房地产开发企业如何进行纳税筹划讲义全

1、房地产开发企业如何进行税务筹划今天，我们的课程具有高度的敏感性和前瞻性，也非常具有可实施性。众所周知，房地产市场和房地产公司非常频繁地受到公众的关注。最突出的一点是房地产开发公司的行业利润。率普遍较高。近期，中央对房地产市场的管理逐步趋于规范和从严，房地产税收管理逐步加强，并提出了一系列管理意见。总局已将其列为国家国税、地税系统的专项检查行业，由其领导。同志们可能不知道什么是专项审计。特别审计所需的覆盖率是 100%。不同于我们平时对审计公司的日常抽查，其覆盖率可达10 %。那么我们的房地产企业纳入专项检查后，覆盖率是100%，即所有在地税系统注册的房地产开发企业都要接受税务检查。从2002年

2、、 2002年、 2003年、 2004年开始，包括2005年这一年，房地产企业连续四年被列为重点审计企业的情况很少见，尤其是2005年房地产被列为国家专项检查行业相比。与上一年相比，有了质的飞跃。这一质的飞跃，在于今年我国房地产税稽查水平的全面提升。往年的房产税检查是肤浅的。所谓肤浅，就是看你的书。你的账簿反映了多少收入，多少开发成本，以及配套费用，你的税是按你的账簿征收的，是欠税的。今年不一样了。今年的区别在哪里？税务部门在与房地产公司打交道多年后，自身也积累了一套对房地产公司进行审计的经验和方法。我想告诉大家，房地产公司的税务审计其实很简单。房地产公司的会计账目不可信。所有房地产合同文件

3、都是检查的唯一依据。我刚才提到的两句话，在全国地税制度中已经形成共识。从收入上看，他只需要去住建局把你项目的所有购房合同全部过户，把你合同对应的契税全部过户，然后从那个契税中扣除契税税率得到你的项目。交易的全部金额决定了您的总收入。收入结清后，你再结清你的成本，把你和建筑公司的所有承包合同和你的相关管理费加在一起，就是你项目的开发成本和费用，收入和支出就是你的利润支付.所得税和土地税。应该说，税务局自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，今年我们的房地产公司一个接一个倒下。据我了解，现在不少于1000万元的退税。可能在座的大家还没有找到，因为是今年10月30号才发现的。因此，房地产企业面临

4、的税收风险是前所未有的。我现在有五个案例，都是与房地产公司有关的。现在让我们来分析这些案例。我可以将这些问题分为两类。一是企业没有做好税收合规工作。合规就是合规，合规就是合规，这个工作没有做好。一般来说，房地产公司要交什么税，这些税怎么计算，什么时候交，什么时候清算都不是很清楚，特别是很多开发公司的会计对于什么时候结转收入，什么时候结转都比较困惑。结转成本。 ，账也糊涂了。因此，税收合规性肯定做得不好。我就是问大家，你知道房产公司的收入什么时候应该结转，是收业主款，还是等房子竣工使用，还是开具发票？税务局，你觉得哪一个是依据，另外一个？是不是等业主拿到产权证再结转开发收入，哪位同志能告诉我？你

5、无法弄清楚你赚的钱什么时候叫做收入。你能算出税吗？这是最基本的命题。你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入？这个概念是最基本的。如果你赚的钱叫做收入，当它不叫做收入时，差别很大。如果不叫收入，就不能征收你的所得税，也不能征收你的土地使用税。同志，请问房地产公司的收入什么时候结转？坦白的告诉大家，全国房地产体系对于什么时候结转收入不是很清楚。这是整个国家，而不是某个地区。有这样的乱象，税务局能不严查你吗？税法和会计法对收入的概念不同，会计法和税法的结转时间也不同。结转也是不同的，这就需要我们把握收益结转时间和收益本身的概念。这是一类，就是税收合规工作没有做好。说白了就是各种经济交易的完成。纳

6、税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的税务工作可以分为两大任务，一是税务合规工作，合规、合规、税务合规。如果用一个术语来解释，所谓的税收合规是指房地产公司的各种经济交易。 , 纳税申报完成后，还有一系列与之相关的工作。它的特点是各种经济交易都已经完成了，即使我们想改变俗话说的“生米熟米”也改不了，剩下的就是老老实实的按照“税法”纳税了法”，是第一类作品。第二类工作，税收筹划没有做好。什么是税务筹划？一般而言，是指企业各项经济交易中尚未完成或尚未发生的税务筹划工作。其特点是企业各项经济事项尚未完成，可提前调整、提前变更、提前重新安排，以尽可能提高税收风险，减轻企业税收负担。企业尽可能。一般

7、来说，房地产公司要做的税务工作实际上包括这两个方面，这两个方面虽然表面上有所不同，但又有着千丝万缕的联系。税收合规是税收筹划的前提和基础。没有税收合规，税收筹划就像建在海滩上的房子。没有地基，很容易倒塌。话虽如此，如果我公司完全停留在纳税合规状态，我公司的纳税工作就变得相当被动，所以必须根据税法的规定，根据公司经营活动的实际情况，提高一个层次。 ” 作出适当调整和安排，解决税负过重的问题。因此，税收筹划是税收合规的深化和升华，是对税法的灵活适用。我在这里跟大家说一下，我们中国房地产企业的纳税情况，从我刚才提到的两个方面来看，我们的房地产企业大部分没有做税收筹划，根本没有进行。税务合规工作也做得

8、不够好。大多数房地产公司的纳税工作都处于一种非常自然的状态，一种自然而原始的状态。也就是说，他不会主动去了解税法是怎么规定的。他懂的“税法”，就是他的办事员懂的“税法”。它非常自然和纯净。我们公司的纳税是非常自然和纯粹的。我用这个词来形容可能不是每个人都能接受的，但事实上确实如此。如果你去公司做税务调查，你会发现他没有时间研究专门的税务业务，也没有时间专门研究税务筹划。办事员垄断了征税的权力，想交多少税就交多少。当然，我们老板也干涉纳税，想结多少就结多少，想亏就亏，想赚就赚。这种对税收的雕琢、点缀、粉饰，是在没有做好税收合规的前提下进行的。的。这就是我把房地产公司处理税务问题分为两类。今天给大

9、家讲讲第二类税务筹划工作。我很清楚，第二类就像在沙滩上建造一样困难。 , 因为大多数企业会计师，包括老板在内，其实对房地产公司的税收政策知之甚少。如果你不了解中国的税法和税收政策，尤其是房地产公司的税法和税收政策，你怎么能开始筹划呢，所以我谈筹划的时候，必然会谈到税收政策和房地产公司的税收法规。嗯，在讲义中，我给了你一份礼物。我将迄今为止房地产公司使用的主要税收政策汇总到讲义中。你在国内找不到一本书或一本杂志来概括房地产公司。税收政策，请珍惜，这是我们工作的结晶。我再说一遍，你在国内找不到专门编制房地产税收政策的杂志或书籍，所以政策的汇编是由各行各业汇集的，你看了它的汇编很快就睡着了，为什么？

10、因为很多政策，比如增值税政策，和你没有关系，也确实和房地产公司没有关系，但是这里我把每一个和房地产开发公司有天然联系的政策都整理出来，因为这个政策针对的是房地产开发企业。的。由于时间关系，如果你是金融专业的，我会专门给你讲一下政策制定的背景，以及它所指的具体环节。我想画一个企业的生产经营，包括项目立项、开发、销售、利润分配等等。我会专门给我们的业务员详细讲解，但是大家都是企业的CEO，所以你不必处理具体的税务事务，但作为一门税务筹划的课程，它确实是我们课程的基础，也就是说，说到学习这门课程，其实已经了解了中国的税法和税收政策。作为本课程的入门课程，我将在这里告诉您。同时，学习本课程还要求我们了

11、解最低会计知识，因为所有税务数据都来自企业的会计数据，都与形成会计数据相关的合同、章程、凭证等有关。 ，所以我们知道簿记和报告的原则。分析对税收筹划也很有帮助。第三个知识是了解国家的相关经济法律知识，如公司法、金融法、工商登记条例、银行开户条例等。这些是也与我们的业务规划有关。度是非常高的，因为任何规划都是对企业经营活动的调整，经营活动的调整必须触及其他类型经济规律的监督管理。如果不了解其他经济法律的监督管理，税收问题解决了，就会出现新的问题。因此，需要从更全面、更宏观的角度来解决房地产企业的税收筹划问题。第四个知识是了解房地产企业的综合企业管理知识，我们在座的人基本都有，因为这方面知识的欠缺

12、主要是因为没有会计师，他无法从更高的层次去了解企业看法。规划，实际上，企业的规划是对企业具体经营活动的彻底调整，完全脱离了会计和簿记，脱离了传统的事后反思模式。请听清楚我的话。现在让我告诉你第一个问题。我今天的讲解涉及了很多真实的案例。我希望你能从这些真实案例中找到经验，尤其是作为他们公司的一个教训。第一个问题是，在当前形势下，房地产公司为什么要进行税务筹划？这是我想告诉你的第一个问题。请把它写在讲义上。我在讲义里给你留了一个空白。解决WAY是我们的问题，为什么要研究税收筹划。一是目前房地产企业税负普遍偏重，这是企业进行税收筹划的一大原因。沉重的税负不仅与我国不合理的房地产税制有关，也与我国的

13、整体税制安排有关。首先说一下房地产税制不合理的原因。纵观中国的整个房地产税制，其实并不叫中国的房地产税制。中国的房地产税制完全是由专业人士和教授获得的。与税务局的这些人员打交道，你会发现，他刚开始立法的时候，并没有把房地产行业作为特殊行业进行立法。一些文件是逐步出台的，目前出台的文件还不足以有效规范房地产企业的税收，特别是宏观安排存在很大问题。我们在开发阶段对房地产征税过多，就是把它加到一级市场上，而没有加到二级和三级市场上。一个人买了商品房，或者企业买了写字楼后，他承担的税比房地产开发商承担的税要轻很多，他甚至不交。就像一个高考的学生，你在高考的时候可怜他。他早晚都在努力学习，但考上大学后你

14、就讨厌他。为什么？整天谈恋爱，不读书了。这就是中国教育制度留下的弊端，就是我只要努力通过考试就可以了。它一定像我们的房地产税。我只需要花一笔钱买房子。你可以得到它，而且你买了它之后就不用交税了。也就是说，当我们的房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税负很小，负担很轻，但在开发阶段，他的税负却不是。好重啊，重在哪里？同志们都是开发阶段的开发者。你有亲身经历。房地产公司必须通过五项测试才能完成纳税义务。都是有偿的，别找我了，我建议你记住是哪五个门。第一是清关营业税。营业税海关，现在大部分房地产公司都做得很好。当然，其中也有故事。最大的故事是你需要使用税务局的票。这有一个软点。交易一完成，你要付5

15、%，这是不可动摇的，所以你是最用心的支付，因为除非你付钱，否则你拿不到下一张月票，房子就卖了。现在每个人都支付5 % 而没有任何投诉。为什么没有投诉？毕竟，这与我们行业的高利润率有关。现在我们的5 % 没有考虑到您的利润率。你的房子是100万元盖的，卖95万元，你还要付5 %。它不考虑您的成本。但是你不在乎，如果你以100万的成本卖200万的房子，得到5 %和10万元的销售税，所以当危机在5%爆发时，整个利润率行业将衰退。你会觉得英国人年年拖累了5% ，随着行业利润率的下降， 5 %的负担越来越明显。但好在，在以票控税的大环境下，房企在这个环节做得很好。基本上，他们已经缴纳了建筑物的营业税，但

16、也有逃跑的。今天给大家举很多真实的税务审计的例子。他们都是真实的例子。我这里有数百个案例。二是与各种地方税和各种地方附加费有关。应该说，这种关税税之所以被称为海关，是因为这些税与企业经营的利润和盈利能力无关。比如印花税，你的各种交易合同、房产证、注册资本都要依法缴纳印花税。一家房地产公司注册了5000万元。说白了，你的营业执照还没有拿到。 5000万元， 25000印花税已经上缴税务局。每个人都问我这家公司将来会不会赚钱。我不知道。 2.5万元的印花税已经上缴国家，所以印花税体现了与经营成果无关的一面。另一个例子是房产税。你把一栋楼放在那里，不管你是用来出租、自雇还是控制，只要这栋楼成为你账户

17、上的固定资产，你就必须每年支付。房产税，所以我们有一些公司甚至每年都无法缴纳房产税的现象。他有一栋楼，一栋几亿的楼，光是交了几百万的房产税，而这个房产税不是从整栋楼里产生的。就算不产生收入，每年也要给我交100万左右的房产税。大家都说这个税不合理。地方税就是这么一个特点，跟营业利润没有任何关系，但是每年都得交。另一个例子是土地增值税。土地增值税是房地产企业的另一座大山。虽然是地方税，但目前土地增值税的负担并不轻。土地增值税创下中国税率最高纪录。税率高达60%，其中60%的增值税由国家征收，所以这个税是房地产企业的三大税种之一，但本质上还是地方税，包括城建税和教育费附加，都是地方税，附加。第三个

18、通行证是企业所得税通行证。我们目前的企业所得税税率是多少？请问， 33是对的，就是说你们的房地产企业要交100万元的所得税，是多少？ 100万的利润需要缴纳多少所得税？ 330,000 。很多老板都是这么想的。事实上，绝对不止，至少40万。这是中国的一个有趣的税收制度，表面上给你33% ，但你被征收的时候至少是400,000 。为什么？大家一定要问为什么，因为有很多费用是税务局不同意你列税前费用的，比如工资超支。现在国家规定每个人的月工资是800元，也就是交所得税的时候，你现在付800元让一个工人替你打工，没人替你打工。比如一个员工一个月拿5000元。 33 _ _ _ _ _ _ _ _ _

19、 _ _ % 企业所得税，他还要交个人所得税，企业所得税是多少？那是33 %。这33 %是在你的会计利润基础上加上的，是给你加的，所以你发现你的100万利润被他拿走了近40万元，肯定是这样的，全国都是这样的。工资、招待、白皮书、罚款、滞纳金、不合理的账单、太多不合理的账单。比如我在清华大学读书，培训费是不允许预缴税的，培训费必须计入教育基金。有许多费用是不允许在税前支付的。虽然你认为我是为企业读书，我所产生的应酬费也是为企业打下基础，但税务局不承认你不能超支。和税务局打过交道的人都知道，税务局是不讲道理的。有法律依据，确实是不允许的。所以，所得税是把公司的钱带回家的前两步，所得税会拿走你利润的

20、一小半，也就是40 %。第四关是个人所得税。房地产企业的个人所得税主要对三类人征收所得税。一是要求在职员工按月就其工资薪金依法代扣代缴个人所得税；二、公司个人股东和公司个人股东应当代扣代缴的一切与个人有关的费用，未偿还贷款的，按照税法的规定代扣代缴。缴纳20 %的个人所得税。我邀请大家研究这样的文件。我希望你把它写下来。这份文件在今年的税务稽查中必然会产生社会反响。现在税务局已经检查了这个文件的很多问题。稍后我会给你两个案例。听着，请先写下这份文件的全名。我刚才提到房地产的第二类人是房地产公司的个人股东。我们在座的同志可能无法摆脱它，所以希望大家能写下来。财税2003年158号文件，该文件是自

21、1993年个人所得税法修改以来出台的最严格的配套政策之一。长期以来，我国个人所得税征收的重点一直是按照个人所得税法的规定，形成了本末倒置的局面。馆藏管理结构。自1980年个人所得税法进入我国以来，个人所得税法的初衷是规范居民收入，特别是超级富豪的收入，形成国家税收和对穷人的补贴。所以个人所得税在西方国家有名，叫做“罗宾汉税” ，西方的罗宾汉是个什么样的人物？他是众所周知的杀富济贫的人物，所以他把它比作罗宾汉。个人所得税以税收的形式进入您的家中，以征收您的财产，然后将其从穷人手中夺走。它的性质类似于罗宾汉。但到了中国之后，就不再叫罗宾汉了。在我们的行话中，它被称为冰寒落。什么是冰寒洛？是倒过来的

22、，钱是从员工那里收的，然后上交给国家。去年征收个人所得税1.5万亿元，银行利息个人所得税减至300亿元以上。还有1100亿元以上， 1100亿元以上，工资薪金900亿元以上。数据库中的数据很好地说明了个人所得税没有被很好地使用。调节贫富收入差距的作用。那么这个问题已经引起了中央领导的高度重视,专门作出批示,要求财政部、国家税务总局尽快制定高收入群体税收的详细方案,落实尽快制定这个计划。我在这里可以坦率地告诉大家， 158号文件是中央领导的第一个文件。很快你就会看到体育明星和娱乐明星关于征收个人所得税的通知，很快就会陆续出台。发布。在下发具体高收入群体文件之前，据调查，个人股东的收入明显高于兼职

23、人员，所以我不会告诉你这份文件的背景。也反映了现在的政府，因为温家宝总理上任时，就在就职演说中说要调整好几个关系，包括东西部和中西部地区，城乡居民收入差距。这反映了政府的执政方针和政策。下面简单介绍一下文件的精神。如果您不了解政策法规，您将无法计划。对于第一项，您可以写下报销问题。如果你写了这么多字，就别背了。只写报销的问题。这些我已经推导出来并阅读了所有的文件，关于报销的问题。除独资企业和合伙企业以外的个人投资者，即大多数房地产公司都是有限责任公司。有限责任公司的个人投资者，将公司资金用于个人、家庭成员及相关人员的支出，用于公司的生产经营。不相关的消费支出、购车、购房等财产性支出，作为企业分

24、配给个人投资者的红利，按照利息、红利、红利收入项目征收个人所得税。同时，上述费用不得在所得税前扣除。大家都知道为什么100万的利润要交40万的所得税，因为你报销的费用不确认，所以你的利润是假的。税务局表示，这笔钱本身应该是个人的责任，不应该被公司上报。这会导致税务部门和个人对利润指标的理解存在差异，所以你心里的税负当然会增加。我们来看看这份文件。您在文件中报销的人非常广泛。您的个人股东或您以您的家庭成员或与您有密切关系的人的名义获得报销。比如有的公司有中央空调，有的物业管理费，有的电视机。看房地产公司，没有这方面的东西，也就是说这些费用都在家里，尤其是物业管理费，可能就是你自己私人豪宅的物业管

25、理费。 ，但我让公司报告了它。它与商业运作无关。属于个人消费。对不起，报10000元，扣2000元个人所得税，扣10000元物业管理费。不能在企业所得税前扣除，也就是说和不报是一样的，从税务部门的角度来说和不报是一样的，所以报或者不报对税收影响不大。比如买车，买房，或者用公司的钱买房，都需要缴纳个人所得税。以前没有规定，但从现在开始就会有这个规定。面对这样的政策，其实意味着未来我们的个人所得税会增加。我们之所以要向大家传授这个政策，其实是为了按照政策去规划，就是想尽办法不让他扣税和纳税。按照这个规定，我们可以计划，怎么计划？有必要打破我们一些传统的惯性和不正确的思维方式。比如，据我所知，很多房

26、地产企业主都愿意以自己的名义购买房子、别墅、大本钟。为什么？他们的解释是，如果我的公司倒闭了，我至少会为自己保留一份，这是不可动摇的。有些老板40多岁， 50多岁，我说你不擅长说话，为什么？你比我大，你太天真了，我给你讲一个小青的案例，全国政协委员，著名电影演员，大家都知道小青的文化艺术逃了营业税，并缴纳营业税。超过600万。经税务局和检察院联合检查，发现账面存款只有180万笔。扣除180万存款后，欠款超过400万。我应该怎么办？归还资源，最终决定没收小青的个人财产，进行拍卖。小青的律师当时表示，是个人财产，法律依法保护个人财产。您不能没收个人财产。检察院是这么说的。 ，您的现金收入不入账，直

27、接形成法定代表人的收入。这种收入是非法收入。非法所得形成的非法动产不受法律保护。你可以看看宪法。 宪法就是这样，个人的合法财产依法得到保护，个人的非法财产却没有得到保护，所以律师和检察院的人有分歧。谁对，检察院也对，法律确实是依法保护个人的合法财产，而不是保护非法的个人财产，你用钱买房买车逃税，国家可以扣留你拍卖。最终不会被拍卖掉，最终也不会被用作税收抵免，这件事就结束了。在中国，个人公司和个人之间的利益，其实在政府官员眼里，你们就是一家人，不管是你个人名义，还是XX公司要什么？它是一个自立门户，什么是自立门户。记得上次我告诉你，买写字楼的主要目的是什么？主要是为了形象，买写字楼不是为了办公室

28、而是为了形象，首先要有一张脸。什么叫有脸？比如在商住公寓工作，比在住宅楼里工作更有面子，不是吗？在纯写字楼工作比在商住公寓工作好，在甲级写字楼工作比在乙级写字楼工作好。能在华润、国贸、南营、广场等顶级写字楼工作，是最有收获的。面子，但这还不是最面子，什么才是最面子？如果您有自己的建筑，请交出印有华莱士建筑的名片。当我把这样的名片递给你的时候，每个人都会认为是你寄来的。其实还有华莱士大厦，但问题是这幢楼也可以是小楼，只是小了一点， 800平米。它也是一座建筑。如果你什么都不知道，那还不如在大写字楼里，但如果你不知道，那就太不可思议了。一栋楼，就好像总经理这三个字最不一样，总经理是很不一样的，最大

29、的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总经理总经理分歧巨大。所以当我们这么说的时候，就相当于公司的名片越小，董事长的名字就越会印在上面。董事长没有错。两位董事成立了董事会。他是主席，没错，就是常务副会长。主席，这并没有错，这就是我们掌握了这样一种心态，他把总部基地里面的总部大楼一栋栋的叫，确实是叫大家占多数的角色。第一种心理我不想分析，是为了什么？降低成本的独立门户。因为大家都知道，这种独栋楼的优势最大。它可以通过管理降低成本。比如我的小型科研公司，每天都有人加班。我要在楼里加班，同时用基金陪别人加班。什么意思？这栋楼里只要有一个人加班，空调主机不能关，物业管理费我要分摊，但如果我是

30、小楼独栋，这事就行了不存在，因为我可以用管理来降低成本，我问我的员工什么时候走，关掉所有的空调，关掉所有的灯，如果他们加班，他们干脆多留几个人，对得起水，对得起电，还加班到很晚。这两种方法都可以通过管理来管理。为了降低成本，这是这类建筑的一大优势，而这栋建筑也有一个优势，从它的平面图中可以看出，它没有公共游泳池。因为你只需要一个家就有一个公共展位，没有公共展位，因为所有的区域都是你的，厕所也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也可以是你所有宣传的商业旗帜。这样一来，这款产品就很有竞争力了。第二类是国有企业自行购买这种建筑。我们发现它的竞争力来自另一个方面。很多老板，这种楼，就等于给了他买楼的理由。我们

31、都知道，很多公司都愿意与他们合作。他的母亲已经分开了。例如，某栋楼中有很多子公司。他们都想分开。分开之后，他们可以自己拿主意，但一直没有找到合适的理由。当他们说要分家的时候，母公司是不会做的。 ， 你为什么要离开？群楼里也是一层，出门也是一层。事实上，两者之间并没有明确的界限。作为一家公司，逃税不会让你破产。根据公司条例，你会申请破产，不会让你破产。同志们，你们可以放心。我在税务部门工作了七八年，做过审计和文秘工作。我从未遇到过私人逃税。我们不可能不收他的税。我们想尽一切办法扣留他的私人财产，因为为了国家利益，我们做错了，政府会站在我们这边，因为你是私人的。所以，你们现在所有的财产，在中国有一

32、个公务员叫巨额财产罪，从来不知道，商人怎么办，商人的巨额财产从来不知道，应该怎么办不交税他就做，现在我们只是没办法，你在大街上，上一次国际车展上， 888万元的宾利就被地产商买走了。国家税务总局已经知道了这个消息。对于在场的同志来说，这可不是什么好消息。它会增加对你的检查。首日888万元被拆出后被地产商买走。你知道他是怎么想的吗？亲爱的，这家房地产公司是赚钱的，我们的稽查员怎么能不收他们的税呢，他会这么想，买这辆车要交多少个人所得税888万，而支付这个税收红利的收入至少是170万个人所得税，地方税务局查这个个人到底交了多少税，如果没有交，我国税法规定，单位或者个人偷税额达到1万元，且占超过现行

33、应纳税额的10 %，构成盗窃罪，可判处一年以上七年以上刑罚，我国最高刑期为七年，最低刑期为逮捕前一年。如果你有一辆自有品牌的宾利、大奔、宝马，提前逃税是有可能的，但是税务局查不到钱是怎么挣的。这是事实。我们的公务员有办法。公务员拥有大量不为人知的财产。我们没有涉嫌逃税的商人。我们现在没有。将来有它会很好。罪一直不为人知，但实际上这罪是要废除的。因为世界各国的法律在量刑时都必须找到证据。如果没有证据知道你谋杀了，你只能让你逍遥法外。没办法，大家或许能从电影、电视、新闻报道中看到。 ，西方法律是以证据说话的。张裕为什么活着？正是根据小小的物证、线索和线索，找到了最终谋杀的最大证据，最终破案，所以他

34、在中国警界，乃至整个西方警探中都有很高的知名度。我们在中国是如何破案的？小青的案例是最典型的。她一开始并没有涉及逃税，而是因为农民工静坐示威要求农民工工资的案件，这是一个政治案件。当时，小青还是全国政协委员。在中国，委员属于参政，具有参政议政的作用。她的政治地位还是不错的。我们这里的许多同志还没有达到她的政治地位。在这个角色中，欠农民工的工资不是她直接欠的。是别墅项目，我没给建筑公司足够的钱。因为有业主反映墙体有裂缝，我决定扣除建筑公司的货款。建筑公司的工头想了一个坏主意。快过年了，应该去亚运村安徽里社区的第一站。号码是几号？那个地方才是真正的老板。我兼职工作。你向她要钱回来，但保安不让你进去

35、。最后，农民工不得不回家过年，他们去市政府投诉。市中心的事情人人都知道，所以齐家和贾庆林当时都不敢做决定，交给了国务院，兰庆签字逮捕了她。她不是公务员，她肯定逃税了。这是我们首相对我们商人的定义。 .以后再查，所以市稽查局和市地方稽查局一分局查的，因为我们税务局对这件事也很敏感。当我们听到要调查时，我们必须充当代理人。费用，但是当我们发现这件事时，我们只是隐藏起来。这不是逃税事件，而是政治事件。我不参与政治活动，为什么？我们税务局还没有查，大家都被抓了，新闻已经报道他们涉嫌偷税漏税了。我们的检查结论还没有出来。说白了，没去怎么可能被怀疑偷税漏税，也就是说，你明白我的意思吗？长期以来，政府打击富

36、人的手段主要是偷税漏税。我可以毫不客气地告诉你，我们的房地产公司每天犯罪八九起，会计师造假是违反会计法的。违反银行法；为什么是假账户？只想欺骗小股东，违反公司法；为什么要造假账？我就是想少交税，违反税法，非法集资，不成立工会组织，违反工会法，不发加班费，给员工放假，违反劳动法，并违反道路交通管理条例。 安全法，说当地方言的人听不懂，违反语言文字工作法，我要在中国逮捕你，任何法律都可以逮捕你，但真正的逮捕是税法 “， 为什么？我刚才列举了这么多法律，哪一个违反了国家利益？就是税法，你侵犯了国家利益，你得罪了老子，你哪里得罪了老子？是当事人的利益，没有工会组织也是为员工服务的利益，但对国家利益没有

37、威胁，所以我不问你，但如果金额偷税漏税很大，他会立即采取措施。刚才我替大家了解到，报销被屏蔽了。如何规划，我建议大家以公司名义买车买房，既可以集体折旧，又可以避免个人所得税。即日起，购买大宗消费品时，尽量以公司名义购买，直至折旧期结束，可低价或无偿转让给个人股东。这些都不违反税法。比如一辆宾利汽车，根据税法，折旧时间不少于五年。折旧五年后，将转移给个人。这可以。现在，它表明您已经使用了它。这都是正确和允许的。说白了就是教大家认识法，认识法，最后用它。什么法？税法。二是贷款不还款问题。关于个人投资者长期不偿还所投资公司贷款的处理，纳税年度，我给大家解释一下什么是纳税年度？根据中华人民共和国税收征

38、管法的解释，纳税年度是指公历1月1日至12月31日期间，称为纳税年度。没有证据表明您用于企业的生产经营，未归还的贷款将被视为企业对个人股东的红利分配。所得税将根据利息、股息和红利的收入向您征收。让我给你一个案例。它属于一家房地产公司。该市西城区一家房地产公司的老板是私人的。该项目正在建设中，已预售。如果在门头沟拿一块地纳税，就必须注册一个项目公司。买地需要多少钱？ 3000万。他手上没有那么多钱，就从西城在建的项目里借了三千万，放在那个项目上。今年3月，地税局去查了，说你的账上怎么有应收账款，还有什么其他的应收账款？有这么大一笔应收账款，会计解释说我们老板在门头沟搞另一个项目，没钱向我们借，是

39、老板的公司。西城区地税局的人听到这话，眼睛一亮。没关系。想借多少就借多少，但要交600万个人所得税。给老板回电话，说要付多少钱。 600万，我缺钱，如果我不缺钱，不可能从这里借钱。如果你不付钱，你为什么不付钱？税务局给他看了158号文件。他傻眼了。您的贷款已经形成。这是利润分配，你必须向个人支付600万。所得税。为什么？看看吧，首先，他过年的逾期没有还，其次，不可能还，因为是土地出让费。只有项目赚钱了，才有可能填补这里的漏洞。然后老板说，我可以借朋友的名义，还是家人的名义借？可以，但是不能自己借，因为文档里写的很清楚，所以我转过来给大家看。他贷款的主体，他说得很清楚，是个人投资者，也就是个人股

40、东。说白了，个人股东从他所投资的公司拿走钱，即使是以借款的形式。最后我们协商下来，把600万的个人所得税减到150万，因为他实在付不起这么多钱。 150万，我个人认为150万是错的，但最后得出的结论是他不会被罚150万，本来是600万，但如果我不出现，那肯定是600万，我要罚款他。让我告诉你谁会受到惩罚？处罚单位不处罚他本人，但公司也是他自己的。处罚公司和处罚他是一回事。所以我们常说借款要注意这一点。那么如何规划呢？根据政策，你需要提前计划和做好。如果真的想借点钱，但暂时拿不回来，尽量不要以个人股东的名义借钱。如果您以亲戚或朋友的名义借款，您最终将获得贷款协议和贷款证明。你的名字不能写在上面，

41、但你自己的名字不会起作用。这是第一个。二、如果是本人名签，建议必须在12月31日前归还，元旦后可借。这不是在找事情做吗？不，这是为了遵守税法的要求，请注意这些关键动作。有些老板在做这些事情之前不知道这些政策，所以他根据经验行事，特别是当有新政策时，他不知道。对于税务局的胡说八道，很多老板都有这种感觉。房地产公司的第二类人是个人股东。第三类人是与房地产公司相关的劳动者的工资，或者劳动者的报酬必须依法代扣代缴个人所得税。与房地产公司相关的劳动者有哪些？有很多，比如临时聘用的销售人员，未签订合同的相关人员，还有记者、编辑、名人等，只有要求贵公司拿走劳动报酬的，才需要代扣代缴个人所得税。根据法律。我希

42、望每个人都会注意这一点。前四个级别已完成。你能猜出最后一层是什么吗？让我告诉你，你猜第五关是什么？交完所有税款后，还有最后一道关卡，就是税务检查关。请记住税务检查通行证。税务局的人来找你查账。有多少人空手而归？他们中有人空手而归吗？少一点，特别少一点，因为房地产公司的税收风险太大，他问你什么问题都能带回来一点税。如果你不相信我，我们会做一个模拟检查。让我查一下你们公司的税收，好吗？我可以马上问7或8个问题。 7、8题带走70、80元喜欢玩游戏，而我把检查时间限制在2小时，我能查出7、8题带走70、80万，平均我做生意有这个能力。为什么？因为我们现在的税收政策本身是不规范的，这样解释可以，这样解

43、释也可以，都是正确的，企业的风险必然很大。这就是我给大家讲的，目前房地产企业的税负，要面临流转税、地税、审计等一系列影响。我们把它比作五个关卡，就是经过几天的税务稽查，税务稽查就会逆转。你不必，所以纳税人的税务问题一直存在。这就是我告诉大家，面对如此沉重的税收负担，我们必须规范税收管理，把税收负担降到最低。这就是为什么我们需要学习税收筹划的原因。这是我告诉你的第一点。第二点，我们记录一下，传统落后的纳税模式对房地产开发企业造成了长期的负面影响，需要引入新的税收筹划模式。我们传统落后的纳税模式表现如何？主要表现为在企业的各种经营决策中，税收没有地位，没有税收的空间，没有税收的经营决策模式。给大家

44、举个真实的例子，就是他在经营决策过程中不经意间把自己送进了牢房。该企业为民营企业。在当地，在那个地级市，这家民营企业，包括上市公司和国有房地产开发公司，目前业绩排名第二，很快就会超过第一。在发展的关键时刻，公司出事了，发生了什么？他正在建造一座大楼，一座写字楼，写字楼后面还有十几栋住宅楼。它被覆盖和覆盖，资金跟不上。他之前也是开发者，所以开发者就是这样，项目越来越大。 ，项目越来越大，想成为资金供应商显然非常困难。他先跟工行谈过，就是现在原来的写字楼正在出租，工行有这样的想法，说可以，但是这个写字楼不能在开发商名下，上级部门做不允许。在获得贷款之前，必须将其转移到个人名下。你明白吗？这才是真实

45、的。根据工商银行的要求，他到房管地局，从他现在的开发商名下，为写字楼缴纳了超过160万的契税，并转入了他的个人名下。公司作出决议，他拥有三个股东。事实上，三个股东是他自己，他的儿子和他的女儿，以他自己退出股份的名义，因为他没有现金，他以股票货币的形式归还，并为公司取出贷款。办公楼，贷款到账了。公司还有另外一个决议，就是付款完成后，将写字楼的存货退回，即一进一出，一进一出完成，付款也付清，房子退了，税务局查账。 ，税务局是怎么知道的？按照刚才查的方法，去房地局取你的契税，把代收的所有契税加起来除以3 %，得出总交易额。发现他申报的金额与总金额相差很大。事实上，这座写字楼就差一点了。他觉得公司逃税

46、了。难怪这家公司越做越大，马上就会对过去的项目展开全面检查，也就是在建的项目还没有完工，也没有预售。 ，我在调查结束时发现了这个问题。你的房子被转移到你的个人名下。他的解释是我的房子回来了。他说税收不会玩1减1等于0的游戏。由于您已将房屋过户至您的个人名下，即构成视同出售，即构成同一出售。估价7000万。你的写字楼的成本和写字楼的开发成本都已经从之前的所得税整体开发中扣除了，所以7000万都是利润， 7000 10000乘以33 % 2130万企业所得税，这21.3万企业所得税有营业税， 7000万乘以5 %营业税350万，城建税35万，还有个人所得税，因为股权实际投资3500 ，拿7000万

47、，实际多拿3500万，还有20 %的个人所得税700万，加起来3600万要交税，罚款翻倍7200万，贷款5000万，还有税7200万，说我买不起，好的，马上通知公安局介入，公安局把老大带走了，现在我插手这件事，我插手这件事，我让老大出去，我查一下情况，因为我们想在这个c ase，他不是代理人。他来自其他地方。我通过综合办公室询问了这家企业的情况。事实上，当我和税务局局长谈话时，我想到了两个重要的信息。首先，他的儿子最近买了一辆宾利，这是整个事件的导火索。他一直在检查他的账户。他在2001 年、 2002年和2003年一直在检查他的帐户，但他没有检查过这些帐户。是第一个问题。二是第一开发商一直在

48、报道他。因为排名第一的开发商是上市公司，财务比较规范，纳税也比较多，但他不相信排名第二的民营企业是在偷税漏税，所以税务局下狠手要抓他。原因就在这里。我去看守所跟老板查了一下情况。他说，他一开始并没有决定逃税。民营企业与国有企业和上市公司最大的区别是什么？ ，整个公司就完蛋了。那时，我将办公楼转移到我的个人名下只有一个目的。 ICBC不得不拿走个人财产来获得抵押贷款。该公司拒绝这样做。得知这些信息后，我在离开前与当地税务主管进行了交谈。现在，我也请总局领导谈一谈，因为没有主观意义上的犯罪观念。其实我告诉大家，税法第六十三条和第六十四条在税法中的运用是有很大区别的。税法第六十三条第六十四条是偷税漏

49、税。偷税漏税的一个很强的特征是这个人主观上想赚钱，不想纳税，主观上想犯罪。那么第64条是什么？ 64是不提交纳税申报表的行为。主要是指纳税人可能不了解或不熟悉国家税收政策法规，导致无意漏缴税款。让我告诉你，我很高兴地告诉你，这个老板已经出来了。他出来见我一次后，首先表达了自己的感受。我说没有必要感到内疚。实际情况是，他不了解政策法规，而他的经济亲戚对税收法规了解不多。我说你真的是64的，如果是63我帮你，所以我在办公室投诉，说当地税务局局长要坐牢，所以他没有贪污，没有收受贿赂。不信的话，从现在开始，我已经派了五个手下去打听他从各地收受的贿赂，并拍照留念。他要是敢惹我，我就敢惹他。我虽身陷泥潭，

50、但我说人就是这样。如果我说不，我将无法承受压力。如果我不在这个地方做，如果我在别处做，我不能放过这个人。现在他们两个已经报仇了。最后他们补了700万元，还补了700元求饶。一万个个人所得税，因为房子要回来了，马上要卖了，不打算租了。我只需要在出售后缴纳税款。两个人有仇。税务局长有几个干净的。我不相信你是干净的，你当他们被转移到其他地区时，市长也会派人去观看。其实民营企业家有一个比较简单的问题。我们谈论生病并去看医生。如果他没有钱，不能供应，他会同意任何条件，只要他借给我贷款。这些条件会导致其他法律问题。以为出去进来就不用交税是错误的，其实不然。走出去是一种税，同志们，进来就当做买卖。可见，当财

51、产转让给个人时，个人缴纳了契税。后来不是转让，而是房产公司交了160万多，所以公司前后交了320万契税，就为了5000万的贷款，但是他跟我说真的拿不到贷款了，他也找了很多朋友贷款都拿不下来。许多人在欠发达地区，没有人借给他这么多钱。他宁愿交契税，最重要的是契税没有交好。 ，契税基础被他夸大了。事实上，商场的评估价并不是7000万。我们的许多老板都会评估和评估。当他们想到升值的评价，其实在这种情况下，他应该评价贬值。 7000万要变成2000万，他老大不傻评估真实价值，为什么是7000万，他说现在评估不都是增值的，我说你要付出契约税，他说我不知道，所以在整个企业对税收的决策思维中，他的脑子里没有

52、税，这就是我刚才提到的落后和传统的税收概念，没有税收。什么时候有税？税务局也是在这个时候才来查退税的，非常重视。税务局一走就忘记了，伤疤好了，痛也忘记了。让我再举一个例子。刚才就是一个真实的例子。让我再举一个例子。它也是一家房地产公司和私营企业。它坏了。他原本拥有几级资质，而地产分了几级几级资质，三级和二级。这有什么论据吗？原来他是一家比较低级的房地产公司，结果很多标书都很失望。提升资质，但规模小，实力不足，他会用自己在建的项目找公司评估， 1000万房子的注册资本是1000万，现在他要5000万， 5000万达到二级资质。现在估值5000万，增值4000万，资金供给增加了4000万，所以他要

53、转股。谁想出这个主意，是工商局的坏主意，他听工商局的人说。他去办了之后，找了一家公司对增值进行评估，并将评估和增值报告提交给工商局，然后修改了公司章程。注册资金5000万元，申请资质。税务局来查账。您是否需要为转移您的资本供应以转移您的个人股权缴纳个人所得税？他说他不知道，他说你不知道，可以加800万个人所得税，你明白我的意思吗， 1000万资产评估为5000万，增加了4000万，而且分红的个人所得税依法必须缴纳20 %， 4000 10,000乘以800万的20 % ，他还没罚他，让他交800万，税务局的文件很充足，写的很清楚，个人公司财产评估，综合评估升值后，转入个人股本，根据利息分红的收

54、入代扣个人所得税，所以为了让自己的脸肿起来，他得交800万个人所得税。他现在正在向税务局写申请，要求分期缴纳个人所得税。他没有那么多钱。交完这个所得税后，他还要用这个项目赚来的钱一点一点地交。现在他想出了一个办法，要撤回他的股份，他必须把它归还，减少资金供应。他说，事实上这不值5000万。 ，其实只值2000万。把它压缩一点，这样你就可以少交个人所得税。税务局说，你在评估增值并转换为股本时，必须缴纳个人所得税。没有办法评估折旧。你支付的5万元奖金是高额的个人所得税。如果你下个月下岗，那我没钱了，但我每个月还是要花2000万元，所以我就拿上个月交的5万元税。这个月来收我的2万元，税务局给不给，肯

55、定不给。政府和你个人是什么关系？政府和你个人的福分，有困难和分歧的关系。不要错误地认为政府之间的关系就是你们两个之间的关系。这完全不同。不要将家庭的生活标准带入生活。所以。于是他问王先生，现在减值该怎么办？三年内我没有写保函支付800万。现在可以贬值吗？请聘请另一家公司。这家公司会压缩并听我的。我将压缩2000万行。不行，我就这样加1000万，还要交200万个人所得税。我说不行，如果可以的话，我去税务局找人。我说那肯定不行，你可以慢慢交税。”他早说。知道了这一点，为什么还要用资产评估来增值呢？我还不如向兄弟们借点钱，直接放进去。拿出来还给他们不就好了吗？这里没有问题。我说没关系，什么？他没有交

56、税，现在他后悔了，同志们。他还不如从别人那里借一些钱来投资公司，然后以贷款的形式拿出来还给朋友。工商局的资料已经转了，我要交税。你说税收筹划重要与否。如果一开始有我这样的老师指导，我想你最好向朋友借钱增值。不要玩游戏。你不仅花了评估费，还花的更多。价格来得晚，结果确实发生了。这家房地产企业是省市房地产企业，目前正面临这样的问题。第三个原因，看看你对税收的看法有没有落伍？很落后，而且往往是事后补救，没用。有些事事后可以改正，有些事事后不能改正。所以我们必须养成提前思考的习惯。当我做决定时，我会考虑我的决定会带来什么样的税务问题。这是我们班最关键的部分。策划就是把丑话放在第一位。我们首先要考虑养成

57、这种习惯，尤其是我们公司的人。因为往往在你做了决定之后，当你让会计师打针的时候，那都是证据。会计不知道你在做什么。他要记账，要算账，所以还是有很多老板天真地认为会计是为我负责的。另一方面，会计师怎么可能不知道您在工作时在做什么？不可能，他只能为你报税，你不可能计划。三是房地产企业面临新一轮税务审计危机。偷税漏税空间逐步缩小，税收征管手段逐步加强。在此，我向大家介绍下一步税收征管改革的进展情况。下一步税收征管改革将重点抓好四点。纳税人监控的四个方面是什么？第一张票据发票是将地方税务部门管理的发票与国税部门管理的发票连接起来，形成全国统一的贷款和全国统一的计算机监控。也就是说，房地产公司手写发票的

58、历史即将结束，这意味着我们有一个大头小尾。假发票，这个机会空间已经被你压制了，没有机会，你拿到的手写版发票是无效的，大家出差的时候，你拿到的是手写版发票，除了国税及商业零售除票据外，其他票据必须采用机打或手撕定值票。否则，发票的手写版本是假的。我会告诉你，这是一张假票，而不看它。为什么？这是发票改革的一个大方向。国内所有的电子加工都是通过机器打印完成的，打印出来的信息直接存储在电脑里。税务局可以监控您的发票是否虚假或您是否已提交纳税申报表。很明确，根据国务院批示精神，增值税计划投资600亿元。现在计算普通发票，估计不能低于500亿元。也就是在全国范围内建立健全税收制度的巨额投资。二是加强户籍管

59、理。移动商户太多，运营就是运营。商家的业务跟不上户籍管理。当然，这不是税务局管理的，而是公安部管理的。但是，户籍管理是个人所得税的下一步。改革的基础。下一步个人所得税改革为何与户籍相关？因为每次拿到收入，在申报收入的时候都要填写个人，这样全国联网后，特别是系统和税务监控系统联网后，这个来自全国各地的人可以自动连接电脑，反映你一年中的各类收入。实行双向申报制度，什么是双向申报制度？即从本单位领取50万元红利，单位要申报50万元红利的税款，然后加个人申报。您必须每年填写一份个人所得税申报表，并且每年填写一次。你的主要收入来自哪个单位？如果这个单位和你申报的数字不同，可能会立即引起税务局特别是基层的

60、注意。税务局能负担得起这么多人吗？他不能，但这个模式是从美国学来的，他们目前要求美国个人所得税检查的覆盖率不低于2 %，即100份申报表中选择2份进行核查公民。在中国，必须选择2位百万富翁进行验证。平时不抽烟。这项工作正在马不停蹄地进行，相信很快大家就会听到个人所得税法修改草案已获全国人大批准的消息。三是加强银行管理。四是加强企业资金管理。我不会告诉你如何加强管理，采取什么措施。如果与我们的主题无关，我不会在这里谈论它。这是第三个原因。第四个原因是非国有企业规范自身发展的需要。你需要什么？你需要一个政策。我们过去纳税是处于自然状态。虽然这种自然状态是未经修改的，我们也没有认真研究纳税模式，但这