钧城地产商丘天伦国际广场项目定位及营销方案

1、因城市而流传因中心而辉煌本工程开展思考 ！，也不仅仅是全新的城市空间不仅仅是全新的建筑形态商丘唯一的 SUPER HOPSCA不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式时代MALL、星级酒店、居住公寓、SOHO公寓城市进入HOPSCA时代天伦国际广场 系列报告之一商丘天伦国际广场项目定位及营销方案目录第二局部工程主题定位第一局部工程竞争分析第四局部规划设计建议第三局部工程定位第六局部工程招商策略第五局部工程销售策略项目市场定位第一局部 工程竞争分析市场调研根底上的竞争分析是工程定位最重要的依据和手段：工程优势 Strengths工程劣势 Weaknesses工程时机 Opportunities工程

2、威胁 Threats竞争分析综述SWOT分析工程SWOT分析 工程竞争分析SO 战略WO 战略ST 战略WT 战略衍生战略优势分析SWOT分析 优势工程竞争分析宏观国家政策辐射优势商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处 具有承东启西、接南连北的重要作用辐射优势；商丘市建设区域性物流中心城市，在2007年开始实施工业立区政策国家政策优势；微观老牌开展商客运地段配套优势天伦是商丘的老牌地产商，知名度与美誉度兼有；有投资平安性毗邻城火车站、中心汽车站，是商丘通往各地城市的主客运站；是商丘最高档酒店与公寓、娱乐场所的聚集地提供中高档次消费人群临主干道，平整而方正，商业角度的可视性极佳；神火大道

3、是城市的主干线，人流大，属于城市核心商圈，商业配套较为完善；且步行街与工程毗邻，对传统零售商业而言，构成强有力的支撑；主力商场提供时机中观区位经济交通优势地方财政收入在商丘市区县属于较高水平 经济优势 ；工程处神火大道，是商丘往各大城市的主干道交通优势SWOT分析 劣势工程竞争分析劣势分析投资环境投资意识薄弱商丘市民现阶段对首层商业物业认可，对首层以上局部不太认同；投资渠道过窄，对产权式酒店及写字楼多投资意识不强需要引导；收入水平低且现有众多新盘在售，导致客户减少规划、挖掘新客户；虚拟商铺在商丘地区存在证照、按揭办理难的问题轻型材料划分 ；城市商业现状适应性招商原那么当地品牌参差不齐，经营管理

4、落后；招商受限制 购物环境落后，中高档次消费人群习惯到郑州消费消费人群流失；快速主干道切断人流，商业气氛大打折扣过街天桥；时机分析SWOT分析 时机1工程竞争分析城市开展时机工业立区企业增加“工业立区、开放活区、商贸富区、和谐兴区 开展战略为新梁园提供了更多的企业支持；城市以神火大道为开展龙头，城市正向“南开展；城市商业格局将要迎来新的开展。区域市场时机商业/写字楼产权酒店大盘风雨欲来，但同质化竞争较大，多数为室内步行街式物业，新一代商业物业更有时机MALL店中店的时机；结合商丘现中轻年消费水平来看，其消费力并不强，而且从着装上看消费水平，商丘有需要引入价格较为廉价的服饰潮流服饰的时机；商丘写

5、字楼硬件配套落后、物业管理落后，且“工业立区城市战略开始实行，较为高档的德信及华联商务出租率也已经到达100%写字楼时机；周围政府单位、商贸办公、火车站等较为多为此客群配套酒店效劳存在时机，商丘三四星级酒店入住率较为高，普便到达60%酒店业时机；为上述客群效劳的餐饮娱乐也同样存在时机餐饮娱乐业时机时机分析SWOT分析 时机2工程竞争分析区域住宅时机城市改造时机供求失衡时机区域一带有众多的商业群体，且市中心现有土地稀缺，而可售住宅很少，区域的住宅市场有广泛的根底； 商丘住宅如中环、金地、园中园的小户型公寓较为好卖，小户型存在较大的市场需求量；住宅产品时机现代简约清新/实用之时机商丘适中的户型的面

6、积需求庞大，实用型的居所存在良好的时机；商丘住宅建筑模式单一，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建筑具备热销的潜力；住宅主题时机新概念水景主题的时机商丘作为全国44个严重缺水的城市之一 ，作为生命之源、财富之源的物质，是城市居住理想的载体；水景新加坡主题楼盘在兴旺城市已成崛起之势，同类风格主题在商丘住宅市场尚未出现代表之作，打造一个极至的清新亲水概念的住宅市场具有广泛的空间。SWOT分析 威胁工程竞争分析威胁分析区域竞争格局本区域竞争空间面临挤压旺角、金地、中环、丹尼斯等商业工程在本区域开始运做，城市商业体量过大，竞争即将白热化，其潜在的威胁较大；MALL店中店形式街铺较为少，不利于品牌展示

7、外立面新颖MALL店中店因为需要统一经营管理，物业管理费用较步行街高，经营户承受的经营本钱加大。潜在威胁投资引导性住宅竞争格局众多名盘染指蚕食大半江山天鸿城以返租形式运做失败，导致投资者对MALL店中店及虚拟商铺产生不信任；工程的位置处于神火大道东侧，如何将西侧的人气吸引至本工程将成为我们工程的是否成功的方式经营管理及人气店的设置居住与商业距离过近私密空间大，平安性、管理差商住人留别离城市向南开展；住宅投资热点主要集中在“商 字及“火字之间； 个性化的楼盘也将在商丘出现异彩纷呈格局，将吸纳不少的市场份额。基于商业是工程创造剩余价值的载体，是工程开发的关键要素：衍生战略工程商业竞争分析综述 工程

8、竞争分析SO 战略依靠内外优势利用外部机会WO 战略利用外部机会克服内部劣势ST 战略依靠内外优势回避外部威胁WT 战略克服内部劣势回避外部威胁凸现区位的升值潜力；营造商业强劲辐射力；嫁接成功的步行街；集聚潜质的关联产业；控制传统商业的体量；打造与城发展的市场；发挥周围商贸之功能；强化综合与规模作用；发挥天伦的品牌效应；定位与城市方向同步；展现时尚前卫的商业；业态业种选择合理化；强化高品位稀缺性；表达商业规划均好性；天桥连步行街营造气氛；表现休验式购物环境。主题词：适应性商业集合体城市规划市场根底基于住宅是工程稳健开展且最易实现价值的物业，是工程之本：衍生战略工程住宅竞争分析综述 工程竞争分析

9、SO 战略依靠内外优势利用外部机会WO 战略利用外部机会克服内部劣势ST 战略依靠内外优势回避外部威胁WT 战略克服内部劣势回避外部威胁塑造区位的投资空间；营造住宅的个性主题；凸现项目领先的理念；瞄准商丘的中产阶层；打造时尚高档的产品；提升居住的品质形象；张扬项目的投资优势；营造清新楼盘亲和力；发挥天伦的品牌效应；表现现代时尚的居所；展现优雅的生活品质；表明领先的楼盘风格；回避与低档盘的竞争；避免与高档盘的较量；强化楼盘的个性风格；塑造一个别致的世界。主题词：现代清新简约个性 亲水小户型主要物业品种设定物业品种设定1-3层：商业 主力商场5F以上：商业 主力商场高档商场邻街商铺 便捷式酒店 /

10、 三星级酒店-1F及4F：商业 主力商场超市社区配套餐饮娱乐类5F以上：住宅主力商场简约住宅 / 空中水景花园空中花园概念水景公寓+酒店+商务大堂餐饮娱乐休闲：酒楼+KTV+DISCO+酒吧超市大卖场家电、通讯大卖场-2F停车场-1F、-2F1F品牌名店 珠宝化装品精美饰品皮具精品女性服饰+女性用品+饰品+休闲餐饮2F3F精品男装+品牌折扣+体育运动+休闲户外+跨街天桥4F5F各物业品种的竞争分析及竞争策略主力商场主力商场室内步行街参数主力商场室内步行街实用率较低，一般为60%左右高，接近90%接受程度 投资者及经营者需要说服引导，经营者对MALL的认知是一荣俱荣一损俱损类似步行街之类的传统产

11、品，投资者及经营者的接受度较高间隔布局商铺的均好性受柱网或通道限制，部分内铺不容易合理设置建筑设计相对简单较易设置面积品类限制有较为严格的品类分区限制，容易在成熟之后形成特定的轨道毋需严格的限制，利于招商或自营，但业态搭配较为混乱人流导向循环式人流，但内铺、楼上物业不容易吸引客流，需要引导单向人流，客流量比较稳定天气影响有内部设中央空调循环系统，受天气影响不大，在北方天气，容易在12-2、7-9月份受消费者青睐。天气过热或过冷都易影响人流量，雨雪天气影响大管理运营费用较高，往往在经营不景气时造成矛盾经营者与管理者间矛盾激化低超市局部：A。负一层的商用价值底，而超市可以为整个商场提供足够的人气；

12、B。目前商丘市场超市硬件配套普便落后，经营管理模式陈旧，市场对新型超市有一定需求。本工程是大型复合工程，超市、餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为工程的次重要物业品种。超市及社区配套超市 社区配套商业与自身投资产品竞争工程竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略翔宇大酒店 华驰粤海 黄河大酒店 悦华大酒店 天宇大酒店 英皇快捷酒店 睢阳迎宾馆 一、物业形态布局建议：一酒店局部：1.酒店布局2.主要酒店经营定位状况名称星级客房数量入住率客户来源翔宇大酒店 3140余间 70%市政府业务往来人员 黄河大酒店 50

13、间左右 80% 烟草局业务办公人员为主 天宇大酒店 4 1000间左右 30%市政府指定招待、各县市政府官员，外商，会议 悦华大酒店 3 100余间 85% 保险公司、电业局业务客户、普通商旅客户睢阳迎宾馆3100余间70%睢阳区政府官方接待、周边商务客户英皇快捷酒店90余间85%普通商旅客户华驰粤海大酒店 4 100余间 55% 商旅客户、周边市政单位客户 详细资料参见?市场调研报告?工程的竞争定位商丘酒店的效劳对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、公务员阶层、普通自费旅游者和学生等群体，是一个有档次有效劳品质而相对较为实惠的酒店；三星级酒店在商丘大局部的开房率超过60%；产权式酒店在工程

14、以客运站、火车站、行政单位所对应的客群，就足以造就经营的根底了。产权酒店工程竞争分析核心竞争力三星级酒店结论：产权式酒店在工程区域内存在一定的市场空间巨大，也是极受投资追捧的物业；因此只作为工程的辅助型投资品种，即工程的次要物业品种；产权酒店的体量需控制，从商丘现酒店业的酒店房间数，建议将量控制在100-120间左右，每间面积控制在40平米左右。基于住宅是工程稳健开展且最易实现价值的物业，是工程之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，主要是市中心物业，做为办公投资自住都较为有利；而且出售速度较为的快，如中环、园中园，小户型

15、比例在左右，是销售速度最快的物业之一。商丘现在住宅物业主要面积是集中在110-至130平米之间。住宅与酒店公寓可以采取统一管理，推广上突出物业管理，可以提升住宅的物业品质。住宅/公寓:宜商宜住宜投资型住宅/酒店式公寓需求决定供给结论：本工程在住宅定位是考虑现代清新、个性、简约、亲水风格，户型实用合理、私密强的生活社区。 而酒店式公寓是以满足商贾非短期性驻留商丘的需求、及小资阶层选择生活方式而存在的，同时在三线城市可作为办公用途，都具有一定的市场空间。工程竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略数码港写字楼德信商务楼华联商务楼天伦写字楼名称体量出租率面积租金客户分析德信商务大厦 1.1万 100%

16、 40120 13元/月 科技化工、广告、金融保险、房地产建筑公司为主华联商务 约6000100% 50140 15元/月 科技化工、广告咨询、房地产建筑公司较多。 数码港约5000 75% 60120 11.7元/月装修、广告咨询、房地产建筑、商贸公司为主 悦华酒店商务楼约600060%35，可自由组合1215元/月广告、事务所、建筑等待建写字楼写字楼市场分布纯写字楼目前在商丘地区的存量不大，该物种有一定空间，例如商丘的德信、华联商务的入驻率都已经近100%；梁园区作为经济强区，有一定的写字楼需求量，而现阶段在售的写字楼供给量不多；但从城市开展角度来看，商丘开展写字楼还处于城市初级阶段；郑州

17、：明晰写字楼开展方向概念 ；洛阳：高档公寓与写字楼形式混合 ；商丘：写字楼刚出现不久，市民对其概念并不明晰市场接受程度不高.完善、高档的硬件配套使得该物业会出现较高定价，间接影响后期中小型企业入驻；写字楼物业工程竞争分析核心竞争力写字楼双刃剑结论：写字楼物业是一把双刃剑，商丘现有的中小企业主要是入驻于档次较高的小区、家属院等非纯写字楼物业。而现有的数码港、长城大厦因当地中小型企业承租率较低，过了免租期后，出现租金过高，退租事件；当然也有好的一方面，德信及华联商务现招的主力客户是以网络、房地产等大企业为主。因此，我们在考虑写字楼物种时必须考虑到量的问题及招商问题，但由于其存在较大的风险，以产权式

18、酒店的方式来做写字楼，主打口号为：宜商宜住宜投资。前期运作时不必要太强调纯写字楼概念。各物业品种的竞争分析及竞争策略第二局部 工程概念定位酒店hotel商务office连廊花园park购物shopping娱乐、休闲中心convention公寓apartment1#产权酒店与商务两相宜南侧楼体首层部分架空形成连廊2#、3#、4#座全业态均衡的门户地标【运营战略产品解码】酒店商务架空层连廊花园购物娱乐、休闲中心公寓hotel投资及效劳功能的表达office商务功能的表达park休闲的舒适功能的表达shopping消费功能的表达Convention娱乐、休闲功能的表达Apartment居住功能的表达

19、功能的复合，相互提升，进一步形成HOPSCA的功能与概念【城市综合体复合功能的表达】【 HOPSCA的相关链接】HOPSCA的两种表现形式A 城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务本钱形成HOPSCA；B 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。 豪布斯卡HOPSCA是英文单词HOTEL酒店、OFFICE写字楼、PARKING停车场SHOPPING 综合购物中心、CONVENTION娱乐空间、APARTMENT国际公寓首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于

20、纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木。 一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，表达了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市效劳的新高地、新载体。豪布斯卡是一个全新的生活系统，为满足人们休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形态的高品质生活需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲娱乐餐饮购物街区、会所、广场、公园于一体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。 豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化

21、，开放的心态，闲暇的生活，引领人们走进国际化休闲新时代。我们的HOPSCAH O P S C A酒店hotel商务office连廊花园park购物shopping娱乐、休闲中心convention公寓apartment核心地段价值复合型功能与产品相吻合优质效劳与生活的新高地城中心市级商圈价值资源共生 聚合增值城市新模式中心全新优质的生活空间、全新休闲模式、全新的工程开发模式HOPSCA城市口岸 门户地标我们的形象与理念城市口岸 门户地标板块价值产品价值品牌价值商丘城区核心城市迎宾大道硬件软件发展商+合作伙伴提高城市品位、振兴城市区域经济体验式建筑最大体量建筑独特建筑物业管理商丘核心充满激情、充

22、满遐想的区域商业、商务公寓、酒店酒店式管家智能化文化体系展示城市魅力节能、环保国家智能化示范小区天伦国际广场开发核心理念：开创中原口岸时代！最高建筑物历史使命商务板块生活板块商业板块交通板块全城首例28层9万平米单体组合个性空间文化板块规划设计步行街连廊HOPSCA意象的目的酒店H HOPSCA意象的表现商务O HOPSCA意象的表现HOPSCA意象的表现架空连廊花园P 购 物 SHOPSCA意象的表现HOPSCA意象的表现娱乐休闲空间 CHOPSCA意象的表现公 寓 A概念思路与理念的契合HOPSCA城市口岸 门户地标门户的产品门户的价值门户的生活城市综合体功能的复合居住产品的革新投资产品的

23、融合酒店与购物中心的价值提升市级商圈的核心地段成熟繁华的城市价值独特便捷的区域价值传统与尊贵的文化价值市中心的辐射圈层“双十字黄金走廊完善齐备的生活配套稀缺珍贵的臻贵地段产品之地标城市之地标生活之地标第三局部 工程定位应天在创造一个时代应天时代广场 工程总案名工程主题定位工程主题描述分案名应天时代公寓应天大酒店在总案名的统领一相互协调统一、有机结合共同表达核心地段上的理念与价值应天SOHO时代应天时代MALL应天时代广场针对2/3/4号楼针对1号楼5楼以上局部，酒店除外针对1号楼酒店局部针对工程所有商业局部针对工程总体工程总体定位餐饮娱乐风情街、超市及社区配套商业、应天大酒店、及其他概念商业

24、打造泛商丘地区规模最大、功能最全、档次最高、环境最优、效益最好的时尚购物场所工程主题定位工程主题描述 ?应天时代广场?应天时代MALL餐饮娱乐休闲+产权酒店应天SOHO时代应天 时代公寓 商务公寓性质：酒店管理效劳，打造一个宜商宜住宜投资的新空间，既为商务精英提供新型办公空间，也为城市精英提供私享尊邸。 专为城市精英打造的现代简约的居住公寓，传统物业管理效劳。商业局部目标客户群定位商业局部目标客户群定位投资客户私企业主、外地投资客户党政机关工作人员（公务员） 二次或多次置业者商丘市高收入企业工作人员周边区域中高收入人群自营客户准备从事商业经营的高收入人群与项目业态定位相关的成功经营者客户定位投

25、资客户自营客产权酒店目标客户群定位客户定位中端投资客户产权酒店目标客户群定位普通政府官员、小资群体、离退休养老人员等购置目的：为获得稳定的长期收入购置物业，购置物业在他们来说多数有“比存银行好的想法。特征描述：在城市中属于温饱型的人，他们没有迫切的谋生需求，有小笔闲散资金。关注点：酒店的可持续经营保障及未来的良好开展前景，对酒店的价格、投资的平安性较为敏感。【运营策略】经营思路：1、产权式酒店概念：产权式酒店由“时权酒店TIME SHARE演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真

26、正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店那么是仅而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店经营方式产权式酒店经营目前流行的经营方式有以下几种：A、约定租金+时段消费：固定租金率形式，客户按照先前签署的协议，按照一定的租金增加率收取租金。优点：业主可以获得稳定的租金；缺点：开发商、酒店经营公司压力较大。B、分红+时段消费：业主只收取酒店的盈利分红。优点：酒店压力最小；缺点：业主的投资风险较大。C、保底租金+分

27、红+时段消费：业主平时收取较低的保底租金，年底取得酒店盈利分红。优点：开发商、经营公司的压力较小；业主不但可以获得稳定的投资回报，而且可能得到较大的分红；缺点：经营公司和业主关系不宜相处，对酒店的管理透明化程度较高。 产权酒店经营方式 由于目前产权式酒店在商丘是新生事物，投资市场对其的认识度不高，所以我司建议在进行操作时采用稳健的组合策略，即第三种策略，同时对这种策略进行优化：保底租金前期为一次性返租，后期施行活动的保底租金+分红+时段消费【运营方式】产权酒店经营方式1前期一次性反租，克服客户的最大疑虑，解决紧迫的销售回款问题，同时给与酒店经营成熟时间。2后期活动保底租金，指保底租金参照社会经

28、济活动标准的变化进行浮动或者事先约定变化率，动态的租金收入最低程度上保障了客户和酒店经营双方的利益。3分红收益那么完全根据酒店经营状况，更大程度上保障了双方的权益4有利于三方共赢局面的形成，是对业主、对经营公司、对开发商权益最大程度的保障和维护。 【运营价值点】产权酒店经营方式酒店式公寓目标客户群定位客户定位投资自住酒店式公寓目标客户群定位投资客户(60%)私企业主二次置业投资客户党政机关工作人员（公务员） 离退休养老型人群（有闲散资金）在外地工作中高收入的商丘人商丘中高收入企业职工周边厂矿中高收入人群自住客户(40%)企业精英、白领企业购买作为结婚用途的人群 小户型应以投资和居住相结合的模式

29、入市，据我司以往的经验和对商丘市场调查所得，目前投资小户型销量最好的为50平方左右的户型，居住的为70平方左右的户型，目前在小户型销售比较成功的工程有喜来登、园中圆等，最小面积分别为34平米、37平米，主要以50平米左右的户型销售最好，建议顺应市场趋势，将投资与居住的比例定为6：4。第四局部 工程规划设计建议及相关问题总体规划设计各物种规划设计建议应天大酒店:共120间,每间40平方米,设置在6-15层跨街天桥:连接步行街与工程三层应天SOHO时代商务公寓应天时代MALL酒店大堂公寓大堂应天时代公寓居住+酒店架空层景观水景应天时代公寓居住公寓图纸反面图纸正面空中连廊1#各局部具体面积、比例如右

30、图：建筑形态体量比例商业2573231%酒店65527.8%SOHO公寓11484 14%国际公寓27924 33%挑空层（管理层） 26863.2%会所层26863.2%车库65427.8%本面积全部为约数且有误差，具体面积以最终规划图为准 各局部所在位置分布图:会所物管办公SOHO公寓商务精英新型办公空间国际公寓国际公寓城市精英私享尊邸各平面层内部动线设计建议1#、2#、3#宗地在二层、三层以空中连廊连接，使各分区能有效连接一起，实现商业价值的整体提升；主力商场及传统商业配套以MALL店中店虚拟商铺设计，呈回字型，便于客流走动；以超市、必需品消费引导人流，带动社区配套传统商业及效劳业的人气

31、和经营；裙楼各片区之间有路网贯穿。将步行街人流引入本工程，必须设计跨街电梯天桥2号楼1号楼3号楼空中连廊空中连廊跨路天桥商业局部规划设计建议楼层业种规划B1F1F2F3F4F超市或电器、电玩游戏厅国际品牌服饰店、珠宝玉器、名品表、化装品、鞋包、特色餐饮少淑装、少女装、内衣、仕女装、贵妇装、职业女装、饰品、休闲餐饮甜品店品牌折扣店、男装、运动服饰、运动器材用品、健身器材、户外体育用品用具、西餐厅、咖啡厅高档商务酒楼、KTV 、酒吧、DISCO商业局部业态规划代售商铺的总价控制范围 商家对商铺总价的接受度集中在20万50万区间为最多； 经营者能承受的银行按揭首期款与其能接受的总价相关，30万元以内

32、占了较大的比例; 商铺总价的控制，通过15-20M2 、20-30M2 、30M2 以上各面积铺位占总铺位数比例的合理安排得以合理控制。面积规划方案将在签订正式合同时给予商铺铺型与铺位分割方案及配图 进深：建议米；面宽：建议4米；裙楼柱网：矩阵铺型方方正正较为购铺者和经营者接受；尽量防止柱位出现在商铺的中央。其他户型设置时应考虑到进深与面宽比例控制在2:1内街内街 利用轻型材料隔商铺虚拟商铺，房产证是很难办理的；按地方操作方式进行，先与当地相关部门了解此方面政策如房产证办理方面有困难，应采取轻型材料进行商铺隔断，先与相关部门报批，然后进行撤除。 四层电梯是否够用从专业角度考虑，1200-150

33、0平米左右需要一部电梯。但本案具体可看四楼引进商家；可以衡量本钱再决定是否添加。 四层电梯口设立休闲大堂在电梯口留有小型大堂，给众商家做为公用。 B1F、1F、2F、3F做为百货，仅有二个出入口是否够用 出入口一般工程大都需要二个，但出入口的位置主要是考虑到消防通道是否过关，如消防过关的话，仅做一个出入口都行。出于商业角度考虑，最低要求是二个出入口，分为主次入口。其中一入口要与地下超市连接。交铺装修标准建议地面：耐磨地砖配相同颜色地脚线墙面：白色乳胶漆吊顶：乳胶漆白色卷闸门入门口预留电视、 、网络接口广告位、灯箱的设计 本工程沿神火大道展示面较广，应制作一字排开的灯箱广告牌，营造浓厚的商业气氛

34、；统一规划，统一制作； 商业内街各商铺预留有统一标准尺寸的门头广告灯箱位。公共配套功能设施建议灯光的设计要考虑路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。采用灯箱广告牌及射灯，在晚上增加灯光效果，营造商业气氛。 主入口最好有恢弘的标志性建筑，夸张的设计、景观等也能引人注目。主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。夜间高照明度的灯光，不失为提升工程形象的方式，应兼顾到与建筑整体是否存在视觉不协调。主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。主入口的建议市场旗杆和风水位的设计。市场花草坊，行道树等绿化设计。座椅、休闲椅区的设计。消防通道与市场的连接设计。垃圾站和供超市独立的卸货区。围绕市

35、场一周的环形交通设计。市场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。市场、商场及场外公用设施 市政天桥的设计与工程贯穿与市政联系建设天桥飞架神火大道，在工程靠天桥东西二侧增加自动扶梯作为引桥，将人流导入三层。在出入口或重点区域设立导游图，如图：设立监控器，监控商业安防等入口引导系统，在出口设置例如停车场等人流，车流导向系统。 指示系统 公共播送系统在专业市场及商业街区设公共播送系统公寓局部规划设计建议住宅景观设计建议 园林效果参考： 景观设计重视细节，表达住宅品质，有利于价格的提升。概念水景的营造，为水岸蓝湾景

36、观设计画龙点睛，灵气顿生，提升整个小区的配套档次。第五层及以上为住宅。该层同时作为空中绿化层，设计大面积的浅水概念景观水深米，蓝砖铺底，增加居住景观价值；表达移步换景的设计效果；讲究夜灯设计效果，营造温馨的家居气氛；尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观；亭台水榭、木栈道、卵石滩点缀其间；设儿童活动区，表达亲和空间设计。住宅立面设计建议以新加坡风情为规划蓝本，现代清朗、具国际气质的建筑立面，东南亚风情园林、多功能泛会所、彰显品牌的物业管理形成商丘一个有独特个性与创意的高尚品质住宅社区。 建筑群点式布置，开扬通透；同时扩大园林空间。 建筑规划中总体环境的塑造，建筑造型上强调简洁的线条

37、、明快的色彩运用，其中园林景观的总体设想，绿化的布局是新加坡住宅最大的诠释。 高层住宅外墙橙、黄、白、蓝相间，造型新颖。坡顶设计、透明落地 玻璃窗和转角飘窗台，组合清新。主题词：现代清新简约个性 中档亲水样板房包装 开放式厨房设计布局紧凑实用个性化装修样板房包装 通风采光性好SOHO办公居住办公兼备物业管理建议 酒店式效劳客户商务中心24小时保安值班高速宽带上网1、面积区间：由于工程所在的位置绝佳，配套齐全，公寓面积布局应该以小面积为主，降低置业门槛，同时与3、4号楼有所区别。面积及各局部比例如下：面积户型比例3040标准间30%4050一室一厅30%7080两室一厅10%80100两室两厅3

38、0%【2#公寓规划优化建议】以上数据，等进行充分客户需求调查完毕后予以确定！2、装修标准：公共局部装修标准外墙：裙楼为高级大理石，塔楼为高级外墙砖。电梯：高速、豪华内饰电梯，轿箱加装通风设备。电梯大堂及过道走廊：墙面、地面贴高级大理石及瓷砖；电梯大堂及电梯口：优质石膏板天花吊顶高级灯饰。其它：走火梯地面为水泥面加防滑条；大堂入口处配备不锈钢信报箱，每房一个箱格。3、公寓局部装修标准墙身：客厅、卧室涂刷高级乳胶漆。天花：涂刷高级乳胶漆。地面：入口玄关铺大理石；有房间间隔的；厅铺高级抛光砖，房铺高级实木复合地板；没房间间隔的：铺高级抛光砖。门：入户门：高级加强型饰面木门，并装防盗型门锁及猫眼；房门

39、：高级饰面木门。窗：安装高级铝合金窗，双层中空玻璃，并配手动式隔音通风器号楼； 厨房：1地面铺高级防滑砖，墙面贴高级瓷片，铝扣板吊顶天花，配豪华厨柜、高级人造石台面、名牌洗涤盆、冷热水龙头、高级吸顶节能灯；预留电源插座、开关及上下水接口等；各种管线均入墙暗装；附送排气扇、名牌抽油烟机；附送名牌煤气炉并设置管道煤气泄露自动报警系统。2地面铺高级抛光砖，墙面及天花板涂刷乳胶漆，配高级豪华厨柜，高档人造石台面、名牌洗涤盆、冷热水龙头；预留电源插座、开关及上下水接口等；各种管线均入墙暗装；附送排气扇、名牌抽油烟机、名牌电磁炉。 卫生间：地面铺高级防滑砖，墙面贴高级瓷片，天花涂刷防水乳胶漆，配高级吸节能

40、灯、排气扇、木门、门套、及高级淋浴间设施；铺设冷热水管；预留电源插座、开关及上下水接口等；各种管线均入墙暗装。阳台：户型阳台地面铺设高级防滑砖；墙身镶贴外墙砖；天花涂刷防水乳胶漆，配吸顶灯、升降晾衣架每户一套；预留洗衣机专用水龙头、电源插座及出水口；阳台配铝合金推拉门，玻璃护栏。弱电设备：每户配置2条 线路、并配置宽带布线接口，预留插孔；预留可视对讲接口；客厅、主卧室均设有线电视接收插座；每户均有紧急呼叫按钮，与管理中心的监测报警相连。 第五局部 工程销售策略目标客户来源现场来访周边市场巡场市区主要商业点拓展重点单位团体类似目标客户群体行业合作 目前对于商丘市场的分析，一般外区域的客户都集中在

41、有支柱产业，而且投资渠道相对匮乏的地区，例如：永城归属商丘地区，有大量的煤矿业，属于四线城市，投资渠道匮乏等条件、商电铝业集团家属区域高收入人群地区。 火车站天宇商厦商圈、神火大道京港百货路段、中环新生活、步行街周边商圈区别与众多工程目前的低档外展方式 对于一些效益较好的单位员工、居民进行重点挖掘。例如：银行、石化、商电铝业家属区域、永城地区煤矿家属区域等。 与一些消费层次相对较高的 行业与经营单位联合促销或交换资源。此做法对后续招商有重大利好，具体合作交换方式可根据推广和合作方式来作详细推敲。 商业局部销售方式定位销售模式三年返租，按年回报8销售模式相应战略广告法不打返租用“托管收益字样按年

42、回报一次性购置客户一次性冲抵总房款按季回报按揭客户为了防止开发公司日后出现麻烦,开发公司一般采用的方式就是成立下线的经营管理公司,防止对客户出现问题时,开发商不负责任. -1F:超市大卖场家电通讯大卖场1F:品牌名店 珠宝化装品精美饰品皮具2F:女性服饰+饰品+休闲餐饮3F:品牌折扣亮点+体育运动休闲+男装-2F:停车场4F:餐饮娱乐休闲：酒楼+KTV+DISCO+酒吧持有局部:8000平米持有局部:6542平米持有局部:4505平米销售局部:5225平米1#商业租售比例建议销售局部:4505平米销售局部:4505平米持有局部:43.7%销售局部:56.3%2F、-1F:自己持有 1F3F:先

43、卖铺位，再搞经营 4F:先招商出租，后出售 从对商业负责的角度来看，“自己持有或者说至少50%以上由开发商自己持有的模式是最正确的，也是最市场化的。工程现自己持有局部已偏低 1#商业局部的销售策略建议临街商铺(1F)临街商铺以大产权商铺规划分割商铺(1F、2F、3F2F、3F平面图1F平面图商场内商铺以小产权商铺规划，商铺总价不高，投资者可一次付清，不需按揭贷款。投资者购置商铺只能委托运营公司管理，不允许自营高品质自营客户除外。所有商铺在签订购房合同同时必须签订委托管理合同。1# 楼 2# 楼3# 楼神火大道凯旋四街团结路2#、3#楼销售与招商策略建议 2#、3#的底商以大商铺划分，上下商铺捆

44、绑销售2#、3#的底商以主题餐饮、SPA中心、婚纱摄影、KTV、高档洗浴中心、酒吧、健身2#、3#的招商对象和1#的业态规划起到相互互补，最终起到娱乐、休闲、餐饮、购物一站式消费的目的。开发商、业主、经营管理公司、商家关系解析图经营管理公司开发商业 主商 家 租赁关或联营租赁合同 委托管理、经营管理委托管理合同 自营管理合同 买卖关系购房合同 委托管理委托管理合同建议开发商自己成立商业运营管理公司，由知名商业运营管理公司做参谋，在推广上侧重商业经营管理公司的宣传，提升工程品质。 返租与销售价格不相符情况一：对于非销售而又统一管理的工程，出现这种情况大都好解决，只需减低租金，增加推广的投入。因为

45、商家和业主是同在一条般上，为培育市场大家肯定要做出牺牲。 情况二：做为出售物业，开发商不可能替业主们做主减少租金。从根本上说这是产权商铺所引发的经营危机。往往工程过了返租期后，如果租金未能到达预定目标，业主为了到达投资回报率，要求加价，就这样为经营户设了一座门槛。1、工程商业局部定位不应该与市场脱节；2、商铺出售的时候必须做好详细合理的业态规划，我们招商的目标就是要招可以在我们工程生存的业种进来；3、前三年返租局部由开发商拿自已持有局部及销售利润补贴给投资客户，以略低于市场租金吸引适合的商户共同将市场培养起来；4、由于商铺出售后，产权较为分散，如果没有聘请经营管理公司运营工程的话，业态的布局不

46、好协调。5、提高销售价格,多出销售局部补返租.价格虚高的表现容易造成死盘弱化方法建议住宅朝北户型与朝南户型情况一：将朝北的户型变小户型,控制好总价 情况二：在北面看是否有景观,如果没有,尽可能增加景观带的设置;情况三:朝南与朝北方向的房子,设差价进行销售;情况四:销售引导,在销售培训上将公寓投资作用引导至消费者,由于总价低,投资价值较为高.第五局部 工程招商策略凯旋路、民主中路、向阳路、凯旋四街、团结路形成的商业圈以大型的商场、商业街、超市为主，主要吸引市区的居民消费。凯旋北路、北站路、健康路、胜利路 形成的老商业圈以农贸、服装批发市场为主，主要吸引周边县市的居民消费商丘商业格局分析：在逐渐形

47、成大商圈中，综合零售业竞争剧烈，且日趋饱和丹尼斯京港百货京港百货安易乐购超市工程所在商圈位置本工程中环工程定位客观因素： 1、天宇商厦依据优越位置吸引流动消费，内部装修陈旧，商业布局乱 2、京港百货不断的调整，重新定位自身在商业中的位置。 3、中环新生活广场是正在形成综合购物、休闲、娱乐、餐饮一站式的商业 4、旺角是商场和商业街；金地广场是商业街目前正在建设中。 5、工程所处的位置、人流量、停车场、其他硬件配套.主观因素： 1、商丘目前在营业的没有真正意义上的百货商场。 2、工程处于主商圈的边缘，租金价位不高；商丘商圈在进一步扩大，租金提升空间较大。中高档大型百货公司、超市、高档餐饮/特色美食

48、、KTV、酒吧楼层业种规划定位B1F1F2F3F4F超市大卖场或电器通讯、电玩游戏厅国际品牌服饰店、珠宝玉器、名品表、化装品、鞋包、特色餐饮少淑装、少女装、内衣、仕女装、贵妇装、职业女装、饰品、休闲餐饮甜品店品牌折扣店、男装、男士用品、运动服饰、运动器材用品、健身器材、户外体育用品用具、西餐厅高档商务酒楼、KTV 、酒吧、DISCO娱乐展示购物餐饮休闲功能定位 本区域消费人群本工程业主、周边人群 临近区域商丘市白领、金领及观光、商务活动、休闲等该区域的富人、中产人士 其他商丘市周边县市或其他区域高端消费人群、成功人士、商务、观光、旅游人士及国内外游客工程目标人群来源消费人群定位：工程消费人群定

49、位偏爱豪华、舒适、方便的高品质生活崇尚绿色、安闲、健康、运动的休闲方式驾车族，拥有便利的交通条件(一)招商先行,销售紧跟, 招商与商业全面互动.工程的起点在招商,重点在销售。.招商与销售的全面互动，一方面可以保障工程未来的良性开展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，实现合理利润最大化。.一切招商工作以销售为中心进行，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现工程的销售目标。.通过招商、销售使人气的聚集不断提升工程的档次，商业价值也必将随之会聚而到达升值的效果。二主力店和大户招商提前确定，散户控制跟进.主力店和大户的提前确定，提升开展商物业品牌形象以及物业商业价值。.尽快进行主力商家招商工作，选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营。.主力店确实定对铺位销售价格的提升、投资客的吸引、人流会聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。整体招商执行策略三 严格把关，先紧后松.商家经营能力强弱直接影响工程的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证工程经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个工程陷入困境。四 立足长远经营，给