项目3连锁门店开发选址课件

1、选址的定义 选址是指：根据店铺发展战略，对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，并最终确定对该土地或房产的使用权的一种行为。 ，门店选址是一种投资选择，是决策，有合理判断的方法。案例分享：客三千火锅城 单从“客三千”这个名字，我们就能感觉到这个火锅城的气势与规模，酒楼上下共有四层，四十几个大包间，两个大厅三个小厅，近千个就餐餐位。酒楼装修风格走华贵路线，在各个区域大量使用了中国传统木雕、字画、工艺品等装饰物品，仅仅红木的餐桌餐椅就投入了不少钱。投资人一开始便瞄准了城市中高端火锅消费群体，因而火锅城选定了三文鱼火锅为特色招牌，目标自然也是服务于中高端消费群体。 “客三千火锅城”从2008年9

2、月份开始装修，于11月初开张营业，应该说这样的时间安排相当合理，酒楼只需简单的一个经营磨合，就可以顺利地进入经营旺季 案例分享：客三千火锅城 然而，“客三千火锅城”的实际经营状况与业主的企盼大相径庭，火锅城只是在开业的头一天业主请客时接近满负荷运转，在此之后，酒楼的上座率基本上不足三成，到了十二月份火锅旺季时，火锅城的上座率连两成都达不到。进入十二月底，亏损严重的业主极其无奈地选择了关门停业，而就在此时，满城的火锅店生意一家比一家红火。 分析：“客三千火锅城”地处一省会城市的次主干道上，门前车流量、人流量颇大，但稍加留意就会发现，几乎所有的人和车都是在门前匆匆而过，却没有任何停下来的意思，甚至

3、不愿稍加停顿看看街边商店的门脸。 案例分享：客三千火锅城 其次，“客三千火锅城”的门前除了窄窄的人行道，根本没有车辆停放的地方，这和它的中高端市场定位存在着极大的矛盾，这也是火锅城投资人的极大疏忽，甚至是不可原谅的错误。先不说停车位的问题，对于一个城市里面这样只见人流量、车流量，不见财流量的商业地段，我们统称为商业“虚火旺盛”之地，这种地段是最容易成为餐饮投资人陷阱的地方。 据我们的长期观察，通常情况下，这样的地段只适合开那些规模不大、方便快捷的小型快餐店，而对那些上一定规模的大型餐饮企业，这样的地方则必须坚决舍弃，投资者万万不可被那些虚假的客流人流所迷惑，而做出错误的投资决定。开服装店案例：

4、选址失败的模仿者开服装店案例：选址失败的模仿者 小李有个朋友在广州火车站附近的服装城里做服装生意。这里一个很小的铺面月租金就要几万元，可朋友看起来对这么高的租金一点也不在乎，几年下来已经赚了上百万元。小李决定也学着朋友找个铺面做服装。 由于手头没有足够的资金，他决定退而求其次，选中了天河区客运站附近的一个门面，每月仅四千多元租金，而且比朋友的铺面大得多。 小李觉得挺适合，一来天河客运站是广州市内比较大的客运站，虽然比不上广州火车站的人流量，但平均每天也有几万人；二来店面租金便宜，大大降低了成本；三来广州火车站到天河客运站有直达的公交车，交通非常方便。把省下来的房租用来降低售价吸引火车站附近的批

5、发客户，完全可以扩大客源有了这些优势，小李相信自己在这里开个服装零售兼批发店一定能做火。 然而，生意开张几个月后，一直没有起色。曾试过请人去广州火车站附近的服装城拉客人前来，但没有一个愿意来，生怕上当受骗。苦撑半年，仍然没有好转。开服装店案例：选址失败的模仿者 败因解析：形似而神离 小李的失败主要是因为选址不善，对消费群的研究不足。表面上都在车站，但实际上却存在很大的差异。 虽然天河客运站人流不少，可这些人绝大多数是坐车、转车的，其中大部分人员构成是广州市内的上班族，匆匆忙忙来坐车上班，根本不是来购物消费的。 以价格优势到火车站去拉客源，理论上行得通。但由于国人对于这种拉客族一向怀有深深的警惕

6、之心。所以在现实中行不通。 而广州火车站由于其自身交通便利等原因，附近已形成了一个大的服装批发商圈。这些批发商从全国各地来广州的主要目的就是进货，所以在那里开店不用担心没生意做。进完货还赶得上乘当天的火车回去，可以有效节约时间和住宿等其他费用。因此，广州火车站附近做服装批发生意渐成气候。这个优势是其他的地方无法比拟的。开服装店案例：选址失败的模仿者 败因解析：形似而神离 另一方面，对于其他客运站来的转车人群来说，到了火车站也都是最后一站了，不必再赶时间。如果离发车还有一段时间，他们往往会选择在附近逛逛，有看中的衣服买回去，即使价格高一点，他们也会接受。而在其他客运站，由于担心误了时间赶不上火车

7、，即使东西便宜，也没有多少人敢在那里流连。所以虽然是车站，但从生意要素的本质上来看，人流的有效消费程度差距很大，经营效果自然就会大相径庭。门店经营的成败很大程度上取决于店址的选择。店址选择是一项大的、长期性投资， 关系着企业的发展前途。一步差三市 连锁业成功的关键是： Place ! Place! Place! （选址、选址、还是选址！）好的店铺地址就是成功的一半！门店选址的重要性 学习&技能目标对门店选址重要性和程序有清晰的认识；能够运用商圈选择准则进行商圈分界点的计算；能够运用方法对某一区域的商圈进行全面系统的分析；能够掌握门店选址的基本知识，写出门店选址报告本章安排3-1 连锁门店开发规

8、划3-2 商圈与商圈调查3-3 连锁门店选址技术3-1 连锁门店开发规划3.1.1 新店开发的原则性要求1、符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略2、经营效益是首要问题3、必须进行市场调查4、了解城市开发规划5、科学的开店布点3.1.1 新店开发的原则性要求6、做好财务规划，“五金”问题要谨慎7、科学签订房产使用权等多类合同8、认真研究当地人民人均收入与开店密度的关系9、认真研究当地人民民俗文化与开店业务的关系10、物流配送充分考虑3.1.2 新店布局策略布点在开拓线路上并行发展连锁分店，快速构建市场面。布线在目标区域内明确发展的方向和线路。布网寻找一个或几个市场区域，在其中大量发展分店，

9、达到了一定规模之后再开发下一个区域，更好提高市场占有率。3.1.2 新店布局策略1、区域集中的布局策略总店为中心，各分店成同心圆向四周扩大2、有效的物流配送布局策略依托总店、配送中心和现有分店之间的交通网络进行扩张。3.1.2 新店布局策略3、弱竞争市场的布局策略选择在商业网点相对不足或竞争路较弱的区域开设新门店。4、抢先排他型布局策略对有较大发展前景的区域，要争取先入为主，抢先开店。案例分享沃尔玛的成功之道 “农村包围城市”战略3.1.3 门店扩张密度和速度扩张密度 密度要合理，最适宜密度为两家店次级商业圈相切。扩张速度 谨慎规划。创业到实现规模经济宜在23年内实现。3.1.4 新店开发的业

10、态选择商业零售业态选择有：杂食店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。 一、百货店不同业态连锁店选址的基本特点和要求、选址在城市繁华区、交通要道。、商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。、商店规模大，在6000平方米以上。、商店设施豪华，店堂装饰典雅、明快。、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。二、超级市场、选址在居民区、交通要道、商业区。、商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。、商店面积在6000平方米以下。、目标顾客以居民为主。、有一定的停车场地。三、大型综

11、合超市、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。、商圈范围较大。、设有与商店营业面积相适应的停车场。、实际营业面积一般在6000平方米以上。、目标顾客以购物频率高的居民。四、便利店、选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。、商圈范围窄小，一般设定在徒步购物57分钟能够到达的范围内。、商店面积在100平方米左右，营业面积利用率高。、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人；80的顾客为有目的的购买。五、专业店、选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。、商圈范围不定。、营业面积根据主营商品特点而定。、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品

12、的选择性需求。六、专卖店、选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中内。、商圈范围不定。、营业面积根据主营商品特点而定。、目标顾客以中轻年为主；商店的陈列、照明、包装、广告讲究。七、仓储商店、选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。、主要的商圈人口为57万人。、商店营业面积大，一般在6000平方米以上。、商店设施简单化。、设有一定规模的停车场。八、家居中心、选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。、提供一站式购足和一条龙服务。、营业面积在6000平方米以上。、有一定的停车场。餐饮业的业态选择有：快卖店（如傻子鸡店、连锁饼屋等）；快餐店（如马拉面，老家快餐）；专卖店（如全聚

13、德烤，吴裕泰茶庄）；酒楼（九头鸟酒家、谭鱼头酒楼等）；饭店（如希尔顿饭店）。服务业的连锁分店业态由于提供的是“软”的服务，是专业知识、专业技能服务，可以说是专业店。如房地产中介服务的连锁企业我爱我家、天津顺驰、21世纪不动产、洗衣品牌福奈特等 3.1.5 开发新店的市场形态1、独立式店铺2、商业街3、百货大楼4、大专院校5、交通枢纽3.1.5 开发新店的市场形态6、写字楼7、医院8、军区大院9、公园、动物园、游乐园、纪念馆10、特殊地点。加油站，购物区、批发市场等案例阅读7-11的开店策略3-2 商圈与商圈调查3.2.1 商圈概述1、商圈的含义 商圈，又称为商业圈，是指以店铺所在地点为中心，沿

14、着一定的方向和距离扩展而形成的吸引顾客的辐射范围。 商圈按距离店铺的远近分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈三部分。1、商圈的含义核心商圈：是离店最近、顾客密度最高的区域，顾客占总数的55%70%。次级商圈：是指紧挨着核心商圈，位于核心商圈之外、顾客密集度较为分散的区域，次级商圈的顾客数占总数的15%25%。边缘商圈：是位于次级商圈之外的区域，此区域内的顾客过于分散，顾客比例有限，约为总顾客数的5%10%。边缘商业圈次级商圈15%-25%核心商圈55%70边缘商圈 5%-10%商圈示意图同心圆商圈传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈

15、、次要商圈和边缘商圈。现实中的同心圆商圈。图中所示是某大型超市的同心圆商圈，三个同心圆的半径分别为1.5公里、3公里和5公里。认识真实商圈同心多边形商圈在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。现实中的同心多边形商圈。图中所示是同心多边形商圈，可以看出天然地理障碍与交通路网对商圈形状的影响。不规则多边形商圈城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。现实中的不规则多边形商圈图中所示是同一大型综合超市的不规则多边形商圈，可以看出公共交通

16、体系分布对商圈形状的影响。认识真实商圈真实的商圈真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里，以便有的放矢。认识真实商圈2、商圈的形态商业区快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高住宅区住户数量1000户，消费群稳定，便利性文教区学生居多，消费金额普遍不高办公区消费时间稳定、集中、便利性、消费水平较高工业区消费者一般为工厂管理者及打工一族，消费水平低，消费总量大混合区住商混合、住教混合、工商混合等。3

17、、影响商圈规模的因素（1）影响商圈的内部因素店铺经营商品的种类店铺的经营规模店铺的经营特征店铺的主题设计3、影响商圈的因素（2）影响商圈的外部因素店铺的促销手段竞争店铺的位置人口流动性交通地理状况4、商圈确定的方法（1）单纯划分法 最简单的方法，按照直接询问法、间接调查法了解顾客的住址，再将所得到的顾客住址标注在地图上，然后把地图上最外围的点连接成一封闭曲线，该封闭曲线以内的范围就是商圈所在。直接询问法顾客调查法间接调查法送发票、记车牌号、赊账簿4、商圈确定的方法（2）经验法1）根据业态设定商圈范围大型购物中心商圈1个小时车程大型百货商店半个小时左右车程超市10分钟车程便利店5分钟路程4、商圈

18、确定的方法（2）经验法2）根据零售店所处位置设定商圈范围郊区的门店商圈较城市中心大社区超市商圈较小便利店没有边缘顾客商业中心的门店商圈范围较大表31 超级市场位置与商圈范围位置徒步商圈范围自行车商圈范围小汽车都市300-500米700-800米郊外500米1500米3公里4、商圈确定的方法（2）经验法3）根据零售店市场规模设定商圈范围零售店市场规模越大，商圈范围越大不同业态零售店经营规模不同，商圈范围不同同一业态规模不同，商圈范围也不同表32 超级市场规模与商圈范围规模面积（平方米）商圈范围小型超市120-399步行10分钟之内中型超市400-2499步行10分钟或开车5分钟大型超市2500驱

19、车20分钟左右4、商圈确定的方法（2）经验法4）根据顾客购物出行方式设定商圈范围人们购物出行的方式不同，零售店商圈范围不同。出行方式越现代化、机械化程度越高，商圈越大，反之，越小。 4、商圈确定的方法（2）经验法5）根据顾客购物频率设定商圈范围顾客购买的频率越高，商圈范围越小不同的商品，购买频率不同，出行范围不同收入水平和消费习惯也会影响消费者购物频率表33 顾客购买频率与超市商圈范围位置每天购买每周3-4次每周1次都市300米500米700-800米郊外500米700-800米1500米（3）利用数学方法分析、确定商圈雷利法则 （Reillylaw of retail gravitation

20、）哈夫法则（Haff s law of shopper attraction）4、商圈确定的方法雷利法则零售引力法则雷利认为：商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有所不同，商店的吸引力是由这两方面发挥作用的。该法则观点：两城市从中间地带吸引顾客的数量比率，与两城市的人口数量成正比，同两城市距中间地带的距离的平方成反比。这里的距离指的是由中间地带到最具代表性的交通枢纽所需要的时间来测定的。雷利法则（Reillylaw of retail gravitation）BA城市A从中间地带吸引的交易量；Bb城市B从中间地带吸引的交易量；PA城市A的人口数；PB城市B的人口数；DA城市A到中间地带的距

21、离；DB城市B到中间地带的距离；雷利法则（Reillylaw of retail gravitation）基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点上可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两城镇商店吸引顾客的地理区域。雷利法则（Reillylaw of retail gravitation）雷利法则（Reillylaw of retail gravitation）雷利法则（Reillylaw of retail gravitation）雷利法则（Reillylaw of retail gravitation）

22、总结：在雷利法则中，是以城市人口都具有购买力，人口多的城市更具有吸引力为前提而进行计算的。然而，实际上会有许多的因素交织在一起决定商圈的大小。这些法则的计算结果不一定与实际调查的结果相符。因此，在研究商圈分界点时，雷利法则只能作为一种参考，并非准确的依据。哈夫法则 主要观点：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素：店铺的规模和店铺与顾客的距离。哈夫法则哈夫法则3.2.2 商圈调查1、商圈调查的目的了解是否具备优良立地的基本条件1）未来十年以上的持续经营力2）规模性的目标顾客群存在3）进出畅通的道路（出入口；停车场）3.2

23、.2 商圈调查1、商圈调查的目的确定立地条件的三要素是否具备1）是否具有足够户数、人口数的支持2）是否具有良好的道路和便利的交通工具3）卖场的面积设施、布置等相关设施是否具有吸引顾客的良好能力3.2.2 商圈调查1、商圈调查的目的降低估算营业额误差，提高估算的精度 商圈调查能够使营业额的估算误差降低，对于提高管理者决策水平具有重要意义。2、门店商圈调查资料来源资料类别资料来源城市布局、发展规划资料城市政府、住宅局或城建管理部门人口数、户数资料城市政府、户籍管理部门或居委会竞争分布图实地调查、行业协会、工商部门竞争店销售业绩实地调查、行业协会、工商部门商业业态与格局的未来变化城市政府、行业协会

24、现场调查交通网络调查竞争店调查住户访问调查顾客调查 现场调查的具体方法观察法优点是可以客观地收集资料，可以集中的了解问题。不足之处在于许多问题观察不到，如被调查者的兴趣、偏好、心理感受、购买动机、态度、看法等。 问卷法当面调查通讯调查电话调查留置调查现场调查的具体方法3、商圈调查分析的内容（1）商圈潜力调查分析（2）城市结构调查（3）竞争店调查3、商圈调查分析的内容（1）商圈潜力调查分析商圈人口调查与分析商圈客流量调查与分析潜在消费额调查与分析顾客消费倾向分析3、商圈调查分析的内容（1）商圈潜力调查分析商圈人口调查与分析 人口调查包括：人口数量；人口密度；人口职业构成；家庭规模；男女性别比例；

25、教育结构；小区规模3、商圈调查分析的内容（1）商圈潜力调查分析商圈客流量调查与分析分析客流目的、速度、滞留时间分析街道两侧的客流规模分析街道特点3、商圈调查分析的内容（1）商圈潜力调查分析潜在消费额调查与分析 收入水平/ 消费水平 商铺的潜在消费额必须大于店铺的规划销售额。3、商圈调查分析的内容（1）商圈潜力调查分析顾客消费倾向分析消费者行为调查与分析消费意愿调查与分析耐用品拥有率调查与分析3、商圈调查分析的内容（2）城市结构调查分析地域交通繁华地段各项城市机能城市发展计划3、商圈调查分析的内容（3）商圈内竞争店调查商圈竞争店情况调查竞争店分析商圈饱和度分析商圈竞争店情况调查综合调查高级负责人

26、商品能力调查采购员和部门负责人店铺调查店址环境；店铺设计；店铺陈列店铺运营管理调查运营管理竞争店分析店型确定前的竞争环境分析商圈商店饱和度店型确定后的竞争环境分析直接竞争店/间接竞争店商圈饱和度分析商圈饱和度分析是在竞争店分析的基础上，通过进一步的消费调查，计算出商圈范围内饱和度，并判断开店的有效性。商圈饱和状况的分析有两种方法：（1）商圈容量法。通过计算市场规模，确定所能容纳的超级市场面积。 （2）饱和指数法饱和度分析是根据成本效益方法，推出每平方米必须实现的最低销售额，然后利用饱和度分析法推算出能达到此指标的地区。饱和指数指现存店铺每平方米营业额，新建店铺可能使这一指数降低，一定要考虑待建

27、和正在施工的店铺面积。 商圈饱和度分析商圈饱和度分析4、商圈调查的基本流程1宏观上要对各种权威性的统计数字与资料的分析。 2实施对特定区域的市场调查。 3通过市场调查，筛选出具体的目标地点.4对具体的地址要进行详细调查，做出优劣、适合性的具体评价。 5、确认房产条件.5、商圈调查报告商圈调查报告是连锁企业总部在企业店铺开发策略的指导下，对某一个预开店铺或已经开发的店铺的商圈进行调查所形成的为经营决策提供依据的书面报告。 5、商圈调查报告调查的背景调查的目的商圈调查的内容与因素（P85;表3.1）商圈调查的方法与资料处理方法报告的结果结论与建议体现形式作业布置请从沃尔玛商业街店、家乐福润地店和欧

28、尚花津路店三家超市中任选一家为中心商铺，完成商圈调查分析报告。邮箱地址：作业提交截止日期：2015年4月28日任务3.3连锁门店选址技术3.3.1 连锁门店选址重要性1、店铺选址是一项长期的投资2、店铺选址是制定经营战略和目标的重要依据3、店铺选址关系到门店的经济效益3.3.2 连锁门店选址应遵循原则1、便利原则2、最大效益原则3、发展原则3.3.2 连锁门店选址应遵循原则1、便利原则 交通便利“聚集效应”3.3.2 连锁门店选址应遵循原则2、最大效益原则 商业活动频率高的地区 人口密度高的地区 客流量多的街道3.3.2 连锁门店选址应遵循原则3、发展原则 有利于提高市场占有率和覆盖率 有利于

29、形成综合服务功能，发挥特色 有利于合理组织商品运送3.3.3 连锁门店选址考虑的因素选址条件商业环境因素城市结构因素城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等城市规划，如土地征用规划、市政设施规划等城市公共设施现状交通条件，包括公路、铁路状况，车站设施及交通主管部门等消费结构因素人口现状及动态，包括人口密度、人员构成、人口布局、人口的未来增减人均收入、消费水平生活方式、消费习惯、追求的生活方式、休闲及购物倾向等商业结构因素城市的商业结构商业的集中化程度及趋向，如商业街、购物中心等行业竞争关系，如地区间竞争、地区内竞争店铺选址因素位置条件 邻近条件，包括附近的商业情

30、况、道路情况、交通情况等用地条件，包括地理环境、法规条件等相对条件与竞争店的竞争及互补效应潜力条件商圈与购买力，包括购买频率、购买时间、采购距离等因素一：交通对交通条件的评估主要有以下两个方面。 在开设地点或附近，是否有足够的停车场所 商品运至商店是否容易。设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。 要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成

31、客流量在一定程度上的减少。有利条件:公交车站地铁站 不利条件:单行线禁车道人行横道的距离、天桥等3.3.3 连锁门店选址考虑的因素因素二：客流一般客流分为三种类型。自身客流。指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源，因此，新设商店在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。 分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了这类主商品后，就会附带到邻近补充商品商店去购买，供日后进一步消费的补充商品；又如邻近大型商店的小商店

32、，会吸引一部分专程到大商店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小商店傍大店而设，就是利用这种分享客流。 派生客流。指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。3.3.3 连锁门店选址考虑的因素因素三：竞争对手任何品牌开店都会去关注竞争对手，店铺数量、分布情况、形象、面积、位置，如安踏在和竟品的竞争中靠的就是密集开店的战术对对手实行包围；美邦靠气势开大店去压倒对手；作为床品行业的领军品牌在开店选址要想尽一切办法在位置和面积上去压倒对手，用品牌、差异化的产品和店铺的气势去打压对手，在位置和面积之间去权衡。3.3.3 连

33、锁门店选址考虑的因素因素四：城市规划分析城市规划商店开设地点的选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合没店，反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。3.3.3 连锁门店选址考虑的因素因素五：地点和朝向分析街道特点。选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点；有些街道由于两端的

34、交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端，还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址放置中间地段就更能招揽潜在顾客。选择商店开设地点时，分析地理特点，就是要选择能见度高的地点设店，所以商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。 金角银边；朝向南方城市尽量去避免朝西向，由于太阳光照强烈，所以要防止西晒。3.3.3 连锁门店选址考虑的因素因素六：位置与面积的关系在店铺选址的时候除了考虑地段以外，面积也是非常重要的。理想的店铺当然是最一流的地段、双门面以上面积的店铺，如果从赢利的角度适合这样去操作，也有这样的资源，那么这样的店铺当然最好不过了。对于知名度较高的品牌，面积大于地段。一来该类品牌不需要做太多的宣传，一些顾客会因为品牌而主动前来，二来面积大可以把形象做好，更有利于“大品牌”形象的树立。