商圈内基爱本顾客的主要来蔼源。他们忠诚度柏较高，消费场所伴比较固定，但是佰顾客人数弹性较颁小，难以挖掘来澳扩大市场。稗（胺2芭）暗 坝工作人口蔼 懊 败指工作地点在高案桥附近的人口，摆这部分人口中不跋少利用上下班就埃近购买办商品，他们是次矮级商圈基本顾客班的主要来源。附斑近有政府机关、皑医院、学校、专跋业批发市场、工哀厂及各类公司等

19、八。在此商圈内工傲作人口比较多，蔼这样其商圈规模啊就比较容易扩张扮，潜在的顾客数胺量较多唉。蔼 懊 瓣 皑（背3把）办 板流动人口凹 捌 柏中盎南阿SHOPPIN案G MAL癌L扒处在人民路、雨阿花大道、二环线啊、火星大道之间岸，京珠高速公路盎横穿而过，是联氨系南北的交通要啊道。它的附近是凹众多的专业批发八市场和各类专卖碍店，那里有极好笆的人气聚居，属哎于核心商业地区澳。来此购物和休版闲的流动人口很拜多，这部分人口芭是各专业批发市班场的主要顾客来哀源，是构成边缘八商圈内顾客的基把础。熬这些流动人口选昂择消费场所的随佰意性较大，忠诚懊度较低，从而较爸易受到商业竞争瓣对手的影响。因啊此经营者应该突

20、斑出自己的经营卖昂点，提供给这部皑分顾客最优的服拜务拔。斑 癌3半、商圈层次分析哎 奥 巴（案1拌）客流量分析班 稗 邦平日该地的车流巴量、客流量比较靶大，长沙居民喜挨欢周末、节日消摆费，他们意愿自背己享受购物的人哎气和休闲的环境盎。高桥附近的公笆交车有多路，交搬通十分便利，可版以把长沙各地居盎民拉来这里消费叭。般 摆 奥（袄2靶）顾客分析癌 靶 俺目前整个长沙市艾消费者都在寻求盎好的购物环境，瓣消费者的休闲消奥费不能得到很好邦的满足。特别在皑节假日里，拥挤败的购物环境笆以及停车的不方昂便让长沙的市民岸消费者头痛。芭 澳 板（叭3胺）环境分析搬 跋 霸 蔼中伴南疤SHOPPIN百G MAL矮L

21、搬四面临街，能见隘度比较高，而且稗周围没有较高的拔建筑物，可以在般外面做很好的广板告招牌，也可以吧为自身的形象做吧最佳的广告展示矮。居民区比较集巴中，人气比较旺叭盛，由于各专业矮批发市场集中，摆商业竞争比较激绊烈。根据有关情巴况：家乐福、华癌联等外资也要来奥高桥投资。未来爸的高桥将会是商扒家的竞争之地。败整个长沙的市场昂竞争分析：随着哎改革开放的深入昂和市场化改革的叭逐见成效，长沙笆的人均收入稳步拜提升，人民购买敖力逐年增强。长坝沙的地理位置决扳定了它将是斑众商家竞争的地颁方。长沙出现了扒跨地区、跨行业绊的商业联合，如阿南（广东）资北疤上、北（北京）拜资南下、东（上碍海）资西进和外傲资投入的大

22、好局挨面。友谊阿波罗半、通程商业广场瓣、麦德隆、新一艾佳、家乐福、平瓣和堂、沃尔玛等胺的存在，长沙的白商业竞争可以看芭出是异常激烈的啊。拜五、政策环境分瓣析扳建设经营大型购盎物中心，需要政哎府及有关部门的哎大力支持。长沙败投建中南大型购癌物中心是长沙市暗接轨世界商业的傲新开端，它代表耙长沙商业在新时爱期的新方向，因斑此能够得到长沙伴市和雨花区政府拔的大力支持。政熬策环境看好，这氨为长沙的经济腾胺飞奠定了政策基班础。各大零售集爸团投资在长沙，摆他们将为长沙的艾经济发展鼓足经邦济士气，为长沙芭的发展做出积极案的贡献。胺 傲 斑建设经营大型购柏物中心，必须符癌合一个地区经济胺发展的需要和人啊民生活水

23、平提高隘的需求。要有统搬一的城市规划，板在数量上、质量办上、规模上不能鞍放任自流，否则瓣必然导致重复兴俺建或者盲目扩大澳规模，造成资源半的极大浪费。氨中南购物中心的班建立必将提高长拌沙商业的现代化版国际化水平，为敖长沙的区域规划绊凝造了充足的商澳业氛围，同时也哎美化了长沙的街芭头巷尾，统一了跋长沙的文化环境拔，较好地丰富了爸长沙的文化底蕴案。绊 柏六版、项目市场前景啊的总体评价盎 昂 把本项目共分三部佰分，即中南国际扒商白城即综合批发市埃场，中南摩尔以耙及住宅。哀在住宅方面，设矮计住宅八栋，加拔上公寓总建筑面矮积爱22.5把6唉万平方米。根据挨长沙市的总体发肮展目标，随着城拔市化的步伐的进暗一

24、步加快，长沙啊市民收入的不断扮提高，住宅方面熬会保持比较旺盛佰的需求态势。只捌要开发商户型设熬计合理，性价比澳有突出优势，再搬努力做到营销手般段灵活性和多样耙性，广告宣传的伴针对性和实效性哎，一定有吸引广吧大的消费者来此拌居家置业的。住袄宅销售的火爆是疤可以预期的。芭在商铺方面，中扒南国际商城和小安高品专卖市场总肮设计面积拌为阿16.2蔼6板万平方米。根据般上述的调查与分伴析，只要商铺的半设计在硬件方面拜有突出的安竞争的优势，包半括仓储、车位的岸设计和配套，再岸在市场服务与管肮理方面有完善的爱建设与安排，根安据市场的体系发爸展的客观要求，艾升级版的批发市暗场无疑具有强大俺的竞争力。再加俺上高桥

25、得天独厚叭的人气效应，一疤定会吸引广大的翱经营户和市民来办此投资置业的。胺如果在招商方面绊策略得当，如果肮能够成板块在吸芭引到国内外知名八的商业合作伙伴霸，如果在产权融拌资以及销售模式暗方面有所创新，暗如果在价格方面唉有较强的竞争优疤势，商铺的顺利班销售甚至火爆是摆完全可以预期的败。隘在中南摩尔方面坝，主力卖场和大熬型超市总设计面般积奥7.蔼8袄万平方米。如果笆能找到理想的合拜作伙伴，并着意懊打造一种全绊新的高尚生活理背念，这种集购物邦、娱乐、休闲、拜健身、美食于一翱体拔的挨MAL把L扳模式，一定会对拌长沙的消费理念凹形成巨大的冲击坝并形成强大的吸耙引力的。只要设安计体现摩尔的灵癌魂，在宣传方

26、面拜使摩尔概念真正凹深入人心。中南暗摩尔一定会成为班长沙市商业的标捌志性建筑，并凝俺聚旺盛的人气。唉 绊 按从商业地产来分罢析，市拜场佰=挨人案+按购买疤力邦+颁购买欲望。从人按口规模来分析，爸第一层次是长沙把市区人口，版为扮18爱9败万人，第二层次挨是长沙市人口，矮为叭60蔼0案万人，第三层次暗是长株谭人口，拜为坝125蔼2伴万人。第四层次拜是长沙爱市癌“翱一小时经济瓣圈坝”扳人口，这些城市按包括株洲、常德扳、益阳、湘潭、捌岳班阳和衡阳，捌为碍357扳3柏万人。从购买力埃来分析，当家庭碍存款达盎到芭1邦0般万元时，便具备暗商业地产购买力凹，这类家庭约占安总人口板的胺30柏%斑，仅从长沙市城叭

27、区人口来统计，扒其购买力按达疤2笆0澳万个家庭。从购哀买欲望来分析，按根据随机防问调阿查得出结论，啊在跋1矮0靶万元级消费欲望摆中，人们购买欲碍望的顺序为商业吧门面、住房投资绊、小车，从不断拌火曝的家庭购车奥热中不难发现，氨长沙市的商业地伴产还有具大的市斑场潜力败。啊 板 伴第三叭章爱 癌 捌投资估算及资金敖筹措佰一扮、拔 搬投资估算范围俺本项目总用地面扮积懊18柏.案5拔公顷，其中道路瓣用斑地案2邦.疤9绊5半公顷，小区用效爸用皑地佰15版.摆2捌公顷。第一期用白地把18岸0伴亩，规划总建筑办面俺积办31346爸7颁平方米，其中商败铺办14306袄0背平方米，公坝寓巴10842稗9懊平方米，

28、地下碍室挨5跋万平方米，建筑背密扮度唉40耙.笆9耙%矮，容积八率爸2绊.安9敖8瓣，绿化案率哎30懊.阿5盎%跋。二 估算依据傲1八建设部颁布的案房地产开发项傲目经济评价方法板罢2扮依据上述规定拔，根据建筑结构背形式，结合长沙癌市目前实际工程捌造价估算鞍三澳 凹 靶投资概况估算瓣本项目总投办资罢8570傲5澳万元人民币，包爸括土地成本费、把报建费、建筑工癌程安装费、城市凹基础建设设施配傲套费、管理费用碍、销售费用、颁不可预见费用等笆。土地成本费岸第一期占捌地鞍18爱0胺亩，土地成本费佰包括购买土地费挨用、拆迁费用，埃共计人民笆币八2304霸0癌万元。敖2艾、报建费用：商爸业罢14060凹平方

29、米伴柏17肮9拔元艾+敖公伴寓扮108429隘吧13败6蔼元颁+佰地下暗室矮50000八阿13疤6懊元哎=471摆5盎万元，重点工程半减免后熬为版4715唉熬60%=282爸9背万元。靶3俺、建筑安装工程奥费用安根据目前长沙市挨材料调查及走访氨周边建筑工地、把住宅区，再结合百本项目设计构想挨，综合基价制定拔标准如下：摆地下哀：昂50000八平方米扒拌1500扒=750叭0背万元柏B班、地上高层坝：坝19182斑7佰平方米百芭1200=23稗01班9拜万元埃C唉、胺地上多层艾：阿71640百平方米隘版800=573板1稗万元熬建安费用小计柏：颁A+B+C=3绊6250扮万元皑市基础建设设施坝配套

30、费用柏综合基价制定如吧下：设计费暗用拔35背元邦/败平方米；景观费氨用班10啊0暗元暗/叭平方米；水电工拔程伴费办4搬0澳元暗/按平方米（按建筑唉面积计算）；电坝梯叭6拌0鞍元罢/懊平方米（按建筑傲面积计算）；消安防白8癌0盎元拜/瓣平方米（按建筑般面积计算）；人板防白1啊5挨元袄/芭平方米（按实际鞍工程量）；弱案电耙2蔼0懊元凹/袄平方米；以上合邦计哀35暗0扳元版/稗平方米。总费用坝：疤313467翱办35跋0埃元熬=1097安1傲万元。疤5阿、管理费和销售百费用岸各项费用按总销懊售额提取。管理巴费按销售收入笆的翱1袄.般5八%皑计算艾；销售费用版按挨2埃.搬5靶%盎计算；广告费用皑按暗2

31、百.百5俺%敖计算；销售税金瓣按邦5霸.耙6罢%澳计算；不可预计霸费用啊按扮2皑.哀0叭%懊计算，总销售收岸入约办为佰10949隘1靶万元，合计管理矮费和销售费用成安本蔼为霸10949蔼1氨万元俺爸14绊.拔1颁%=1543巴8摆万元。巴项目总投资：小把计阿1吧至伴5般，共爸为坝8570芭5吧万元。版表奥一背 拜 摆项目总投资估算艾表蔼 伴 佰 氨 挨 捌 把 罢 把 坝 瓣单位：万元爱序号昂项邦 熬 盎 昂目叭总邦 芭 扳投白 白 安资拌单扮 挨元跋 埃投袄 颁资斑1案开发建设总搬投资捌1啊白1矮土地费用扒23040柏12柏8唉万稗元芭/肮亩哀1哀白2唉报建费用扮2829柏1碍6捌万把元艾/

32、袄亩捌1拔澳3伴建筑安装工程费唉用哀36250绊1156/皑平方米敖1阿版4坝城市基础建设设阿施配套费敖10971摆350隘/叭平方米哎1安熬5袄管理和销售费用胺15438班492笆/办平昂 碍方米碍2叭经营资金败3爱项目总投资盎85705疤2734背/艾平方米四、 资金筹措奥本项目共需筹措按资跋金唉8570按5百万元。资金筹措哀采取滚动开发模扒式，启动资金来傲源于自有资本金蔼、银行贷款。其俺余各年来源销售暗收入。资金筹措把方案见表二。笆 傲 八 昂 奥表佰二捌 傲 班投资计划与资金哀筹措表挨 罢 稗 办 扮 芭单位：万元拌序号翱项袄 奥 罢目搬合癌 爸计爸1盎项目总投资哎85705翱1柏澳1

33、氨开发建设总投资傲85705癌1暗俺2肮经营资金碍2稗资金筹措昂85705巴2绊佰1半资本金芭43000埃2颁矮2版借贷资金坝10000笆2靶班3肮预售收入邦109491胺2翱般4捌其他收入拌第四班章伴 瓣 懊项目经济效益与奥社会效益分析白一俺、摆 澳公寓和翱商铺销售收入估败算盎本项目对公寓、班商铺拟定全部销隘售，均作销售收岸入估算。拜1佰、商铺：一层鞍：拔3843靶2昂平方米芭巴1500哎0班元拔=5763隘5翱万元。埃 阿 哎二层隘：耙2853盎9罢平方米坝搬500爸0傲元百=1427芭0俺万元。绊 板 邦三、四层颁：鞍3131拜2叭平方米蔼百300俺0暗元坝=939隘4阿万元。爱2敖、公

34、寓靶：岸10842笆9暗平方米氨耙260啊0柏元安=2819昂2靶万元。澳以上合计，本项笆目预计可实现销挨售收败入袄10949巴1哎万元。销售收入爸估算详见表三。坝表埃三绊 肮 绊地产销售收入估艾算表办 柏 疤 吧 柏 摆单位：万元暗序扳 蔼号瓣 盎 胺项拜 搬 叭目袄合白 挨 哀计蔼1凹公寓销售收入爸28192摆1扳懊1白可销售面积（平霸方米）扳108429班1隘案2癌单位售价（爸元稗/扮平方米）暗2600阿1摆傲3扒销售比例扒（霸%白）芭100佰2隘商铺销售收入爱81299办2伴斑1办可销售面积（平般方米）傲98283耙2隘捌2坝单位售价（霸元啊/八平方米）稗8272哀2笆胺3靶销售比例邦

35、（伴%白）俺100罢3罢销售收入合计肮109491罢4捌销售面积合计（柏平方米）颁206712傲二啊、哎 爸总成本费用估算八本项目建设总成板本罢为敖8570罢5败万人民币。根据搬建设进度，各年袄总成哎本估算详见表四扒。瓣表癌四班 鞍 澳总成本费用估算澳表摆 拌 敖 芭 吧 凹单位：万元鞍序号捌项疤 哀 绊目凹合凹 伴 扮计颁1扒土地费用肮23040叭2捌报建费用百2829傲3唉建安费用翱36250拌4绊城市基础设施配熬套费袄10971拜5扳管理和销售费鞍15438案合按 巴 巴计笆85705三、 财务评价扒1邦、投资利润及利绊润率柏本项目投资利润柏共坝计柏2348拌5碍万元，投资利润挨率把为扒

36、27傲.拌7百%阿。各期投资利润巴率详见表五。鞍 叭表癌五霸 靶 扒损益表把 拜 澳 柏 叭 胺单位：万元案序号懊项昂 啊 柏目爱合皑 伴 巴计扮1熬销售收入隘 109491摆2般总成本费用懊 85705爸3败 癌销售利润半23786按4胺 按所得税班 皑5斑 扮税后利润坝2靶、财务赢利能力爱分析坝本项目财务内部案收益率袄为拌15挨%袄，大大高于行业扳基准基准收益挨率芭8拜%霸，按房地产行业坝行业基准收益隘率盎8傲%哀计算说明财务上败可行。投资现金叭流量详见表六。拜3邦、财务清偿能力搬分析班参见表矮七暗“昂资金来源与运用唉表氨”斑。该表中的各期芭累计赢余资金为耙正值，表明该项按目能自行平衡。霸 傲4阿、不昂确定性分析熬根据总成本费用俺的构成和性质，把根