2011年上半年成都房地产市场研究与趋势报告

1、2011房地产市场研究与趋势报告上半年导语房地产行业发展环境分析房地产行业分析全国主要城市住宅土地市场成交情况成都房产市场分析成都土地市场分析下半年市场总体趋势预判 导 语今年上半年我国房地产市场可谓是风云变幻。这是一个扰乱心跳的半年，新国八条确定今年调控的方向、成都限购、一房一价、三次加息、六次提高存准率一系列调控政策连番袭击：限购、限价、限贷，一个个重拳捶打着房地产市场。3 月主城区住宅销量跌幅达 77.5%，龙湖、万科、发润等名企楼盘热销，主城区与郊区情况冷热差异明显，土地市场冰火两重天。面对如此强有力的调控，楼市初露松动迹象，消费者彷徨，开发商忐忑思考：下半年的政策是否会加强？下半年的

2、市场将何去何从？一、房地产行业发展环境分析1.1宏观经济环境分析导语 2011 年上半年，因国际大宗商品价格上涨导致输入型通胀压力增大，加上前两年实行适度宽松的货币政策，信贷投放量大，市场流动性过剩，CPI 压力较大，通胀预期强烈。为了管理通胀预期，迄今央行已经六次上调存款准备金率，三次加息。货币政策调整已经深刻影响到微观的企业经营活动。 随着信贷政策的持续收紧和外需的减弱，工业仍面临继续下滑的压力。6 月份 CPI 创出本轮通胀的最高值， 7 月暂时有回落，货币政策调控作用不明显，预计下半年还有一次加息或提高存准率。 上半年国内生产总值(GDP)204459 亿元，按可比价格计算，同比增长

3、9.6%；其中，一季度增长 9.7%，二季度增长 9.5%。分产业看，第一产业增加值 15700 亿元，增长 3.2%；第二产业增加值 102178 亿元，增长 11.0%；第三产业增加值 86581 亿元，增长 9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长 2.2%。6 月投资增速下滑明显，对经济的贡献率有所下降。 2010 年，我国 GDP 增速在一季度冲高过后连续两个季度出现回落态势，但在四季度开始启动回升。2011年，由于外部经济环境仍有一定不确定性，加速国内经济转型加快推进，预计经济增速将略低于 2010 年，但由于经济增长的内生动力进一步恢复，“十二五”开局之年中国经济增长将稳健起步

4、。 6 月居民消费价栺创新高 6 月消费物价指数 (CPI)同比上涨 6.4%，创三年以来新高 。其中猪肉价格上涨 57.1%，影响价格总水平上涨约 1.37 个百分点。自今年 3 月以来中国 CPI 连续 “破 5”、“破 6” ，主要是因价格上涨的 “翘尾因素”影响，国家宏观调控政策的“时滞”有关。从目前情况看，下半年翘尾因素影响将减弱；今年全国粮食又将获得大丰收，粮食有较大充裕的库存是稳定物价非常重要的基础；工业消费品从总体上还是供大于求的格局，决定了工业消费品价格基本稳定；2011年国家实行稳健的货币政策，有利于控制货币的流通量，控制货币流动性。这些都为控制物价上涨创造了非常好的条件和

5、环境。 然而由于猪肉价栺仍高位运行、资源品价栺改革继续推进、居住类价栺涨势短期难改、工资上调等因素，将使得通胀压力贯穿全年。6 月 CPI 增速达全年高点，此后，受 M2 增速逐步回落、输入型通胀趋于缓和等因素影响，预计 CPI 将呈现逐步下降趋势。1.2 行业政策环境分析1.2.1 政策回顾2011 年 1 月 26 日，国务院召开会议确定八条措施调控房地产市场，称之为“新国八条”。至此拉开了今年楼市调控的序幕。此政策一出，引发各方对今年调控政策和房地产市场走向的猜想。之后，限购、限价更是如狼般袭来，各种危机感、紧迫感肆意弥漫，房地产市场正在悄然发生着改变。下面对上半年相关政策做一个简要梳理

6、与回顾。政策调控目的：控制高房价，抑制通胀压力。点评： 提高二套房贷首付和贷款基准利率，限购，限价个个切中要害，政府不仅利用银行差别化信贷，提高购房门槛；更直接利用限购抑制多套房购买需求；通过“一房一价”，让房价“一天一价”成为历史。多拳出击，目标只有一个： 控制高房价，凸显政府调控房价的力度和决心。 1.2.2政策聚焦 2011年上半年，在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市，销售开始放缓了脚步，数据显示，今年1-6月成都市主城区商品房成交总套数为31274套，总面积为298.59万平方米，环比去年7-12月套数和面积分别下降了34.05和33.24。 1.2.3 土地政策聚焦 4

7、月14日，成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所发布关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告，从2011 年 4月15日起，国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须持有相应面积的建设用地指标标签订国有建设用地使用权出让合同。 在房地产业界看来，建设用地指标无异于开发商进入土地市场的“入场券”，这个“入场券”就被人们戏称为“地票”。 成都推出“地票”的初衷，在于引入社会资金解决农村土地综合整治的难题。实施“地票”制度有利于加快农村土地综合整治，释放出大量的建设用地指标，通过“增减挂钩”转移到城市，将加大城市的可供应土地数量；长远来看，有劣于带动土地价格的下降，

8、促进城市资本与农村闲散土地资源的良性互劢。 土地成为资本，进入资本市场进行流通，通过“地票”形式可以提前引入社会资金用于土地的整理和城市改造，实质上是成都农村土地综合整治机制的改变。 但是，在经历了异常火爆的首次拍卖之后，成都地票制度却戛然而止。究其原因，高价成交的“地票”，开发商只有用于中心城区土地的开发才能有收益，指标可能会更多的被用于大城市、中心城区的建设用地扩张上，反而不利于城乡统筹的发展。加之高价“地票”将增加开发商的拿地成本，未来可能转嫁到房价上导致成都房价上涨，不利于房地产市场的平稳发展。 从5月9日初次试水到6月20日的土土地拍卖，皆未出现土地竞拍价超过最高限价的情况，“双竞”

9、有名无实。 “双竞”的实际效用并非想象的那么美好，在限制最高地价的同时增加了开发商建设大量公租房面积的成本，其结果必然会导致商品房售价的提高以维持开发商的利润收入。在目前政府调控如此严厉的情况下，开发商也不会对各宗土地趋之若鹜，加上资金的压力，土地市场的竞争也较之前楼市火爆期弱了很多，大多土地以低价成交，根本不给“双竞”发挥效用的机会。所以“双竞制”在上半年所扮演的角色也只限于参与性，而非实质性，在整个房地产市场走向未定，整体低迷的背景下，预计下半年“双竞”的角色不会有大的转变。 1.4宏观环境总结及预判 经济预判 国内生产总值增速回到潜在增长区间,工业生产放缓,固定资产投资保持较快增长,社会

10、消费品零售总额增长放缓,外贸增长放缓,顺差回落。中国第二季度的新增外汇储备达到了1500亿美元，远高于同期460亿美元的贸易顺差，表明中国仍面临较为强劲的资本流入压力。同时，较快的经济增速也将带来通胀压力，因此，任何形式的货币政策宽松、或者紧缩步伐的停滞，都为时过早。观望期不会太长，预测下半年至少一次加息或提高存准率。 下半年随着经济下行压力逐渐加大，货币供应量增速持续下滑，CPI 将平稳回落。政策预判 在政策调控的重拳之下，房地产市场已经走到了十字路口，如何前行，关键在于找对方向，首先需要弄清目前形势。 依然坚挺的房价，持续低迷的房地产市场，孰能坚持？孰能笑到最后？未来市场何去何从？以几方面

11、做简要分析。 把脉开发商，希望较快回笼资金，资金充裕的开发商按部就班，伺机而动；把脉消费者，目前仍在观望，期望在政府强有力的措施下，扭转房价使其下行。 双方的博弈当下还未找到一个均衡点，关键因素在于政府对目前调控效果的态度。是否放行，还有待后市呈现。 二、上半年房地产行业发展分析 2.1 房地产行业运营分析 导 语 如果7 月农产品价格仍然不出现回落，CPI 还将保持在6%以上的高位，整个三季度可能物价还属于高位。但考虑到央行货币工具频频动用，很多中小企业，尤其是制造业都出现了融资难的情况，在6 月初公布的制造业采购数据中，已经逼近50%的枯荣警戒线，因而政策可能会出现微调。 5 月、6 月楼

12、市价格环比上涨，在这种情况下对楼市的紧缩政策仍然会持续下去。7 月加息时，公积金贷款也出现了同样的上调政策，这反映出从货币政策来看仍然会维持对楼市的高压政策。 由于6 月宏观经济数据未全部公布，故以下数据截止2011 年5 月31 日。 5 月份，国房景气指数为103.20，比4 月份提高0.01 点，比去年同期下降1.93 点，仍然在景气区间运行。 5 月份，全国房屋平均销售价格5653.753 元/平方米，环比4 月上升4.48%。住宅平均销售价格为5292.59 元/平方米，环比4 月上升5.82%。 由于2010年房地产市场在7、8月的成交量大幅萎缩，因此，预计国房景气指数在接下来的2

13、、3个月可能会有所反复。但在持续的宏观调控政策影响下，房地产市场持续景气上行的可能不大，国房景气指数在短暂反弹后依然会继续探底下行。 至月份，全国房地产开发投资18737 亿元，同比增长34.6。其中，住宅投资13290 亿元，增长37.8%，占房地产开发投资的比重为70.93%。本月全国房地产开发投资5397.07亿元，环比增长20.10%， 同比增长35.42%。 房地产开发投资占固定资产投资的比例为20.76%，较4月略有下降。全年房地产开发投资增速依然会维持在30%以上的较高水平，但这种超速增长更多的是由于基数原因造成。由此预计，2012年房地产开发投资增速将会向历史均值靠拢。 至月份

14、，全国商品房销售面积32932 万平米，同比增长9.1。其中，住宅销售面积增长8.5，销售额增长16.0。 继4月份房地产市场的成交量萎缩超出预期后，5月房地产市场再度表现出其顽强的市场需求，多数重点城市5月当月成交量环比出现了上涨。如果接下来的几个月市场成交量继续上行， 则可以说本轮调控的效果已经弱化，政策压力也许会再次上升。 至月份，房地产开发企业本年资金来源32340 亿元，同比增长18.5。其中，国内贷款5803 亿元， 增长4.6；利用外资266 亿元，增长57.3；自筹资金12486 亿元，增长30.9；其他资金13785 亿元， 增长14.6。 5 月中国主要城市中，上海、北京、

15、广州、深圳成交环比分别上涨30.08%、38.63%、36.12%、51.45%， 成都市成交环比上涨32.57%，重庆环比下降31.38%，市场供给远大于市场需求。 根据国家统计局5 月发布的最新数据，70 个大中城市不上月相比，价格下降的城市有9 个，持平的城市有11 个。与4 月份相比，5 月份环比价格下降和持平的城市增加了6 个。涨幅比4 月份缩小的城市有27 个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。 其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价栺依然未现下滑，调控之下的

16、一线城市房价依然继续上涨。就全国总体情况来看，政策在稳定房价和涨幅回落方面战果显著，但房价降温的节奏比较缓慢，总体上依然上涨，房价拐点并未出现。 成都市5月新增商品房供应约182万平方米，成交约127万平斱米，环比4月上涨32.57%。成交均价为6887元/平方米，涨幅为1.60%。6月新增商品房供应面积232万平方米，成交131万平方米，涨幅分别达到27.43%、2.85%。成交均价6750元/平方米，环比5月下跌1.98%。 2.2 土地市场运营分析 上半年，在开发商主演的土地市场中，由于信贷收紧，楼市不景气，部分小角色资金吃紧，土地交易市场的火爆场面已然不在。6月末，多城市地王再现，是特

17、例？是假象？楼市是否开始回暖？下面对上半年土地市场做一个梳理和回顾。 2011 年上半年整个土地市场表现冷清，土地供应量也在1 月的小高潮之后，开始逐步萎缩。直至6 月， 个别城市集中大量推地，供地达到高潮，成为继1 月之后的最大供地单月。 6 月，全国130 个城市总供应土地2764 宗，总面积13285 万，环比增加43%，同比增加50%；其中住宅类用地751 宗，面积4203 万，环比增加38%，同比增加7%。 1-6 月全国130 个城市总供应土地11706 宗，总面积54260 万，同比增加12%。其中住宅类用地3495 宗，面积19463 万，同比减少15%。 今年上半年与去年同期

18、整体走势较为雷同，但是在3 月的土地供应上发生了明显的发化，今年3 月土地供应量与去年同期相比下降了57%，与传统的供地旺月产生反差。 原因分析：1、2 月份政府调控政策频出，直接影响了市场的预期，加重了市场双方的观望情绪，政府因此为避开市场冷淡期，调整了土地供应时间表。 上半年，虽然1 月份受春节假期和各地供地计划的影响，土地交易市场较为冷清，但是1 月份仍然当之无愧的成为上半年土地成交情况最好的一月，主要原因是受去年底土地供应量较大，多数地块年初成交的影响， 成就了1 月份土地交易市场的良好业绩。 受6 月供应量大幅增加的影响，成交量也随之上涨。6 月全国130 个城市共成交土地1915

19、宗，成交面积9516 万，环比增加38%，同比增加64%；其中住宅类用地509 宗，成交面积2883 万，环比增加17%， 同比增加10%。 1-6 月全国130 个城市共成交土地9511 宗，成交土地面积43759 万，同比增加24%；其中住宅 类用地2854 宗，成交面积16179 万，同比减少6%。 今年开年以来，土地交易市场的火爆场面已然不在，开发商拿地显得更加的理性谨慎，因此，导致了土地成交价格的下降。 6 月，全国130 个城市成交土地楼面均价为903 元/，环比下降9%，同比下降26%；其中住宅类用地成交楼面均价为1418 元/，环比下跌2%，同比下跌12%。 1-6 月，全国1

20、30 个城市成交楼面均价为1061 元/，同比下跌20%；其中住宅类用地成交楼面均价为1451 元/，同比下跌13%。 数据显示，上半年，住宅用地每月成交楼面均价与去年同期相比均出现了一定幅度的下降。最大降幅出现在4 月，降幅达到了32%。这与整个楼市的低迷表现、调控政策的深入、信贷收紧，以至于开发商不敢大手大脚花钱有直接关系。 1-6 月，全国130 个城市土地的成交溢价率为17%，较去年同期减少14 个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18 个百分点。上半年，住宅用地溢价率每月均低于去年同期，且一直处于低位水平。 从统计数据来看，今年上半年，北上广等一线城市，土地总供应量

21、与去年相比有所减少，尽管广州深圳从同比数据来看，上涨幅度较大，但这是由于去年同期两地土地供应量同样较少所造成的。6个一线城市中，有4个城市的楼面地价出现同比下跌情况，普遍跌幅在20%-40%之间。 上半年主要城市的住宅土地成交与去年相比无论在量上还是价上都出现一定的下跌。最为明显的是各城市的成交楼面地价，与去年同期比出现较大幅度的下滑，最大降幅达到67%。由此看出，上半年全国住宅土地市场整体较为冷清，虽然多数城市的初始楼面地价都出现了一定程度下降，有的甚至相比去年同期下降了45%，但通过对比数据分析，楼面地价降幅越大的城市最后成交的楼面地价跌幅更大，表明开发商对市场的信心明显不足，政府推地起始

22、价越低，越会让开发商对市场产生悲观情绪，形成一个恶性关联，参与土地市场的开发商减少，最终导致了整个土地市场的冷清。 尽管上半年，特别是6月末北京、深圳、以及义之均有地王出现，但是当下的地王完全与过去楼市火爆期出现的地王不同，北京、深圳的地王以先天良好的区位、用地性质及发展潜力决定了其成为地王的可能性，而义乌的地王则纯属乌龙。上半年地王的出现并不能说明土地市场已经回暖，而只能算作是个别现象。当前调控政策尚无松动且有继续从紧的可能，土地市场回暖还需时日。 三、上半年成都房产市场分析 3.1 成都商品住宅 导 语 2011 年上半年成都市商品住宅共成交959.28 万平斱米，同比2010 年上涨9%

23、。其中主城区住宅市场成交约298.59 万平方米，同比下降约3.88%。从整体数据来看，历经三轮调控的成都楼市依然坚挺。今年1-2 月，总成交面积达183.89 万平方米，占今年上半年总成交面积的61.59%。从成交数据来看，限购令过后成交锐减，第三轮调控对于楼市的影响巨大。成都主城区住宅市场多观望，郊区楼盘逐步升温，投资者转向关注商业地产。 2011 年年初，成都楼市延续了2010 年底市场回暖的火爆态势，新房成交量屡创新高，新房周成交面积甚至突破40 万平米，然而，成都版限购令的出台，使得“楼市热度”戛然而止，成都楼市瞬时跌入冰点，房地产行业步入下行通道。同时，受政策影响，不少开发商调整自

24、身推盘节奏，直至春交会前集中放量。进入5 月后，成都楼市众多楼盘纷纷出手，推出了一系列的优惠措施，希冀春交会的“东风”加速销售、回笼资金。各种优惠措施一定程度上起到了刺激消费的作用，部分楼盘5 月取得不错的销售业绩。 随着主城区商品住宅库存量的增加以及开发商资金链紧绷，预计下半年或有部分楼盘出现价格松动的迹象，各大开发商之间的竞争会日趋激烈。政策不放松，区域市场成交量难有较大波动。 从1-6 月的成交量走势来看，成都市主城区上半年楼市呈现出量跌价涨的局面。受限购令影响，本年度2 月份起成交量大幅下滑，成交价格虽然有所波动，但整体呈上升趋势。6 月成交面积较5 月有所回落，环比下降8.29%，但

25、6 月成交均价达到今年上半年最高9649 元/平方米。由此可见,政策调控只是起到了抑制购房需求，减少成交量的作用，对于打压房价过快上涨的战果还不明显。 从各区域成交量来看，城西、城南、城东成交量位居前三位。以前“南富西贵，东穷北乱”的说法已经不合时宜。城西因为开发较早，交通、社区、都比较成熟；随着政府南迁和城南新规划，城南投资、居住价值较高；城东虽然原是老工业区，但目前沙河改造、厂矿搬迁，环境有所改善，适宜居住。 长期以来，业内总是将城北房地产市场规为“价值洼地”，按照成都市整体规划，城北是政府重点打造地区，以驷马桥一带为中心将形成“北部新城”。聚集了万科、保利等地产巨头的城北随着旧城改造、专

26、业市场外迁、交通配套改善，焕发勃勃生机。目前城北区域内土地存量较大， 充足的土地供给以及为断前来的开发商，使得城北片区未来有巨大的发展潜力。不过，尽管五块石市场等搬迁改造工作正如火如荼迚行，但是城北依然面临交通拥堵 、环境嘈杂、人居落后的现实状态，这也是导致城北市场目前成交量无法与城东、南、西媲美的原因。 上半年中，随着北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城的建设与发展，各个区域间成交价格差距不断缩小。随着城中、城南土地供应及商品住宅减少，受政策干预，预计未来价格波动性不大。城北作为发展“潜力股”，受地铁3号线开建影响及区域条件改善，未来发展会更为迅猛。 外环外的成交已达到

27、总成交量的63.33%，随着城市的扩张，郊区城市化趋势越来越明显。 就今年上半年郊县商品住宅供应情部来看，限购之后郊县新增供应面积维持在较高水平，开发商的开发重心明显由主城区转向郊县市场，成交价格自限购后也一路走高。成交面积受目前楼市大环境影响，经历年初热潮后处于较为稳定的状态。 由于双流包括半阳、双流新城、航空港等热销板块，使得上半年双流成交量面积约213.79万，占郊县成交总量的33%，超过温江、龙泉成交量总和。 由于各个区域发展程度的差异，使得各个区域成交价格呈现一定差距。郊县成交均价大部分都在7000 元/以下，其中双流价格最高，约6751 元/平方米（6 月均价约7058 元/平方米

28、），新都最低，约5077 元/平方米。 2011 年上半年，成都市别墅市场供应面积总体处于较低水平，总供应面积33.53 万平米。 5 月供应面积最多，6 月较5 月大幅下滑，降幅达66.5%。由于1-4 月供销比为0.53，别墅市场供不应求，因而5 月集中放量，新增供应面积大幅增多。上半年别墅市场总成交面积47.76 万平米，销量走势整体呈下降趋势， 6 月略有回升，成交下滑主要是由于上半年一系列购房政策的实施抑制了购房需求，将投资型购房者挤在门外。成交价格3 月最低，4-5 月略有回升。下半年别墅市场房价走势稳中有升，供应面积持续下滑。 上半年各类建筑类型别墅的房地产价格较去年波动不大，预

29、计下半年各建筑类型别墅的成交价格依旧保持相对稳定，略有上涨。 上半年各类建筑类型除联排别墅供销相对平衡外，其他三种类型的别墅成交面积均大于供应面积。4-6 月供应面积普遍增加。主要由于1-3 月供需比小于1，库存房源不足导致的。上半年联排成交情况最好，占别墅市场总销量的43.85%。预计下半年别墅市场还会以联排为主，供应量不会上涨，成交量略有增加。 从2011 年上半年别墅市场各板块成交面积情况来看，别墅市场主要集中在发展较为成熟的华阳、温江板块。牧马山板块成交量占总成交的12%，牧马山新城地处成都和双流交汇处，离双流国际机场仅4 公里，随着配套设施的完善未来郊区城市化的发展，未来发展空间较大

30、。 从各板块的供求关系及价格走势来看，华阳板块别墅市场发展较为稳定，供需相对平衡，价格稳步上升， 这与华阳区域整体的发展水平有关。牧马山成交量、成交价格波动不大，价格略有下降。龙泉、温江、郫县、新都板块均价维持在7000 元/平方米以上，5、6 月成交有所回暖。 预计下半年，华阳板块的价格相对平稳，温江、龙泉、郫县、牧马山价格或有上涨，新都板块有所回落。 2011 年上半年成都市商业地产成交量同比上升13.63%,其中，6 月成交面积为14.26 万平米，环比上涨32.47%同比去年6 月上涨68.98%。由于住宅市场被管制，CPI 屡创新高，股票、基金、期货等一干常规投资保值工具形同鸡肋，商

31、业地产作为可取代住宅地产为数不多的高回报投资品，吸引了无数目光。2010年，成都开工建设的商业综合体项目达到67 个。2011 年，估计城市综合体项目将累计超过80 个。随着众多大型商业综合体的入驻，成都商业地产正在从住宅配套商业向大型商业综合体转型。 2011 年成都市上半年商业新增供应量84.1 万平米，成交量70.76 万平米。今年上半年商业地产发展势态良好。据统计，目前全城在售商业地产30 个，面积达到388 万平方米，预售发布楼盘33 个，商业预售面积457 万平方米，花样年香年广场、世豪广场、铁狮门、奥克斯广场、成都金牛万达广场、世茂花香首府、AFC 中航国际金融中心、新世纪环球中

32、心等项目都非常令人关注。回收资金、拉升品牌影响力、带动住宅销售，被认为是品牌开发商选择楼市调整时期，推出大体量商业的三大原因。 正在发售和预售的商业业态丰富，写字楼、公寓、商铺、酒店、专业市场等全部覆盖，密布全城，投资者可以根据自身需求、资金状况自由选择产品。从供应量来看，商业供应紧张的局面将得到有效缓解。 新城板块、外双楠板块、华阳板块为今年上半年商业销售热点区域。覆盖北部新城的新城板块，成交主要集中在成都国际酒店用品城，占总成交面积的25%。6 月，驿鑫乡卿城成交共计2.6 万平米的商铺拉升了外双楠板块整体成交量。外双楠板块和华阳板块的热销使得城西区域及双流分别成为主城区、郊县商业市场成交

33、量最大的区域。 新南门板块成交价格高达8 万/平米，这是由于新南门板块上半年仅中汇广场成交了一套面积为424 平米的商铺所引起的，因而此价格不能代表整个板块的价格走势。少城板块、桐子林板块、棕树板块、水碾河板块、浣花板块的成交价格都在3 万/平米以上，均位于2 环以内。成交量最大的新城板块成交均价从1 月的7782 元/平米涨至5 月的12116 元/平米，涨幅为35.77%。6 月小幅下降0.11%，与5 月基本持平。 政策对于住宅市场的限制促使商业地产迎来了新契机。政府日益重视城市建设的商业规划，开发商、投资者的资金转移促进了商业地产的发展。商业地产作为至关重要的房地产投资项目，未来竞争压

34、力也会随之加大。从整体上看，商业物业价格处于上升趋势中。 成都市的城市综合体项目已遍布东、西、南、北，并向二、三环主要交通干道聚集。其中，城南的天府大道两侧发展最为成熟，集中了大量的在建城市综合体，体量大，功能齐全，业态丰富。同时，城北作为成都的“现代商贸聚集区”，发展势头也异常迅猛，未来城南、城北将会成为商业地产发展的热点区域。 目前商业地产五大业态：写字楼、公寓、商铺、酒店、专业市场密布全城。随着大型商业综合体的入驻，预计专业市场及商业综合体会成为未来商业投资的趋势。 今年1-5 月，写字楼在主城区和郊区的供应量旗鼓相当。郊区城镇化趋势明显，写字楼在郊区市场的发展越来越受到重视。6 月，随

35、着奥克斯财富广场、花样年福年广场、曙光科技大厦、大鼎世纪广场等城南商业写字楼的大量供应，主城区写字楼新增供应面积猛增22.77 万平米，占上半年主城区总供应面积的48.86%。 截止6 月，成都写字楼成交面积约79.37 万平米，达到去年总销量的6 成，销售形势见好。上半年供销比为0.87，市场需求大于供给。预计下半年，写字楼供应会持续发力。 从上半年写字楼环线成交情况来看，3 环-外环成交量情况较好，环比去年7-12 月上涨23.92%。一方面，由于土地资源、资金条件的限制，开发商的开发重心不断向“外”转移，另一方面城市经济的发展和交通网络的不断完善使得在清静、自然的城郊区域办公成为可能。

36、格局发展趋势：呈伞形布局 市中心和城南是成都写字楼的主要分布区域，新建、拟建高级写字楼主要分布在市中心CBD区域和人民南路天府大道沿线，呈伞形布局。 分布海关大厦、高新国际商务广场、川投调度中心等现代、智能化程度很高的现代写字楼项目的天府大道人民南路沿线周边区域也已成一定规模，随着周边配套不断完善成熟、并依托地铁1号线，该区域将会成为新的商务干线。 配套发展趋势 硬件配套：未来的写字楼5A智能化是最基本的要求，在建筑设计上更现代，空间更人性化。新材料、新技术的大量使用，体现节能环保。 软件配套：全天候24小时办公，随着市场竞争的日益激烈，加班成为一种很普遍的现象，随着不少国际性贸易企业的入驻，

37、由于受国际各大股市开市时差的影响，必须在夜间办公，因此全天候24小时办公的写字楼有发展的必要。 市场发展趋势 ：写字楼出现高、低档产品两极分化 目前市场上出现比住宅价格还要优惠的商务写字楼，并受到了投资者的追捧，代表项目为理想中心。房款总金额少、投资门槛低的写字楼产品在市场是一个空白，且适合中小创业型企业需求。在住房市场低迷的特殊时期，开发商考虑到客户的“硬需”和“软需”两部分。硬需用于办公，主要考虑写字楼的使用、经营的总价成本。“软需”主要是针对投资。因此此类产品应运而生。 未来成都市场这种两极分化的趋势会更为明显，市场会逐步形成高端写字楼与中低端写字楼并存的多元化场面。 今年上半年成都土地市场表现较为冷清。主要原因是： 受