8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结(:资格证号:2008530019)经过两年的学习、实践，我对土地估价基本程序的操作的几个环节有一定的体会，具体如下：市场一般分为日常市场和个案市场调一、应重视市场查。市场网络等 更为重要的途径多种多样，估价上搜集相关信息，也可以到可以从报纸、杂志、电视、相关部门查阅文件、资料，段是经常走访各类销售市场，切实相关信息的准确性。需要注意是从上搜集的相关信息，一定要多重分析，做好真伪识别工作，以防误用而带来风险。（一）日常市场信息化建设是估价行业生存脉，而信息的来源主要是靠估价大量的市场和对评估个案的日集月累。估价公司在日常中应注重经常进行市场更新及时。日常市场1、市场发展方向，使机构

2、自身的信息化建设做到信息全面、的主要内容如下：信息（1）房地产行业的有关政策和措施。例关税费调整的规定；扶持行业发展的措施；招商引资的政策等。（2）城市发展和规划信息。土地价格与城市发展及规划关，掌握城市发展和规划信息。信息来源主要是城市总体规划、城市近期规划和城市规划部门的近期规划调整。（3）金融、经济相关信息。包括存、利率的调整；宏观调控政策；经济增长速度的预计；2、基础数据信息的行情等。土地估价技术应用中常常需要大量的基础数据，如城镇基准地价及修正体系、标定地价、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。3、市场成交价格信息市场成交价格信息是日常市场的重要内容，是信息系统案例库的主要信息

3、来源。由于房地产市场的特殊性，市场成交价格千差万别。在收集这类信息时，应着重考虑其代表性，从地域、区位、类型、结构等角度分别选择各种交易案例，并面积大小、规划设计、付款方式、交易情况等具体指标。由于房地产市场成交量大、分布地域广，并且用途、类型、结构等指标差异较大，所以在案例市场中无法收集全部案例，机构可在不同区位选择 3-5 个有代表性的交易案例，并时常进行案例更新，以便为个案评估提供强有力的信息支持。4、房屋租赁价格信息由于房地产市场行为的多样性，宗地评估中常常需要大量的房屋租赁价格信息。房屋租赁价格信息市场同市场成交价格信息的要求一样，应从地域、区位、用途等角度选择有代表性的案例，并明确

4、装修情况、月（二）个案市场、租期、支付情况等指标。由于房地产的位置固定性，市场中没有完全相同的两宗房地产。在信息系统的案例库中，也没有与个案评估对象完全一样的交易实例。在宗地评估实践中，完成现场勘察后，针对评估对象的特点进行个案市场也是评估工作的一个重要环节。个案市场应注重把握以下两点，一是再次确认信息库中个案即将采用的信息是否与市场现状相吻合，二是对信息库中没有的相关信息进行个案市场。估价人员只有把握好以上两点，才能为个案评估对象收集到真实、完整、准确的信息资料，为合理选择评估方法和确保评估结果的客观合理奠定良好的基础。当然，日常市场和个案市场是紧密联系在一起的，个案市场是日常市场的重要组成

5、部分，评估公司的技术能力和信息系统的充实完善，是通过长年的个案评估实践日积月累形成的。(三) 信息的整理分析和储备通过市场只有通过对市场取得的信息资料是初级产品，直接使用往往很，搜集到的信息进行分类、整理、分析，加工成为能直接服务于估价的信息并，才能充分体现信息系统的优势。信息的整理分析是信息系统建设的关键环节，整理分析要熟悉估价业务，还要有很高的综合文化素质。整理分析不仅只有具备这些条件，才能从重多的市场资料中精选出真实可靠、有代表性的信息资料，总结归纳出市场发展方向信息。分类可按评估公司的操作灵活掌握，可按地域、区位等形式分类，也可按交易情况来进行，如出让、转让、处置资产、协议转让、出租、

6、拍卖等等。需要特别注意的是土地交易中的附带条件要了解清楚，以便在评估过程中进行相关系数修正。整理过程应注重格式设计，按评估实践需求设计能包容相关指标的格式，做到条理清楚，调阅使用方便。分析是信息整理工作的重中之重。对重多零散的市场资料，只有通过分析加工，总结归纳出其共同显示的关资料进行分析整理，判断地价的走势和各种确定估价相关参数。规律，对所收集的相对地价的影响程度，对信息整理分析成果存档，建立资料库，是估价机构长续发展的重要基础之一。二、应重视外业：（一）制订外勤工作勘察计划和内容接受委派任务的估价小组组长必须是土地估价师，是所承接评估项目的主要。项目小组应根据估价对象的性质、类型、是否有上

7、盖物、评估目的等制定详细地外勤工作勘察计划和内容，保证项目小组成员能按照计划准确、完整的完成现场勘察任务。外勤勘察计划和内容建议采用表格形式（具体格式参考附录二），以便保证外勤作业的完整性和缩短外勤作业时间。（现有的附录与其不符，其他也有类似情况）土地估价对象往往涉及两大类，即土地和房地产。纯土地的外勤工作勘察内容一般包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况、周围土地的利用情况、土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划限制条件等等。房地产的外勤工作勘察内容除了以上纯土地的内容外，还要勘察地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、

8、设备、楼层、朝向、建筑物的权属和估价对象上所设定的他项权利等等。项目小组应当根据估价对象的具体情况制订外勤工作勘察内容，针对不同的评估目的，外勤勘察的内容应有所侧重。（二）现场勘察现场勘察是宗地项目评估的重要环节。任何宗地项目的评估，都必须进行现场勘察，准确把握评估对象的各种实际情况，委托方提供资料的准确性，为各种影响和估价方法的选用提供物证。的准确定位、估价技术参数的选择项目小组进行现场勘察，至少应有两名以上的估价一同前往，并有委托客户的协助参加。现场勘察工作的主要内容是：1、估价对象范围、权属的确认。一是核实与合同确定的评估范围是否有出入；二是权属资料的准确性，做到委托评估合同的评估对象、

9、实物及委托方所提供的权属资料三者一致。如果估价对象的范围、权属等存在不确定，估价应及时与委托方协助沟通，查找原因，直至消除不确定。2、对估价对象进行拍照。估价对象的是一种十分重要的，它是对估价对象在估价时点现状最直接客观的，是估价报的审核，资料应尽量告的重要附件之一。同时也是产生法律不仅有利于总估价师对估价时最有力的。估价对象的全面，应包括整体现状、特殊部位两大类别。拍摄时最好能拍到相关参照物，比如周边建筑物、构筑物、特殊符号等，以便更好的体现的真实感。一些面积较大的评估对象，应当分片拍照，特别是一些可能影响评估结果特殊部位，应多拍存档，以防后用。3、勘察结果。现场勘察结果是现场勘察工作的重要

10、环节，是估价技术线路选择、估价修正、形成估价假设等工作的重要依据。现场勘察应包括以下内容：（1）与委托方协助的现场沟通。主要包括委托客户要求、评估范围变化、估价对象分割、委托客户的承诺、现场勘察发现及与客户沟通的结果等等。（2）估价对估价对象的直观认识，即对每个估价对象的状况和周边环境的优劣进行认知。同时，估价状况，包括物质实体和权益状况。要详细了解估价对象的物质实体包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件

11、、建筑物的权属、他项权利等等。（3）现场搜集到的估价对象资料。搜集估价对象的资料，包括一般的资料和特定的资料。一般的资料包括：估价对象的四至，宗地的宽度、深度，形状，面积，容积率，建筑密度，宗地内、外情况，地上物情况，周边土地利用情况，周边建筑物情况，道路通达、市政配套、环境条件，产业集聚规模，规划限制，税费的缴纳标准及缴纳情况等。特定的资料：估价对象所在地的基准地价资料，有关征地补偿标准和安置的有关规定，开发费用的标准，对土地使用权出让的有关规定，当地土地管理的相关文件，土地交易的成交案例，拟采用评估方法所需的一些资料：若采用市场比较法，还需要搜集同一供需圈相同性质的土地的交易案例及其个别和

12、区域，和具体的交易情况，以便进行修正。若采用收益还原法，则需要搜集土地租赁的：土地使用税、土地管理费、土地费等；房地出租的：经营、维修费、年折旧费、年保险费、年应交的及其他费用；企业经营的：销售成本、销售费用、经营、销售税金、财务费用、经润；企业是生产性的：生产成本（包括原材料费、人工费、费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、用及企业利润。若采用成本法的，需搜集土地取得费标准、土地开发费、补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地、规定的教育基金及其他有关的税费、房屋拆迁利息、投资回报率等。和拆迁服务费、4、利用工作。对于本技术力量范围或资质范围以外的项目，如一些园林

13、、绿化、装饰、在建工程等专业性较强的项目，要聘请相关参与现场勘查，积极征求他们的专业意见，并对利用工作的成果负责。三、应对进行项目评估时的评估风险有明确的认识：评估的风险是指与评估项目和评估工作有关的一切风险。土地估价师通过与客户的初步接触，以及对项目内容、范围、目的、性质等的初步了解，依据土地估价师长期工作积累的经验，从、可操作性（技术、价格方面）来初步评估项目风险，包括客户风险、市场风险、政策风险、技术风险、经济风险。客户风险是指来源于客户方面的风险。主要有几方面：客户所提供资料的、真实性；客户的诚信度；客户委托评估目的的准确性；客户对评估机构的满意度；客户评估费支付情况等等。市场风险主要

14、有：整个房地产市场的不稳定性和评估机构之间的竞争所造成的风险。市场的剧烈变化，房地产市场的骤升和骤降，会给评估工作带来不可预见的风险，所以土地估价师要提高敏锐度，要多掌握市场交易的资料，市场，提高抗风险能力，才能与时俱进。评估机构之间要建立良好的关系，不要为了争取客户而低评，压低费用，扰乱整个评估市场，要从长远利益考虑，从自身杜绝风险做起。政策风险是指由政策的变化所造成的风险。比如：金融政策的变化、固定资产投资规模的变化，行业政策的变化等等都会导致评估的风险。技术风险是估价师在技术上的所造成的风险。包括专业水平、与委托方有利害关系，不但职业道德等方面的。例如：估价未予回避，反而故意偏袒房地产交

15、易双方中的一方，使估价结论失去公允性，致使发生经济纠纷；估价未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，估价目的、估价方法与评估价值不匹配，或估价依据不充分，造成估价结论误差明显，从而争议；由于估价文字叙述不当，用词含糊，定义不清，缺少必要的设定条件，造成委托方误解，而争议；由于房地属方面的缺陷，估价师没有加以重视，从而使评估标的评估价值产生错误的风险等等。由于以上原因，土地估价师在工作中就可能出现该披露的没披露，该假设的没假设，对市场的资料该掌握的没掌握，该回避的没回避，的使用该限制的没限制等等工作，导致技术风险的出现。经济风险主要是客户交纳评估费的情况、客户的满意度和评估机构对项目经费估算的准

16、确度等情况导致的。客户少交、拒交评估费都会给带来经济上的损失；客户不满意，可能产生，给机构带来经济上、声誉上的损失，从而产生经济风险。同时，评估机构对项目的范围、难易度、完成的时间、聘请机构外参与等把握的话，容易超出范围,造成经济风险。不仅要从以上几方面来初步评估风险，而且还要从项目的规模、业务的复杂程度，时间的要求等方面结合本机构的资质和技术力量、业务能力，考虑是否承接委托评估、是否需要与其他机构合作、是否需要聘请参与及在工作中怎样防范风险，切实把握好评估风险的初步评价工作。受托评估机构只有通过初步评价评估风险，认为评估风险不大或是在本机构的承受范围之内，才能接受委托，继续下面的相关工作。（四）获取相关资料通过初步评价评估风险，拟接受委托，应向委托客户获取委托评估项目所需要的全部相关资料，主要包括：国有土地使用权证、房屋所证，以及土地出让合同、土地转让合同、购房合同、规划红线图和有关部门的批准文件及相关资料。这些资料是评估机构进行委托项目评估的重要依据，其真实性、完整性、精确性直接影响