土地估价师考试笔记

1、交易价格理论价格指经济学假设的“经济人评估价格指由特地的机构和人员，依成2）按土地价格形成方式分类土地价格概念第三局部地价理论第一章土地价格考试大纲要求：一，土地价格的概念（一）考试目的测试应考人员对土地价格理论的基本内 涵，基本特征及类型的理解及驾驭程 度。（二）考试范围土地价格概念土地价格的内涵及外延我国土地价格的形式土地价格的主要特征土地价格是权益价格土地价格不由生产本钱确定土地价格主要由土地需求确定土地价格呈上升趋势土地价格具有明显的地域性土地价格的类型按土地权利分类：土地全部权价格, 运用权价格，租赁权价格，抵押权价 格和其他他项权利价格按土地价格形成方式分类：交易价 格，理论价格，

2、评估价格等 按政府管理手段分类：申报地价， 公告（示）地价等（4）按土地价格表示方法分类：土地总 价格，单位面积价格，楼面地价等 按土地的存在形态分为：生地价格, 熟地价格，毛地价格，净地价格 （6）按土地交易的方式分为：拍卖价格, 招标价格，协议价格，挂牌价格 按土地价格运用目的分为：买卖价 格，租赁价格，抵押价格，课税价 格，征地价格等（8）其他一些划分方法形成的土地价格我国土地价格的主要类型我国土地价格理论的开展历史（三）考试基本要求驾驭：土地价格的定义，土地价格主要 特征和我国土地价格的内涵；熟识：不同分类方式下的土地类别，我 国土地价格的主要类型及土地价格的影 响因素；了解：我国土地

3、价格理论的开展历史。二，本章知识汇总：1 土地价格概念：从内涵上看，土地价格事实上是土地经 济价值的反映，是为购买获得土地预期 收益的权利而支付的代价，即地租的资 本化。购买土地事实上是购买土地的权 利，也是购买确定时期的土地纯收益， 土地纯收益现值的总和就表现为土地价 格。不同的土地权利价格因带给购买者 的收益不同而不同，在实际中表现为全 部权价格，运用权价格，抵押权价格 等价格形式。我国土地价格的含义不同于一般土地私 有制国家，我国实行土地公有制，土地 价格是取得多年土地运用权时支付的一 种代价，而不是土地全部权的价格。它 是以土地运用权出让，转让为前提， 一次性支付的多年地租的现值总和，

4、是 土地全部权在经济上的一种实现形式， 仅是土地全部权价格的一局部。但由于 我国土地运用年期较长，一般都在50 年左右，而且在运用期间也同样拥有转 让，出租，抵押等权利，又类似于土 地全部权，因此，在估价程序及方法上 及土地私有制国家又是相像的。土地价格的主要特征1. 2 土地价格的主要特征1）土地价格是权益价格土地不具移动性，其可转移的并非土地 本身，而是该土地的权利和收益。谁获 得了土地权益，谁就可以从这块土地收 获产品和服务，这种产品和服务的获得 都是以土地权利的限定为基础。因此土 地买卖实质上是土地权益的买卖。土地 价格是土地权利和收益的购买价格。土地价格不由生产本钱确定 土地价格不是

5、土地本钱的货币表现，不 依生产本钱定价。由于土地是一种自然 物，不是人类劳动的产物，所以没有价 值，自身无所谓生产本钱；并且人类长 期的土地利用过程中所固化在土地中的 劳动，缺乏以表现其价格，现实中土地 的开发本钱，主要是土地的投资及回收 及其应得投资收益，实质是地价的附 加。因此土地价格不由生产本钱确定。土地价格主要由土地需求确定 及一般商品的价格确定一样，土地价格 也受土地市场的供应及需求共同确定。 但是从宏观上看，土地的自然供应是确 定的，土地经济供应的弹性很小，而社 会经济开展和人口增加引致对土地的需 求会不断变化，因此从长远和总体上 看，需求是影响地价的主要方面。土地价格呈上升趋势首

6、先，随着社会经济的开展和人口不断 增加，由于土地的稀缺性，其供应弹性 很小，对土地的需求总是持续增加的， 致使地价不断上涨；其次，社会经济的 开展也就意味着高技术，高投资的产 业日趋兴旺，工人的劳动支出在生产成 本中的比重日趋缩小，从而整个社会的 资本有机构成的提高，使得社会平均利 润率下降，导致利润有下降的趋势，从 而使地价呈上升势态。土地价格具有明显的地域性 在地区性市场之间，因为土地位置的固 定性，土地无法像其他商品那样可以到 处移动，致使地价具有明显的地区性特 征，各地域土地市场之间，很难相互影 响，不能形成统一的市场价格；即使在 同一地区城市内，土地的位置差异也确 定了土地价格个别性

7、明显，难以标准 化，因而土地价格千差万别。土地价格的类型1. 3 土地价格的类型1）按土地权利分类土地全 部权价 格是一种土地全部权转移价 格，或说为买断价格。土地运是在确定期限中拥有土地的用权价运用权，收益权所形成的一格种价格。土地租指租赁期内客观市场土地租赁权价赁价格及实际土地租赁价格格之间差额的资本化。土地抵指抵押土地的清算价格扣除押权价抵押土地负债总额，税金及格拍卖费用后的余额。其他他项权利价格：如地上权，地役权，空间利用权价格等3）按政府管理手段分类申报地 价由土地全部人或运用人向有 关机关申报的地价公告是政府定期公布的地价，它（示）地一般是征收土地增值税和征价用土地补偿的依据4）按

8、土地价格表示方法分类地价一总格指某一宗土地的整体的价格位积格 单面价简称单价，指单位土地面积的 土地价格楼面 地价土地单价的一种表示方法，以 单位建筑面积来表示土地单价其中：在通常状况下，楼面地价是依据 建筑面积均摊的土地价格。在这种状况 下，楼面地价及土地总价的关系为： 楼面地价=地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价，土地单 价，容积率的关系：楼面地价=（土地总价/总建筑面积）* （土地总面积/土地总面积）=土地单价/容积率相识楼面地价的作用特别重要，在现实 中，楼面地价往往比土地单价更能反映 土地价格水平的高低。注：容积率=总建筑面积/建筑用地面 积5）按土地的存在形态分类指已完成

9、土地运用批准手续，而 生+由未进行或局部进行基础设施配套 去装开发和土地平整的正常市场条件 仙怡下，确定年期的土地运用权价格。熟地指完成了土地开发等基础设施建 价格设，具备建设条件的正常市场条 法评估地价时正确理解本钱的涵义，剔 除不合理的本钱工程，精确评估地价。6. 1 土地供应第6章土地市场理论一，大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对土地市场理论的理解驾 驭程度。(二)考试范围土地供应土地供应的特征土地供应的方式土地需求土地需求的特征 土地需求的种类 3. 土地供需平衡原理 (三)考试基本要求 驾驭：土地供应及需求的特征； 熟识：土地供应种类及方式，土地需求 的种类及方式，土地供需平衡原

10、理； 了解：我国土地供需关系的特点。二，知识点讲解市场，就是商品交易的场所，从实质上 讲，是商品交换中发生的经济关系的总 和。土地市场就是指土地在流通过程中 发生的经济关系的总和。6. 1, 土地供应1,涵义：土地供应是指在确定的技术 经济条件下，人类可利用的各种土地资 源的数量，包括已利用的和未利用的后 备资源储量的总和。土地的供应按其性 质可分为自然供应和经济供应两个方 面。2 , 土地供应的特征(1)土地的自然供应的数量是固定不变 的，其弹性为零。土地的经济供应是有弹性的。3, 土地供应的方式3, 土地供应的方式1)自然供应：指土地自然固有的可供人 类利用的局部。为此，土地的自然供应 又

11、称为土地的物理供应或实质供应，它 是指地球供应人类可利用的土地的数 量，这个数量包括已被利用的土地资源 和将来可供利用的土地资源，即后备土 地资源。制约土地自然供应的因素主要有：相宜于人类生产生活及动植物生长的 气候条件及地形，地貌条件；可供人类生活的物品和生产必需的资 源，如矿产资源，水资源等；交通运输条件：通过某种交通工具可 以到达。2)经济供应：指土地以自然供应为基 础，在自然条件允许的范围内，投入劳 动开发以后，成为人类可直接用于生产, 生活各种用途土地的有效供应。土地的 经济供应是有弹性的。在人类利用土地的过程中，随着人口的 增加和经济社会的开展，扩大土地经济 供应的活动持续不断地进

12、行着。土地经 济供应的增加不仅包括总量的增加，而 且还包括某种用途土地随着利用效益的 提高在数量上的增长，以及确定面积土 地上产出的增长。前两者是土地经济供 应的直接增加，后者是土地经济供应的 间接增加。影响土地经济供应的因素很多，主要有：土地的自然供应量。人们利用土地的知识和技术水平。交通运输条件。交通运输条件改善， 可使原来不便利用的土地易于接近，且 运输本钱降低，因而增加土地的经济供 应。土地利用的集约化程度。一般来说利 用集约程度愈高的土地，其经济供应亦 随之增加。提高土地利用集约度是增加 土地经济供应的重要手段。社会需求。土地社会需求的变动将促 使土地利用的改变，从而促使土地经济 供

13、应的改变。土地自然供应及经济供应的关系土地的自然供应和经济供应既有联系又 有区分：(1)土地自然供应是土地经济供应的 基础，土地经济供应只能在自然供应的 范围内变动。土地自然供应是针对土地能否满 足人类生产，生活及动植物生长须要 而言的，而土地的经济供应那么主要是针 对土地具体的不同用途而言的，现在人 类特殊重视耕地或粮食用地的经济供 应。土地的自然供应在相当长的时间 内是确定的，无弹性的，而土地的经 济供应是变化的，有弹性的，并且不 同用途土地的供应弹性也是不同的。(4)人类难以或无法增加土地的自然 供应，但可以在自然供应的基础上增加 土地经济供应。6. 2 土地需求2, 土地需求土地的需求

14、，是指人类为了生存和发 展，利用土地进行各种生产和消费活动 的需求。人类要生存开展，就须要土地 作为生存场所，须要利用土地生产粮食, 衣料等。土地需求的特征土地需求是一种引致需求，或者说是一 种派生需求，是由于对土地产品的需求 才有对土地的需求。人类对土地的需 求，是人们对生活资料的需求所引起 的；人们对生活资料的种类，数量和 质量的需求多少或者高低，直接影响着 土地需求的程度。影响土地需求的因素主要有：人口变动。人口增加将导致对土地需 求的增加，人口增长自然就要求增加食 物和各类住，行场所和用地，进而对 增加各类用途土地的需求。经济开展状况。经济景气，对土地的 需求增加。人类利用土地的知识和

15、科技水平。利 用土地的知识越多，科技水平越高，土 地需求就会增加。土地需求的种类土地需求的种类农业用地需求人类须要农业用地为人类生产食物， 衣料及其他原料，其中最重要的是食物 和衣料。随着现代化纤工业的出现及发 展，人类从土地上直接获得衣料的须要 逐步减少。在人类对农业用地的需求 中，占第一位的是耕地需求，其次还有 林地，草地等方面的需求。据有关专家探讨，现在影响耕地需求的 因素，主要有人口， 土地生产率，国 民经济开展状况等。人口增长，新型 工业的出现，国民经济的开展等都客 观的要求有增加更多的耕地供应原料， 但总的来说，虽然人类对耕地的需求是 不断增加，但耕地数量却始终在减少。 缘由之一在

16、于，现有耕地的自然状况和 交通条件都比拟好，其他各方面对土地 的需求都往往在耕地上做文章。因此， 保护耕地，限制耕地占用速度，成为中 国土地管理工作的当务之急。人类对林地的需求，主要是两个方面， 一是对木材的需求，二是利用森林的生 态功能。在自然界中，森林是最大的生 态因子，它在维持生态平衡方面起着不 可替代的作用，具有降低风速，涵养水 源，净化空气，调整大气环流，减少干 旱，洪涝灾难等生态功能。对草地的需求，不只为它能为开展饲养 业供应牧场和饲料，生产畜产品，更重 要的还在于它能保护土地资源，维护生 态平衡。草地在城市及耕地四周主要起 着防风固沙，涵养水源，净化空气， 维护良好生态环境的作用

17、。非农业用地需求人类除了对农业用地的需求外，还有发 展工业，商业，交通，科学教化， 医疗卫生，文化消遣及住宅建设等多 项需求，满足这些需求也须要有日益增 多的土地。非农用地需求会随着社会生产力水平的 提高而增加。这主要是由于社会生产力 水平的提高，人们用于生产生活必需品 的劳动所占比重减少，而相应增加了用 于开展奢侈品，消遣等方面的劳动， 两者之间的联系。土地在整体上总量 是基本不变的，各类用地之间必定存在 冲突。非农用地增加了，那么农业用地就 要相应减少。而且，土地用途一经改 变，再想复原原来用途，须要花费大量 的劳动。为此，在实践中，调整产业结 构和改变土地用途，都必需经过慎重考 虑，周密

18、规划，绝不能随心所欲，草率 从事。6.3 土地供需平衡原理6. 3 土地供需平衡原理一般商品供求关系需求：依据西方经济学观点，消费者的 购买欲望和支付实力是需求的两个条 件，仅有购买欲望，只是一种须要，仅 有支付实力，不会引来购买行为发生， 没有需求。一般商品的需求量，随着商 品价格上升而减少，随着商品价格下降 而增加。供应：指在确定时间内，生产者所供应 的商品数量。一般状况下，价格越高， 生产者供应的商品就越多，相反，就越 少。土地供求关系工地供求黄系是意土地经济供应及人们 对某些土地用途需求之间的关系。因为 自然供应是无弹性的，土地资源的总供 应是受限制的，总供应量有一个极限 值。但由于土

19、地用途具有多样性，且可 以相互转换，人们可以通过改变土地用 途来增加某种用途的土地供应，以适应 人们对这种用途的土地需求，这种经济 供应可以扩大或减少（有弹性），但最终 受限于总的自然供应量。土地的供求关系及一般商品的供求关系 一样，在自由竞争状况下，供求关系确 定土地的价格，土地价格影响土地的供 求关系。但由于土地具有的自然特性和 经济特性，使得土地的这种供求关系具 有自身的特殊性。从实践看，土地供不应求是确定的， 普遍的，而供过于求是短暂的，个别 的。1）,农业用地供求关系及平衡耕地供 求关系及平衡耕地供求关系其基点在于人口对粮食的 需求及满足程度。耕地买卖频率很低， 加上农产品供求弹性不

20、大，耕地投机行 为较少发生。因此，对耕地供求关系的 探讨，主要从实物形态着手，其影响因 素主要是人均占有粮食的影响，假如人 均占有数量超过其需求，那么耕地的供应 就有可能减少。保证耕地供求平衡在我国现阶段要解决 好耕地不断减少的问题，为此，一是要 让农民自觉珍惜现有耕地，尽量提高土 地生产率；二是解决好粮林争地冲突； 三是激励有安排的垦荒以增加耕地面 积；四是提高耕地利用率和生产实力， 间接增加耕地面积；五是加强用地管 理，进一步深化土地管理体制改革，管 好用好耕地。2）非农用地的供求关系及其平衡2）非农用地的供求关系及其平衡当社会经济处于稳定状态下，非农建设 用地的供求也遵循着商品供求的一般

21、规 律，在确定范围内，土地供求都有确定 的弹性。一般状况下，地价上升，供应 增加，需求减少，地价下降，那么供应减 少，需求增加。但土地作为一种特殊商品，在很多方面 都有其特殊性，其位置固定不变，自然 供应不变，经济供应弹性也较小，买卖 双方不能自行确定土地位置和用途，土 地价格受到区域性，社会，政治局势, 经济繁华程度等因素的影响很大，因此 非农建设用地有时又表现出供求的特殊 性。，在确定范围内的土地由于受到自 然供应总量和各类因素的限制，当超过 供应限度时，不管价格如何上涨，土地 供应也不会再增加。，当土地交易投机现象严峻时，投 机者大量购买土地的目的不是为了正常 运用，而是为了倒手卖出以挣

22、取更多的 钱，结果在一段时间内造成随着土地价 格的上升，土地需求不再随着土地供应 增加而减少，相反会大幅增加。，土地供求有价无市，即只有土地 供应及价格，没有需求者；或只有对土 地需求及价格，而没有土地供应。这两 种状况，因为土地价格的及其不合理， 而不能实现土地正常交易，在经济萧条 和土地供应极不平衡时期会常常出现。 随着我国城市化进程的加快和经济的持 续性开展，工业，商业和住宅用地的 须要会不断增加，但这类土地的供应特 别有限，最终必将导致这类土地在高价 位下实现供求平衡。但目前我国经济发 展水平从总体上说还不很高，人均财宝 仍较低，因此把一般住宅用地价格限制 在居民可以接受的水平上，不放

23、任其他 用地价格随意攀升，是各级政府须要主 动做好的一项工作。因此，在地价上涨时，假如确因在社会 整体经济增长时期，人们生产和生活须 要所导致，应适当增加土地供应量，以 保持土地供求相对平衡。假如纯因土地炒卖，炒买导致土地价 格虚高，这种状况会从总体上给社会经 济开展带来危害，大量资金流向地产市 场参及投机行为，对其他经济活动产生 不良影响，政府就应在增加土地供应量 的同时，实行抑制土地炒作的措施。1.1 土地估价的概念第四局部土地估价方法第一章土地估价概念及原那么一，考试大纲要求： 一，土地估价概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价的定义，作 用及现实意义理解及驾驭程度。（二）考试范围

24、土地估价的定义土地估价的作用及现实意义土地估价的运用方向我国土地估价的产生背景和开展过 程（三）考试基本要求驾驭：土地估价的定义，作用； 熟识：土地估价的现实意义，土地估价 的运用方向；了解：我国土地估价的产生背景和开展 过程。二，土地估价的原那么（一）考试目的测试应考人员对土地估价原那么内涵的理 解及驾驭程度。（二）考试范围土地估价原那么 预期收益原那么 替代原那么 最有效利用原那么 （4）供需原那么 就劳递增递减原那么 贡献原那么 变动原那么 （8）合法原那么不同估价原那么适用范围及留意点土地估价各原那么的理论依据和产生 背景（三个考试基本要求驾驭：土地估价原那么内涵；熟识：土地估价各原那

25、么的适用范围及留 意点；了解：土地估价各原那么的理论依据和产 生背景。二，本章知识汇总1. 1 土地估价的概念1,概念：土地估价就是估价人员依据 土地估价的原那么，理论和方法，在充 分驾驭土地市场交易资料的基础上，依 据土地的经济和自然属性，按地产的质 量，等级及其在现实经济活动中的一 般收益状况，充分考虑社会经济开展， 土地利用方式，土地预期收益和土地利 用政策等因素对土地收益的影响,综合 评定出某块土地或多块土地在某一权利 状态下某一时点的价格的过程。土地估价必需依据土地估价的原理和方 法。土地估价必需依据足够的土地市场 资料，土地价格的形成最终取决于土地 交易双方。土地估价必需考虑政府土

26、地 政策的影响。土地估价要充分了解评估 对象地块的各种权利状况。土地估价所 评估出的地价是该地块某一时点的价 格。2,作用及意义2 作用及意义：总体的说，土地油价的作用和意义有以 下几点：1）有助于土地交易的顺当进行。2）有助于企业投资决策。土地作为一 种重要的生产要素，常常是企业决策的 主要目标之一。3）有助于土地市场的完善。4）有助于土地市场管理。3, 土地估价的运用方向：1）为国有土地运用权出让（包括国有土 地运用权招标，拍卖，挂牌出让价格 评估），转让，租赁，收回，收购 储藏，作价入股，清产核资等供应地 价参考；2）为集体土地全部权征收补偿，集体 土地运用权作价人股和转让等供应地价 参

27、考；3）为土地运用权抵押供应地价参考； 4）为企业设立，重组，改制，上市, 增资扩股，产权交易，资产置换， 合并，分立，破产，关闭，清算等 经济活动供应地价参考；5）确定和更新城镇基准地价，标定地 价；6）实现城市地价动态监测； 7）对农用地进行分等定级； 8）确定农用地综合区片价； 9）为土地增值税等有关不动产税费征 收供应地价参考；10）为土地抵押，发行土地债券等土 地融资供应参考11）为司法鉴定供应地价参考。4,我国土地估价的产生背景和开展过 程自20世纪80年代后期，原国家土地管 理局就在全国范围内逐步建立土地估价 制度，要求各城市必需开展土地定级和 基准地价评估，并对政府出让土地运用

28、 权进行交易底价评估。随着我国城镇土地运用制度的改革和土 地进入市场进行转让交易，客观上对土 地估价中介服务业务提出了客观须要， 特殊是1986年土地管理法公布 后，土地估价中介服务有了更快的发 展。随着市场化改革的进展，对原为划 拨土地的存量建设用地，须要通过市场 机制进行重新配置；国有企业改革和战 略性结构调整中土地资产须要重新盘 活；农用地市场开始形成，农村集体建 设用地市场已经发育；各级政府逐步提 高了土地出让过程中的招标，拍卖比 例，等等。这些市场化取向的改革都对 土地估价中介服务提出了更多的市场需 求，客观上要求土地评估中介服务业务 的拓展。为适应市场上的客观要求， 1993年，原

29、国家土地管理局制定了土 地估价师资格考试暂行方法，规定对 土地估价师资格实行全国统一考试。 现在，土地估价已介入绝大多数土地交 易，如土地的出让，转让，抵押，企 业股份制改革，房产买卖等，农村土地 也已开展基准地价评估和征地区片价评 估。通过对城乡土地基准地价评估和标 定地价评估，为地价管理部门制定地价 政策和对土地交易价格进行宏观调控供 应依据。1.2 土地估价原那么L2土地估价原那么土地价格是由土地的效用，相对稀缺 性和有效需求三者相互作用，相互影 响形成的。我们在探讨土地估价方法之 前，首先要驾驭土地估价的基本原那么， 以此为指南，仔细分析影响土地价格的 因素；敏捷运用各种土地估价方法，

30、对 土地价格做出最精确的推断。1,预期收益原那么土地的价格受预期收益形成因素的变动 所左右。所以，土地投资者是在预料该 土地将来所能带来的收益或效用后进行 投资的。这就要求估价者必需了解过去 的收益状况，并对土地市场现状，发 展趋势，政治经济形势及政策规定对 土地市场的影响进行细致分析和预料， 精确预料该土地现在以至将来能给权利 人带来的利润总和，即收益价格。预期收益的估算对土地估价中的地区分 析，交易实例价格的检查，纯收益及 还原利率确实定特别重要。在土地估价 实践中，剩余法估价及收益还原法估价 中土地收益确定，都是预期收益原那么的 具体应用。2,替代原那么依据市场运行规律，在同一商品市场

31、中，商品或供应服务的效用相同或大致 相像时，价格最低者吸引最大需求，即 有两个以上互有替代性的商品或服务同 时存在时，商品或服务的价格是经过相 互影响及比拟之后才确定的。土地价格 也同样遵循替代规律。某块土地的价 格，受其他具有相同运用价值的地块， 即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之，具有相同运用价值，有 替代可能的地块之间，会相互影响和竞 争，使价格相互牵制而趋于一样。因 此，土地估价中的替代原那么可概括如 下：土地价格水平由具有相同性质的替 代性土地的价格所确定；土地价格水平是由最了解市场行情 的买卖者按市场的交易案例相互比拟后 所确定的价格；土地价格可通过比拟地块的条件及 运

32、用价值来确定。在土地估价中常常采纳的市场比拟法是 以替代原那么为基础的。由于在土地估价 时很难找寻到像一般商品那样性质， 条件完全相同的替代品，一般都要进行 时间和土地条件修正后，才能按替代原 那么，采纳市场比拟法确定待估地块价 格。在我国目前的土地估价工作中，基准地 价评估是先评定土地运用价值，进行分 等定级，把土地条件基本一样的土地归 为同一等级，在此基础上再测算其平均 价格；而基准地价系数修正法评估宗地 价格时.，那么是在基准地价基础上，通过 待估宗地条件及区域内一般条件的比 较，对基准地价进行系数修正，评估出 宗地价格。由此可以看出，这事实上都 是替代原那么在估价实践中的具体运用。 3

33、,最有效利用原那么土地价格是以该地块的效用最有效发挥 为前提的。一般状况下，现在城市内的 土地应处于最有效运用状态，但很多城 市土地的利用并不确定合理，尤其是我 国的一些城镇，由于过去长期无偿无限 期运用制度，这种现象就更为普遍。 依据土地价格以其最有效运用为前提的 原那么进行估价时，不应当受现实的运用 状况所限制，而应对何种状况下才能最 有效运用作出正确的推断。例如，市区 的农田，其最正确利用方式并非农业而可 能是居住用地，对此地块就不能用农田 的估价方法来估价。推断土地是否为最有效运用时，应考虑 的因素是：该地块的最正确利用方式是什 么；目前的利用方式是否为最有效运 用；假如不是，转换为最

34、有效运用的可 能性如何；最有效运用方式能持续多久 等。其中最有效运用方式持续性的判定 至关重要，因为这直接影响将来的运用 方式及收益量，这里又涉及到预期收益 原那么的运用。总之，最有效运用应当以预期收益原那么 和变动原那么为基础，就过去，现在以 至将来作长远的考虑后予以确定。4,供需原那么4,供需原那么在完全的自由市场中，一般商品的价 格，取决于需求及供应关系的均衡点。 需求超过供应，价格随之提高；反之， 供应超过需求，价格随之下降，这就是 供求均衡法那么。其成立条件是：供应 者及需求者各为同质的商品而进行竞 争；同质的商品随价格变动而自由调 整其供应量。土地也是一样，其价格也 是由需求及供应

35、的相互关系而定。但因 为土地不同于一般商品，具有一些人文 及自然特性，使得它除了遵循上述供求 均衡以外，也遵循其特有的供求规律。 由于土地具有地理位置的固定性，不 增性，个别性等自然特性，使价格独 占性较强，需求及供应都限于局部地 区，供应量有限，竞争主要是在需求方 面进行。即土地不能实行完全竞争，其 价格的独占倾向性较强。土地需求及供 应的特点如下：需求及供应方都不简单了解何处有 供应或需求信息。替代性有限。由于成为交易对象的 土地具有个别性，各个地块都有独特的 价格，因此其替代性也有限。因此，土地不能仅依据均衡法那么来确定 价格。尤其在我国城市土地属国家全 部，市场中能够流淌的仅是有限年期

36、的 土地运用权，土地供方主要由国家限 制，这一因素对地价具有至关重要的影 响。在进行土地估价时，应充分了解土 地市场的上述特性。止匕外，在进行供求 分析时，应考虑时间因素，作动态分 析。因为现在的供求状况，常常是在考 虑将来开展状况而形成的，即从现在思 索将来，因此供需原那么是以预期收益原 那么及下述的变动原那么和竞争原那么为基础 的。5,酬劳递增递减原那么土地投资同样遵循经济学中的边际效益 递减原那么，即增加各生产要素的单位投 入量时，纯收益随之增加；但到达某一 数值以后，如接着追加投资，其纯收益 不再会及追加的投资成比例增加。利用这一原那么，就可找出土地的边际运 用点，即最大收益点，也可称

37、为最有效 运用点。因此这一原那么及最有效运用原 那么亲密相关。事实上，在任何给定的条 件下，土地，劳动力，资金，管理 水平之间都存在着确定的最优组合，超 过确定限度，每一要素的接着增加，其 收益却不会相应成比例增加。这一原那么 说明本钱的增加并不确定会使土地价格 增加。6,贡献原那么按经济学中的边际收益原那么，衡量各生 产要素的价值大小，可依据其对总收益 的贡献大小来确定。对于土地估价，这 一原那么是指不动产的总收益是由土地及 建筑物等构成因素共同作用的结果。其 中某一局部带来的收益，对总收益而 言，是局部及整体之间的关系。就土地 局部的贡献而言，由于地价是在生产经 营活动之前优先支付的，故土

38、地的贡献 具有优先性和特殊性，评估时应特殊考 虑。估价时，可以利用收益还原法分别 估算土地，建筑物价格，进而评估整 个不动产价格；也可依据整个不动产价 格及其他构成局部的价格，采纳剩余法 估算土地价格。因此，贡献原那么是关于 局部收益递增递减原那么的应用，也是收 益还原法和剩余法估价的基础。同时，这一原那么还可用于土地或建筑物 的追加投资，不动产的局部改良，改 造等。它可依据对不动产整体价格的贡 献大小，推断追加投资是否适当；又可 应用这一原那么推断最有效运用的上升程 度，即将现在的最有效运用及投资后的 最有效运用相互比拟，以确定纯收益最 大点。7,变动原那么土地价格是各种地价形成因素相互作用

39、 的结果。而这些价格形成因素常常处于 变动之中，所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成 的。在土地估价时，必需分析该土地的 效用，稀缺性，个别性及有效需求， 以及使这些因素发生变动的一般因素， 区域因素及个别因素。由于这些因素都 在变动之中，因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律，以便依据目前 的地价水平预料将来的土地价格。因此 变动原那么及预料原那么亲密相关。在土地 估价中，不仅要对将来的地价变动作出 精确预料，同时也要对所采纳的地价资 料按变动原那么修订到估价期日的标准水 平，才能精确合理地估价。8,合法原那么合法原那么是指土地运用权价格评估必需 以估价对象的合法

40、利用为前提。由于我 国土地全部制特性，土地流转过程是土 地运用权的流转，土地运用权的取得， 运用年限，利用方式，利用规划等方 面有严格限制，所以在进行土地运用权 价格评估时，必需确保估价对象来源合 法，利用合法。同时，土地估价还要 遵循相关法律法规的规定。2.1收益还原法第四局部土地估价方法 第二章收益还原法(上) 一，大纲要求： 三，收益还原法 (一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理 及其应用的理解及驾驭程度。(二)考试范围.收益还原法概念.收益还原法的基本公式公式的内涵公式的表达式公式各变量的含义.收益还原法不同状况下的公式 (1)预期纯收益不变状况下的公式 (2)预期纯收益变化

41、状况下的公式 (3)还原率变化状况下的公式 (4)收益年期不同状况下的公式 (5)不同公式的应用条件.收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的工程和方法(2)总费用测算的工程和方法(3)不同条件下纯收益测算方法还原率的概念，类型，主要影响 因素及确定方法等评估价格计算公式的选择和估价结 果确实定. 土地年总收益的概念，测算方法， 不同状况下总收益的测算。土地年总收益的概念土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要 求及方法.总费用的测算方法土地年总费用的概念土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要 求及方法土地纯收益的概念及测算方法土地纯收益的概

42、念土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求 及方法土地还原率的概念及其确定方法土地还原率概念土地纯收益及土地价格比值调查确 定还原率(3)平安利率加上风险值调整确定还原 率(4)投资风险及投资收益率综合排序插 入确定还原率(5) 土地还原率和综合还原率，建筑物 还原率的关系9.收益还原法的适用范围 (三)考试基本要求驾驭：收益还原法的概念，特点，公 式，估价步骤，应用要求及各种参数 确定方法；熟识：收益还原法的适用范围。二，本章知识汇总：2.1收益还原法(-)收益还原法概念1,收益还原法的定义：是在估算土地 在将来每年预期纯收益的基础上，以确 定的还原率，将评估对象在将来每年的

43、 纯收益折算为评估时日收益总和的一种 方法。收益还原法是对土地，房屋， 不动产或其他具备收益性质资产进行估 价的基本方法。运用此方法在估价时， 是把购买土地作为一种投资，即地价款 作为购买将来假设干年土地收益而投入的 资本。2,收益还原法的的原理.：由于土地具 有固定性，不增性，个别性，永续 性等特性，运用者在占有某块土地时， 土地不仅能供应现时的纯收益，而且还 能期盼在将来年间源源不断地接着取 得。当将此项随时间持续而能不断取得 的纯收益，以适当的还原利率折算为现 在价值的总额(称为收益价值或资本价 值)时，它即表现为该土地的实质价 值。也是适当的客观交换价值，这就是 收益还原法的原理。具体

44、表述为：如一宗土地，每平方米每 年可产生1000元的纯收益，土地全部 人对此宗土地的纯收益只要能以5%的 资本年利率还原即能满足，那么该全部 者的土地纯收益价格应当是每平方米 20000元，即地价=土地年纯收益+ 土 地还原率。相当于将20000元货币以年 利率5%存入银行，此人每年得到的利 息及上述一平方米土地的收益等额。因 此，对该土地全部者来讲，一平方米土 地及20000元货币，其资本价值相等。 (以上是在土地收益，土地还原率每年 不变，且在土地运用年期为无限年状况 下的表述。)(二),收益还原法不同状况下的公 式(二),收益还原法不同状况下的公 式。土地年纯收益不变土地还原率不变且大于

45、零，土地运用年 期无限的土地价格计算公式为：式中：P地价格；a一地纯收益；i土地还原率。式中：P土地价格；a土地纯收益；r土地还原率。土地运用年期有限且其他因素不变 的土地价格计算公式当a每年不变；r每年不变且大于零； 土地运用为n年时，其计算公式如下： 式中：p, a, r含义同前；n运用土地的年期或有土地收益的 年期。土地纯收益在假设干年内有变化的土 地价格计算公式土地运用年期无限当t年以前（含t年）纯收益有变化，其 值为；t年以后纯收益无变化，其值为 a； r每年不变且大于零，运用期无限 时，土地价格的计算公式为： 式中：P, a, r含义同前；第i年的纯收益；t纯收益有 变化的年限。土

46、地运用年期有限当t年以前（含第t年）纯收益有变化， 其值为，t年以后纯收益无变化，其值 为a, r每年不变且大于零；土地运用 年期为n时，土地价格的计算公式如 下：式中：P, a, r, , t, n含义同 刖。4,将来假设干年后的土地价格的条 件下的计算公式当将来某年的土地价格，而土 地价格的年份以前的纯收益有变化（不 变时是特例），r每年不变且大于零时， 土地价格的计算公式如下：.式中：P, , r含义同前：t将来 土地价格的年限；一一将来第t年 的土地价格。5,纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式5,纯收益按等差级数递增或递减的土 地价格计算公式1）土地运用年期无限时的计算公式

47、式中 P a r含义同前.b-纯1攵益的等差级数递或递减的 数额，如纯收益第一年为a,那么第二年 为ab,第三年为a2b,第n年为 a（n-l）bo公式中符号，当纯收益按 等差级数递增时取加号，递减时取减 号。2） 土地运用年期有限时的计算公式 式中：P, a, r, b, n含义同前。公式中符号的选取，当纯收益按等差级 数递增时取上面的符号，递减时取下面 的符号。6,纯收益按确定比率递增或递减时的 土地价格计算公式土地运用年期无限时的地价计算公 式 式中.p a r含义同前.s-纯i攵益晟年递增或递虚的比率， 如纯收益第一年为a,那么第二年为 a（ls）,第三年为a（l土s）之,第n年 为

48、a（ls）l0公式中的符号，当纯收益按等比级数递 增时取减号，递减时取加号。r不变， 递增时rs,递减时（）0。土地运用年期有限时的地价计算公 式式中：P, a, r, s, n含义同前。 公式中的符号，当纯收益按等比级数递 增时取上面的符号，递减时取下面的符 号。r不变，递增时rWs, #0 7,纯收益，还原率有变化的土地价 格计算公式式中：a分别为将来各年的纯收益；rI2,分别为将来各年的还原利率。本公式事实上是收益还原法基本原理的 公式化，即收益还原法公式的最一般形 式。当公式中，n按确定规律变化 时，可推算出上述六个公式。（三）,收益还原法土地估价的基本 步骤（三），收益还原法土地估价

49、的基本 步骤.确定总收益总收益是指以收益为目的的土地及及此 有关的设施，劳动及经营等要素相结 合而产生的总收益。计算总收益首先分 析可能产生的各种收益，然后按客观， 持续及稳定等原那么来确定土地的总收 益。.计算总费用和折旧费，房屋收益或 其他资产的收益等总费用是指为创立收益所投入的直接必 要的劳动费用及资本费用。总费用在不 同状况下，所包含的工程也有所不同， 在计算时，首先要分析可能产生的各种 费用支出，然后在全面分析的基础上， 计算加总一般正常合理的必要年支出， 即得总费用。.计算土地纯收益总收益扣除总费用，房屋折旧费，房 屋收益等，即为纯收益。.确定合适的还原率还原率是影响地价高低的重要

50、因素，必 需慎重选择。一般首先要通过各种途 径，确定各种可能的还原率，然后再经 过综合分析，比拟，确定可采纳的还 原率。.选择公式求算地价依据公式适用评估对象和评估目的等条 件，选用相应的计算公式，将纯收益用 相应的还原率进行还原，即得土地或房 地产的收益价格。（四），土地年总收益的概念，测算 方法，不同状况下总收益的测算第四局部土地估价方法 第二章收益还原法（下）（四），土地年总收益的概念，测算 方法，不同状况下总收益的测算 1,总收益的概念：指以收益为目的的 土地及及此有关的设施，劳力及经营 等要素相结合而产生的总收益。2, 土地年总收益的计算方法：依据土地参及生产经营过程的形式和业 主以

51、土地取得收益的方式不同，总收益 产生的形式有以下几种状况：1） 土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金 收入，包括在土地租赁过程中承租方所 交纳的押金或担保金的利息。2）房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承 租方取得的租金及有关收益。一般依据 实际的租赁合同金额和当地的房地产租 赁市场状况，确定客观收益水平。3）企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下每年 所获得的客观总收益。在分析企业经营 的客观收益时，首先可以依据企业的财 务报表进行分析，客观的财务报表是企 业经营状况的基本反映，但是由于企业 在经营过程中往往会受到经营管理水平, 不合理的人为干预等偶然因素的影响， 造成

52、企业财务报表不能客观地反映企业 经营状况和土地及有关资产的收益实 力，因此在利用企业财务报表进行企业 经营收益分析时，应进行适当调整，调 整为正常经营管理水平下的客观收益； 其次还可以依据企业的经营工程，依据 其生产的产品或供应的服务工程及其相 应的市场价格，分析计算其客观总收 益。（五），总费用的测算方法1,总费用的概念：是指业主为取得总 收益而必需支付的有关费用。2,不同条件下土地年总费用的构成及 计算方法：依据总收益的产生形式不同，总费用的 计算也分为以下几种状况：1） 土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的总 费用包括以下几项：土地税。指因土地运用和租赁发生 的，由评估

53、土地负担的税赋。如我国的 城镇土地运用税等。管理费。指管理人员的薪水及其他 费用。一般以年租金额的3%计算。维护费。指维护土地运用所发生的 费用。2）房地出租中总费用的计算 依据房地出租中租金的构成因素分析， 计算土地纯收益时的总费用包括以下几 项：管理费。指对出租房屋进行的必要 管理所需的费用。分为两局部：一是出 租经营过程中消耗品价值的货币支出； 另一是管理人员工资的支出。管理费的 计算有两种方法：一是依管理面积平均 计算；二是依租金确实定比例计算，通 常以年租金的2%5%计。修理费。指为保证房屋正常运用每 年需支付的修缮费。它的计算方法比拟 困难，一般有造价比例法，定期轮修 法，阅历估计

54、法等，为计算便利，通 常可按建筑物重置价的1.5%2%计 算。保险费。指房产全部人为使自己的 房产避开意外损失而向保险公司支付的 费用。一般可按房屋重置价或现值乘以 保险费率计算。（4）税金。指房产全部人按有关规定向 税务机关缴纳的房产税和营业税等。（5） 计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在运 用过程中因损耗而在租金中补偿的那部 分价值。其计算公式为：当房屋耐用年限超过土地运用权出让年 期时，按土地运用权出让年限调整确定 房屋可运用年限，在计算年折旧时也不 应考虑残值。相应的计算公式为： 房屋可运用年限二土地出让前房屋已运 用年限+土地出让年限3）企业经营费用的计算企业经营费用是指在企业经营过程

55、中为 获得经营收益而必需支付的一切费用， 通常包括原料费，运输费，折旧费， 工资，税金，应摊提费用以及其他应 扣除的费用。企业生产经营费用的计算通常有以下两 种方法：依据企业的财务报表进行分析调整 计算客观的企业财务报表是企业生产经营过 程的基本反映，因此可依据企业财务报 表中的损益表及有关财务资料分析计算 企业经营总费用，但须要具体分析企业 生产经营和管理的整个过程，扣除不正 常的生产经营和管理费用，计算客观的 生产经营斐用。依赢i生产经营或服务的工程计 算企业经营费用如工业企业可依据其生产的各种产品的 平均本钱计算总本钱，采纳这种方式计 算总费用须要具体了解企业的生产经营 过程和各种本钱费

56、用的支出状况。（六），土地纯收益的概念及测算方法（六），土地纯收益的概念及测算方 法1, 土地纯收益的概念：以收益为目的 的土地及及此有关的设施，劳力及经 营等要素相结合而产生的总收益扣除总 费用和房屋折旧费，房屋收益等，即 为纯收益。2,不同条件下土地纯收益的计算要求 及方法1） 土地租赁中的土地纯收益求取 土地纯收益=年租金总收入一年总费用 2）房地出租中的土地纯收益求取 土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入一房地 出租年总费用房屋纯收益=房屋现值义建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价X房屋成新度 =房屋重置价一房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额X己运用 年限3

57、）企业经营中的土地纯收益求取 企业经营纯收益=年经营总收入一年经 营总费用土地纯收益=企业经营纯收益一非土地 资产纯收益4）自用土地或待开发土地的纯收益求 取自用土地或待开发土地的纯收益可采纳 比拟法求取，即比照类似地区或相邻地 区有收益的相像土地的纯收益，经过区 域因素，个别因素的比拟修正，求得 其土地纯收益。（七），土地还原率的概念及其确定 方法（七）,土地还原率的概念及其确定 方法土地还原率概念及种类土地还原率的概念：土地还原率是 用以将土地纯收益还原成为土地价格的 比率。在采纳收益还原法评估土地价格 时确定适当的还原率，是精确计算土地 价格的特别关键的问题。2）还原率的种类综合还原率：

58、是求取土地及其地上 建筑物合为一体的价格时所运用的还原 率。（2）建筑物还原率：是求取单纯建筑物 价格时，所运用的还原率。土地还原率：是求取纯土地价格 时，所应运用的还原率。） 土地还原率和综合还原率，建筑 物还原率的关系：式中：r综合还原率；n土地还原率；r2建筑物还原率；L地价；B 一建筑物价格土地还原率确实定方法土地还原率确实定方法土地纯收益及土地价格比值调查确 定还原率采纳市场上相同或相像土地的纯收益及 价格的比率。为避开偶然性，常常须要 考察多宗土地（一般至少三宗以上），求 其纯收益及价格的平均值。具体方法是：选择3宗以上最近发生 的，且在类型，性质上都及待估不动 产具有相像特点的交

59、易案例，以案例的 纯收益及其价格的比率的均值作为还原 率。2）平安利率加上风险值调整确定还原 率还原率=平安利率+风险调整值。平安利率是指无风险的资本投资利润 率，可以选用同一时期的一年期国债年 利率或一年期的银行定期存款利率为安 全利率。风险调整值应依据估价对象所 处地区的社会经济开展和土地市场等状 况对其影响程度而确定。3）投资风险及投资收益率综合排序插 入确定还原率将社会上各种类型的投资（如银行存款, 国债，债券，股票等）收益率按其大 小从低到高排序，然后依据阅历推断所 要评估的不动产的投资收益率及风险应 当落在哪个范围，从而确定所要求取的 还原率的具体数值。（八），土地价格确实定（八）

60、,土地价格确实定在土地纯收益确定以后，可以依据收益 变化状况和土地运用权年期等条件，选 择适当的土地还原率和公式计算得到土 地的试算收益价格。假设要用收益还原法 评估不动产价格，应选用综合还原率对 房地产纯收益进行还原求取。（九），收益还原法应用1,利用收益还原法评估土地价格 基本思路：首先求得建筑物的价格；然 后从待估不动产（房地产）的纯收益中减 掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯 收益；再以土地还原率还原，即可得到 土地的价格。2,利用收益还原法评估房产价格 基本思路：首先求取土地价格；然后以 建筑物及其相应范围内所产生的总的收 益中，减掉归属于土地的纯收益，求得 建筑物的纯收益；再将此纯