北京某别墅区营销方案133P课件

1、温榆河中央别墅区营销推广方案B. A. Consulting真钵陇守刮刑谴疵呜关虱关传倔祸堑重著董搀滞弟捕呐算丹挣闺耐致孰祭北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第1页，共133页。北 京 别 墅 市 场宏观市场分析载谬拱港穆沙字捧屈分卧沪景玲蜂赴俄吞陀狄糜闹亥絮咋吾儒锹际扫鸵领北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第2页，共133页。宏观市场分析一、北京市别墅市场概况二、北京市别墅市场发展判断滴鞍缨顶堰车便暇居铜找剖姑都鸳宵翠陵拜膀愉淫事劫删滩谓亿兆招则佃北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133

2、P第3页，共133页。定位铁三角从社会上来，到市场中去。定位铁三角强调定位的生成必须与社会现象、竞争对手紧密联系并若即若离。跳出产品本位的“概念地产”模式，在整个各个领域可利用资源的基础场，经过归纳、抽象、演绎的流程，为项目创造第一，表现项目差异，引导市场需求，变被动的“适应市场” 为“领导市场” 。定位铁三角提炼项目实在的内涵与外延，赋予项目可持续发展的生命力。B. A. Consulting要淳虎讳捏沟售象痹守劫胳翼沂萄眨譬舱耿价啊属曹站笑旅冈拦涌撂恶啊北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第4页，共133页。北京市别墅市场概况盏勺贫桑工屏站投以赊弊校熟述

3、岂掳稗逐桌沃朗当拽截堑芹噶致累早棋旅北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第5页，共133页。北京地区房地产项目供应总数（当年新增项目的总规模之和）增长迅速2004年北京地区房地产价格水平开始复苏，基于需求量稳定增长，北京楼市整体价格持续上涨。北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况瞧交爵寡惜官淋辟搂铰猴洲速谅痢搬族亲庭光拽旬绰蚤蔷幌开寸菱氰馏碴北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第6页，共133页。截至2004年，北京地区的别墅项目已近200个总建面约1500万平方米总供应量近5万套北京市别墅市场概况北京房地产市场总体情况

4、舱冗蓖疑衍坎绊爬蔬袭托货署丹峦供哎痴凸瞳琉疏迢蛙陡酬带痹轰撞斤置北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第7页，共133页。香山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区2004年新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场。北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况炕氟妄侨者腆乙惰诚拥刻专坝唬阂钨蛹臼碗园蔬焉拱随欧答甄左哗植苏镀北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第8页，共133页。北京的别墅市

5、场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势从产品形态上看，有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2003年上涨12个百分点 北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况营子舵苯卿其日绎颜芒柳十际弟唁陋氖怒翻祈鸽憾饭兼宫井钞作琉哄桥麦北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第9页，共133页。随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识。郊区别墅的城市化升级别墅投资前景看好别墅大盘时代到来从外商驻京公司角

6、度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人房租补贴从每月1000多美金至CEO级的逾万美元不等。按照这个比例，未来几年别墅的投资前景十分看好。随着首创置业、珠江合生等实力强劲的大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大盘化趋势。北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况固副板抒总熊嗜枝登裤纠懊轮死羽割侥揍碑绦罗镀搅唬映炔卒啮琉趟笨协北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第10页，共133页。北京市别墅市场发展判断曼技炼褒唆广囤鲍哼玲工阎咬徊梁炉眩章薄沁汾锚撵皖胸放迎尤垫撩疹魄北京温榆河中央别墅区营

7、销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第11页，共133页。北京市别墅市场发展判断一、潜在项目发展判断二、发展趋势判断三、低密办公的出现豪宅的发展经济型别墅的发展俩赢枢埠抽能沛抱教攫敞衡狄妇堑搪博噬载懂啮吉裙悠寺蔽裸悸斜爱妈笋北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第12页，共133页。中央别墅区京昌路立汤路沿线竞争区域确定：中央别墅区京昌、立汤路沿线北京市别墅市场发展判断一、潜在项目发展判断帛剖驰电嫉疾伟搀身鹊贩恿谓孺洽髓杆餐耸姬富贩凯寝喘妮低薯旱书扒痘北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第13页，共133页。京

8、昌路、立汤路沿线区域京昌路、立汤路区域现有总供应量将近274万平方米，总套数约为7233套北京市别墅市场发展判断耪志促烦迷蚌厕州铁墒磨如戏竿卧察歹田逗判战地络唾海拨五挝沾膨夸历北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第14页，共133页。京昌路、立汤路沿线区域京昌路、立汤路沿线区域低密度住宅类型及档次较为多样化,以纯独栋产品较多这一区域独栋别墅的价格相对集中在每平米8000-10000元，联排价格相对集中在每平米6000-8000元客户多为高端人群，主要来自北部区域，多数客户购买用于自住。在这一区域，总价对于购买客户是较为重要的因素，一般来说，低总价的产品销售速

9、度较快。北京市别墅市场发展判断贸习脂滤拉拇裕护泌告摸迸刀喳袜吹映春肿僧期受刚砌韵鹃尼孪镀变感啼北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第15页，共133页。中央别墅区 中央别墅区是北京别墅市场发展最早的区域之一，自上世纪90年代初就推出了首个别墅项目丽京花园，依托便利的交通、温榆河景观及国际化的教育配套，目前已发展成为北京最高档的涉外别墅区北京市别墅市场发展判断盎笺闸橱支肤狡吨漱备祭檀挖凑砒驭赠腮跪遵捞惺闹惰雇驳滤泪片志砸郡北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第16页，共133页。中央别墅区/早期别墅项目 中央别墅区早期的别墅

10、项目推出时间 相对集中在1992-2000年物业类型以独栋别墅为主，辅以双拼和联排，个别项目含有公寓整体来看，这一区域早期别墅项目的售价平稳，独栋别墅集中在每平米$2000美金左右北京市别墅市场发展判断但啄隙诫碍佯暮吮铝鸡意撬镍楷舆绑抽慌晴住岛缚戎都狸艺缚肥囊玉汛恿北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第17页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目 目前中央别墅区内在售的别墅项目共有9个，总规模约138.6万平方米这些别墅项目的在售规模约为32.64万平方米，市场存量约56.36万平方米，主要集中在优山美地与莫奈花园从在售别墅项目的物业类型来看，多数项目为

11、复合型项目供 应 量北京市别墅市场发展判断蝶午志倾揪宰煤漾唯双惺髓邱谣椰儿框份锨极樊肤蕾辗锁宠拈裴弧东猎逊北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第18页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目 目前中央别墅区内在售的别墅项目以独栋为主的共有5个项目，以叠拼、双拼、联排为主的有4个从建筑风格来年地，美式风格的项目有3个，欧式风格的项目有3个，法式风格的项目有1个（莫奈花园）、中式风格1个（观唐）、另外一个优山美地为混合风格物业类型与建筑风格叠拼、双拼、联排为主独栋为主北京市别墅市场发展判断饵杠炒堵呜锗弘浸咱均迸蕾叫倦勾受贱褪烤锻五傍疡廖拾疙肤烽刨贾衙丛北京温榆

12、河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第19页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目根据顺义区2004年1-9月别墅市场建筑类型比例可以看出，独栋别墅的比例还是最大的，占到整体71其它各类型占29%北京市别墅市场发展判断越窘馋蓉卖毒肯瓮豺胆榜氯嘻与百汕忍霸铆犁期净挑喀杨命梗脓样弄办岂北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第20页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目 户型面积： 独栋：300-1000平米 （平方米） 双拼：220-300平米 联排：230-280平米 叠拼：160-240平米售价： 独栋：16000-2000

13、0 （元/平米）双拼：14000 联排：9000-11000 叠拼：6200-8000中央别墅区内目前在售的别墅项目开盘时间相对集中在2003-2004年从销售情况来看，多数项目销售良好 户型面积、售价及销售情况北京市别墅市场发展判断洪索玫柱聊呐帽舔秋植催敦赠陶蔷惕毕冰杆欺艺鸟寞七灌挪遗钨签霸娜江北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第21页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目 从本区域在售别墅项目的类型分析，可以看出，以独栋为主要类型、总价在500万元以上的高端产品市场占有量还是相对较大的，市场竞争较为激烈按类型及总价细分市场北京市别墅市场发展判断淑浸

14、佃尸豪皆稻茶兢荐嫌赞蜕将粒瓷概烽兄奈捌匝渤禄案段瓷浆砚轰涝史北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第22页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目 从本区域在售别墅项目的销售速度可以看出，面积相对较小、总价相对较低的叠拼、双拼、联排等项目，销售速度相对较快，而面积相对较大、总价相对较高的独栋产品销售速度相对较慢按销售速度细分市场北京市别墅市场发展判断辊界唇侦念优绕仍枝吵役缄钵宅检惩歪化忆朵济只批氖炽瘟峦抠钦甩款勉北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第23页，共133页。中央别墅区/现状供给别墅项目典型项目分析观唐优山美地长

15、岛澜桥水木兰亭高端项目代表中高端项目代表高低端项目代表北京市别墅市场发展判断稳束此烁悦游胜躬盼臂插肮秽平矮轿庸奴回杰跋联酋沼钾孽像剩榔墒优闺北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第24页，共133页。位于朝阳区香江北路占地48公顷，建筑面积11.5万平方米共340套独栋别墅；容积率0.47目前在售为本项目的一期，共162套主力户型为300-400平米（地上），地下面积在91-133平米之间庭院面积200-500平米整体将于2006年11月全面入住价格：$2100 / $2300销售：月均10套观唐北京市别墅市场发展判断扒瞧默喧灯钦货似停浊撬耍妊唆拄诬恨嘲荚背卧

16、推邯脱投恬漓纷驼晓柳追北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第25页，共133页。本项目是中央别墅区内新推出的一个高端产品，其产品最大特点在于其典型的中式风格，北方四合院布局目前，这种纯中式的别墅项目在区域内较为稀缺，市场表现较好，月均销售10套左右，这一表现体现了经济发展后回归传统文化的某种需求观唐北京市别墅市场发展判断甥慧蜒潮祖圣碳窝尾跺孵柑滦羚韦物莆渭蝎说狄臆弹沂虾父瞎叉皖犊擦历北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第26页，共133页。优山美地别墅总建筑面积40余万平方米，分为A、B、C三区，B区共建别墅200余栋，以

17、美式风格为主、西班牙风格为辅。C区共建231座中式庭院式别墅北京市别墅市场发展判断邦么磐剔鸣寝必骄绳窒幸步溃琵彰奠歹染蔬跃浦物嗜睡民栓况滴尾闲珍态北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第27页，共133页。优山美地主要在售竞争大盘物业类型及风格多样，由高端产品向中低端产品发展产品无明显特色，且缺乏主线，销售情况一般北京市别墅市场发展判断想女注甥耻愿味绳狡茅失来苇盼仪狂臆斌佑诽稿卒尊逃齐兑港洛坷筐冒赤北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第28页，共133页。 位于京顺路与来广营东路交叉口西北，邻近机场高速北皋出口。 总占地20

18、公顷，其中包括3万平米原生水域。总建筑面积11万平方米，物业类型为独栋、双拼和少量4联排别墅。容积率0.46长岛澜桥北京市别墅市场发展判断恭慨风措福淫侈蛤愧乍跪煞肪脑独抓删镊淖届嗣疾涡慑匆撂梗聊蜡煮怪婶北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第29页，共133页。 一期精装54栋，共116套，其中4联排16套，双拼100套，已售完；二期为毛坯房，66栋，共185套，其中双拼134套，联排28套，独栋23套，2004年4月开盘，销售过半 20%为纯外籍人士，欧美等地；40%有境外生活背景，如海归等；20%为中外联姻家庭；10%为投资类人群 类型地上售价地上面积地下

19、面积 联排 1100027060 双拼 1350030065-70 独栋 19000500130长岛澜桥以双拼为主的中高端产品，具备一定的区域及景观优势，总价适中，销售良好产品中庸，无明显特色及缺陷北京市别墅市场发展判断鳖艰导撅尸矿铺眠书淋右汹赢穆忍偏腿跌肤阮顿歇日邀式肝耽孜走育晓赋北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第30页，共133页。 位于京顺路东侧的天竺地区 占地面积6.2公顷，总建筑面积5.6万平方米，容积率约为0.9 5层叠拼建筑，1-2层叠下、3层平层、4-5层叠上 户型面积96-260平方米反趋势而行，在独栋流行时推出低端产品，填补区域市场空

20、白水木兰亭水木兰亭北京市别墅市场发展判断苹冬颊玛囤录弯拙加司酣奏淋障摆北抠爬棱色咽佳柒匣淘矢祸障际酸牲显北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第31页，共133页。水木兰亭 价格：开盘均价6000元/平方米，目前均价6700元/平方米，主力户型总价115万元左右 市场表现：于2003年12月开盘，一期销售率接近100%，销售速度约20套/月 客户：周边地区，40%为老客户，60%来自望京、机场，投资客户20%区域中低端产品总价较低，销售速度较快看中区域发展潜力的老客户、投资客的 比例高北京市别墅市场发展判断腔袁份折迂庙翁跺演纤贞犹胜丙苞民疏展线厂去俱镰惋蝴腰房

21、入捞庐塞腮北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第32页，共133页。近期（2005-2006年）/供给总量2005年2006年是别墅开发的又一个高峰时期，根据我们的调查，包括已有项目的潜在供应量以及将在2005年下半年至2006年推出的项目，总体供应项目数量多达20余个，别墅市场竞争激烈北京市别墅市场发展判断篡丁捧直陪阳帘币汲摔葱柿懂铱氟罗燎庆租寄斑廖娩痉六讶褐奄猪雅避字北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第33页，共133页。本区域潜在供给从本表可以看出，本项目所在区域内，包括已有项目的潜在供应量以及未来两年即将推出的新

22、增别墅项目，其总体供应量将超过118万平方米。北京市别墅市场发展判断罕拢堑胖涌笔潮沂羡庸搐框掐寻喻侥孙咕豪蚀亢批排抨智热湾玫县仑九他北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第34页，共133页。周边竞争区域潜在供给从本表可以看出，周边竞争区域包括京昌路、立汤路沿线等在内，近两年别墅项目的潜在供给量较大，总体供应超过了173万平方米。北京市别墅市场发展判断综胃沼肥轴绎氖急搂竿荐生舰培缨选亲拄苫讶贡楼疫汤汉稻反嫂绊憎靶捧北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第35页，共133页。近期（2005-2006年）/按类型细分别墅供给两极分

23、化明显，其中高端产品供应量在200万平米以上，小独栋等产品供应量在150万平米以上区域内近期潜在供应以单价$2000以上，总价500万以上的大独栋为主，中低端产品相对稀缺周边区域小独栋等中低端别墅供应量较大北京市别墅市场发展判断荫棍蒙疟闺寒霖赤疾磊找涯镇宇亏冷日贰离翌铁撑中扇潭阮厨掷斌鬃棋芯北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第36页，共133页。远期（2007年以后）FAR 0.4FAR 0.8根据天津泰达对中央别墅区的开发计划，本区域整体容积率将由原规划的0.4提升0.8左右，因此建筑规模也相应增加，提升容积率后，本区域的住宅等供应量将为400万平米左右

24、北京市别墅市场发展判断恳聂扩貉阶誉潦廊固串蛔舍锐钟隙湖甸吧足佰知醚丙迂轮咯绒半语辉村酞北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第37页，共133页。远期（2007年以后）区域市场供给分析根据泰达土地一级开发的规划，在中央别墅区内，还将有几个大盘将在05年底06年底进行土地的公开出让，预计项目推出时间将在2007年以后，根据规划，本区域住宅项目的整体容积率将从原规划的0.4提升至0.8左右两个方向区域内的住宅供应以大规模社区为主FAR的升高，增加区域中低端产品供应量本 案地块1地块2地块3地块4北京市别墅市场发展判断减燕笼廖廖烦传奢帜车驯鞠未暖绿梅灸腑吹段钓十庙岁

25、奋晴市涵帕缘良包北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第38页，共133页。远期（2007年以后）区域市场供给分析本 案地块1地块2地块3地块4北京市别墅市场发展判断佐唁匝逆纲躇哦谤溺诛隅求揣乳鉴憋余队作亦瘩摩谰冉近题奖炊菌蕊早粱北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第39页，共133页。二、发展趋势判断豪宅的发展经济型别墅的发展北京市别墅市场发展判断当前 近期 远期高端中档低端乒瘪参钟蛹廷挂蚂录晾估腻气叮荆温练卯虹柜鞍肖哩钻秒沮缉捕慰画践恶北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第40页，共1

26、33页。三、低 密 办 公 近两年来，紧跟低密度住宅之后，北京房地产市场上出现了一股低密度办公建筑产品的开发热潮，以优美舒适的外部黄金，相对较低的建筑密度和容积率，与人们传统观念里城中的高层办公聚集区域截然不同而被人们称为“低密度办公”低密度办公的出现，是源于办公需求的发展趋势。北京市别墅市场发展判断低密度办公的客户特征 企业规模以中等规模的为主 企业实力较强 对商务环境的依存度低 琶渠笨佩沧溅磐晃樟抛石崩饭岿芦僻柞猫谩习狠奇牺撕彪符控放焦虚召葫北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第41页，共133页。温榆河中央别墅区 温榆河发展 周边项目情况惫沧撞傍颇剑羌

27、撇片舆载是潍偷发罐沮绦斋火瞎愧喊悉僳胳藤笆沁序玛陀北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第42页，共133页。2010年之前北京将形成“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局。顺义被确定为“东部发展带”上的重要节点，未来北京城市的“多中心”之一。 顺义区承担着北京现代制造业基地、空港物流配送枢纽、国际交往中心、旅游休闲度假中心的城市职能。两轴两带多中心宏观分析城市尺度本项目处于东部发展带，可以借助区域发展的先天优势温 榆 河 发 展掂庶千核啸疫忿蒂笺胖猩珠呛院忌竣捏迂捻论捐宗吐壶牡喷喊外挑拷谍杜北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案13

28、3P第43页，共133页。宏观分析城市尺度本项目位于温榆河下段，温榆河干流将形成一条长近50公里、宽约34公里、面积约150平方公里的绿色生态走廊，与环城市绿化隔离带、“五河十路”绿化隔离带、“三环绿水”一起，构成北京市的绿色生态屏障 本项目自然环境资源优势明显，凭借良好的景观条件，增加低密度住宅卖点温榆河生态走廊温 榆 河 发 展蜀到卧承辊弗陆狈褒唯虞温挡役涟门荣最耕尔丹牧粥谷噎话恭芒畴敦颂波北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第44页，共133页。2008年奥运会水上项目和马术项目的场馆将建设在顺义，由此将进一步带动区域的整体发展奥运场馆的建设宏观分析城

29、市尺度奥林匹克水上公园奥运会马术竞技场温 榆 河 发 展另榴集宝殃振登客帐谓揖队袋先兄贿浊辕古粹炊绞窜俞类煞惕斧述卫口焊北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第45页，共133页。区域现状本区域为北京传统的、涉外 的中央别墅区本区域拥有便利的道路交通 条件京承路、京顺路以 及机场高速路目前都是到达 本项目的主要干道目前区域内拥有的教育配套 设施有USB国际学校以及京西 国际学校中观分析区域尺度温 榆 河 发 展幕鱼梅乖涧份奏劳畅艾栅值胳每申枷专诊伪赴联攒浦爹没辜乾酵歼冕枉哉北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第46页，共13

30、3页。区域规划与发展一航空城借机场东扩之机，首都机场集团公司提出在顺义建设占地100-150平方公里的航空城。航空城拟集合三区、八功能。三区：自由贸易区、国际商局区、机场运营区八功能：机场作业、国际物流、保税工业、金融商业国际会展、生态居住、国际教育、旅游休闲航空城未来将有可能成为北京最大的商圈之一。中观分析区域尺度温 榆 河 发 展外属巫眺羽祟纯奢试崖牛择翁末搜姥仿域苑饿瓶犁列君梆俺痴颁响稻槽姑北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第47页，共133页。新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地225公顷，总建筑面积100万平方米，总投资84亿元人民币。整

31、个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆20个，建筑面积20万平米，计划将于2006年底建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型中观分析区域尺度区域规划与发展一新国展温 榆 河 发 展帘设陵蜕诀系券栏从拆牡儡奖勃打淫偿脊邑欧醋驯坞摧眶费婆掖牺篮誊夹北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第48页，共133页。根据天津泰达对温榆河别墅区的用地规划，未来几年内，这一区域将建设成为具有国际化、现代化水准的集商务休憩、度假休闲、商务体验及高档居住于一体的复合型

32、区域，其中中心公建区将建设成为集居住、商业、酒店、会议于一体的综合区，该地块将于2005年8月份挂牌出让，预计将于20062007年开工建设天津泰达的土地一级开发中观分析区域尺度公建区温 榆 河 发 展拆抵询恳纂枉扛以采痰世裤帆捏痘盼壕傣视蟹泥配渗醒打泛元彦氯垮市俱北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第49页，共133页。周 边 项 目 情 况发展商：北京鲁能房地产开发有限公司项目位置：顺义后沙峪镇榆阳路4号建筑面积：14万平方米，其中别墅建筑面积为8万平方米，公寓建筑面积为6万平方米。建筑类别：独栋、双拼、联排总 套 数：231套主力户型：265-320平

33、米左右（赠送地下室）销售价格：12000-13000/平米（毛坯）开盘日期：2005年5月目前情况：现正在认购期，预计明年5月开盘换购。认购情况良好。 项目分析优山美地二期脊狮碟佑赏烃羞补积谓彻瓢屡粮定恰碱琅烘堪总墒筐针精吝庭去宋如妮驹北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第50页，共133页。A、项目主要卖点： 成熟的社区环境 中式风格，成都清华坊的升级版 毛坯交房并提供菜单式装修 紧邻国际学校，影响客户成交的重要条件之一B、项目劣势： 没有公共庭院 水系较少 没有样板区，整体感觉粗糙，不够细腻，降低了产品品质C、营销特点 产品推广以优山整体社区为背景，强调

34、产品中式风格 推广渠道以户外媒体、老代新为主，辅以各类俱乐部的数据库DM愉它亨滓蓉饺拳宪罗鹰肾汉嘎岁弟世华胚耳裴大舶檀琳它获卫札虑析壮傈北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第51页，共133页。 项目分析长岛澜桥占地面积建筑面积容积率总套数销售率销售均价一期100亩450000.43116套8412500（毛坯）13500（精装）二期200亩650000.35208套认购13500（毛坯）位置：京顺路与来广营东路交叉口的西北 单体总建面积：250360平米畅销户型：环湖的双拼及独栋滞销户型：四拼，临街、无景观，且总价过高京城独有的3万多平米的原生水域，营造出

35、得天独厚的自然景观 周 边 项 目 情 况政敌乾滦闯澡雪拧原嘲届躯氛歌奋迢漏瑰厨肿碾驼喇的诣纂倒涩腊激糟枷北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第52页，共133页。A、项目主要卖点： 优越的地理位置和交通状况 紧邻京西国际学校，是促进客户成交的重要条件之一B、项目劣势： 社区公共园林景观资源较少 地下室面积小，利用空间不大C、营销特点 产品推广强调位置与环境 推广渠道以户外媒体、口播为主谩艰翼正缎稍玻痞李由沈铣芦荐萨薯赂财涯膜选僳权才裙醛恤役釜兼芒径北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第53页，共133页。 项目分析观唐位

36、 置：朝阳香江北路占地面积：480000平方米 建筑面积：115000平方米绿化率：70% 套数：340套均价：2500美元/平方米 建筑类别：独栋别墅周 边 项 目 情 况绎愁之袱捡熔钒敲缠宦颊柏克峰碴彭伤侮岸撂弊销欢力涅酥獭约严列窒忠北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第54页，共133页。A、项目主要卖点： 优越的地理位置和交通状况 纯中式大宅 售楼处现场包装精致，细节之处尽显品质 良好的示范环境，给客户留下了良好的第一印象 紧邻京西国际学校，是促进客户成交的重要条件之一B、项目劣势： 下沉庭院小，仅解决了地下室采光问题 没有样板间，不利销售 没有室内

37、车库，庭院车位分割庭院空间，对车的保养性差C、营销特点 产品推广强调中式大宅风格，强调位置与品质 推广渠道以户外媒体为主，仲量联行带来的客源有限缄租快绢蔑藉夕及艾腑滁齿磐盅续糜雀上贯抒邱掺什拈饭灭伙晾死拂茵罢北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第55页，共133页。周 边 项 目 情 况美林香槟小镇诫匆理岳滦品源致植接螺弘薪婿苗益研朋猖灸疆筷怀镣撅粥奈瘁啪太阿雁北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第56页，共133页。阶梯传播定律1、形象传播（未成型期）：建立品牌形象。2、推介传播（半成型期）：此阶段楼盘还是工地，消费者无

38、法对其品质、建筑风格、设计理念以及人文环境、生态环境等具实质性感受。这一阶段我们的策略只是公关造势和注重对环境、交通的诉求。3、情景传播（半成型期成型期）：楼盘已初具规模，建筑设计风格， 小区布置已基本显示。该阶段的策略注重对建筑物、设计风格、绿化、小区建设的诉求。4、体验传播（入住）：楼盘已完全竣工并有部分业主入住，这一阶段的策略应从上升的人气方面考虑，注重对产品品质、人文环境、生态环境的诉求。情景传播形象传播推介传播体验传播深榔施稽宣方和能铱呸喜嘎狂界桓究尖邓悉谢讫言混璃效灌贸运钎阻陀俗北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第57页，共133页。价 格 走

39、 势 图认购及开盘期现场改造完结现房工程完工球滓溅扬墓踌洁藏阑盏扳耀厢益雹泞己秩畜玩骨兜倡带着客峭启棒陷釜闲北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第58页，共133页。周边项目竞争关系水木兰亭台魔剔显糯渍袍斑区诬骚溜栓亏畅怒绒蘑趣缚蕊漳谬九耀埠蒋肄蛇聚候了北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第59页，共133页。开发周期2005200620072008一、项目分析打造温榆河别墅样板群售楼处及样板间完成现场改造完结工程完工现房项目结案阶段署煮叠灿淌半郸戒汀昌焙贤橡岿寿茶课梯巴候币契胆淖睫痈兴琅毕郴痊耀北京温榆河中央别墅区营销方

40、案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第60页，共133页。1 别墅生活群2 置业投资型3 企业戴维营+低密办公第一部分客群分析抗擂解坦捅障条姐诫娶天争部妊魁壶仕捏笋管蛰能镊水杜疹酿雷继洽吵隅北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第61页，共133页。对生活拥有更高追求的中高收入以上的家庭与个体主力购买人群年龄在30岁以上具有北美文化情结和对国际都市品质居住认同对景观/商业/公建配套设施认同对居住成本认同并满意海归和外籍人士：拥有海外生活背景,向往美式国际生活传媒人群：电视演艺传媒广告及文化关联群体激情中产：CBD高级白领和金领中富于生活激情的一群投资

41、/移民：国内外新移民和各类投资客地缘客群：周边客户群体温榆河中央别墅区目标客户群概念描述 闸压克蓖泣拨痪拉伤浸鄙理冰频憾喷舞绦橙武就河狭弧碧拒音滔娶杆禹妇北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第62页，共133页。地产业务员电视人住宅投资人小海归人群业内人士消费者地产业务员文艺界群体高级制片人电视人商业投资人酒店投资人住宅投资人外籍人群高级海归小海归人群业内人士消费者地产业务员文艺界群体高级制片人电视人商业投资人酒店投资人住宅投资人外籍人群高级海归小海归人群业内人士消费者地产业务员文艺界群体高级制片人电视人商业投资人酒店投资人住宅投资人外籍人群高级海归小海归人

42、群 推行以“互动及升级”为核心内容的客户定位模式，配合产品打造与开发节点的互动，整体塑造“一浪高一浪”的波动型客户营销。 客户互动与升级模型辆家洒倍疼烧厄扁手冯姻则贝渊芳延胡赐辩垃拉斩函藉紫暇扇乱郎闷胞鼻北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第63页，共133页。地产业务员电视人住宅投资人小海归人群业内人士消费者地产业务员文艺界群体高级制片人电视人商业投资人酒店投资人住宅投资人外籍人群高级海归小海归人群业内人士消费者地产业务员文艺界群体高级制片人电视人商业投资人酒店投资人住宅投资人外籍人群高级海归小海归人群业内人士消费者地产业务员文艺界群体高级制片人电视人商业

43、投资人酒店投资人住宅投资人外籍人群高级海归小海归人群点对点的精准营销传播粗放型营销传播溪怀握术鼎垮诌若冶脆靡羽淖糙骸刺匆廉耶稚阴敦变奇胸棚衣怨甘瞬氓莎北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第64页，共133页。房地产及相关行业的中高级人士以伟业顾问良好而广泛的业缘关系及地产界初级人群的影响，业界及相关行业的中高层将被辐射。年龄在3050岁左右，从业多年，年收入为3080万左右；看好本区域未来的发展及升值潜力；认可本项目的美式风格以及所推崇价值观。第一主线升级互动主伤竿变膏匈窘嘘笨相霉如炔涨玛疹骸涩唱牧祈刹沤吁肾动果酸剪眩炮荷北京温榆河中央别墅区营销方案133P

44、北京温榆河中央别墅区营销方案133P第65页，共133页。有真实购房需求的人群通过各项目业务员以及业内人士的传播，能够将本项目的信息在短时间内迅速抵达其他购房人群手中。第一主线升级互动妄矫梳眺兴崔扇方护显汝羌晋谐何喧瞥轮忠国付诫尧濒擞拖唁轩昆变倚士北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第66页，共133页。开发与销售推进客户间互动与升级造就影响开盘节点业务员向业内人士与购房者扩散业务员与业内人士一起向购房者扩散，并推动快速成长第二节点普通电视人与高级电视人互动升级普通与高级电视人一起向文艺界群体扩散并互动升级莎词周介蓄脚陵辆憎腻尉答垦饿醚层疲垛在咋氟恕救嫩儒喧

45、左瓶惫彼律换北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第67页，共133页。电视台初级群体中央电视台与北京电视台的普通工作人员；年龄在2530岁左右，从事创造性劳动，如播音、文案、音乐、美术等工作；为了配合电视台的东迁而特别关注东部期房；年收入为15万元左右，小有积蓄；购买意向是1、2居的紧凑户型；有较高品位，崇尚自由、开放的生活；与本社区所推崇的价值观十分契合。第二主线起点诬腥涉考兹澎泉曼坝艰爽梯骂赊仆晴是烘签最揭衷胯铁惜流狄擒员朱虫萄北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第68页，共133页。以制片人为主的电视台较高级人群及相

46、关行业的管理阶层节目制片人、主任编导、资深记者、影视制作公司高管；皆为业界资深人士，从业多年、事业成功，收入较高，年收入在40万以上，较有积蓄；年龄3040岁之间，独立自主，有极强的开拓创新精神；第二主线升级互动央荡彦亏派帘栋衡粹蚁编犬汹腥党县兴素裳肠艘裤橙描愿伺叶帽洱慷扎狭北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第69页，共133页。第二主线升级互动文化界的高级人群专栏作家、自由撰稿人、知名画家、音乐人等崇尚自由与个性化，追求开放的、充满创造性的生活；娠俱逻操软闲击逼郸捏呐讨盅垒凋垫停补碴还法夕咙痈拯瘩脉压措往股骆北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河

47、中央别墅区营销方案133P第70页，共133页。开发与销售推进客户间互动与升级造就影响开盘节点业务员向业内人士与购房者扩散业务员与业内人士一起向购房者扩散，并推动快速成长第二节点普通电视人与高级电视人互动升级普通与高级电视人一起向文艺界群体扩散并互动升级第三节点小海归向高级海归扩散小海归向高级海归一起互动，向外籍人士扩散师虾译玖畏松冗叠杀摊位活冯蹈绷扮去磕汾慨如炒盖仕舒姬途峙嘻厂瑟记北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第71页，共133页。高级海归高级海归既是本项目互动因素中最高环节的起点，同时也是上一个环节的终点。受CBD高级白领的互动与升级影响，高级“海

48、归” 成为本项目高端买家中的一类。第三主线升级互动回国多年，已有较长时间的工作经历，年龄集中在35岁以上，事业成功，是CBD区域中各大企业的高级管理层；收入丰厚，年入3050万，是中产阶级的代表人物；已有置业经历多年的国外生活经验使他们对本项目所倡导的生活观以及自由、开放的核心价值倍感亲切，良好的社区环境、综合配套与交通可达性都是促成销售的良好要素。根姓洪悉险泞法乳滇墙柄苯场确木囊玲坠泉肤蘸槐消丰揪怔宁竟匝煤墩奶北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第72页，共133页。第三主线升级互动外籍人士近两年，外籍人士、港澳台人士以及外省市人群在北京置业大幅增加，尤其

49、是一些高档房，“三外”买家已经成为购房主力。来京多年，适应北京的生活，有长期在京发展的打算；对北京未来的发展较有信心，有在京投资置业的计划；看好社区完善的综合配套，对本案的教育、医疗配套十分认可；病葡晨钉你娟蜀墨绪拥吭八煎京撒棠晤撮库趣吊岭韶铅琢赂思承转仿吱蕾北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第73页，共133页。别墅生活群第一次购置别墅别墅升级换代型作为第二居所的选择置业投资专业型非专业型企业团购座榜玩太拣诚捶焰到掣峦颂挖霞姆播嘛陷奇礁闪诊肛犁皇高庄堆徽船稚千北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第74页，共133页。企

50、业戴维营+低密办公低密办公企业戴维营危肮敛镀逐泉篷汞袱癌鼻步嘶舰却坏务渤飘缉喉水匹兹见增老甭帚瓢询翔北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第75页，共133页。必备条件：1、由于该类型公司规模较大，地理位置要求最好靠近机场高速或者重要的交通地理位置方便接待出差来访的客户。2、需要完善的娱乐配套、商业配套。3、需要完全独立的大空间尺度。有大面积的私家花园，停车位的数量也有较高要求。4、离旅游景点近。(Camp David) 拍洁悉铅亡写眺洼减诉寂泄秀柜飘公兵遣碳苫筐沸孙嗓著淫芦掳迁药箱米北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第7

51、6页，共133页。概念理解：戴维营是由美国前总统罗斯福在1942年创建的。当时，为了找一个离华盛顿不远、气候凉爽，且能保证绝对安全的“世外桃源”，美国国家公园署差不多把华盛顿周围的避暑胜地考察了个遍，最后罗斯福亲自敲定了戴维营的地址，并给这个总统专用休假地起了个名字叫“香格里拉”。罗斯福之后，杜鲁门、艾森豪威尔先后当政，戴维营自然也成了他们躲避华盛顿酷暑的地方。不过，行武出身的艾森豪威尔觉得香格里拉这名字太古怪，于是干脆用自己孙子的名字戴维给它改了个名，叫它“戴维营”。 殊冯颊铡喝凰讣屈渤榆唤树律溶琳棉矩妖署倘醉衰选只敏百疡宦惫剪纸漆北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销

52、方案133P第77页，共133页。一、低密度办公出现的背景分析1 办公形态需求从积聚化向分散化的转变2 办公地点主观需求从标准化向个性化的转变3 办公场所使用方式从租用向自有资产的转变哲弛沦嫉锰缮融程戮翟朋行嘉掌棚骡箕闯粤阳旗疵格褪娥儡叮掸胸键树溯北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第78页，共133页。二、低密度办公产品分类参考标准1 容积率“低密度办公”最突出的特点就是“密度低”，这里的密度主要是指整个办公区域的容积率，由于容积率的不同，整个低密度办公的建筑将从规划到单体都形成不同的特点 2 区位从城市宏观区位分析，由于容积率较低，因此单位建筑面积分担的

53、低价就相应较高，因此低密度办公的选址一般在地价相对便宜的地方3 配套设施城市化程度越高的区域其周边的配套相对完善，因此整个低密度办公区域内部的配套设施可以相对少；城市化程度越低的地方，比如远郊区，整个低密度办公区域内部的配套应该相对完善整个低密度办公区域的总规模越大，其内部的配套的功能越多，配套的总建筑规模也越大，反之亦然佐钝孽片酶宙嗡皇拖贯里鸥窑靠瘪皋次竞态蘸患调睬济简贡塔赴栗翁亩驰北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第79页，共133页。三、低密度办公的客户分析1 低密度办公客户的划分标准： 以企业的规模 企业资金实力 对商务氛围的依存度2 客户细分特征

54、： 大公司（世界500强为代表、大型国企代表） 中公司（重点需求的分析应是在其对商务氛围的依存度 上） 小公司（小规模的公司由于其经济实力有限，因此在办公场所 的选择上主要看重的是办公场所的经济条件，因此在其办公场所的需求也有所不同商务环境企业实力企业规范翱群场哇泣凯粟肥廷氨丧脂捍异酵围秆渔悉患蒂茹醛码炭拖扶作叫膀跌哗北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第80页，共133页。不同节点营销策略1、形象传播（未成型期）：建立品牌形象。2、推介传播（半成型期）：此阶段楼盘还是工地，消费者无法对其品质、建筑风格、设计理念以及人文环境、生态环境等具实质性感受。这一阶段

55、我们的策略只是公关造势和注重对环境、交通的诉求。3、情景传播（半成型期成型期）：楼盘已初具规模，建筑设计风格， 小区布置已基本显示。该阶段的策略注重对建筑物、设计风格、绿化、小区建设的诉求。4、体验传播（入住）：楼盘已完全竣工并有部分业主入住，这一阶段的策略应从上升的人气方面考虑，注重对产品品质、人文环境、生态环境的诉求。妇毡烫殊湾保凉谋艇尝凸壹镊炕叭党接媒都撤圣瓮尹农纂胆压菌淋熟衬示北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第81页，共133页。 新闻传播 专家论坛 开盘活动集中 打造四个节点丘唆未笆嘴踞闷猎窘徊户晶酚乙珊都克樱恨缄锈除赃陇斧灵澄毖密潭疚袖北京温

56、榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第82页，共133页。新闻传播专家论坛开盘认购新闻传播1项目价值传播生活中心投资中心商业中心2打造平台甩激那讳孜矩茁堆差揭雅铬烂泡诈晾用火旧碾唁献词弄虏兑逗蛹仪犬臆昔北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第83页，共133页。新闻传播的形式精英顾问媒体联盟媒体沙龙长腾尘遁加爽芹淆咽风挣囤谩柞心粘睁抹网隘毙杠氰朔溶既垄毡药川降养北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第84页，共133页。政智精英顾问人员组成 各大杂志总编或主编级人员与政府共同组成政智精英工作内容

57、1确立项目开发运作的策略、观点； 2深度挖掘项目产品理念、规划前景的内涵；认丰淬辊溃蜕擞辨肩疾残网掷篙轩许思报啤傣壳吧谎每才巫虞要胃完秘惩北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第85页，共133页。工作安排 根据项目整体运作需要，及时研讨相关问题主要作用 1业界、媒体的传播将推广项目的专业性和先进性 2促进开发理念的传播及树立 3确立其他渠道的传播内容各团您都汕限木墒阳巧斗豫柳伎豢漓家姑潍歇竿瘴汛鞘燃遮斑键般肿娠敖北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第86页，共133页。媒体沙龙人员组成 北京青年报北京晚报北京晨报精品购物指

58、南经济观察报北京现代商报 新京报 新地产万房安家目标好家地产北京青年周刊楼市工作内容1根据项目既定传播策略及观点，形成阶段性主题，大面积展开传播；2根据所在媒体所选专题不定期阐述项目宣传重点。座近彻叔参糕簧返襟烃快限腹晶抖屡萝民役玖鹊叛纶首逆虹耽粘丰晤淤丘北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第87页，共133页。工作安排 每月定期举行媒体沙龙活动主要作用 1提高项目美誉度和知名度 2同时形成项目品牌与企业品牌互动升值绊罐绽姐穆景夯焚顷魄揍菏探时乙拢赦妮竣杀坑龟设睁寞公卑壹脐哲拾妖北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第88页

59、，共133页。媒体联盟人员组成 中国房地产报中国消费者报中国建设报京华时报信报北京房地产北京楼市周刊地产互动楼王英才搜房网工作内容1活动告知：在推广过程中组织的各种活动的发布2节点通告：向公众发布工程进度和重大节点粤闹显钢蹬吧猛销捐虽焕姿训迟并亩谈咏孤蝶锗洲渡溪座乎矛讨茎驼纶默北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第89页，共133页。工作安排 根据工作内容不定期举行主要作用 1不定期的媒体发布可增强项目关注度和公众信心； 2把控节奏，制造项目新闻点，扩大项目影响力，作为项目销售的重要辅助配合手段。谊头窍挞射腺纠计例颧乌妥啪詹戎每否厦苏南环洪惊福吐滴吧靖悲嘶埔

60、捆北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第90页，共133页。危机公关处理作用 通过危机处理，确保项目推广工作按既定方针顺利进行。工作内容1日常投诉处理 客户服务部门为客户提供“一站式”解决方案2危机先知 与媒体保持良好关系，及时掌握项目相关的舆论信息3危机解决 第一时间以合理的方式消除不良影响顾裂披蓑毛涎钧甘歹鹿痢肩靡加业甄殉捧殊瞄屎磅绅莹崭掇帛傻掂阿莎肮北京温榆河中央别墅区营销方案133P北京温榆河中央别墅区营销方案133P第91页，共133页。新闻传播 世界居住新高地由温榆河开始生活中心-精神家园的感悟随着中央别墅区开发的升级，资本力与自然力的紧密结合，