中国房地产趋势、问题和对策

1、中国房地产：问题和对策最近几年来，房地产行业可谓波澜壮阔，遭遇持续的宏观调控以及金融危机的多重打压，却又能于大厦将倾之际绝处逢生。房地产市场走向如何？房屋价格是升是降，普通民众及众多专家均一头雾水。本文试图从中国房地产市场现状出发，分析房地产市场的近期、中长期发展趋势，分析影响中国房地产市场发展的原因以及其中存在的问题，并探索解决这些问题的路径。一、 房地产市场现状概述及分析（一） 市场现状概述受调控政策和国际金融危机的影响，2008年我国房地产市场曾出现萎缩现象，但2009年我国房地产市场开始复苏，量价齐升。总体而言，市场状况可归纳为以下几个方面：1、开发投资方面：据国家统计局的数据统计，2

2、009年1-11月，我国房地产开发投资完成人民币31.271亿元，同比增长17.8% ；其中，商品住宅完成投资人民币22,369亿元，同比增长15.7% ，占房地产总投资的71.5%。而房地产施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅在15%-20%左右。2008-2009年，我国房地产开发景气指数走势如下图所示意。 （来源：国家统计局网站）2、销售方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，全国商品房销售面积75,203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%，办公楼销售面积增长39.2%，商业营业用房销售面积增长39.1%。而北京统计信息网发布的2009年3-1

3、1月北京市商品房住宅房和二手房销售的具体情况及数据如下图所示：2009年3-11月商品房住宅销售情况（数据来源：北京统计信息网） 此外，根据“我爱我家”房地产经纪公司公布的数据，20032009年北京市商品房及存量房销售情况统计如下： 从中可以看出，2009年二手房的交易量突飞猛进，不仅大大超过历年的指标，而且首次超过商品房新房交易量。3、开发资金来源方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发企业本年资金来源共人民币48,170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款人民币8,994亿元，增长40.2%；利用外资人民币413亿元，下降31.4%；企业自筹资金人民币15,

4、909亿元，增长18.3%；其他资金人民币22,854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款人民币13,347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款人民币7,009亿元，增长130.1%。 （二） 市场特点分析以上关于房地产市场现状的数据和图表可以反映出2009年我国房地产市场发展具有以下特点：1、 市场发展呈“V型反转”。2009年我国宏观经济表现出了V型反转，房地产市场发展也形成V型反转态势。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，这一年内，中国楼市由2008年的低迷期转变为繁荣期。形成这一态势的原因是多方面的：1）国家宏观政策的支持。2008年底，国

5、务院将房地产列入国家支柱产业行列，这加速了房地产走出低迷状态的步伐；2）财政支持力度加大。国家4万亿投资计划主要投向“铁、公、基”建设项目，这写投资引发新城开发投资热潮，带动了房地产投资的增长；3）开发商“不差钱”。在国家刺激经济发展的宏观政策背景下，金融环境改善，大量的国企、央企凭借其雄厚的资金优势和信贷优势，涉足房地产开发领域，推动地价房价上涨。从2009年4月开始，大连、杭州、上海、深圳、广州和北京等城市相继出现了新“地王”，其中绝大多数归属大型国有企业或具有庞大国资背景的地产企业，房地产市场由这些国有企业和上市公司主导，逐步呈现“国进民退”的投资格局；4）税费优惠政策。2009年度，国

6、家及地方出台多项房地产方面的税费优惠政策，包括减免两年以内住房转让营业税等，在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力；5）通货膨胀预期。在通货膨胀预期的影响下，投资者纷纷进入房地产市场，推动了高档住宅、别墅产品等投资性物业的热销，推动了房地产市场的繁荣。2、商品房住宅销售火爆，存量房交易销售首次超过新房。从上文中北京市商品房住宅销售情况图和二手房销售情况图可以看出，2009年，北京市商品房住宅（包括新房和二手房）销售量与2008年比大大增长，且首次出现了存量房交易超过新房交易的局面。从全国看，这一趋势也比较明显。3、房屋销售价格不断攀升，收入比和租售比不断拉大。随着房屋销售价格的

7、不断攀升，收入比和租售比也不断拉大，导致民众产生恐慌心理。据官方数据统计，2009年北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；而北京地区的房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平（1：200到1：300），目前达到接近1：500的水平 。（三） 市场发展趋势1、近期发展趋势 1）宏观政策方面：目前国家宏观财政、货币政策有利于房地产市场持续发展在应对国际金融危机的大背景下，中央政府为保持政策的连续性和稳定性，将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。一方面将加大财政投入，全面扩大内需，重点加强民生工程、基础设施等项目建设，实行结构性减税，增强消费需求对经济增长的拉动力，

8、使中国经济向更均衡、可持续的发展方式转变；另一方面将实施适度宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕，提高信贷质量和效益，增强信贷对经济社会发展支持的均衡性和可持续性。如果这些政策不发生重大调整，则房地产市场仍将持续发展。2）开发商方面：开发商将展开新一轮圈地运动，且范围将从一线城市向大城市周边的二三线城市蔓延基于中国土地供少于求的现状，继2009年央企、上市公司的大规模“地王抢地”潮后，众多开发商将展开新一轮的圈地运动。同时，由于一线城市内未开发土地数量的日益减少，且对中国城市化进程持乐观预期，开发商的圈地运动将不再驻足北京、上海等一线城市，而转战二三线城市。3）投资格局方面：政府保障性住房投

9、资、商品房投资将同步增长保障性住房配套政策的出台，意味着政府已经认识到我国房地产市场现存的住房供需矛盾，试图建立多层次住房体系解决该问题：即以商品房为主解决高收入者的住房需求，以经济适用房、廉租房、公共租赁房、创业公寓、人才公寓为辅的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求。因此，在这种政府宏观政策的指引下，房地产市场近期投资格局将出现政府保障性住房投资、商品房投资同步增长的趋势。4）销售状况方面：新房销售和存量房销售并重，存量房销售量逐步增加随着可开发土地数量的减少、新房增幅减缓，房地产市场供不应求局面将延续，在消费者“买涨不买跌”的消费心理影响下，我国近期新房销售和存量房销售将出现齐头并进

10、局面。并且，国家相继出台的一系列鼓励二手房销售的政策，如放开非成套住房出售限制、放开外地人员购买存量房限制以及房改房上市免收土地出让金、降低有关税费等政策措施，都将有效提高民众进行存量房买卖的积极性，使得存量房销售量将逐步增加。5）房价走势方面：震荡中上升笔者认为我国房地产市场现状下的房价走势将是在震荡中上升，房价有涨有跌，但跌落只是暂时的，而价格整体走向是上升的。之所以作此预测，是基于以下几方面的因素考量：A. 土地资源稀缺。我国土地资源稀缺是当今的基本国情，在可开发土地减少而购房需求不降的情形下，房价的上涨是必然趋势；B. 制度缺陷导致交易税费成本最终由买受人买单。国家目前对二手房交易方面

11、实施严格的税收政策，但是目前二手房交易所有的税费（包括契税、印花税、营业税等）实际上均由买主来承担，对买主来说，这无疑会导致房屋实际购买价格上升。C. 通货膨胀。一方面通货膨胀的现实压力导致房价随物价的增长而增长；另一方面，民众基于对通货膨胀的预期而加大对房产的投资，从而间接导致房价的上升；D. 投资渠道单一。中国老百姓的剩余资金投资渠道普遍单一，在商业银行存款利率持续走低的情形下，老百姓积极投资于房地产、股票领域，将富余闲置资金用来购房、囤房、买卖股票，这造成房屋市场需求增大，从而间接影响到房价的提高。2、中长期发展趋势1）中国房地产市场还有很大的发展空间首先，我国还需要20-30年的时间来

12、完成城市化进程。国家统计局2009年9月17日发布的报告显示，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3提高到45.68，这意味着我国的城市化进程尚处于持续发展阶段。而随着城市化水平的逐渐提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛均已成为房地产业持续发展的动力。其次，我国现有城市仍存在巨大的发展空间。城市“十一五”规划下以区域经济概念制定的“城市群、城市圈、城市带”发展战略尚处于起步阶段。逐步实施这一战略，需要夯实城市群、让大型城市真正“大”起来，发展城市圈、让中型城市真正“强”起来，发掘城市带潜力、让小城市真正“专”起来，这意味着现有城市基础上的房地产

13、建设具有巨大发展空间。此外，国家的“旧城改造”战略要求局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市。2）房地产开发逐步转向物业经营，新房交易逐步转向存量房交易为了实现我国土地开发的可持续发展，政府将有步骤的规划建设用地土地开发。国土资源部19972010年全国土地利用总体规划纲要中规定：在保障重点建设项目和基础设施建设用地的前提下， 20012010年，我国新增建设用地不超过204.80万公顷(3072万亩)，其中占用耕地面积不超过196.67万公顷(2950万亩)。同时，各城市将相继进行城市限建规划，比如北京作为试点城市出台的北京市限建区规划(2006-2020年)把北京市16410平方公里的面积

14、划分成禁建、限建和适建三类，其中明确可以进行房地产开发或其他建设的适宜建设区只有527.1平方公里，仅占北京市面积的3.2%。因此，随着我国房地产开发的不断发展和国家宏观政策的规划调整，我国可进行房地产开发的土地必然日益减少，新房增量也将随之逐步降低。这一趋势的发展最终将导致房地产开发市场逐步转向后期的物业经营市场，而新房交易逐步转向存量房交易。3）未来5-10年间，房价仍将在调控中震荡上升首先，从宏观层面上看，宏观经济形势会决定宏观经济调控政策，而宏观经济调控政策决定房地产调控政策。对国内的房地产企业而言，经历2008年的低迷期后，随着刺激性政策的出台，2009年房地产企业开发的商品房快速消

15、化，资金得到回笼，加上在宽松货币政策信贷资金的支持，陷入困境的房地产企业得到重生的机会。在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，未来5-10年间房价将呈现整体上涨的局势。其次，从需求层面上看，随着中国经济的持续快速发展，商品住宅刚性需求和投资需求的双重旺盛也决定了未来房地产市场仍会保持价格上升的发展态势。当然，房价也可能因为经济形势和政策的变化而产生波动，销售成交量和价格可能也许会出现震荡，但这些震荡只是局部阶段性调整，对整体上升的大趋势不会造成妨碍。二、 房地产市场现存的问题当前我国房地产市场还存在诸多影响其稳健发展的问题：（一）“土地财政”问题“土地财政”是我国地方政府用来缓解财政收入不足和

16、筹集城市建设发展资金的重要手段。这种“土地财政”行为主要包括四方面的内容：一是地方政府通过出让土地获得土地出让金收入（是最主要的一项）；二是地方通过出让工业用地，来招商引资，以此来带动地方经济的发展；三是扩张城市规模，促进建筑业和房地产业的发展，带动地方税收收入的增加。在“土地财政”背景下，地方政府严重依赖房地产业，带来了一系列负效应：1、建设用地不断扩张，导致土地资源浪费。土地属于稀缺性、不可再生资源，由于我国“人口多，土地少”的特殊国情，人地矛盾极为突出。由于土地能使地方政府自身利益最大化，为了获得土地财政收入，吸引外来资金投入，地方政府有随意圈占耕地和违法出让、转让土地的倾向，导致建设用

17、地不断扩张，开发区过多过滥，严重浪费土地，加重人地矛盾。2、推高房价，加剧居民购房困难。房价过高已经成为目前我国一个非常突出的社会问题。导致房价上涨的一个重要原因就是地方政府的土地财政政策导致土地出让价格的上涨，开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者，房价由此而上升。3、政府、发展商和金融机构利益捆绑，违背市场规律。曾经有媒体及开发商披露，许多地方政府从房地产开发销售中取得的土地出让金及税费收入占地方财政收入的1/3以上；另外还有数据表明我国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到数十万亿。可见，房地产业已经与地方政府、银行等金融机构利益捆绑在一起。房

18、屋价格下跌，土地价格下跌、资产价值缩水则可能危及各方的利益，只有房价增长，才能符合前述各方的利益诉求。但是价格只涨不跌，显然属于一厢情愿。此种背景下，我们看到在发展商因过度扩张面临困境时，率先伸出援手的就是政府和金融机构，房地产企业俨然成了“不死鸟”。（二）税费过高，限制流转房产流转不畅通与房价中税费数额比重过大有关。中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行业缴纳的税种都多，从土地使用权的出让到房地产开发、转让、保有等诸环节，涉及的税种多达12个，房地产企业缴税以后再把税收转嫁给消费者，打击了消费者购买房屋的积极性，从而大大限制了房产流转和消费。（三）征地拆迁法律保障欠缺，导致征地拆迁难于

19、实施、矛盾严重1、征地、拆迁补偿标准偏低。土地管理法和城市房屋拆迁管理条例分别对我国征地、拆迁补偿标准作了规定，但这种规定没有考虑土地本身的现有价值，也未考虑土地价值在征地拆迁行为后的上涨空间，其补偿标准普遍偏低。2、土地征收补偿范围少。我国的土地征收补偿范围较为狭窄，仅限于与被征用土地有直接关联的经济上的损失（如土地管理法第47条第2款规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费），而对于那些难以量化的非经济上的附带损失及部分可以量化的财产上的损失（如残余地分割损失、经营损失、租金损失等通常所受的损失，以及临时租房费用、律师费用等各种因征地所致的必要费用）均

20、不予以补偿。3、征地、拆迁程序不透明。我国没有法律法规明确规定征地拆迁程序，被征地、拆迁人无法行使一定权利有效阻止政府对自己土地、房屋进行的不合理或不合法征收、拆迁行为。征地拆迁过程中上述问题导致征地拆迁难于实施，被征地、拆迁者与政府间矛盾重重，严重制约我国房地产市场的稳健发展。（四）行业政策变化大，执行力不足我国现阶段房地产业还处于发展期，整个行业制度还不完善，管理还没有能形成系统性。政府在加大保障房建设、土地管理、开发商的销售管理方面等都出台了诸多政策规范，以打击市场过热中的一些不良行为。但一方面由于相关政策变化频繁，执行者底气不足；另一方面，相关政策朝令夕改，以致这些政策威慑力不够。为此

21、，这些政策在执行过程中会导致其执行力不足。（五）法律保障欠缺尽管房地产市场已有诸多法律法规，但有不少领域（如房地产市场上的捂盘惜售）仍处于法律真空状态，亟待出台相关法律法规对真空地带予以规范。三、 针对现存问题的对策和建议上述五方面的问题严重影响了我国房地产市场的稳健发展，为此，笔者提出以下对策和建议，以探析相关问题的解决途径：（一）取消土地出让金，改征物业税物业税在国外也称财产税或不动产税，是在一定时期或一定时点上，要求房产所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产价值的变化而变化。笔者认为，为从根本上解决地方政府财政严重依赖房地产业、城市房

22、价大幅上涨等危害房地产行业可持续发展的问题，取消土地出让金、改征物业税的政策势在必行。合并现阶段征收的各种税、费，取消土地出让金，适时开征物业税，对我国房地产业的可持续发展具有巨大的现实意义：一方面，可以减少政府的“土地财政”行为，开发商一次性缴纳的土地出让金将改为由消费者按年缴纳，不仅可以在很大程度上减少政府突击卖地的冲动，而且还能均衡各届政府的财政收入；另一方面，土地出让金和开发商建房时缴纳的一部分税费，改由购房者在购买房屋以后按年缴交，有效降低了房地产的开发成本，有利于降低房价。（二）降低流通环节的税费，促进流通中国当今房地产市场中的主要问题不在于提高新房供应量，而在于如何有效促使存量房

23、流通起来。解决目前存量房过多的一个必要措施是降低房屋流通环节的税费。现行我国房地产税制中流通环节税费多（如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、土地增值税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、过户登记费等税费），这较大程度上限制了房产流通。因此，降低房地产市场流通环节的税费对于促进存量房流通、降低楼盘空置率有较大意义。（三）加大廉租房和公共租赁房屋建设力度建设廉租房和公共租赁房是解决城市低收入者居住问题的有效途径。政府应采取货币补贴的方式，让低收入人群以低于市场价格的租金承租廉租房或公共租赁房。廉租房和公共租赁房不需要大规模建造，其产权属于政府，只租不卖，当居住者的收入超过承租标准就必须搬出，这样可以长期不断地解决城市困难的住房问题。廉租房和公共租赁房最大的作用是可以满足低收入人群的住房需求和拉低房价。据有关专家估计，廉租房供应量与房价成反比关系，廉租房供给每增加5%，就会让房价下降3-4%。目前，我国廉租房和公共租赁房屋建设力度需加强，从而达到缓解低收入人群住房压力的问题。（四）严厉查处囤地行为1998-2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米