ISO9001：2000标准在房地产开发企业中的运用

1、ISO9001：2000标准在房地产开发企业中的运用定义房地产开发是指房地产开发企业根据城市发展和建设的总体规划以及经济、社会发展的要求，以土地或建筑物为对象，按照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。相关概念：生地开发 旧城改造经营特点：1、投资数额大 2、建设周期长，投资回报慢 3、涉及范围广，政策性强 4、建设地域性强 5、投资风险性高第二节 基本程序工程招投标建设施工商品房预售拆迁安置勘察规划设计筹集资金项目选址及决策分析取得开发用地权售后物业管理商品房租售竣工验收第三节 项目选址及决策分析流程定址可行性研究现场调研准备阶段：信息收集大致确定投

2、资区位。二、可行性研究主要依据国家和本地城市建设的方针、政策、长远规划；城市总体规划、详细规划；城市房地产业的现状，包括当地的住房供应与需求情况，人均居住面积，人均消费水平等；自然、地理、气象、水文地质等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标等资料；国家规定经济参数和指标，如定额回收期、折现率、利率、基准收益率等；土地利用与规划设计条件等；周围的社会环境、基础设施和施工条件等。主要内容：项目概况市场现状及预测项目建设条件建设规模及内容开发建设计划环境影响及环境保护公用及辅助设施投资结算与资金来源社会及经济效果评价结论取得开发用地权取得土地使用权的三种形式划拨出让转让二、可划拨的土地可以划

3、拨的土地国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地划拨的程序土地行政主管部门审查建设单位持建设项目建设书等有关批准文件向主管部门申请主管部门审查报政府批准政府发建设用地批准书向主管部门核发土地划拨决定书建设单位申请土地登记三、土地使用权出让出让方式：协议出让（非盈利、政府扶持、优惠项目）招标出让（大型区域发展用地，小区成片开发用地） 拍卖出让（竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业用地）协议出让程序办理权属登记，领取土地使用证签订合同支付出让金双方协商受让方申请并提交有关证明文件注：办理出让手续时的资料。出让

4、土地使用权呈报表；人民政府或有关部门的证明文件；出让地块的地理位置和规划设计；征地及拆迁补偿方案、土地开发建设方案；土地使用条件、出让合同草案；土地管理部门的审查意见。招标出让程序支付保证金投标公布招标文件及资料领证签约开标、评标4、拍卖出让程序签约登记拍卖领取入场证发布拍卖公告四、土地使用权转让（再转移土地使用权）形式：出售、交换、赠与；转让条件：划拨转让：报经有批准权的人民政府审批；出让转让：按出让合同支付全部出让权，取得土地使用证书；按合同进行开发、投资总额达到25%；房屋已形成，应有房屋所有权证。拆迁安置 一、特点工作政策性强、涉及面广是开发中的难点。通常由房地产公司委托拆迁公司进行，

5、该种拆迁公司在很大程序上行使政府的职能。二、拆迁工作程序：审核发证申报编制拆迁方案逐户走访调查了解实施拆迁签订协议召开协调会发出拆迁公告三、拆迁补偿形式产权调换作价补偿产权调换与作价补偿相结合四、房屋拆迁安置形式一次性安置临时过渡安置第六节 勘察、规划设计一、工作流程房地产公司确定开发的初步规划委托设计院进一步规划，形成平面方案确认平面方案委托勘察单位进行现场地质情况勘察设计院进行初步设计、技术设计、施工图设计房地产开发参与设计规划中的评审、确认工作注：建筑设计的主要内容包括：住宅建筑的平、立、剖面设计，住宅结构设计，住宅建筑装修和室内设备的设计，住宅设计的工程概算和预算。设计内容：1）居住区

6、建筑规划设计；2）公共建筑规划；3）道路规划；4）绿化规划；5）建筑设计。第七节 施工建设工作程序报建、填写工程建设项目报建登记表工程招、投标核发施工许可证开工建设二、报建应提供的资料：商品房立项批文；固定资产投资许可证；建设工程规划许可证；土地使用证；开工资金证明；开工统计登记表等。三、招投标形式：公开招标邀请招标工作流程审查招标工程条件和招标单位资质招标申请及审批招标书的编制与送审发出招标邀请书工程标底价格的编制对投标单位进行资格审查并发放招标书现场勘察与答疑投标书的编制与递交开标评标中标合同签订 四、核发施工许可证 建设行政主管部门对施工合同进行审查后，对符合施工条件的发给施工许可证五、

7、开工建设程序成立项目部施工队伍做施工前准备委托监理公司管理施工工程组织图纸会审三通一平（生地）施工过程监控及原材料提供参与分部、分项及隐蔽工程验收竣工验收第八节 房地产开发项目竣工综合验收竣工综合验收的程序主管部门验收向主管部门提验收申请核定单位工程质量等级初验办理交付使用手续主管部门对验收情况进行审查，发放综合验收合格证验收小组验收后向主管部门提交验收报告二、验收的主要内容：规划设计，包括小区修建规划布局、功能分区、公益服务设施的各项技术指标情况；建设工程，包括各单位建筑工程的报建、招投标、质量监督手续，质量等级检验等；市政基础设施和公共配套设施，包括道路、排水、供水、供电、通讯、电视、园林

8、绿化、环卫、环保、燃气、消防、人防、安全防范等设施的建设情况；开发管理，包括房地产开发建设条件意见书与房地产开发项目手册的使用落实、商品房预售、拆迁安置等情况；物业管理，包括物业的前期介入、物业管理公司的选择方式、物业管理用房的配备等；工程技术档案资料，包括整个开发项目的可行性研究报告、规划平面图、施工图、竣工图、结算书等全套资料。 三、竣工综合验收的条件 房地产开发项目达到下列条件后，可申请竣工验收：建设工程按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并能满足使用要求；建设工程中的所有单位工程及公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部预验收合格，工程竣工文件、资料齐全；施工机具及临时设施、

9、建筑渣土、剩余建筑材料等全部拆除并清理完毕；在有拆迁任务的建设工程中拆迁居民已合理安置。四、竣工综合验收申请时，应当如实提交以下资料：营业执照和企业资质等证明；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证修建性详细规划、各单位工程设计文件（图纸）等；城市房屋拆迁许可证、白蚁防治合同及房屋所有权证（原有房屋的拆除重建工程）；工程承包、发包合同；工程竣工结算书建设工程质量监督部门核定的各单位工程质量等级评定文件；房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书样本、商品房预售许可证及预售去向或计划；住宅小区的物业管理方案；其他需要说明的有关文字资料、图

10、表等。商品房预售和销售商品房预售的程序办理预售登记获得预售许可证准备资料竣工后协助预购人过户、换产权证合同登记备案签订预售合同二、办理商品房预售许可证时应提交的资料：开发企业的营业执照建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程施工进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明文件；商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附商品房预售总平面图；需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。三、商品房买卖与房屋权属登记程序流程图受理、填写买卖房屋申请书买卖双方草签协议书现场丈量

11、，核验证件，提出初审意见复核初审，提出复审意见产权审批缴纳税费填发契纸，核发房屋所有权证书资料归档四、商品房出售中的基本要求商品房买卖合同要规范，应符合2000年9月13日下发的关于印发商品房买卖合同示范文本的通知；商品房销售时应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；商品房销售应遵循商品房销售管理办法建设部88号文。第十节 物业管理的运作物业服务的形式和内容常规性的公共服务；有针对性的专项服务；委托性的特约服务；二、常规性的公共服务（八项）；房屋建筑主体的管理（掌握基本结构、修缮及装修的管理）；房屋设备、设施的管理（管理与维修、配电、供水、中央空调、电梯等）；环境卫生；绿化；治安；消防；车辆道路

12、；代办、代缴；三、有针对性的服务 主要包括：日常生活类、文化教育、卫生体育类、金融类、商业类、中介类、社会福利类。四、管理程序策划阶段早期介入制定物业管理方案选聘/组建物业管理企业机构的建立人员选聘的培训前期准备阶段规章制度的制定前期物业管理的介入业主委员会成立产权备案用户的入住物业的接管验收启动阶段系统的协调日常综合服务与管理日常运作第十一节 ISO9000：2000标准在房地产开发企业中的应用的对照表ISO9000：2000在房地产开发企业中的应用产品的识别：房地产开发企业的主要产品为房屋房屋销售服务及物业管理服务删减问题：在房地产开发过程中，通常下列要素可以考虑删减，7.3.3，7.3.

13、5，7.5.2，7.5.4。标准条款的应用条款号应用情况说明4.1A该条款中的产品实现过程主要包括项目选址及决策分析、取得开发用地权、拆迁安置、规划设计、筹集资金、工程招投标、建筑施工、商品房预售、竣工验收、商品房租售、售后物业管理。房地产开发的外包过程很多，如，拆迁安置、规划设计、建设施工、售后物业管理，甚至有些企业还外包商品房销售过程。开发公司应识别这些外包过程，并对外包承接方进行评价和控制。4.2.3B该条款中的外来文件主要指的是各种国家、行业、地方的法律、法规、标准等。4.2.4C该条款中的记录应包括A中各过程涉及的所有记录，及其他过程中的记录5.4.1D质量目标应包括房屋开发、建设、

14、销售、物业全阶段的目标6.2.2E根据房地产开发资质等级的要求，一级资质企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资质证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；二级资质企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资质证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；三级资质企业有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中

15、具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资质证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.1E产品实现的策划应包括A 中各过程的策划，但最主要的是房地产开发的可行性研究。应形成详细的可行性研究报告。7.2F与顾客有关的过程主要是房屋的预售和销售过程中商品房购买者需求的确定过程。商品房预售/销售合同是合同评审的主要对象。但考虑到绝大多数商品房购买者对商品房专业知识的缺乏，商品房销售的宣传介绍材料应充分、详细、真实。7.3G房地产项目的设计开发通常外包给设计院完成。但不能完全撒手不管。在7.3.1设计和开发策划过程中，应确定与设计院之间的接口，以确保

16、有效的沟通；在7.3.2中应确定明确的设计输入，特别是功能和性能方面的要求，以便设计院制定设计方案。7.3.3主要由设计院完成，可以删减；7.3.4设计评审由设计院完成，房地产开发公司仅参加设计评审；7.3.5设计验证通常由专业的设计评审机构完成图纸审核，可以删减；7.3.6设计确认是设计中最重要的过程，应分阶段确认，如，方案确认、施工图确认等；7.3.7在设计确认和施工前图纸会审都可能导致设计变更，房地产开发公司应协调好设计变更，并将设计变更情况传递到施工单位和其他部门。7.4H采购产品通常指房地产公司购进的、用于施工中的原材料（其他外包过程在4.1中加以控制）。其控制过程主要包括选择、评价

17、、控制，以及编制采购信息文件、验证进场原材料的质量证明、原材料二次复验。7.5.1I生产和服务的提供包括选址及决策分析、取得开发用地权、拆迁安置、勘察规划设计、筹集资金、工程招投标、建设施工、商品房预售、竣工验收、商品房租售、售后物业管理。以上各过程每一个都很复杂，所以企业应考虑各过程的受控方法，如画出过程流程图、制定作业指导书、实施监视和测量。对工程施工的监视和控制是一个关键过程，通常委托给建设监理单位实施。但房地产开发公司的住场代表也应负起责任。房地产开发公司一般在物业管理时会使用一些简单的设备和装置，如水电维修设备等。7.5.2J在工程施工中存在特殊过程，如，隐蔽工程，钢筋焊接等，但该过

18、程的监视和测量通常有施工单位和监理单位实施。房地产开发公司的住场代表只要查验监理单位的验收报告即可。7.5.3K在有房地产开发公司提供材料的情况下，可能涉及材料的标识和可追溯性的问题。在其他阶段，如房屋销售、物业管理阶段通常采用记录的形式进行标识和追溯。7.5.4L只有某单位委托房地产开发公司代其使用该单位提供的材料时，才涉及顾客财产问题。否则，该条款可以删减。7.5.5M当工程竣工验收后，房地产开发公司应对竣工后的房屋进行防护，包括对结构、地面、门窗等的保护和开发区内的公共设施的保护。7.6用于房屋面积丈量的尺应加以检定。8.2.1顾客满意度的评价应包括房屋质量、销售服务、物业管理服务等多个

19、方面。8.2.4产品的监视和测量通常体现在分项、分部验收及竣工综合验收中。由于各种验收中有多个相关方参与，所以验收活动应经过认真策划。接受设计院的图纸也可以视为一种验收，但通常在设计确认中加以控制。8.3房地产开发中的不合格品应包括房屋质量的不合格、销售服务的不合格和物业管理服务中的不合格。房地产开发企业审核的基本检查点必须有完整的房地产开发可行性研究报告；必须办理合法的土地使用权（领取土地使用证）；外包过程，如，设计、勘察、拆迁、施工、监理、物业等，有完整的承包单位的评价、控制手段和控制记录；施工过程中应建立驻场代表组织；房屋预售前应办理预售许可证，预售时应签定预售合同；勘察后应有勘察结果报告；采用监理制度时，应保存监理规划和监理通报；项目竣工后，应提供完整的竣工资料；房屋销售过程应符合商品房销售管理办法（建设部88号文）的要求，应提供较完整的销售宣传材料，材料要真实；房屋销售时，应有商品房销售合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书；物业管理应有完整的方案，有完整的、与实际情况相符的竣工图，小区管理应符合居住要求；应能提供与房地产开发相关的法律、法规、及各种国家、行业