邓倩项目组评价报告20100531

1、成都大学第八教学楼（通威楼）资产评估报告书XX评报字（2010）第XX号评估机构名称：邓倩评估项目小组报告提交日期：二0一0年六月一日目录 TOC o 1-5 h z 评估师声明：3（摘要）5 HYPERLINK l bookmark3 o Current Document 成都大学通威楼资产评估报告书 8一、绪言8二、委托方及资产占有方简介 8三、评估目的9四、评估范围和对象 9五、评估基准日 9六、评估原则10七、评估依据10（一）行为依据 11（二）法规依据 11（三）取价依据11八、评估方法12（一）、房屋建筑物12（二）土地价值13九、评估程序实施过程和情况 13（一）接受委托阶段1

2、3（二）评估调查阶段14（三）评定估算阶段14（四）评估汇总阶段15（五）提交报告阶段15十、评估假设15（一）前提假设：15（二）具体假设:16（三）有关资料真实性的假设： 16（四）评估对象范围的假设： 16十一、评估价值类型 17十二、评估结论 17（一）、评估过程17（二）评估结论 19十三、特别事项说明 20十四、评估报告评估基准日期后重要事项 20十五、评估报告法律效力21十六、评估报告提出日期21 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 备查文件22本次参加评估人员名单 22、评估师声明我们接受成都大学管理学院的委托，对成都大学第八栋教

3、学楼（通威楼） 的土地和房屋建筑物进行了评估，以对其在资产评估基准日所表现的市场价 值做出合理估算。我们对成都大学第八栋教学楼的相关资产进行了认真的核 实、评定估算，并形成了资产评估报告书。先声明如下：（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估 准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实， 评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具 的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。（二）我们已对评估报告中的评估对象进行了现场勘查，我们以对评估 对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验， 但无法对评估对象的法律权

4、属真实性做任何形式的保证，我们已提请学校完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。（三）我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见。（四）我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估人员的职业水 平和能力的影响，受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应 当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。（六）我们评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实 现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担 相关当事方决策的责任。（七）我们出具

5、的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明 的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用， 因使用不当造成的后果与我们无关。（八）我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（九）我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方 可能存在的瑕疵事项对评估结论的影响，不承担责任。成都大学通威楼资产评估报告书（摘要）X型报字（2010）第3成都大学2007级会计1班接受成都大学国资处的委托，根据国家有关 资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评 估方法对成都大学的

6、第八教学楼即通威楼进行了评估。在评估过程中，本组 评估人员遵循必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对评估资产在2010年5月20日所表现的市场价值作出了公允反映。 评估结论有效期自评估基准日起一年，即从 2010年5月20日至2011年5 月19日。本次评估的对象是成都大学的第八教学楼，即通威楼的总体价值，包 括土地价值和房屋建筑物的价值，但不包括相关的教学设备及仪器、消防设 施等。本次评估以持续使用和公开市场为前提，根据本次评估的目的，学校 今后仍维持原有的生产和经营方式不变，或在不改变原有经营方式的前提 下，进一步扩大规模和技术升级，被评估资产在今后生产经营中仍维

7、持原有 用途并继续使用，因此，本次对成都大学通威楼的资产采用了成本法进行评 估。在评估过程中，评估机构及其专业人员遵循国家有关法规，按照资产评5 估操作规范及资产评估工作的需要，在委托方及资产占有方的配合下对成都 大学的通威楼的各方面状况进行了调查，并对可能影响资产评估的重大事项 进行了了解，委托方及资产占有方承诺对委托评估资产的合法性及提供资料 的真实性承担责任。在此基础上我们队纳入评估范围的房地产进行了评定估 算。经实施上述必要的评估程序，我们队成都大学的通威楼的价值在评估基 准日2010年5月20日的评估结果确定如下： 一、土地的评估价值：经过估算，我们确定了该资产的占地面积为 1793

8、平方米，2008年取得 的成本为25万元/平方米，土地价格上涨指数是每月4.7%,故土地的评估值 为 2, 024, 521 元。二、房屋建筑物的评估价值：在已知食堂和通威楼及电梯的总价值的情况下， 我们估算出通威楼的重 辂成本为35, 911, 649元，建筑物成新率为99.67%,由于房屋的建造时间 和现在相差不远，我们就粗略的任务房屋造价的指数为 1,房屋建筑物的评 估价值为35, 793, 141元三、评估结果的确定：成本法是从资产的成本角度出发，对学校的房地产，用市场价值代替历 史成本。考虑到本次评估对象性质及委托方的经济行为目的，本次评估采用 成本飞的评估结果，即截止2010年5月

9、20日，成都学的通威楼的估价为637, 817, 662元。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真 阅读资产评估报告书全文。资产评估报告书所反映的评估结果有效期限为一 年。本报告仅为“成都大学国资处管理房地产”之目的提供价值参考依据。 不得用于其他目的，因使用不当造成的后果由学校承担。成都大学2007级会计1班法定代表人：邓倩中国成都注册资产评估师：xx二0一0年六月一日注册资产评估师：XX成都大学通威楼资产评估报告书xW报字（2010）第3一、绪言成都大学2007级会计1班评估小组接受成都大学国资处的委托， 遵循 国家有关法律法规的规定和评估准则的要求， 恪守独立、客

10、观、公正的原则， 履行了必要的评估程序，包括明确评估业务基本事项、签订业务约定书、编 制评估计划、现场调查、收集评估资料；评估估算、编制和提交评估报告等 步骤，按照公认的资产评估方法对成都大学的第八教学楼即通威楼进行了评 估。对评估资产在2010年5月20日所表现的市场价值作出了公允反映。现 将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方及资产占有方简介委托方：成都大学国资处注册地址：四川省龙泉驿区十陵镇法定代表人：陈建西企业性质：国有单位成都大学始建于1978年，是一所由成都市人民政府主办的全日制普通本 科高等学校，实行“省市共建，以市为主”的办学体制。经过三十多年的办 学历程，学校已发展成为

11、以工学、文学、管理学为主，理学、经济学、法学、 医学、教育学、农学等九大学科门类协调发展，具有一定办学规模的城市型 综合大学。2002年7月，学校整体迁至自然风光优美、人文底蕴丰厚的成都 十陵历史文化风景区。目前，学校新校区建设正在有序推进。三、评估目的为成都大学更好的对固定资产资产进行管理， 提供该资产在评估基准日 的公允价值四、评估范围和对象本项目资产评估是在成都大学提供的相关新校区建设的资料的基础上进行的，为单项资产评估。评估前该资产刚于 2010年3月办理竣工，该资 产建筑总面积为10546.48平方米，已知食堂、该教学楼及楼内的电梯总成本 为4990万元，该校区的地价取得费为25万元

12、/亩，其中，政府补助10万元/ 亩。目前，我们只对资产中的土地价值和房屋建筑物进行评估，不包括教室 内的多媒体，课桌椅、电脑等设备，也不包括该教学楼内的电梯及消防设备、 照明设备。五、评估基准日本项目评估基准日是2010年5月20日。资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出的价值结论。选择在5月20日作为评估基准日，主要原因是能更准确的反映在现阶段该资产的价 值，满足委托方的评估需要。同时本评估基准日与评估人员实际评估日期也 较为接近，使评估人员能更好的把握委托评估资产的基准日状况，真实反映 委托评估资产基准日的现时价值；且评估基准日与评估目的计划实现日较接 近，故选择本基准日作为评估基准日。

13、本项目一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估原则（一）根据国家资产评估的有关规定，我们在评估过程中遵循真实性、 公平性、科学性、可行性及简易性的工作原则。（二）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚 持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托方意图的影响；（三）遵行客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握 详实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结 果具备充分的事实依据；（四）遵循科学性原则。结合本次评估的特点，我们对收集的资料进行 了多方面的认真论证，并在查阅大量资料的基础上制定了克星的评估技术方 案，同时结合各类资产的特点确定了

14、科学的评估方法，使自得评估结果科学 合理；（五）遵行资产持续经营的原则。根据评估资产按目前的用途和使用的 方式、规模、环境等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；（六）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存 在或成立；（七）维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、 地方政府和有关部门的法律10法规，以及在评估中参考的文件资料主要有:（一）行为依据成都大学管理学院与我方所签订的资产评估业务约定书（二）法规依据1、国务院1991第91好令国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资办发199236号文国有资产评估管理

15、办法施行细则；3、中国资产评估协会于1996年发布的资产评估操作规范意见（试行）;4、财政部财评字199991号资产评估报告基本内容与格式的暂行规 定；5、财政部财评字1999302号关于印发资产评估报告基本内容与格式 的补充规定的通知；6、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强 资产评估监督管理工作意见的通知（国办发2001102号），中华人民共和国 财政部令（第14号）国有资产评估管理若干问题的规定；7、国有评估准则一一基本准则；8、其他与资产评估相关的法律、法规等。（三）取价依据评估人员通过互联网查询的有关价格信息及向相关部门咨询所收集的有关询价资料和参数资料；11八

16、、评估方法根据国有资产评估管理办法规定的公认评估方法及其各自应用的 条件，然后针对本评估项目的特点，选择成本法对成都大学的通威楼进行评 估。选定该方法主要基于以下考虑：考虑此次评估目的的需要；教学楼 是属于无收益、有很少进入市场交易的这一类资产，难以取得市场参照物， 故选用成本法。但不考虑相关的教学仪器及设备，消防设施等。本次资产评 估中主要资产的评估方法如下：（一）、房屋建筑物采用重辂成本法评估。重辂成本法的计算公式为：评估净值=评估资产重辂成本X成新率1、评估资产重辂成本的确定：房屋建筑物重辂成本=建筑安装工程费+前期及配套费用+资金成本由于条件及技术的限制，我们只取都食堂与通威楼的总体造

17、价，故我们采用 比例分配方法计算该房屋建筑物的重辂成本，该建筑物的建设期为一年，通 过互联网，我们了解到一年期的资金成本率为 2.93%。2、成新率的确定：经过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限分析，并实地勘察其工程质量以及建筑物主体，维护、水电、装修各方面的保养情况，同时结 合其现实用途，综合确定其各种损耗以确定该房屋建筑物的成新率。由于该 建筑物是今年3月份完工的，距评估基准日2010年5月20日时间相隔很短，12 我们只考虑时间因素。设备成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年限）乂 100%（二）土地价值1、确定土地取得的取得成本由于该土地属于政府划拨，并且市场上难以取

18、得相关的土地市场价值，所以 根据相关资料向相关部门取得该土地的历史成本2、确定物价上涨指数在网上搜索近年来成都地价的上涨指数，据此计算该宗土地的现实市价。通 过互联网，我们查出成都外东十陵的地价 2008年以来的上涨指数位4.7%。 九、评估程序实施过程和情况我们组接受委托后，即选派资产评估小组成员对学校通威楼进行现场调 查，了解该项资产的基本情况，制定资产评估前期工作计划，随后便开展资 产评估工作。本次评估工作自2010年5月20日至2010年6月1日，整个 评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段2010年5月，我们小组应成都大学管理学院陈建西老师的要求对成都大 学通威楼进行单项评估，即

19、选派项目负责人与其联系，了解评估项目的大致 情况，并收集了成都大学关于此教学楼的相关资料，明确评估目的，并以此 确定了本项目评估对象和范围为成都大学通威楼房地产，不包括其中的设施及相关设备。同时，根据经济行为文件的规定，确定评估基准日为2010年513 月20日。根据以上调查了解的情况，初步分析本项目资产评估重点、难点 及对策，并对风险情况进行初步评价，然后充分估计评估工作量，与委托方 签订业务约定书。（二）评估调查阶段根据国有资产评估办法规定的评估程序，我们小组所接受委托后， 即选派评估人员对通威楼进行现场调查，收集资产评估所需文件资料。并在 此基础上，以学校相关部门提供的数据资料为准，对评

20、估资产进行评估。具 体步骤如下：1、对学校的财务会计制度及资产管理制度进行了解；2、对学校提供的有关数据进行分析、判断；3、对教学楼的状况进行勘察、记录；并与资产管理人员交谈，了解资 产的管理及相关状况；4、对现场调查中发现的、相关部门没有数据资料的资产进行调整5、搜集相关资料。（三）评定估算阶段本阶段主要工资为：确定评估方法，进行评定估算，具体过程如下：1、根据委托评估资产的特点和实际状况，确定该房地产的具体评估方 法；2、根据相关部门提供的资料，调查了解该房地产的现实情况；3、查阅相关材料购辂合同、发票、设备运行记录、维修及事故记录等14有关资料;4、通过各种途径包括查阅作价依据以及市场调

21、研等，开展询价工作；5、对各类资产分明细进行评估计算，得出评估价值。（四）评估汇总阶段各评估小组根据对该资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，编制各 类评估结果汇总表，并编写相关资产的评估说明；整理所收集的评估资料并 进行认真复核，确认评估工作中没有发生重评和漏评的现象； 根据汇总分析, 对资产评估结果进行合理调整、修改和完善。然后，评估项目负责人对各小 组成员的初步评估结果进一步进行复核，分析器评估依据是否充分、评估方 法是否适当，选取的技术参考或作价标准是否合理，评估计算过程和计算结 果是否正确，评估说明是否清楚，根据复核结果进一步的修改和补充，并起 草评估报告初稿。评估报告复核人对本项目

22、评估的重点和难点以及评估的依 据和方法进行了重点复核，并根据复核意见修改评估报告书初稿。（五）提交报告阶段根据评估工作情况，想委托方提交资产评估报告书初稿，根据委托方 意见，进行必要的合理的修改后，向委托方提交正式资产评估报告。十、评估假设（一）前提假设：在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权 变动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下15 去。（二）具体假设：1、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变 化，本次被评估资产所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。2、假设被评估单位持续经营，即能保持评估基准日的资产范围、资产 功能

23、、资产使用效率等资产状态和管理状态持续经营下去，销售能力能达到 现有规模和计划指标，不受产权主体变动的影响。3、假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。4、假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的 会计政策在重要方面基本一致。5、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利 影响。（三）有关资料真实性的假设：由委托方和被评估单位提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，评估假设这些资料是真实和合法的。（四）评估对象范围的假设：1、假设评估对象的产权合法，委托评估资产的权属为被评估单位所有， 资产为完全产权。2、对于本评估报告中评估资产的法律描述或法律事项

24、，本小组按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示外，假定评估范围的16 资产权属良好。十一、评估价值类型依据此次评估的目的，本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的 情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。持续经营在本报告中是指被评估企业的生产经营活动会按其现状持续 下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。十二、评估结论成都大学2007级会计1班小组本着独立、公正、科学、客观的原则， 运用资产评估法定的程序和公允的方法，对成都大学的通威楼实施了实地勘 察、市场调查、询证

25、和评估计算，采用成本法对学校的该资产在评估基准日 2010年5月20日公允价值进行了评估，经实施上述资产评估程序和方法， 我们得出如下评估结论：（一）、评估过程在此次评估过程中，我们采用成本法对房地产进行评估，同时借助excel 等计算工具。1、土地的评估价值：根据我们取得的相关资料，成都大学土地取得的全部费用为25万元/亩， 由于具体时间无法取得，我们只好假设为 2008年5月，从2008年以来，土17地以每月4.7%的价格指数上涨。由于没有取得通威楼的占地面积，以及我们专业条件的限制，我们只能对通威楼的占地面积做一个粗略的估计。9.1 x17.4m2以上为通威楼底层的地面图，通过计算，我们

26、得出通威楼的占地面积为1793平方米（取整）土 地的评估价值=250 , 000 X 1793 X 3/2 , 000 X （ 1+4.7% ）八24=2,024,521仇）（取整）2、建筑物的评估价值我们取得的有效数据位学生食堂、通威楼及内部的电梯的总价为4990万元，通过现场调查我们了解到学生食堂与通威楼的建筑结构相差不大，故 我们把它看作一样，通过互联网，我们了解到通威楼内的电梯市价为20万元，我们小组把它处理为电梯购辂时的成本。其次，我们还得到通威楼与学 生食堂的建筑面积，分别为通威楼 10546.48平方米，学生食堂为4477平方18 米。同时，我们还了解到该教学楼的建设期为一年，而

27、这一年的资金成本为 2.93%,房屋的总的使用年限为50年，已使用2个月。所以该房屋建筑物重辂成本=(49, 900, 000-200, 000) X10, 546.48+ (10, 546.47+4, 477) X (1+2.93%) X 12/(50 X12)=35, 793, 141 (元)3、房地产的评估值=土地的评估价值+房屋建筑物的评估价值=2,024,521+35, 793, 141=37, 817, 662 (元)(二)评估结论1、土地的评估价值：经过估算，我们确定了该资产的占地面积为 1793平方米，2008年取得 的成本为25万元/平方米，土地价格上涨指数是每月4.7%,故

28、土地的评估值 为 2, 024, 521 元。2、房屋建筑物的评估价值：在已知食堂和通威楼及电梯的总价值的情况下， 我们估算出通威楼的重 辂成本为35, 911, 649元，建筑物成新率为99.67%,由于房屋的建造时间 和现在相差不远，我们就粗略的任务房屋造价的指数为 1,房屋建筑物的评 估价值为35, 793, 141元3、评估结果的确定：成本法是从资产的成本角度出发，对学校的房地产，用市场价值代替历史成19 本。考虑到本次评估对象性质及委托方的经济行为目的，本次评估采用成本 飞的评估结果，即截止2010年5月20日，成都学的通威楼的估价为37,817, 662 元。十三、特别事项说明1、有关该教学楼的资料均由资产占有方提供，由于条件限制，我们未 能对教学楼面积予以实地勘测。2、由于专业性的限制，我们不