商品房预售合同签约指引

1、.：.；商品房预售合同签约指引 (2021-3-7 9:03:01) 分类： HYPERLINK blog.soufun/11573/289/articlelist.htm t _blank 案例实务 标签： HYPERLINK search.soufun/blog/search.jsp?q=%c9%cc%c6%b7%b7%bf%d4%a4%ca%db%ba%cf%cd%ac&fld=tag t _blank 商品房预售合同 HYPERLINK search.soufun/blog/search.jsp?q=%d4%f5%d1%f9%c7%a9%ba%cf%cd%ac&fld=tag t _b

2、lank 怎样签合同 HYPERLINK search.soufun/blog/search.jsp?q=%c7%a9%d4%bc%d7%a2%d2%e2%ca%c2%cf%ee&fld=tag t _blank 签约本卷须知 HYPERLINK search.soufun/blog/search.jsp?q=%c2%c9%ca%a6%d2%e2%bc%fb&fld=tag t _blank 律师意见| 商品房预售合同签约指引 一、签约前的预备和本卷须知 1、首先，购房者要确定以谁的名义买房，这能够涉及到未来过户、承继等问题。其次，购房者需留意，一定要跟开发商签约。之所以会发出这样的提示，是由

3、于有一些开发商委托中介代理公司担任销售，而这些中介代理公司经常以其本人的名义与购房者签定预售合同，购房者对这样的“预售合同要有个根本的判别，那就是作为一种预定的方式可以，但不能取代预售合同的作用，由于一旦发生纠纷，与中介代理公司签署的“预售合同将很难证明对开发商具有约束力。 2、购房者要核对房地产工程的相关证件，主要包括、即五证。目前在商品房的销售过程中，开发商普通不自动出示“五证的原件，不出示原件的缘由很多，有的是任务态度及责任心问题，有的是刻意逃避“五证中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某工程一期说成二期等。 对于购房者来说，要分清“五证的真伪很困难，最好是将其作为合

4、同附件，并要求开发商在合同中保证“五证的真实性，否那么应承当一定的违约责任。但是这样的要求往往得不到开发商的认可，所以购房者要学着本人进展判别。普通来说，上盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地运用证公用章，证上土地运用者应与开发商称号完全一致，购房者需留意有无土地运用权抵押登记。有的开发商能够只持有，那只能用于办理预售答应证或开工证，不代表已获得最终土地运用权。普通是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到，这是购房者办理产权证的一个艰苦隐患。，主要是看开发商所运用的土地用途、位置和界限能否与登记的内容相一致。是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证，获得该

5、证后方可恳求开工手续。是工程可开工的法律凭证，假设开发商出卖的是期房，应要求其出示该证；假设是现房，应查看建委发放的。假设开发商出卖的是期房，应要求其出示；假设是现房的话，就是，要留意证件能否在有效期内，所购房子能否在预售、销售范围内。有的房屋开发商已办理了大产证，此时应看产权证上能否包括了所购房屋。 特别要提示的是，购房者在查看“五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。原件应该在售楼现场悬挂，假设是现房，开发商说这个房子不需求办理的，应该要求开发商出示其他的一些证件。 3、购房者本人也要携带相关的证件。身份证是一定需求的，假设是购买经济适用房，还有户口本，假设是公司购房，需求有营业执照的复

6、印件等等；假设购房者不能亲身到售楼处签定合同的，需求事前签署授权书，外籍人士还要经过公证；假设是16岁以下人购房的，比如说家长买房写孩子名字的，有些开发商也要求进展公证。 4、售楼书是开发商所做的宣传广告，购房者要理性对待。在阅读售楼书的时候，首先要留意售楼书中能否有商品房的预售答应证，这是对开发商资质衡量的一个重要规范。为了确认预售答应证的真实性，上海的购房者可以在“网上房地产进展查询、核对，看看这家房地产开发商是不是名副其实，是不是有预售答应证。其次，购房者应根据本人的要求审核售楼书的外观图、小区整体规划图、价钱、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，然后决议能否购买。阅读中要明

7、确售楼书中的广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式阐明，比如说多少分钟的车程来阐明它的地段是多么适宜、优越，伸缩性太大，假设要从法律上确保售楼书本身具有法律效能，就一定要把售楼书的内容明确的写进商品房预售合同中。 5、对于有些开发商要求签署认购书、预交定金的，购房人要予以留意。定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规那么，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款“购房者应该在签署认购书多少日内与开发商签署预售合同，否那么的话定金不予退还。建议购房者在签署认购

8、书的时候，将这个条款改为“购房者该当在签署认购书之日起多少日之内前来与开发商商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致预售合同未能签署的，开发商所收的定金应予退还。 二、签约时的本卷须知 为了方便大家的了解，这里以上海市的示范文本2000年为例，逐条予以阐明。 合同的第一条，工程的建立根据和销售根据。在审核这一条条款内容时，需求留意合同中填写的内容与开发商提供的相关证件能否一致，比如说土地用途、预售答应证编号。有的购房者能够碰到过这种情况，开发商找各种理由不出示预售答应证，说什么预售答应证去换新的了，或者说放在其他地方了等等，遇到这样的情况，购房者可以本人上网查询，上海有一个“网上房地产的网站，里

9、面可以查到房地局对这个楼盘的预售答应证编号、允许预售的范围以及方式等等。第二条，所购房屋的根本情况，包括坐落、规划用途、面积、层高等。购房人应该仔细的核对相关内容，当然，由于我们购买的是期房，所以这里的面积只是一个合同商定，也就是说只是开发商和房地产管理机构经过对图纸做一个预测得出的面积。第三条，商定的是计价方式，而且是按照总建筑面积结算的。假设开发商提供的版本删除了此条，或经过补充条款修正了此条通常是改为按套内建筑面积计价，这样便于开发商改规划，购房者一定要予以抵抗，否那么未来很能够会出现总建筑面积减少了，开发商反而要求购房者补缴房款的不合理景象。 第四条，告知总房款包括房屋和相应比例土地运

10、用权的总价钱。当然这个土地运用权是有年限的，住宅的普通是70年，商铺普通是50年，可是购房者要去了解开发商获得土地运用权的日期特别对那些烂尾楼改造的房产，由于不论70年还是50年，都是从开发商拿地时开场起算的，而不是签合同时。 第五条，面积差别的处置。这一条是购房者比较关注的，也是在交房结算过程中，购房者和开发商容易产生争议的一条。普通情况下，建议购房者选择第二种处置方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，通常是正负3，超越此比例的购房者可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。第六条，付款方式与期限。如今大家购房，付款方式通常有三种：第一种，一次性付款，即在签署正式购房合同多少时间之内把一切的

11、房款付给开发商，建议购房者跟开发商协商，是不是可以留5-10的房款，在正式交房之后才付款，这也是一种保证。第二种，分期付款，也就是说跟开发商达成一定的协议，根据房屋的工期按比例进展付款，假设选择这种付款方式，需求留意的是把每一次付款的时间，以及工程应该完成的进度，在合同中商定清楚。第三种，商业贷款或者公积金贷款，首先，在签署正式购房合同之前，建议购房者向开发商指定的银行咨询一下，看根据您的资信条件能否可以得到贷款，防止出现费事。其次，购房者要留意留出足够的办理贷款手续的时间，按照上海的情况，普通来说办理银行按揭不超越20天，但是为防万一，您在商定付款方式的时候，还是应该把时间商定的更加富余一些

12、。第七条，购房者逾期付款的违约责任。主要是商定假设购房者没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签署的过程中，与后面的第十二条，开发商逾期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说违约期限、违约金的比例及天数，应该平等一致。第八条，房屋建筑设计变卦条款。在商品房施工的过程中，开发商不得擅自变卦房屋的建筑设计，否那么购房者有权选择退房。这一点是在实务中很难操作的，假设房价下跌了还可以，但是假设房价是上涨的，购房者通常不会去选择退房，所以建议购房者尽量在补充条款中对这一条进展补充商定，即当发生这种情形时，由购房者来选择能否退房，不退房的话开发商也应承当一定比例的

13、违约金。第九条，小区规划变卦条款。开发商不得擅自变卦小区平面规划，否那么购房者有权要求恢复，不能恢复的，开发商要支付违约金。其实，普通情况下，小区规划一旦构成就很难恢复了，这里只商定了违约金，对购房者并不有利，建议购房者作出补充商定，添加可以选择退房的条款，这样维护更全面一些。第十条，交房条件。建议购房者选择第二款或本人拟定更严厉的条件作为第三款。假设选择第二款，一定要填写清楚办理房地产初始登记手续即大产证的时间，假设开发商执意要删去该详细日期的，请三思！第十一条，交付时间。一定要商定，一定不能赞同开发商删除。由于开发商晚交房是最常见的纠纷类型之一，有很多要素会影响到开发商交房，譬如说与施工单

14、位发生纠纷、乱改规划、资金链断裂等等，鉴于晚交房发生的频率较高，建议购房者坚持要求开发商给出详细的交房时间。 第十二条，开发商逾期交房的违约责任。这里一是要留意与第七条对等，二是要留意不能商定过低的违约金，由于如今很多开发商也知道不能够把购房者逾期付款的违约金商定的很高，同时又把逾期交房的违约金商定的很低，所以开发商就经过商定极低的违约金这种方式来躲避本人的风险。为什么这么说呢？现实上，经过对付款时间和进度的设计，购房者很难逾期付款，也就是说，开发商根本就不担忧购房者不付款，那么商定一个低规范的违约金，显然可以维护开发商的利益。 第十三条，房屋的交接，即收楼。并不是说开发商把这个楼建好了，您看

15、起来可以住就到达交房条件了，开发商应该请房地产管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进展实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们常说的“两书住宅质量保证书、住宅运用阐明书。开发商不提供“两书的，购房者可以回绝收房，由此产生的违约责任由开发商承当。住宅质量保证书通常包括工程质量监视部门核验的登记，在运用年限内承当的保修责任。住宅运用阐明书，通常包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的构造类型、装修装饰本卷须知、上水下水、电、燃气、消防等设备配制的阐明，以及门窗类型，运用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需求阐明的问题以及其他需求阐明的问题等等。 第十四条，办理小

16、产证的商定。这个和第十一条交房时间一样，一定不能删除。其实，我们也发现很少有开发商删除这一条的。为什么呢？由于假设大产证下来了，开发商拖着不办小产证对其来说并无什么本质性益处，购房者办不了小产证，通常都是由于开发商的大产证没办下来。所以这又凸显了第十条的重要性，最关键的还是要商定清楚办大产证的日期。 第十五条，房屋风险责任的转移。这一条主要是告知房屋的风险责任自交付之日起转移给购房者。自此，购房者应做好对房屋的维护任务，必要时可以购买相应的财富保险。 第十六条，开发商关于没有抵押和其他纠纷的承诺。这一条很重要，房屋有抵押或被法院查封将能够导致购房者无法获得房屋或办理小产证，所以一定不能删除。

17、第十七条，装修、设备达不到规范时开发商的违约责任。普通开发商提供的版本是按差价的1倍来补偿，这个显然过低，最好可以压服开发商承诺更高的赔偿。另外，需求阐明的是，预售合同关于装修、设备规范的商定在附件三，但是假设购买的房屋有样板房，应阐明实践交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。思索到样板房能够撤除或构造内容等发生变化，建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据方式固定。 第十八条，告知购房者可以进展房屋质量检测。这里要提示大家的是，能做房屋质量检测的单位并不多，上海也就两家而已，所以大家在委托鉴定机构时要留意审核它的资质，不要花冤枉钱。第十九条，购房者行使一方解除

18、权的处置。这里强调了一定要书面通知，我还要补充的是，购房者发书面通知一定要保管好寄送的凭证。另外，就退房时开发商的赔偿金额是可以选择的，假设开发商填写的比例过低，购房者不应随便妥协，否那么未来真有一天发生纠纷时，购房者会发现开发商赔的钱就像鸡肋，弃之惋惜，食之无味。 第二十条，违约金的抵扣。这一条针对的是违约金反复计算的情况，普通双方都会接受。 第二十一条，对一方面解除合同有异议的处置。这一条和的有关规定是一致的，并对的规定进展了详细化，这也在某种程度上免除了购房者解除合同时再次催告的义务，对购房者是有利的。 第二十二条，房屋质量有问题的处置。这里说的质量问题是指主体构造以外的，不会导致购房者

19、退房的质量瑕疵，开发商除了要免费修复外，还要给予一定的补偿。 第二十三条，保修责任。商品房交付运用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修规范、等级；建材设备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气管线通畅；门、窗、家具的品牌；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。这里为什么要强调“详细呢？举个例子，有一份预售合同是这样表述的“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具，而实践入住时购房者发现，大理石地面资料实为人造大理石，进口洁具、厨具实践上是国内产品，只是贴了外国商标。但是购房者还不能说开发商就违约了，由

20、于当初签合同时并未讲明一定要天然大理石，而进口洁具是合资厂消费，确是外国品牌，也符合商定。可是，运用这些产品的装修档次与购房者所想象的差距显然是很大的，所以与其事后郁闷，不如事先多花点功夫写清楚。 第二十四条，物业管理公司。这一条要和附件五一同看，通常开发商只会提供，而不情愿提供，这就要看购房者对以后物业管理的关注程度了，假设您是比较在意的，那最好还是要求开发商提供。 第二十五条，土地运用权。房地不分别，购房者在购买房屋的同时，也买下了相应的土地运用权，只不过不需求购房者单独再和房地局签署土地运用权出让合同，开发商与房地局所签合同中的权益、义务和责任将转移给购房者。 第二十六条，房屋期权可以转

21、让。这是明确购房者可以转让其预售合同的权益房屋期权，开发商应予协助。没有开发商的协助，购房者是无法转让预售合同的，由于这需求注销预售登记备案，然后由开发商与新的购房者签署新的预售合同。 第二十七条，送达条款。对于投邮后多少日即视为送达，购房者一定要根据本人的情况来填写，假设您留的在外地且交通不便的话，最好商定5以上的天数；而且购房者必需保证本人留的可以及时地收到信件，否那么按照此条款，只需投邮后假设干日即视为送达，到时候能够您还一无所知呢。 第二十八条，税费的承当。这也是个告知条款，税费由买卖双方各自承当，这普通没什么争议。 第二十九条，补充条款的效能。补充条款优于正文条款，二者不一致时以补充

22、条款为准，所以购房者一定要留意开发商提供的补充条款，特别是那些明里或暗里修正了正文内容的条款。 第三十条，违约时的索赔。这也是个告知条款，任何一方都有要求违约方赔偿的权益。 第三十一条，公证。这一条要根据购房者的实践情况而定，普通来说除非购房者是外籍人士，否那么是不需求公证的。 第三十二条，这是注销预售登记备案的一个条款。目前上海对预售登记是强迫性的，一旦产生退房的情况，自然要去注销预售登记，否那么开发商的这套房无法再对外出卖。 第三十三条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的处理方式。第一是由仲裁委员会仲裁；第二是依法向人民法院起诉，这两种方式各有优劣，建议购房者按照本人的情况进展选择。假设是仲裁，需求留意的是把仲裁委员会的全称写清楚，普通是上海仲裁委员会。假设向法院起