连锁事业商圈调查与选店文件

1、连锁事业商圈调查与选店2.次要商圈（secondary tradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。3. 边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。9/61注：商圈差不多上是没有形状的，然而为了方便打算，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。方7rhi士丁Hn 1出）国士里隹在MC叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式一、 商圈范围划分确定如有以下各情况限制，因而为其商圈之范围划分点：.商圈范围A.集中型商圈要紧商圈半径在2000米以内，次要商 圈半径在2000米一5000米之间，边缘 商圈在5

2、000米以外。B.分散型商圈 要紧商圈半径在500米以内，次要商 圈半径在500米一1000米之间，边缘 商圈在1000米以外。.马路之分界、凡超过4 0米宽之道路 四线道以上或中间有栏杆、平安岛阻 隔、要紧干道.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻 而划分成两个不同商圈.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流淌不 易而划分成不同商圈。.平安岛之阻隔因平安岛阻隔，使人潮流淌不易而划分 成不同商圈。13 / 61.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流淌不易而划分 成不同商圈。.单行道因单行道阻隔，使人潮流淌不易而划分 成不同商圈。.人潮走向由于人潮走向之购物适应与人潮流淌之

3、方向，使该区形成一独立商圈。二、商圈之界定方法Compass法那么是从各家竞争店铺 规模power开始，掌握吸引力方面的 不同点，设定领域的境地的方式,其计算公式如以下所示。路程距离 的测量利用车子的里程表便可简单的测出。从打算地点到竞争店的距离商圈的境地点 =例：A竞争B竞争B竞争/，八.打算地与A竞争店的分歧点:1000 米1000 米.打算地与B竞争店的分歧点:600米600米商圈的境地点=一 QQH 年Compass法那么的限制：17 / 61.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口 等道路及交通状况。.顾客认知的距离会受购物经验阻碍，假 如服务良好，商店设施优越，形成顾客对 此商店之良好

4、印象，顾客认知的距离会比 真正的距离短。三、绘制简图.集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图.标出重要建筑物及楼不金融大楼， 办公大楼.闻名商店及阻碍生活型态之地段特征戏院、百货公司1 / 61.人潮汇合之地段商店群及大型集客场所（超级市场娱乐区.之同 等类.标出竞争店或同性质商店所在之位 置、抽样点之所在位置.可与本企业连锁店有互补作用之门 店.政府重要之行政中心.车站、加油站、学校、停车场、市场、 公园.等特定族群会集场所.标出街道之行进方向单行道方向 .标出以后促销活动发D M之地点.四、抽样点及发DM点之选择确定19 / 61.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇

5、合之地点以后适合设店之地点人潮走向汇合地点(3)固定人口较集中流淌之地点(4)可能形成以后的商店群之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店.发D M点之选择(1)主消费群走动频繁之点.(2)次消费群走动频繁之点.(3)区分消费群活动频繁之时段.五、商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于要紧商店街，要紧干道上之建 筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D. 一三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于要紧商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次 分布家数，见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为要紧调查 对象.B.要紧道路之商店

6、分布明细.21 / 61 a.将商店分门不类记录.b.并将其统计填入明细表.C.于要紧干道、大马路、相同商店之家数.D.商店汇合地带之概述.E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店B.未规划商业区C.规划购物中心2.住宅特色(集中型商圈可不用调查)(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数.b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C. 一三年内可能改建之趋式分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区，以甲为代码b.辨公区（甲2 为代码c.新式住宅区以乙1 为代码23 / 61d.旧

7、式住宅区以乙2 为代码e.文教区，以丙为代码C.于简图上分不划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼不.3.集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a.商店肯德基、麦当劳，百货公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览会场 e.学校、文教机关、公园.f.补习班g.表演、竞技，竞赛场所h.菜市场，超级市场.证券公司.B.聚拢人口类型a.青青年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇合流淌之路线B.人潮汇合流淌之要紧方向4.竞争者分析25 / 61了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的 展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气氛本区内对本

8、企业较有阻碍性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A. 了解该店之各类客数与消费金额比例.B.依照此比例再分不乘其价格.C.加总后求其平均值即为平均消 费额.(4)营业额来客数义平均消费额=每日营业额每日营业额义每月工作天数=每月营业额5.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各 商店间是否可互换顾客，见附件表格 一 o例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及 肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内 衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况实地抽样方式27 / 611.要紧人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三A.将一周之时刻区分为2段.

9、a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以A M 7P M 1 2点每两小时细分为一个小段.C.以1 5分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际通过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏 车.录*壹、总那么贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以 上.见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以2个小 时之人潮流淌数例：以1 5分钟为抽样得该抽 样点人数为Y，将Y义8 = Z, 那么为其可能之人口流淌数.F.将其数字依时段填入人潮流 淌抽样表G.将人潮流淌抽样之数字以线图 表示人

10、潮分布图.人口、住家户数推算（集中型商圈可 不用调查）29 / 61(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.以户数X 3得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人 口数得外来流淌人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数X (10-20人)=该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固 定人口 .交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.通过该商圈公车之起站与通过路线.B.通过该商圈公车之将行驶路线与终点站.(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)以后交通运输系统之阻碍A.捷运系统之出入口，可

11、能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所31 / 61七、消费特征与人口特征.该区住户人口女性所得A.高所得，达平均国民所得4倍以上 所占比率B.中上所得、达平均国民所得2倍以 上所占比率C.平均每户女性全年收支情况表与 图2.该区往来、居住人口女性之消费适应 A.对便利性、服务品质及门店气份之 诉求概况.B.适应消费（文胸）C.女性年龄分配情形D.性不分配情形E.教育程度分配表与图F.职业分配表与图3.外来流淌人口女性之消费适应、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底八、商圈类型.集中型商圈A.商圈内流淌人口多（每分钟约304 0位以上）B.商圈内住

12、宅人口（约2 4 0 0 0以上）c.区内之建筑物高且密集D.商店集中且范围大33 / 61E.与本产业有互补性之商店多，且规模大（大型购物中心、超级市场、百货公司）F.交通频繁，车辆流量大G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住.分散型商圈A.商圈内流淌人口少B.商圈内腹地分散C.区内之建筑物一般、老旧且高度3楼以下D.商店分散且范围小E.与本产业有互补性之商店少，且规模小F.交通不频繁，车辆流量少G.商圈类型：住、住商、住办、力、办住九、预估收入、支出与可能净利见附件表格六。.以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与所有人洽询.预估每次消费金额(1)先评估本商圈抽

13、样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类不所划分之市场定位.每日来客人数预估35 / 61了解各店之人潮数(2)以各店之来客各店之人潮数义0 0 % =各店之入店率(3)再以求出之入店率义该商圈抽样 点之人潮数=预估客户数(4)以后再依商圈之消费年龄、适应、 所得的变动可能对来客数之阻碍 而做正(负)百分比之修正.可能业绩(1)预估消费金额X可能客户数=可 能每日营业金额(2)可能每日营业金额X 3 0 =可能 每月营业金额.固定费用(1)预估固定薪资费用 元 TOC o 1-5 h z (2)折旧费用预估元(3)管销费用预估元(4)预估固定费用元.预估变动本钱(1)预估治理月费%.(2)销

14、货本钱 %.(3)总变动费用=%义月营业额.预估净利(1)可能月营业业绩一租金一固定费用一变动总费用=预估净利(2)本预估净利为税前净利.损益平衡37 / 61(固定费用+租金)(1 变动本钱)十、建议地点之确定.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利.并分析可能之以后进展情况.将可供本企业开设门店之地段或区间一 一注明十一、商圈以后进展潜力及结论1.进展情况(1)以后政府之行政中心、大型休闲集客场所之建筑(2)以后捷运系统、交通运输中心所在点.(3)大型办公大楼、商业中心.等之建筑柒、地点选定要紧条件3/61(4)该商圈之以后转变情况A.人口年龄层之转变B.消费适应之以后改变情况C.人潮汇合

15、之可能变动地段.竞争情况(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。.结论依照以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出以下五项重点加以讲明：(1)点应设在何处，何时期合适开店(2)何种商品组合之配合(3)顾客之型态39 / 61(4)租金状况(5)集会场所十二、幻灯片、投影片之制作方式及目的.幻灯片制作方式及目的(1)针对能显示商圈特征之对象为主.a.商圈之界线(如：大马路、高架桥等)b.住宅区的建筑型态.c.办公区之建筑型态d.商店区之行业分布e.抽样点f.人、车潮的概况g.竞争店的店面(2)便于了解此商圈之实际情况.(3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确

16、的概念.投影片之制作方式及目的(1)针对报告中之图表或明确数字为要紧对象a.商圈简图b.商圈之住宅、办公、混合商店区划分之简图c.通过此区之公车路线图d.竞争者分析图e.固定人口之各区分布简图g.抽样人潮分布图g.年龄层分配图h.教育程度分配图41 / 61i.所得支出分配图j.预估收入支出与可能净利表k.结论(2)便于解讲商圈概况伍、商圈调查报告方式一、商圈演示文稿方式.演绎法：此方法即是一种慢慢导 入结论的一种方法。先按照商圈 调查方法所收集到的各种资料， 再加以分析而得出最后的结论。2.归纳法:此方法那么是一种一开始便提出建议事 项的方法。即是在演示文稿一开始，便提此商圈何处适合开店及开

17、何种类型的商店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。二、商圈演示文稿进行规范1.演绎法：步骤(1)产生开场白，将演示文稿时所要报告的大纲全部列举出来，如：A.商圈范围确实定B.商圈特征的分析C.人潮及交通状况的分析D.消费特征与人口特性之分析E.可能净利之推算F.本商圈的优、缺点评估G.他日可供设店有利之地段H.进展情况43 / 61.结论概述内文步骤A. Show商圈简图之投影片将商圈的分界线确定B.介绍商圈特征a.讲明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数Show住宅特色之幻灯片，讲明此商圈之建筑情况及分布密集度Show集会场所之幻灯片，讲明场所类型及聚拢人口类型Show竞争者之幻灯片及

18、竞争者分析表加以讲明C.介绍人潮及交通状况Show出户数及人数之投影片，讲明固定住户及人口情况Show出人潮分布图之投影片，讲明平日及假日之人潮状况及走向c.讲明公交车之往返方向d.公交车乘客下车后的走向e.讲明以后捷运系统对本商圈之阻碍D.介绍消费特征与人口特性Show出消费者年龄分配图之投影片，讲明此商圈消费者之年龄层Show出教育程度分配图之投影片,讲明教育分配情形之投影片45 / 61Show出消费者平均收支情况分配图之投影片，讲明此商圈人口平均每年每户在个人之支出E.简介可能净利之推算Show可能净利预估表之投影片，将各假设点之预估收支情况讲明F.将此商圈之优、缺点做一分析G.讲明此

19、商圈可供设店之地段H.以后的进展情况简述(3)结论A.Show结论投影片，讲明此商圈a.顾客之型态b.何种商品组合之配合c.集会场所 d.租金状况e.点应设于何处2.归纳法:步骤(1)结论概述A. Show出商圈简图a.确立此商圈之范围b.讲明此商圈适合开店之地点B.概述内文步骤C .结论归纳法流程图：47 / 61陆、立地要素壹、总那么一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2、确定产品组合及促销重点。3、分析商圈是否重迭。4、计算在某一地理区域内应开几家店。5、找出商圈

20、内的障碍，包括：A.道路设施不便。、营业面积卖场.是否合于本打算预定面积.营业面积以平方米分类平方米平方米上下平方米上二、标准宽度.以米最正确.以米次佳.以米次佳三、可见度.拐角一楼最正确.要紧干道之交会点，下班之要紧街道和方向.人潮走向之咽喉地段49 / 61四、便利性.同一商圈内以半径5 0 0米，为其设店范圈.注意大障碍之阻隔，如大马路、高架桥、铁道等等.办公商业区密度应以500家公司行号为设店基数五、可取得性.其该点租约之期限.讲服加盟之可能六、房屋使用类不.目前之房屋使用类不.水电型态之现状七、租金.以营业额为准.以营业额最正确注：以上立地要素的数据待示范店开出几家运营后再做估算。柒

21、、地点选定要紧条件一、人潮.流淌人口(差不多原那么(1)平均每分钟6 0人次以上极佳(2)平均每分钟4 5人次以上次佳(3)平均每分钟3 0人次以上为准51 / 61.商店群足以吸引人群走向之商店附近(1)大型购物中心、超级市场出口 .(2)百货公司、大型服装店附近.(3)肯德基、麦当劳.二、地点.拐角位置最正确.要紧干道之交会点、下班之要紧街道和方向.人潮走向之咽喉地段.要紧转运公车站牌附近.办公商圈(机关团体、公司、行号)密集区三、卖场面积1.1.平方米最正确平方米次佳平方米次佳四、租金.以该店可能之营业额 为准. 以下最正确.注：以上地点选定要紧条件的数据待示范店开出几家运营后再做估算。

22、附件表格一商圈道路商店分布明细表编号商 店 不代码甲乙丙T合计1保健文胸专卖店R2超级市场S3银行、邮局P4服务店X5便利商店C6食品店F7婚礼服W53 / 618银楼、珠宝店J9旅行社T10花店、礼品店G1 1百货公司I12服饰店D13饮食店B14医院、药房H15摄影店16电气用品店E17美容美发材料行Q18眼镜店019娱乐场A20装璜家俱行L21幼儿园、学校K22房屋中介M23皮饰、皮鞋店N24证券公司P25文教用品、书店V总 计备注:甲.编号1为竞争店乙.编号22 5互补店丙.T.附件表格二竞争者分析表竞争店位置营业 面积租金营业 时刻价位来客 数日业绩经营特色强弱势及以后 进展情况55

23、 / 61附件表格三以下抽样时刻：年 月 日 星期（15分钟/次）区域甲乙丙T时刻分类ABCABCABCABC07:0009:0009:00 11:0011:00 13:0013:00 15:0015:00 17:0017:00 19:0019:0021 :0021:00 24:00甲：乙：丙：丁：注：1、A .行人 B .汽车、摩托车 C .脚踏车、助动车2、只统计有购买能力的人。路线时段不女性人潮分析比拟表57 / 61日寸的流淌流淌人潮比i 4路线15-24i_Lj 夕25-34l-Lj 夕35-44l-Lj 夕45岁 以上上班 时刻午餐时亥IJ班刻 下时平常 时段匕4 心口百分比注：只统计有购买能力的人。附件表格五商圈内重要道路交通状况表工程路名交通 重要性重要一般不重要交通 功能交通 枢纽转运站交通 过道塞车 状况严峻一般不严峻公交车专门大B.人口拥挤。