房地产相关税收-许德勇

1、 房地产企业相关(xinggun)税收共十四页 房地产企业(qy)相关税收（1）营业税金及附加：税率5.725%营业税（5%）：0.05城建税（7%）：0.0035教育费附加（3%)：0.0015地方(dfng)教附(2%)：0.001价格调控基金(1.5%)：0.00075河道管理费(1%)：0.0005合计：0.05725*100%=5.725%营业税：税率5%，计税依据：销售不动产城建税：税率7%，计税依据：营业税教育费附加：税率3%，计税依据：营业税地方教育费附加：税率2%，计税依据：营业税价格调控基金：税率1.5%，计税依据：营业税河道管理费：税率1%，计税依据：营业税共十四页 房地

2、产企业相关(xinggun)税收（2）土地(td)增值税1.预征 普通住宅标准： 1）容 积率1.0以上；（需同时符合三个条件） 2）建筑面积144平米以下； 3）成交价在均价1.2倍以下；（2012年均价）： 普通住宅均价：5609元/平米； 非普通住宅均价：6917元/平米； 其它：12062元/平米； 税率： （原税率） （新税率） 普通住宅： 1.5% 3% 非普通住宅： 2.5% 4%其它（商业及车库）： 3% 5%共十四页 房地产企业(qy)相关税收2.清算收入的确定：清算项目(xingm)销售收入总额扣除项目总额：（1）+（2）+（4）+（5）成本：1）土地征用及拆迁补偿 2）开

3、发成本： 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公共配套费 开发间接费（含资本化利息） 3）资本化利息 4）加计扣除20%=（1）+（2）-（3） 5）期间费用增值额： 收入-成本-加计扣除20%-期间费用增值率：增值额/扣除项目总额（2）土地增值税共十四页 房地产企业(qy)相关税收（2）土地(td)增值税 2.清算 收入-成本-费用-加计扣除20%=增值额 增值额/扣除项目总额=增值率计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30（二）增值额超过扣除项目金额50，未超过1

4、00的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 公式中的5，15，35为速算扣除系数。 共十四页 房地产企业(qy)相关税收（3）企业(qy)所得税税率：25%预征计税依据：销售不动产*15%共十四页 房地产企业(qy)相关税收（4）印花税 销售不动产*0.05% 建筑合同(h tong)总金额*0.03% 租赁合同总金额*0.04% 借款合同总金额*0.005%共十四页 房地产企业相关(xinggun)税收（5）购买(gu

5、mi)土地契税 购地价*4%共十四页 房地产企业(qy)相关税收（6）房产税 自有：计税余值*1.2%（计税余值=房产原值*80% ）租赁(zln)：租金*12%共十四页 房地产企业相关(xinggun)税收（7）土地(td)使用税 购地面积*4元（三等土地）税法规定：有土地证的企业，按土地证取得日期收取土地使用税；没有取得土地证的企业，按实际使用占有土地之日起征税（实际占用指：桩基合同签订的日期。共十四页关于跨区经营房地产项目(xingm)税收规定跨区经营销售不动产有关税收方面的规定:1）项目所在地主管(zhgun)税务局：营业税金及附加、土地增值税；施工单位代开的有关此项目的建筑业发票；（

6、代开发票时出票地不同，纳税编码也不同，例如：世纪城项目的有关工程类发票必须到晋源区地税局代开。绿地集团太原置业有限公司在晋源区地税局的税号：140110794215256）2）注册地主管税务局：绿地集团太原置业有限公司税务登记证号：140106794215256所得税、土地使用税（存在争议）、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税汇算、项目的土地增值税清算共十四页目前太原项目(xingm)有关三个公司的税号绿地集团太原置业有限公司：迎泽区地税局：140106794215256晋源区地税局：140110794215256山西(shn x)绿地得一置业有限公司：迎泽区地税局：140106694267200太原绿地新悦房地产开发有限公司：万柏林区地税局：140109091035646共十四页谢谢(xi xie)大家！共十四页内容摘要房地产企业相关税收。城建税：税率7%，计税依据：营业税。价格调控基金：税率1.5%，计税依据：营业税。河道管理费：税率1%，计税依据：营业税。增值额： 收入-成本-加计扣除20%-期间费用。收入-成本-费用-加计扣除20%=增值额。（二）增值额超过(chogu)扣除项目金额50，未超过(chogu)100的。（三）增值额超过(chogu)扣除项目金额100，未超过(chogu)200的。土地增值税税额=增值额60扣除项目