XX年中国房地产行业季度分析报告

1、目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80431583 根底数据 PAGEREF _Toc80431583 h 2 HYPERLINK l _Toc80431584 一、全国房地产开发投资情况 PAGEREF _Toc80431584 h 2 HYPERLINK l _Toc80431585 二、各地区房地产开发投资情况 PAGEREF _Toc80431585 h 2 HYPERLINK l _Toc80431586 三、全国房地产土地开发与销售情况 PAGEREF _Toc80431586 h 7 HYPERLINK l _Toc80431587 四、各地区土

2、地开发与购置增长情况 PAGEREF _Toc80431587 h 8 HYPERLINK l _Toc80431588 五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 PAGEREF _Toc80431588 h 9 HYPERLINK l _Toc80431589 六、各地区商品房住宅销售增长情况 PAGEREF _Toc80431589 h 16 HYPERLINK l _Toc80431590 市场运行状况 PAGEREF _Toc80431590 h 19 HYPERLINK l _Toc80431591 一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势 PAGEREF _Toc80431

3、591 h 19 HYPERLINK l _Toc80431592 二、上半年房地产市场供给情况分析 PAGEREF _Toc80431592 h 20 HYPERLINK l _Toc80431593 一投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 PAGEREF _Toc80431593 h 20 HYPERLINK l _Toc80431594 二房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧 PAGEREF _Toc80431594 h 22 HYPERLINK l _Toc80431595 三施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢 PAGEREF _Toc80431595 h 23 HYPER

4、LINK l _Toc80431596 三、上半年房地产市场需求情况分析 PAGEREF _Toc80431596 h 25 HYPERLINK l _Toc80431597 一商品房销售面积同比增长26.39% PAGEREF _Toc80431597 h 25 HYPERLINK l _Toc80431598 二商品房销售额同比增长40.9% PAGEREF _Toc80431598 h 25 HYPERLINK l _Toc80431599 四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1% PAGEREF _Toc80431599 h 26 HYPERLINK l _Toc8043160

5、0 五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势 PAGEREF _Toc80431600 h 27 HYPERLINK l _Toc80431601 一房屋销售价格上涨10.4% PAGEREF _Toc80431601 h 28 HYPERLINK l _Toc80431602 二土地交易价格上涨11.5% PAGEREF _Toc80431602 h 30 HYPERLINK l _Toc80431603 三房屋租赁价格与一季度持平 PAGEREF _Toc80431603 h 31 HYPERLINK l _Toc80431604 热点问题分析 PAGEREF _Toc80431604

6、h 32 HYPERLINK l _Toc80431605 一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 PAGEREF _Toc80431605 h 32 HYPERLINK l _Toc80431606 二、建筑原材料价格上涨使企业开发本钱上升 PAGEREF _Toc80431606 h 38 HYPERLINK l _Toc80431607 三、开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛 PAGEREF _Toc80431607 h 43 HYPERLINK l _Toc80431608 下半年趋势预测 PAGEREF _Toc80431608 h 48 HYPERLINK l _Toc804316

7、09 一、投资增速将继续回落 平均盈利水平降低 PAGEREF _Toc80431609 h 48 HYPERLINK l _Toc80431610 二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大 PAGEREF _Toc80431610 h 49 HYPERLINK l _Toc80431611 三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度 PAGEREF _Toc80431611 h 49 根底数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%主要指标自年初累计实际完成投资比去年同期增长比重以投资总额为100自年初累计去年同期投资完成额其中：国有经济控股商品房建设投资土地开发投资一、按工程用途分住宅

8、其中：经济适用房办公楼商业营业用房其他二、按构成分：建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：土地购置费方案总投资本年方案投资新增固定资产二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房经济适用房全国总计一、东部地区北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南二、中部地区山曲吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南三、西部地区内蒙古广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计去年同期绝对数一、土地开发与购置情况1、本年购置土地面积2、完成开发土地面积3、本年土地成交价款二、商

9、品房建筑、销售面积1、施工面积其中：新开工面积2、竣工面积3、销售建筑面积三、商品房竣工价值四、商品房销售额其中：销售给个人四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期增长土地购置费购置土地面积完成开发土地面积全国总计一、东部地区北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东二、中部地区山西古林黑龙江安徽江西河南湖北湖南三、西部地区内蒙占广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期增长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计一、东部地区

10、北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南二、中部地区山西古林黑龙江安徽江西河南湖北湖南三、西部地区内蒙占广西重庆四川贵州134云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%地区销售面积销售额比去年同期增长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计一、东部地区北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南二、中部地区山曲吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南三、西部地区内蒙古广西重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆数据来源：以上数据来源于国家统计局 市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提

11、高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产工程坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头土地和金融两方面来对行业进行调控。上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。但这种态势导致了房地产市

12、场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。 一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数说明：6月份“国房景气指数为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走态势。1月份“国房景气指数到达107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。在构成“国房景气指数的主要分类指数中

13、，除商品房平均销售价格指数比5月份上升0.04点以外，其他分类指数都呈现回落势头。其中：房地产开发投资分类指数为105.98点，比5月份回落0.55点；新开工面积分类指数为103.36点，比5月份回落0.81点；土地开发面积分类指数为108.92点，比5月份回落2.32点；竣工面积分类指数为102.91点，比5月份回落1.60点；商品房空置面积分类指数为92.42点，比5月份回落0.60点。图2-1：2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况%数据来源：国家统计局二、上半年房地产市场供给情况分析一投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制6月份，全国房地产开发投资完成额1

14、220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.1个百分点。上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%。这说明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和工程资本金比率、清理整顿固定资产投资工程等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。图2-2：2002-2004

15、年1-6月房地产投资增长情况%数据来源：根据国家统计局?中国经济景气月报?整理分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济兴旺地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争剧烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。表2-1：2004年上半年各地区房地产开发投资额比重变化单位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月东部中部

16、西部数据来源：国家统计局分类别看，在房地产开发完成投资额中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼完成投资245亿元，同比增长38.3%；商业营业用房完成投资614亿元，同比增长33.6%。图2-3：按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况数据来源：国家统计局从图2-3中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是到达了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态开展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等工程纷纷上马；三是

17、自去年以来出现的一股“商铺热至今热度未减。二房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧1-6月份，全国房地产开发企业到位资金7602.8亿元，比上年同期增长32.8%，增幅比一季度降低20.4个百分点。其中国内贷款1667.7亿元，同比增长12.1%，比重占全部资金来源的21.9%；企业自筹资金2352.9亿元，同比增长36.9%，比重为30.9%。资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款17.3亿元，较上月少增145.1亿元；截至5月

18、末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少43.8亿元，比年初减少144.3亿元。5月份新增个人住房贷款351.3亿元，较上月少增113.3亿元。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，主要原因是由于年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资工程资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，推动了房地产开发资金来源的结构调整。表2-2：1-6月份房地产投资资金来源情况单位：亿元，%到位资金比重以本年资金为1001-6月同比增长1-3月1-6月上年同期本年资金来源国内贷

19、款利用外资其中：外商直接投资自筹资金其中：自有资金其他资金来源其中：定金及预付款各项应付款合计其中：欠工程款数据来源：?固定资产投资统计快报?，国家统计局。三施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢1-6月份，全国累计完成房屋施工面积97785.41万平方米，同比增长 25.8%，其中住宅施工面积75730.53万平方米，同比增长25.2%。同期，完成房屋竣工面积9552.98万平方米，同比增长15.6%，其中完成住宅竣工面积7799.48万平方米，同比增长14.2%。竣工面积增长幅度逐月回落，而且分别比去年同期低24.8%和24.4%2003年1-6月份房屋竣工面积和住宅竣工面积分别增长40.4%

20、和38.6%。图2-4：2004年1-6月份房屋市场供给增长情况%数据来源：根据国家统计局?中国经济景气月报?整理之所以出现这种房屋施工面积大幅度增长，但竣工面积却增长缓慢的原因主要是由于信贷收缩、资金偏紧；或是年初赶着立项，摊子铺的太大；电力、运输紧张影响了工程进度；另外一点值得注意的是，按照房地产行业的施工规律，一般情况下是工程年初开工较多，年末竣工较多，随着时间的推移，房屋竣工率会不断提高。 表2-3：20022004年16月份房屋竣工率比照单位：%2002年2003年2004年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月数据来源：根据国家统计局?中国经济景气月报?整理三、上半年房地产市场需

21、求情况分析由于上半年房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。一商品房销售面积同比增长26.39%1-6月份，全国商品房销售面积11010万平方米，同比增长26.39%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长26.4%。虽然销售增长幅度呈回落之势1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房销售面积同比分别增长42.7%、35.4%、33.3%、30.9%，但各月的销售量仍然保持在较高水平上，与2002年和2003年同期相比，继续平稳增长。图2-5：2002-2004年上半年各月商品房销售面积比照情况数据来源：根据?中

22、国经济景气月报?整理；1月和2月当月数据为1-2月份的平均数二商品房销售额同比增长40.9%在商品房销售面积保持增长的同时，1-6月累计完成商品房销售额2974亿元，同比增长40.9%，增幅比一季度回落3.5个百分点。其中，销售给个人2740.3亿元，同比增长42.4%，增幅比一季度回落8个百分点。销售额增幅的回落说明银行对限制个人购房信贷的政策发挥了作用。图2-6：2004年1-6月份商品房销售额情况亿元数据来源：国家统计局从图2-6中可以明显地看出，针对个人的销售额在整个商品房销售额中占有绝大的比重，这说明，虽然供给市场在政策调控下逐月回落，但房地产市场开展有真实的需求在支撑，其主要依据是

23、：1、2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。2、目前我国城镇人均住房建筑面积为22.8平方米，据预测到2021年实现全面小康时，人均住房面积将到达35平方米。3、到2021年，我国城市化水平将到达55-60%，在此期间将有2.2-2.3亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题。四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1%由于上半年商品房竣工面积持续减少，而市场需求旺盛，销售面积大幅增长，导致了商品房空置面积呈现出下降的走势。6月末，全国商品房空置面积为9697

24、万平方米，同比增长0.2%，增幅比一季度回落5.1个百分点，也明显低于去年同期增长8.4%的水平。其中，空置一年以上的商品房面积为5672万平方米，所占比重为58.5%。从用途来看，商品住宅和办公楼空置面积为负增长，分别下降了7.4%和3.9%；商业营业用房空置面积依然保持快速增长，同比增长21.3%。分地区看，天津、湖北和云南等10个地区的商品房空置面积下降。商品房大量积压现象多年来一直存在，主要原因是早期政府未能适时适地合理使用土地，大量批出的土地使市场出现供过于求，商品房供给总量相对于需求偏大；同时，目前的居民预期收入和预期支出具有不对称性，而住房价格相对于居民收入偏高，在客观上抑制了居

25、民对商品房的需求等原因形成了大量空置房。五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势从以上的统计分析中可以看出，房地产市场的宏观调控虽然已经取得一定的效果，但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨。据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。 表2-4：2004年二季度35个大中城市房地产市场价格指数单位：%地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数全国10.4 11.5 南昌5

26、.7 36.7 1.9 北京3.3 1.5 3.1 济南7.6 3.9 2.7 天津16.7 21.6 -0.4 青岛12.5 1.7 -7.7 石家庄0.7 0.1 郑州3.1 1.3 太原3.6 1.3 -0.9 武汉2.7 0.5 呼和浩特3.2 长沙4.9 5.2 沈阳12.8 24.7 -1.2 广州1.3 大连3.8 - -0.6 深圳3.7 5.7 0.7 长春-0.1 8.1 1.9 南宁哈尔滨9.2 海口6.6 1.6 -2.5 上海21.4 24.8 5.4 成都6.4 21.1 2.8 南京16.2 1.8 6.5 贵阳-0.8 杭州81.3 6.5 昆明0.9 0.1

27、宁波19.9 4.5 3.5 重庆15.0 2.2 5.8 合肥7.2 6.1 0.4 西安3.6 福州3.1 10.3 -0.4 兰州8.6 -2.7 厦门4.8 6.5 4.5 西宁4.9 5.8 0.9 银川3.9 7.6 7.1 乌鲁木齐-1.3 数据来源：国家统计局 以去年同期价格为100一房屋销售价格上涨10.4%今年二季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，比一季度上涨2.3%。全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。其中，具体涨幅分别是上海21.4%，宁波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重庆15.0%，杭州13.0%，沈阳12.8%，青岛12.5

28、%。昆明和乌鲁木齐房屋销售价格一季度与去年同期持平，二季度比去年同期分别上涨0.8%和1.0%，长春房屋销售价格今年二季度比去年同期下降0.1%。表2-5：主要城市房屋销售价格指数变动情况单位：%2004年1季度2004年2季度上半年累计同比增长环比增长上海宁波天津南京重庆杭州沈阳青岛数据来源：根据?中国经济景气月报?整理分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨10.1%，比一季度上涨2.5%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同期分别上涨2.8%和10.6%，豪华住宅价格上涨11.1%；非住宅用房销售价格比去年同期上涨6.0%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同期上

29、涨9.3%和5.1%，其他用房销售价格上涨1.0%。 表2-6：全国房屋销售价格指数变动情况单位：%2001.2002.2003.2004.2004.房屋销售价格指数其中：商品房其中：住宅经济适用房普通住宅豪华住宅非住宅写字楼商业用房数据来源：根据?中国经济景气月报?整理尽管中央政府做了一系列的努力以抑制房地产业等开展过热的部门，但今年以来的房屋售价平均涨幅仍高达10%以上，分析认为，主要有以下几方面原因：第一，今年以来，我国出现了通货膨胀苗头。6月份，各类物价指数全面持续上涨，而且大局部到达了1996年以来的最高点。假设计算其累计涨幅，仅近5个月来物价指数上涨幅度将超过 20%。正是基于这种

30、判断，分析认为，我国已经出现了类似1988年通货膨胀特征的苗头。事实上，中国人民银行宣布于4月25日将存款准备金率从7%上调至 7.5%，在一定程度上也是为了对短期可能出现的通胀趋势进行宏观调控。这种形势使很多人纷纷将资金投向房地产，导致了房价的上涨。 第二，地价的上涨直接推动了房价上涨。2003年国家五部委联合对全国土地市场秩序进行整治，最近又开始了土地市场秩序的检查验收，其重要内容是要推行土地公开交易，即经营性建设用地实行“招拍挂。土地公开交易必然导致地价的上涨。地价是拉动房价上涨的一个刚性因素，今年二季度地价平均涨幅达11.5%，所以，地价上涨必然直接推动房价上涨。 第三，上半年房地产开

31、发投资、新开工面积和竣工面积增速同时回落，导致了房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动了价格上涨。另外，钢材、水泥等主要建筑原材料价格的大幅上涨，使企业开发本钱上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。拉升房价上涨的其他因素还包括在投机气氛影响下，局部消费者跟风买房。如所谓的“温州炒房团所到之处抬升了区域内的房价，并可能带动一些居民提前做出购房决定。而最近几年房地产市场持续快速开展的稳定因素、居民对住房潜在的庞大需求，也是影响房价“向上的一个重要因素。二土地交易价格上涨11.5%二季度土地交易价格比去年同期上涨11.5%，比一季度上涨4.1%。分类别看，居民住宅用地交易价格比去年同期上涨12.

32、2%，比一季度上涨3.2%。其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比去年同期上涨11.0%和12.2%。商业旅游娱乐用地交易价格上涨12.6%，工业用地交易价格上涨4.7%，其他用地交易价格上涨13.2%。除豪华住宅用地价格与一季度走平外，其他各种用地价格比一季度均有不同幅度的上涨。分地区看，35个大中城市中，土地交易价格与去年同期相比涨幅超过10%的6个城市是：杭州81.3%、南昌36.7%、上海24.8%、沈阳24.7%、天津21.6%、成都21.1%。图2-7：2004年全国土地交易价格指数%导致土地价格上涨的主要原因是土地资源供给的减少。在去年国家对房地产市场用地实施清理整顿措施的根底上

33、，今年4月以来积极调整土地供给结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势头明显减缓，特别是土地购置面积的增幅已经接近零增长。上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，增长幅度分别比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5个百分点；本年土地购置面积15489万平方米，与去年同期相比回落了51.9个百分点，其中6月份完成土地购置面积3109万平方米，比去年同期减少680万平方米，同比下降18.1%。土地开发面积与购置面积增幅的急剧下降，使房地产新开发工程受到约束，抑制了房地产开发规模。三房屋租赁价格与一季度持平二季度，全国房屋租赁价格比去年同期上涨1.0%，但与一季度价格持平。受季节等因素

34、影响，住宅租赁价格上涨2.4%，涨幅比一季度减小1个百分点。其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.0%和3.6%。商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨0.3%和0.5%，办公用房价格那么与去年同期持平。房屋租赁价格经过2003年下半年大幅上涨之后，今年以来涨幅回落，价格趋势平稳。图2-8：2003-2004年二季度房屋租赁价格指数%数据来源：国家统计局 热点问题分析一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号文件、“18号文件、“4号令等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至今年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政

35、策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金本钱，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。一土地政策成为重要宏观调控手段国土资源部调查显示，2003年，冶金、化工、纺织等行业全年固定资产投资增长了50%以上，带动建设用地比上年增加了49万亩，增幅达17%。不仅造成某些行业投资过热，同时还因为占用耕地，直接威胁粮食平安。针对这些情况，2004年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标调减到180万亩，压减23.4%。这是国土资源部第一次通过土地供给对国民经济

36、其他领域进行宏观调控。图3-1：1996-2004年全国耕地面积变化情况数据来源：国土资源部。图3-2：我国粮食作物播种面积变化情况单位：千公顷数据来源：国家统计局。与此同时，党中央、国务院于去年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。2004年的土地市场在其根底上，继续加大力度，对土地供给严格把关、从源头入手，标准房地产市场。 表：2004年我国出台的主要土地市场政策法 规公布单位?关于停止经营性工程国有土地使用权协议出让的补充规定?(4号令)北京国土房管局?关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见? 北京市政府?国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理

37、的通知?国务院?国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报?国土资源部?国土资源部关于下达2004年全国土地利用方案?的通知国土资源部?关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知?国务院办公厅一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，全国30个省区、市共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。

38、由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上工程。所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资工程的下降与工程清理也有很大的关系。而土地政策对房地产影响具有双重性：一是对于开发商来说，取得土地将变得越来越困难，在土地供给逐渐收紧的情况下，相当一局部房地产开发商将没有可开发的新工程，这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；二是由于土地供给量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。但是，从中长期来看，土地价格上涨对房价走势的影响将以平稳为主，主要是由于：一是短期内虽然土地供给趋紧，但是鉴于前几年

39、释放的土地会经过一段滞后期才能开发完成并推向市场，由此土地市场供给量显著减少的可能性不大；二是由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将会分流局部市场需求，从而抑制房价上涨；三是随着土地储藏制度的完善，土地利用规划、土地供给方案等的落实以及政府根据经济开展状况和市场需求进行的宏观调控，也将平抑房地产市场价格的大幅波动。信贷紧缩杠杆重整房地产业年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资工程资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。其中，控制房地产信贷规模的政策主要有两项： 4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低

40、于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院发出通知，提高局部行业固定资产投资工程资本金比例，通知要求，房地产开发不含经济适用房工程固定资产投资工程资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121号文件规定的30%工程自有资金的要求又向前迈进了一大步，5个百分点对于大工程启动的压力可想而知。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后 ，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购置2套及2套以上的住

41、房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。一系列信贷紧缩政策对房地产行业造成了较大的冲击：首先，把房地产业列为过热行业之后，房地产业从商业银行取得信贷明显困难。如去年的“121号文件以及今年的提高房地产业的贷款资本金就为房地产业设立了较高的信贷门槛，一般情况下，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%左右，如果将这作为平均数，就意味着相当一局部开发商对银行信贷的依赖远大于80%。因此，当银行在收紧房贷后，房地产企业的资金链条拉紧，一些房地产开发商因无法向银行融资，缺乏足够的资金周转、支付征地费、工资及购置建筑原料而纷纷倒闭，一批在建工程因而停工，最终会衍生出烂尾楼问题，这种现象在来年可能会

42、显现。其次，信贷的收紧还对房地产消费市场造成了不小的打击，提高了住房消费信贷的门槛。以住宅为例，在经过几年的快速开展之后，国内自住的消费能力在一定程度上得到了满足，投资类的消费那么在增多。宏观调控对这局部新增的消费能力，将产生明显的抑制作用。三一旦加息，将可能导致行业洗牌今年以来，我国物价上涨幅度加大。上半年，居民消费价格比去年同期上涨3.6%，其中6月份上涨5%；商品零售价格上涨2.4%；工业品出厂价格上涨4.7%，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.8%，预计下半年物价上涨的压力仍然比拟大。虽然央行目前还是竭力顶住压力，没有采取加息的动作，但是如果CPI在二、三季度增长幅度超过3%而接近5%

43、，固定资产投资增长速度仍难控制，加之美元小幅加息的外部环境下，预计人民币在第三或第四季度小幅度加息的可能性比拟大。图3-1：2003年至今物价分类指数走势数据来源：国家统计局中央银行一旦采用加息政策来应对通货膨胀，将对房地产业产生重大影响：开发商融资环境变化可能导致行业洗牌。 资料显示，房地产开发贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。1998年，我国房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍；房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比在2.3-4.2%之间，新增额比为4.5-7.9%。表3-2：1998年以来对企业的房地产信贷单位

44、：亿元，%年份房地产开发贷款余额同比增长金融机构贷款余额同比增长房地产贷款占金融机构贷款余额比重199819992000200120022003数据来源：中国人民银行调查统计司央行一旦采取加息政策将对房地产开发商产生重大影响，主要表达在两方面：一是融资本钱上升；二是融资规模下降。从融资本钱变化来看，升息将直接导致开发商的融资本钱上升，公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看，升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约；另一方面升息隐含着“从紧的政策信息，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。所以，对那些资金实力雄厚的大型房地产企业来说，由于

45、产品品牌已被市场认同，产品价格包孕了上升的空间，利率的上升对它们的影响将相对较小。而对那些经营规模小、市场份额少、抗风险能力弱、资本结构单一的房地产企业来说，利率的上升将对它们产生不利的影响。同时，利率的上升还会对产业结构发挥调节作用，导致市场份额较大的房地产企业扩张和市场份额较小的企业收缩，从而引起产业结构调整。2升息对房地产价格不会产生直接影响由于升息而导致的本钱增加对房地产价格的影响程度相对较小，因为房价走势主要是受市场供求关系的影响，尽管从长期来看，我国正处于工业化、城市化的进程中，土地供求矛盾将持续存在，房地产价格未来上升的可能性要远远大于下降的可能性，但是从短期来看，一是在经过多年

46、的上涨之后目前地产价位处于高位，短期内上涨空间有限；二是升息导致经营本钱加大，但这更多的是在一定程度上挤压了开发商的利润空间，开发商利用升息之际抬高房价的可能性不大；三是加息不会引发市场供求状况的改变，因为利息本钱不是影响开发商和购房者的决定性因素，利息本钱是整个运营本钱中所占比例最低的，所以不会影响开发商对市场的判断和投资。由此可见升息对于房地产价格产生的影响将是非常有限的。3升息有利于抑止地产投机，对自住性购房影响不大6年来，我国住房贷款占个人消费贷款的比重高达75-97%，2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。表3-3：1998年以来

47、个人消费贷款和住房贷款增长情况单位：亿元，%年份个人消费贷款余额同比增长个人住房贷款余额同比增长个人住房贷款占个人消费贷款比重199819992000200120022003数据来源:中国人民银行调查统计司注:2000年之前个人消费贷款为个人小额抵押贷款由于目前我国个人购房按揭贷款利率只有4.77%5年期和5.04%5年以上期，利率处于历史最低水平；加之近年来国内股市持续低迷，投资渠道狭窄，使房地产成为最热门的投资领域，加息后意味着购房者将支付更多的利息，每月归还的月供也更多。从投资房地产的动机进行分析，如果购置房地产是纯粹投机，利率上升无疑提高了资金本钱或者时机本钱。假设一套总价60万元的住

48、宅8成按揭可以贷款48万元。购置该房子按照目前5.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额是28.28万元，每月还款额是3178元。如果加息1%，也就是按照6.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为34.80万元，增加幅度为23.06%，每月还款额也上升为3450元，增加8.56%。如果加息5%，其利息总额上升为63.48万元，增加幅度高达126.47%，每月还款额上升到4645元，增长幅度高达46.16%。 表3-1：利率调整对贷款利息总额及月供的影响利率%利息总额万元月还款元317834504645从分析中可以看出，利率也许只是上涨1%或者5%，但是贷款总利息可能要增长100%以上

49、，每个月的还款额可能增长约50%。因此对房地产投机将产生明显的制约作用，当然，这也正是政策所希望到达的目的。加息对于自住型购房来说影响有限。这是因为尽管贷款利息上升，借款者短期负担加大，但是升息往往意味着经济进入新的增长周期，居民收入会保持增长或者这种预期会更强；另一方面，与升息相对应的是通胀，而在通胀的经济环境中，房地产增值的可能性更大。这两种变化使得升息导致本钱增加的负担变得相对有限。从另一个角度来说，随着居民收入水平的上升，消费升级的一个重要表达就是改善居住环境和提高生活质量，这种需求是较为强烈的。此外，由于我国实行浮动利率制，在未来数年甚至20年的贷款期限内将面临多个利率周期。从周期变

50、化来看，我们可以大致理解这种本钱负担是较为平稳的，一旦利率下降，同样会享受到低利率的优惠，不能简单以短期利率上升来评估整个贷款期间如20年的本钱会增加多少。二、建筑原材料价格上涨使企业开发本钱上升一钢材、水泥等主要建材价格出现大幅上涨2003年以来，我国钢材、水泥等主要建筑材料价格出现大幅上涨。其中，钢材价格从2200元/吨涨到3700-3900元/吨，平均价格与上年同期相比增长30-40%；水泥从280元/吨涨到了330-350元/吨，平均价格上涨10%左右；虽然木材是建筑三大建材中用量最少的，价格上升幅度相对较小，但每吨也涨了几十元。进入2004年后，原材料价格继续攀升，到今年2月底3月初

51、到达了顶峰。其中，建筑钢材价格到达每吨4400元上下，涨幅超过50%，虽然4、5月份出现回落态势，但6月份又呈现出明显的反弹迹象，已经根本接近3500元/吨的价格区间。 图3-1：2003.1-2004.6月建筑原材料价格指数变动情况%数据来源：国家统计局分析认为，造成钢材、水泥等建筑原材料价格上涨的主要原因有以下几点：1、投资增长过快、需求量持续增加是导致钢材、水泥价格上涨的最重要原因。从国内市场需求看，全社会固定资产投资持续高速增长，刺激了市场对根底原材料如钢铁、水泥、玻璃、有色金属等建材的需求。同时，全国经济高速增长对建材的需求拉动作用也十分显著，中央和各级政府增强了各地基建如农村水利、

52、能源、交通运输等投资和全国重点建设投资工程进一步促进了对建材的需求增长。2、原材料本钱的上涨。国家有关部门信息显示，今年年初我国生产建材的各种原材料、原辅料、机物料的购进价格全面上扬。如熟料上涨90元/吨，煤炭上涨60元/吨，矿渣上涨42元/吨。另外，铜、铝、铁等金属价格也已大涨，这些原材料价格上扬，势必使相关的建材产品价格上涨。3、企业对钢材价格上涨的心理作用影响。国家于4月底发布的关于控制钢铁、水泥等行业固定资产过热投资的政策，短期内抑制了这些行业的供给量增加，而对这些行业产品的需求仍在快速增长，使企业界普遍预期今年的建材价格仍将大幅度上升，这就强化了生产企业上调出厂价格、销售企业提高销售

53、价格、需求企业增加购进的心理，进一步加剧了建材价格的上升。4、房地产开发投资的拉动作用显著。据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中，其比例到达1：1.17。近几年我国房地产开发投资增长迅速，开工面积较大促进了建材市场的需求。5、国际市场钢材价格上涨的推动作用。目前国内钢材价格涨幅远远低于国际市场，国内外钢材价格指数差距较大。去年12月末，国内钢材价格指数为105.86点，国际钢材价格指数为106.8点，国际钢材价格指数仅比国内钢材价格指数高出0.94点。而到今年6月份，国内钢材价格指数为110.59点，国际钢材价格指数已上

54、涨到143.7点，国际钢材价格指数比国内钢材价格指数高出了30.11点，这就为国内钢材价格提供了进一步上涨的可能性。为了扭转这种价格持续上涨的形势，3月份以来，国家有关部门连续出台了诸如紧缩银根、加大对局部过热行业整治力度等政策，并拿出了包括提高存款准备金率、清理和严肃查处违规建设工程、提高开发工程的贷款门槛等具体措施，在多种因素的共同作用下，钢材的市场需求量受到一定程度的遏制。建筑用钢量已经大体回落到去年12月初的水平，但价格仍比去年同期高30%左右。虽然在国家宏观调控力度的影响下，以钢材为主的建材市场于4、5月份出现了价格回落态势，预计7、8月份建材市场整体上仍将呈现下降的走势。但综合多方

55、面的情况分析认为，从中长期来看建材产品价格将稳中略升，这种判断主要是基于两方面考虑：一是我国经济处于一个新的增长周期，重化工业特征明显，钢材产量尽管到达了全球第一的位置，但与兴旺国家相比，人均占有水平还较低，增长潜力雄厚，这将使得我国的钢材消费保持旺盛局面；二是北京奥运、西气东输、南水北调等工程以及高速公路、城市根底设施建设等，都会对建材产品，特别是钢铁、水泥、玻璃的需求产生持续的拉动作用，因此，有理由对今后以钢材为主的建材产品市场需求继续看好，价格也将呈现新一轮上涨趋势。二建材价格上涨使企业开发本钱增加，利润空间缩小建材价格的不断攀升给建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了较大的影

56、响： 首先，建材价格上涨，导致建安本钱上升，一方面出现了局部地区商品房价格上涨的连锁反响；另一方面增加了开发企业的经营本钱，企业利润空间受到挤压。 受建材涨价因素的影响，各地区不同类型房屋的建安本钱普遍呈上升趋势。一般情况下，在每平方米建安本钱中，钢材本钱在钢材价格上涨前约为109.7元，价格上涨后提高为145.5元，上升35.8元，其本钱涨幅达32.6%；水泥本钱在水泥价格上涨前为42.3元，价格上涨后约为61.2元，上升18.9元，水泥本钱涨幅达44.7%；对建安本钱总体影响在每平方米40-300元之间不等。其中对中小城市，影响单方造价在每平方米40-100元之间，对大城市影响每平方米10

57、0-200元之间。对于多层混合结构，用钢相对较少，对建安本钱影响也较小。而对于用钢量较大的工程，对其本钱的影响也相对较大。 另外，由于局部地区的经济适用住房价格是政府限价，利润固定为3%。所以，在建材价格上涨后，房价也难以做出调整。开发企业的经营本钱增加很大，影响了企业开发经济适用房的积极性，这样将有可能减少经济适用房的供给数量，甚者会影响到工期和工程质量。如北京市回龙观经济适用房的价格为每平方米2660元，是5年前政府定的价格，现在由于钢材等建筑材料价格的大幅上涨，使企业开发经济适用房已无利可图，甚至亏损。同时，由于建筑材料价格上涨，廉租房的建设本钱也将超出投资预算，增加的投资缺乏资金来源渠

58、道，这将使廉租住房建设陷入困境。 三建材涨价使房价面临上升压力，但对当前房价的影响程度不大本钱上涨，并不意味着房价一定会随之上扬，之所以做出这种判断，主要是基于以下几方面原因：第一，通常而言，房价主要是由土地价格、建安本钱、配套费用和利税等决定，建安本钱又包括建材费、人工费和管理费，而建材主要包括水泥、钢材和砖头等。如果按2002 年统计的平均造价换算，每平方米建材的本钱大约在1200元左右。如果在整个建设周期内，建材总体价格上涨20%，建安本钱将随之上涨240元。在4000 元、8000 元、12000 元房价段中分别占到6%、4%和2%。显然，这对高价房房价不会有大的影响，相反，对中低价房

59、的房价稳定将产生一定的压力。但是随着下半年气候变冷，建筑工程施工将逐渐降温，建材价格也将逐步回调，本轮建材上涨对在建楼盘的影响也将随之弱化。 第二，除房地产价格构成因素外，影响房价的因素还有很多。在影响房价的多个变量中，土地价格所占比例最大，对房价的影响也至关重要。2003年，国家开始部署治理整顿土地市场秩序，并制定多项相关的法规和政策、严格控制高档商品住房用地、停止申请报批别墅用地的通知，以逐步促进土地市场的标准化和公平交易。国家下决心整顿土地市场，经营性土地使用权必须实行“招拍挂。从长远的角度看，地价将呈现上涨趋势，从而房价也将受到影响，这其中工程造价费的增长只是辅助作用。第三，建材价格上

60、涨不会立即影响房价。因为在施工单位，建材的供给方式不是单一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料，也可能是开发商提供，即“甲供。对于在开工前甲乙双方已经将材料价格以合同形式确定下来，并将价格波动的影响考虑在内了，开工后建材价格上涨对于这些工程的工程总造价不会造成太大的影响。如图3-2所示，建筑原材料价格 2002和2003年开始有了大幅提升，涨幅最高时到达34.29%，而2002年和2003年间的房价却在小幅下调，这说明钢材水泥等建筑本钱上涨对房地产价格变动的影响力并不是很强，两者的关联影响程度并不具有正相关关系，因为房地产开发周期性较长，短那么一二年长至十年八年，因此目前建材价格的