城市经营与城市运营概述(35p)课件

1、城市经营与城市运营清华哈佛UEO计划首席学监，北京大学景观学院客座教授，深圳市决策咨询委员，中国城市经济学会理事、深圳城市化研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任、哈佛大学“中国城市运营商”双向交流计划首席教练。联系方式系人：张助理*第1页，共36页。一、迅猛的中国城市建设高潮第2页，共36页。200年来社会大转型，目前进入关键时期从19世纪后半叶50年增一个百分点，本世纪初每年一个百分点，中国进入城市化加速阶段。 1980 2011 2040 ？ 703051.61840第3页，共36页。COUNTRYLand Area（km2）Pop

2、.Density9Canada32,805,0009,976,140.00 3.00 16Russia143,420,30017,075,200.00 8.00 44Brazil186,112,8008,511,965.00 21.86 77Mexico106,202,9001,972,550.00 53.84 117Slovenia2,011,10020,273.00 99.20 126France60,656,200547,030.00 110.88 130Poland38,635,100312,685.00 123.56 140China1,306,313,8009,596,960.00

3、 136.12 154Italy58,103,000301,230.00 192.89 167Philippines87,857,500300,000.00 292.86 175India1,080,264,4003,287,590.00 328.59 176Japan127,417,200377,835.00 337.23 182Korea (South)48,422,60098,480.00 491.70 第4页，共36页。二、城市经营15年：政府理财优化“城市是市场中的竞争主体，需要经营”。“盘活城市的资产，变存量为流量”。“城市本身是最大的国有资产，其重要体现是城市土地”。“城市不是免

4、费午餐，公共产品要尽量成为城市商品”。“城市的发展，需要统筹当代人和后代人之间的负担”。第5页，共36页。经营城市的起因基础设施欠帐严重：2003年，佛山城镇生活污水处理率只有36.68%，而按规划，2005年佛山的污水处理率要达到70%，2010年达到80%以上。90年代中后期全国近23的城市供水不足；约70的城市尚未形成城市干道网；城市排水管网普及率仅60左右，城市污水集中处理率不足10。我国城市燃气气化率仅60左右； 第6页，共36页。经营城市的起因财政压力推动制度创新。多数城市处于吃饭财政时，预算内财政根本拿不出足够的资金投入到城市基础设施中来。世界银行的估计，我国80年代中期基础设施

5、投资占GDP的4.4，90年代中期达到7.5。要保持GDP的持续高增长，21世纪第一个十年中我国基础设施投资占GDP的比重将达到89 第7页，共36页。经营城市的起因公共经济效率低下。城市的土地、水面、空间，道路桥梁上的广告位等等，都是城市的公共资源。政府本应以受全社会之托代理者的身份出让这些“场域”使用权而获得租金。但是以往这些资源或是被浪费了，或是被低价寻租了。第8页，共36页。竞争性非竞争性排他性、私益物品：食品、服装、汽车、钢铁、电子产品等 、收费物品：水务、燃气、收费公路、有线电视、公共交通、污水处理等 非排他性、公共资源：土地、水资源、地下空间、电磁空间、地下水、等 、公益物品：公

6、共空间、公共安全、公共卫生、公共行政、生态环境、消防、街道、天气预报、有线电视、法律政策等。 城市经营的公共经济学依据第9页，共36页。经营城市，经营什么？私益物品：国退民进（“靓女先嫁”）收费物品：市场化（佛山“可经营”项目）公共资源：招拍挂；公益物品：引进竞争（公交、环卫、污水处理）。第10页，共36页。征收农地城市拆迁政府房地产广场道路征地、拆迁成本土地出让金收益城市建设投资土地经营收益=土地出让金 - 征地、拆迁、整理成本房地产价格=土地出让金+税费+成本+开发商利润工业用地第11页，共36页。费部门经费税行政支出（吃饭财政）租城市建设城市经营的重点是土地的有偿出让，短短几年城市建设面

7、貌一新。作为公共资源的土地从哪里来的?第12页，共36页。收费物品私益物品收费物品公共资源公益物品公益物品私益物品公共资源政府资产负债结构的优化第13页，共36页。经营城市的效果：中国“无可争议的领先者” 2002年底，世界银行发布研究报告改善中国的投资环境：“中国在宏观经济与政治稳定性、在全球市场一体化以及基础设施方面相对出色”，与其他发展中国家相比，在融入全球经济一体化方面中国所取得的成就尤其突出，是“无可争议的领先者”，其经济增长速度远远高于马来西亚、泰国、印度、巴西等积极融入全球经济的优胜者。第14页，共36页。第15页，共36页。政府“公司化”的危险政府仅仅关注财政效率，而忽视公平，

8、出现“公司化”的危险，形成社会的不公平。以每亩地城市政府获利10万元计，未来1.5亿亩地进城将为城市政府带来15万亿的预算外收益，相当于粮食统购统销中“剪刀差”的20倍到50倍。基础设施、国家垄断行业、环境保护经济增长型项目比重过大，教育、卫生、就业等社会发展型项目不足。第16页，共36页。地方政府举债风险城市投资公司将土地抵押给银行取得贷款，进行城市基础设施建设。全球金融危机爆发后的18个月，全国城投公司的数量由4000家暴涨到8800家。一般认为，城投公司的总借贷数约在6-8万亿元之间；史宗瀚（Victor Shih）认为这一数字高达24.2万亿元。第17页，共36页。三、城市运营：企业参

9、与城建PPP：公共私营伙伴关系政府服务、政府出售、政府间协议、合同承包、特许经营、补助、凭单、自由市场、志愿者服务、自我服务BOT、TOT、 BT政企合作成片开发第18页，共36页。仓促上马的改革2003年“公用事业市场化元年”。2002年12月27日，建设部颁布关于加快市政公用事业市场化进程的意见2004年建设部发布市政公用事业特许经营管理办法于5月1日起正式施行。2005年关于加强市政公用事业监管的意见建城2005154号第19页，共36页。城市土地一级开发政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟

10、征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。 （北京，2003）第20页，共36页。政企合作开发园区由工业园区管委会与企业形成战略合作，共同开发。2002年,固安开发区引进了专业开发区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司,以“管委会+公司”的模式对固安工业园区进行运营管理。 “开发区工业化城市化” ，“公园城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的规划理念, “未来城市试验区”。 第21页，共36页。城乡统筹发展商有实力有品位的企业，在地方政府的支持与监管下，通过增减挂钩、占补平衡

11、，从农村建设用地中开拓城市发展空间，并带领农民走上城市化的快车道。1、区域竞争力是城乡发展商的关注点2、三农状况的改善是城乡发展商的使命3、城乡统筹开发成为企业核心竞争力 第22页，共36页。金罗店：一城九镇亮点罗店北欧新镇一城九镇之一,规划范围面积为6.8平方公里。五项工程：上海唯一一家标准36洞高尔夫球场地；280间标准间的超五星级宾馆高尔夫宾馆、北欧风情街、君逸会馆以及新的网球场。这种项目简单地由政府各部门照章办事是绝对难保成功的。需要有实力有眼光有胸怀的企业，担负起将项目推向成功的历史责任。企业与政府合作共同在大都市的郊区地带造城，同时妥善地解决三农问题，这将是“城乡统筹运营商”模式的

12、核心。 第23页，共36页。顺华：集体土地资产化杨庄村将用于合作的土地及地上附着物进行评估，按30%用于解决农村人口养老医疗等保险费用、30%作为村集体预留管理、40%作价入股与顺华集团组建股份公司的思路，实现土地的资产化。村民形成三块收入：一是集体福利部分，二是劳动所得，三是村民变股民后的红利收入；第24页，共36页。解决了村民后顾之忧村民养老医疗保险通过前两个30%解决，村民的失业保险金和村民福利的发放也都是通过这两个30%来解决；村民住宅的解决，通过实施村民上楼工程，兴建村民搬迁楼，鼓励村民购置商品房等多种方式来实现。第25页，共36页。村民就业的主要途径：是顺华集团通过建设开发，创造的

13、部分物业管理、餐饮、售货、酒店服务等第三产业就业岗位，顺华集团在未来的商业设施等方面给予村民优惠，鼓励村民作为个体劳动者从事经营活动，在当地经济繁荣后衍生出来的服装加工、个体运输、车辆修理等就业渠道。第26页，共36页。四、企业参与城市运营的风险城市规划标准、体制的局限政府发展观、体制的影响企业在城市运营中人才、经验不足（案例：全国开发区产城分割、天津葛沽新农村、河南信阳羊山新区）第27页，共36页。2001第28页，共36页。Planning Curriculum第29页，共36页。第30页，共36页。五、卓越的标杆1979年初，招商局的一批创业者在袁庚率领下来到蛇口，开始了大胆的探索：最早

14、按照国际惯例与初创的社会主义市场经济运作的机制；最早更新价值观念、时间观念、人才观念；最早成功地建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，被视作改革的“试管”。第31页，共36页。难以超越的颠峰经过20多年的开发建设，招商局蛇口工业区有限公司已发展成为一家拥有房地产、现代物流业、园区服务业、高科技业等产业群组，资产规模达100多亿元的大型投资控股型企业集团 蛇口产生了招商银行、平安保险、中集、南玻等一大批优秀企业。 蛇口实现着袁庚“建设世界上最适宜人们生活和居住的地方”的理想。第32页，共36页。小结：城市运营要点惑：问题识别命：在大区域中本地

15、的定位运：战略性的机遇与风险魂：本地的文化，历史、传统梦：愿景行：产业机会分析基础上的系统招商策略 山川地貌前提下的空间规划 政企民客共生的社会建设行动第33页，共36页。每一步的研究内容第34页，共36页。每一步的工作内容第35页，共36页。1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻

16、的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们

17、学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情

18、投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既是对自己的尊重，也是对自己的负责。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对